3-2-1-102-03 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-102-03

Otsuse kuupäev

Tartu, 21. oktoober 2003. a

Kohtukoosseis

Eesistuja L. Laarmaa, liikmed J. Luik ja T. Tampuu

Kohtuasi

AS Hansa Liising Eesti hagi Helju Lati, Pille Lati ja Heidi

Pikaru vastu uue üürilepingu sõlmimisest keeldumise õiguse

ja üürilepingu lõppemise tunnustamiseks ning eluruumist

väljatõstmiseks ilma teist eluruumi vastu andmata.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 21. aprilli 2003. a

otsus tsiviilasjas nr 2-2/277/03

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

AS Hansa Liising Eesti kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamise kuupäev

29. september 2003. a

Istungil osalenud isikud

Istungile osalejaid ei ilmunud.

Resolutsioon

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi

21. aprilli 2003. a otsus ja saata asi samale ringkonnakohtule

uueks läbivaatamiseks

2. Kassatsioonkaebus rahuldada.

3. Tagastada OÜ-le SPONDA MET 14. mail 2003. a AS Hansa

Liising Eesti kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon 200

(kakssada) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. AS Hansa Liising Eesti esitas 16. jaanuaril 2002. a Tallinna Linnakohtule hagi Helju Lati, Pille

Lati ja Heidi Pikaru vastu, paludes tunnustada hageja õigust keelduda Tallinnas Vana-Kalamaja tn

16/18-9 asuva eluruumi osas uue üürilepingu sõlmimisest Helju Latiga, lugeda selle eluruumi osas

Helju Latiga 29. detsembril 2000. a sõlmitud eluruumi üürileping nr 42 lõppenuks ning tõsta kostjad

ja teised nendega koos elavad isikud sellest eluruumist välja ilma teist eluruumi vastu andmata.

2. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid Helju Latt ja AS Suva 29. detsembril 2000. a eluruumi üürilepingu

nr 42 Tallinnas Vana-Kalamaja tn 16/18-9 asuva eluruumi üürimiseks tähtajaga 1. jaanuarist 2001. a

kuni 31. detsembrini 2001. a. AS Suva müüs kõnealuse elamu 4. juulil 2001. a hagejale. Hageja saatis

17. oktoobril 2001. a H. Latile teate eluruumi üürilepingu lõppemise kohta ja palus eluruumi

vabastada. Sellele teatele vastas H. Latt 12. novembri 2001. a kirjaga, et ta soovib eluruumi

üürnikuna edasi kasutada. Kostjad pole eluruumi siiani vabastanud, vaatamata sellele, et üürileping

on lõppenud ja uut üürilepingut ei ole sõlmitud. Samas ei ole kostjad vastu võtnud hageja pakutud

võimalust osta eluruum soodustingimustel ega aktsepteerinud hageja teisi esitatud ettepanekuid. Need

asjaolud kinnitavad üheselt, et kostjad ei soovi enam jätkata vaidlusaluse eluruumi kasutamist.

Elamuseaduse § 33 lg 1 p 4 sätestab, et üürniku eesõigust uue lepingu sõlmimisele võib üürileandja

lepingu tähtaja möödumisel kohtus vaidlustada, kui üürileping oli sõlmitud tähtajaga mitte üle aasta

koos kohustusega vabastada eluruum pärast selle tähtaja möödumist. Antud juhul on need tingimused

täidetud, mistõttu üürileandjal oli alus keelduda uue üürilepingu sõlmimisest ja varem kehtinud

üürileping lõppes pärast tähtaja möödumist.

3. Kostjad hagi ei tunnistanud. Vastuväidete kohaselt tuleneb kostja Helju Lati kui üürniku õigus

üürilepingu pikendamiseks või uue lepingu sõlmimiseks üürilepingu p-st 4.2. Elamuseaduse § 33 lg 1

p 4 on erandkorras rakendatav juhul, kui üürileandja ja üürniku vahel puudusid üürisuhted enne

tähtajalise üürilepingu sõlmimist. Sisuliselt muudeti üürilepingu nr 42 sõlmimisega kehtiva

üürilepingu ühte tingimust, s.o tähtaega. Üürisuhe on kestnud aastaid ja kostjatel on õigus sotsiaalsele

tagatisele ES § 32 järgi. Seega ei ole lepingu punkt, mis kohustab kostjaid vabastama eluruumi pärast

üürilepingu tähtaja möödumist, kooskõlas ES §-s 32 sätestatud kostjate eesõigusega sõlmida lepingu

tähtaja möödumisel uus üürileping. Kostjad teatasid 12. novembri 2001. a tähitud kirjaga hagejale

soovist üürisuhet jätkata ja sõlmida uus üürileping ES § 32 lg 1 alusel. Kuna kostjad esitasid

tähtaegselt avalduse uue üürilepingu sõlmimiseks ega ole eluruumist välja kolinud, siis ei saa

tunnustada hageja õigust keelduda uue üürilepingu sõlmimisest ja tõsta kostjaid eluruumist välja.

