3-3-1-42-03 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-3-1-42-03

Otsuse kuupäev

13. juuni 2003

Kohtukoosseis

Eesistuja Tõnu Anton, liikmed Jüri Põld ja Harri Salmann

Kohtuasi

Antonina Paloveri kaebus Võru Linnavalitsuse 2. oktoobri

2000. a korralduse nr 600 tühistamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Ringkonnakohtu 28. jaanuari 2003. a otsus haldusasjas

nr 2-3-2/2003

Menetluse alus Riigikohtus

Võru Linnavalitsuse ja Wõro Kommerts AS

kassatsioonkaebused

Asja läbivaatamine

22. mai 2003

Kohtuistungil osalenud isikud

Võru Linnavalitsuse esindaja vandeadvokaat Leon Glikman

Wõro Kommerts AS esindaja vandeadvokaat Maivi Ots

Antonina Paloveri esindaja vandeadvokaat Andres Hallmägi

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada kassatsioonkaebused osaliselt.

2. Muuta Tartu Ringkonnakohtu 28. jaanuari 2003. a otsuse haldusasjas nr 2-3-2/2003 motiive

vastavalt käesoleva otsuse motiividele. Muus osas jätta ringkonnakohtu otsus muutmata.

3. Tagastada Võru Linnavalitsusele ja Wõro Kommerts AS-le kautsjon.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Võru Linnavalitsuse 2. oktoobri 2000. a korraldusega nr 600 anti Wõro Kommerts AS-le

ehitusluba neljakorruselise ärihoone ehitamiseks Võru linnas aadressil Jüri 22a. Antonina Paloverile

kuulub selle kinnistuga vahetult külgnevas hoones korteriomand. Korteri elutoa ja köögi aknad on

vaatega Jüri 22a kinnistule.

2. Võru Maakohtule 8. novembril 2000 esitatud kaebuses palus A. Palover eelnimetatud korraldus

tühistada. Kaebuse kohaselt rikub kaevatav haldusakt tema õigust saada eluruumis vajalikku

loomulikku valgust.

3. Võru Linnavalitsuse 30. mai 2001. a korraldusega nr 358 otsustati Wõro Kommerts AS ärihoonele

Võrus aadressil Jüri 22a anda kasutusloa.

4. Tartu Halduskohus jättis 31. augusti 2001. a otsusega kaebuse rahuldamata.

5. Tartu Ringkonnakohtu 27. detsembri 2001. a otsusega tühistati Tartu Halduskohtu otsus ja

rahuldati kaebus.

6. Riigikohtu halduskolleegiumi 14. mai 2002. a otsusega haldusasjas nr 3-3-1-25-02 rahuldati Võru

Linnavalitsuse ja Wõro Kommerts AS kassatsioonkaebused ja saadeti asi uueks läbivaatamiseks

Tartu Ringkonnakohtule.

7. Tartu Ringkonnakohtu 28. jaanuari 2003. a otsusega haldusasjas nr 2-3-2/2003 rahuldati

A. Paloveri apellatsioonkaebus, tühistati Tartu Halduskohtu 31. augusti 2001. a otsus ja tehti uus

otsus, millega tühistati Võru Linnvalitsuse 2. oktoobri 2000. a korraldus nr 600. Kohtuotsuse motiivid

olid järgmised:

1) Jüri 22a hoonele kasutusloa andmine ei välista samale hoonele antud ehitusloa tühistamist;

2) ehitusprojektis märgitud hoone korruste arv - 4 - vastab detailplaneeringus ettenähtule. Jüri 22a

hoone front ei ole üheski punktis tänavafassaadis kõrgem Jüri 22 hoonest, seega on järgitud

detailplaneeringus sätestatud nõue ärihoone frondi kõrguse osas;

3) kuivõrd käesoleval juhul oli Võru Linnavalitsusel pädevus nii projekteerimistingimuste

kehtestamiseks kui ka ehitusloa andmiseks, siis oli linnavalitsus pädev andma välja ka ehitusloa

esialgsetest projekteerimistingimustest korruste arvu osas erinevale ehitusprojektile;

4) keelatud mõjutusena AÕS § 144 lg 1 tähenduses on vaadeldav ka kinnisasjale langeva loomuliku

valguse ja vaate oluline varjamine naaberkinnistule rajatava ehitise poolt. Vabariigi Valitsuse

26. jaanuari 1999. a määrusega nr 38 kinnitatud "Eluruumidele esitatavate nõuete" p 5 uues

redaktsioonis kasutatud mõiste "piisav loomulik valgus" sisustamisel tuleb lähtuda insolatsioonist kui

ühest võimalikust loomulikku valgustust iseloomustavast kriteeriumist ning selle kestusest päevas

vähemalt 3 tundi, nagu see oli reguleeritud sama punkti varasemas redaktsioonis. Piisav loomulik

valgustus (s.o vähemalt 3-tunnine insolatsioonikestus päevas) peab olema tagatud igale korteris

asuvale toale ja eraldi köögile. Kaebuse esitaja eluruumis jääb loomulik valgustus naaberkinnistule

ehitatud ärihoone tõttu 4-kordselt alla kehtestatud normi. Linnavalitsus pidanuks keelduma ehitusloa

andmisest. Hoone tagasiasted, mis pidid tagama piisava valgustuse naaberelamule, ei ole

2.-4. korruse osas piisavad kaebaja õiguste tagamiseks. Jüri 22a krunt oleks olnud võimalik

hoonestada kaebuse esitaja seisukohast soodsamal viisil sellega, et neljakorruselise ehitise korral

olnuks tagasiaste tänavajoonest 2.-4. korruse osas suurem ja hoone täisehitusmaht projekteeritust

väiksem. Kaebaja huvid olnuks tagatud ka juhul, kui Jüri 22a hoone olnuks projekteeritud

kolmekorruselisena;

