3-2-1-66-03 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-66-03

Otsuse kuupäev

Tartu, 02. juuni 2003. a

Kohtukoosseis

Eesistuja L. Laarmaa, liikmed H. Jõks ja A. Kull

Kohtuasi

Eesti Vabariigi (Rapla Päästeteenistuse kaudu) hagi Raivo

Reinu, Ruth Milmanni, Elen Reinu, Robert Reinu ja Mari-

Liis Milmanni vastu asja väljanõudmiseks ebaseaduslikust

valdusest.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 7. veebruari 2003. a

otsus tsiviilasjas nr 2-2/156/03

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Eesti Vabariik, kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamise kuupäev

5. mai 2003. a

Istungil osalenud isikud

Hageja esindaja vandeadvokaat Ingrid Kullerkann, kostja Raivo

Reinu ja tema esindaja vandeadvokaat Eve Jundas

Resolutsioon

Muuta Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi

7. veebruari 2003. a otsust põhjenduste osas. Muus osas jätta

otsus muutmata.

Rahuldada Eesti Vabariigi (Rapla Päästeteenistuse kaudu)

kassatsioonkaebus osaliselt.

Tagastada Advokaadibüroole Leppik ja Partnerid 3. märtsil

2003. a Eesti Vabariigi kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon,

200 (kakssada) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Eesti Vabariik palus kohustada Raivo Reinut, Ruth Milmanni, Elen Reinut, Robert Reinut ja Mari-

Liis Milmanni vabastama hoone, mis asub Pärnu mnt 32 Märjamaa alevis Rapla maakonnas. Kui

kostjad keelduvad ruumi vabastamast, tõsta nad sealt välja teist eluruumi vastu andmata. Kostjad

kasutavad ruume ebaseaduslikult. Omandiõigust tõendavates dokumentides ei kajastu, et hoones

oleksid eluruumid. Kostjad ei ole tasunud üüri ega maksnud kommunaalteenuste eest. Kostjad

hõivasid nende kasutusse antud 15,1 m2 suurusele pinnale lisaks 50 m2. Hageja soovib depoohoone

renoveerida ja teha juurdeehituse. AÕS § 80 lg 1 järgi on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes

õigusliku aluseta tema asja valdab.

2. Kostjate vastuväite kohaselt ei ole hageja hoone omanik. Kostjad kasutavad eluruume 1983. aastast

Rapla Tuletõrjeühingu loal, kuigi orderit ei väljastatud ja kirjalikku eluruumi üürilepingut ei

sõlmitud. Kostjaid ei saa välja tõsta, kuna nad ei ole eluruume hõivanud omavoliliselt.

3. Rapla Maakohus rahuldas Eesti Vabariigi hagi. Kohtuotsuse kohaselt on vaidlusaluse hoone alune

maa Eesti Vabariigi omandis ja hoone kuulub kinnisasja olulise osana Eesti Vabariigile. Maakohus

tuvastas, et vaidlusaluses hoones asusid eluruumid. 1. juulini 1992. a kehtinud elamukoodeksi § 5

järgi olid elamud ja eluruumid määratud alaliseks elamiseks. Kohtule esitatud majaraamatust

nähtuvalt on Pärnu mnt 32 asuvas majas elanud 1956. aastast alates arvukalt inimesi ja neil on olnud

ka sissekirjutus. Eluruumide olemasolu kinnitab ka Rapla Rajooni RSN TK 23. juuni 1981. a istungi

protokoll, mille kohaselt tunnistati Märjamaal Pärnu mnt 32 paiknenud neli korterit teenistuslikeks

eluruumideks. Samuti tuvastati, et kostja Raivo Reinu ei hõivanud vaidlusaluses hoones asuvaid

eluruume omavoliliselt. Need andis 1983. aastal tema kasutusse Rapla Tuletõrjeühingu tollane juht

T. Oksaar. Samas leidis kohus, et T. Oksaar, andes 1983. aastal Raivo Reinule suulise loa Rapla

Tuletõrjeühingule kuulunud teenistuslike eluruumide kasutamiseks, ületas oma volitusi ega järginud

tollal kehtinud seadust. Asjas puuduvad tõendid, et Rapla Tuletõrjeühingu administratsioon oleks

otsustanud eraldada teenistuslik eluruum R. Reinule, et viimasele oleks väljastatud order teenistusliku

eluruumi kasutamiseks ning et temaga oleks sõlmitud kirjalik üürileping. R. Reinu asumine elama

teenistuslikesse eluruumidesse oli algusest peale ebaseaduslik. Maakohus leidis, et kuna R. Reinu ei

tegutsenud eluruume kasutama asudes omavoliliselt ning maksis tuletõrjeühingule üüri, oli tal Rapla

Tuletõrjeühinguga aastatel 1983"1987 faktiline üürisuhe. See ei muutnud R. Reinu poolt eluruumi

kasutamist aga seaduslikuks. Kostjal puudus order korteri kasutamiseks ja sissekirjutus.

