3-2-1-156-01 · Riigikohus

3-2-1-156-01

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Tartus 12. detsembril 2001. a

Hillar Soosalu hagi AS Tex Mertal ja Bruno Padjuse vastu ostueesõiguse rikkumise

tuvastamiseks ning ostja õiguste ja kohustuste ülekandmiseks ning AS Tex Mertal hagi Hillar

Soosalu ja Tallinna linna vastu ostu-müügilepingu kehtetuks tunnistamiseks.

Riigikohtu tsiviilkolleegium, koosseisus eesistuja J. Odar, liikmed H. Jõks ja L. Laarmaa, vaatas läbi

avalikul kohtuistungil 12. novembril 2001. a Hillar Soosalu kassatsioonkaebuse alusel Tallinna

Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 25. mai 2001. a otsuse tsiviilasjas nr II-2/520/01. Istungist võtsid

osa hageja esindaja vandeadvokaat A. Pilv ja kostja AS Tex Mertal esindaja vandeadvokaat A. Pohla.

I. Asjaolud ja varasem menetluse käik

Hageja omandas Tallinna linnaga 20. mail 1994. a sõlmitud erastamislepingu järgi korteri koos sellele

vastava osaga elamust, mis asub Tallinnas Dunkri 3 (korter nr 1) ning koosneb kahest toast

üldpinnaga 91,9 m2 ja moodustab 38,52% elamu korterite üldpinnast. Tallinna Linnavalitsuse

16. novembri 1994. a korraldusega nr 2706 tagastati 61,48% Dunkri 3 elamust B. Padjusele.

7. detsembril 1994. a müüs B. Padjus 61,48% kolme korruselisest kahe korteriga elamust, kasuliku

pinnaga 212,8 m2 sealhulgas elamispinda 98,6 m2, 2 000 000 krooni eest AS-le Tex Mertal.

Ostusumma oli müüjale enne lepingu allakirjutamist täielikult tasutud.

13. aprillil 1995. a esitatud hagiavalduse kohaselt sai H. Soosalu nimetatud ostu-müügitehingust

teada 1995. a jaanuaris. H. Soosalu palus tunnistada ostu-müügilepingu sõlmimise tema kui

kaasomaniku ostueesõigust rikkuvaks - AÕS § 73 lg 1 ja AÕS RakS § 131 lg 1 järgi - ning kanda

talle üle selle lepingu järgsed ostja õigused ja kohustused. AS Tex Mertal esitas hagi H. Soosalu ja

Tallinna linna vastu 20. mail 1994. a sõlmitud lepingu kehtetuks tunnistamiseks ORAS § 18 nõuete

rikkumise tõttu. H. Soosalu vaidles sellele vastu, kuna B. Padjus esitas Dunkri 3 elamu tagastamise

avalduse alles pärast korteri erastamist.

Tallinna Linnakohtu 25. septembri 2000. a otsusega jäeti H. Soosalu hagi rahuldamata. Kohtuotsuse

põhjendustel on AÕS RakS § 131 järgi kaasomandis oleva ehitise mõttelise osa võõrandamisel

kaasomanikul ostueesõigus, välja arvatud juhul, kui see võõrandatakse kaasomaniku alanejale

sugulasele või vanemale, teisele kaasomanikule või seaduse järgi eesõigustatud isikule. Hageja ei ole

tasunud ega deponeerinud müüjale ostuhinda. Järelikult ei ole ostueesõiguse teostaja ostja kohustusi

täitnud ning hagi tuleb jätta rahuldamata. Otsuse kohaselt tasus H. Soosalu hagiavalduse esitamisel

riigilõivu 100 krooni, kuid kuna ostja õiguste ja kohustuste ülekandmisest tekib varaline õigus, on

tegemist hinnatava nõudega ning H. Soosalult mõisteti välja hagi hinnast lähtudes vähem tasutud

riigilõiv 60 600 krooni.

AS Tex Mertal hagi jäeti linnakohtu sama otsusega rahuldamata.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

Tallinna Ringkonnakohtu 25. mai 2001. a otsusega muudeti linnakohtu otsust hagi rahuldamata

jätmise põhjenduste osas.