5) vastustaja viide sellele, et kaebuse esitaja ei ole vaidlustanud seaduses ettenähtud tähtajal

detailplaneeringut, ei ole põhjendatud. Kaebuse esitajal ei olnud põhjust detailplaneeringu

vaidlustamiseks, sest selles olid ette nähtud meetmed kaebuse esitaja õiguste kaitseks. Kaebuse

esitaja sai järeldada oma õiguste rikkumist alles siis, kui väljastati ehitusluba Jüri 22a hoone

püstitamiseks;

6) põhjendatud ei ole linnavalitsuse väide, et linnavalitsusel oli põhjust ehitusloa väljaandmisel

toetuda riiklikku tegutsemisluba omava projekteerija kinnitusele, et piisav loomulik valgustus on

Jüri 22 elanikele tagatud. Kohalik omavalitsus ei tohi ehitusloa andmisel piirduda üksnes projekti

vastavuse formaalse kontrolliga. Linnavalitsuse tuginemine ebaõigele ekspertarvamusele ei saa olla

asjaoluks, mis välistaks ehitusloa tühistamise.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED RIIGIKOHTUS

8. Võru Linnavalitsuse kassatsioonkaebuses palutakse tühistada ringkonnakohtu otsus ja saata asi

ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Kassatsioonkaebuse väited on järgmised:

1) piisav loomulik valgus ei pea olema tagatud korteri igale toale ja eraldi köögile. Piisava loomuliku

valgustuse määratlemisel saab lähtuda insolatsiooninäitajast korteri kohta tervikuna. Kaebuse esitaja

korteri Jüri tänava poolsele toale on tagatud insolatsioon 2,5 tundi päevas ning Jüri 22a ärihoone

poole avaneva aknaga toas 0,75 tundi päevas; eluruumile kokku seega 3,25 tundi otsest

päikesevalgust;

2) Jüri 22a krundi praegune hoonestus on kõikide õigushüvede kaalumise aspektist kõige

optimaalsem lahendus. Ringkonnakohus ei ole kaebuse esitaja erahuvi riive hindamisel arvestanud

asjaolu, et algselt ei olnud Jüri 22 hoones külgaknaid ette nähtudki;

3) kassaator lähtus ehitusluba väljastades mõistlikust ja heausksest eeldusest, et projekteerija, kellele

riik on väljastanud tegevusloa, on täitnud PES §-st 35 tulenevad nõuded. Kohalikul omavalitsusel

lasub ehitusprojektile ekspertiisi tegemise kohustus üksnes seaduses loetletud alustel. Käesoleval

juhul selliseid aluseid ei tuvastatud;

4) ringkonnakohus ei ole analüüsinud kassaatori väiteid insolatsiooninäitaja, tagasiastete piisavuse,

huvide kaalumise optimaalsuse ja arhitektuurse miljöö säilitamise kohta. Kohus ei ole motiveerinud

oma seisukohti seoses krundi hoonestamise võimalustega kaebuse esitajale soodsamal viisil ja hoone

ehitamisega kolmekorruselisena. Ringkonnakohus pole motiveerinud, miks ta ei arvesta

detailplaneeringu seletuskirjaga, ehitusekspertiisiga ja kassaatori seletusega seoses tänavafrondi

säilitamise vajalikkusega;

5) ehitusloa väljastamine ei ole põhjustanud kaebuse esitajale ebaõiglaselt suurt kahju. Naaber peab

taluma ehitise rajamist, mis on lubatud planeeringuga, sobib ümbrusse ja on ka muidu õiguspärane.

Kaebuse esitaja korteriomandi väärtus on pigem tõusnud kui langenud. Enne ärihoone ehitamist asus

praegusel Jüri 22a kinnistul ühekorruseline ajutine müügipaviljon, mis ei sobinud olemasoleva

arhitektuurse miljööga. Tiheasustusega alal, eriti vanalinnas elav isik ei saa põhjendatult loota ega

eeldada, et naaberkinnistu jääb hoonestamata ning et tema vaadet aknast ei piirata.

9. Wõro Kommerts AS kassatsioonkaebuses palutakse tühistada ringkonnakohtu otsus ja teha uus

otsus, millega jätta A. Paloveri kaebus rahuldamata. Kassatsioonkaebuse väited on järgmised:

1) Vabariigi Valitsus muutis 26. jaanuari 1999. a määruse nr 38 p-s 5 eluruumi valgustusele esitatud

nõudeid nii oluliselt, et neid ei saa ilma kaaluka põhjuseta senisel viisil sisustada. Ringkonnakohtu

põhjendus mõiste "piisav loomulik valgus" samastamisel 3-tunnise insolatsiooninäiduga päevas on

paljasõnaline;

2) Asjaõigusseaduse § 144 lg 1 peab silmas mõjutust, s.o aktiivset mõju avaldavat tegevust, näiteks

tolmu, gaasi, müra, kiirgust jms. Valguse võimalik varjamine seevastu on käsitatav nn negatiivse

mõjuna, mis ei ole reguleeritud AÕS § 144 lg-s 1.

10. Võru Linnavalitsuse vastuses Wõro Kommerts AS kassatsioonkaebusele peetakse

kassatsioonkaebust õigeks.

