3-2-1-90-01 · Riigikohus

3-2-1-90-01

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Tartus 19. juunil 2001. a

Nikolai Alasepa hagi Peeter Alasepa, Raili Alasepa ja Jaanus Randma vastu elamu ostu-

müügilepingu tühisuse ja elamule omandiõiguse tunnustamiseks ja kinnistusregistrikande

kustutamiseks.

Riigikohtu tsiviilkolleegium, koosseisus eesistuja J. Odar, liikmed H. Jõks ja L. Laarmaa, vaatas

avalikul kohtuistungil 21. mail 2001. a läbi Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 14. veebruari

2001. a otsuse tsiviilasjas nr 2-2-58/2001. Istungist võtsid osa N. Alasepp ja J. Randma ning tema

esindaja vandeadvokaat S. Must.

I. Asjaolud ja varasem menetluse käik

Nikolai Alasepp oli aianduskooperatiivi Tõravere (AK Tõravere) liige ja tema kasutuses oli krunt

nr 10. AK Tõravere 31. juuli 1992. a üldkoosolekul otsustati kooperatiivi tegevus lõpetada ja vara

erastada. Krundil nr 10 olev hoone ja istandus anti üle N. Alasepale. Üleandmise-vastuvõtmise akti

ärakiri anti ka Nõo vallavalitsusele ja Tartu maavalitsusele.

Peeter Alasepp oli Nõo valla ehitusregistris hagejale kuuluva hoone registreerinud oma nimele ning

vormistanud oma nimele ka hoone ümberehituse projekti. 14. septembril 1998. a võõrandas kostja

P. Alasepp poolelioleva elamu (edaspidi hoone) Jaanus Randmale. Kinnistusregistriosa nr 10891 avati

19. juulil 1999. a ning kinnistusraamatusse kanti kinnistu Tõravere 10 elamumaa 1216 m2 omanikuna

J. Randma.

Hageja palus AÕS § 80 alusel tunnustada tema omandiõigust Tartu maakonnas Nõo vallas Tõravere

alevikus endise AK Tõravere krundil nr 10 asuvale hoonele, nõuda see välja J. Randma

ebaseaduslikust valdusest, tühistada ostu-müügileping ning kustutada AÕS §-de 57 lg 1 ja 65 lg 1

alusel J. Randma kui omaniku kohta kinnistusregistris tehtud kanne.

Kostja J. Randma leidis, et on heauskne omanik, kellelt ei saa asja välja nõuda.

Kostja P. Alasepp hagi ei tunnista. N. Alasepa volitusel ta vormistas aiamaja rekonstrueerimisega

seotud dokumendid.

Notar T. Tombergi seletuse kohaselt oli hoone omanik ehitusregistri andmetel P. Alasepp.

Nõo valla esindaja seletuse järgi andis vald omandiõiguse kohta õiendi ehitusloa alusel.

Tartu Maakohus jättis 15. mai 2000. a otsusega hagi rahuldamata. Kohtuotsuse põhjendustel toimus

AK Tõravere krundil nr 10 asuva vara erastamine vastavuses aiandus- ja suvilakooperatiivide vara

erastamise seaduse §-dega 3, 4, 5 ja 9. Hageja omandiõigus hoonele ja istandusele tekkis üleandmise-

vastuvõtmise akti allakirjutamisest. Hagejal oli õigus krunt erastada, kuid ta ei esitanud maa

erastamise avaldust. P. Alasepal puudus eesmärk hageja vara omandamiseks. Aiamaja oli P. Alasepa

kasutuses ja ta tegutses selle ümberehitamisel hageja volitusel. N. Alasepa selgitus J. Randmale enne

14. septembri 1998. a lepingu sõlmimist, et tema on hoone omanik ega kavatse seda müüa, ei saanud

tekitada omaniku osas kahtlust, sest dokumentides oli hoone omanikuna märgitud P. Alasepp.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

Tartu Ringkonnakohtu 14. veebruari 2001. a otsusega muudeti maakohtu otsust põhjenduste osas.

AÕS § 81 kohaselt piisab omandiõiguse tunnustamiseks, kui omanik tõendab, et tema omand tekkis

õiguslikul alusel. Asjas on tõendatud, et krundil nr 10 asuva vara omandas hageja 31. juulil 1992. a

erastamisega. Vallasasja valdaja on AÕS § 90 lg 1 järgi omanik, kuni ei ole tõendatud vastupidist.

