3-2-1-128-03 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-128-03

Otsuse kuupäev

Tartu, 20. november 2003. a

Kohtukoosseis

Eesistuja J. Odar, liikmed H. Jõks ja T. Tampuu

Kohtuasi

Silvia Koidula Jürgmanni hagi Annika Luku (Lukk), Ardi

Silla (Sild), Anne Silla (Sild) ja Arne Silla (Sild) vastu kinnistu

kinkelepingu ja isikliku kaasutusõiguse seadmise lepingu

tühisuse tunnustamiseks, kinnistusraamatu kannete

parandamiseks ja kinnistu ebaseaduslikust valdusest

väljanõudmiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 2. juuni 2003. a otsus

tsiviilasjas nr 2-2/573/03

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Silvia Koidula Jürgmanni kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamise kuupäev

20. oktoober 2003. a, kirjalik menetlus

Resolutsioon

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi

2. juuni 2003. a otsus ja saata asi samale ringkonnakohtule

uueks läbivaatamiseks.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Hagiavalduse kohaselt kinkis Silvia Koidula Jürgmann 1. detsembril 1998. a Tallinnas Linnu tee

16 asuva kinnistu Ardi Sillale. Tallinna Linnakohtu 30. novembri 2000. a otsusega tsiviilasjas

nr 2/3/227-7668/99 tunnistati 1. detsembril 1998. a sõlmitud kinkeleping kui pettuse mõjul tehtud

tehing TsÜS § 72 aluse kehtetuks ja kohustati Ardi Silda tagastama S. K. Jürgmannile kinkelepinguga

saadud kinnistu. Linnakohtu otsus jõustus Tallinna Ringkonnakohtu 17. aprilli 2001. a otsusega.

9. detsembri 1999. a lepinguga kinkis Ardi Sild Tallinnas Linnu tee 16 asuva kinnistu Annika Lukule

ja Annika Lukk koormas kinnistu tasuta ja tähtajatu isikliku kasutusõigusega Ardi Silla, Anne Silla ja

Arne Silla kasuks. Kinnistamisavaldus sisaldus lepingus ja lepinguosalised volitasid notarit neid

lepinguga seoses Tallinna Kinnistusametis esindama. 4. juulil 2000. a kanti kinnistusraamatusse

kinnistu omanikuna Annika Lukk ja tähtajatu tasuta isiklik kasutusõigus Ardi Silla, Anne Silla ja

Arne Silla kasuks.

S. K. Jürgmann palus tunnustada 9. detsembril 1999. a sõlmitud kinnistu kinkelepingu ja isikliku

kasutusõiguse seadmise lepingu tühisust. Samuti palus hageja kustutada Tallinna Linnakohtu

Kinnistusameti Tallinna Kinnistujaoskonna kinnistusregistri registriosa nr 5300 teise jakku jooksva

kandena nr 3 tehtud kanne: "Annika Lukk", kustutada kolmandasse jakku tehtud kanne: "Tähtajatu ja

tasuta isiklik kasutusõigus kinnistul paiknevale ja selle oluliseks osaks olevale elamule Ardi Sild,

Anne Sild ja Arne Sild kasuks", teha teise jakku kinnistu omaniku kohta kanne: "Silvia Koidula

Jürgmann", märkides ühtlasi, et see asendab eelmisi sama jao kandeid. Hageja väitel on

kinnistusraamatu kanded ebaõiged, kuna 1) nende õiguslik alus on ära langenud, 2) Ardi Sillale

omandiõigust kinnistule üle ei läinud ning ebaõigele kandele tuginedes tehti 4. juulil 2000. a uus

kanne, mille järgi on kinnistu omanik A. Lukk, 3) Ardi Sild oli teadlik, et kinnistusraamatu andmed

tema kui kinnistu omaniku kohta ei ole õiged, 4) Ardi Sild seadis mitteõigustatud isikuna enda kasuks

kinnistu isikliku kasutusõiguse. Hageja palus kohustada Ardi Silda, Anne Silda, Arne Silda ja Annika

Lukku vabastama hagejale kuuluval kinnistul paiknev elamu ja vabastamisest keeldumisel tõsta nad

elamust välja koos nendele kuuluva varaga.

Hagiavalduse kohaselt on kinnistusraamatu kannete õiguslik alus ära langenud, kuna Tallinna

Linnakohus tunnistas 30. novembri 2000. a otsusega 1. detsembril 1998. a sõlmitud kinkelepingu

kehtetuks ja lepingust ei tekkinud õigusi ega kohustusi. 27. veebruari 1999. a kinnistusraamatu kanne,

millega kanti omanikuna sisse Ardi Sild, on tehtud õigusliku aluseta ja seetõttu on ebaõigeks

muutunud ka 4. juulil 2000. a tehtud kanne.

