3-3-1-73-03 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-3-1-73-03

Otsuse kuupäev

24. november 2003

Kohtukoosseis

Eesistuja Tõnu Anton, liikmed Jüri Põld ja Harri Salmann

Kohtuasi

Anneli Susi Persidski, Maarja Musta, Margus Tõnnovi, Ülle

Taru, Inna Kogeri, Anu Matkuri, Margit Vuti ja Andres Vuti

kaebused Tartu Linnavalitsuse 19. novembri 2002. a korralduse

nr 3957 osaliseks tühistamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Ringkonnakohtu 12. juuni 2003. a otsus haldusasjas nr 2-

3-154/03

Menetluse alus Riigikohtus

Maa-ameti kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamine

23. oktoober 2003

Kohtuistungil osalenud isikud

Maa-ameti esindaja vandeadvokaat Jüri Leppik, Tartu

Linnavalitsuse esindaja Leida-Elli Vavrenjuk, Maarja Musta

esindaja vandeadvokaat Sirje Must, Anneli Susi Persidski

esindaja vandeadvokaat Tanel Pürn, Margus Tõnnov, Margit

Vutt

RESOLUTSIOON

1. Jätta Maa-ameti kassatsioonkaebus rahuldamata.

2. Muuta Tartu Halduskohtu 21. märtsi 2003. a otsuse haldusasjas nr 3-411/2002 motiive

vastavalt käesolevale otsusele.

3. Arvata kautsjon riigituludesse.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Tartu Linnavalitsus andis 19. novembril 2002 korralduse nr 3957 "Näituse 7 ehitise teenindamiseks

vajaliku maa määramine ja nõustumine maa ostueesõigusega erastamisega 77/108 mõttelises osas".

Nimetatud korralduse punktis 1 määrati Tartus, Näituse 7 asuva ehitise teenindamiseks vajaliku maa

suuruseks 850 m2, punktis 2 nõustuti selle maa ostueesõigusega erastamisega 77/108 mõttelises osas

seal märgitud kümnele isikule. Korralduse p 2.10. järgi on krundi pindala 850 m2, millest kuulub

erastamisele 77/108 mõttelist osa ning p 2.11. järgi on erastatava maa sihtotstarve 80%

korruselamumaa ja 20% ärimaa.

Korralduse punktis 3.1. sätestati, et maa ostjad tagavad Näituse 7 krundilt juurdepääsu Taara pst 2

krundile.

Korralduses märgiti, et 1974. a koostatud krundiplaani järgi asub Näituse 7 koos Näituse 9 ja 11

hoonetega ühisel krundil, mille suuruseks on 3432 m2. Näituse 7 endise krundiga piirneb Taara pst 2.

Ajalooliselt on välja kujunenud, et juurdepääs Taara pst 2 krundile toimub Näituse 7 krundilt.

Näituse 7 ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramisel on Taara pst 2 kinnistu omaniku nõudeks,

et neile oleks tagatud juurdepääs läbi Näituse 7 krundi. 12. aprilli 2001. a kirjas Näituse 7 krundi

mõõdistamist teostanud OÜ-le Maamõõdukeskus on Näituse 7 omanikud teatanud, et ei ole nõus

Taara pst 2 krundile juurdepääsutee väljajätmisega Näituse 7 krundist, kuna see ei võimaldaks

Näituse 7 elamu korrashoidu ega juurdepääsu selle kõikidele osadele.

2. Margit Vutt, Andres Vutt, Anneli Susi Persidski, Maarja Must, Margus Tõnnov, Ülle Taru, Inna

Koger ja Anu Matkur (ostueesõigusega erastajad) esitasid Tartu Halduskohtule kaebuse, milles

palusid tühistada Tartu Linnavalitsuse 19. novembri 2002. a korralduse nr 3957 punkt 3.1.