Põhjendamatu on kostja seisukoht, et ta kasutab 1983. aastast siiani eluruume üürnikuna. Ta ei ole

1987. aastast enam üüri maksnud ega ole kunagi omanud tema kasutuses olevale pinnale

sissekirjutust. Samuti puudub tal Tuletõrjeühinguga töösuhe.

Maakohus tuvastas, et lisaks 1983. aastal lubatule, on kostjad omavoliliselt hõivanud veel vähemalt

41,9 m2.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

4. Tallinna Ringkonnakohus tühistas maakohtu otsuse ja tegi asjas uue otsuse, millega jättis Eesti

Vabariigi hagi rahuldamata.

Ringkonnakohus nõustus maakohtu seisukohaga, et hoone, kus asuvad vaidlusalused ruumid, kuulub

kinnisasja olulise osana Eesti Vabariigile ja need ruumid on eluruumid. Mis ajast ja millistel põhjustel

ei ole kostjate kasutuses olevad, varem eluruumidena arvel olnud ruumid enam eluruumid, hageja

esindaja selgitada ei osanud ja selle kohta ei ole tõendeid esitatud.

Maakohus tuvastas, et kostja R. Reinu ei hõivanud 1983. aastal eluruume omavoliliselt. Seda asjaolu

ei ole apellatsioonkaebuses vaidlustatud. Tähendati, et aastatel 1983-1987 oli R. Reinu ja Rapla

Tuletõrjeühingu vahel faktiline üürisuhe. Apellatsiooni korras ei ole seda kohtu tuvastatud asjaolu

vaidlustatud. Ringkonnakohus ei nõustunud maakohtu seisukohaga, et olenemata faktilisest

üürisuhtest puudus kostjatel õiguslik alus vaidlusaluseid eluruume kasutada. Isik, kes valdab asja

üürisuhte alusel, on seaduslik valdaja. Elamukoodeks ei sätestanud, et üürileping on kehtetu, kui

seaduses nõutud vormi ei järgitud. Hageja ei ole tõendanud, et kostjatega oleks suuline üürileping

lõppenud või seaduses sätestatud korras lõpetatud. Üürilepingu lõppemist ega lõpetamist ei tõenda

see, et kostjatele ei ole 1987. aastast üüriarveid esitatud ning et R. Reinule ei ole orderit väljastatud

ega see, et kostjad ei olnud vaidlusalusesse eluruumi sisse kirjutatud.

Hageja esitas valduse kaitse hagi, paludes kostjate ebaseaduslikust valdusest välja nõuda ruumid, mis

asuvad Märjamaal Pärnu mnt 32. Selleks, et hagi rahuldataks, pidi hageja tõendama, et kostjate

valdus on ebaseaduslik. Hageja ei ole tõendanud, et temale omandiõiguse alusel kuuluvad eluruumid

on kostjate ebaseaduslikuks valduses.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

5. Kassatsioonkaebuse esitas hageja, kes palus tühistada ringkonnakohtu otsuse ja teha asjas uus

otsus, millega hagi rahuldada ja mõista välja hageja kantud kohtukulud õigusabi eest.

Ringkonnakohus kohaldas valesti AÕS § 83, kohustades hagejat tõendama, et kostjate valdus on

ebaseaduslik. AÕS § 83 kohaselt peab kostja nõude vaidlustamiseks tõendama, et hageja ei ole asja

omanik või et asja omanik on kostja või et kostjal on õigus asja vallata mõne asjaõiguse või muu

õiguse alusel. Hageja ei esitanud mitte valduse kaitse hagi, vaid omandi kaitse hagi. Õiguslikku

tähendust pole sellel, kas valdus oli omavoliline või mitte.

