3-2-1-126-03 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-126-03

Otsuse kuupäev

Tartu, 18. november 2003. a

Kohtukoosseis

Eesistuja J. Odar, liikmed L. Laarmaa ja T. Tampuu

Kohtuasi

OÜ Kuuper hagi OÜ Varatex vastu 281 423 krooni 40 sendi

saamiseks ja OÜ Varatex vastuhagi OÜ Kuuper vastu 172 350

krooni saamiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 27. mai 2003. a otsus

tsiviilasjas nr 2-2/595/03

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

OÜ Kuuper ja OÜ Varatex kassatsioonkaebused

Asja läbivaatamise kuupäev

20. oktoober 2003. a

Istungil osalenud isikud

Hageja OÜ Kuuper esindaja vandeadvokaat R. Oberg ning OÜ

Kuuper juhatuse liikmed J. Jalakas ja N. Mitt. Kostja OÜ Varatex

esindaja vandeadvokaat J. Leppik.

Resolutsioon

Jätta Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 27. mai

2003. a otsus muutmata ja kassatsioonkaebused rahuldamata.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Hagiavalduse põhjenduste kohaselt sõlmisid hageja ja koondis Eesti Kuurort 25. septembril

1991. a rendilepingu tähtajaga 31. detsember 2001. a, millega koondis Eesti Kuurort rentis hagejale

Pärnus Energia 2 asuvad hooned. 22. mail 1998. a ostis ehitised Hans Joachim Funk, kes müüs

hooned 13. novembril 2001. a kostjale. 12. detsembril 1997. a sõlmis hageja rendileandjaga, kelleks

sel ajal oli koondise Eesti Kuurort õigusjärglane Eesti Ametiühingute Keskliit (edaspidi EAKL),

kokkuleppe, mille p 5 kohaselt tuleb rentniku tehtud parendused rendilepingu lõppemisel või

lõpetamisel rentnikule hüvitada. Lepingu kehtivuse ajal tegi hageja kooskõlastatult rendileandjaga

renditud varale parendusi 338 246 krooni väärtuses. 12. detsembri 1997. a kokkuleppe p 5 kohaselt

tuli hüvitada 202 913 krooni miinus amortisatsioon 2% alates 1992. a ja 135 333 krooni miinus

amortisatsioon 2% alates 1996. a. Kostja keeldus hagejale tasuma parendusteks tehtud kulutuste eest

281 423 krooni 40 senti.

2. Kostja hagi ei tunnistanud. 25. septembri 1991. a rendilepingu p 3.2.4 kohaselt oli rentnikul õigus

nõuda rendileandja loal vara parendamiseks tehtud kulutuste hüvitamist üksnes lepingu ennetähtaegse

lõpetamise korral. Kokkulepe oli ka majanduslikult põhjendatud, sest rent oli madal (3000 krooni

kuus) ja leping pikaajaline. Hageja ja EAKL 12. detsembri 1997. a kokkuleppega tühistati mitmed

rendilepingu punktid, nende hulka ei kuulunud aga parenduste hüvitamist reguleeriv punkt.

1997. aastal toimusid esmased läbirääkimised EAKL ja kostja vahel. 8. augustil 1997. a kinnitas

EAKL rendilepingu p 3.2 koos alapunktidega kehtivust. Kui rendilepingu muutmise kokkulepe

sõlmiti alles 1997. a detsembris, näitab see, et kokkulepe oli fiktiivne ja sõlmiti tagantjärele. 1997. a

omandas hooned H. J. Funk, keda rendilepingu muudatustest või täiendustest ei teavitatud. Ka

hooned 13. novembril 2001. a omandanud kostjat ei teavitatud mingitest muudest kokkulepetest kui

25. septembri 1991. a rendileping. EAKL poolt 12. detsembri 1997. a kokkuleppele alla kirjutanud

J. Vihalemal puudus selleks volitus. Lisaks on leping teeseldud, parenduste hüvitamise nõue on

paljasõnaline. Ka juhul, kui kokkulepe peaks olema kehtiv, ei olnud selle eesmärgiks muuta lepingu

p 3.2.4, vaid fikseerida rentniku tehtavate parenduste kooskõlastus.