Kostjate vahel sõlmitud kinnistu kinkeleping ja isikliku kasutusõiguse seadmise leping on näilikud

tehingud, kuna tehingud tehti kavatsuseta luua õiguslikke tagajärgi. Tallinna Linnakohtus toimunud

kohtumenetluse ajal, s.o 9. detsembril 1999. a, sõlmitud lepinguga tekitas Ardi Sild teadlikult

olukorra, mis kahjustab hageja õiguspäraseid huve. Kinkelepingu ja isikliku kasutusõiguse seadmise

lepingu üheaegne sõlmimine viitab kostjate pahatahtlikule soovile tekitada heausksuse situatsioon,

välistamaks hageja võimalusi saada kinnisomand tagasi. Annika Lukk teadis või pidi teadma, et

kinnistusraamatu kanne, millele tuginedes ta kinnistu omandas, on ebaõige. Annika Lukk tegutses

9. detsembri 1999. a kinnistu kinkelepingut sõlmides pahauskselt, kuna koos kinnistu kinkelepinguga

sõlmis ta ka isikliku kasutusõiguse lepingu. Ardi Sild oli teadlik, et tal ei olnud õigust anda kinnistu

omandiõigust üle kinkelepingu alusel oma tütrele Annika Lukule ja seetõttu ei saanud viimane seada

ka isiklikku kasutusõigust kinnistu võõrandaja Ardi Silla kasuks. Anne Sild ja Arne Sild on

pahausksed piiratud asjaõiguse omandajad, kuna nad teadsid, et Ardi Sillal polnud õigust kinnistut

võõrandada oma tütrele ja seetõttu ei saanud viimane seada kinnistule ka piiratud asjaõigust oma isa

kasuks.

Kostjad valdavad hageja asja õigusliku aluseta. Kostjate valdus on ebaseaduslik, kuna põhineb

kinnistusraamatu ebaõigetel kannetel.

2. Annika Lukk hagi ei tunnistanud. Tema vastuväidete kohaselt ei teadnud ta ega saanudki teada, et

kinkelepingu objektiks oleva kinnistu suhtes on algatatud kohtumenetlus. Seda ei teadnud ka Ardi

Sild, kes sai 1998. a tehingu vaidlustamisest teada 15. detsembril 1999. a, seega pärast 9. detsembri

1999. a tehingu sõlmimist. Hageja on lähtunud pahausksuse eeldusest, mis ei ole kooskõlas

seadusega. Hageja paljasõnalised väited ei anna alust nõuda õiguslikul alusel tehtud kinnistusraamatu

kande muutmist.

Ardi, Anne ja Arne Silla vastuväidete kohaselt ei ole selles midagi ebatavalist, et pereliikmed

omavahel kinkelepinguid sõlmivad või seavad isikliku kasutusõiguse. Vaidlusaluste tehingute

tegemise ajal ei teadnud kostjad kohtuvaidlusest kinkelepingu osas.

3. Tallinna Linnakohtu 10. veebruari 2003. a otsusega jäeti hagi rahuldamata. Kohtuotsuse

põhjenduste kohaselt ei tõendanud hageja, et 9. detsembri 1999. a tehing oli näilik. Kinkelepingu

alusel on toimunud kinnistamine ja kingisaaja on muutunud vara omanikuks. Lepingu alusel on

kinnistatud ka piiratud asjaõigused ja tehingust on tekkinud õiguslikud tagajärjed. A. Lukk on asunud

kinnistut valdama. Seega ei ole alust tunnustada tehingu tühisust TsÜS § 69 alusel.