4. Tallinna Linnakohus jättis 17. detsembri 2002. a otsusega hagi rahuldamata. Otsuse põhjenduste

kohaselt on tegemist pikaajalise üürisuhtega. Ebaõige on hageja väide, nagu oleks selles asjas

kohaldatav ES § 33 lg 1 p 4. Elamuseaduse mõttega ei ole kooskõlas poolte vahel pärast aastaid

kestnud üürisuhet lühiajalise üürilepingu sõlmimine selleks, et üürnik kaotaks oma eesõiguse

uuendada lepingut. Elamusuhetes ei kehti lepinguvabaduse põhimõte täiel määral. Elamuseaduse § 5

järgi ei tohi kedagi eluruumist välja tõsta või piirata tema poolt eluruumi kasutamise õigust teisiti, kui

elamuseaduses sätestatud alustel ja korras. Üürilepingu punkt 4.1, mis kohustab kostjaid vabastama

eluruumi pärast tähtaja möödumist, ei ole kooskõlas ES §-s 32 sätestatud kostjate eesõigusega

lepingu tähtaja möödumisel sõlmida uus üürileping. Hagejal on õigus vaidlustada kostjate eesõigust

uue üürilepingu sõlmimiseks üksnes põhjendatud vajaduse korral ES § 33 kohaselt. Õige on kostja

väide, et sotsiaalseid tagatisi peab pakkuma riik ja eraõiguslikul juriidilisel isikul on õigus saada oma

omandilt tulu. Pärast hagi esitamist pidas hageja võimalikuks sõlmida kostjatega uus üürileping

üksnes juhul, kui üürimäär oleks 50 krooni/m2 ehk 2440 krooni kuus. Üürilepingu tingimuste

muutmine (üüri suurendamine) peab olema põhjendatud ning kooskõlas ES § 371 lg-ga 2 ja §-ga 375.

Ebaõige on kostjate väide, et pooled on TsK § 166 lg 2 alusel sõlminud uue üürilepingu. Kostjatel on

õigus taotleda hagejalt uue üürilepingu sõlmimist vaidlusaluse eluruumi kasutamiseks. Hageja nõue

lugeda 29. detsembril 2000. a sõlmitud eluruumi üürileping nr 42 lõppenuks, on põhjendamatu,

kuivõrd ES § 51 lg 1 kohaselt lõpeb üürileping tähtaja möödumisel ilma kohtupoolse tunnustuseta.

5. Hageja esitas linnakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, taotledes kohtuotsuse tühistamist ja uue

otsuse tegemist. Hageja leidis, et linnakohus tõlgendas ja kohaldas vääralt ES § 33 lg 1 p 4.

Elamuseaduse § 32 lg 2 sätestab, et kui enne üürilepingu tähtaja möödumist kumbki pool ei teavita

teist poolt kirjalikult üürilepingu lõpetamisest või uue üürilepingu sõlmimisest, loetakse see

pikenenuks viieks aastaks, kui lepingus ei ole ette nähtud teisiti. Antud juhul sätestati üürilepingus

teisiti, sest üürilepingu p 4.2 kohaselt loetakse leping pikenenuks aastaks, kui enne üürilepingu

tähtaja möödumist kumbki osapool ei taotle üürilepingu lõpetamist või uue lepingu sõlmimist.

Sellisel juhul oleks üürileping kestnud vaid kuni 31. oktoobrini 2002. a. Kostjad vaidlesid

apellatsioonkaebusele vastu.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

6. Tallinna Ringkonnakohus muutis 21. aprilli 2003. a otsusega linnakohtu otsuse põhjendusi.

7. Ringkonnakohtu otsuse kohaselt vaidlevad pooled selle üle, kas üürilepingu punktid 2.2.13, 4.1 ja

4.2 võimaldavad üürniku uue üürilepingu sõlmimise eesõiguse välistamiseks kohaldada ES § 33 lg 1

p 4 või mitte.