3. Kostja palus vastuhagis hagejalt välja mõista 172 350 krooni, mille võrra on hoonetekompleksi

väärtus hageja süül vähenenud.

4. OÜ Kuuper vastuhagi ei tunnistanud, kuna leidis, et vara olukord ei ole rendilepingu kehtivuse ajal

halvenenud.

5. Pärnu Maakohtu 17. veebruari 2003. a. otsusega jäeti nii hagi kui vastuhagi rahuldamata.

Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt on rentnikul vastavalt rendiseaduse (RenS) § 12 lõikele 1 õigus

nõuda vara parendamiseks rendileandja loal tehtud vajalike kulutuste hüvitamist, kui seaduses või

lepingus ei ole ette nähtud teisiti. 25. septembri 1991. a rendilepingu p 3.2.4 kohaselt oli rentnikul

õigus nõuda rendileandja loal vara parendamiseks tehtud kulutuste hüvitamist vaid lepingu

ennetähtaegse lõpetamise korral.

6. 12. detsembril 1997. a kokkuleppe p-ga 5 asendati rendilepingu p-st 3.2.4 tulenev kohustus TsK

§ 238 lg 1 kohaselt uue kohustusega ning kinnitati, et 1. augusti 1997. a seisuga on rentnik

kooskõlastatult rendileandjaga teinud hoonetekompleksile parendusi summas 202 913 krooni miinus

2% amortisatsiooni aastas alates 1992. a ja 135 333 krooni miinus 2% amortisatsiooni alates 1996. a.

Pooled on kokku leppinud, et need rentniku tehtud parendused peab rendileandja rendilepingu

lõppemise või lõpetamise korral hüvitama.

7. EAKL 30. jaanuari 2003. a kirjast nähtub, et EAKL sekretär-peavarahoidja J. Vihalemal oli volitus

parenduste tegemiseks loa andmiseks ja 12. detsembri 1997. a kokkuleppe sõlmimiseks. Kostja ei ole

tõendanud, et 12. detsembri 1997. a kokkulepe oli teeseldud tehing. Rendiseaduse § 20 lg 1 kohaselt

jäi rendileping koos muudatustega jõusse ka vara uute omanike suhtes.

8. Hageja on renditud varale teinud parendusi amortisatsiooni arvestades 143 556 krooni 60 sendi

ulatuses. Kokku on arvestatud nii hageja kui tema allrentniku AS Liviko Trading tehtud parenduste

maksumus. Kostjaga tuleb nõustuda, et 1992. a akt-sularahaarvetes märgitud töödest ei ole

asjaõigusseaduse (AÕS) § 27 lg 2 järgi parendusteks katlaregistrite vahetus, katla voodri

ümberehitus, välisveetrassi remont ja katuse remont.

9. Maakohus asus seisukohale, et 12. detsembri 1997. a kokkuleppe p 5 oli vastuolus heade

kommetega ning seega tühine TsÜS § 66 lg 1 alusel. Kohus põhjendas oma seisukohta sellega, et

kokkuleppe sõlmimise ajal toimusid vara müügiläbirääkimised ning kokku lepitud hüvitamise

kohustust ei oleks pidanud täitma EAKL, vaid järgmine rendileandja. Seetõttu jäeti hagi rahuldamata.

10. Maakohus jättis tõendamatuse tõttu rahuldamata ka vastuhagi.

11. Maakohtu otsuse peale esitas apellatsioonkaebuse hageja. Vastuhagi rahuldamata jätmise osas

kohtuotsust ei vaidlustatud.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

12. Tallinna Ringkonnakohtu 27. mai 2003. a otsusega tühistati maakohtu otsus osaliselt ning hageja

kasuks mõisteti kostjalt välja 143 556 krooni 60 senti.

