3-2-1-114-01 · Riigikohus

3-2-1-114-01

K O H T U O TS U S

Eesti Vabariigi nimel

Tartus 1. oktoobril 2001. a

Ooperi Restorani AS hagi Rahvusooper Estonia vastu rendilepingu kehtivuse tunnustamiseks

ja edasistest rendilepingu rikkumisest hoidumise kohustamiseks.

Riigikohtu tsiviilkolleegium, koosseisus eesistuja J. Odar, liikmed H. Jõks ja L. Laarmaa, vaatas

avalikul kohtuistungil 3. septembril 2001. a läbi Ooperi Restorani AS kassatsioonkaebuse alusel

Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 16. märtsi 2001. a otsuse tsiviilasjas nr II-2/449/2001.

Istungist võttis osa kostja Rahvusooper Estonia ja kolmanda isiku esindaja vandeadvokaat M. Mugu.

I. Asjaolud ja varasem menetluse käik

17. augustil 1993. a sõlmisid riigietendusasutus Estonia Teater ja Ooperi Restorani AS (end AS

Freesia) rendilepingu, millega anti 31. detsembrini 2018. a rendile teater Estonia hoones asuvad

ruumid suurusega 385 m2. 9. jaanuaril 1998. a jõustunud rahvusooperi seaduse (ROS) § 20 lg 2

kohaselt loeti kuni seaduse jõustumiseni riigietendusasutuse Estonia Teater poolt sõlmitud

rendilepingud ennetähtaegselt lõpetatuks. Hageja faktilises kasutuses olid rendilepingu objektiks

olevad ruumid ja ta täitis rendilepingust tulenevaid kohustusi.

Hageja leidis, et Riigikogul ei olnud pädevust vastu võtta seadust, millega ennetähtaegselt ja

ühepoolselt lõpetati rendileping nii, et rentnikule ei olnud tagatud õiglast ja kohest hüvitust. ROS

§ 20 lg 2 ja § 21 on vastuolus põhiseaduse §-de 3, 10, 11, 13, 32 ja 102 sisu ja mõttega.

Hageja palus tunnustada rendilepingu kehtivust ning tunnistada põhiseadusevastaseks ja jätta

kohaldamata ROS § 20 lg 2 ja § 21, kuivõrd nad on vastuolus põhiseadusega. ROS § 20 lg 2 ja § 21

ei taga õiguskindlust ega vasta õiguspärase ootuse põhimõttele, olles seega vastuolus õigusriigi

põhimõtetega. Rahvusooperi seadusega rikuti hageja õiguspärast ootust, et rendileping jääb kehtima

kuni selle lepingujärgse kehtivustähtaja möödumiseni.

17. juunil 2000. a jõustus rahvusooperi seaduse muutmise seadus, millega otsustati, et rendilepingute

ennetähtaegsest lõpetamisest tekkinud kahju hüvitatakse rentnikele kahe kuu jooksul rentniku poolt

ruumide vabastamise päevast, hüvitise suurus määratakse kokkuleppel, kuid see ei või olla suurem

kui lepingus sätestatud kolme kuu rent. Hageja ei nõustunud nende põhimõtetega, leides, et need on

vastuolus põhiseaduse §-s 32 sätestatud hüvitise õiglase ja kohesuse põhimõtetega. Rendilepingu

lõpetamisest tekkinud kahju suurus on fakti küsimus ja seda saab kindlaks määrata igal konkreetsel

juhul eraldi.

Kostja leidis, et rahvusooperi seaduse vastuvõtmisel on seadusandja arvestanud rendiseadust, mille

kohaselt ühe poole nõudmisel võib rendilepingut lõpetada üksnes seaduses või lepingus ette nähtud

alustel ja korras. Hageja on ekslikult võrdsustanud õiguse omandile ja asja ajutise kasutamise

rendilepingu alusel. Rendileping ei anna vara ajutisele kasutajale vara omanikuga võrdseid või

sarnaseid õigusi. Leping on lõppenud ja puudub seaduslik alus selle tunnustamiseks.

