3-2-1-105-02 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-105-02

Otsuse kuupäev

Tartu, 9. oktoober 2002. a

Kohtukoosseis

Eesistuja J. Odar, liikmed V. Kõve ja L. Laarmaa

Kohtuasi

Korteriühistu Kaupmehe 15 hagi S.T vastu rendilepingu

ennetähtaegseks lõpetamiseks ja kohustuse täitmisele

sundimiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 26. märtsi 2002. a

otsus tsiviilasjas nr II-2/238/02

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

S.T kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamise kuupäev

9. september 2002. a

Istungil osalenud isikud

Hageja esindaja korteriühistu juhatuse liige N. Ontin-Golub

Resolutsioon

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi

26. märtsi 2002. a otsus ja saata asi samale

apellatsioonikohtule uueks läbivaatamiseks.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada.

3. Tagastada Advokaadibüroo Marje Mängel OÜ-le S.T

kassatsioonkaebuselt 25. aprillil 2002. a tasutud kautsjon

200 (kakssada) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. S.T rentis Tallinna Kesklinna Valitsuselt 9. detsembri 1996. a lepinguga Tallinnas XXXXXXXX

XX asuva garaaži üheks aastaks. S.T-le kuulus üks samas majas asuvatest korteritest. Lepingu tähtaja

möödumisel pikendasid pooled lepingu kehtivust ühe aasta võrra. 24. septembril 1997. a moodustati

XXXXXXXX XX asuvas elamus korteriühistu. Tallinna Kesklinna Valitsuse 14. septembri 1998. a

korraldusega nr 16 anti mitteeluruumide rendilepingud korteriühistule üle.

20. novembril 2000. a otsustas korteriühistu juhatus muuta 1. jaanuarist 2001. a vaidlusaluse ruumi

kasutamisotstarvet ja teha sellest töökoja. Hageja teatas 7. detsembril 2000. a saadetud tähitud kirjaga

kostjale, et renditava ruumi otstarve on muutunud ning tegi ettepaneku lõpetada rendileping alates

12. märtsist 2001. a. Kostja ei ole renditavat pinda vabastanud ega tehtud ettepanekule reageerinud.

Ka on kostjal võlgnevus hageja ees enam kui kahe kuu renditasu ulatuses. Hageja palus kostjaga

rendilepingu ennetähtaegselt lõpetada ning kohustada kostjat tagastama hagejale vaidlusalune ruum.

2. Kostja väitis, et vaidlusalune ruum ei ole hagejale kuuluv vara, vaid abiruum. Kostjal puudub

hagejaga rendisuhe. Hageja otsus muuta ruumi kasutamisotstarvet ei ole seaduslik.

3. Tallinna Linnakohus rahuldas hagi. Kohus leidis, et poolte vahel oli rendisuhe, kuna kostja tasus

rendipinna kasutamise eest hagejale renti. Hageja viited rendilepingu ennetähtaegsele lõpetamisele

jättis kohus tähelepanuta, kuna rendileping pikenes ReS § 15 lg 1 alusel määramata ajaks. Määramata

ajaks sõlmitud rendilepingu võivad pooled lõpetada igal ajal, teatades sellest teisele poolele kolm

kuud ette. Kohus luges hageja rendilepingu lõpetamise seaduslikuks, kuna KÜ juhatus teavitas kostjat

rendilepingu lõppemisest alates 12. märtsist 2000. a.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

4. Tallinna Ringkonnakohus tühistas 26. märtsi 2002. a otsusega linnakohtu otsuse osas, millega

tunnistati rendileping lõppenuks 12. märtsist 2000. Ringkonnakohus jättis rahuldamata KÜ

Kaupmehe 15 hagi S.T vastu rendilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks. Hagi rahuldati osaliselt

ning kohustati kostjat tagastama vaidlusalune ruum ringkonnakohtu otsuses toodud põhjendustel.

Linnakohus leidis ebaõigesti, et poolte vahel kehtis 12. märtsini 2001. a tähtajatu rendileping ja

tunnistas selle ka ebaõigesti samast kuupäevast lõppenuks. Vaidlusalune ruum on korteriomanike

kaasomandisse kuuluv vara. Korteriühistu ei ole elamu omanik ega tiitlipärane valdaja ja ei saa olla

vaidlusaluse ruumi kui kaasomandi osa rendileandja kostja kui kaasomaniku suhtes. Rendileping

kostjaga lõppes tema kaasomanikuks saamisega ning lõppenud lepingut ei saa ennetähtaegselt

lõpetada.

Kohus ei saa käesoleva vaidluse lahendamisel anda hinnangut sellele, kas juhatuse otsus on

vastavuses seaduse ja põhikirjaga või mitte. Korteriühistu juhatus otsustas muuta vaidlusaluse ruumi

kasutamisotstarvet ning teha sellest ruumist töökoda. Juhatuse otsus on tehtud ühistu liikmetele

teatavaks ja see on jõustunud. Kuna korteriühistu juhatusse kuuluvad ühistu liikmed ja otsust ei ole

vaidlustatud, tuleb eeldada, et AÕS § 72 lg-s 1 sätestatud kaasomanike enamuse tahe on vormistatud

ühistu juhatuse otsusena, mille täitmine on vähemusele kohustuslik. Kostjal ei ole enam selle ruumi

ainukasutamisõigust ning hageja nõue - kohustada kostjat tagastama vaidlusalune ruum hagejale - on

põhjendatud ja kuulub rahuldamisele.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

5. Kassatsioonkaebuses palub kostja tühistada ringkonnakohtu otsuse osas, millega hagi rahuldati ja

kohustati kostjat tagastama vaidlusalune ruum.