A. Lukk omandas kinnisasja kinnistusraamatu kandele tuginedes. A. Luku pahausksus ei ole

tõendatud. Kohtule ei esitatud tõendeid, mis kinnitaksid, et A. Lukk tegi tehing eesmärgiga vältida

hageja rikutud õiguste taastamist. Tunnistajate ütlused ei tõenda A. Luku pahausksust. Puuduvad

tõendid, et Ardi Sild teadis vaidlusaluse kinkelepingu tegemise ajal, et 1998. a tehing on kohtus

vaidlustatud. Õige on hageja väide, et Ardi Sild teadis ja pidi teadma tehingu kehtetuse tinginud

asjaolust juba tehingu tegemise ajal, kuid sama eeldus ei laiene Ardi Silla pereliikmetele, s.h ka

A. Lukule. Seega ei esitatud kohtule mingeid tõendeid, mis kinnitaksid, et A. Lukk teadis lepingu

sõlmimise või kinnistamisavalduse kinnistusametile esitamise ajal, et võõrandaja kande õiguslik alus

on ära langenud. Tehingust puutumata isikute suhtes tuleb kande õigusliku aluse äralangemise ajaks

lugeda Tallinna Ringkonnakohtu otsuse teatavaks tegemise aega, ehk 17. aprilli 2001. a. Pahausksust

ei saa tuletada üksnes sellest, et tehing on tehtud perekonnaliikmete vahel. Heade kommetega ei ole

vastuolus, kui vanemad kingivad lastele vara. Isiklik kasutusõigus piiratud asjaõigusena on valdavalt

kasutatav pereliikmetevahelistes suhetes elamu kasutamisele õigusliku aluse loomisel. Pereliikmete

vahel tehtud tehingut ei saa eelduslikult pidada tsiviilõiguste pahauskseks teostamiseks.

Kohus märkis, et hagejal on õigus nõuda Ardi Sillalt kehtetuks tunnistatud tehinguga tekitatud kahju

hüvitamist.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

4. Tallinna Ringkonnakohtu 2. juuni 2003. a otsusega muudeti hageja apellatsioonkaebuse alusel

linnakohtu otsust põhjenduste osas ja hagi kinkelepingu tühisuse tunnustamise nõude osas jäeti

rahuldamata ringkonnakohtu otsuses toodud põhjendustel. Muus osas jäi linnakohtu otsus muutmata.

Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt sisaldab 9. detsembri 1999. a leping võlaõiguslikku

kinkelepingut ja asjaõiguslikku isikliku kasutusõiguse seadmise lepingut. Hageja palus tunnustada

mõlema nimetatud tehingu tühisust, leides, et need on näilikud ja vastuolus heade kommetega.

Hagi rahuldamise eelduseks on hageja tsiviilõiguste rikkumine kostjate poolt. Pole tõendatud, et

vaidlustatud kinkeleping, mille pooleks hageja ei ole, rikuks tema tsiviilõigusi. Kinkeleping ei tekita,

muuda ega lõpeta tema tsiviilõigusi. Hagi tuleb selles osas jätta eeltoodud põhjendustel rahuldamata.

Seetõttu ei oma tähtsust ka kinkelepingu väidetav näilisus ja vastuolu heade kommetega.

Hageja väiteid tehingu näilikkuse ja vastuolu kohta heade kommetega tuli hinnata isikliku

kasutusõiguse seadmise lepingu osas, lähtudes kinnistusraamatu kannete muutmise ja tühistamise

nõuetest. Kuni 1. juulini 2002. a kehtinud TsÜS § 69 lg 1 järgi oli tehing näilik, kui pooled on selle

teinud kavatsuseta luua õiguslikke tagajärgi. TsÜS § 66 lg 1 järgi oli tühine tehing, mis on vastuolus

heade kommetega. Linnakohus leidis õigesti, et hageja ei tõendanud tehingu näilikkust ega vastuolu

heade kommetega. Tulenevalt TsMS § 330 lg-s 5 sätestatust ei korranud ringkonnakohus selles osas

esimese astme kohtu põhjendusi.

Linnakohus tõlgendas õigesti TsÜS § 69 lg 1. Näiliku tehinguga on tegemist siis, kui selle pooltel

puudub tahe olla õiguslikult seotud, s.t tehing on näilik, kui mõlema poole tahe on suunatud üksnes

õigusnäivuse tekitamisele. Hageja esimese astme kohtus esitatud asjaolud tehingu näilikkust ei

kinnita. Seda ei kinnita ka apellatsioonkaebuses esitatud asjaolu, et nii enne 9. detsembri 1999. a

lepingute sõlmimist kui ka pärast seda elasid Ardi, Anne ja Arne Sild vaidlusalusel kinnistul asuvas

elamus. Hageja ei tõendanud, et kostjate ettekujutused, ajendid ja eesmärgid oleks olnud teistsugused,

kui isikliku kasutusõiguse seadmise lepingus märgitud. Asjaolu, et kinkeleping ja isikliku

kasutusõiguse seadmise leping sõlmiti ühel ajal, ei ole ebatavaline ega viita tehingu näilikkusele ja

tehingu poolte tahtlusele tekitada heausksuse situatsiooni, millega välistada hageja võimalus saada

kinnistu tagasi, nagu hageja leiab.

