3-2-2-2-03 · Riigikohus

MÄÄRUS

Kohtuasja number

3-2-2-2-03

Määruse kuupäev

Tartu, 3. oktoober 2003. a

Kohtukoosseis

Eesistuja H. Jõks, liikmed V. Kõve ja T. Tampuu

Kohtuasi

Toivo Siitami hagi Eesti Apostlik-Õigeusu Kiriku ja OÜ

Beetahansa vastu korteriomandile omandiõiguse

tunnustamiseks ja kinnistusraamatusse kande tegemiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Linnakohtu 12. märtsi 2003. a otsus tsiviilasjas

nr 2/3/24-7672/02

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

OÜ Beetahansa teistmisavaldus

Asja läbivaatamise kuupäev

15. september 2003. a, kirjalik menetlus

Resolutsioon

Jätta OÜ Beetahansa avaldus Tallinna Linnakohtu 12. märtsi

2003. a otsuse teistmiseks rahuldamata.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Toivo Siitam esitas 11. septembril 2001. a Tallinna Linnakohtule hagi Eesti Apostlik-Õigeusu

Kiriku (edaspidi EAÕK) ja OÜ Beetahansa vastu. Hagis palus hageja tunnustada tema omandiõigust

Tallinna Linnakohtu Kinnistusameti Tallinna Kinnistusjaoskonna korteriomandi kinnistusregistrisse

registriosa number 1751 all kantud korteriomandile asukohaga Tallinn Kaarli pst 7-3 (edaspidi

korteriomand). Samuti palus ta kanda Tallinna Linnakohtu Kinnistusameti Tallinna

Kinnistusjaoskonna korteriomandi kinnistusregistrisse registriosa nr 1751 teise jakku omanikuna

Toivo Siitam.

2. Hagiavalduse kohaselt tagastati EAÕK-le õigusvastaselt võõrandatud varana elamu Kaarli pst 7

(endine kinnistu 4540), maa kinnistati ja sellel asuv elamu jagati korteriomanditeks. Hageja on Kaarli

pst 7-3 asuva korteri üürnik. EAÕK müüs korteriomandi 2. veebruaril 2001. a 453 000 krooni eest

OÜ-le Beetahansa. 15. märtsil 2001. a tegi hageja nii müüjale kui ostjale avalduse ostueesõiguse

teostamiseks. 20. aprillil 2001. a kanti OÜ Beetahansa omanikuna kinnistusraamatusse. Hageja on

korduvalt soovinud ostja nõusolekut kande tegemiseks kinnistusraamatusse, kuid OÜ Beetahansa on

sellest keeldunud. Hageja on tasunud ostuhinna 453 000 krooni notari deposiiti.

3. EAÕK oli kohtule esitatud vastuses seisukohal, et ta ei ole asjas protsessiosaline, kuna oli

korteriomandi müünud OÜ-le Beetahansa.

4. Hagile esitatud vastuses OÜ Beetahansa hagi ei tunnistanud. Tema arvates võinuks hageja ise

osaleda korteriomandi müümiseks korraldatud enampakkumisel. EAÕK pakkus hagejale varem

korteriomandi eesõigusega omandamise võimalust, millest hageja keeldus. OÜ Beetahansa ostis

hageja jaoks korteri, kuhu hageja keeldus elama asumast. Ka ei ole hageja tähtajaks tasunud notari

deposiiti korteriomandi ostuhinda ja korteriomandi omandamise kulusid. Kohtuistungil ei esitanud

OÜ Beetahansa hagile vastuväiteid ja leidis, et hageja nõue ostueesõiguse teostamiseks on

põhjendatud, kuid palus kohustada hagejat kandma OÜ Beetahansa arvele kulud.

5. Hageja esitas ka hagiavalduse täienduse, milles palus lisaks varem esitatud nõuetele kustutada

Tallinna Kinnistusjaoskonna Korteriomandi Kinnistusregistri registriosa nr 1751 kolmanda jao kanne

nr 2 ja neljanda jao kanne nr 1. Nimetatud kannetega on keelatud kinnistu käsutamine Andrei

Puzõrjovi kasuks ja kantud kinnistusraamatusse hüpoteek sama isiku kasuks. 12. märtsi 2003. a

määrusega eraldas kohus nimetatud nõude eraldi menetlemiseks.