11. A. Paloveri vastuses Võru Linnavalitsuse ja Wõro Kommerts AS kassatsioonkaebustele

palutakse kassatsioonkaebused rahuldamata jätta. A. Palover leiab, et:

1) kassatsioonkaebustele on lisatud uusi dokumente, mis ei olnud otsuse tegemise aluseks ei esimese

ega teise astme kohtus;

2) Vabariigi Valitsuse 26. jaanuari 1999. a määruse p 5 ja selle hilisem sõnastus reguleerivad

insolatsiooni uutes projekteeritavates ja ehitatavates hoonetes. Uute ehitiste projekteerimisel ja

ehitamisel ei ole mingit õigustust ja seadusalust piirnevates eluhoonetes loomuliku valguse

vähendamiseks;

3) ringkonnakohtu viide AÕS § 144 lg-le 1 on asjakohane;

4) kaebuse esitajale on tekitatud nii tervise- kui ka moraalne kahju, samuti aineline kahju, mis

väljendub korteri turuväärtuse langemisena.

RIIGIKOHTU HALDUSKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

I

12. Käesolevas haldusasjas käib vaidlus ehitusloa kui haldusakti tühistamise üle. Isikul on õigus

nõuda haldusakti tühistamist, kui see rikub tema õigusi (Riigivastutuse seaduse § 3 lg 1; HKMS § 7

lg 1). Täiendavaid tingimusi haldusakti tühistamiseks seadus ette ei näe.

13. Riigikohus jääb käesolevas asjas varem, 14. mai 2002. a otsuse p-s 24 (haldusasi nr 3-3-1-25-02)

väljendatud seisukoha juurde, et ehitusloa adressaadil ei saa tekkida ehitusloa vaidlustamise tähtaja

jooksul ega ka ehitusloa vaidlustamiseks algatatud kohtumenetluse vältel õiguspärast ootust, et

ehitusluba jääb kehtima. Õiguspärase ootuse tekkimine, mis võib erandina välistada muidu

põhjendatud tühistamiskaebuse rahuldamise, eeldab, et kaebus oleks esitatud oluliselt hiljem, kui anti

haldusakt. Selline olukord võib tekkida näiteks juhul, kui kaebetähtaeg ennistati, sest see lasti mööda

mõjuval põhjusel, või kui kaebuse esitaja sai kaevatavast haldusaktist teada oluliselt hiljem, kui

haldusakt anti (vt Riigikohtu halduskolleegiumi 16. oktoobri 2002. a otsuse p-d 12 ja 13 haldusasjas

nr 3-3-1-41-02). Käesolevas vaidluses neid asjaolusid ei ole ilmnenud.

14. Riigikohus jääb eelmisel korral asja läbi vaadates võetud seisukohale, et ehitusloa tühistamist ei

takista ehitise valmimine ega ka ehitisele kasutusloa andmine. Ehitusloa tühistamine pärast ehitise

valmimist võib vastavalt Riigivastutuse seaduse § 11 lg-le 1 olla vajalik ehitusloa tagajärgede, s.o

valminud ehitise kõrvaldamise nõude esitamiseks. Küsimus, kas ehitusloa tagajärjed tuleb antud juhul

kõrvaldada, ei ole käesolevas haldusasjas vaidluse esemeks, sest sellist nõuet ei ole kaebuses esitatud

(vt ka käesoleva otsuse p 41).

Iseenesest ei mõjuta õigusi rikkuva haldusakti tühistamist ka see, kas kaebuse esitajale on

haldusaktiga tekitatud kahju või mitte. Siiski võib kahju tekkimine mõnikord olla oluline ehitusloa

õiguspärasuse hindamisel.

15. Eelmises samas asjas tehtud otsuses nõustus kolleegium ringkonnakohtu seisukohaga, et kaebuse

esitajal on käesolevas asjas kaebeõigus. Kui ehitusluba osutub õigusvastaseks, siis on sellega rikutud

ka kaebuse esitaja õigusi. Asja uuel läbivaatamisel pidi ringkonnakohus lahendama üksnes küsimuse,

kas ehitusluba on õiguspärane.

Riigikohus selgitab järgnevalt, kas vaidlusalune ehitusluba on antud kooskõlas detailplaneeringuga

(II), ehitusnormide ja -nõuetega (III), kaalutlusreeglitega (IV) ning vormi- ja menetlusnõuetega (V),

analüüsides samas ka linnavalitsuse kassatsioonkaebuses toodud väiteid protsessinormide rikkumise

kohta ringkonnakohtu poolt. Täiendavat selgitamist vajab ringkonnakohtu jõusse jääva otsuse

tähendus protsessiosaliste edaspidistele õigussuhetele (VI).

II

16. Tiheasustusalale ehitamisel on tavaline, et omavahel põrkuvad naaberkinnistute omanike õigused

ja huvid. On paratamatu, et ühe kinnisasja intensiivne kasutamine võib piirata naabri võimalusi oma

maatüki kasutamisel. Riik ja omavalitsused ei tohi võimaldada isikutel enda omandiõiguse

teostamisel kahjustada piiramatult teiste isikute ja avalikke huve (PS § 19 lg 2 ja § 32 lg 2 kolmas

lause).

Ehitusloa andmisel ei saa aga olla takistuseks igasugune naabri vara väärtuse vähenemine uue ehitise

tõttu. Ka naabri omandiõigus ei ole piiramatu. Õigesti märgib linnavalitsus, et naaber peab taluma

ehitise rajamist, mis on lubatud planeeringuga ja sobib ümbrusse ning on ka muidu õiguspärane.

17. Naaberkinnistute omanike suhteid reguleerivaks üldseaduseks on Asjaõigusseadus (AÕS). Selle

seaduse § 89 lg 1 esimese lause kohaselt on omanikul õigus nõuda omandiõiguse igasuguse

rikkumise kõrvaldamist, isegi kui rikkumine ei ole seotud valduse kaotusega. Seda sätet täpsustavad

AÕS §-d 143 ja 144. Gaasi, suitsu, auru jms levitamist oma kinnisasjale võib omanik keelata vaid

juhul, kui see kahjustab oluliselt tema kinnisasja kasutamist või kui levitamine on vastuolus

keskkonnakaitse nõuetega. Mõlemal juhul peab kahju olema suurem, kui mõjutuse kõrvaldamise

kulud.

