3-2-1-155-01 · Riigikohus

3-2-1-155-01

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Tartus 19. detsembril 2001. a

Valentina Zapotit"naja hagi Tarmo Mursali ja Margit Veskilti vastu kinnistusraamatu kande

muutmiseks ja omandiõiguse tunnistamiseks.

Riigikohtu tsiviilkolleegium, koosseisus eesistuja L. Laarmaa, liikmed H. Jõks ja A. Kull, vaatas läbi

avalikul kohtuistungil 26. novembril 2001. V. Zapotit"naja kassatsioonkaebuse alusel Viru

Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 18. juuni 2001. a otsuse tsiviilasjas nr II-2-111/01. Istungist võtsid

osa hageja V. Zapotit"naja ja kostja T. Mursali esindaja vandeadvokaat S. Must. Juures viibis tõlk L.

Lomp.

I. Asjaolud ja varasem menetluse käik

29. juulil 1999. a sõlmisid Lia Huebl ja Harda Wilton ning Tarmo Mursal ja Margit Veskilt ostu-

müügilepingu, millega L. Huebl müüs 1/2 mõttelise osa ja H. Wilton 1/2 mõttelise osa kinnistust

Rakveres Näituse 15. Kahepeale kokku müüsid L. Huebl ja H. Wilton Rakveres Näituse 15 terve

kinnistu. Selle ostu-müügilepinguga ostsid kostjad 200 000 krooni eest kaasomandisse võrdsetes

mõttelistes osades kinnistu Rakveres Näituse 15. Koos ostu-müügilepinguga sõlmiti ka

asjaõiguslepingud, milles ostjad ja müüjad leppisid kokku kinnisomandi ülekandmises ning ostjad ja

AS Hansapank hüpoteegipidajana hüpoteegi seadmises. Hageja sai ostu-müügilepingu ärakirja 26.

augustil 1999. a ja esitas 22. oktoobril 1999. a notariaalselt tõestatud avalduse üürniku ostueesõiguse

teostamiseks ORAS § 121 lg 10 alusel. Hagiavalduse kohaselt olid ka kostjad elamus üürnikud.

Kostjad teostasid ostueesõigust ilma kolmanda üürnikuta - hagejata. Hageja palus muuta

kinnistusraamatu kannet, tunnistades ta kinnistu 1/3 osa omanikuks.

Lääne-Viru Maakohtu 29. detsembri 2000. a otsusega jäeti hagi rahuldamata. Maakohus leidis, et

hageja elas vaidlusaluses elamus selle tagastamise hetkel üürnikuna ning on teinud ostueesõiguse

teostamise avalduse seaduses sätestatud kahe kuu jooksul ostu-müügilepingu saamisest. Hageja nõuet

pole võimalik rahuldada, sest ta soovib omandada 1/3 osa kinnistust, mis ei ole ei tervik ega ka

kaasomaniku mõtteline osa. Põhjendamatu on hageja soov maksta vaid 1/3 osa eest. Hageja jättis

kohtu määratud ajaks deponeerimata kinnistu müügihinna, tehingutasu ning vajalike ja kasulike

kulutuste eest kokku 385 256 krooni 50 senti.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

Viru Ringkonnakohtu 18. juuni 2001. a otsusega jäeti maakohtu otsus muutmata. Ringkonnakohtu

otsuse põhjendustel lähevad ostueesõiguse teostajale üle kõik ostu-müügilepingust tulenevad õigused

ja kohustused ning tal tekivad kohustused esialgse ostja ees. Hageja oleks pidanud maksma esialgsele

ostjale juba tasutud ostuhinna, hüvitama tehinguga seotud kulutused ja kinnisasja omanike kantud

vajalikud ja kasulikud kulutused. Puuduvad tõendid, et hageja oleks seda teinud. Seega ei ole

ostueesõigust omav isik täitnud AÕS §-st 269 tulenevat kohustust. Asjasse ei puutu hageja väide, et

maakohus nõudis ebaõigesti kogu ostuhinna tasumist, kuna hageja ei ole tasunud ka 1/3 ostuhinnast

ehk osa eest, mille omandiõigust ta taotleb.

