3-2-1-67-02 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-67-02

Otsuse kuupäev

Tartu, 23. mai 2002. a

Kohtukoosseis

Eesistuja J. Odar, liikmed V. Kõve ja H. Jõks

Kohtuasi

AS Tabal hagi Ilmar Pappeli ja Karske Eesti OÜ vastu ostu-

müügilepingu tühisuse tunnustamiseks ja Ilmar Pappeli vastu kahju

hüvitamiseks ning Karske Eesti OÜ hagi AS Tabal vastu ostu-

müügilepingu ja tasaarvelduse tehingu tühisuse tunnustamiseks.

Vaidlustatud

kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 14. detsembri 2001. a otsus

tsiviilasjas nr II-2/793/01

Kaebuse esitaja ja

kaebuse liik

Ilmar Pappeli kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamise

kuupäev

6. mai 2002. a, kirjalik menetlus

Resolutsioon

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 14. detsembri

2001. a otsus osas, millega mõisteti Ilmar Pappelilt AS Tabal kasuks

välja 101 504 krooni.

2. Saata asi tühistatud osas samale apellatsioonikohtule uueks

läbivaatamiseks.

3. Kassatsioonkaebus rahuldada.

4. Tagastada Ilmar Pappelile 14. jaanuaril 2002. a tasutud kautsjon 1016

(üks tuhat kuusteist) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. I. Pappel müüs 8. aprillil 1999. a Tallinnas Kadaka tee 185d asuva kinnistu Karske Eesti OÜ-le.

7. juunil 1999. a esitatud hagiavalduses palus AS Tabal tuvastada selle ostu-müügilepingu tühisuse

vastuolu tõttu seadusega. Kinnistul asuvad ehitised kuuluvad AS-le Tabal, mistõttu tal on seadusest

tulenev ostu-müügilepingu esemeks oleva maa ostueesõigusega erastamise õigus. Taotlus maa

erastamiseks on esitatud, kinnistusraamatusse on tehtud hageja kasuks märge ning tehingu pooled

olid teadlikud hageja nõudeõigusest maale. 18. oktoobril 1999. a esitas AS Tabal hagi I. Pappeli vastu

97 868 krooni suuruse kahju hüvitamiseks. Hagiavalduse põhjenduste kohaselt lammutas I. Pappel

omavoliliselt AS-le Tabal kuuluvad Kadaka tee 185 asuvad rajatised. Samas palus AS Tabal

tunnustada oma õigust taastada I. Pappeli poolt ebaseaduslikult lammutatud ehitised.

13. märtsil 2000. a esitas Karske Eesti OÜ vastuhagi AS Tabal vastu ning palus tunnustada Tallinna

Taarabaasi tervikvara 6. detsembri 1995. a müügilepingu tühisust osas, millega müüdi Kadaka tee

185 asuvad õigusliku aluseta ning kasutusloata püstitatud ehitised AS-le Tabal. Nende käsutamine oli

keelatud AÕS RakS §-ga 14 ning tehinguga rikuti Karske Eesti OÜ õigusi.

2. Tallinna Linnakohtu 26. veebruari 2001. a otsusega rahuldati AS Tabal kahju hüvitamise hagi

I. Pappeli vastu, lammutatud rajatiste taastamise õiguse tunnustamise nõue jäeti aga rahuldamata.

Karske Eesti OÜ hagi AS Tabal vastu ja AS Tabal hagi Karske Eesti OÜ ja I. Pappeli vastu tehingu

tühisuse nõudes jäeti rahuldamata, kuna kohus leidis, et kummagi hagi puhul ei riku vaidlustatud

tehing hageja õigusi. I. Pappeli vastu esitatud kahju hüvitamise nõue on kohtu arvates põhjendatud.

Kinnistul asuvad piirdeaiad, valgustuspostid ning soojavee- ja küttetorustik on loodud inimtegevuse

tulemusena ning TsÜS § 4 lg-le 1 tuginevalt tuleb rajatise mõiste määratlemisel kohaldada

planeerimis- ja ehitusseaduse (PES) sätteid. Piirdeaiad, valgustuspostid ning soojavee- ja

küttetorustik on maaga püsivalt ühendatud, mistõttu ei saa neid käsitleda ehitusmaterjalidena. Võõral

maal asuvate tehnovõrkude ja -rajatiste õiguslik staatus on reguleeritud AÕS RakS §-des 152 ja 153.