AÕS § 143 ei reguleeri nn negatiivsete, s.h varjavate mõjutuste lubatavust. Negatiivsete varjavate

mõjutuste all tuleb mõista sääraseid mõjutusi, mille puhul takistatakse aine, lainete või kiirguse pääs

naaberkinnisasjale, nt takistatakse õhu, valguse või raadiolainete levi või varjatakse vaade.

18. Ehitisega põhjustatud varjav mõjutus võib osutuda keelatud mõjutuseks, mille lõpetamist võib

omanik nõuda vastavalt AÕS § 89 lg-le 1, kui see kahjustab teise isiku omandiõigust ja ehitis ei ole

kooskõlas ehitamist reguleerivate normide ja nõuetega.

Varjavad mõjutused võivad kujutada endast ka põhiseaduslikult kaitstud omandi vaba kasutamise

õiguse riivet (PS § 32 lg 2 esimene lause). Oluliste ja ettenähtavate varjavate mõjutuste täielik

välistamine põhiseadusliku omandiõiguse kaitsealast võiks sattuda vastuollu PS § 11 teises lauses

sätestatuga, sest omaniku jaoks pole olemuslikku vahet, kas oluline kahju tekitatakse aine, lainete või

kiirguse levitamise või levimise tõkestamisega.

Eelnev ei tähenda iseenesest, et kõik varjavad mõjutused on keelatud, vaid eelkõige seda, et ka

varjavaid mõjutusi tuleb avalikul võimul ehitamise reguleerimisel silmas pidada ning kooskõlas

proportsionaalsuse põhimõttega võimalust mööda vältida. Ehitamisega kaasnevatest mõjutustest

tingitud huvide ja õiguste konfliktid tuleb lisaks asjaõigusele lahendada ka ehitamist reguleerivate

üldnormide ning konkreetsete kinnisasjadega seoses planeeringute ja ehituslubadega.

19. Esmajoones peab tiheasustusalal asuvate naaberkinnisasjade omanike vahelised huvikonfliktid

seoses ehitamisega lahendama detailplaneering. Samuti peab planeering arvestama naaberkinnistul

asuvate korterite omanike õiguste ja huvidega. Vastavalt ehitusloa andmise hetkel kehtinud

Planeerimis- ja ehitusseaduse (PES) § 9 lg-le 2 pidi detailplaneering nägema ette omandikitsendused

muuhulgas naabri õiguste huvides. Varjavate mõjutuste intensiivsus sõltub esmajoones naaberhoone

kaugusest ja kõrgusest. Nii kujad (ehitiste vahelised lubatud kaugused) kui ka lubatud ehituskõrgus

tuleb detailplaneeringus sätestada.

Planeerimismenetlus on avalik (PES § 2 lg 3). Kui avalikult väljapandud planeeringuga on ette

nähtud ehitustegevus naaberkinnistu või naabruses asuva korteri omanikku ülemäära kahjustavas

ulatuses, siis on naabril õigus esitada planeeringule vastuväited, mille rahuldamata jätmise korral on

tal võimalik pöörduda halduskohtusse (PES § 26 lg 1).

20. Kui ei esine HMS § 63 lg-s 1 sätestatud tühisuse aluseid, kehtib detailplaneering kui haldusakt ka

vaatamata võimalikule õigusvastasusele. Kehtiv haldusakt on kõigile täitmiseks kohustuslik. Seetõttu

ei saa asjaosalised, kes pole planeeringut vaidlustanud, esitada ehitusloa üle käivas vaidluses

vastuväiteid detailplaneeringu lahendustele, isegi kui detailplaneering on vastuolus seadusega.

Näiteks ei saa keegi nõuda naabrilt planeeringuga lubatud 4-korruselise hoone asemel 3-korruselise

hoone ehitamist, kuigi 4-korruselise hoone ehitamine ei pruugi tagada piisavat valgustust

naaberkinnistul.

Kui detailplaneeringuga ettenähtud ehitusõigust saaks hilisema ehitusloa andmise korral piiramatult

vaidlustada, puuduks detailplaneeringus kruntide ehitusõiguste kindlaksmääramisel mõte.

Planeeringu kehtivuse kaitse on vajalik õiguskindluse huvides.

21. Eelnevast ei tulene, et planeerimismenetluses mitteosalenud isikul puuduks üldse õigus ehitusluba

kohtus vaidlustada. Detailplaneering ei määra täpselt kindlaks, milline hoone kinnistule ehitatakse,

see sõltub ehitise projektist. Kui detailplaneeringuga kehtestatud ehitusõiguse piires on võimalikud

erinevad lahendused, on kohalik omavalitsus kohustatud ehitusloa andmisel kontrollima, et

ehitusloaga aktsepteeritav projekt arvestaks tasakaalustatult kõigi puudutatud isikute õigusi ja huve,

samuti avalikke huve.

22. Käesoleval juhul tulenes Võru Linnavolikogu 20. septembri 2000. a otsusega nr 130 kinnitatud

Võru kesklinna detailplaneeringust Jüri 22a kinnistu omanikule õigus ehitada krundile 4-korruseline

ärihoone krundi täisehitatuse määraga 55% (osa 1.3 p 39). Kuid ehitusõigust kitsendas naabrite

huvides kehtestatud lisatingimus, mille kohaselt pidi olema tagatud naaberkrundil asuva elumaja

normatiivne insolatsioon. Selleks oli detailplaneeringus ette nähtud kõrvalkohustus projekteerida

hoone 2.-4. korruse ulatuses tänavajoonest tagasiastega (osa 1.2 p 39).