Ekslik on hageja seisukoht, nagu viitaks tehingu näilikkusele see, et A. Lukk ei saa omanikuna

vaidlusalust kinnistut kasutada ega saa sellest majanduslikku kasu. Kinnistu koormamine isikliku

kasutusõigusega oma vanemate ja venna kasuks ei välista A. Lukul omaniku õiguste kasutamist ega

kohustuste kandmist. Linnakohus tuvastas esitatud tõendite alusel õigesti, et A. Lukk asus pärast

vaidlustatud tehingu tegemist omaniku kohustusi täitma. Kinnistu omandamine ilma sellest

majanduslikku kasu saamata ja lootmata ei tähenda, et tehing oleks seetõttu näilik. Tulenevalt TsMS

§-s 67 sätestatust oli kostjatel õigus anda kohtuistungil seletusi selle kohta, miks vaidlusalune tehing

sõlmiti. Kohus hindas kostjate seletusi kogumis teiste asjas esitatud tõenditega ja tugines otsuse

tegemisel asjas tuvastatud asjaoludele.

Hageja palus AÕS § 56 lg 3, § 57 ja § 65 alusel muuta ja kustutada hagiavalduses märgitud

kinnistusraamatu kanded. Kinnistusraamatu järgi on kinnisasja omanik A. Lukk. Hageja soovib, et

kinnisasja omanikuna kantaks kinnistusraamatusse teda ning kustutatakse 9. detsembri 1999. a

lepingu alusel kinnistusraamatusse kantud tähtajatu ja tasuta isiklik kasutusõigus kinnistul paiknevale

ja selle oluliseks osaks olevale elamule Ardi, Anne ja Arne Silla kasuks.

AÕS § 56 lg 1 kohaselt eeldatakse kinnistusraamatusse kantud andmete õigsust. AÕS § 56 lg 3

sätestab, et kui isik kinnistusraamatu andmetele tuginedes omandab heauskselt kinnisasja või piiratud

asjaõiguse, siis jäävad tema heauskselt omandatud õigused kehtima. Omandaja on pahauskne, kui ta

teadis või pidi teadma, et kinnistusraamatu kanne on ebaõige. AÕS § 57 lg 1 järgi on

kinnistusraamatu kanne ebaõige, kui see on tehtud õigusliku aluseta, see alus on hiljem ära langenud

või kanne on valesti muudetud või kustutatud. Kanne A. Luku kui kinnistu omaniku kohta on tehtud

õiguslikul alusel ja see ei ole ära langenud. Hageja ja Ardi Silla vahel 1. detsembril 1998. a sõlmitud

kinkelepingu kehtetuks tunnistamine ja sellega seoses Ardi Sillal kinnistu omandiõiguse puudumine

ei toonud endaga automaatselt kaasa 9. detsembri 1999. a tehingu alusel tehtud kannete tühisust.

Hageja vastupidine seisukoht ei ole õige.

Ekslik on ka hageja seisukoht, nagu oleks Ardi Sild seadnud mitteõigustatud isikuna enda kasuks

kinnistu isikliku kasutusõiguse. Isikliku kasutusõigusega Ardi, Anne ja Arne Silla kasuks koormas

kinnistu selle uus omanik A. Lukk. On tõsi, et Ardi Sild teadis tehingu kehtetuse tinginud asjaolust

ehk hageja eksitamisest juba tehingu tegemise ajal, kuid sama eeldus ei laiene teistele kostjatele, s.h

A. Lukule. Hageja ei ole esile toonud ühtegi faktilist asjaolu, mille põhjal võiks väita, et A. Lukk oli

pahauskne, s.t et ta vaidlusaluse tehingu tegemise ajal või kinnistamisavalduse kinnistusametile

esitamise ajal oleks olnud või pidanud olema teadlik asjaoludest, mis olid aluseks hageja ja Ardi Silla

vahelise tehingu tühisuse tunnustamisele.

Ringkonnakohus nõustus linnakohtu seisukohaga, et pahausksust ei saa tuletada üksnes sellest, et

tehingu osalised olid perekonnaliikmed. Pereliikmete vahel tehtud tehingut ei saa eelduslikult pidada

tsiviilõiguste pahauskseks kasutamiseks. Seda, et kinnisasja või piiratud asjaõiguse omandanud isik

oli pahauskne - teadis või pidi teadma ebaõigest kandest - peab tõendama hageja. Kui isik

kinnistusraamatu andmetele tuginedes omandas kinnisasja või piiratud asjaõiguse heauskselt, siis

jäävad AÕS § 56 lg 3 kohaselt tema heauskselt omandatud õigused kehtima. Eeltoodud asjaoludel

jättis kohus hagi kinnistusraamatu kannete muutmise ja tühistamise osas õigesti rahuldamata.

