3-2-1-69-03 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-69-03

Otsuse kuupäev

Tartu, 3. juuni 2003. a

Kohtukoosseis

Eesistuja J. Odar, liikmed A. Kull ja V. Kõve

Kohtuasi

AS Eesti Statoil hagi AS Eesti Talleks vastu kasutusvalduse ja

ostueesõiguse seadmise lepingu ennetähtaegse lõpetamise

õiguse tunnustamiseks, lepingu lõpetamiseks ning

kasutusvalduse ja ostueesõiguse kande kustutamiseks

hoonestusõiguse kinnistusregistrist

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 13. veebruari 2003. a

otsus tsiviilasjas nr 2-2/30/02 (tulenevalt otsuse kuupäevast

ilmselt õige nr 2-2/30/03)

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

AS Eesti Statoil kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamise kuupäev

12. mai 2003. a

Istungil osalenud isikud

Hageja esindaja vandeadvokaat Vesse Võhma, kostja esindaja

vandeadvokaat Tõnu Tuulas

Resolutsioon

1. Jätta Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 13.

veebruari 2003. a otsus muutmata ja kassatsioonkaebus

rahuldamata.

2. Mõista AS-lt Eesti Statoil AS Eesti Talleks kasuks välja 12 000

krooni kohtukulude katteks.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. AS Eesti Statoil esitas 9. novembril 2000. a hagi AS Eesti Talleks vastu, paludes tunnustada hageja

õigust poolte vahel 3. juulil 1998. a sõlmitud kasutusvalduse ja ostueesõiguse seadmise lepingu

ennetähtaegsele lõpetamisele ning lugeda leping lõpetatuks 14. juunist 2000. a. 2. juulil 2001. a

esitatud hagiavalduse täpsustuse kohaselt palus hageja tunnustada oma õigust lepingu

ennetähtaegsele lõpetamisele 16. juunist 2000. a ja lõpetada leping. Samuti palus hageja täiendavalt

kustutada Tallinna Linnakohtu Kinnistusameti Tallinna Kinnistusjaoskonna hoonestusõiguse

kinnistusregistri registriosast nr 2728 kolmandasse jakku kantud kasutusvaldus ja ostueesõigus seoses

õigusliku aluse äralangemisega.

2. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 3. juulil 1998. a kasutusvalduse ja ostueesõiguse seadmise

lepingu (edaspidi: leping). Lepingu kohaselt seadis kostja temale kuuluvale hoonestusõigusele, mis

oli kantud Tallinna Linnakohtu Kinnistusameti Tallinna Kinnistusjaoskonna hoonestusõiguse

kinnistusregistri registriossa nr 2728 (edaspidi: hoonestusõigus) ja mis koormab Eesti Vabariigi

omandis olevat Tallinna Linnakohtu Kinnistusameti Tallinna Kinnistusjaoskonna kinnistusregistri

registriossa nr 614 kantud kinnistut asukohaga Tallinnas Mustamäe tee 18 (edaspidi: kinnistu),

kasutusvalduse hageja kasuks tähtajaga 25 aastat. Lisaks leppisid pooled kokku hoonestusõiguse

koormamises ostueesõigusega hageja kasuks. Kasutusvaldus ja ostueesõigus kanti

kinnistusraamatusse 30. septembril 1998. a.

3. Vastavalt lepingu p-le 4.1 oli hagejal õigus kasutada kinnistut kütusetankla kompleksi rajamiseks ja

ekspluateerimiseks. Lepingu p-s 13.4 leppisid pooled kokku, et hageja võib lepingu ennetähtaegselt

lõpetada, kui pärast mis tahes loa taotlemiseks tehtud avalduse esitamist vajaliku loa andmisest

keeldutakse või seda ei väljastata 90 päeva jooksul pärast avalduse esitamist. Kui mis tahes organ,

kelle nõusolek on hagejale vajalik nõutavate lubade hankimiseks, nõuab tema plaanide muutmist ja

hageja peab seda muudatust oma äranägemisel ebapraktiliseks, teostamatuks või liiga kulukaks,

loetakse load, mis on vaja hankida, tagasilükatuks ja hageja võib lepingu ennetähtaegselt lõpetada.

