3-2-1-29-03 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-29-03

Otsuse kuupäev

Tartu, 1. aprill 2003. a

Kohtukoosseis

Eesistuja J. Odar, liikmed H. Jõks ja A. Kull

Kohtuasi

AS Tallinna Sadam hagi AS Woodserv vastu lepingulise

kohustuse tunnustamiseks ja kinnistusraamatusse kande

tegemiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 6. novembri 2002. a

otsus tsiviilasjas nr 2-2/747/02

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

AS Woodserv kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamise kuupäev

10. märts 2003. a

Istungil osalenud isikud

Hageja esindajad vandeadvokaat Ü. Talviste ja vandeadvokaat

M. Männiko ning kostja esindaja vandeadvokaat P. Varul.

Resolutsioon

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi

6. novembri 2002. a otsus osas, millega tunnustati

hoonestusõiguse seadmise ja pandiõiguse kinnistamise

5. oktoobri 1998. a lepingust tulenevat AS Woodserv

kohustust anda nõusolek isikliku kasutusõiguse seadmisele AS

Termoil kasuks. Muus osas jätta ringkonnakohtu otsus

muutmata. Saata asi tühistatud osas samale

ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada.

3. Tagastada Advokaadibüroole Paul Varul 6. detsembril 2002. a

tasutud kassatsioonikautsjon 200 (kakssada) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Eesti Vabariik ja AS Woodserv sõlmisid 5. oktoobril 1998. a hoonestusõiguse seadmise ja

pandiõiguse kinnistamise lepingu (hoonestusõiguse seadmise leping), mille kohaselt seati AS

Woodserv kasuks hoonestusõigus kinnistule, mis asub Harju maakonnas Viimsi vallas Koorma 2

(pindala 38 210 m2, Tallinna Linnakohtu Kinnistusameti Harju Kinnistusjaoskonna kinnistusregistri

registriosa 2907). Kinnistut läbib AS-le Termoil kuuluv torujuhe. Hoonestusõiguse seadmise lepingu

p 11.2 kohaselt võttis hoonestaja AS Woodserv endale kohustuse nõustuda tasuta liiniservituudi,

teeservituudi või sellele vastava muu kasutusõiguse seadmisega valitseva kinnisasja igakordse

omaniku kasuks või liini omaniku kasuks.

22. märtsil 1999. a sõlmisid Eesti Vabariik ja AS Tallinna Sadam mitterahalise sissemakse

üleandmise lepingu, millega anti Harju maakonnas Viimsi vallas Koorma 2 asuv kinnistu üle AS-le

Tallinna Sadam. Selle lepingu p 4.3. kohaselt võttis AS Tallinna Sadam üle ka kõik kinnistu suhtes

sõlmitud rendi- ja hoonestusõiguse seadmise lepingutest tulenevad kinnistu omaniku õigused ja

kohustused.

7. märtsil 2000. a sõlmisid AS Tallinna Sadam ja AS Termoil isikliku kasutusõiguse seadmise

lepingu, mille järgi on AS-l Termoil õigus kasutada AS-le Tallinna Sadam kuuluvaid kinnistuid, s.h

Harju maakonnas Viimsi vallas Koorma 2 asuvat kinnistut.

2. AS Tallinna Sadam esitas 20. juulil 2001. a Tallinna Linnakohtule hagi, milles palus tunnustada

hoonestusõiguse seadmise lepingu p-st 11.2 tulenevat AS Woodserv kohustust anda nõusolek isikliku

kasutusõiguse seadmiseks AS Termoil kasuks ja kanda kinnistusraamatusse AS Termoil kasuks

isiklik kasutusõigus vastavalt hageja ja AS Termoil vahel sõlmitud isikliku kasutusõiguse seadmise

lepingus sätestatule. Hagiavalduse kohaselt ei tunnista kostja hoonestusõiguse seadmise lepingu p-

s 11.2 võetud kohustust ja keeldub notariaalselt tõestatud nõusoleku andmisest Viimsi vallas Koorma

2 asuva kinnistu koormamiseks isikliku kasutusõigusega AS Termoil kasuks.

Tallinna Linnakohtu 29. oktoobri 2001. a määrusega kaasati protsessi iseseisva nõudeta kolmanda

isikuna hageja poolel AS Termoil. Viimane toetas hagi ja palus selle rahuldada.