Kaebuse esitajad leidsid, et korralduse p 3.1. rikub kaebajate õigusi ja piirab nende vabadusi, kuna

juurdepääsu määramisel ei ole arvestatud tulevase koormatava kinnisasja omanike huve. Korraldus

seadustab praeguse ebamõistliku ning mitte ühegi õigusaktiga kooskõlas oleva olukorra. Kehtestatud

kohustus piirab oluliselt Näituse 7 omanike õigust omandit parimal võimalikul viisil kasutada ja

korras hoida. Jääb selgusetuks, miks otstarbeka juurdepääsutee tagamise põhimõtet silmas pidades

pole võimalik kasutada Taara pst 2 asuvale ehitisele juurdepääsu Taara puiesteelt. Korraldusest ei

selgu, mida on juurdepääsu tagamisega silmas peetud ja millist liiki peab juurdepääsutee olema ning

millise kinnisomandi kitsendusega tuleb arvestada.

Korralduse punkti 3.1. tuleks käsitada haldusakti kõrvaltingimusena, kuid samas ei ole nimetatud

seadusesätet, mis annaks linnavalitsusele õiguse seada teenindusmaa määramist sõltuvusse

kõrvaltingimuse kohaldamisest. Maa ostueesõigusega erastamise korra p 13 alapunkti 4 kohaselt peab

linnavalitsus selgitama välja erastatava maaga seonduvad seadusjärgsed kitsendused, kuid

linnavalitsus ei või neid kitsendusi ise luua. AÕS § 156 lg 1 kohaselt on juurdepääsu oma kinnisasjale

läbi võõra kinnisasja õigustatud nõudma kinnistu omanik, kellel puudub oma kinnistule juurdepääs

avalikult teelt, juurdepääsu asukoht, kasutamise tähtaeg ja tasu määratakse kokkuleppel. Kokkuleppe

puudumisel määrab juurdepääsu kohus, seda ei saa lahendada haldusorgani korraldusega.

Korraldusest ei nähtu, milline on kohustuse kehtestamise eesmärk, kelle huvisid kaitstakse ja millisel

moel on Taara pst 2 omanike huvide eelistamine proportsioonis Näituse 7 omanike huvide suhtes.

Korralduses ei ole väljendatud kaalutlusõiguse alusel tehtud otsuse motiive. Haldusaktiga ei saa

panna kohustust, mis rikub kaebajate õigust sõlmida tsiviilõiguslikku lepet. Kaebajad leidsid, et

punkti 3.1. jätmine korraldusse tekitab olukorra, kus pärast Näituse 7 maatüki kinnistamist tekib

kolmandal isikul õigus nõuda servituudi seadmist ja kui kokkulepet ei saavutata, siis pöörduda selle

nõudega kohtusse.

3. Tartu Linnavalitsus leidis, et korralduse p 3.1. ei riku kaebajate õigusi ega piira nende vabadusi.

Taara pst 2 kinnistu omanikuks on Eesti Vabariik ja kasutajaks Maa-ameti Tartu Maakataster.

Piiriprotokollile tegi Maa-ameti esindaja märkuse, mida on korralduses arvesse võetud. Korralduse

punkti 3.1. on pandud vaid maakorralduslik soovitus, see tingimus ei ole kohustuslik.

4. Maa-amet leidis, et kaebajate õigusi ei ole rikutud, sest kinnisomandit, mille suhtes oleks

korraldusega väidetavalt kehtestatud piirang, ei ole tekkinud. Korraldusega ei määrata juurdepääsu,

vaid sellega teavitatakse Näituse 7 kaasomanikke vajadusest seadusjärgse kitsenduse kohaldamises

kokku leppida vastavalt AÕS § 156 lg-le 1. Ei ole võimalik, mõistlik ega põhjendatud rajada

juurdepääs Taara pst 4 ja Taara pst 2 ehitiste vahelt, kuna nimetatud ehitiste vaheline kaugus on

3,2 m, seal on ka vee sadevete ja kanalisatsiooni kogumiskaev. Sellise tingimuse seadmine maa

ostueesõigusega erastamise eeltoimingute käigus on seaduslik, põhjendatud ja otstarbekohane.

Vastavalt Maa ostueesõigusega erastamise korra p 13 alapunktile 4 on kohalikul omavalitsusel

kohustus välja selgitada erastatava maaga seonduvad seadusjärgsed kitsendused ja sama korra p 15

kohaselt tuleb see märkida korralduses kui kohaliku omavalitsuse otsuses.