13. Apellatsioonikohus leidis, et ekslik on maakohtu otsuse järeldus, nagu oleksid kõik 12. detsembri

1997. a kokkuleppe p-s 5 sisalduvad kokkulepped rendilepingu muudatused, mis on siduvad ka

isikule, kes renditud vara omandamisega astub rendilepingusse rendileandjana. See lepingudokument

sisaldab erinevaid kokkuleppeid, millest osa kujutab endast varasema rendilepingu tingimuste

muutmist ja teine osa kokkulepet rendileandja rahalise kohustuse suuruse kohta rendilepingu

lõppemise puhuks. Põhjendatud on maakohtu otsuse järeldus, mille kohaselt kokkulepe selle kohta, et

parenduste maksumus tuleb hüvitada nii lepingu ennetähtaegsel lõpetamisel kui lepingu lõppemisel,

samuti kokkulepe, et hüvitamisele ei kuulu parenduste maksumuselt arvestatav amortisatsioon,

kujutavad endast varem sõlmitud rendilepingu tingimuste muutmist. Kooskõlas RenS § 20 lõikega 1

on niisugused tingimused siduvad ka rendilepingu objektiks oleva vara müügi tagajärjel

rendileandjaks saavatele isikutele. Rendiobjekti omandanud isikule niisuguste tingimuste teatavaks

tegemata jätmise eest vastutab vara müünud isik. Teatavaks tegemata jätmine ei mõjuta aga poolte

rendilepingust tulenevaid õigusi ega kohustusi. Nõustuda ei saa maakohtu otsuse järeldusega, nagu

oleks kokkulepe rentniku tehtud parenduste rahalise maksumuse osas rendilepingu tingimus, mis

rendileandja muutumise korral on siduv ka järgmisele rendileandjale. Tegemist on rendilepingu

täitmisesse puutuva kokkuleppega, milles rendileandja tunnistab oma rendilepingust tekkinud rahalist

kohustust (võlga) rentniku ees. Selle kokkuleppe sisu - rendileandja tunnistust võla suuruse kohta - ei

muuda asjaolu, et võlg pidi sissenõutavaks muutuma rendilepingu lõppemisel või lõpetamisel ning et

selle täpne suurus pidi selguma samal ajal. Selline rendileandja tunnistatud võlg ei saanud RenS § 20

lg 1 alusel üle minna uuele rendileandjale. Võla ülekandmise kohta puuduvad TsK §-de 220 ja 221

nõuetele vastavad tõendid. Seega ei ole 12. detsembri 1997. a kokkuleppes märgitud parenduste

maksumus kostjale siduv.

14. Põhjendatud ei ole maakohtu otsuse järeldus 12. detsembri 1997. a kokkuleppe osalise vastuolu

kohta heade kommetega. Otsusest ei nähtu, mille poolest on vaidlusalused kokkulepped

ebamoraalsed ja taunitavad. Ükski maakohtu otsuses nimetatud asjaolu ei anna eraldi võetuna alust

pidada rendilepingu muutmise kokkulepet heade kommete vastaseks.

15. Apellatsioonikohus leidis, et 12. detsembri 1997. a kokkuleppega täpsustati rendilepingu p-s 3.2.4

kokkulepitud tingimust ning rendileandja pidi hüvitama parendustele tehtud kulutused nii

rendilepingu ennetähtaegsel lõpetamisel kui selle lõppemisel. Õige on maakohtu järeldus, et hageja

rendiobjekti parendusteks tehtud kulutused on põhjendatud 143 556 krooni 60 sendi ulatuses.