3. Kostja vaidles hagile vastu, leides, et hageja ei pöördunud kohtusse oma õiguste kaitseks.

Asjaõigusseadus välistab reaalservituudi seadmise ilma hoonestaja nõusolekuta. Seega on hoonestajal

diskretsiooniõigus anda tegelikule tahtele vastav nõusolek või seda mitte teha. AS-l Tallinna Sadam

puudub alus tugineda lepingu punktile 11. 7. märtsil 2000. a sõlmitud isikliku kasutusõiguse seadmise

lepinguga on AS-le Termoil antud õigus ehitustööde tegemiseks ja torujuhtme pikendamiseks

hoonestajaga kooskõlastamata. Kostja ei ole nende tingimustega seotud. Hoonestusõiguse seadmise

lepingu p 11 ei näinud ette, et hoonestaja peab andma notariaalse nõusoleku isikliku kasutusõiguse

seadmiseks tingimustel, mida kinnistu iga järgmine omanik soovib.

4. Tallinna Linnakohus jättis hagi rahuldamata. Kohus leidis, et hageja nõuded on vastuolulised ning

seadusliku aluseta. Kostja on vaidlusalused lepingulised kohustused täitnud, kusjuures uute

kohustuste võtmist ei ole hagejal õigus nõuda. Eestis puudub õiguslik alus, mille järgi saaks juriidilist

isikut sundida hageja soovitud nõusolekut andma. Hoonestusõiguse seadmise lepingu punktid 11.2 ja

11.4 näevad ette nõusoleku andmise kahekuulise tähtaja hoonestusõiguse tekkimisest. Leping jõustus

5. oktoobril 1998, kuid hageja taotles nõusolekut 7. märtsil 2000. a, st pärast tähtaja möödumist. AÕS

§ 173 lg 4 ja § 228 ning KRS § 341 kohaselt saab kannet teha ainult hoonestaja nõusolekul. Seadus ei

näe ette võimalust asendada nõusolekut kohtuotsusega. Lepingu punkti 11.2 käsitamine kostja

nõusolekuna ei vasta tegelikele asjaoludele. See punkt kujutab endast AÕS § 173 lg 4 ja § 228 ning

KRS § 341 tähenduses valmisolekut anda nõusolek teatud tingimustel. Kostja ei ole keeldunud

nõusoleku andmisest, kuid soovib seda teha vajalike täpsustustega. Kostja õiguste kaitseks on vajalik,

et isikliku kasutusõiguse tingimused kajastuksid tema poolt antavas nõusolekus.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

5. Tallinna Ringkonnakohus tühistas linnakohtu otsuse ja tegi uue otsuse, millega rahuldas hagi

osaliselt. Ringkonnakohtu otsusega tunnustati 5. oktoobri 1998. a hoonestusõiguse seadmise ja

pandiõiguse kinnistamise lepingust tulenevat AS Woodserv kohustust anda nõusolek isikliku

kasutusõiguse seadmisele AS Termoil kasuks. Muus osas jäeti hagi rahuldamata.

Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt tugines hageja nõue tunnustada kostja kohustust anda nõusolek

isikliku kasutusõiguse seadmisele AS Termoil kasuks hoonestusõiguse seadmise lepingu punktile

11.2. Lepingus lepiti kokku, et hoonestaja tagab oma kulul lepingu punktis 11.2 ettenähtud servituudi

või muu sellele vastava kasutusõiguse seadmise kande tegemise kinnistusraamatusse kahe kuu

jooksul hoonestusõiguse tekkimisest arvates. See, et kostja nõusolekut ettenähtud tähtaja jooksul ei

andnud, ei vabasta teda lepinguga võetud kohustuse täitmisest. AS Tallinna Sadam omandas

vaidlusaluse kinnistu Eesti Vabariigilt 22. märtsil 1999. a sõlmitud lepingu alusel. Selle lepingu järgi

on hagejal õigus nõuda, et kostja täidaks hoonestusõiguse seadmise lepingust tulenevat kohustust,

mille viimane võttis Eesti Vabariigi ees. Nõude sisu ei muuda asjaolu, et hageja nõuab selle kohustuse

täitmist osas, mis puudutab liini omanikku. Hageja ei esitanud oma nõuet kolmanda isiku kasuks,

vaid tema õiguse tunnustamise nõue tuleneb hoonestusõiguse seadmise lepingust. Hageja on esitanud

võlaõigusliku kohustuse tunnustamise nõude.