6. Tallinna Linnakohus rahuldas 12. märtsi 2003. a otsusega hagi ning tunnistas hageja omandiõigust

korteriomandile ja otsustas hageja kanda korteriomandi omanikuna kinnistusraamatusse. Kohtuotsuse

kohaselt tuli otsuse jõustumisel T. Siitami poolt 12. aprillil 2001. a Tallinna notar G. Savisaare arvele

kantud 453 000 krooni ning lepingu sõlmimise kulu (notaritasu 1888 krooni ja kinnistamislõiv 1330

krooni) kanda OÜ Beetahansa arvele. OÜ-lt Beetahansa mõisteti hageja kasuks välja kohtukulu 34

000 krooni.

7. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt tagastati Tallinna Linnavalitsuse 3. juuni 1994. a korralduse

nr 1032-k ja 12. aprilli 1995. a korralduse nr 959-k kohaselt EAÕK-le Kaarli pst 7 asuvad hooned ja

õigusvastaselt võõrandatud maa aadressil Kaarli pst 7. 2. veebruari 2001. a korteriomandi ostu-

müügi- ja asjaõiguslepingu kohaselt müüs EAÕK korteriomandi OÜ-le Beetahansa 453 000 krooni

eest. 2. veebruari 2001. a avalduse alusel kanti OÜ Beetahansa 20. aprillil 2001. a registriossa

nr 1751 omanikuna. Omandireformi aluste seadus (edaspidi ORAS) § 121 lg 10 kohaselt on üürnikel

tagastatud elamu, vastava kinnistu või nende osa võõrandamisel ühine ostueesõigus. Tsiviilkäibes

oleva reaalosa võõrandamisel on ostueesõigus selle reaalosa üürnikul. Muus osas kohaldatakse

ostueesõigusele asjaõigusseaduse sätteid. Vaidlust ei ole selle üle, et hageja oli EAÕK elamu

tagastamise hetkel Tallinnas Kaarli pst 7-3 asuva korteriomandi üürnik.

5. märtsil 2001. a esitas hageja müüjale ja ostjale notariaalse avalduse ostueesõiguse teostamiseks.

Asjaõigusseaduse (AÕS) § 264 lg 3 sätestab, et avalduse esitamisega astub ostueesõigust omav isik

sõlmitud ostu-müügilepingu järgi ostja asemele ja omandab õiguse nõuda kinnistusraamatusse kande

tegemist ning ostja või müüja keeldumisel võib esitada hagi kinnistusraamatusse kande tegemiseks ja

kinnisasjale omandiõiguse tunnustamiseks. ostueesõigust teostav isik on AÕS § 269 lg 1 järgi

kohustatud hüvitama ostjale ostuhinna, mille ta ostu-müügilepingu järgi on müüjale maksnud, samuti

lepingu sõlmimise ja kinnistusraamatusse kandmisega seotud vajalikud kulutused.

Maksekorraldusega nr 5498 on tõendatud, et hageja kandis 12. aprillil 2001. a Tallinna notar

G. Savisaare arvele 453 000 krooni suuruse ostuhinna. Kohtuistungil avaldas hageja, et kohustub

kandma notari arvele hüvitise ostjale lepingu sõlmimisega seotud kulude katteks.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

8. Teistmisavalduses palus OÜ Beetahansa linnakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega

jätta hagi rahuldamata ning mõista hagejalt välja kassatsiooniastmes kantud kohtukulu 8260 krooni.

9. Avalduse kohaselt pöördus OÜ Beetahansa pärast Tallinna Linnakohtu otsuse jõustumist notar

G. Savisaare poole ostusumma ja lepingu sõlmimise kulutuste ülekandmiseks, millest notar aga

keeldus. Notari selgituse kohaselt ei ole hageja kohtuotsuse alusel ülekandmisele kuuluvaid

summasid tema deposiitkontol hoiustanud. Vastavalt notari deposiitkonto väljavõttele kandis AS

Hansa Liising Eesti 12. aprillil 2001. a kontole 453 000 krooni selgitusega "Siitam Toivo

LL0018205" ning Rohtla 18. aprillil 2001. a 3218 krooni selgitusega "Kaarli pst 7-3 ostu müügi not

tasu 1600.-+2888 ja 1330 riigilõiv". Samas ei esitanud need isikud notarile avaldust nimetatud

summade deponeerimiseks. Kuna ei olnud teada, kelle eest ja millise kohustuse täitmiseks summad

deponeeriti, ei omandanud nimetatud summad notarile deponeeritud raha staatust.