Võõrale maale enne 1. aprilli 1999. a õiguslikul alusel püstitatud tehnovõrgu või -rajatise omanikul

on õigus nõuda kümne aasta jooksul, arvates tehnorajatistega seotud maa kandmisest

kinnistusraamatusse, kas reaalservituudi või isikliku kasutusõiguse seadmist tehnorajatiste

teenindamiseks ja remontimiseks. Kui tehnorajatiste omanik ei nõua servituudi seadmist või ei

likvideeri selle aja jooksul tehnorajatisi, on maatüki omanikul õigus nõuda tehnorajatiste

kõrvaldamist või sellega seotud kahjude hüvitamist tehnorajatiste omaniku poolt. AS Tabal omandas

tehnorajatised 6. detsembri 1995. a müügilepinguga. Rajatiste olemasolust ja nendega seonduvatest

kohustustest on I. Pappelit teavitatud Tallinna Linnavalitsuse 14. märtsi 1997. a korraldusega nr 718-

k, mis oli maa tagastamise aluseks. I. Pappel ei omandanud maatükki koos rajatistega. AÕS RakS

reguleerib erisätetega võõral maal asuvate rajatistega seonduvat ning AÕS RakS §-d 14 ja 15 ei ole

kohaldatavad. Rajatised on püstitatud Tallinna Taarabaasi poolt enne 1. aprilli 1999. a ning ka

maakasutus on vormistatud ettenähtud korras. I. Pappel rikkus rajatiste lammutamisega nende

omaniku AS Tabal õigusi. AS-l Tabal oli õigus esitada taotlus servituudi seadmiseks, kuid I. Pappel ei

teatanud AS-le Tabal servituudi seadmisest keeldumisest ega nõudnud rajatiste lammutamist või

ümberpaigutamist. Rajatiste taastamiseks puudub õiguslik alus.

Apellatsioonkaebuse linnakohtu otsusele esitasid kõik protsessiosalised.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

3. Tallinna Ringkonnakohtu 14. detsembri 2001. a otsusega jäeti linnakohtu otsus muutmata.

Apellatsioonikohus leidis, et linnakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning järgitud on

protsessiõiguse norme ning õigesti kohaldatud materiaalõiguse norme.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

4. Kassatsioonkaebuse esitas I. Pappel, kes palus Tallinna Ringkonnakohtu otsuse tühistada ja teha

uue otsuse, millega rahuldataks tema apellatsioonkaebus. Kaebuse põhjendustel kohaldasid kohtud

ebaõigesti materiaalõiguse normi. Rajatised paiknesid I. Pappeli kinnistul ning 1999. aastal eemaldati

ja teisaldati need ehitus- ja korrastustööde käigus osaliselt kui otstarbetud, kasutusest välja langenud

ja ohtlikud. Kinnisomand ulatub maatükiga püsivalt ühendatud ehitisele. Kadaka tee 185 kinnistu

moodustamisel 13. augustil 1997. a sätestas ainsa maatüki omandiõigusest erineva omandiõiguse

võimaluse sellel paikneva ehitise (rajatise) suhtes AÕS § 16 lg 2, mille kohaselt ei ole maaga püsivalt

ühendatud ehitised, mis on ehitatud võõrale maale hoonestusõiguse alusel, samuti maaga mööduvaks

otstarbeks ühendatud asi, maatüki oluline osa. Kadaka tee 185 suhtes ei ole hoonestusõigust seatud,

mistõttu said rajatised maatüki olulisteks osadeks, ning nende suhtes ei ole kinnistu omanikele

esitatud mingeid omandi- ega valdusõiguslikke taotlusi.