16. Põhjendatud on maakohtu järeldus, et AÕS § 27 lg 2 kohaselt ei saa katlaregistri vahetust, katla

voodri ümberehitust, välisveetrassi remonti ja katuse remonti pidada parendusteks, millele kulutatu

tuleks rentnikule hüvitada. Rendilepingu p 3.1.7 kohaselt pidi rentnik tegema rendiobjekti jooksvat ja

kapitaalremonti, hüvitama pidi aga üksnes parenduste maksumuse (rendilepingu p 3.2.4 ja

12. detsembri 1997. a kokkuleppe p 5).

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

17. Kassatsioonkaebused esitasid ringkonnakohtu otsuse peale nii hageja OÜ Kuuper kui kostja OÜ

Varatex.

18. Hageja OÜ Kuuper vaidlustas apellatsioonikohtu otsuse osaliselt. Hageja leidis, et

apellatsioonikohus on põhjendamatult hagi rahuldanud vaid osaliselt. Rendiseaduse § 12 lg 1 kohaselt

tuleb rendilepingu lõppemise või lõpetamise korral rendileandja loal rendiobjektile tehtud vajalikud

kulutused hüvitada. Nimetatud säte reguleerib tõepoolest vajalike kulutuste hüvitamist, kuid lisab, et

seaduses või lepingus võib olla kokku lepitud teisiti. Nii leppisid pooled 12. detsembril 1997. a

kokku, et hüvitatakse kõik parendused. Ekslik on ringkonnakohtu järeldus, et osa kokkuleppest

reguleeris rahaliste kohustuste suurust rendilepingu lõppemise puhul ning seda tuleb käsitada

rendileandja rendilepingusse mittepuutuva võlana.

19. Väär on apellatsioonikohtu seisukoht, et katlaregistrite vahetus, katla voodri ümberehitus ja

välistrassi remont ei ole parendused. Pooled on 12. detsembri 1997. a kokkuleppes nimetanud need

tööd parendusteks.

20. Kostja ei ole hageja kassatsioonkaebusele kirjalikku vastust esitanud.

21. Kostja OÜ Varatex vaidlustas oma kassatsioonkaebuses apellatsioonikohtu otsuse osaliselt.

Kostja leidis, et kohtud on õigesti kvalifitseerinud 12. detsembri 1997. a kokkuleppe rendilepingust

sõltumatu ja iseseisva kohustusena, mis ei kohusta kostjat parendusi hüvitama. Kui pooled oleksid

soovinud üksnes rendilepingut muuta, oleks kokkuleppes pidanud sisalduma vastavasisuline selgelt

väljendatud tahe. Tsiviilkoodeksi § 238 lg-st 1 tulenevalt ei tule kokkuleppe esemeks olevate

parenduste osas kohaldada rendilepingu p 3.2.4. Apellatsioonikohtu otsus on vastuoluline ega vasta

TsMS § 227 lg 1 nõuetele. Kohus on leidnud, et 12. detsembri 1997. a kokkuleppe osa, mis määratles

kohustuse varalise ulatuse, ei läinud uuele rendileandjale üle. Ebaselgeks jääb aga, miks tuleb

erinevalt käsitleda parenduste maksumuse hüvitamise kohustust ning seetõttu hagi rahuldada. Kostja

ja rentnik ei ole sõlminud parenduste ja nende maksumuse kooskõlastamise kokkulepet. Pealegi ei

ole rentnik pärast 12. detsembrit 1997. a parendusi teinud.

22. Kui peaks selguma, et 12. detsembri 1997. a kokkuleppe p 5 muutus uuele rendileandjale täies

ulatuses siduvaks, leiab kostja, et tegemist on tühise tehinguga, sest see on vastuolus heade

kommetega. Maakohus on oma otsuses põhjendanud, milles seisneb vastuolu heade kommetega. Kui

ringkonnakohus asus vastupidisele seisukohale, oleks ta pidanud oma seisukohta ka TsMS § 330 lg 5

kohaselt põhjendama.