Tallinna Linnakohus jättis 15. detsembri 2000. a otsusega hagi rahuldamata. Otsuse põhjenduste

kohaselt ei ole hageja viidatud õigusnormid vastuolus õiguskindluse põhimõttega. Hageja ei

arvestanud eesti õigusruumi spetsiifikat vaidlusaluse rendilepingu sõlmimise ajal. Sel perioodil tuli

igaühe õigust toimida lähtudes ootusest rakendatavate õigusaktide kehtima jäämise suhtes käsitleda

piiratuna. Kuivõrd ReS § 17 lg 2 näeb ette, et rendilepingu võib ühe poole nõudmisel lõpetada ka

Eesti Vabariigi seaduses ettenähtud alustel ja korras, siis pidi õiguse subjekt rendilepingut sõlmides

mõistlikult eeldama, et vastava seaduse kehtestamisel võidakse rendilepingut lõpetada ka ühe poole

nõudmisel ja sellisel juhul võib piirata nii rentniku õigust uuendada rendilepingut kui ka tema õigust

kasutada renditud vara kogu kokkulepitud renditähtaja jooksul. Kuna ReS § 17 lg 2 kehtib, siis ROS

§ 20 lg 2 ja § 21 kehtestamisel puudus riigi omavoli ja normid on kooskõlas PS §-dega 3 ja 13.

Ka on meelevaldne ja vastuolus PS § 32 mõttega omaniku ja rentniku õiguste võrdsustamine. ROS

muutmise seaduse §-s 4 sätestatud põhimõte, et lepingu ennetähtaegsel lõpetamisel tasutava hüvitise

suurus ei või olla suurem kui lepingus sätestatud kolme kuu rent, on mõistlik ega lähe vastuollu

hageja viidatud põhiseaduse normidega.

Kohus luges rendilepingu lõppenuks rahvusooperi seaduse jõustumisega alates 9. jaanuarist 1998. a

ja leidis, et puudub alus tunnustada hageja õigust TsÜS § 112 lg 2 p 1 alusel rendilepingust

tulenevatele õigustele. Kuivõrd hagejal puudub õiguslik alus kostjale kuuluvate ruumide

kasutamiseks, on välistatud ka kostja poolt takistuste tegemine rendilepingu objektiks olnud vara

kasutamisel.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

Tallinna Ringkonnakohus leidis 16. märtsi 2001. a otsuses, et linnakohtu otsus on lõppjäreldustes

õige, kuid muutis seda põhjenduste osas.

Rendilepinguga anti rendile riigivara, mis oli riigietendusasutuse Estonia Teater valduses.

Rahvusooperi seadusega asutati Rahvusooper Estonia kui avalik-õiguslik juriidiline isik. ROS § 20

lg 1 nägi ette, et riigivara, mis selle seaduse jõustumise ajal on riigietendusasutuse Estonia Teater

valduses, võõrandatakse tasuta hiljemalt 4 kuu jooksul selle seaduse jõustumisest arvates Vabariigi

Valitsuse otsuse alusel rahvusooperile. Ringkonnakohus tuvastas, et vara Estonia pst 4 kuulub

endiselt riigile ning selle võõrandamist rahvusooperile ei ole toimunud, kuna väljaannetes Riigi

Teataja ja Riigi Teataja Lisa ei ole Vabariigi Valitsuse sellekohast otsust avaldatud. Kuna riik ei ole

Rahvusooperile Estonia vara omandiõigust ega sellega kaasnevaid õigusi ja kohustusi üle andnud, ei

ole hageja õigustatud nõudma rahvusooperilt rendilepingu edasist täitmist ega edasisest rendilepingu

rikkumistest hoidumist. Seega on hagi esitatud vale kostja vastu. Kuna hagi rahuldamise välistab selle

esitamine vale kostja vastu, ei pidanud apellatsioonikohus vajalikuks käsitleda vaidlust sisuliselt.

Hageja nõue tunnustada rendilepingu kehtivust ei vasta TsÜS §-s 112 sätestatud tsiviilõiguse kaitse

viisidele, kuid selle tegelik mõte on sundida kostjat rendilepingut täitma.

II. 1. Kostja Rahvusooper Estonia ja kolmanda isiku Eesti Vabariigi kassatsioonkaebus ja selle

põhjendused

Ühises kassatsioonkaebuses palusid Rahvusooper Estonia ja Eesti Vabariik teha asjas uue otsuse ilma

seda alama astme kohtule saatmata.

Kassatsioonkaebuse kohaselt ei ole pooled varasemas menetluses vaidlustanud Estonia pst 4 asuva

vara kuulumist Rahvusooperile Estonia. Seega rikkus ringkonnakohus TsMS § 319 lg 1, mille

kohaselt ringkonnakohus kontrollib apellatsiooni korras esimese astme kohtu lahendi seaduslikkust ja

põhjendatust osas, mille peale edasi kaevati.