AÕS RakS § 152 on kohaldatav vaid tehnorajatiste suhtes, milleks vaidlusalused piirdeaiad,

valgustuspostid ning soojavee- ja küttetorustik ei ole. Samuti oli osa neist omavoliliselt ehitatud.

Lisaks kehtib AÕS RakS § 152 tehnorajatiste omaniku suhtes, kelleks oli tööde tegemise ajal AÕS §-

de 16, 136 ja 158 kohaselt I. Pappel ise.

5. Vastuses kassatsioonkaebusele leidis AS Tabal, et ringkonnakohtu otsus on seaduslik ja

põhjendatud. Kohtud on asunud õigele seisukohale, et AS Tabal omandas tehnorajatised 6. detsembril

1995. a sõlmitud ostu-müügilepinguga ja ekslik on kostja väide, et ta omandas koos maatükiga ka

sellel asuvad rajatised. Seadusest ei tulene kassaatori seisukoht, et isikul, kes on saanud kinnisasja

omanikuks enne AÕS RakS §-de 152 ja 153 kehtima hakkamist, tekib omandiõigus teisele isikule

kuuluvale tehnorajatisele. Ebaõige on ka seisukoht, et tehnorajatiste omanikul on õigus nõuda

reaalservituudi või isikliku kasutusõiguse seadmist üksnes siis, kui maa, millel asuvad talle kuuluvad

rajatised, on kantud kinnistusraamatusse pärast 1. aprilli 1999. a. Kostja lammutas hagejale kuuluvad

rajatised sellekohase ehitusloata. Samas esitas AS Tabal taotluse kohtukulude väljamõistmiseks

kassatsiooniastmes 2 124 krooni.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

6. Kolleegium leiab, et apellatsioonikohtu otsus tuleb TsMS § 363 alusel osaliselt tühistada

materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu ning asi

tuleb saata samale apellatsioonikohtule uueks läbivaatamiseks.

7. Asjas on tuvastatud, et kassaator oli kinnisasja omanik, millel asusid muuhulgas laudadest

piirdeaed, võrkaed, soojavee- ja küttetorustik ning valgustuspostid. Kolleegium nõustub

ringkonnakohtu põhjendusega, et rajatise mõiste sisustamisel tuleb lähtuda PES § 38 lg-test 1 ja 3.

Nende sätete kohaselt on ehitis üldmõiste, mis hõlmab hoonet ja rajatist. Rajatis on maapinnaga

püsivalt ühendatud, inimtegevuse tulemusena valminud ehitis, mis ei ole hoone. Selline rajatise

mõiste käsitlemine on kooskõlas ka asjaõigusseadusega, mille § 17 lg 3 kohaselt ehitise kohta

sätestatu kehtib ka rajatise suhtes, kui seadusest ei tulene teisiti. Kohus on ka leidnud, et nimetatud

objektid on loodud inimtegevuse tulemusena ja maaga püsivalt ühendatud. Eelnevast on tehtud

järeldus, et tegemist on rajatistega. Seda seisukohta ei ole kassaator vaidlustanud.

8. Kolleegium nõustub kassatsioonkaebuse väitega, et seaduse kohaselt ei ole mitte iga rajatis

tehnorajatis ning et vaidlusalused rajatised on loetud tehnorajatisteks seda põhjendamata. Sellega on

ringkonnakohus eksinud TsMS § 330 lg 4 vastu. Asjaõigusseaduses ja asjaõigusseaduse rakendamise

seaduses kasutatakse mõistet "tehnorajatis" selle sisu avamata. Legaaldefinitsiooni ei anna

tehnorajatisele ka teised kehtivad õigusaktid. AÕS § 158 lg 1 sätestab tehnorajatise üldmõistena

tehnovõrgule ja tehnorajatisele (kitsamas tähenduses), mida saab paigutada kinnisasjale maapinnal,

maapõues ja õhuruumis. Samasuguselt käsitletakse tehnorajatisi ka AÕS RakS §-s 152. Mõisted

