3-2-1-46-02 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-46-02

Otsuse kuupäev

Tartu, 19. aprill 2002. a

Kohtukoosseis

Eesistuja L. Laarmaa, liikmed H. Jõks ja A. Kull

Kohtuasi

Julius Gol"tein"i ja Uuno Noor"e hagi Ksenia Pissareva vastu ostu-

müügilepingu tühisuse tunnustamiseks.

Vaidlustatud

kohtulahend

Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 28. novembri 2001. a otsus

tsiviilasjas nr 2-2-469/2001

Kaebuse esitaja ja

kaebuse liik

Ksenia Pissareva kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamise

kuupäev

1. aprill 2002. a

Istungil osalenud

isikud

Hageja U. Noor ja kostja esindaja vandeadvokaat P. Varul

Resolutsioon

1. Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 28. novembri 2001. a otsus

muuta põhjenduste osas. Muus osas jätta otsus muutmata.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

3. Tagastada AS-le Advokaadibüroo Paul Varul 28. detsembril 2001. a

tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. 21. juuni 1999. a laenulepinguga andis J. Gol"tein U. Noorele 95 000 krooni laenu. Laenulepingu

p 3 kohaselt on laenu tagatiseks Tartus Luigelahe 12 asuv maja, mis vormistatakse laenuperioodiks

K. Pissareva nimele. Laenulepingu p 7 kohaselt on laenuandja kohustatud maja laenaja nimele tagasi

vormistama, kui viimane on laenulepingu tingimused täitnud. 22. juunil 1999. a sõlmisid U. Noor ja

K. Pissareva esindaja J. Gol"tein ostu-müügilepingu, millega U. Noor müüs Luigelahe 12 maja

K. Pissarevale. K. Pissareva ei ole maja U. Noorele tagasi müünud. Hagiavalduses palusid hagejad

tunnustada U. Noore ja K. Pissareva vahel sõlmitud ostu-müügilepingu tühisust TsÜS § 70 lg 1

alusel.

2. Tartu Maakohtu 10. augusti 2001. a otsusega rahuldati U. Noore hagi ja tunnustati 22. juuni

1999. a ostu-müügilepingu tühisust TsÜS § 70 alusel; J. Gol"teini hagi jäeti rahuldamata.

Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt on tõendatud U. Noore tahe sõlmida laenulepingu tagamiseks

majavalduse tagatisomandamise leping. Sama eesmärk oli K. Pissareva esindajana tegutsenud

J. Gol"teinil. Seega oli Luigelahe 12 majavalduse tagatisomandamise tehing varjatud tehing TsÜS

§ 70 lg 3 tähenduses ja majavalduse notariaalne ostu-müügileping teeseldud tehing TsÜS § 70 lg 1

tähenduses. Ostu-müügilepingut ei saa käsitada tagatisomandamise lepinguna. Seadusest tulenevalt

on teeseldud tehing tühine. Kuna J. Gol"tein ei olnud lepingu pooleks, jäeti tema hagi rahuldamata.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

3. Tartu Ringkonnakohtu 28. novembri 2001. a otsusega jäeti maakohtu otsus muutmata.

Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt on kostja K. Pissareva apellatsioonkaebuses nõustunud

sellega, et poolte tahe oli sõlmida tagatisleping. Vastavalt TsÜS §-le 64 tuleb tehingu tõlgendamisel

lähtuda eelkõige poolte tegelikust tahtest. Tagatavaks nõudeks oli J. Gol"teini laenu tagasimaksmise

nõue U. Noore vastu. Tagatisomandamise võlaõigusliku alustehinguna sõlmisid K. Pissareva ja

U. Noor 22. juunil 1999 ehitusjärgus aiamaja ostu-müügilepingu. Kuna poolte tegelik tahe oli

suunatud tagatislepingu sõlmimisele, on 22. juuni 1999. a ostu-müügileping teeseldud tehing TsÜS

§ 70 lg 1 mõttes ning tagatisleping varjatud tehing. Teeseldud tehing on tühine. Vastavalt TsÜS §-le