Seega ei olnud Wõro Kommerts aktsiaseltsil planeeringust tulenevalt õigust hoonestada oma krunt 4-

korruselise hoonega 55% ulatuses, arvestamata seejuures naaberhoone valgustusele kehtestatud

nõudeid. Piisav valgustus tuli tagada ka detailplaneeringus ärihoone frondi kõrgusele kehtestatud

nõude rakendamisel. Ärihoone front oli võimalik ehitada olemasoleva elamu frondiga sama kõrgeks

vaid selles ulatuses, milles see ei olnud vastuolus naaberhoones asuvate korterite valgustusele

kehtestatud nõuetega.

Naaberhoone valgustuse ja frondi kõrguse seosele on ringkonnakohus viidanud (otsuse p 4). Seetõttu

on põhjendamatu linnavalitsuse kassatsioonkaebuses toodud väide, et ringkonnakohus pole

arvestanud ärihoone frondile detailplaneeringuga kehtestatud nõudeid ega linnavalitsuse

sellekohaseid seisukohti.

III

23. PES § 54 p 4 kohaselt ei anta ehitusluba, kui ehitusprojekt ei vasta ehitusnormidele ja teistele

õigusaktidele. Ringkonnakohus leidis, et käesolevas asjas vaidlustatud ehitusluba on õigusvastane,

sest see on vastuolus Vabariigi Valitsuse 26. jaanuari 1999. a määrusega nr 38 kinnitatud

"Eluruumidele esitatavate nõuete" (edaspidi Nõuded) p 5 esimese lausega. Nimetatud säte oli

ehitusloa andmise ajal ja on ka käesoleval ajal sõnastatud järgmiselt:

"Eluruumi igal elu-, töö- ja magamistoal ning eraldi ruumis paikneval köögil peab olema vähemalt

üks lahtikäiv aken, mis annab võimaluse ruumide tuulutamiseks ning tagab nendes piisava loomuliku

valgustuse."

24. Riigikohus leidis juba 14. mai 2002. a otsuses, et määratlemata õigusmõiste "piisav loomulik

valgustus" tõlgendamisel võib muuhulgas lähtuda sama sätte varasemast sõnastusest, mis nõudis

eluruumis vähemalt kolmetunnise insolatsiooninäitaja tagamist. Ühelegi muule võimalikule

objektiivsele lähtealusele ei ole määruse uues redaktsioonis viidatud ja ka linnavalitsus möönab

kassatsioonkaebuses, et piisava valgustuse kontrollimisel on insolatsioonikestus ilmselt ainukeseks

objektiivselt hinnatavaks kriteeriumiks.

Riigikohus nõustub Wõro Kommerts AS seisukohaga, et Nõuete kehtestamise eesmärk on tervisliku

elukeskkonna tagamine. Seega on piisav selline valgustus, mis tagab eluruumis tervisliku

elukeskkonna. Alusetu on aga kassaatori järeldus, et Nõuete p 5 rikkumisele ei saa isik tugineda ilma

oma tervise kahjustamist tõendamata. Säärane tõendamiskoormis oleks ebaproportsionaalne ja

välistaks kohtusse pöördumise preventiivsetel kaalutlustel. Seetõttu võib varasemat kolmetunnist

insolatsioonikestuse nõuet pidada eelduslikuks piirmääraks, mille rikkumisel tervislik elukeskkond

võib kannatada.

25. Eelnev ei tähenda, et Nõuete p-s 5 praegu sisalduvat määratlemata õigusmõistet "piisav loomulik

valgustus" võiks täielikult samastada sätte varasemas redaktsioonis sisaldunud jäiga kvantitatiivse

nõudega. On ilmselge, et määruse andja soovis jätta määruse rakendajale - kohalikule omavalitsusele

- planeeringute kehtestamisel ja ehituslubade andmisel hinnanguruumi, et igal konkreetsel juhtumil

oleks võimalik kaaluda, milline valgustus on eluruumi jaoks piisav ja võimalik.

Nõuete p 5 uus sõnastus võimaldab insolatsioonikestust kohalikke olusid arvestades ka oluliselt

vähendada. Piirkondades, nt linnakeskustes, kus ehitised paiknevad valdavalt lähestikku, võib uute

hoonete ehitamisel lugeda piisavaks ka valgustust, mida iseloomustab varasemast normatiivist

väiksem insolatsioonikestus. Kui isik valib elukohaks linnakeskuse või muu kõrge ja tiheda

hoonestusega piirkonna, siis peab ta põhimõtteliselt leppima väiksema loomuliku valguse hulgaga ja

sellisele elukeskkonnale vastava vaatega. Seega on piisava loomuliku valgustuse tagamisel oluline ka

ehitise ümbruskonnas valitsev elamute tavaline valgustus. Vastavalt PES § 43 lg 1 p-le 1 peab ehitis

olema projekteeritud hea ehitustava ja üldtunnustatud ehitusreeglite järgi ning sobima kokku

ümbrusega. Samuti võib piisavat valgustust reguleerida planeeringus hoonete lubatud kauguste ja

kõrguste kaudu.

26. Täpsustamist vajab ringkonnakohtu seisukoht, et piisav valgustus peab olema tagatud eluruumi

iga elutoa ja eraldiseisva köögi aknale.

Linnavalitsus on seisukohal, et piisava valgustuse nõue kehtib korteri kui terviku, mitte üksiku toa

kohta, sest eluruumiks Nõuete tähenduses loetakse elamut või alaliseks elamiseks kasutatavat

korterit. Seda tõlgendust kinnitavat ka Majandusministeeriumi poolt soovitatud "Euroopa

Majanduskomisjoni ehitusnormide näidissätete kogumiku" p 2.7.1., mille kohaselt tuleks elamud

paigutada, suunata ja projekteerida nii, et elamutes vähemalt peamine kasutatav ruum (elutuba), ja

ülejäänud ehitistes vähemalt üks teistest kasutatavatest ruumidest saab piisavalt insolatsiooni.