Ringkonnakohus on ekslikult leidnud, et AÕS § 72 lg-st 1 tulenev kaasomanike kokkulepe on

samane korteriühistu juhatuse tegevusega elamu haldamise ja majandamise alal. Selline seisukoht on

vastuolus AÕS §-ga 72, § 74 lg-ga 1 ning Riigikohtu praktikaga. Korteriühistu põhikirja punkti 46.9

kohaselt ei hõlma korteriühistu juhatuse pädevusse kuuluv elamu haldamine ja majandamine AÕS

§ 72 lg 1 kohast kaasomandi valdamist ja kasutamist. Kaasomandit saavad vallata ja kasutada üksnes

kaasomanikud.

Kostja leiab, et korteriühistu juhatusel ei ole põhikirja punkti 46.9 alusel õiguslikku alust esitada hagi

elamu kaasomanike nimel ühe kaasomaniku vastu.

6. Hageja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu. Apellatsioonikohtu otsusega ei ole samastatud AÕS

§ 72 lg-s 1 sätestatud kaasomanike kokkulepet ja korteriühistu tegevust elamu haldamise ja

majandamise alal.

Ühistu põhikirja kohaselt on ühistu liige kohustatud täitma ühistu põhikirjast tulenevaid kohustusi ja

nõudeid ning ühistu juhtimis- ja kontrollorganite otsuseid. Juhatuse otsust ei ole vaidlustatud. Seega

otsustasid vaidlusaluse ruumi kasutamise, valdamise ja kasutamisotstarbe muutmise üle

kaasomanikud ühiselt.

Hageja märgib, et kaasomanike esindamine kohtus toimus kooskõlas korteriühistu põhikirjaga ja

seadusega.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

7. Kolleegium leiab, et apellatsioonikohtu otsus tuleb TsMS § 363 p-de 1 ja 2 alusel tühistada

materiaalõiguse normi väära tõlgendamise ning protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu ning asi

tuleb saata uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.

8. Asja uuel läbivaatamisel peab ringkonnakohtus kindlaks tegema, millest tulenes korteriühistu

Kaupmehe 15 õigus esitada enda nimel hagi ühe kaasomaniku vastu. KÜS § 16 lg 1 ja EES § 15

kohaselt võivad eluruumide omanikud elamu ühiseks haldamiseks asutada korteriühistu.

Korteriühistu Kaupmehe 15 põhikirja p 46.9 kohaselt kuulub juhatuse pädevusse elamu haldamine ja

majandamine. Asjaolu, kas korteriühistu Kaupmehe 15 oli õigustatud esitama kohtusse oma nimel

hagi elamu ühe kaasomaniku vastu vaidluses kaasomandisse kuuluva ruumi kasutamise üle, on

vaidlustatud ka apellatsioonkaebuses. Tulenevalt TsMS § 330 lg-st 6 peab ringkonnakohus oma

otsuses vastama apellatsioonkaebuse põhjendustele. Kolleegium leiab, et sellele põhjendusele ei ole

ringkonnakohus vastanud, mistõttu ringkonnakohus rikkus protsessiõiguse normi.

Apellatsioonikohus tuvastas, et vaidlusalune ruum on XXXXXXXX XX korteriomanike

kaasomandisse kuuluv vara. Samuti leidis ringkonnakohus, et vastavalt AÕS § 72 lg-le 1 valdavad ja

kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkuleppe või kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele

enamusele kuulub suurem osa ühisest asjast.

Kolleegium ei nõustu selles asjas ringkonnakohtu seisukohaga, et kuna korteriühistu juhatusse

kuuluvad ühistu liikmed ja juhatuse otsust ei ole vaidlustatud, tuleb eeldada, et AÕS §-s 72 lg 1

sätestatud kaasomanike enamuse tahe on vormistatud juhatuse otsusena, mille täitmine on

vähemusele kohustuslik. AÕS § 72 lg-st 1 tulenev kaasomandi valdamine ja kasutamine on üksnes

kaasomanike õigus. Korteriühistu majandusalane tegevus ei ole samastatav AÕS § 72 lg 1 kohase

kaasomanike kokkuleppega.

AÕS § 74 lg 1 kohaselt võib asja või selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult kõigi

kaasomanike kokkuleppel. Ringkonnakohus ei ole tuvastanud kaasomanike kokkuleppe olemasolu

ruumi majandusliku otstarbe muutmiseks. Samas on ringkonnakohus teinud otsuse, mis puudutab

kaasomanike huvisid kaasomanikke protsessi kaasamata.

J. Odar, V. Kõve, L. Laarmaa