Kohtuotsuse kohaselt ei olnud hagejal 7. detsembril 1994. a AÕS RakS § 131 lg 1 tulenevat

ostueesõigust, kuna nimetatud norm jõustus alles 29. detsembril 1994. a. Ostu-müügilepingu

sõlmimise ajal reguleeris kaasomaniku ostueesõigust ehitise mõttelise osa müümisel AÕS RakS § 13

lg 5. Vara omandivormi muutmist eluruumide erastamisel omandireformi käigus reguleeris

eluruumide erastamise seadus (EES). EES § 3 kehtinud redaktsiooni kohaselt oli erastamise objektiks

elamu või korter koos sellele vastava muu osaga elamust, mis olid riigi, kohaliku omavalitsuse või

teiste kohustatud subjektide omandis. EES § 3 lg 4 kohaselt kuulusid erastamisele üürilepingu alusel

kasutatavad eluruumid. H. Soosalu erastas eluruumide erastamise käigus Dunkri 3 korteri koos sellele

vastav muu osaga elamust, seega omandas ta elamu reaalosa ega ole käsitletav ostueesõigust omava

elamu kaasomanikuna. Hageja ei saanud korteri erastamise läbi kaasomanikuks AÕS § 70 tähenduses

ning tal ei olnud AÕS RakS § 13 lg 5 sätestatud ostueesõigust.

II. Kassatsioonkaebus ja selle põhjendused

Kassatsioonkaebuses palus hageja tühistada ringkonnakohtu otsuse materiaalõigusnormi väära

kohaldamise ja protsessiõigusnormide rikkumise tõttu.

Hageja oli ostu-müügilepingu sõlmimise ajal ehitise kaasomanik AÕS RakS § 13 lg 5 mõttes. Hageja

on kaasomanik ka AÕS § 70 lg 3 järgi, sest elamu kuulub hagejale ja B. Padjusele mõttelistes osades,

mille suurus oli määratud protsentuaalselt. Erastamise ostu-müügilepingu tulemusena ei omanda

erastaja mitte üksnes tema kasutuses olevat eluruumi kui reaalosa, vaid mõttelise osa kogu elamust ja

muutub elamu kaasomanikuks. Samuti ei vasta B. Padjusele omandireformi käigus tagastatud ja tema

poolt AS-le Tex Mertal võõrandatud hoone osa ühelegi seaduses nimetatud reaalosa käibes olemise

(korteriomand, korterihoonestusõigus, erastatud eluruum jne) võimalusele. Seega on ka hageja

elamuosa puhul tegemist mõttelise osaga. Ringkonnakohus ei hinnanud otsuses hageja esindaja

esitatud dokumentaalseid tõendeid ostueesõiguse teostamiseks rahalise deposiidi tasumise ja

ostueesõiguse tingimuste täitmise kohta, rikkudes sellega TsMS § 231 lg 4.

Ekslik on kohtute seisukoht, et hageja nõue on hinnatav nõue. Hageja esitas nõude ostu-

müügilepingust tulenevate ostja õiguste ja kohustuste ülekandmiseks ehk lepingu muutmiseks ning

vastavalt tollal kehtinud riigilõivuseaduse muutmise seaduse lisa nr 1 p 1 ap 6 kohaselt oli riigilõiv

sellelt nõudelt 100 krooni.

III. Kostja AS Tex Mertal vastus kassatsioonkaebusele

Kostja nõustus ringkonnakohtu põhjendustega. Kohtuotsus on seaduslik ja põhjendatud ning puudub

alus selle tühistamiseks. Hageja esitas dokumentaalse tõendi linnakohtu arvele ostusumma

deponeerimise kohta, kuid nimetatud maksekorraldus oli tehtud kaks nädalat pärast linnakohtu otsuse

kuulutamist. Hageja ei ole põhjendanud TsMS § 308 lg 1 kohaselt, millisel kaalukal põhjusel ei

deponeerinud ta ostuhinda varem ning ringkonnakohus ei olnud kohustatud nimetatud tõendit vastu

võtma.

IV. Tallinna linna vastus kassatsioonkaebusele

Vastuses leidis Tallinna linn, et ringkonnakohus on põhjendatult leidnud, et kohaldamisele ei kuulu

AÕS RakS § 13 sätted kaasomaniku ostueesõiguse kohta. Hageja erastatud eluruum on tsiviilkäibes

ehitise reaalosana.

V. Riigikohtu otsuse põhjendused ja resolutsioon

Riigikohtu istungil jäid H. Soosalu ja AS Tex Mertal esindajad esitatud kassatsioonkaebuse ja

vastuväidete juurde. Poolte esindajad esitasid taotlused kohtukulude väljamõistmiseks vastaspoolelt

kassatsiooniastmes. Hageja esindaja vandeadvokaat A. Pilv palus välja mõista 18 408 krooni ja kostja

AS Tex Mertal esindaja vandeadvokaat A. Pohla 7 556 krooni 70 senti.

Kolleegium leidis, et alus ringkonnakohtu otsuse tühistamiseks puudub.