27. Nõuete p 5 sätestab, et aken peab olema igal toal ja eraldiseisval köögil. Samas igale aknale ei pea

ega saagi langeda loomulikku päikesevalgust. Selle võib välistada juba akna paiknemine ilmakaarte

suhtes. Kuid iga olemasoleva akna suhtes valguse varjamisel tuleb kaaluda, kas varjamine on

proportsionaalne ning jätab korteri olulisemates ruumides alles küllaldase valgustuse.

28. Lubamatu on akende insolatsiooninäitajate aritmeetiline liitmine, nagu seda on teinud

linnavalitsus, liites 2,5- ja 0,75-tunnise insolatsiooni. Arvestada tuleb, et erinevatele akendele

päikesekiirguse langemise ajavahemik võib osaliselt või täielikult kattuda.

IV

29. Kui haldusorgan tegutseb diskretsiooni alusel, kontrollib halduskohus HKMS § 19 lg 5 kohaselt

muuhulgas seda, kas haldusakti andmisel on järgitud diskretsiooni piire, eesmärki ning

proportsionaalsuse, võrdse kohtlemise ja muid õiguse üldtunnustatud põhimõtteid. Haldusmenetluse

seaduse § 4 lg 2 kohaselt tuleb kaalutlusõigust teostada kooskõlas volituse piiride, kaalutlusõiguse

eesmärgi ning õiguse üldpõhimõtetega, arvestades olulisi asjaolusid ning kaaludes põhjendatud huve.

30. Linnavalitsus pidi ehitusloa andmisel kaalutlusõigust teostades arvestama nii Wõro Kommerts AS

kui ka A. Paloveri õiguste ja huvidega, samuti avalike huvidega. Üks aspektidest, mida tuli arvestada,

oli nõue tagada naabruses asuvates korterites piisav loomulik valgustus. 14. mai 2002. a otsuses

märkis Riigikohus, et ka aknast avanev vaade on üks eluruumi väärtust mõjutavaid ning seega

naaberhoonele ehitusloa andmisel tähtsust omavaid tegureid.

Kuigi Nõuete eesmärk on tervisliku elukeskkonna tagamine, ei järeldu sellest, et puudutatud isikute

muud õigused ja huvid võiks ehitusloa andmisel jääda tähelepanuta, nagu leiab Wõro Kommerts AS.

Ehitusloa andmine on diskretsiooniotsus ja selle tegemisel tuleb arvestada asjaosaliste kõigi kaalukate

huvidega (vt Riigikohtu halduskolleegiumi 26. novembri 2002. a otsuse p 16 haldusasjas nr 3-3-1-64-

02). A. Palover ei saanud küll nõuda, et tema omandiõigust üldse ei piirataks, kuid piirang peab

olema proportsionaalne.

Kehtestatud detailplaneeringu kohaselt oli Jüri 22a krundi täisehitatuse protsent 55. Seega pidi

linnavalitsus otsustama, kas hoonele on valitud sobivaim asukoht vaid veidi enam kui pooles mahus

täisehitataval krundil. Naaberhoone elanike huvides olid detailplaneeringu osa 1.2 p 39 kohaselt

nõutavad ehitatava hoone 2.-4. korruse osas tagasiasted tänavafrondist. Ehitusloa andmisel tuli

otsustada, kas projektis ettenähtud tagasiaste on valgustuse tagamiseks piisav. Kui hoone asukoha

valik krundil ja hoone tagasiasted ei oleks siiski taganud piisavat valgustust, oleks äärmusliku

abinõuna tulnud vähendada korruste arvu või krundi täisehituse protsenti, sest detailplaneeringus

sisaldus ehitusõiguste määratlemisel selline klausel.

31. Ringkonnakohus on tuvastanud, et kaebuse esitaja elutoa aknale langeva päikesevalguse puhul on

kevadisel ja sügisesel pööripäeval insolatsioonikestuseks 40 minutit. Linnavalitsuse väitel on

insolatsioonikestuseks 45 minutit (0,75 tundi) ööpäevas. Samuti on tuvastatud, et nt 3-korruselise

hoone ehitamise korral oleks sama akna insolatsiooninäitaja 5,5 tundi ööpäevas. Seega peab

Riigikohus põhjendatuks ringkonnakohtu järeldust, et ehitusloa andmine tõi kaasa valgustuse olulise

vähendamise A. Paloveri elutoas.

32. Linnavalitsus väidab, et ta saavutas ehitusloa andmisel erinevaid huve kaaludes optimaalseima

lahenduse ning A. Paloveri eluruumis ei olnud suuremat valgustust võimalik tagada ilma kolmanda

isiku õigusi või avalikke huve oluliselt kahjustamata.

Ehitusloa andmise korralduses pole esitatud motiive õiguste ja huvide kaalumise kohta.

Kohtumenetluses on linnavalitsus viidanud ehitusloa andmist õigustades eelkõige sellele, et ta

arvestas vajadust tagada olemasolev riiklikult kaitstav Võru vanalinna arhitektuurne miljöö.

Linnavalitsus leiab, et Jüri 22 ja 22a hoonete väikese vahekauguse tingib vajadus taastada

ennesõjaaegsele olukorrale võimalikult sarnane ühtlane tänavafront (plokistus). Kassaatori arvates ei

tohi nende eesmärkide saavutamist takistada Jüri 22 hoone tulemüüri seal algselt mitteettenähtud

aknaavade raiumine 1950. aastatel.

33. Riigikohtu arvates ei lükka protsessiosaliste poolt esitatud väited ümber ringkonnakohtu järeldust,

et Jüri 22a hoone oleks saanud projekteerida ka kaebuse esitaja jaoks soodsamalt.