10. AS Hansa Liising Eesti selgituse kohaselt kandis ta notari deposiitkontole 453 000 krooni

eeldusel, et hagejaga kokkuleppe kohaselt loobub viimane pärast ostueesõiguse teostamist oma

omandiõigusest AS Hansa Liising Eesti kasuks. Sel juhul oleks AS Hansa Liising Eesti teinud

notarile avalduse nimetatud summa deponeerimiseks hageja eest Kaarli pst 7-3 ostueesõigusega

omandamiseks. Kuna kumbagi nimetatud tehingutest ei sõlmitud, ei olnud AS Hansa Liising nõus

notarile deponeerimisavaldust esitama ja hageja eest ostusummat deponeerima. Eelnevast tulenevalt

ei ole hageja seaduses ette nähtud ostusummat OÜ-le Beetahansa tasunud ega ole seetõttu

ostueesõigust teostanud. Ebaõige on Tallinna Linnakohtu poolt tuvastatuks loetud asjaolu, et hageja

on tasunud AÕS § 269 alusel ostusumma. Kohtuotsuse tegemisel on kohus kohaldanud ebaõigesti

materiaalõiguse normi, mistõttu ei ole otsus seaduslik ega põhjendatud.

11. Hageja esitas kohtule ebaõigeid andmeid. Hageja esitas hagi lisana AS Hansa Liising Eesti

3. juuli 2001. a ametliku kinnituse notar G. Savisaarele, milles kinnitatakse 453 000 krooni tasumist

notari deposiitkontole hageja eest Tallinnas Kaarli pst 7-3 asuva korteriomandi omandamiseks. Seda

kinnitati AS Hansa Liising Eesti 12. aprilli 2001. a maksekorraldusega nr 5498. Ostusumma tasumist

kinnitas notari asendaja T. Puri 20. juunil 2001. a tõestatud hageja teade asjaõiguslepingu sõlmimise

kohta 2. juulil 2001. a, milles kinnitatakse ostusumma deponeerimist notari deposiitkontole. Hageja

esitatud ebaõiged andmed olid aluseks ebaõige kohtuotsuse tegemisele ning esineb

tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 366 lg 2 p-s 1 sätestatud teistmise alus.

12. Vastuses teistmisavaldusele leidis hageja, et linnakohtu otsuse teistmiseks puudub alus. Hageja

teostas kõik vajalikud toimingud oma ostueesõiguse realiseerimiseks. Hageja lisas, et OÜ Beetahansa

on seadnud korteriomandile pahatahtlikult pärast ostueesõiguse teostamist hüpoteegi Andrei

Puzõrjovi kasuks. AS Hansa Liising Eesti on hageja arvates kohustatud täitma tema ja hageja vahelist

lepingut ja peab esitama avalduse notarile raha deponeerimiseks. Raha on notari kontole kantud ja

hageja kohustused sellega täidetud.

13. Eesti Apostlik-Õigeusu Kirik ei vaielnud teistmisavaldusele vastu.

14. Riigikohtu 26. augusti 2003. a määrusega peatati Tallinna Linnakohtu 12. märtsi 2003. a otsuse

tsiviilasjas nr 2/3/24-7672/02 täitmine kuni otsuse tegemiseni Riigikohtus.

15. 15. septembril 2003. a esitas T. Siitam Riigikohtule taotluse Tallinna Linnakohtu 12. märtsi

2003. a otsuse täitmise peatamise tühistamiseks ning teistmismenetluse peatamiseks kuni kohtuotsuse

jõustumiseni Tallinna Linnakohtu tsiviilasjas nr 2/34-2109 2003 T. Siitami hagis OÜ Beetahansa ja

Andrei Puzõrjovi vastu hüpoteegi kustutamise nõudes. Taotluse kohaselt omavad teises tsiviilasjas

tuvastavad asjaolud tähtsust teistmisavalduse lahendamisel.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

16. Kolleegium leiab, et puudub alus teistmisavalduse lahendamise peatamiseks. Hageja ei ole

taotlustes põhjendanud, millised on asjaolud, mille tuvastamine Tallinna Linnakohtus asjas nr 2/34-

2109 2003. a mõjutaks teistmisavalduse lahendamist. Hüpoteegi kustutamine kinnistusraamatust või

selle hagi rahuldamata jätmine ei mõjuta veel iseenesest ostueesõiguse teostamist.