"tehnorajatis" ja "tehnovõrgud" tulid AÕS § 158 ja AÕS RakS (§ 152-154) 1. aprillil 1999. a

jõustunud seadusemuudatusega. Võrreldes seaduse eri redaktsioone ja tehnorajatise mõiste kasutusala

seaduses, on kolleegium seisukohal, et tehnorajatise all tuleb üldmõistena silmas pidada eelkõige

elektri- ja sideliine, gaasi-, soojus- ja veetrasse ja muid sarnaseid liine, trasse ja juhtmeid

(tehnovõrgud), samuti nende teenindamiseks, remontimiseks ja käigushoidmiseks vajalikke abirajatisi

nagu, alajaamad, mahutid jms (tehnorajatised kitsamas tähenduses). Lisaks on kolleegiumi arvates

rajatise tehnorajatiseks lugemisel oluline, et rajatis oleks ehitatud õiguslikul alusel ning oleks

tehnorajatisena tegelikult kasutatav. Rajatis ei pea tingimata tehnorajatisena kasutuses olema, kuid

seda peab olema võimalik olemasoleval kujul sihtotstarbeliselt kasutada eelkõige teise kinnistu

huvides. Tehnorajatiseks ei saa lugeda püsivalt kasutusest välja langenud või mitte kunagi kasutusel

olnud rajatisi, mida oleks kunagi võinud tehnorajatistena kasutada. Asja uuesti läbi vaadates peab

ringkonnakohus välja selgitama, kas vaidlusaluste rajatiste näol oli tegemist tehnorajatistega ning

hindama asjas kogutud tõendeid, muuhulgas hageja esitatud akti ja kostja ehitusprojekti parkla

rajamiseks, ja kassaatori väiteid, et rajatised ei olnud kasutuses.

9. Kolleegium nõustub kassaatori väitega, et ringkonnakohus on valesti mõistnud asjaõigusseadust ja

asjaõigusseaduse rakendamise seadust tagastatud maal asuvate rajatiste omandiõiguse osas. Asjas ei

ole vaidlust, et rajatised rajas Tallinna Taarabaas ja tagastatud maa kinnistusraamatusse kandmiseni

kuulusid vaidlusalused rajatised AS-le Tabal. Ringkonnakohus on asunud seisukohale, et kui

tagastatud maal asuvad varem teisele isikule kuulunud rajatised, ei muutu need maa tagastamisega

selle oluliseks osaks ja kuuluvad jätkuvalt rajatise endisele omanikule. AÕS § 16 lg-st 1 tulenevalt on

maaga püsivalt ühendatud ehitised (sh rajatised) üldjuhul alati kinnisasja olulised osad ja kuuluvad

seega AÕS § 15 lg 2 kohaselt kinnisasja omanikule. AÕS § 16 lg 2 teeb sellest põhimõttest erandi

maaga mööduvaks otstarbeks ühendatud ehitiste suhtes ning lg 21 ehitiste suhtes, mis on maatükiga

püsivalt ühendatud maatükki koormava asjaõiguse teostamiseks. Kui tegemist on maatükiga püsivalt

ühendatud rajatistega, said need AS-le Kabal kuuluda üksnes juhul, kui need rajatised on AS-le Kabal

kuuluva asjaõiguse olulised osad. Asjaõiguste loetelu tuleneb AÕS §-st 5 ning asjaõiguste hulka

kuuluvad omandiõigus ja piiratud asjaõigused. Kinnisasjaõiguse tekkimise üldise eeldusena näeb

asjaõigusseadus ette kinnistusraamatusse kandmise. Asjas ei ole tuvastatud, et kassaatorile kuulunud

kinnistute kohta avatud kinnistusregistri osadesse oleks kantud asja koormavaid asjaõigusi AS Tabal

kasuks. Asja uuel läbivaatamisel peavad kohtud tuvastama, kas on olemas mõni asjaõigus, mille

alusel kuuluvad rajatised AS-le Tabal.