Omaaegse tänavapildi taastamine võib küll olla legitiimne avalik huvi, kuid selle realiseerimine ei või

toimuda piirkonda elama sattunud isikute arvel. Kaebuse esitaja kui korteri praegune omanik ei saa

vastutada hoones väidetavalt 1950. aastatel toimunud ümberehitustööde tagajärgede eest.

Omandiõigus kaitseb seaduslikul teel saadud vara olemasoleval kujul. Kui avalikes huvides, nt

muinsuskaitse või linnaruumi arhitektuurse väärtuse parandamise eesmärgil peetakse vajalikuks

eluruumi olemasolev aken antud piirkonnas tavapärasest oluliselt suuremas ulatuses varjutada, tuleb

isikuga sõlmida kokkulepe riive kompenseerimiseks või eluruum sundvõõrandada. Säärase

intensiivse riive õigustamiseks, ilma et sellega kaasnev kahju kompenseeritaks, on vajalikud

kaalukamad argumendid kui eesmärk osaliselt taastada aastakümneid tagasi muudetud arhitektuurne

miljöö.

Riigikohus pole veendunud ka selles, et vanalinna arhitektuurset miljööd on võimalik kaitsta pelgalt

hoonete võimalikult lähestikku ehitamise teel, kui uus hoone ei meenuta oma arhitektuurilt varasemat

hoonestust.

Asjassepuutuv ei ole argument, et enne ehitusloa andmist vaidlusalusel kinnistul asunud

müügipaviljon risustas linnapilti. Paviljoni saanuks kõrvaldada ka siis, kui ärihoonet poleks ehitatud

või kui kaebuse esitaja akna ja ärihoone vahele oleks jäänud suurem vahemaa.

34. Eelnevast tulenevalt leiab Riigikohus, et linnavalitsus on ehitusloa andmisel diskretsiooni

teostades ületähtsustanud avalikke huve ja alahinnanud A. Paloveri õigusi ja huve, mistõttu

ehitusluba on õigusvastane materiaalses mõttes.

Kuna sisuliselt ei ole linnavalitsuse väited piisava loomuliku valgustuse ja huvide tasakaalustatuse

kohta põhjendatud, ei oma antud juhul tähtsust, kas ringkonnakohus põhjendas piisaval määral nende

väidete mittearvestamist või rikkus HKMS §-des 16 ja 47 ning TsMS § 330 lg-s 4 sätestatut.

Riigikohtu hinnangul on ringkonnakohus valgustuse ja huvide kaalumise küsimust piisaval määral

käsitlenud ja protsessiosaliste seletustega arvestanud.

Linnavalitsus heidab ringkonnakohtule ette, et viimane ei arvestanud ekspertiisi- ja

projekteerimisbüroo "Ehitusekspert" poolt läbiviidud ekspertiisi seisukohtadega. Vastavalt TsMS § 90

lg-le 1 on tõendiks teave, mille alusel kohus teeb kindlaks protsessiosaliste nõudeid ja väiteid

põhjendavad asjaolud. Kassatsioonkaebuse kohaselt on ringkonnakohtu otsuses jäänud tähelepanuta

väited, et "kõrguslikult tuleb Jüri tn 22a paiknevat hoonet pidada tänavafrondis hästi sobitatud

hooneks", "hoone vastab detailplaneeringu lahendile" ning et "ärihoone kõrgus on linnaehituslikult

sobivalt valitud aadressil Jüri tn 22 paikneva hoone kõrgust arvestades". Riigikohus leiab, et need

väited on pigem õiguslikud seisukohad kui faktiväited. Protsessi kaasamata isiku õiguslikule

arvamusele ei pea kohus hinnangut andma. Samas on ringkonnakohus analüüsinud küsimusi, kas

hoone sobib linnaehituslikult tänavafronti ja vastab detailplaneeringu lahendile, mistõttu kassaatori

etteheide on põhjendamatu.

V

35. Täitevvõimu diskretsiooniotsused on kohtute poolt vaid piiratud ulatuses kontrollitavad. Seda

enam omab aga kohtuvaidluses halduse diskretsiooniotsuse üle tähtsust asutuse poolt

menetlusnormidest ja -põhimõtetest kinnipidamine.

36. Linnvalitsus leiab, et ta lähtus ehitusluba väljastades muuhulgas mõistlikust ja heausksest

eeldusest, et projekteerija, kellele riik on väljastanud pädevuse kinnitamiseks tegevusloa, on täitnud

PES §-st 35 tulenevad nõuded, muuhulgas nõude, et ehitusprojekt vastab kehtivatele normidele ja

standarditele. Samuti leiab linnavalitsus, et kohalikul omavalitsusel lasub ehitusprojektile ekspertiisi

tegemise kohustus üksnes seaduses loetletud alustel.

Linnavalitsuse see seisukoht on vastuolus tema eelneva väitega, et ta kaalus kõiki erinevaid huve.

Kohalik omavalitsus kui pädev haldusorgan ei või ehitusloa väljaandmise menetluses piirduda vaid

dokumentide formaalse kontrolliga, lootes kergemeelselt, et ehitise nõuetekohasuse ning huvide

tasakaalustamise tagab ainuüksi ehitusprojekti koostamine riiklikult tunnustatud arhitekti poolt.

Arhitekt on küll kohustatud koostama projekti ehitusnormidele ja -nõuetele vastavalt, kuid

ehitusnormide ja -nõuete kohaldamine võib tihti vajada tõlgendamist ja väärtusotsuste tegemist

avaliku võimu kandja poolt.

Kui kogu vastutus projekti nõuetekohasuse eest lasuks arhitektil, siis kujutaks ehitusloa andmise

menetlus endast tarbetut bürokraatlikku asjaajamist. Ehitusloa taotlemise kohustuse eesmärk on

sisuline kontroll ehitusnormidest ja -nõuetest kinnipidamise üle ning huvikonfliktide lahendamine.