5. Tartu Halduskohtu 21. märtsi 2003. a otsusega haldusasjas nr 3-411/2002 rahuldati kaebused

ja tühistati Tartu Linnavalitsuse 19. novembri 2002. a korralduse nr 3957 punkt 3.1. Kohtuotsuse

kohaselt peab maa ostueesõigusega erastamise korra punkti 13 alapunkti 4 kohaselt maa

asukohajärgne valla või linnavalitsus välja selgitama erastatava maaga seonduvad seadusjärgsed

kitsendused, pöördudes vajadusel teiste asutuste poole. Eelnimetatud korra punkt 15 sätestab, et

kohalik omavalitsus fikseerib oma otsuses maa ostueesõigusega erastamise õigusliku aluse, andmed

erastamist taotleva isiku kohta, maa asukoha, pindala, maa sihtotstarbe, maa maksustamishinna ning

vajadusel muud maa erastamise tingimused. Muudeks maa erastamise tingimusteks võiksid olla

valla- või linnavalitsuse poolt välja selgitatud erastatava maaga seotud seadusjärgsed kitsendused.

Kohus ei nõustunud Maa-ameti seisukohaga, et AÕS §-s 156 sätestatud juurdepääsu nõudeõigust on

võimalik sätestada maa erastamise tingimusena. AÕS § 156 lg 1 annab õiguse nõuda kitsenduse

seadmist vajaliku juurdepääsu puudumisel avalikult kasutatavalt teelt ja sätestab tingimused selle

seadmiseks. Kui kinnisasja omanikud ei jõua kokkuleppele, seab juurdepääsu kohus. Juurdepääsu

vajaduse üle otsustamine on linna- või maakohtu pädevuses, seda ei saa tuvastada haldusorgan. Maa

ostueesõigusega erastamise kord ei anna kohaliku omavalitsuse täitevorganile volitust tuvastada

asjaolusid, mille tuvastamine on kohtu pädevuses, ega kohustada üht isikut teisega kokkulepet

sõlmima.

Punktis 3.1. sätestatud maa erastamise tingimus on õigusvastane seetõttu, et haldusorganil puudus

sellise tingimuse sätestamiseks õiguslik alus. Nimetatud tingimus ei tulene seadusest, on sisutu ja

eksitav ning rikub kaebajate õigusi. Korralduse p 3.1. ei ole võimalik käsitada teisiti kui kohustust

tagada Näituse 7 krundilt juurdepääs Taara pst 2 krundile. Asjakohane on kaebajate seisukoht, et

korralduse p 3.1. võib kahjustada nende huvisid ja õigusi tulevikus, see võib hiljem osutuda

kaalukaks argumendiks nende vastu kinnisomandi kitsenduse seadmiseks algatatud tsiviilvaidluses.

6. Maa-amet esitas 22. aprillil 2003 apellatsioonkaebuse, milles taotles Tartu Halduskohtu otsuse

tühistamist ja uue otsuse tegemist, millega jätta kaebused rahuldamata.

7. Tartu Ringkonnakohtu 12. juuni 2003. a otsusega jäeti Maa-ameti apellatsioonkaebus

rahuldamata ning halduskohtu otsus muutmata. Ringkonnakohus leidis, et maa ostueesõigusega

erastamise korra punkti 13 alapunkti 4 ja punkti 15 kohaselt saavad muude maa erastamise

tingimustena kohaliku omavalitsuse otsuses olla märgitud vaid avalik-õiguslikud seadusjärgsed

kitsendused, mitte aga eraõiguslikud seadusjärgsed kitsendused. AÕS § 156 lg-s 1 sätestatud

kitsendus on eraõiguslik seadusjärgne kitsendus ja sellise kitsenduse sisus lepivad seaduse kohaselt

kokku pooled ise või kokkuleppe mittesaavutamisel määrab eraõigusliku seadusjärgse kitsenduse sisu

kohus. Linnavalitsusel puudus õiguslik alus oma otsuses maa erastamise tingimusena panna ostjatele

kohustust tagada Näituse 7 krundilt juurdepääs Taara pst 2 krundile. See tingimus ei ole täidetav

enne, kui asjaosalised ise sõlmivad vastava kokkuleppe või kokkuleppe mittesaavutamisel määrab

juurdepääsu kohus.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED RIIGIKOHTUS

8. Maa-amet esitas kassatsioonkaebuse, milles palub tühistada Tartu Ringkonnakohtu ja Tartu

Halduskohtu otsused. Kassaator leiab, et ringkonnakohus on kohaldanud valesid

materiaalõigusnorme, mis on viinud ebaõige kohtulahendini. Kassaator põhjendab kaebust

alljärgnevalt:

Maa ostueesõigusega erastamine toimub Maareformi seaduses sätestatud tingimustel ja korras.