Ringkonnakohtu järeldus, et elamuseadus ei sätestanud üürilepingu kehtetust seadusega nõutud vormi

järgimata jätmise korral, on ebaõige. Elamukoodeksi § 45 lg 1 sätestab, et riikliku või ühiskondliku

elamufondi majas eluruumi asustamise ainsaks aluseks on order. Orderi puudumise korral on

eluruumi asustamine ebaseaduslik.

Hageja leiab, et R. Reinul puudus sissekirjutus seetõttu, et Rapla Tuletõrjeühingu administratsioon ei

olnud otsustanud eraldada R. Reinule teenistuslikku eluruumi, talle ei väljastatud orderit ja temaga ei

sõlmitud kirjalikku üürilepingut.

Ringkonnakohus jättis tähelepanuta TsK § 49, mille kohaselt seadusega nõutud lihtsa kirjaliku vormi

järgimata jätmine võttis pooltelt vaidluse korral õiguse viidata tehingu olemasolu kinnitamiseks

tunnistajate ütlustele. Tunnistajate ütlustega ei ole võimalik tõendada ka seda, kui suur elamispind

anti R. Reinu kasutusse 1983. aastal.

Kohtud on ebaõigesti tuvastanud, et vaidlusalused ruumid on eluruumid.

6. Kostjad vaidlevad kassatsioonkaebusele vastu. Kostjad tõendasid AÕS § 83 lg 1 kohaselt, et neil

on õigus eluruumi vallata üürilepingu alusel. Maakohtus tuvastatud faktiline üürisuhe aastatel 1983-

1987 oli nende valduse õiguslikuks aluseks. Seda asjaolu ei vaidlustatud apellatsioonikohtus.

Kostjad leiavad, et Rapla Tuletõrjeühing kiitis üürilepingu heaks ning see ei ole lõppenud ega

seaduslikus korras lõpetatud.

Seaduses nõutud lepingu kirjaliku vormi järgimata jätmine tõi kaasa tehingu kehtetuse seadusega otse

nimetatud juhtudel. Seega võis enne tsiviilseadustiku üldosa seaduse jõustumist 1. septembril 1994. a

üürisuhe põhineda suulisel üürilepingul, kuna tsiviilkoodeks ja elamukoodeks ei sätestanud, et

kirjaliku vormi järgimata jätmisega kaasneb tehingu kehtetus. Apellatsioonikohus on õigesti leidnud,

et üürisuhe võib esineda ka kirjaliku üürilepinguta.

Kostjad märgivad, et vaidlusalused ruumid on eluruumid, kuna neid on aastakümneid eluruumidena

kasutatud. Need ei olnud määratud kaubanduslikuks, elutarbeliseks või muuks mittetööstuslikuks

vajaduseks. Rapla Rajooni RSN Täitevkomitee 23. juuni 1981. aasta istungi protokollist nähtus, et

need ruumid olid tunnistatud teenistuslikeks eluruumideks. Kuna seaduses ettenähtud korras

teenistuslikku eluruumi ei antud, tekkis tavaline üürisuhe.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

7. Kolleegium leidis, et alus apellatsioonikohtu otsuse tühistamiseks puudub, kuid muuta tuleb otsuse

põhjendusi.

8. 1. oktoobrist 1983. a kuni 1. juulini 1992. a kehtinud Eesti NSV elamukoodeksi § 5 järgi olid

elamud ja eluruumid määratud kodanikele alaliseks elamiseks, samuti kehtestatud korras teenistuslike

eluruumidena ja ühiselamutena kasutamiseks. Hageja viide planeerimis- ja ehitusseaduse §-le 58 ei

ole asjakohane, kuna see norm reguleeris ehitise kasutamiseks loa andmist pärast 22. juulit 1995. a.

9. Iseenesest õige on kassatsioonkaebuse väide, et majaraamat ega sissekirjutus ei tõenda, et tegemist

on eluruumiga. Rapla Maakohus tuvastas, et vaidlusalused ruumid on eluruumid. Kohus ei teinud

sellist järeldust mitte ainult esitatud majaraamatu põhjal, millest nähtus, et 1956. aastast on sellesse

hoonesse olnud sisse kirjutatud ja seal ka alaliselt elanud arvukalt kodanikke, vaid leidis ka Rapla

Rajooni RSN TK 23. juuni 1981. a istungi protokolli nr 9 põhjal, et Märjamaal Pärnu mnt 32 asuvad

4 korterit on eluruumid. Tallinna Ringkonnakohus nõustus maakohtu põhjendustega ja märkis, et

kuigi depoohoone vanas osas paiknevad eluruumid on jäänud mingil põhjusel Rapla Maakonna

Hooneregistris registreerimata, ei muuda see neid veel olematuks. Kolleegium leiab, et

ringkonnakohus on piisavalt põhjendanud, miks ta luges vaidlusalused ruumid eluruumideks.