10. Kolleegium märgib, et tulenevalt AÕS § 5 lg-st 2 võib, lisaks AÕS §-s 5 lg-s 1 loetletud

asjaõigustele, seaduses olla sätestatud ka muid asjaõigusi, s.t teoreetiliselt on võimalik, et kinnisasjal

asuvad ehitised ei kuulu maa omanikule, kui ehitiste omamiseks on olemas asjaõigus, s.o absoluutne

ja igaühe suhtes kehtiv õigus asja suhtes. Asjaõigusseaduses endas selliseid asjaõigusi sõnaselgelt

sätestatud ei ole, küll võivad need aga seadusest tuleneda. Eraldi asjaõigust võõrale maale

tehnorajatise rajamiseks ei sisalda muuhulgas ka AÕS § 158. Nimetatud sättest ja selle teises lõikes

viidatud AÕS § 16 lg-st 21 saab järeldada, et kinnisasja omanik on kohustatud selles paragrahvis

sätestatud tingimustel võimaldama teisele isikule mõne asjaõigusliku kasutusõiguse, nagu

reaalservituut või isiklik kasutusõigus, mille alusel saab rajada võõrale maale rajatise. AÕS § 158 ei

ole kohaldatav maareformist tulenevate suhete lahendamiseks, kus varem isikule kuulunud

tehnorajatised võivad osutuda teisele isikule tagastatud või erastatud maal asuvateks. Selliste

õiguskonfliktide ületamine on reguleeritud AÕS RakS §-des 152 - 154.

11. AÕS RakS § 152 sätestab erikorra õiguslikul alusel rajatud ja võõral maal asuvate tehnorajatiste

suhtes. Nimelt on õiguslikul alusel võõrale maale rajatud tehnorajatiste omanikel maa kinnistamisest

10 aasta jooksul (minimaalselt 2008. a 30. detsembrini) õigus reaalservituudi või isikliku

kasutusõiguse seadmiseks kinnistule tehnorajatise teenindamiseks ja remontimiseks (AÕS RakS

§ 152 lg 1). Kolleegiumi arvates järeldub sellest, et tehnorajatise omanikul on tähtajaline asjaõigus

ooteõiguse näol servituudi seadmiseks, mille oluliseks osaks on tehnorajatis, s.t AÕS RakS §-s 152

sätestatud tingimustel kuulub õiguslikul alusel rajatud tehnorajatis vähemalt kuni 2008. a isikule, kes

oli rajatise omanik enne maa kinnistamist. Seadusest tulenevalt on tegemist igaühe (kinnistu

võõrandamisel ka uue omaniku) suhtes kehtiva õigusega, mille omamise, võõrandamise ja

pärandamise suhtes kehtivad põhimõtteliselt samad reeglid ja piirangud, mis vastava servituudi enda

puhul. Ooteõiguse lõppemisel muutub tehnorajatis kinnistu oluliseks osaks ja kinnistu omanik võib

nõuda ka tehnorajatise likvideerimist (AÕS RakS § 152 lg 2).

12. Oluliselt erinev õiguslik olukord on võõral maal asuvate ja õigusliku aluseta rajatud ehitiste

puhul, mida reguleerib AÕS RakS § 14. Sellise tehnorajatise omanikuks olnud isikul ei ole õigust

servituudile AÕS RakS § 152 kohaselt. Selline tehnorajatis on maa oluline osa ja kuulub seega maa

omanikule. Ehitise varasemal omanikul on AÕS §-de 138 ja 139 alusel õigus rajatis ära vedada või

kui see ei ole võimalik, nõuda väärtuse hüvitamist. Erandina näeb AÕS RakS § 14 lg 1 ette võimaluse

õigusliku aluseta ehitise legaliseerimiseks, sellele kasutusloa andmisega PES § 70 alusel. Samas

tuleneb AÕS RakS § 14 lg-st 1, et kasutusloa saanud ehitisele kohaldatakse AÕS RakS §-s 13

sätestatut, mis omakorda kehtib aga ainult ehitisealuse maa kandmiseni kinnistusraamatusse. Sellest

nagu ka sellest, et kasutusloa andmisega ei või rikkuda maa tagastamise õigustatud subjekti õigusi,

järeldub omakorda, et kasutusloa saamine pärast ehitise aluse maa kinnistamist ei muuda juba

tekkinud asjaõiguslikke suhteid.