4. Hageja korraldas kinnistul paiknenud ehitiste lammutamise ja äraveo ning lasi koostada

kütusetankla rajamiseks tehnilise projekti. Tallinna Keskkonnaamet kooskõlastas projekti 21.

detsembril 1998. a, kuid nõudis kinnistu pinnasereostuse likvideerimise kava esitamist. Hageja tellis

pinnasereostuse likvideerimise maksumuse kohta eksperthinnangu AS-lt Maves. Aprillis 2000. a

koostatud arvamuse kohaselt oli reostuse likvideerimise eeldatav maksumus 1 118 470 krooni.

Hageja leidis, et reostuse kõrvaldamine muudab kütusetankla rajamise tema jaoks liialt kulukaks ning

ta ei arvestanud äriplaani koostamisel selliste kulutustega. Lepingu sõlmimisel ei teadnud ta reostuse

tegelikku ulatust ja kuna Tallinna Keskkonnaameti nõue muutis äriplaani realiseerimise

ebapraktiliseks, teatas hageja, tuginedes lepingu p-le 13.4, lepingu lõpetamisest alates 14. juunist

2000. Kostja lepingu lõpetamist ei aktsepteerinud ega ilmunud notari juurde lepingu lõpetamist

vormistama.

5. Kostja ei tunnistanud hagi ning leidis, et lepingu p 13.4 ei ole hageja põhjendustel lepingu

lõpetamise alusena rakendatav. Tallinna Keskkonnaameti tehnilisele projektile antud tingimuslikust

kooskõlastusest ei tulene hagejale nõuet, mille alusel rakenduks lepingu p 13.4. Hageja oli krundi

reostusest ja reostuse tasemest teadlik enne lepingu sõlmimist. 1998. a märtsis oli hageja tellinud OÜ-

lt Rei Geotehnika reostuse uuringu, mis tuvastas pinnase reostuse naftaproduktidega. AS Maves

arvamus tugineb OÜ Rei Geotehnika uuringule ning on ühekülgne ja pealiskaudne, jättes arvestamata

odavamad saastatud pinnase käitlemise võimalused. Hagejale ei ole esitatud plaanide muutmise

nõuet. Hageja ei ole seaduse ega lepingu alusel vastutav enne lepingu sõlmimist tekkinud

keskkonnareostuse eest ega ole kohustatud kandma selle likvideerimiskulutusi. Lepingu lõpetamine

tekitab kostjale kahju. Lepingu lõpetamise põhjus on otsitud ja meelevaldne. Hageja on kaotanud

majandusliku huvi kinnistule tankla rajamiseks, sest tema müügivõrk on oluliselt laienenud.

6. Tallinna Linnakohtu 25. juuni 2002. a otsusega jäeti hagiavaldus rahuldamata. Otsuse kohaselt on

Tallinna Keskkonnaamet tehnilise projekti kooskõlastanud ning selles tehtud ettepanekuid ei saa

käsitada lepingu p-s 13.4 märgitud lubadena. Hageja oli teadlik territooriumi tegelikust olukorrast ja

kinnistu reostatusest. See on tõendatud OÜ Rei Geotehnika 1. detsembri 2000. a kirjaga. AS Maves

arvamuses on arvestatud, et territoorium kuulub elutsooni, kus lubatud reostus on kümme korda

väiksem kui tööstustsoonis, kus kinnistu tegelikult paikneb. Seetõttu on AS Maves arvamuses

märgitud reostuse likvideerimise maksumus suurem kui tegelikult vajalik. Nimetatut kinnitavad OÜ

E-Konsult 1. detsembri 2000. a kiri ja ekspertarvamus. Lepingu p 14.3 välistab hageja vastutuse

keskkonnakahjustuse eest, mis oli territooriumil enne valduse üleandmist. Seega on ebaõige hageja

väide, et reostuse likvideerimine nõuab temalt liiga suuri kulutusi.

7. Linnakohtu otsuse peale esitas apellatsioonkaebuse hageja, kes palus otsuse tühistada ja teha uue

otsuse, millega hagi rahuldada. Kaebuse kohaselt ei olnud hagejal võimalik täiendavaid kulutusi

tegemata kinnistule tanklat rajada. Hagejal puudus plaan läbirääkimiste ja kohtuvaidluste pidamiseks

keskkonnakahjustuste eest vastutavate isikutega, samuti plaan pinnasereostuse eest tasumiseks.

Kohus jättis tähelepanuta AS Maves 8. veebruari 2002. a arvamuse.