Maareformi läbiviimisel Asjaõigusseadust ei kohaldata, sest kinnisomandit ei ole veel tekkinud. Maa

ostueesõigusega erastamise korra punkti 13 alapunkti 4 kohaselt selgitab maa ostueesõigusega

erastamise eeltoimingute käigus kohalik omavalitsus välja erastatava maaga seonduvad seadusjärgsed

kitsendused, pöördudes vajadusel teiste asutuste poole. Sama korra p 15 kohaselt fikseerib kohalik

omavalitsus pärast katastriüksuse moodustamist maa erastamise seisukohalt olulised tingimused, s.h

muud maa erastamise tingimused. Kohalikul omavalitsusel tuleb määrata erastatava maa suurus ja

piirid vastavuses planeeringu ja maakorralduse nõuetega. Maakorralduse läbiviimisel lähtutakse

kinnisasjale otstarbeka juurdepääsutee tagamisest ning teede otstarbekast rajamisest ja kasutamisest.

Kohalik omavalitsus peab ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramisel arvestama, et oleks

tagatud juurdepääs nii konkreetsele ehitisele kui ka naaberkinnistul asuvale ehitisele, kui selleks

puudub teine võimalus.

Linnavalitsus on välja selgitanud erastatava maaga seonduva AÕS § 156 lg-s 1 sätestatud

seadusjärgse kitsenduse. Kinnisasja omaniku juurdepääsuõigus oma kinnisasjale on seadusjärgne

kitsendus, sest juhul, kui puudub vajalik juurdepääsutee avalikult kasutatavalt teelt oma kinnisasjale,

tuleneb sellise nõude esitamise õigus seadusest. Maareformi läbiviimisel on kohalik omavalitsus

kohustatud moodustama katastriüksused kui tulevased kinnisasjad, mis vastaksid nii planeeringu kui

maakorralduse nõuetele, ning maa erastamis- ja asjaõiguslepingu sõlmimise ajaks peavad olema

selged kõik seadusjärgsed kitsendused ja ka see, kas neid kitsendusi soovitakse kanda

kinnistusraamatusse või mitte. Kohalik omavalitsus on kohustatud tuvastama asjaolud, mis tagaksid

kinnisasja otstarbeka kasutamise tulevikus. Tuvastatud asjaolud tuleb tulevaste kinnisasjade

omanikele teatavaks teha ja anda võimalus neil omavahel kokku leppida. Kui kokku ei lepita, alles

siis saab pöörduda kohtu poole. Linnavalitsus ei ole korralduses märkinud, millistel tingimustel peab

läbipääs olema tagatud, ta on vaid välja selgitanud seadusjärgse kitsenduse. Ringkonnakohus ei ole

otsuses põhjendanud, miks saavad korralduses olla märgitud vaid avalik-õiguslikud seadusjärgsed

kitsendused, mitte aga eraõiguslikud seadusjärgsed kitsendused.

9. Tartu Linnavalitsuse kirjalikus vastuses kassatsioonkaebusele leitakse, et ringkonnakohtu ja

halduskohtu otsused tuleb tühistada, ning nõustutakse Maa-ameti väidetega. Linnavalitsus on

seisukohal, et korralduse punkt 3.1. ei riku kaebuse esitajate õigusi ega piira vabadusi, sest tegemist

on maakorraldusliku tingimusega, mis näitab kokkuleppe sõlmimise vajadust kinnisasja omanike

vahel. Punktis 3.1. sätestatud tingimus ei ole kohustus, vaid soovitus.

10. M. Musta ja A. Matkuri esindaja ning A. ja M. Vuti kirjalikes vastustes kassatsioonkaebusele

leitakse, et kaebus ei ole põhjendatud ning tuleb jätta rahuldamata.