23. Kostja leidis, et Tallinna Ringkonnakohtus vaatas asja läbi ebaseaduslik kohtukoosseis.

Kohtukoosseisu kuulus K. Härmand, kes on kohtunik Tallinna Linnakohtus. Kohtute seaduse alusel

puudub esimese astme kohtunikul õiguspädevus osaleda õigusemõistmisel ringkonnakohtus. Seetõttu

tuleb ringkonnakohtu otsus protsessiosaliste põhjendustest olenemata tühistada TsMS § 333 lg 1 p 1

ja § 362 p 5 alusel.

24. Vastuses kostja kassatsioonkaebusele leidis hageja OÜ Kuuper, et kaebus tuleb jätta rahuldamata.

25. Riigikohtu istungil jäid hageja ja tema esindaja ning kostja esindaja oma varasemates kirjalikes

seisukohtades esitatud väidete juurde. Kostja esindaja lisas, et tsiviilkolleegium peaks muutma

kohtupraktikat, mille kohaselt võib ringkonnakohtu jõustunud otsus olla juba enne Riigikohtu poolt

menetlusse võtmise otsustamist ja samal ajal täitmise peatamist täidetud.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

26. Kolleegium leiab, et apellatsioonikohtu otsus on lõppjäreldustes õige ning puudub alus selle

tühistamiseks.

27. Põhjendatud on ringkonnakohtu seisukoht, et 12. detsembri 1997. a kokkuleppega muudeti

rendilepingut selliselt, et tehtud parenduste maksumus tuleb hüvitada nii lepingu ennetähtaegsel

lõpetamise kui lepingu lõppemise korral, samuti, et hüvitamisele ei kuulu parenduste maksumuselt

arvestatav amortisatsioon.

Rendiseaduse § 20 lg 1 kohaselt jääb renditud vara omandiõiguse üleminekul rendileandjalt teisele

isikule varem sõlmitud leping jõusse ka uue omaniku suhtes. Kolleegium on ka oma varasemates

lahendites (vt nt tsiviilkolleegiumi otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-77-02; RT III 2002, 22, 256)

väljendanud seisukohta, et renditud vara ostjale lähevad üle kõik rentniku ja rendileandja vahelised

kokkulepped renditud vara kohta. See puudutab ka kõiki rahalisi kokkuleppeid, sh renditud varale

tehtud parenduste hüvitamise kokkulepe.

28. Oluline on arvestada, et uuele rendileandjale ei lähe üle need kohustused, mis on rentniku ja

eelmise rendileandja suhetes muutunud sissenõutavaks juba enne rendilepingu üleminekut. Kuna

renditud varale rendileandja loal tehtud parenduste hüvitamise nõue muutus RenS § 12 lg-le 1

tuginedes eelduslikult sissenõutavaks rendilepingu lõppemise või lõpetamise korral, läks parenduste

hüvitamise kohustus üle uuele rendileandjale.

29. Ekslik on hageja kassatsioonkaebuse väide, et kostjalt tuli igal juhul välja mõista 12. detsembri

1997. a kokkuleppe p-s 5 kokku lepitud summa, ilma et tal oleks võimalik esitada ja tõendada oma

vastuväiteid. Apellatsioonikohus leidis õigesti, et kostja on kohustatud hüvitama hagejale vaid tehtud

parendused. Seega oli kostjal õigus esitada vastuväiteid 12. detsembri 1997. a kokkuleppes märgitud

parenduste maksumuse kohta. Apellatsioonikohus on hageja apellatsioonkaebusele vastates oma

otsuses põhjendanud, miks katlaregistrite vahetus, katla voodri ümberehitus, välisveetrassi ja katuse

remont ei ole parendused AÕS § 27 lg 2 mõttes. Kostjalt välja mõistetud summa osas on

apellatsioonikohus õigesti võtnud aluseks maakohtu tuvastatud parenduste maksumuse.