Ringkonnakohus vastas hageja apellatsioonkaebuses esitatud sellekohasele väitele ning ei rikkunud

TsMS § 330 lg-s 6 sätestatut.

10. 1. septembrini 1994. a kehtinud TsK § 48 sätestas, et seadusega nõutud vormi järgimata jätmine

toob kaasa tehingu kehtetuse üksnes juhul, kui selline tagajärg on seadusega otseselt ette nähtud.

Elamukoodeks ei näinud ette, et üürilepingu puhul toob kirjaliku vorminõude järgimata jätmine kaasa

üürilepingu kehtetuse. Kolleegium nõustub hagejaga, et TsK § 49 kohaselt võtab seadusega nõutud

lihtsa kirjaliku vormi järgimata jätmine pooltelt õiguse vaidluse korral viidata tehingu olemasolu

kinnitamiseks tunnistajate ütlustele. Kolleegium juhib tähelepanu, et ringkonnakohus tuvastas

üürisuhte olemasolu muuhulgas ka üüri ja kommunaalteenuste eest maksmise kviitungite abil, mis

tõendasid, et aastail 1983-1987 esitas Rapla Tuletõrjeühing R. Reinule üürikviitungeid.

Kolleegium leiab, et TsK § 49 ei keelanud üürilepingu tingimusi, sealhulgas kasutatava eluruumi

suurust, tõendada ka tunnistajate ütlustega.

11. Õige on kassatsioonkaebuse väide, et ainult order andis õiguse eluruumi kasutada. ENSV

elamukoodeksi § 45 lg 1 järgi oli order ainus alus, mis andis õiguse eluruumi asuda. Väljastatud

eluruumi orderi alusel sõlmiti EK § 49 järgi kirjalik üürileping. NSV Liidu Ülemkohtu pleenumi

3. aprilli 1987. a määruse nr 2 p 3 järgi sõlmiti eluruumi üürileping riikliku ja ühiskondliku

elamufondi majades orderi alusel ning kui eluruum oli seadusevastaselt asustatud orderit välja

andmata, võis kohus eluruumi üürilepingu tunnistada kehtetuks. Sellest järeldub, et kehtiv oli ka

üürileping, mis oli sõlmitud orderit välja andmata. Ringkonnakohtu otsuse kohaselt ei ole hageja

tõendanud, et kostjatega oleks suuline üürileping lõppenud või seaduses sätestatud korras lõpetatud.

12. Tõik, et R. Reinule anti eluruum, järgimata korda, mis oli kehtestatud teenistuslike eluruumide

andmiseks, ei välista, et temaga sõlmiti tavaline eluruumi üürileping.

13. Põhjendatud on kassaatori väide, et apellatsioonikohus on ekslikult nimetanud hageja nõuet

valduse kaitse hagiks. Hageja esitas omandi kaitseks vindikatsioonihagi. Ekslik on ka see

apellatsioonikohtu seisukoht, et hageja pidi hagi rahuldamiseks tõendama, et kostjate valdus on

ebaseaduslik. AÕS § 80 lg 1 järgi on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema

asja valdab. Sama seaduse paragrahvide 81 ja 82 lg 1 järgi pidi hageja tõendama oma omandiõigust ja

vaidluse korral seda, et tema asja valdab kostja. AÕS § 83 lg 1 kohaselt peab kostja nõude

vaidlustamiseks tõendama, et hageja ei ole asja omanik või et asja omanik on kostja või et kostjal on

õigus asja vallata mõne asjaõiguse või muu õigus alusel. Seega pidid kostjad tõendama, et neil on

õigus vaidlusalust eluruumi vallata. Kuna kohus on lugenud tõendatuks, et kostjad valdavad eluruumi

õiguslikul alusel, siis ei ole nimetatud eksimused ringkonnakohtu otsuse tühistamise aluseks.

L. Laarmaa, H. Jõks, A. Kull