RIIGIKOHTU HALDUSKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

I

11. Tartu Halduskohus leidis, et vaidlustatud korralduse punktis 3.1. on sätestatud maa erastamise

tingimus kohustusena ja et see tingimus on õigusvastane õigusliku aluse puudumise tõttu. Nimetatud

tingimus ei tulene seadusest, on sisutu ja eksitav ning rikub kaebuse esitajate õigusi.

Tartu Ringkonnakohus jättis halduskohtu otsuse muutmata ja leidis, et Maa ostueesõigusega

erastamise korra punkti 13 alapunkti 4 ja punkti 15 kohaselt saavad muude maa erastamise

tingimustena kohaliku omavalitsuse otsuses olla märgitud vaid avalik-õiguslikud seadusjärgsed

kitsendused, mitte aga eraõiguslikud seadusjärgsed kitsendused, milleks on ka AÕS § 156 lg-s 1

sätestatud kitsendus. Viidatud eraõigusliku seadusjärgse kitsenduse sisus lepivad kokku pooled ise

või kokkuleppe mittesaavutamisel määrab kitsenduse sisu kohus.

12. Tartu Linnavalitsus asus kohtumenetluse käigus seisukohale, et vaidlustatud korralduse punktis

3.1. on vaid maakorralduslik soovitus, mis näitab leppe sõlmimise vajadust kinnisasja omanike vahel.

Maa-amet on seisukohal, et vaidlustatud korralduse punktiga 3.1. ei määrata juurdepääsu, vaid

sellega teavitatakse Näituse 7 kaasomanikke vajadusest seadusjärgse kitsenduse kohaldamiseks

kokku leppida vastavalt AÕS § 156 lg-le 1.

II

13. Haldusmenetluse seaduse § 54 sätestab haldusakti õiguspärasuse tingimused. Selle sätte kohaselt

saab õiguspäraseks lugeda sellist haldusakti, mis on antud pädeva haldusorgani poolt andmise hetkel

kehtiva õiguse alusel ja sellega kooskõlas, proportsionaalne, kaalutlusvigadeta ning vastab

vorminõuetele. Haldusmenetluse seaduse § 55 lg 1 kohaselt peab haldusakt olema selge ja üheselt

mõistetav ning § 56 lg 2 järgi tuleb haldusakti põhjendustes ära märkida haldusakti andmise faktiline

ja õiguslik alus.

14. Haldusakt võib sisaldada kõrvaltingimusi. Kõrvaltingimuste eesmärgiks on tagada paindlikkus

haldusülesannete täitmisel ja erinevate huvide arvestamine.

Haldusmenetluse seaduse § 53 lg 1 kohaselt on haldusakti kõrvaltingimused:

1) haldusakti kehtivusaja piiramine kindlaksmääratud tähtpäevast või tulevikus aset leida võivast

sündmusest lähtudes;

2) haldusakti põhiregulatsiooniga seotud lisakohustus;

3) lisatingimus haldusakti põhiregulatsioonist tuleneva õiguse tekkimiseks;

4) haldusakti hilisema muutmise, kehtetuks tunnistamise või kõrvaltingimuse kehtestamise võimaluse

jätmine.

Haldusmenetluse seaduse § 53 lg-s 2 on sätestatud, millal võib haldusaktile kehtestada

kõrvaltingimused:

1) seaduses või määruses sätestatud juhul;

2) kui kõrvaltingimuseta tuleks haldusakt jätta andmata;

3) kui haldusakti andmine tuleb otsustada kaalutlusõiguse alusel.

III

15. Linnavalitsuse vaidlustatud korralduse p 3.1. pole selge ja üheselt mõistetav. Korralduses ei ole

märgitud ja kohtumenetluses ei selgunud selle faktilised ja õiguslikud alused. Selgusetu on seegi, kas

tegemist on põhimõtteliselt võimaliku kõrvaltingimusega. Vaidlustatud korraldus ei ole kontrollitav.

16. Eeltoodu alusel leiab Riigikohtu halduskolleegium, et Maa-ameti kassatsioonkaebus tuleb jätta

rahuldamata. Halduskohtu otsust tuleb muuta motiivide osas.

Tõnu Anton, Jüri Põld, Harri Salmann