30. Kolleegium leiab, et eeltoodust tulenevalt ei ole õige kostja kassatsioonkaebuse väide, et

kvalifitseerides 12. detsembri 1997. a kokkuleppe p 5 osaliselt rendileandja tunnistusena võla suuruse

kohta, oleks ringkonnakohus pidanud jätma hagi rahuldamata. EAKL võimalik võlatunnistus OÜ

Kuuper ees ei mõjuta OÜ Varatex parenduste hüvitamise kohustust. Seetõttu ei olnud hagi

rahuldamiseks oluline määratleda kohtuvaidluses mitteosalenud EAKL võimalikke kohustusi OÜ

Kuuper ees. Hagi rahuldamise seisukohalt oli oluline, milliste parenduste hüvitamise kohustus läks

rendilepingu ja muude pooltevaheliste kokkulepete alusel üle uuele rendileandjale. Kuna kostjale

läksid üle rendileandja kohustused, sh ka parenduste hüvitamise kohustus rendilepingu lõppemise

korral ning hüvitama peab vaid tegelikud parendused (vt otsuse p-d 27-29), siis on apellatsioonikohus

õigesti rahuldanud hageja nõude kostja vastu 143 556 krooni 60 sendi ulatuses.

31. Vastuseks kostja kassatsioonkaebuse väidetele, et 12. detsembri 1997. a kokkuleppe p 5 on

vastuolus heade kommetega, leiab kolleegium järgmist. Tehingu heade kommete vastasus tuleneb kas

tehingu eesmärgi heade kommete vastasusest või ühe poole ebamoraalsest käitumisest tehingu

tegemise eesmärgil. Neid asjaolusid tuleb hinnata kogumis. Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste

kohaselt ei ole maakohus otsuses viidanud asjaoludele, mille alusel saaks üldse hakata kaaluma

tehingu heade kommete vastasust. Tegemist on tõendite hindamisega apellatsioonikohtu poolt,

millesse ei saa Riigikohus TsMS § 353 lg 3 kohaselt sekkuda ega ise hinnata, kas maakohtu otsuses

toodud asjaolud võiksid olla aluseks 12. detsembri 1997. a kokkuleppe p 5 tühisuse tunnustamiseks

vastuolu tõttu heade kommetega.

32. Väär on kostja kassatsioonkaebuse väide, nagu oleks Tallinna Ringkonnakohtus asja läbi

vaadanud ebaseaduslik kohtukoosseis. Vastavalt TsMS § 14 lg-le 2 oli Tallinna Ringkonnakohtu

esimehel õigus apellatsiooni korras asja arutamisesse kaasata kohtu koosseisu sama kohturingkonna

linnakohtunik. Seda võimalust ei välista ka kehtiv kohtute seadus.

33. Vastuseks OÜ Varatex lepingulise esindaja Riigikohtu istungil esitatud väitele, et ringkonnakohtu

otsuse jõustumine selle tegemise päevast ei ole õige, kuna ringkonnakohtu lahend võib olla selleks

ajaks, kui asi otsustatakse Riigikohtus menetlusse võtta, juba täidetud, märgib kolleegium järgmist.

Kohtuotsuste jõustumise sätestab TsMS § 241, mille 7. lõike kohaselt jõustub ringkonnakohtu otsus

selle tegemise päevast. Selline reegel vastab tsiviilkohtumenetluse üldisele ülesandele, tsiviilasi

võimalikult kiiresti ja õigesti läbi vaadata. Riigikohus ei vaata läbi kõiki ringkonnakohtute

vaidlustatud lahendeid, vaid asja menetlemiseks kassatsioonikohtus on TsMS § 342 lg 1 p 8 kohaselt

vaja taotleda asja menetlusse võtmist ning TsMS § 337 lg 1 kohaselt otsustab Riigikohus asja

menetlusse võtmise oma määrusega. Samas näeb TsMS § 337 lg 2 ette, et asja menetlusse võtmisel

võib Riigikohus kohtuotsuse täitmise peatada.

J. Odar, L. Laarmaa, T. Tampuu