Hageja nõude isikliku kasutusõiguse AS Termoil kasuks kinnistusraamatusse kandmise osas jättis

ringkonnakohus rahuldamata. Kohus leidis, et kande tegemine AS Termoil kasuks eeldaks hagi

rahuldamist õigustatud isiku kasuks, seega ka hagi esitamist selle isiku poolt, kelle kasuks kande

tegemist taotletakse.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

6. Kassatsioonkaebuse esitas kostja. Kaebuses palutakse ringkonnakohtu otsus tühistada osas, millega

hagi rahuldati, ning saata tsiviilasi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.

Kaebuse põhjenduste kohaselt on ringkonnakohtu otsus ebaõige osas, millega hagi rahuldati. Hageja

ei pöördunud kohtusse oma rikutud õiguste kaitseks. Ringkonnakohtu otsus on vastuoluline.

Tuvastamist leidis, et AS Termoil ja AS Woodserv vahel pole lepingulist suhet, seega ei saanud AS

Woodserv rikkuda AS Termoil õigusi ning hagi rahuldamiseks puudus alus. Ringkonnakohtu otsuses

pole viidatud materiaalõiguse normile, mida kohus kohaldas. Seadus tunneb õigust tunnustavat või

kohustavat otsust, kuid kohus on teinud kohustust tunnustava otsuse. Kohtuotsuse resolutsiooni

formuleering ei ole kooskõlas tsiviilõiguste kaitse viisidega ega põhine seadusel. Tunnustus

võlaõigusliku kohustuse suhtes ei saa olla taotletava asjaõigusliku kande aluseks. Otsusest ei selgu,

millist hageja õigust tunnustati, millistel tingimustel või millist sooritust kostjalt nõutakse. Kuna ka

hagist ei selgunud taotletava nõusoleku vorm ega tingimused ning kohus oli seotud TsMS § 229

piiridega, siis oleks kohus pidanud apellatsioonkaebuse rahuldamata jätma. Ringkonnakohtu otsus on

vastuolus TsMS § 330 lõigetega 4 ja 6. Kohus on jätnud tähelepanuta AS Woodserv vastuväite, et ta

ei ole AS Tallinna Sadam ega AS Termoil ees võtnud võlaõiguslikku kohustust anda isikliku

kasutusõiguse seadmise nõusolekut AS Termoil kasuks. 5. oktoobri 1998. a lepingu punktide 11.2 ja

11.4 puhul on õigustatud subjektiks Eesti Vabariik. Nendest punktidest ei tulene AS Woodserv

kohustust anda kolmandale isikule nõusolek, kui seda nõuab AS Tallinna Sadam. Kohus jättis

analüüsimata, et 7. märtsi 2000. a hageja ja AS Termoil vaheline leping näeb ette uute torujuhtmete

ehitamise ja maa kasutuse AS-ga Termoil samasse kontserni kuuluvate ettevõtete poolt. Kohus pole

tuvastanud nõusoleku andmise tingimusi. AÕS § 173 sätestab sõnaselgelt, et hoonestusõigusega

koormatud kinnisasja võib omanik reaalservituudiga koormata vaid hoonestaja nõusolekul. Samuti

näeb KRS § 341 imperatiivselt ette puudutatud isiku nõusoleku. Seadus ei näe ette notariaalse

nõusoleku andmiseks kohustamist või nõusolekust keeldumise vaidlustamist. Otsuses pole nimetatud

tõendeid, mille põhjal on tehtud järeldus, et liini omanikuks on 5. oktoobri 1998. a lepingu

tähenduses AS Termoil.

7. Hageja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu. Apellatsioonimenetluses ei vaieldud selle üle, kas

hagiavalduse on esitatud isik, kelle subjektiivseid õigusi antud õigussuhe rikub. 22. märtsil 1999. a