Seetõttu puudus ka õiguslik alus nõuda kinnistu kostjate valdusest välja. Apellatsioonikohus nõustus,

et hagejal on õigus nõuda A. Sillalt kehtetuks tunnistatud tehinguga tekitatud kahju hüvitamist.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

5. Kassatsioonkaebuses palus hageja ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asi samale

ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

Ringkonnakohus on leidnud, et kuna kinkeleping ei riku hageja õigusi, tuleb lepingu tühisuse

tunnustamise nõue jätta rahuldamata. Samas leidis kohus, et kohtul on võimalik hinnata hageja

väiteid isikliku kasutusõiguse seadmise lepingu osas. Ringkonnakohus ei ole viidanud seadusel, mis

välistab kinkelepingu tühisuse nõude esitamise, kuid võimaldab esitada isikliku kasutusõiguse

seadmise lepingu tühisuse tunnustamise nõude. Hagejal on õiguslik huvi 9. detsembri 1999. a

kinkelepingu ja isikliku kasutusõiguse seadmise lepingu tühisuse tuvastamiseks, kuna ta soovib

endise olukorra taastamist, s.t ebaõigete kinnistusraamatu kannete parandamist.

Ringkonnakohus leidis, et hageja väiteid tehingu vastuolu kohta heade kommetega on linnakohus

otsuses analüüsinud ja ei korranud linnakohtu põhjendusi. Linnakohus ei ole hageja väiteid hinnanud.

Ringkonnakohus rikkus sellega TsMS § 227 lg 1, § 228, § 231 lg 4 ja § 330 lg-id 4 ja 5. Riigikohus

on tsiviilasjas nr 3-2-1-76-01 märkinud, et lepingu heade kommete vastasus tuleb kindlaks teha

koguhinnangu andmise teel, arvesse tuleb võtta nii lepingu sisu kui ka lepingu sõlmimise asjaolusid,

poolte ettekujutusi, ajendeid ja eesmärke. Ringkonnakohus oleks tehingute heade kommete vastasuse

kindlakstegemisel pidanud kogumis hindama kohtu tuvastatud asjaolusid.

Ringkonnakohus jõudis järeldusele, et 9. detsembri 1999. a tehingud ei ole näilikkuse tõttu tühised.

Otsuse kohaselt ei anna ükski asjaolu alust väita, et tehingud tehti kavatsuseta luua õiguslikke

tagajärgi. Ringkonnakohus rikkus TsMS § 227 lg 1 ja § 231 lg 4, kuna ei teinud tehingu tühisust

kindlaks tuvastatud asjaoludele koguhinnangu andmise teel. Hageja nõustub ringkonnakohtu väitega,

et ükski tuvastatud asjaolu eraldi ei pruugi anda alust järeldusele, et tehingud on näilikud, kuid kohtu

tuvastatud asjaolude kogumis hindamine oleks võinud viia teistsuguse otsuse tegemiseni.

Hageja nõustub ringkonnakohtu seisukohaga, et Ardi Sild teadis või pidi teadma tehingu kehtetust

tingivatest asjaoludest. Samas ei ole kohus hinnanud teiste kostjate pahausksust. Ringkonnakohus

rõhutas, et ainuüksi asjaolust, et tehingu osalised olid perekonnaliikmed, ei saa teha järeldust, et

teised perekonnaliikmed Arne Sild, Anne Sild ja Annika Lukk olid tehingute tegemise ajal

pahausksed. Ringkonnakohus ei ole kogumis hinnanud asjaolusid, mis tõendavad ka nende kostjate

pahausksust.

Vastavalt AÕS § 56 lg-le 3 jääb kinnistusraamatu kandele tuginedes omandatud asjaõigus kehtima

vaid siis, kui omandaja on heauskne. Kuna Annika Lukk pidi olema teadlik, et tema isa oli viinud

hageja 1. detsembri 1998. a kinkelepingu sõlmimisel eksitusse, tegutses ta 9. detsembri 1999. a

kinkelepingu sõlmimisel pahauskselt. Ta pidi teadma, et kinnistusraamatu kanne Ardi Silla kui

omaniku kohta on ebaõige. Samuti pidid Ardi Sild, Arne Sild ja Anne Sild olema teadlikud, et Ardi

Sild oli viinud hageja eksitusse, et kallutada teda sõlmima 1. detsembri 1998. a kinkelepingut.