8. Vastuses apellatsioonkaebusele palus kostja jätta kaebus rahuldamata. Kostja leidis, et puuduvad

tõendid lepingu p 13.4 rakendamiseks lepingu lõpetamise alusena. Kohtuotsuse muutmise aluseks ei

saa olla hageja oletused pinnasereostuse likvideerimise kohta. Lepingu p 13.4 ei kaitse pooli mis

tahes seni teadmata kulutuste eest. Kohus ei ole rikkunud protsessinorme.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

9. Tallinna Ringkonnakohtu 13. veebruari 2003. a otsusega jäeti linnakohtu otsus muutmata. Otsuse

põhjenduste kohaselt on linnakohus õigesti tuvastanud, et Tallinna Keskkonnaamet on projektile

kooskõlastuse andnud, kuid see oli antud tingimusega esitada reostunud pinnase käitlemise

ettepanekud. Seega kohustati hagejat loas esitatud nõuete täitmiseks planeerima tööde tegemist ja

kulutuste kandmist, mida saab käsitada lepingu p-s 13.4 märgitud asjaoluna. Lisaks eeltoodule nõuab

nimetatud lepingutingimus, et esineks ka teine lepingu lõpetamise eeldus. See on hageja plaanide

muutmise vajadus seoses Tallinna Keskkonnaameti seatud tingimustega. Hageja pole tõendanud, et

lube andva ametkonna esitatud nõuded tingisid tema plaanide muutmise. Hageja teadis enne lepingu

sõlmimist krundi reostusest, sest hageja tellimisel oli OÜ Rei Geotehnika teostanud kinnistu

reostusuuringu ja tuvastanud reostuse. Seega pidi hageja ehituse planeerimisel seda arvestama ja

reostuse likvideerimise kulutused ei saanud talle tulla üllatusena. Lepingu p 14.3 järgi ei vastuta

hageja keskkonnakahjustuste eest, mis tekkisid enne territooriumi valduse üleandmist. Hagejal on

õigus lõpetada leping p 13.4 järgi, olenemata sellest, kes kannab vastutust varasemate

keskkonnakahjustuste eest.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

10. Kassatsioonkaebuses palus hageja ringkonnakohtu otsuse tühistada ning saata asi samale kohtule

uueks läbivaatamiseks. Hageja leidis, et ringkonnakohus on rikkunud tsiviilkohtumenetluse

seadustiku § 95 lg-tes 1 ja 2, § 227 lg-s 1 ja § 330 lg-s 4 sätestatut. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt

ei tõenda hageja esitatud dokumendid, et Tallinna Keskkonnaameti seatud tingimus oleks muutnud

hageja plaane. Siinkohal tugines ringkonnakohus vaid ühele tõendile, milleks oli Statoil Baltic States

otsuse protokoll 23. jaanuarist 1998. a ja selle lisa, ning jättis ülejäänud esitatud tõendid otsuses

märkimata ja hindamata. Kuna kasutusvaldaja õigus lõpetada kasutusvaldus on õiguslikult

reguleerimata, võeti lepingusse p 13.4 eesmärgiga vältida liigseid kulutusi ja viivitust. Hagejal oli

õigus tunnistada kulutused, mis seondusid Tallinna Keskkonnaameti nõude täitmisega,

ebaotstarbekalt suurteks ja pooltevaheline leping p 13.4 alusel lõpetada.

11. Vastuses kassatsioonkaebusele palus kostja jätta ringkonnakohtu otsuse muutmata.

Ringkonnakohus ei rajanud oma otsust kitsalt hageja esitatud tõendile, vaid eelkõige asjaolule, et

hageja oli kinnistu reostusest teadlik enne lepingu sõlmimist. Seega pidi hageja reostuse

likvideerimise kulutusi ette nägema. Kohtuotsus on seaduslik ja põhjendatud, ringkonnakohus on

hinnanud tõendeid kogumis. Lepingu p 13.4 eesmärk on, et juhul, kui mingi organ esitab

kasutusvaldajale pärast lepingu sõlmimist nõude, mida pooled lepingu sõlmimise ajal poleks asjasse

mõistliku hoolsusega suhtudes osanud arvestada, on olemas võimalus lepingu lõpetamiseks. Krundi

reostustaseme tegi hageja ise kindlaks enne lepingu sõlmimist. Hagejal on kohustus tõendada,

milliseid plaane ja mis osas muudeti, aga ka seda, et nõue on kulukas või ebapraktiline või

teostamatu.

