3-3-1-62-03 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-3-1-62-03

Otsuse kuupäev

10. oktoober 2003

Kohtukoosseis

Eesistuja Tõnu Anton, liikmed Jüri Põld ja Harri Salmann

Kohtuasi

Kamlesh Kumari Meose, Inga Tammesaare, Helju Valsi, Sergei

Prokofjevi, Kalle Kašani, Mardu Musta, Linda Kotri, Ülo

Haariku, Maire Undi, Milvi Randviiru ja Norman-Illis

Reintamme kaebused Tartu Linnavalitsuse 3. septembri 2002. a

korralduse nr 3156 tühistamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Ringkonnakohtu 17. aprilli 2003. a otsus haldusasjas nr 2-

3-91/2003

Menetluse alus Riigikohtus

Kamlesh Kumari Meose kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada kassatsioonkaebus.

2. Tühistada Tartu Halduskohtu 27. jaanuari 2003. a otsus haldusasjas nr 3-305/2002 ja Tartu

Ringkonnakohtu 17. aprilli 2003. a otsus haldusasjas nr 2-3-91/2003.

3. Saata asi uueks arutamiseks Tartu Halduskohtule.

4. Tagastada kautsjon.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Tartu Linnavalitsuse 10. aprilli 1997. a korraldusega nr 776 arvati eluruumide hulgast välja Tartus

Aleksandri tn 1 asuvad korterid nr 1-4, 17-20 ja 33-36 ning võeti need korterid arvele

mitteeluruumidena. Tartu Linnavalitsuse 22. juuli 2002. a korralduse nr 2819 alusel väljastati

eelpoolnimetatud korterite omanikele ehitusload.

2. Tartu Linnavalitsuse 3. septembri 2002. a korraldusega nr 3156 anti Aleksandri tn 1

eelpoolnimetatud mitteeluruumide omanikele kasutusload. Neid ruume kasutatakse käesoleval ajal

erinevate kaupluste ja teenindusettevõtetena.

3. Kamlesh Kumari Meose jt kaebustes Tartu Halduskohtule paluti Tartu Linnavalitsuse

3. septembri 2002. a korraldus nr 3156 tunnistada õigusvastaseks ja tühistada. Kaebajad väitsid, et

Aleksandri tn 1 tegutsevate ettevõtete majandustegevuse tõttu pole võimalik lukustada maja

trepikoja- ja välisuksi, mistõttu on ohustatud majaelanike turvalisus, lisaks on Aleksandri tn 1

tegutsevate ettevõtete majandustegevuse tõttu häiritud elamus prügiveoteenuse kasutamine, samuti on

liigse müra tõttu häiritud elanike rahu.

4. Tartu Halduskohtu 27. jaanuari 2003. a otsusega jäeti kaebus rahuldamata. Kohtuotsuse

kohaselt on kasutusluba luba, mille kohalik omavalitsus annab ehitusloa alusel projekti kohaselt

valminud ehitisele (Planeerimis- ja ehitusseaduse § 58 lg 1). Aleksandri 1 hoones tehtud ehitustööd

teostati vastavalt ehitusprojektile, erinevate ametkondade esindajad on eelnimetatud mitteeluruumid

üle vaadanud ja kinnitanud nende ekspluatatsioonikõlblikkust. Vaidlusaluste korterite omanikele anti

ehitusload vastavalt kehtivale seadusele. Ehitise kasutusluba ei riku kaebajate õigusi ning kaebus

tuleb jätta rahuldamata. Aleksandri tn 1 hoones asuvad korteriomandid. Kehtiva seaduse kohaselt ei

sõltu kasutusloa andmine korteriomandi eseme reaalosale teiste korteriomandite omanike

nõusolekust. Asjas ei ole tuvastatud, et kaebuse esitajate poolt nimetatud probleemid oleksid aset

leidnud. Ehitise kasutusloa väljaandmine iseenesest ei too kaasa loetletud rikkumisi.