Järelikult tegutsesid Ardi Sild, Arne Sild ja Anne Sild 9. detsembri 1999. a isikliku kasutusõiguse

seadmise lepingu sõlmimisel pahauskselt, kuna nad pidid olema teadlikud, et kinnistusraamatu

andmed Ardi Silla kohta ei ole õiged, mistõttu pole tal õigust Annika Lukule omandit üle anda ja

viimasel pole pahauskse omandajana õigust koormata kinnistut isikliku kasutusõigusega.

6. Kostjad vaidlesid kassatsioonkaebusele vastu ning pidasid ringkonnakohtu otsust seaduslikuks ja

põhjendatuks.

7. Tallinna Ringkonnakohtu 13. augusti 2003. a määrusega vabastati S. K. Jürgmann täielikult

kassatsioonkautsjoni tasumisest.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

8. Kolleegium leidis, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 363 p 1 alusel tühistada materiaalõiguse

normi väära kohaldamise ja tõlgendamise tõttu.

9. Esmalt märgib kolleegium, et apellatsioonikohus on eksinud 9. detsembril 1999. a sõlmitud

lepingute kindlaksmääramisel, leides, et nimetatud kuupäevaga lepingudokument sisaldab vaid

võlaõiguslikku kinkelepingut ja asjaõiguslikku isikliku kasutusõiguse seadmise lepingut. 9. detsembri

1999. a lepingudokument sisaldab võlaõiguslikku kinkelepingut, millega Ardi Sild kinkis oma tütrele

Annika Lukule kinnistu asukohaga Tallinnas Linnu tee 16, ja võlaõiguslikku isikliku kasutusõiguse

seadmise lepingut, millega Annika Lukk kohustus andma Ardi Sillale, Anne Sillale ja Arne Sillale

õiguse kasutada tasuta ja tähtajatult kinnisasjal asuvat ja selle oluliseks osaks olevat elamut. Samas

lepingudokumendis sõlmiti asjaõiguslepingud kinnisomandi ülekandmiseks Annika Lukule ja

kinnisasja koormamiseks tähtajatu ning tasuta isikliku kasutusõigusega.

10. Ringkonnakohus on õigesti leidnud, et võlaõiguslik kinkeleping, millest tekkinud võlasuhte

osaliseks hageja ei ole, ei tekita, muuda ega lõpeta tema suhtes tsiviilõigusi ega -kohustusi. Samuti ei

tekita, muuda ega lõpeta hageja tsiviilõigusi ega -kohustusi võlaõiguslik isikliku kasutusõiguse

seadmise leping. Võlaõiguslikust lepingust tekivad õigused ja kohustused vaid selle võlasuhte

osalistele.

11. Asjaõiguslepinguga toimub kinnisasjaõiguse käsutamine ja selle alusel tehti kuni 30. juunini

2003. a kehtinud AÕS § 64 lg 1 alusel kanne kinnistusraamatusse. Kinnisomandi või piiratud

kinnisasjaõiguse omandamise, sealhulgas heauskse omandamise eelduseks on kehtiv asjaõigusleping.

Ilma kehtiva asjaõiguslepinguta (käsutustehinguta) oleks kinnistusraamatu kanne kuni 30. juunini

2003. a kehtinud AÕS § 57 lg 1 järgi ebaõige. AÕS § 57 lg 1 sätestas, et kinnistusraamatu kanne on

ebaõige, kui see on tehtud õigusliku aluseta või see alus on hiljem ära langenud või kanne on valesti

muudetud või kustutatud. Alates 1. juulist 2003. a ei sätesta asjaõigusseadus enam nii selgelt ebaõige

kande mõistet, kuid AÕS § 65 lg-st 1 võib järeldada, et ebaõigeks saab pidada kannet, mis ei vasta

tegelikule õiguslikule olukorrale. Tegelikule õiguslikule olukorrale ei vasta ka kinnistusraamatu

kanne, mis on tehtud tühise asjaõiguslepingu alusel. Sellisest kandest nähtuv isik ei ole tegelikult

kinnisasjaõiguse omanik, sest puudus üks kinnisomandi üleandmise või koormamise eeldus -

asjaõigusleping (30. juunini 2003. a kehtinud AÕS § 120 lg 1 ja 1. juulist 2003. a kehtiv AÕS § 641).