12. Riigikohtu istungil jäid poolte esindajad varasemate seisukohtade juurde. Hageja arvates ei

hinnanud ringkonnakohus kõiki tõendeid. Samuti leidis hageja, et osa kostja kirjalikus vastuses

kassatsioonkaebusele esitatud vastuväidetest väljuvad kassatsiooni piirest. Kostja rõhutas, et kahes

kohtuastmes on tõendeid samamoodi hinnatud ja pole võimalik ega põhjendatud tõendeid teisiti

hinnata. Samuti palus kostja hagejalt välja mõista 12 744 krooni kohtukulude katteks.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

13. Kolleegium leiab, et kassatsioonkaebuse väited ei anna alust ringkonnakohtu otsuse

tühistamiseks.

14. Kassatsioonkaebus on suures osas esitatud tõendite ebaõige hindamise peale. Riigikohus saab

TsMS § 353 lg 1 kohaselt kontrollida, kas ringkonnakohus on kohtuotsuses õigesti tõlgendanud ja

kohaldanud materiaalõiguse norme ning järginud protsessiõiguse norme. Riigikohus ei või TsMS §

353 lg 3 kohaselt ise tuvastada hagi aluseks olevaid asjaolusid. Seega on kolleegium seotud asjas

varem tuvastatuga ega saa kogutud tõendeid ise ümber hinnata.

15. Kohus hindab TsMS § 95 lg 1 kohaselt kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt.

Hageja arvates ei ole ringkonnakohus otsuse tegemisel hinnanud hageja juhatuse otsust 17. maist

2000. a, samuti hageja kirju kostjale 14. juunist ja 31. augustist 2000. a ning rajas oma otsuse hageja

äriplaani muutumise hindamisel üksnes Statoil Baltic States otsuse protokollile 23. jaanuarist 2001.

Ringkonnakohus ei pea TsMS § 330 lg 5 kohaselt kordama esimese astme kohtu põhjendusi, kui ta

jätab esimese astme kohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohtu otsuses ei ole kaebuses nimetatud

dokumente otse käsitletud, küll on seda tehtud linnakohtu otsuses, kuid mitte seoses plaani

muutumise analüüsimisega. Seega ei ole ringkonnakohtu otsuses tõepoolest kõiki esitatud tõendeid

seoses plaanide muutumisega analüüsitud. Samas järeldub ringkonnakohtu otsusest, et

ringkonnakohtu arvates ei ole hageja plaanide muutumine tõendatud eelkõige seetõttu, et ei ole selge,

millised hageja plaanid algul olid. Algsete plaanide tuvastamise käigus on ringkonnakohus hinnanud

Statoil Baltic States otsuse protokolli 23. jaanuarist 1998. a. Kui kohus leidis, et ei ole selge, millised

olid hageja plaanid alguses, ei pidanud ta vajalikuks analüüsida dokumente, mis puudutavad

hilisemaid plaane, kuna nende alusel ei olnud võimalik hinnata plaanide muutumist. Seda seisukohta

on ringkonnakohus piisavalt põhjendanud. Ringkonnakohtu otsusest ei saa järeldada, et muud tõendid

oleksid hindamisel kõrvale jäetud. Seepärast ei tuvastanud kolleegium, et ringkonnakohus oleks

oluliselt rikkunud TsMS § 95 lg-d 1 ja 2, § 227 lg 1 ja 330 lg 4, mis TsMS § 363 p 2 kohaselt võiks

olla aluseks apellatsioonikohtu otsuse tühistamisele.

16. Tulenevalt AÕS §-st 212 ei reguleeri seadus kasutusvalduse lõpetamist kasutusvaldaja algatusel.

Kasutusvaldaja kaitseks on lepingusse võetud p 13.4, mis määrab kindlaks kasutusvaldajale

kasutusvalduse ennetähtaegse lõpetamise õiguse nimetatud lepingupunktis märgitud asjaoludel.

Punktis 13.4 märgitud õiguse realiseerimiseks peab hageja tõendama asjaolud, mis annavad aluse

tema õigusele lõpetada leping. Punkt 13.4 ei anna kasutusvaldajale õigust lepingut omal äranägemisel

ühepoolselt lõpetada.

17. Kolleegiumi arvates on põhjendatud hagejalt kostja kasuks kohtukuluna välja mõista 12 000

krooni.

J. Odar, A. Kull, V. Kõve