5. Tartu Ringkonnakohtu 17. aprilli 2003. a otsusega jäeti Tartu Halduskohtu 27. jaanuari 2003. a

otsus muutmata. Ringkonnakohus leidis:

1) ebaõige on apellantide seisukoht, et kasutuslubade väljaandmisega on oluliselt muudetud ruumide

kasutusotstarvet ja seetõttu on vajalik kõigi kaasomanike kokkulepe. Vastavalt Asjaõigusseaduse

(AÕS) § 74 lg-le 1 võib kaasomandis oleva asja majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult kõigi

kaasomanike kokkuleppel. Kuna käesolevas asjas vaidlustatud linnavalitsuse korraldusega anti

kasutusload juba mitteeluruumide hulka arvatud korteriomanditele, siis ei olnud kasutuslubade

väljaandmisel enam tegemist korteriomandite majandusliku otstarbe olulise muutmisega;

2) korteriomandile on omased erisused ning Korteriomandiseaduse (KOS) sätteid tuleb vaadelda

erinormidena AÕS kaasomandi sätete suhtes ja korteriomanike suhtes kohaldatakse AÕS-t niivõrd,

kuivõrd KOS-st ei tulene teisiti. KOS § 1 lg 1 kohaselt on korteriomand omand ehitise reaalosa üle,

millega on ühendatud mõtteline osa kaasomandist, mille juurde reaalosa kuulub. Sama paragrahvi

lõike 2 järgi on kaasomandi esemeks maatükk ning ehitise osad ja seadmed, mis KOS § 2 lg 2 järgi ei

kuulu ühegi korteriomandi reaalosa hulka ega ole kolmanda isiku omandis;

3) KOS § 10 lg 1 kohaselt võib korteriomanik korteriomandi reaalosa kasutada oma äranägemise

järgi, välja arvatud siis, kui kasutus läheb vastuollu seadusega või kolmanda isiku õigustatud

huvidega. Seega on õige halduskohtu seisukoht, et kasutusloa andmine korteriomandi reaalosale ei

sõltu teiste korteriomanike nõusolekust. Kuna on tegemist korteriomanditega, mis on arvatud

mitteeluruumide hulka, siis kasutuslubadele märgitud kasutus ei ole vastuolus seadusega ega ka

kolmandate isikute õigustatud huvidega.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED RIIGIKOHTUS

6. Kamlesh Kumari Meose kassatsioonkaebuses palutakse muuta Tartu Ringkonnakohtu otsust ja

teha asjas uus otsus, millega rahuldada tema kaebus. Kassaator leiab järgmist:

1) vaidlustatud korraldusega on oluliselt muudetud vaidlusaluste ruumide kasutusotstarvet ning

seetõttu on AÕS § 74 lg 1 kohaselt vajalik kõigi kaasomanike kokkulepe. Kasutusluba fikseerib mitte

üksnes ruumi vastavuse ehituslikele (ekspluatatsioonilistele) nõuetele, vaid määrab ka kasutamise

funktsiooni (otstarbe). Mitteeluruumid omandavad juriidiliselt fikseeritud kasutamisotstarbe läbi

kasutusloa andmise;

2) käesoleval juhul on kasutusluba antud mitteeluruumile kui korteriomandile tervikuna ning

kasutusloa järgne asja kasutamine hõlmab KOS § 1 tähenduses nii korteriomandi reaalosa kui ka

kaasomandi mõttelise osa kasutamist;

3) kassaatori õigusi rikkuvaks on korteriomandite kasutusotstarbe muutmine ilma kaasomanike

nõusolekuta. Siinjuures tuleb arvestada nii kassaatorile kui ka teistele korteriomanikele kaasnevate

negatiivsete mõjutustega, mis kaasnevad viidatud korterite kasutamisega kasutuslubadega määratud

korras. Mitteeluruumiks võib olla nii bürooruum kui ka teenindusettevõte. Teised korteriomanikud ei

saa hinnata mitteeluruumi kasutamise kahjulikkust oma seadusega kaitstud huvidele enne kasutusloa

andmist, kui mitteeluruumi konkreetne kasutusotstarve määratakse kasutusloaga. Seetõttu on

mitteeluruumi kasutuseesmärgi spetsifitseerimiseks vajalik nende nõusolek.