II. Kassatsioonkaebus ja selle põhjendused

Kassatsioonkaebuses palub hageja ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asi samale

ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Ringkonnakohus rikkus TsMS § 330 lg 6 ega vastanud

apellatsioonkaebuse väidetele. Hageja ja kostjad omavad kinnistu ühist ostueesõigust. Leides, et

hageja saab teostada ostueesõigust vaid kogu kinnistu suhtes, pani kohus hageja teiste ostueesõigust

teostanud üürnikega võrreldes halvemasse olukorda. Hageja ei ole ostueesõiguse teostamisest

loobunud. Ühist ostueesõigust teostades kuuluks hagejale 1/3 mõttelist osa kinnistust.

Ringkonnakohus kohaldas ebaõigesti AÕS § 269 ja 272. Ostueesõiguse teostamise avalduse

esitamisest teadasaamine loetakse võrdseks omandi kaitse hagi esitamisest teadasaamisega, mistõttu

kostjatel ei ole AÕS § 28 lg 4 järgi õigus nõuda peale avalduse esitamist tehtud kasulike kulutuste

hüvitamist. Hagejal oleks tulnud deponeerida 1/3 kinnisasja väärtusest ehk 66 666 krooni, mitte aga

385 256 krooni 50 senti, nagu määras maakohus. Kostjad ei tasunud ostuhinda kohe, vaid laenu- ja

hüpoteegi seadmise lepingu järel. Kinnistu on koormatud hüpoteegiga, mis jääb omandiõiguse

üleminekul püsima. Kuna ostu-müügilepingu järgne summa on väiksem kui hüpoteegisumma ning

kuna kostjad ei pruugi hüpoteegipidaja nõuet rahuldada, siis pole õige jätta hageja nõue rahuldamata

põhjusel, et ta pole ostuhinda tasunud.

III. Vastus kassatsioonkaebusele

Vastuses kassatsioonkaebusele pidasid kostjad ringkonnakohtu otsust seaduslikuks ja põhjendatuks.

Kostjad ei teostanud mitte ostueesõigust, vaid sõlmisid tavalise kinnistu ostu-müügilepingu. Hagi

esitamise ajaks olid kostjad ostuhinna tasunud ja teinud mitmeid kulutusi, mistõttu oli põhjendatud

maakohtu nõudmine hagejal tasuda kohtu deposiiti 385 256 krooni 50 senti. Hageja ei ole taotlenud

enda kaasomanikuks tunnistamist.

IV. Riigikohtu otsuse põhjendused ja resolutsioon

Kolleegium leidis, et apellatsioonikohtu otsus tuleb TsMS § 363 p 2 alusel tühistada protsessiõiguse

normi olulise rikkumise tõttu.

Esitatud hagis palus hageja tunnustada omandiõigust 1/3 mõttelisele osale kinnistust. Hageja rajas

oma nõude asjaolule, et temal ja kostjatel oli vaidlusaluse kinnistu ühine ostueesõigus, sest nad kõik

olid tagastatud elamus elavad üürnikud. Maakohus tuvastas, et hageja elas eluruumis üürnikuna

elamu tagastamise hetkel ja leidis, et tal oli ORAS § 12š lg 10 kohaselt vaidlusaluse kinnistu

ostueesõigus. Maakohus jättis aga võtmata seisukoha hageja väite osas, et ka kostjad olid tagastatud

elamu üürnikud ja leidis, et hageja saab ostueesõigust teostada vaid kogu võõrandatava kinnistu või

kogu võõrandatava osa suhtes. Apellatsioonkaebuses esitas hageja rida põhjendusi, miks ta taotleb

omandiõiguse tunnustamist vaid 1/3 mõttelisele osale kinnistust. Apellatsioonikohtu otsuses neile

põhjendustele pole vastatud. Ringkonnakohus rikkus TsMS § 330 lõiget 6.