13. Eelneva põhjal on asja lahendamisel olulise tähendusega, kas vaidlusalused rajatised on rajatud

õiguslikul alusel või mitte. AÕS RakS § 14 lg 1 loeb õigusliku aluseta ehitatuks ehitist, mis on

püstitatud maakasutusõiguseta või ehitusloata. Esimese astme kohus on leidnud, et rajatised olid

püstitatud Tallinna Taarabaasi maakasutusõiguse ja kapitaalremondi tööprojekti alusel.

Ringkonnakohus on lugenud selle piisavaks õigusliku aluse olemasolu tuvastamisel. Ringkonnakohus

ei ole samas märkinud, millistele asjas kogutud tõenditele tuginedes ta on leidnud, et vaidlusalused

rajatised on õiguslikul alusel püstitatud ja jätnud hindamata kassaatori esitatud tõendeid väidetavalt

õigusliku aluse puudumise kohta, ning on sellega rikkunud TsMS § 330 lg-s 4 sätestatut.

14. Kolleegium märgib samuti, et põhimõtteliselt on rajatiste omanikul TsK § 448 järgi õigus esitada

kahju hüvitamise nõue, kui tema vara on kahjustatud, eeldusel, et hävitatud on õiguslikul alusel

püstitatud tehnorajatis, mis ei olnud muutunud kinnisasja oluliseks osaks. Kui hävitatud rajatised olid

rajatud õigusliku aluseta ja seetõttu muutunud kinnisasja oluliseks osaks või kui tegemist ei olnudki

tehnorajatistega, ei tähenda see tingimata, et rajatiste hävitaja sellest tulenevalt vastutama ei peaks.

Sel juhul tuleb kõne alla hüvitis AÕS § 139 või TsK § 448 alusel AÕS §-s 139 sätestatud hüvitise

saamise nõude kaotamisest tulenevalt. Ringkonnakohtu otsuses on õigesti märgitud, et kahju suuruse

osas saab lähtuda vaid asjas kogutud tõenditest. Samas on kohtu ülesanne leida põhimõte, millest

kahju hüvitise arvestamisel lähtutakse. Asja materjalidest nähtub, et kohus on kahju hüvitise

määramisel lähtunud rajatiste taastamisväärtusest. Ringkonnakohus ei ole aga põhjendanud, miks ta

võtab aluseks taastamisväärtuse, rikkudes nii TsMS § 330 lg-s 4, aga ka § 95 lg-s 1 sätestatut. TsK

§ 448 lg-s 1 ja § 222 lg-s 2 sätestatud kahju täieliku hüvitamise printsiip näeb ette tegelikult

põhjustatud kahju hüvitamist. Kahju hüvitamise eesmärk on kahjustatud isiku asetamine olukorda,

mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui talle poleks õigusvastaselt kahju

tekitatud. Kui ringkonnakohus asja uuel läbivaatamisel leiab, et kahju hüvitamise nõue on

põhjendatud, peab ta otsustama, kas hageja esitatud arvutus saab olla tekkinud kahju aluseks, näiteks

kas tal oli võimalik rajatisi edaspidi sihipäraselt kasutada, s.t kas ja millises ulatuses tal üldse kahju

tekkida saab. Kui tal ei olnud võimalik rajatisi kasutada, võib kahju suuruse hindamisel rajatiste

taastamisväärtuse aluseks võtmine olla põhjendamatu. Kahju hüvitise arvestamisel tuleb arvestada ka

planeerimis- ja ehitusseaduse nõudeid kinnisasja omaniku suhtes, muuhulgas võib tulla kõne alla PES

§ 59 p-st 1 tulenev kohustus hoida krunt korras. Kahju hüvitamise põhimõtte kindlaksmääramise näol

on tegemist materiaalõiguse kohaldamisega, mida kohus teeb omal algatusel.

15. Kassaatorilt kohtukulude väljamõistmise osas peab ringkonnakohus võtma seisukoha tulenevalt

kassaatori apellatsioonkaebuse läbivaatamise tulemusest.

J. Odar, H. Jõks, V. Kõve