7. Tartu Linnavalitsuse kirjalikus vastuses kassatsioonkaebusele palutakse kassatsioonkaebus

jätta rahuldamata järgmistel põhjustel:

1) õiguslikku alust kasutuslubade väljaandmiseks keeldumiseks ei olnud. Mitteeluruumide ehitustöid

teostati vastavalt ehitusloale ja ehitusprojektile. Ehitustööde eesmärgiks oli esimesel korrusel asuvate

mitteeluruumide vastavusse viimine büroo-, teenindus- ja kaubanduspindadele esitatavate nõuetega;

2) Elamuseaduse § 3 lg-s 2 sätestatud eluruumi kasutamise otstarbe muutmiseks hoone teiste

korteriomanike või korteriühistu nõusoleku nõue jõustus 10. juunil 1998. Korteriomandite seadmisel

ei esitanud Aleksandri tn 1 korterite omanikud seaduses ettenähtud tähtaja jooksul vastuväiteid

hoonealuse maa sihtotstarbele (75% elamumaa ning 25% ärimaa). Kasutuslubades mitteeluruumide

kasutusotstarbe märkimine ei tähenda ruumi majandusliku otstarbe muutmist;

3) kassaator on ekslikul seisukohal, et kasutusload on antud nii korteriomandite reaalosadele kui ka

korteriomandi koosseisu kuuluvale mõttelistele osale. Kuna mõtteline osa on tegelikkuses

piiritlemata, ei ole võimalik mõttelisele osale kasutusluba anda;

4) kassaator ei ole tõendanud negatiivseid mõjutusi, mis kaasnevad viidatud mitteeluruumide

kasutamisel kasutuslubadega määratud korras.

8. Kolmanda isiku Naresh Mody kirjalikus vastuses kassatsioonkaebusele palutakse

kassatsioonkaebus jätta rahuldamata. Vastuse põhjendused kattuvad ringkonnakohtu ja linnavalitsuse

seisukohtadega.

RIIGIKOHTU HALDUSKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

I

9. Käesolevas asjas käib vaidlus korteriomanditeks jaotatud elamus asuvale mitteeluruumile

kasutusloa andmise õiguspärasuse üle.

Kuni 1. jaanuarini 2003 kehtinud Planeerimis- ja ehitusseaduse (PES) § 58 oli sõnastatud järgmiselt:

"Paragrahv 58. Ehitise kasutusluba

(1) Ehitise kasutusluba on luba, mille kohalik omavalitsus annab ehitusloa alusel projekti kohaselt

valminud ehitisele.

(2) Kasutusluba antakse pärast ehitise ülevaatamist, ehitusjärelevalve ettekirjutuste täitmist ja ehituse

dokumentatsiooni üleandmist.

(3) Ehitise võib kasutusloa alusel kasutusele võtta ka valminud osade kaupa.

(4) Ehitist võib hakata kasutama pärast kasutusloa saamist kohalikult omavalitsuselt.

(5) Ehitist võib kasutada ainult kasutusloas näidatud otstarbel.

(6) Ehitise või mõne tema osa kasutamise otstarbe muutmiseks, kui see ei too kaasa ehitustöid, tuleb

kohalikult omavalitsuselt hankida uus kasutusluba.

(7) Ehitis kantakse ehitiste kohta peetavasse registrisse pärast kasutusloa saamist."

10. Linnavalitsus on seisukohal, et tal puudus alus kasutusloa väljaandmisest keeldumiseks, kuna

täidetud olid PES § 58 lg-tes 1 ja 2 sätestatud eeldused, s.t ümberehitustööd olid teostatud ehitusloa

alusel, ümberehitus vastas projektile ja ehitise dokumentatsioon oli korras.