Eesti Vabariigi ja AS Tallinna Sadam vahel sõlmitud lepingu kohaselt võttis hageja vara

omandamisega üle kõik omandatud vara suhtes sõlmitud rendi- ja hoonestusõiguse seadmise

lepingutest tulenevad kinnistu omaniku õigused ja kohustused. 5. oktoobri 1998. a lepingu p-s 11.1

on sõlmitud kokkulepe kolmanda isiku kasuks. Vaidlust pole selle üle, et AS Termoil on

hoonestusõigusega koormatud kinnisasjal asuvate tehnovõrkude omanik. Seega on kostjal kohustus

anda nõusolek servituudi või muu kasutusõiguse seadmiseks AS Termoil kasuks. Seda on õigustatud

nõudma nii hageja kui ka AS Termoil. Hoonestusõiguse lepingu sõlmimisel oli kostja teadlik

hoonestusõigusega koormatava kinnisasja kitsendustest. Õige on kostja seisukoht, et KRS § 341

annab hoonestajale diskretsiooniõiguse, kas ta annab nõusoleku hoonestusõigusega koormatud

kinnisasja servituudiga koormamiseks või mitte. Kostja jätab tähelepanuta, et hoonestusõiguse

seadmise lepingu pooled on kokku leppinud nendes tingimustes, millistel kostja on kohustatud andma

oma nõusoleku servituudi seadmiseks.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

8. Kolleegium leidis, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 363 p 2 alusel osaliselt tühistada

protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu.

9. Vastavalt TsMS § 353 lg-le 1 kontrollib Riigikohus kassatsioonkaebuse alusel ja piires, kas

ringkonnakohus on kohtuotsuses õigesti tõlgendanud ja kohaldanud materiaalõiguse norme ning

järginud protsessiõiguse norme. Kuna ringkonnakohtu otsust pole kassatsiooni korras edasi kaevatud

osas, millega jäeti rahuldamata hageja nõue kinnistusraamatusse kande tegemiseks, siis puudub

kolleegiumil alus apellatsioonikohtu otsuse õigsust selles osas kontrollida.

10. Ringkonnakohtu otsus ei vasta kohtuotsusele esitatavatele nõuetele. TsMS § 330 lg 4 kohaselt

tuleb ringkonnakohtu otsuse põhjendavas osas märkida ringkonnakohtu tuvastatud asjaolud ja

nendest tehtud järeldused, tõendid, millele on rajatud kohtu järeldused, ning seadused, mida

ringkonnakohus kohaldas. Kuna apellatsioonikohus tühistas esimese astme kohtu otsuse osas, millega

jäeti hagi isikliku kasutusõiguse seadmiseks nõusoleku andmise kohustuse tunnustamiseks

rahuldamata, ja tegi selles osas uue otsuse, millega hagi rahuldati, siis pidi ringkonnakohus otsuse

põhjendavas osas ka märkima, miks ta kostja väidetega ei nõustu.

Ringkonnakohtu otsuses pole märgitud mitte ühtegi materiaalõiguse normi, mida kohus vaidluse

lahendamisel kohaldas. Samuti on otsuses tähelepanuta jäetud kostja vastuväited.

11. Hagis palus AS Tallinna Sadam kohtul tunnustada 5. oktoobri 1998. a hoonestusõiguse seadmise

lepingu p-st 11.2 tulenevat hoonestaja AS Woodserv kohustust anda nõusolek AS-le Tallinna Sadam

kuuluva kinnistu koormamiseks isikliku kasutusõigusega AS Termoil kasuks. Kostja väitis hagile

vastu vaieldes muuhulgas ka seda, et hoonestusõiguse seadmise leping ei näinud ette, et hoonestaja

peab andma nõusoleku isikliku kasutusõiguse seadmiseks igasugustel tingimustel. Samuti leidis

kostja, et 7. märtsi 2000. a isikliku kasutusõiguse seadmise lepinguga on AS-le Termoil antud õigus

teha ehitustöid ja pikendada torujuhtmeid seda hoonestajaga kooskõlastamata. Hoonestusõiguse

seadmise leping seda ette ei näinud. Nendele kostja väidetele pole ringkonnakohus oma otsuses

vastanud. Ringkonnakohus tunnustas hoonestusõiguse seadmise lepingust tulenevat kostja kohustust

anda nõusolek isikliku kasutusõiguse seadmiseks AS Termoil kasuks. Kohtuotsusest ei nähtu,

millistel tingimustel on kostja nõusoleku andmise kohustust tunnustatud. Kui apellatsioonikohus

leidis, et kostja on hoonestusõiguse seadmise lepinguga kohustunud andma nõusoleku kolmandate

isikute kasuks isikliku kasutusõiguse seadmiseks igasugustel tingimustel, siis oleks ringkonnakohus

pidanud seda järeldust otsuses põhjendama.