Üürilepingu p 2.2.13 sätestab, et üürnik on kohustatud üürilepingu lõpetamisel ning eluruumist

väljakolimisel vabastama ja andma üürileandjale akti alusel üle eluruumi ning selle seadmed korras,

mis vastab lepingu lisas 1 fikseeritud olukorrale. Üürilepingu p 4.1 sätestab, et leping kehtib

1. jaanuarist 2001. a kuni 31. detsembrini 2001. a koos kohustusega üürileandja nõudel pärast lepingu

lõppemist korter vabastada. Seega on lepingu p-des 4.1 ja 2.2.13 kokku lepitud selles, et üürnik on

kohustatud üürileandja nõudel pärast lepingu lõppemist korteri vabastama. Samas sätestab

üürilepingu p 4.2, et kui enne üürilepingu tähtaja möödumist kumbki osapool ei taotle üürilepingu

lõpetamist või uue lepingu sõlmimist, loetakse leping pikenenuks üheks aastaks. Seega tuleneb sellest

lepingupunktist üheselt üürniku õigus taotleda uue üürilepingu sõlmimist. Vaidlust ei ole selle üle, et

H. Latt taotles hagejalt uue üürilepingu sõlmimist tulenevalt lepingu p-s 4.2 kokkulepitust enne

üürilepingu tähtaja möödumist. Eeltoodu tõttu ei saa ES § 33 lg 1 p 4 kohaldada.

Elamuseaduse § 33 lg 1 p 4 eesmärk on anda üürileandjale võimalus välistada üürniku eesõigus uue

üürilepingu sõlmimiseks. Tegemist on erandiga üldisest normist (ES § 32 lg 1), mille kohaselt on

lepingut nõuetekohaselt täitnud üürnikul eesõigus sõlmida uus üürileping. Seetõttu peab erandi

kohaldamise soov olema üürilepingus selgelt väljendatud, sest see võimaldab üürnikul aegsasti enne

üürilepingu tähtaja lõppemist otsida endale uus eluruum. Käesoleval juhul ei tulenenud üürilepingust

selgelt, et üürnik on kohustatud pärast lepingu tähtaja möödumist eluruumi vabastama, sest üürnik

võis lepingu p 4.2 ja ES § 32 lg 1 järgi arvestada uue üürilepingu sõlmimise võimalusega.

8. Põhjendamatu ja tõendamata on hageja väide, et kostjad ei soovi jätkata vaidlusaluse eluruumi

kasutamist. Kostjad kasutavad eluruumi käesoleva ajani ja on avaldanud hagejale soovi teha seda

üürilepingu alusel. Käesolevas vaidluses ei ole oluline, kui kaua on kostjad eluruumi kasutanud.

9. Elamuseaduse § 32 lg 3 esimese lause kohaselt on üürileandjal õigus kolme kuu möödumisel

pärast kirjaliku teate väljastamist pöörduda kohtusse uue üürilepingu sõlmimiseks või selle

lõpetamiseks, kui üürnik, vaatamata üürileandja poolt enne lepingutähtaja möödumist tehtud

ettepanekule, hoiab kõrvale uue lepingu sõlmimisest, kuid jätkab eluruumi kasutamist. Hageja ei ole

esitanud kohtusse hagi uute üüritingimustega lepingu sõlmimiseks ES § 32 lg-s 3 mainitud tähtaja

jooksul ning seega rakendus ES § 32 lg 3. lõikes lõike teise lause tagajärg, mille kohaselt loetakse

üürileping pikenenuks esialgses lepingus näidatud tähtajaks. Seega pikenes poolte vahel

29. detsembril 2000. a sõlmitud leping 31. detsembril 2001. a ühe aasta võrra. Hageja oleks saanud

sellist olukorda vältida, kui ta seaduses sätestatud tähtajal oleks lisaks hagiavalduses esitatud nõuetele

alternatiivselt esitanud ka uue üürilepingu sõlmimise nõude juhuks, kui kohus jätab nõude

üürilepingu sõlmimisest keeldumise õiguse tunnustamiseks rahuldamata.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

10. Kassatsioonkaebuses palub AS Hansa Liising Eesti tühistada Tallinna Ringkonnakohtu otsuse ja

saata asi samale kohtule uueks läbivaatamiseks.

11. Tallinna Ringkonnakohus on vääralt kohaldanud ES § 33 lg 1 p 4, sest on nimetatud sätte

rakendamisel arvestanud seadusest mittetulenevaid asjaolusid, mis seonduvad hoopis üürilepingu

automaatse pikenemise küsimusega. Oluline on see, et kui üürileping on pikenenud, siis ei saa

tõusetuda küsimust üürniku eesõigusest uue üürilepingu sõlmimiseks, sest sellisel juhul reguleerib

poolte vahelisi õigussuhteid juba uus (pikenenud) üürileping. Ringkonnakohtu otsusest ei tulene, et

üürileping oleks pikenenud. Sellele viitab asjaolu, et esimese astme kohus ja ringkonnakohus on

käsitlenud vaid küsimust, kas üürnikul on eesõigus uue üürilepingu sõlmimiseks või mitte.

