3-2-1-2-02 · Riigikohus

3-2-1-2-02

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Tartus 25. jaanuaril 2002. a

Enno Luige ja Vello Luige hagi Tallinna linna, Olga Grigort"uki ja George Tsiprise vastu

tehingute tühisuse tunnustamiseks.

Riigikohtu tsiviilkolleegium, koosseisus eesistuja J. Odar, liikmed H. Jõks ja A. Kull, vaatas avalikul

kohtuistungil 7. jaanuaril 2002. a Enno Luige ja Vello Luige kassatsioonkaebuse alusel läbi Tallinna

Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 14. juuni 2001. a otsuse tsiviilasjas nr II-2/650/01. Istungist võtsid

osa kassaatorite esindaja vandeadvokaat J. Oja ja G. Tsiprise esindaja vandeadvokaat A. Glikman.

I. Asjaolud ja varasem menetluse käik

Õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise ja kompenseerimise Tallinna linnakomisjoni 23. mai

1994. a otsusega tunnistati Enno Luik ja Vello Luik omandireformi õigustatud subjektideks Tallinnas

Komeedi 10 asunud ehitiste ja krundi suhtes. Tallinna Linnavalitsuse 9. novembri 1994. a

korraldusega otsustati Komeedi 10 elamu neile tagastada. Elamu anti E. Luigele ja V. Luigele üle

1. veebruaril 1995. a ning registreeriti hooneregistris nende nimele. Tallinna Linnavalitsus tunnistas

28. veebruari 1997. a korraldusega 9. novembri 1994. a korralduse kehtetuks ja kohustas

hooneregistrit registreerima hoone tagasi munitsipaalomandisse. Õigustatud subjektidele otsustati

elamu kompenseerida. Tallinna Halduskohtu 23. detsembri 1997. a otsusega tunnistati linnavalitsuse

28. veebruari 1997. a korraldus E. Luige ja V. Luige õigusi puudutavas osas seadusevastaseks.

13. juuni 1997. a ostu-müügilepinguga erastati Komeedi 10 elamu korter 10 Olga Grigort"ukile.

23. septembri 1997. a ostu-müügilepinguga müüs O. Grigort"uk selle korteri George Tsiprisele.

E. Luik ja V. Luik esitasid hagi nende ostu-müügilepingute ja omandiõiguse üleandmise kokkulepete

tühisuse tunnustamiseks. Oma nõudes tuginesid hagejad PS §-le 32, AÕS § 68 lg-le 1 ja §-le 89,

TsÜS § 66 lg-tele 1 ja 2, EES § 3 lg-le 1 ja lg 5 p-le 4, §-le 13 ning ORAS § 18 lg-le 1. Kostjad ei ole

heausksed, sest nad olid hagejate omandist korterile teadlikud.

Tallinna Linnakohtu 2. veebruari 2001. a otsusega jäeti hagi rahuldamata. Hagejatelt mõisteti välja

kohtukulu õigusabi eest O. Grigort"uki kasuks 3500 krooni ja G. Tsiprise kasuks 7375 krooni.

Kohtuotsuse põhjendustel vaidlustati hagejatele vara tagastamise korraldus Komeedi 10 üürniku

poolt halduskohtus seaduses ettenähtud korras ning kohtumenetluse käigus taastati üürniku rikutud

õigused. Vara tagastamise korralduse tühistamisega langes ära hagejatel omandiõiguse tekkimise

õiguslik alus. Tallinna linn andis hagejatele omandireformi objektiks olnud vara üle enne vara

tagastamise korraldusele kaebuse esitamise tähtaja möödumist. Hagejatel ei tekkinud omandiõigust

vaidlustatud haldusakti alusel üleantud varale. Tallinna linna ja O. Grigort"uki vahel korteri

erastamise ostu-müügilepingu tühisuse tunnustamiseks puudub alus. Lepingu sõlmimise ajal kuulus

elamu omandiõigus Tallinna linnale. Kuna O. Grigort"uk omandas korteri seaduslikult, võis ta seda

edasi võõrandada. Seega puudub alus ka 23. septembri 1997. a ostu-müügilepingu tühisuse

tunnustamiseks. Vaidlusaluste tehingute tegemise ajal oli vara tagastamise küsimus otsustatud.