12. Kolleegium nõustub kassatsioonkaebuse väitega, et kui kohus ka tunnustab võlaõiguslikku

kohustust - anda isikliku kasutusõiguse seadmiseks nõusolek -, ei anna see veel alust isikliku

kasutusõiguse kinnistusraamatusse kandmiseks.

AÕS § 228 järgi kohaldatakse isiklikule kasutusõigusele ka asjaõigusseaduse reaalservituudi sätteid.

AÕS § 173 lg 4 kohaselt võib omanik hoonestusõigusega koormatud kinnisasja reaalservituudiga

koormata ainult hoonestaja nõusolekul. Järelikult on ka hoonestusõigusega koormatud kinnisasja

isikliku kasutusõigusega koormamiseks vaja hoonestaja nõusolekut. Vastavalt AÕS § 173 lg-le 2

kohaldatakse reaalservituudi omandamisele kinnisasja omandamise sätteid, kui seaduses pole

sätestatud teisiti. AÕS § 121 lg 1 kohaselt annab kinnisasja omandamise tehing omandajale õiguse

nõuda kinnistusraamatusse kande tegemist ning senise omaniku keeldumise korral õiguse esitada

omaniku vastu kinnistusraamatusse kande tegemist ja kinnisomandi tunnustamist taotlev hagi.

Kolleegium on seisukohal, et nende sätete põhjal võib kinnistu omanik, juhul kui kinnistu omaniku ja

hoonestaja vahel on sõlmitud isikliku kasutusõiguse seadmiseks nõusoleku andmise leping, kuid

hoonestaja keeldub nõusoleku andmisest, esitada oma õiguste kaitseks hoonestaja vastu isikliku

kasutusõiguse tunnustamist ja kinnistusraamatu kande tegemist taotleva hagi. Kui hoonestaja keeldub

nõusoleku andmisest aluseta ja kohus hagi rahuldab, siis tehakse kohtuotsuse alusel

kinnistusraamatusse kanne hoonestusõiguse omaniku nõusoleku puudumisest sõltumata.

13. Ringkonnakohus on õigesti leidnud, et hagejal on õigus nõuda, et tunnustataks vaidlusesemeks

olevat kostja kohustust, mis tuleneb 5. oktoobri 1998. a kostja ja Eesti Vabariigi vahel sõlmitud

hoonestusõiguse seadmise lepingust. 22. märtsil 1999. a Eesti Vabariigi ja hageja vahel sõlmitud

mitterahalise sissemakse üleandmise lepingu kohaselt anti hagejale üle kõik Harju maakonnas Viimsi

vallas Koorma 2 asuva kinnistu suhtes sõlmitud hoonestusõiguse seadmise lepingutest tulenevad

Eesti Vabariigi õigused. Kostja pole esile toonud asjaolusid, mis välistaksid nõudeõiguse ülemineku

hagejale. Nõustuda ei saa kassatsioonkaebuse väitega, et seadus ei luba kohtul teha kohustust

tunnustavat otsust. Sellist keeldu seaduses ei ole.

14. Seoses võimalike nõuetega reaalservituudi või isikliku kasutusõiguse seadmiseks olemasoleva

tehnovõrgu või -rajatise teenindamiseks ja remontimiseks märgib kolleegium täiendavalt järgmist.

1. aprillil 1999. a jõustunud AÕSRakS §-d 152 ja 153 reguleerisid reaalservituudi või isikliku

kasutusõiguse seadmist tehnorajatise omaniku kasuks, kellele kuuluv tehnorajatis oli püstitatud

võõrale maale õiguslikul alusel enne 1999. aasta 1. aprilli. 1. jaanuarist 2003. a kehtiv AÕSRakS

§ 153 lg 1 annab nõudeõiguse reaalservituudi või isikliku kasutusõiguse seadmiseks tehnorajatise

omanikule, kelle tehnorajatis on püstitatud võõrale kinnisasjale õiguslikul alusel pärast 1999. aasta

1. aprilli. Sama paragrahvi lõige 2 p 1 sätestas ja sätestab, et kohtus võib nõuda lepingu sõlmimist

nimetatud asjaõiguste seadmiseks, ja lõige 3 kohaselt määratakse hagi rahuldamisel kohtuotsuses

reaalservituudi või isikliku kasutusõiguse tingimused ning kohtuotsus on aluseks kande tegemisele

kinnistusraamatusse.

J. Odar, H. Jõks, A. Kull