Riigikohus leiab, et kasutusloa andmine on kaalutlusõiguslik otsus, mille langetamisel ei või kohalik

omavalitsus piirduda vaid ehitise projektikohasuse formaalse kontrolliga. Kasutusloa andmise

välistab ka see, kui ehitise kasutamine kavandatud otstarbel oleks õigusvastane, näiteks rikuks

ümberkaudsete elanike õigusi. Vaatamata sellele, et PES § 58 puudulik sõnastus näib linnavalitsuse

seisukohta kinnitavat, viib vastupidisele tõlgendusele PS §-st 14 tulenev kohaliku omavalitsuse

kohustus tagada oma otsuste tegemisel isikute õiguste ja vabaduste kaitse. Riigikohtu seisukoht on

kooskõlas ka käesoleval ajal kehtiva Ehitusseaduse § 34 lg 1 p-dega 5 ja 8, mis sätestavad, et

kasutusluba ei anta, kui kasutusloa taotlemisel esitatav ehitusprojekt ei vasta nõuetele või kui ehitis ei

vasta õigusaktis sätestatud nõuetele. Projekt ja ehitis ei vasta nõuetele ka siis, kui ehitis või selle

projektikohane kasutamine kahjustaks ebamõistlikult kolmandate isikute õigusi.

11. Eelnevast tuleneb, et üldjuhul on küll loomulik, et projektikohaselt valminud ehitisele antakse

kasutusluba selle kasutamiseks samal otstarbel, mida peeti silmas juba ehitusprojektis ja mille

kooskõla ehitamist reguleerivate normidega pidi kohalik omavalitsus kontrollima juba ehitusloa

andmisel. Kuid kui kasutusloa andmisel ilmneb, et ehitusluba ei olekski tohtinud välja anda, sest

ehitusprojekt ei olnud nõuetekohane, ei või kohalik omavalitsus kasutusluba väljastades seda viga

tähelepanuta jätta. Vea ilmnemisel tuleb kaaluda ehitise omanike ja kolmandate isikute õigusi ja huve.

Riigikohus leiab, et reeglina on elamu seniste elanike õigused ja huvid, mis on suunatud elamu senise

kasutusotstarbe säilitamisele, kaalukamad kui ettevõtlusvabadus ja ettevõtja huvi alustada elamus

äritegevust.

Kasutusluba ei ole aga õige kolmanda isiku vastuväidetele tuginedes jätta välja andmata juhul, kui

kolmas isik oli nõuetekohaselt kaasatud ehitusloa andmise menetlusse ja talle pidi olema arusaadav,

et ehitusloa alusel ehitatava hoone või ümberehituse projektijärgne kasutamine toob kaasa tagajärjed,

millele vastuväide tugineb.

12. Paratamatult kaasneb ehitusloa alusel ehitamisega kahju, kui valminud ehitist ei ole hiljem

võimalik kasutusloa andmata jätmise tõttu soovitud eesmärgil kasutusele võtta. Kui kasutusloa

andmise võimatus on tingitud kohaliku omavalitsuse veast ehitusloa andmisel, mis ei pidanud ehitise

omanikule olema enne ehitustööde alustamist arusaadav, siis võib kohalikul omavalitsusel tekkida

kohustus hüvitada ehitise omanikule asjatu ehitamisega kaasnev kahju.

13. Riigikohus ei pea võimalikuks kahelda, et kaupluse rajamine korterelamusse võib riivata

majaelanike õigust eraelu puutumatusele. Kaupluse tegevus toob paratamatult kaasa kahjulikke

mõjutusi (näiteks müra, tundmatute isikute viibimine trepikojas ja sellega kaasnev turvatunde

kadumine, privaatsuse vähenemine, takistused avalike teenuste kasutamisel). Samuti võib see

vähendada teiste korterite turuväärtust. Kohtud oleksid uurimisprintsiibist tulenevalt pidanud need

tagajärjed välja selgitama.