Tallinna Linnavalitsuse 11. detsembri 1995. a korraldusega otsustati elamu kompenseerimine. Seda

korraldust seaduses ettenähtud tähtaja jooksul ei vaidlustatud. Tähtsust ei oma Tallinna

Linnavalitsuse 28. veebruari 1997. a korraldus, millega veelkord otsustati jätta hagejate taotlus elamu

tagastamiseks rahuldamata ja tunnistati kehtetuks 11. detsembri 1995. a korraldus. Seetõttu pole

tähtsust ka selle korralduse hilisemal seadusevastaseks tunnistamisel.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

Tallinna Ringkonnakohus muutis linnakohtu otsust põhjenduste osas. Hagejatel pole õigust

vaidlustada ostu-müügilepinguid ja asjaõiguslikke kokkuleppeid, mille pooleks nad ei ole. AÕS §-s

95 sätestatud tingimustel on võimalik vallasasja omandamine ka isikult, kes ei ole õigustatud omandit

üle andma. Seda, kas O. Grigort"uk ja G. Tsipris on saanud vaidlusaluse korteri omanikuks, saab

otsustada asjaõiguslikus vaidluses. Asjaõiguslikku hagi pole esitatud. Vaidlusalune erastamisleping ei

ole vastuolus ORAS § 18 lõikega 1. Sellest sättest tulenevad keelud kehtisid omandireformi objektiks

oleva vara suhtes. Hagejad väitsid aga, et nemad olid saanud üleandmisega vara omanikeks. Kui

omandiõigus oli hagejatele üle läinud, lakkas tagastatud vara olemast omandireformi objektiks ning

sellest tulenevalt ei kehtinud selle vara suhtes enam ka osutatud säte. Hagejad saavad esitada hagi

omandi kaitseks asjaõigusseaduse omandi kaitse sätete kohaselt.

II. Kassatsioonkaebus ja selle põhjendused

Kassatsioonkaebuses palusid hagejad ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asi uueks

läbivaatamiseks samale apellatsioonikohtule. Isikul, kelle subjektiivseid tsiviilõigusi vaidlustatud

tehing rikub, on õigus nõuda tehingu tühisuse tunnustamist seadusevastasuse motiivil, olgugi et ta ei

ole vaidlustatud tehingu pool. Ringkonnakohus rikkus poolte võistlevuse põhimõtet (TsMS § 299

lg 2), rajades otsuse põhjendustele, mida apellatsioonimenetluses ei esitatud. Omandireformi

reguleerivate õigusaktide kohaselt tekib õigustatud subjektidel tagastatud elamule omandiõigus selle

registreerimisest hooneregistris. Kuna hagejad ei nõua kohustise täitmist, vaid üksnes tehingute

tühisuse tunnustamist, ei ole tegemist kohustisõigusliku, vaid asjaõigusliku nõudega ehk

negatoorhagiga. Seega on ekslik ringkonnakohtu seisukoht, et hagejad ei ole esitanud asjaõiguslikke

nõudeid. Ringkonnakohus tõlgendas ebaõigesti ORAS § 18 lg 1 sätteid. Selle sätte mõte oli keelata

õigusvastaselt võõrandatud varaga tehingud vara tagastamise üle toimuva kohtuvaidluse ajaks.

Vaidlustatud tehingute tegemise ajal kestsid halduskohtuvaidlused vara tagastamise korralduse ja

selle korralduse tühistamise seaduslikkuse üle.

III. Vastused kassatsioonkaebusele

Kostja O. Grigort"uk peab kirjalikus vastuses kassatsioonkaebust põhjendamatuks. Kostja arvates

tulnuks hagejatel esitada asjaõiguslik hagi.

Kostja G. Tsipris vaidleb kassatsioonkaebusele vastu. Ringkonnakohus ei rikkunud TsMS §-s 229

sätestatut. Varasemas menetluses esitas kostja asjaolud, millele ringkonnakohus oma otsuse rajas.

Ringkonnakohus kohaldas õigesti materiaalõiguse norme. Põhjendamatu on hagejate seisukoht, et

tehingu tühisuse tunnustamise nõue on asjaõiguslik. ORAS § 18 lg 1 ei kuulu kohaldamisele, kui

omandireformi objektiks olev vara on õigustatud subjektile juba tagastatud.

IV. Riigikohtu otsuse põhjendused ja resolutsioon

Kolleegiumi istungil leidis hagejate esindaja, et Riigikohus saab teha ise uue otsuse. Ka leidis

esindaja, et ringkonnakohus pole protsessiõiguse norme rikkunud ning hagejad asjaõiguslikku nõuet

esitanud. Korteri erastamisel rikuti eluruumide erastamise seadust, mistõttu 13. juuni 1997. a leping

on tühine. Tühine on ka 23. septembri 1997. a leping. G. Tsipris pidi olema kursis sellega, et talle

müüakse võõrast vara. Kostjatelt palus esindaja välja mõista hagejate õigusabikulu Riigikohtus

V. Luigele 4000 krooni ja E. Luigele 4000 krooni.

Kostja G. Tsiprise esindaja leidis, et G. Tsiprise vastu tuleb esitada asjaõiguslik hagi. Tehingu

kehtetuse vaidlusse ei puutu see, kas G. Tsipris teadis, et müüja pole korteri omanik.