Samuti leiavad kostja ja kolmas isik, et ringkonnakohtu järeldused ei tugine tõendatud asjaoludel.

Estonia pst 4 hoone on võõrandatud Rahvusooperile Estonia ja tema bilansis põhivarana arvele

võetud.

Ekslik on ringkonnakohtu käsitlus ROS §-st 20 lg 1 kui delegatsiooninormist Vabariigi Valitsusele

võõrandamise otsuse tegemiseks. 1. augusti 1995. a määruse nr 286 "Riigi vara võõrandamise korra"

punkti 9 lg 2 alusel otsustab riigivara tasuta võõrandamise riigile kuuluva kinnisvara osas Riigikogu

komisjon. Riigikogu majanduskomisjon võttis 24. märtsil 1998. a vastu otsuse nr 10-RV, mille alusel

otsustati riigile kuulunud kinnisvara võõrandada Rahvusooperile Estoniale. Seega võõrandati riigile

kuulunud vallasvara kostjale kooskõlas õigusaktidega.

Vaidlusalune rendileping tuleb lugeda lõppenuks rahvusooperi seaduse jõustumisega 9. jaanuarist

1998. a, kuna kohtus leidis tõendamist, et selle seaduse vaidlusalused sätted ei ole vastuolus

põhiseadusega.

II. 2. Ooperi Restorani AS vastus Rahvusooperi Estonia ja Eesti Vabariigi kassatsioonkaebusele

Hageja nõustub põhimõtteliselt kostja ja Eesti Vabariigi kassatsioonkaebuse väidetega. Suures

ulatuses need kattuvad hageja kassatsioonkaebuse seisukohtadega. Siiski leiab hageja, et asi tuleb

saata uueks läbivaatamiseks ringkonnakohtusse, kuna ringkonnakohus ei käsitlenud hageja

apellatsioonkaebuse motiive ning Riigikohus ei saa käsitleda ringkonnakohtu otsuses puuduvat.

Tõendamist ei leidnud rahvusooperi seaduse sätete vastavus põhiseadusele.

III. 1. Ooperi Restorani AS kassatsioonkaebus ja selle põhjendused

Hageja palub otsuse tühistada ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale apellatsioonikohtule. Leides,

et vaidlusalune hoone ei kuulu Rahvusooperile Estonia, rikkus apellatsioonikohus TsMS § 229 lg 2,

kuna pooled ei olnud varasemas menetluses sellele tuginenud. Väär on ringkonnakohtu seisukoht, et

hageja nõue tunnustada rendilepingu kehtivust ei vasta TsÜS § 112 sätestatud tsiviilõiguste kaitse

viisidele. Hageja taotles rendilepingu kehtivuse tunnustamist TsÜS § 112 lg 2 p 1 alusel, mis

võimaldab õiguse tunnustamise taotlemist.

Hageja õigusi rikkus ja vaidlustas Rahvusooper Estonia ning hagejal puudus vajadus esitada hagi

Eesti Vabariigi vastu.

III. 2. Rahvusooper Estonia ja Eesti Vabariigi vastus Ooperi Restorani AS

kassatsioonkaebusele

Kostja ja kolmas isik nõustuvad hageja kassatsioonkaebuse põhjendustega, mis kattuvad nende

kassatsioonkaebuste seisukohtadega. Eksitavad on hageja põhjendused, mille kohaselt Rahvusooper

Estonia vaidlustas rendilepingu kehtivuse ROS § 20 lg 2 alusel ning rikkus ja vaidlustas hageja õigusi

rendilepingu objektiks olnud vara kasutamisel. Hageja keeldus seaduse alusel lõpetatuks loetud

rendilepingut lõpetamast ja pole kostjale kuuluvaid ruume senini vabastanud.

Vastustajad ei pea põhjendatuks asja saatmist uueks läbivaatamiseks alama astme kohtule.

IV. Riigikohtu otsuse põhjendused ja resolutsioon

Kolleegiumi istungil leidis Rahvusooper Estonia ja Eesti Vabariigi esindaja, et Riigikohus ei saa asja

lõplikult otsustada ja palus see saata uueks arutamiseks apellatsioonikohtule. Muus osas jäi ta

varemesitatud seisukohtade juurde.

Kolleegium leidis, et apellatsioonikohtu otsus kuulub tühistamisele TsMS § 363 p 1 alusel

materiaalõigusnormi väära tõlgendamise tõttu.