Üürilepingu pikenemise välistas asjaolu, et hageja esitas 17. oktoobril 2001. a kostjale H. Latile teate,

mille kohaselt ei soovinud hageja enam H. Latiga uut üürilepingut vaidlusaluse eluruumi suhtes

sõlmida, vaid soovis eluruumi vabastamist. Seega ei saanud üürileping ES § 32 lg 2 ega üürilepingu

p 4.2 kohaselt pikeneda. Riigikohus on oma otsuses nr 3-2-1-72-02 asunud seisukohale, et kui

üürilepingus on sätestatud üürniku kohustus üürilepingu lõppedes üürile antud ruumid viivitamatult

vabastada, siis ei pea üürileandja üldse esitama üürnikule enne üürilepingu tähtaja möödumist ES

§ 32 lõikes 2 nimetatud teadet üürilepingu lõppemise kohta.

12. Tallinna Ringkonnakohus on motiveerinud ES § 33 lg 1 p 4 kohaldamata jätmist asjaoluga, et

üürilepingu punktis 4.2 on välja toodud üürniku õigus taotleda uue üürilepingu sõlmimist. Seaduse

järgi ei anna aga nimetatud üürniku õiguse eraldi sätestamine võimalust ES § 33 lg 1 p 4 kohaldamata

jätmiseks. Uue üürilepingu sõlmimise taotlemise õigus on üürnikul ES § 32 lg 2 alusel.

Ringkonnakohus on ülaltooduga rikkunud ka Riigikohtu kohtupraktikas tunnustatud seisukohtasid.

Riigikohus on oma otsuses nr 3-2-1-25-03 asunud seisukohale, et ES § 33 lg 1 p 4 kohaldamiseks

peab üürilepingu sisust tulenema selgelt see, et üürnikul puudub eesõigus uue lepingu sõlmimiseks.

Käesoleval juhul on üürniku kohustus pärast üürilepingu lõppemist korter vabastada sätestatud

üürilepingu punktis 4.1 selgelt ning üheselt mõistetavalt.

13. Vastuses kassatsioonkaebusele leidsid kostjad, et ringkonnakohtu otsus on seaduslik ja

põhjendatud.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

14. Kolleegium leiab, et apellatsioonikohtu otsus tuleb tühistada TsMS § 363 p 1 alusel

materiaalõiguse normi väära tõlgendamise ja kohaldamise tõttu ning asi tuleb saata tagasi samale

kohtule uueks läbivaatamiseks.

15. Ringkonnakohus leidis ebaõigesti, et ES § 33 lõike 1 p 4 ei saa kohaldada, sest üürilepingus on

üürnikule antud õigus taotleda uue üürilepingu sõlmimist. Kolleegium leiab, et eluruumi üürilepingu

pikenemise võimaluse ettenägemine juhuks, kui enne üürilepingu tähtaja möödumist kumbki pool ei

taotle üürilepingu lõpetamist või uue üürilepingu sõlmimist, ei välista ES § 33 lõike 1 p 4

kohaldamist juhul, kui üürilepingus on selgelt sätestatud üürniku kohustus eluruum vabastada

üürileandja nõudel pärast üürilepingu lõppemist.

16. Asjaoludest nähtuvalt oli käesoleval juhul üürilepingu p-s 4.1 selgelt kirjas üürniku kohustus

pärast üürilepingu lõppemist vabastada eluruum üürileandja nõudel. Üürilepingu p 4.2, mille kohaselt

loetakse üürileping pikenenuks üheks aastaks, kui enne üürilepingu tähtaja möödumist ei taotle

kumbki pool üürilepingu lõpetamist või uue üürilepingu sõlmimist, ei andnud kostjatele õigust nõuda

hagejalt uue üürilepingu sõlmimist, vaid üksnes nägi ette kostjaid soodustava tagajärje - üürilepingu

pikenemise - juhul, kui üürileandja ei teata üürnikule üürilepingu lõpetamisest enne üürilepingu

tähtaja möödumist. Kuna asjaoludest nähtuvalt teatas hageja kostja Helju Latile üürilepingu

lõpetamisest enne üürilepingu tähtaja möödumist, siis üürileping ei pikenenud üürilepingu p 4.2

alusel. Sellega muutus kostjatele kohustuslikuks üürilepingu punkt 4.1. Üürilepingu p 4.1 sõnastusest

tulenevalt pidid kostjad arvestama sellega, et üürileping lõpeb üürileandja nõudel pärast aastase

tähtaja möödumist.

17. Ringkonnakohus on ebaõigesti kohaldanud ES § 32 lg 3. Nimetatud sätet saaks kohaldada juhul,

kui üürileandja on enne lepingutähtaja möödumist teinud üürnikule ettepaneku sõlmida uus

üürileping. Asjaoludest nähtuvalt ei ole hageja enne üürilepingu tähtaja möödumist teinud sellist

ettepanekut.

L. Laarmaa, J. Luik, T. Tampuu