70 lg 3 kohaldatakse varjatud tehingu suhtes selle tehingu kohta käivaid sätteid. Kuna

tagatisomandamine oli seotud ehitisega, pidi AÕS RakS § 13 lg-st 6 tulenevalt tagatisleping olema

notariaalselt tõestatud. Notariaalselt on tõestatud vaid osa tagatislepingust- asja tagatisomandisse

andmine. Teine osa tagatislepingust- tagatisevõtja kohustus anda laenu tagasimaksmisel asja omand

tagatiseandjale tagasi- on vormistatud lihtkirjalikus vormis. Sõltumata sellest, kas tagatiseandja

kohustus anda asi tagatisomandisse ja tagatisevõtja kohustus anda pärast tagatise eesmärgi

äralangemist asja omand tagasi tagatiseandjale sisalduvad ühes või kahes lepingus, peab ehitise

tagatisleping olema seadusest tulenevalt notariaalses vormis. Vorminõuete rikkumise tõttu on

tagatisleping tühine.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

4. Kassatsioonkaebuses palus kostja ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asi samale

ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Ekslik on ringkonnakohtu järeldus, et ostu-müügileping ei

ole tagatisomandamise tehingu osaks. TsÜS § 70 ei kuulu asjas kohaldamisele, kuna puudub

teeseldud tehingu olemuslik tingimus- varjamine. Omandiõiguse ülekandmise aluseks olev

omandamistehing (ostu-müügileping) on tagatisomandamise koostisosa, mistõttu ei saa see tehing

varjata tagatisomandamist. Asjaolu, et pooled leppisid kokku tagasimüügikohustuses, ei muuda

omandiõiguse ülekandmist teeseldud tehinguks. Tagatisomandamise leping on sisuliselt ostu-

müügileping koos lisatingimusega tagasimüügi kohta ja tagatisomandamine on võimalik vaid kehtiva

omandamistehingu olemasolul. Ostu-müügileping on kehtiv.

5. Vastuses kassatsioonkaebusele pidasid hagejad kassatsioonkaebust põhjendamatuks ja vaidlesid

sellele vastu.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

6. Kolleegium leidis, et kassatsioonkaebuse väited ei anna alust apellatsioonikohtu otsuse

tühistamiseks, kuid muuta tuleb kohtuotsuse põhjendusi.

7. Ringkonnakohus on õigesti leidnud, et U. Noore ja K. Pissareva tegelikuks tahteks oli

tagatisomandamise lepingu sõlmimine. Selle asjaolu üle pole U. Noorel ja K. Pissareval kogu

menetluse kestel vaidlust olnud. Juba maakohtu 2. mai 2001. a eelistungil kinnitas K. Pissareva

esindaja, et maja müüdi laenu tagatiseks. Samuti on K. Pissareva apellatsioonkaebuses märgitud, et

poolte tahe oli sõlmida tagatisomandamise leping.

8. Kolleegium nõustub kassatsioonkaebuse seisukohaga, et apellatsioonikohus on ekslikult

kohaldanud TsÜS § 70. K. Pissarevale majavalduse müügiga ei varjatud tagatisomandamise tehingut,

vaid see on üks osa sellest. Kassatsioonkaebuses on õigesti märgitud, et poolte kokkulepe

tagasimüügikohustuse kohta ei muuda selle eelduseks olevat müügilepingut tühiseks.

9. Samas on apellatsioonikohus jõudnud õigele järeldusele, et vaidlusalune tehing on tühine

vormipuuduse tõttu.

AÕS RakS § 13 lg 6 kohaselt peab ehitise või selle osa võõrandamise tehing olema notariaalselt

tõestatud. Kolleegium leiab, et ehitise või selle osa tagatisomandamise puhul peab olema notariaalselt

tõestatud nii müügi- kui ka tagasiostukokkulepe. Apellatsioonikohtu otsusega on tuvastatud, et

notariaalselt on tõestatud ainult ehitusjärgus aiamaja müügikokkulepe. Seaduses nõutud notariaalse

tõestamise nõude järgimata jätmisel on tehing TsÜS § 93 lg 3 järgi tühine. TsÜS § 68 kohaselt ei too

tehingu ühe osa kehtetus kaasa teiste osade kehtetust, kui võib eeldada, et tehing oleks tehtud ka

kehtetu osata. Kuna kohus tuvastas, et pooled tahtsid sõlmida tagatisomandamise lepingut ja mitte

hoone ostu-müügilepingut, ei saa eeldada, et pooled oleks tehingu teinud ilma tagasivõõrandamise

kokkuleppeta.

L. Laarmaa, H. Jõks, A. Kull