12. Kinnistusraamatu ebaõige kande muutmist nõudev isik saab seega tugineda sellele, et kande

aluseks olnud asjaõigusleping on tühine 30. juunini 2002. a kehtinud TsÜS §-de 66, 69, 70, 75, 77,

78, § 93 lg 3 või § 103 järgi või on pärast 1. juulit 2002. a sõlmitud asjaõigusleping tühine kehtiva

TsÜS §-des 11-13, § 83 lg-s 1, §-des 87-89 ja 129 sätestatud alustel. Asjaõiguslepingu pooleks

mitteoleval isikul puudus aga õigus vaidlustada seda enne 1. juulit 2002. a kehtinud tsiviilseadustiku

üldosa seaduses ettenähtud vaidlustamise alustel või tühistada pärast 1. juulit 2002. a sõlmitud

asjaõiguslepingut kehtivas tsiviilseadustiku üldosa seaduses sätestatud tehingu tühistamise alustel.

Viimati nimetatud alustel võis lepingut vaidlustada 30. juunini 2002. a kehtinud TsÜS §-de 67, 71-74,

76, 79 kohaselt vaid lepingu pool. Ka pärast 1. juulit 2002. a sõlmitud asjaõiguslepingut ei saa

tühistada isik, kes pole lepingupool, sest TsÜS §-de 90, 92, 94, 96, 97 kohaselt on selline õigus

tehingu teinud isikul.

13. Ringkonnakohus on küll hinnanud isikliku kasutusõiguse seadmise asjaõiguslepingu tühisuse

asjaolusid, kuid ei ole välja selgitanud, kas hageja soovis ka 9. detsembri 1999. a kinnisomandi

üleandmise asjaõiguslepingu tühisuse tunnustamist. Kui ta seda soovis, siis tuleb lahendada ka see

hageja nõue.

14. Kolleegium nõustub apellatsioonikohtu seisukohaga, et asjaõigusleping kinnisasja koormamiseks

isikliku kasutusõigusega ei ole hagis toodud alustel tühine. Selles osas pole apellatsioonikohus

rikkunud otsuse seaduslikkusele ja põhjendatusele esitatavaid nõudeid.

15. Seoses hageja kinnistusraamatu ebaõige kande parandamise nõudega märgib kolleegium

kõigepealt järgmist. Hageja leiab, et kuna 1. detsembri 1998. a leping tema ja Ardi Silla vahel on

tunnistatud pettuse tõttu kehtetuks, siis on kande õiguslik alus ära langenud, kanne ebaõige ja temale

kuuluvat asja on käsutanud õigustamata isik Ardi Sild. Kuna Annika Lukk teadis või pidi teadma

asjaoludest, mis tõid kaasa eelnimetatud lepingu kehtetuse, siis ei ole ta omandanud kinnisasja

heauskselt. Samuti pole teised kostjad omandanud heauskselt isiklikku kasutusõigust elamule.

16. Apellatsioonikohus leidis, et 1. detsembri 1998. a lepingu tühisuse tõttu puudus Ardi Sillal

omandiõigus kinnistule. Seega leidis apellatsioonikohus, et pettuse tõttu on kehtetu ka 1. detsembri

1998. a lepingudokumendis sisalduv asjaõigusleping. Kolleegium nõustub ringkonnakohtu

järeldusega, et Ardi Sillal kinnisasja omandiõiguse puudumisega ei kaasnenud automaatselt

9. detsembri 1999. a tehingu alusel tehtud kannete ebaõigsus.

17. Kui kinnistusraamatu kanne Annika Luku kui omaniku kohta tehti tühise 9. detsembri 1999. a

asjaõiguslepingu (vt otsuse p 12) alusel, siis oli kanne tema kui kinnisasja omaniku kohta AÕS § 57

lg 1 kohaselt ebaõige. Kinnistusraamatu kandest nähtuv isik ei ole sellisel juhul tegelikult

kinnisasjaõiguse omanik ja ei tõusetu küsimust sellest, kas ta oli hea- või pahauskne.

18. Kui Ardi Sild polnud kinnisasja omanik ja asjaõigusleping, mille alusel Annika Lukk kanti

omanikuna kinnistusraamatusse on kehtiv, siis on vaja vastata küsimusele, kas ta on saanud kinnisasja

omanikuks.