Kolleegium leidis, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 363 p 1 alusel osaliselt tühistada

materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu. Tühistatud osas saab kolleegium teha uue otsuse asja

alama astme kohtule uueks läbivaatamiseks andmata.

Hagi Tallinnas Komeedi 10 korter 10 eluruumile 13. juunil 1997. a sõlmitud omandiõiguse

üleandmise kokkuleppe (asjaõiguslepingu) tühisuse tunnustamiseks on kohus jätnud ebaõigesti

rahuldamata. Samaaegselt sõlmitud ostu-müügilepingu tühisuse tunnustamise hagi on rahuldamata

jäetud õigesti. Samuti on õigesti rahuldamata jäetud hagi 23. septembri 1997. a ostu-müügilepingu ja

asjaõiguslepingu tühisuse tunnustamiseks.

Tulenevalt TsÜS § 111 lg-st 1 ja § 112 lg-st 2 ning TsMS § 4 lg-st 1 saab kohus tunnustada selle isiku

õigust, kelle tsiviilõigust on rikutud. Kuna hagejad ei ole 13. juuni 1997. a ja 23. septembri 1997. a

ostu-müügilepingute pooleks, siis ei tekita, muuda ega lõpeta need tehingud nende tsiviilõigusi ja -

kohustusi. Seega ei riku need ostu-müügilepingud hagejate õigusi ning nende tühisuse tunnustamise

nõude rahuldamiseks pole alust.

Hagejad esitasid asjaõiguslepingute tühisuse tunnustamise hagi tuginedes asjaolule, et nad on

tehingute objektiks olnud eluruumi omanikud. Omandi kaitse hagi esitamisel kuuluks lahendamisele

ka asjaõiguslepingute kehtivuse küsimus. Järelikult esitasid hagejad tuvastushagi asjaolude suhtes,

mis vaidluses omandiõiguse üle kuulub hagi alusesse. Seega oli hagejatel kui end vaidlusaluse

eluruumi omanikeks pidavatel isikutel õigus küsida kohtu hinnangut asjaõiguslepingute kehtivuse

kohta.

Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 2 lg 2 kohaselt toimub omandireformi käigus vara

tagastamine omandireformi aluste seaduses ning sellest tulenevates õigusaktides sätestatud alustel ja

korras. Õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise korra p 48 järgi läheb omandiõigus üleantavale

varale üldjuhul üle üleandmise akti allakirjutamise päevast, kui vara tagastamise korralduses või vara

üleandmise aktis pole ette nähtud teisiti. Omandiõigus registreerimisele kuuluvale varale läheb üle

selle vara vastavas korras registreerimise päevast. Riigikohtu tsiviilkolleegium on asunud

23. oktoobri 2001. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-108-01 seisukohale, et omandiõigus tagastatud

varale ei lähe üle siis, kui vara tagastamine toimus vastuolus omandireformi aluste seadusega.

Kolleegium ei pea vajalikuks seda seisukohta muuta. Asjas pole tuvastatud, et elamu Komeedi 10

tagastamine hagejatele oleks toimunud vastuolus omandireformi aluste seadusega. Seega olid hagejad

vaidlusaluse eluruumi erastamise ajal selle omanikud.

Eluruumide erastamise kohustatud subjekt sõlmis 13. juunil 1997. a Komeedi 10 korteri 10 eluruumi

erastamiseks O. Grigort"ukiga ostu-müügilepingu ja asjaõiguslepingu. Lepingud sõlmiti eluruumi

suhtes, mis EES § 3 lg 11 kohaselt polnud erastamise objekt, sest see oli tagastatud õigustatud

subjektidele, kellel oli tekkinud eluruumile omandiõigus. Erastamise ostu"müügilepingu täitmiseks

sõlmitud erastamisele mittekuuluva eluruumi omandiõiguse üleandmise kokkulepe (asjaõigusleping)

tuleb lugeda EES § 3 lg 11 sätestatu rikkumise tõttu TsÜS § 66 lg 2 kohaselt tühiseks. Samasugusele

seisukohale on Riigikohtu tsiviilkolleegium asunud 28. novembri 2001. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-

95-01 ja 5. detsembri 2001. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-130-01. Asjaõiguslepingu tühisuse tõttu ei

tekkinud O. Grigort"ukil omandiõigust Komeedi 10 korter 10 eluruumile.