17. Kolleegiumi arvates tuleb teistmisavaldus jätta rahuldamata, kuna puudub TsMS § 366 lg 2 p-s 1

nimetatud teistmise alus.

18. Jõustunud kohtuotsuse teistmise aluseks on TsMS § 366 lg 1 ja lg 2 p 1 kohaselt olulised

asjaolud, mis kohtulahendi tegemise ajal olid olemas, kuid ei võinud olla avaldajale teada. OÜ

Beetahansa on teistmise alusena esile toonud asjaolu, et talle ei olnud ega võinudki olla teada, et talle

ülekandmisele kuuluv summa ei olnud notari juures deponeeritud. Kolleegium on seisukohal, et see

ei ole teistmise aluseks.

19. 1. veebruarini 2002. a kehtinud notariaadiseaduse § 41 lg 1 p 11 järgi oli üheks notari tehtavaks

toiminguks raha deposiiti võtmine. Raha notari kontole ülekandmise ja ostueesõiguse teostamise

avalduse esitamise ajal kehtinud notariaadiseaduse § 2 lg 2, § 22 lg 4, § 24 lg 5 ja § 51 alusel

justiitsministri 28. juuni 1996. a määrusega nr 14 kinnitatud notari teenistuskord kehtestas raha

deposiiti võtmise korra. Notari teenistuskorra p 22.2 kohaselt võttis notar raha, väärtpabereid ja

väärtesemeid deposiiti deponeerija avalduse alusel, millel on tõestatud allkirja ehtsus. Punkti 22.5

kohaselt anti isikule, kes andis notari deposiiti raha, vormikohane kviitung, millel olid p-s 22.6

nimetatud andmed. Tsiviilasja toimikus puuduvad dokumendid selle kohta, et ostueesõiguse

teostamiseks vajalik summa oleks notari juures kehtinud korra järgi deponeeritud. See asjaolu nähtus

muuhulgas kohtule esitatud dokumentidest, mille kohaselt ei ole T. Siitam ise raha notari

deposiitkontole kandnud, vaid seda tegi AS Hansa Liising Eesti (nt linnakohtu toimik lk-d 12 ja 13).

Et kohus selle asjaolu otsuses ekslikult välja tõi, oli avaldajale ilmne ja ta oleks võinud otsuse peale

esitada apellatsioonkaebuse. Ka asjaolu, et AS Hansa Liising Eesti esitas notarile avalduse ilma

allkirja tõestamata (st mitte selleks ette nähtud vormis), ilmnes toimikust (linnakohtu toimik lk 13).

Seega oleks avaldajal võinud tekkida kahtlus, kas raha ikkagi on nõuetekohaselt deponeeritud ja kas

seda saab käsutada viisil, nagu kohtuotsuses ette nähtud. Avaldaja võinuks taotleda notarilt kinnitust,

kas vajalik raha on olemas ja kas selle saab kohtuotsuse alusel väljastada, samuti vajadusel paluda

kohtult abi notarilt info saamiseks. Seega oleksid teistmisavalduses nimetatud asjaolud pidanud

avaldajale mõistliku hoolsuse rakendamise korral teada ja arusaadavad olema.

20. Avaldaja on vaidlustanud ka kohtuotsuse sisulist õigsust, kuid teistmise aluseks ei ole

materiaalõiguse normide väär tõlgendamine või kohaldamine ega protsessinormide rikkumine.

21. Kolleegium juhib avaldaja tähelepanu sellele, et tal on oma õigusi võimalik kaitsta ka muul viisil

kui teistmise kaudu. Muuhulgas on tal õigus AÕS § 269 (ostueesõiguse teostamise ajal kehtinud

redaktsioonis) alusel nõuda T. Siitamilt ostuhinna ja kulutuste hüvitamist. T. Siitami või AS Hansa

Liising Eesti hea usu vastase ning häid kombeid rikkuva käitumise korral on võimalik esitada nende

vastu kahju hüvitamise nõuded.

H. Jõks, V. Kõve, T. Tampuu