Hageja tuletab oma nõude enda kui elamu kaasomaniku seadusest tuleneva ostueesõiguse

rikkumisest. Hagejal ostueesõiguse olemasolu või selle puudumine tuleb määrata ostu-müügilepingu

sõlmimise ajal, 7. detsembril 1994. a kehtinud seaduse järgi. AÕS RakS § 13 lg 5 tollane redaktsioon

kehtestas kaasomandis oleva ehitise mõttelise osa müümisel kaasomaniku ostueesõiguse, erandid

sellest ja ostueesõiguse teostamise korra. AÕS § 70 lg 3 kohaselt on kaasomand kahele või enamale

isikule üheaegselt mõttelistes osades ühises asjas kuuluv omand. EES § 13 järgi tekkis H. Soosalu

omandiõigus erastatud eluruumile 20. mail 1994. a. Sel ajal kehtinud EES § 3 lg 1 järgi oli erastamise

objektiks korter koos sellele vastava muu osaga elamust. Elamust korterile vastava muu osa suuruse

kindlaksmääramisel lähtuti sama paragrahvi teise lõike kohaselt selle korteri üldpinna osast kogu

hoone korterite üldpinnas. Seega omandati eluruumi erastamisel korter kui reaalosa ning sellega

kaasnes korterile vastava muu osa omandamine elamust. Ka H. Soosalu omandas lepingu järgi

reaalosana Tallinnas Dunkri 3 asuva korteri nr 1, mis koosnes kahest toast üldpinnaga 91,9 m2. See

tegelikkuses piiritletud omaette kasutust võimaldav eluruum oli reaalosana tema ainuomandis. See, et

lepingu kohaselt moodustab reaalosa 38,52% elamu korterite üldpinnast, ei muuda seda reaalosa

mõtteliseks osaks. Elamu erastamata osa tagastamisel ei tagastatud seda B. Padjuse ja H. Soosalul

kaasomandisse. Elamuosa tagastamise järgselt kuulus H. Soosalu ja B. Padjuse kaasomandisse vaid

muu osa elamust. See oli määratletav osana, mis on vajalik ehitise püsimiseks, ohutuse tagamiseks ja

korteriomanike ühiseks kasutamiseks ning ei saa olla määratletud reaalosana. Poolte kaasomandis

olnud osa ei olnud ja ei ole tsiviilkäibes lahus reaalosast. 7. detsembri 1994. a müügilepingus on

määratletud lepingu objekt, milleks oli nii elamu osa, mille kaasomanik H. Soosalu polnud kui ka

kaasomandis olnud elamu muu osa. Elamu muu osa kuulumine kaasomandisse ei muutnud kogu

elamut kaasomandis olevaks asjaks AÕS § 70 lg 3 mõttes. Seega on õige apellatsioonikohtu järeldus,

et 7. detsembri 1994. a müügilepingu sõlmimise ajal puudus H. Soosalul ostueesõigus AÕS RakS

§ 13 lg 5 järgi, kuna ta polnud kogu müüdava osa kaasomanik. 7. detsembril 1994. a puudus seadus,

mis oleks andnud elamu muu osa kaasomanikule ostueesõiguse

Kuna H. Soosalul puudus ostueesõigus, siis ei olnud apellatsioonikohtul vajalik anda hinnangut

sellele, kas hageja oli nõuetekohaselt täitnud ostueesõigust omava isiku kohustuse tagada esialgsele

ostjale viimase poolt müüjale tasutud ostuhinna tasumine.

Hageja nõudis asjaõigusena ostueesõiguse maksmapanekut ehitisele kui vallasasjale, mis seisneb

ostja õiguste ja kohustuste ülekandmises, seega omandaja asemele asumises. Hagi oli suunatud

müüdud elamuosa omandamisele. Seega on põhjendatud kohtute seisukoht, et ta pidi tasuma

riigilõivu hagi esitamise ajal kehtinud riigilõivuseaduse lisa 1 p 1 ap 1 järgi hinnaga hagilt, mitte aga

määras, mis oli ette nähtud hagile lepingu muutmiseks.

Kuna kassatsioonkaebus jääb rahuldamata, on põhjendatud kostja esindaja vandeadvokaat A. Pohla

taotlus kohtukulude väljamõistmiseks hagejalt TsMS § 61 lg 1 alusel. Kolleegium leiab, et vajalik ja

põhjendatud kulu on 3 500 krooni, mis tuleb hagejalt välja mõista kostja AS Tex Mertal kasuks tema

esindaja poolt kassatsioonkaebusele vastuse koostamise ja Riigikohtu istungist osavõtu eest.

Juhindudes TsMS § 362 p-st 2, kolleegium

o t s u s t a s:

Jätta Tallinna Ringkonnakohtu 25. mai 2001. a otsus muutmata ja kassatsioonkaebus

rahuldamata.

Välja mõista H. Soosalult kostja AS Tex Mertal kasuks õigusabi eest 3 500 (kolm tuhat viissada)

krooni.

J. Odar, H. Jõks, L. Laarmaa