23. septembril 1997. a O. Grigort"uki ja G. Tsiprise vahel sõlmitud asjaõiguslepingu tühisuse

tunnistamiseks pole alust. Kuigi selle asjaõiguslepingu objektiks oli samuti hagejatele omandireformi

käigus tagastatud eluruum, ei sõlminud seda eluruumide erastamise kohustatud subjekt eluruumi

erastamise ostu-müügilepingu täitmiseks. Seetõttu käsitleb kolleegium seda kui mitteomaniku

käsutustehingut AÕS § 95 lg 1 järgi. Selle sätte kohaselt on isik, kes on asja üleandmisega

omandanud heauskselt, asja omanik asja oma valdusse saamise ajast ka siis, kui võõrandaja ei olnud

õigustatud omandit üle andma. Tunnustades heauskse omandamise võimalust, tunnustab AÕS § 95

lg 1 ka mitteomaniku käsutustehingut. Asjaõiguslepingu kehtivus ei sõltu sellest, kas omandaja

teadis, et võõrandaja ei ole asja omanik. Seda, kas G. Tsipris omandas korteri heauskselt või mitte,

saab kindlaks teha omandi kaitse vaidluses.

Kuna O. Grigort"uki ja Tallinna linna vastu esitatud hagi kuulub osaliselt rahuldamisele, tuleb TsMS

§ 60 lg 11 kohaselt muuta ka kohtukulude jaotust. Linnakohtult on hagejad palunud kostjatelt välja

mõista riigilõivu 80 krooni ning õigusabi eest tasutu katteks Enno Luige kasuks 3000 krooni ja Vello

Luige kasuks 3000 krooni. Apellatsioonkaebuselt on hagejad tasunud riigilõivu 240 krooni.

Kassatsiooniastmes oli Vello Luige õigusabikulu 4000 krooni ja Enno Luige õigusabikulu 4000

krooni.

Juhindudes TsMS §-st 362 p 5, kolleegium

o t s u s t a s:

Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 14. juuni 2001. a otsus tühistada osas, millega jäeti

muutmata Tallinna Linnakohtu 2. veebruari 2001. a otsus osas, millega jäeti rahuldamata hagi

13. juuni 1997. a Tallinnas Komeedi 10 korter 10 omandiõiguse üleandmise kokkuleppe

tühisuse tunnustamiseks ning Olga Grigort"uki kasuks mõisteti õigusabi eest Enno Luigelt ja

Vello Luigelt välja 3500 krooni. Muus osas jätta apellatsioonikohtu otsus muutmata.

Tunnustada Tallinna Kesklinna Valitsuse ja Olga Grigort"uki vahel 13. juunil 1997. a sõlmitud

Tallinnas Komeedi 10 korteri 10 omandiõiguse üleandmise kokkuleppe tühisust.

Välja mõista Tallinna linnalt Enno Luige kasuks kulud tema esindaja osutatud õigusabi eest

3500 (kolm tuhat viissada) krooni ja riigilõiv 80 (kaheksakümmend) krooni ning Vello Luige

kasuks kulud tema esindaja osutatud õigusabi eest 3500 (kolm tuhat viissada) krooni ja riigilõiv

80 (kaheksakümmend) krooni.

Välja mõista Olga Grigort"ukilt Enno Luige kasuks kulud tema esindaja osutatud õigusabi eest

3500 (kolm tuhat viissada) krooni ja riigilõiv 80 (kaheksakümmend) krooni ning Vello Luige

kasuks tema esindaja osutatud õigusabi eest 3500 (kolm tuhat viissada) krooni ja riigilõiv 80

(kaheksakümmend) krooni.

Tallinna linna ja Olga Grigort"ukki puudutavas osas kassatsioonkaebus rahuldada osalisest.

George Tsiprist puudutavas osas jätta kassatsioonkaebus rahuldamata.

Enno Luigele tagastada 11. juulil 2001. a tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni ja Vello

Luigele 11. juulil 2001. a tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni.

Eriarvamusele jäi kolleegiumi liige A. Kull.

J. Odar, H. Jõks, A. Kull

A. Kulli eriarvamus

Leian, et apellatsioonikohtu otsuse muutmine polnud vajalik. Olen seisukohal, et ringkonnakohus on

ka 13. juuni 1997. a asjaõiguslepingu tühisuse tunnustamise nõude jätnud põhjendatult rahuldamata.

Hagejad ei olnud vaidlustatud lepingute pooleks, kuid leidsid, et lepingud rikuvad nende

omandiõigust, sest lepingute objektiks olnud eluruum kuulub neile. Seega tuleneb hagejate nõuete

alus vaid asjaõigusest ning vastavalt AÕSRakS § 6 lg-le 1 saab nende nõudeid rahuldada, kui need on

kooskõlas asjaõigusseaduse sätetega. Apellatsioonikohus on õigesti leidnud, et hagejate nõuded

asjaõigusseaduse sätetele ei vasta ja jätnud need rahuldamata.

Omandiõigust kaitstakse asjaõigusseaduse sätete kohaselt. Ma ei pea õigeks isikute, kelle

omandiõigust on rikutud, suunamist omandi kaitse hagi aluseks olevate asjaolude tuvastamise

menetlemisele lahus omandiõiguse kaitse hagist.

A. Kull