Ringkonnakohus leidis, et kuna asja omanik on riik, siis ei saa nõuet rendilepingu tunnustamiseks ja

selle täitmiseks esitada Rahvusooper Estonia vastu. Kolleegium ei nõustu selle apellatsioonikohtu

seisukohaga.

ReS § 5 lg 1 kohaselt saab rendileandjaks olla ka rendile antava vara tiitlipärane valdaja. Vaidlusaluse

rendilepingu riigile kuulunud hoones ruumide rentimiseks sõlmis rendileandjana riigietendusasutus

Estonia Teater. Hageja palus tunnistada rendilepingu kehtivust ja leidis, et tema kui rentniku õigusi

rikub Rahvusooper Estonia, kes peab rendilepingut lõpetatuks seaduse alusel. Sellest tulenevalt palus

ta tunnistada põhiseaduse vastaseks ROS § 20 lg 2, mille alusel loeti ennetähtaegselt lõpetatuks

temaga sõlmitud rendileping. Samuti palus ta tunnistada põhiseaduse vastaseks ROS § 21. ROS § 21

kuni 16. juunini 2000. a kehtinud redaktsiooni kohaselt olid rahvusooperil riigietendusasutuse Estonia

Teater tehingutest ja muudest õigustoimingutest tekkinud õigused ja kohustused, välja arvatud selle

seaduse § 20 lg 2 sätestatud juhul. Hageja nõuetest tuleneb, et ta pidas põhiseaduse vastaseks ROS

§ 21 kuni 16 juunini 2000. a kehtinud redaktsiooni osas, mis viitas paragrahvile 20 lg 2. Samuti pidas

hageja põhiseaduse vastaseks rahvusooperi seaduse muutmise seaduse § 4 ja § 5. Neist esimeses

kehtestati alates 17. juunist 2000. a ROS § 21 kahelõikelisena, millest esimeses sätestatakse, et

käesoleva seaduse § 20 lõikes 2 nimetatud rendilepingute lõpetamisest tekkinud kahju hüvitatakse

rentnikele kahe kuu jooksul rentniku poolt ruumide vabastamise päevast arvates. Hüvitise suurus

määratakse kindlaks poolte kokkuleppel, kuid see ei või olla suurem kui lepingus sätestatud kolme

kuu rent. Rahvusooperi seaduse muutmise seaduse §-s 5 sätestati, et kui seaduse § 20 lg 2 alusel

ennetähtaegselt lõppenuks loetud rendilepingute järgsed rentnikud, kellega rahvusooper ei ole pärast

rahvusooperi seaduse jõustumist sõlminud uut kirjalikku rendilepingut, ei vabasta renditavaid ruume

viie kuu jooksul käesoleva seaduse jõustumisest, kaotavad nad õiguse nõuda hüvitust. Osundatud

normide põhiseadusevastaseks tunnistamise tagajärjel palus hageja tunnustada rendilepingu kehtivust.

Seega tuleb kõigepealt lahendada küsimus, kas hagejale kuuluvad jätkuvalt rendilepingu järgi

rentniku õigused või mitte. Kui ROS § 20 lg 2 on põhiseadusevastane, siis läksid sõlmitud

rendilepingust tekkinud õigused ja kohustused kuni 16. juunini 2000.a kehtinud ROS § 21 alusel üle

kostjale, Rahvusooperile Estonia. Kui ROS § 20 lg 2 ei ole põhiseaduse vastane, siis rendileping

lõppes ja puudub alus selle kehtivuse tunnustamiseks.

Asja uuel läbivaatamisel tuleb apellatsioonikohtul võtta seisukoht hageja apellatsioonkaebuse väidete

osas.

Kolleegium peab vajalikuks märkida, et Eesti Vabariigi kassatsioonkaebuselt on kassatsioonikautsjon

tasutud ekslikult. Vastavalt TsMS § 57 lõikele 4 on riik ja kohalik omavalitsusüksus kautsjoni

tasumisest vabastatud.

Juhindudes TsMS §-st 362 p 2, kolleegium

o ts u s t a s:

Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 16. märtsi 2001. a otsus tühistada ja saata asi uueks

läbivaatamiseks samale kohtule.

Kassatsioonkaebused rahuldada osaliselt.

Tagastada Ooperi Restorani AS-le 16. aprillil 2001. a tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni

ning Advokaadibüroole Luiga ja Mugu 16. aprillil 2001. a Rahvusooperi Estonia ja Eesti

Vabariigi eest tasutud kautsjon 400 (nelisada) krooni.

J. Odar, H. Jõks, L. Laarmaa