Kuna kohtud pole pööranud tähelepanu vajadusele kontrollida ümberehitatud korterite uue

kasutusotstarbe sisulist kooskõla õigusaktide ja kolmandate isikute õigustega, tuleb esimese ja teise

astme kohtu lahendid tühistada ja saata asi halduskohtule uueks arutamiseks.

II

14. Kassaator on kogu protsessi vältel tuginenud AÕS § 74 lg-le 1. Riigikohtu halduskolleegium

leiab, et see säte võib asja lahendamisel küll tähtsust omada, kuid ei ole seejuures esmane. Peamine

on see, et kasutusloa andmine kui diskretsiooniotsus ei tohi kahjustada ei teiste korteriomanike

omandiõigust ega ka omanike või muude isikute teisi õigusi, nt õigust eraelu puutumatusele.

Siiski omavad kasutusloa andmisel tähtsust ka tsiviilõiguslikud normid. Kui nendega on keelatud

kasutusloas ettenähtud tegevus üldse või on see lubatud ainult teise korteriomaniku nõusolekul ja

nõusolek puudub, siis ei või kohalik omavalitsus kasutusluba väljastada.

15. AÕS § 74 lg-le 1 viitab kassaator seoses korteriomanike kaasomandis oleva trepikoja

kasutamisega. Riigikohus märgib, et erisätetena reguleerivad korteriomandi hulka kuuluva

kaasomandi eseme kasutamist eelkõige KOS § 10 lg 2 ja § 12.

Kuigi antud asjas vaidlustatud kasutusloa eesmärk ei olnud reguleerida trepikoja kasutamist, võib

mõne korteri kauplusena kasutusele võtmine tuua kaasa trepikoja kasutusrežiimi faktilise muutumise.

Riigikohus leiab, et trepikoja faktilise kasutusrežiimi muutumine seoses kaupluse tegevuse

alustamisega elamus võib kujutada endast trepikoja majandusliku otstarbe olulist muutmist AÕS § 74

lg 1 tähenduses.

16. Korteris toimuv tegevus, nt kauplemine, võib ebamõistlikult kahjustada teiste korteriomanike ja

neis eluruumides elavate inimeste õigusi ka siis, kui kaupluseks muudetud korteril on eraldi

sissepääs. Korteriomandiseaduse (KOS) § 10 lg 1 sätestab, et korteriomanik võib korteriomandi

reaalosa kasutada oma äranägemise järgi, välja arvatud siis, kui kasutus läheb vastuollu seaduse või

kolmanda isiku õigustatud huvidega. KOS § 11 lg 1 p 1 kohaselt on korteriomanik kohustatud

hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanike ületab omandi tavakasutustest tekkivad

mõjud.

Ka kaupluse tegevus võib jääda omandi tavakasutuse piiridesse, kui kauplus oli korterelamusse

algusest peale ette nähtud. Senise eluruumi kasutuselevõtmine kauplusena toob aga kaasa omandi

kasutuse olulise muutumise ja teised korteriomanikud ei ole kohustatud taluma sellega kaasnevaid

mõjutusi.

17. Tähtsust ei oma antud asjas see, kas elamualune maa on oma sihtotstarbelt tervikuna elamumaa

või osaliselt ärimaa, ega ka see, kas kaupluseruumid on arvel eluruumide või mitteeluruumidena.

Maa sihtotstarbe ega ruumide kasutusotstarbe kindlaksmääramisel ei pidanud elanikud ette nägema,

et elamusse tulevad kauplused. Kaupluse sobivust ümbruskonda tuleb eelkõige hinnata ehitus-,

kasutus- ja kauplemislubade väljastamisel, sest alles siis on võimalik piisava täpsusega hinnata

kavandatava tegevuse mõju ümberkaudsetele elanikele.

III

18. Kassaatori taotluse kohtukulude väljamõistmiseks jätab Riigikohus lahendamiseks asja uuel

läbivaatamisel.

Tõnu Anton, Jüri Põld, Harri Salmann