Jättes ehitusprojekti sisulise nõuetekohasuse, sh kooskõla naabri õigustega kontrollimata, rikub

kohalik omavalitsus haldusmenetluses kehtivat uurimisprintsiipi. Uurimisprintsiibi kohaselt peab

pädev asutus omal initsiatiivil selgitama välja otsustamiseks vajalikud asjaolud. Uurimisprintsiip ei

tähenda aga, et iga ehitusloa väljaandmisel tuleks läbi viia ehitusekspertiis. Haldusmenetluses on

peale eksperdi arvamuse lubatud ka muud tõendid (Haldusmenetluse seaduse § 38).

37. Uurimisprintsiibist tulenevate kohustuste täitmist võib lihtsustada puudutatud isikute

haldusmenetlusse kaasamine. Menetlusse kaasatud isik peab esitama ehitusprojekti suhtes oma

huvidest lähtuvad vastuväited, mistõttu asutusel on lihtsam selgitada välja selle isiku jaoks tähtsust

omavad asjaolud ja oma kaalutlusotsust motiveerida. Varasemas antud asjas tehtud otsuses juhtis

kolleegium tähelepanu PS §-dest 10 ja 14 tulenevale puudutatud isiku arvamuse ärakuulamise

kohustusele. Sama põhimõte on ka osa heast haldustavast.

Ehitusloa andmise menetluses on asjast ilmselgelt puudutatud naabri arvamus mõistlik ära kuulata

juba enne projekteerimistingimuste väljastamist. Ehitusloa andmisele eelnevat arvamuse ärakuulamist

ei saa asendada ettepanekute ja vastuväidete tegemise õigus planeerimismenetluses, sest

detailplaneeringu väljapaneku staadiumis ei ole veel teada, kas ja milline hoone krundile ehitatakse.

Linnavalitsus ei ole asja materjalidest nähtuvalt enne ehitusloa andmist A. Paloveri arvamust ära

kuulanud, kuigi linnavalitsusele pidi olema selge, et ärihoone püstitamine halvendab oluliselt

valgustust A. Paloveri korteris. Haldusmenetlus ei olnud antud juhul õiglane, vaid oli kaebaja suhtes

hoolimatu.

38. Menetlus- ja vorminõuete rikkumine võib tulenevalt HMS §-st 58 jääda tahaplaanile, kui kohus

veendub, et haldusakti andmisel ei olnud asutusel võimalik teistsugust otsust teha.

Antud juhul süvendab ebaõiglane menetlus ehitusloa sisulise õigsuse ja huvide õiglase

tasakaalustamise suhtes eespool üleskerkinud kahtlusi. Kohtul ei ole võimalik veenduda, et ehitusloa

andmisel saavutati erinevaid huve tasakaalustatult arvestav lahend. Seega pole HMS § 58

kohaldamiseks alust ja ehitusloa tühistamine on põhjendatud. Seetõttu on ringkonnakohtu otsus

lõppjärelduses õige ning jääb jõusse. Muuta tuleb ringkonnakohtu otsuse neid motiive, mis on

vastuolus käesoleva otsusega.

VI

39. Ehitusloa andmisel tehtud vormi-, menetlus- ja diskretsioonivigade tõttu ei ole kassatsiooniastmes

kontrollitav, millisele alternatiivsele ehitusprojektile oleks linnavalitsus saanud anda ehitusloa

selliselt, et see oleks kõigi oluliste aspektide valguses olnud õiguspärane, ning kui intensiivse riive

oleks see A. Paloverile kaasa toonud. Hilisema võimaliku kahjunõude korral tuleb aga lisaks

A. Paloverile vaidlustatud ehitusloaga väidetavalt tekitatud kahjule tuvastada, milline kahju oleks

A. Paloverile võinud tekkida õiguspärase ehitusloa andmise korral.

40. Vaidlustatud ehitusloa alusel kohtumenetluse ajal Jüri 22a kinnistule ehitatud ärihoone tulevikku

käesolev kohtuvaidlus ei mõjuta. Ehitusloa tühistamine ei too iseenesest kaasa ärihoonele antud

kasutusloa kehtetust ega kehtetuks tunnistamise kohustust. Kuna ehitusluba ei olnud kohtumenetluse

ajal peatatud, võidi kasutusluba väljastada õiguspäraselt. Samuti on Riigikohtu halduskolleegium

26. novembri 2002. a otsuses nr 3-3-1-64-02 juhtinud tähelepanu võimalusele anda kasutusluba ka

ehitusloata püstitatud ehitisele.

41. Kui tulevases võimalikus kohtuvaidluses tuvastatakse, et ehitusloaga on A. Paloverile tekitatud

kahju, võib ta taotleda selle hüvitamist. Põhimõtteliselt võib isik vastavalt Riigivastutuse seaduse

§ 11 lg-tele 1 ja 2 taotleda kohalikult omavalitsuselt ka õigusvastase ehitusloa tagajärgi kõrvaldavate

haldusaktide andmist. Niisugusteks haldusaktideks võiks põhimõtteliselt olla kasutusloa kehtetuks

tunnistamine ja ettekirjutuse tegemine tühistatud ehitusloa alusel ehitatud hoone (osaliseks)

lammutamiseks või ümberehitamiseks.

Ehitusloa kui haldusakti tagajärgede kõrvaldamise nõue aga eeldab, et kaebuse esitajale ehitusloaga

tekitatud kahju on suurem kui tagajärgede kõrvaldamise (s.o ehitise lammutamise) tõttu loa andjale ja

kolmandatele isikutele tekkiv kahju (Riigivastutuse seaduse § 11 lg 2).

Tõnu Anton, Jüri Põld, Harri Salmann