19. Ardi Sild käsutas kinnisomandit 9. detsembril 1999. a, seega ajal, mil ta oli kinnistusraamatu järgi

selle kinnisasja omanik ja selle kande aluseks olnud 1. detsembri 1998. a asjaõigusleping polnud veel

vaidlustamise tõttu tagasiulatuvalt kehtetuks tunnistatud ja kande õiguslik alus polnud veel ära

langenud. Kui 1. detsembri 1998. a sõlmitud asjaõigusleping tunnistati 30. novembri 2000. a

kohtuotsusega tagasiulatuvalt kehtetuks, siis langes kande õiguslik alus ära ja AÕS § 57 lg 1 kohaselt

oli ebaõige ka kanne Ardi Silla kui omaniku kohta. Kuna puudus üks kinnisasjaõiguse omandamise

eeldus - asjaõigusleping -, siis ei olnud Ardi Sild kinnisasja omanik.

20. AÕS § 56 lg 1 kohaselt eeldatakse kinnistusraamatusse kantud andmete õigsust. Kui isik

kinnistusraamatu andmetele tuginedes omandab heauskselt kinnisasja või piiratud asjaõiguse, siis on

tema õigused AÕS § 56 lg 3 kohaselt seadusega kaitstud. Seega võib kinnistusraamatu kandele

tuginedes omandada heauskselt kinnisasja isikult, kes küll kinnistusraamatu järgi on asja omanik,

tegelikult seda aga ei ole. 30. juunini 2002. a kehtinud TsÜS § 109 (praegu kehtiva TsÜS § 139)

kohaselt heausksust eeldatakse, kui seadus ei sätesta teisiti.

21. Kolleegium leiab, et olukorras, kus kande õiguslik alus langes tagasiulatuvalt ära pärast seda, kui

kande järgi õigustatud isik kinnisasjaõigust käsutas, võib omandaja omandada tavakäibes

kinnisasjaõiguse heausksena. Tema heausksus oleneb sellest, kas ta teadis või pidi teadma

asjaoludest, mis olid kande aluseks olnud asjaõiguslepingu kehtetuks tunnistamise aluseks. Kui ta

nendest teadis või teadma pidi, siis oli ta pahauskne.

Heauskse omandamise võimaldamise eesmärk on kaitsta kolmandat heauskset isikut, kes on

tsiviilkäibes tehingulisel alusel omandanud asja mitteomanikult. Heauskse omandamise võimalus

kaitseb tsiviilkäibe stabiilsust. Heauskse omandamise eesmärk on kaitsta ausat majanduskäivet.

Heauskse omandamise instituudi eesmärgiga oleks vastuolus, kui see kaitseks absoluutselt kõiki

tehingulisel alusel kinnisasjaõiguste omandamise juhtumeid. Kolleegium leiab, et usalduskaitse ei

laiene juhtudele, kui õiguslikult on küll tegemist omaniku vahetusega, kuid tegelikult pole tegemist

uue, juurdetuleva omandajaga, kes sõltub kinnistusraamatu õigsusest.

Annika Lukk on Ardi Silla esimese järjekorra seadusjärgne pärija (pärimisseaduse § 13 lg 1). Ardi

Sild, Anne Sild ja Arne Sild on omakorda Annika Luku teise järjekorra seadusjärgsed pärijad (PärS

§ 14 lg 1). Pärimise korral ei omandaks nimetatud isikud kinnisasjaõigust heauskselt, sest AÕS § 56

lg-s 3 sätestatud heausksuse kaitse laieneb vaid omandamisele asjaõiguslepingu läbi. Kolleegium

leiab, et esimese ja teise järjekorra seadusjärgsed pärijad ei saa tugineda ka kinnisasjaõiguse

heausksele omandamisele tasuta tehingu järgi. Puudub mõistlik põhjus, miks peaksid nimetatud

isikud olema tasuta tehingu järgi omandamisel rohkem kaitstud kui pärimise korral.

Seega ei saa Annika Lukk üldistel alustel tugineda sellele, et ta omandas kinnisasja oma isalt

heauskselt. Samuti ei saa Annika Luku vanemad ja vend omandada temalt kui mitteomanikult

heauskselt tasuta ja tähtajatut isiklikku kasutusõigust.

22. Kuna asjas ei saa tõusetuda kinnisasjaõiguse heausksuse omandamise küsimust (vt otsuse p 21),

siis ei käsita kolleegium seda, millise ajamomendiga tuleb määrata omandaja heausksus ja kas kohtud

on selle tuvastanud.

J. Odar, H. Jõks, T. Tampuu