Kolleegium peab siinkohal vajalikuks korrata Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 15. novembri 2000. a

otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-90-00 avaldatud seisukohta ORAS § 12š lg 10 järgi üürnike ühise

ostueesõiguse teostamise osas tagastatud elamu, vastava kinnistu või nende osa võõrandamisel. Selles

otsuses asus tsiviilkolleegium seisukohale, et üürnikele ühise ostueesõiguse andmise eesmärgiks on

võimaldada kõigil üürnikel saada võrdselt elamu, vastava kinnistu või nende osa omanikuks, kus asub

eluruum, mida nad kasutavad üürilepingu alusel. Kolleegium ei pea vajalikuks seda seisukohta

muuta. Selle tõttu leiab kolleegium, et ühist ostueesõigust omavaid üürnikke ei tohi asetada

erinevasse õiguslikku seisundisse ka lähtudes sellest, kas mõni neist on ostjaks ostu-müügilepingus,

mille järgi üürnik ostueesõigust teostada soovib. Eelnevast tuleneb, et kui kostjad esialgsete ostjatena

olid ühist ostueesõigust omanud üürnikud, siis on hagejal õigus nõuda enda omandiõiguse

tunnistamist osale, mille omanikuks ta oleks saanud koos kostjatega ühist ostueesõigust teostades

elamu müümisel isikule, kellel ühist ostueesõigust ei ole.

Ringkonnakohus jättis maakohtu otsuse muutmata. Samas on apellatsioonikohtu otsuses märgitud, et

ringkonnakohus ei arvesta hageja väitega, mille kohaselt maakohus nõudis talt ebaõigesti kogu

ostuhinna tasumist, kuna hageja ei ole tasunud ka kinnistu 1/3 osa ostuhinnast, s.t selle osa hinnast,

millele ta omandiõigust taotleb. Seega pole apellatsioonikohtu otsusest võimalik üheselt aru saada,

millise summa pidi hageja ikkagi hagi rahuldamise eeldusena kohtu deposiiti tasuma. Kui asja uuel

läbivaatamisel ringkonnakohus leiab, et maakohus on hageja tasumisele kuuluva summa määranud

ebaõigesti, tuleb ringkonnakohtul endal määrata hageja poolt tasumisele kuuluv summa ning anda

hagejale aega selle summa maksmiseks kostjatele või deponeerimiseks.

Kolleegium ei soostu kassatsioonkaebuse väitega, et hagejalt polnud õigus AÕS § 28 lg 4 järgi nõuda

asjale tehtud kasulike kulutuste hüvitamist, sest kostjad olid pahausksed valdajad. Hagiavalduses

toodud asjaolude kohaselt oleksid hageja ja kostjad saanud ühist ostueesõigust teostades kinnistu

kaasomanikeks. Seega asjas ei tõusetu küsimust kostjate valduse pahausksusest.

Seoses kassatsioonkaebuse väidetega kinnistu hüpoteegiga koormamise kohta, märgib kolleegium, et

tulenevalt AÕS § 272 lg-st 2 on enne ostueesõiguse teostamise avalduse saamist kinnisasjale ostja

seatud asjaõigused ostueesõigusega isikule kohustuslikud vaid kolmandate heausksete isikute suhtes.

Kui kolmas isik oli pahauskne, siis on ostueesõigusega isikul õigus nõuda kinnistusraamatu kande

parandamist. Kui ostja poolt seatud asjaõigus jääb kehtima, on ostja kohustatud ostueesõigusega

isikule maksma nende eest täielikku hüvitist.

Juhindudes TsMS § 362 p-st 2, kolleegium

o t s u s t a s:

Tühistada Viru Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 18. juuni 2001. a otsus ja saata asi samale

ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

Kassatsioonkaebus rahuldada.

Tagastada Georgi Zapotit"nõile 16. juulil 2001. a Valentina Zapotit"naja kassatsioonkaebuselt

tasutud kautsjon 670 (kuussada seitsekümmend) krooni.

L. Laarmaa, H. Jõks, A. Kull