P. Alasepp valdas hoonet hageja nõusolekul, kuid ei olnud selle omanik. Aiamaja ümberehituse

projektis oli hoone omanikuna märgitud P. Alasepp. Isik, kes on asja üleandmisega omandanud

heauskselt, on AÕS § 95 lg 1 kohaselt asja omanik asja oma valdusse saamise ajast ka siis, kui

võõrandaja ei olnud õigustatud omandit üle andma.

AÕS § 95 lg 2 kohaselt on omandaja pahauskne, kui ta teadis või pidi teadma, et võõrandajal ei olnud

õigust omandit üle anda. J. Randma pahausksust ei tõenda see, et ta käis enne lepingu sõlmimist

hoonet vaatamas ja kohtus krundil N. Alasepaga kes ütles, et hoone omanikuna ta ei müü seda. Oma

sõnade kinnituseks ei esitanud hageja ühtegi tõendit. J. Randma sai hoone müügipakkumisest teada

kinnisvarabüroo vahendusel. Ta omandas hoone üleandmisega heauskselt, sest pärast hagejaga

kohtumist vestles ta ka krundinaabritega ja hageja teise poja V. Alasepaga. P. Alasepa omandiõigust

hoonele kinnitasid ka ümberehitusprojekt ja Nõo valla ehitusregistri õiend, samuti P. Alasepa

käitumine, kes võttis laenu, ehitas hoonet ja pantis hoone laenu tagatiseks.

P. Alasepal puudus õigus hoonet võõrandada, kuid kuna hageja ei ole tehingu pool, siis ei anna see

asjaolu alust vaidlustada kostjate vahel sõlmitud müügilepingut.

Sõltumata sellest, kas J. Randma on heauskne või pahauskne omanik, ei saa hagi asja ebaseaduslikust

valdusest väljanõudmiseks rahuldada, sest hagejale kuulunud hoone on muutunud kinnisasja oluliseks

osaks. AÕS § 65 lg 3 kohaselt ei saa ebaõige kande muutmise või kustutamise nõuet esitada heauskse

isiku omandatud asjaõiguse suhtes, mis on kantud kinnistusraamatusse. Seega tuleb kinnistusraamatu

kande kustutamiseks nõue jätta rahuldamata.

Kuna P. Alasepp võõrandas hageja hoone tema tahte vastaselt, siis on hagejal nõue võõrandaja vastu.

II. Kassatsioonkaebus ja selle põhjendused

Kassatsioonkaebuses palus hageja tühistada ringkonnakohtu otsuse materiaalõiguse normi ebaõige

kohaldamise ja protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu ning uue otsusega hagi rahuldada.

14. septembri 1998. a ostu-müügitehing on TsÜS § 66 lg 1 kohaselt tühine kõigi selle paragrahvi lg-

tes 3, 4 ja 5 ettenähtud tagajärgedega, kuna sellega müüdi hageja teadmata talle kuuluv vara.

Ringkonnakohus leidis ebaõigesti, et aiamaja oli P. Alasepa valduses ja tugines seetõttu vääralt AÕS

§-le 90 lg 1. P. Alasepp kasutas aiamaja tasuta kuni 1994. aastani, kuid see oli veel 1999. aastal ka

hageja valduses. Ringkonnakohus tugines naabrite ja V. Alasepa ütlustele ja kasutas neid tõendina

J. Randma heausksuse tuvastamisel. Kuna kohus ei ole neid isikuid tunnistajatena üle kuululanud, siis

rikkus ta TsMS §-des 90 ja 101 sätestatut.

J. Randma ei ole heauskne omandaja AÕS § 95 lg 1 mõttes. Vaidlust ei ole selles, et hageja teatas

talle tunnistaja juuresolekul, et tema on hoone omanik ega soovi seda müüa.

Vastavalt AÕS § 95 lg 3 ei toimu omandamist, kui asi on omaniku valdusest välja läinud tema tahte

vastaselt. Kuna kinnistusregistri kande alus on tehingute tühisuse tõttu ära langenud, siis tuleb

registrikanne omaniku osas AÕS § 57 lg 1 65 lg 1 alusel kustutada.

III. Vastus kassatsioonkaebusele

Kostjad ei ole kassatsioonkaebusele vastanud.

IV. Riigikohtu otsuse põhjendused ja resolutsioon

Kolleegiumi istungil jäi hageja kassatsioonkaebuses esitatud väidete juurde. Kostja J. Randma ja

tema esindaja palusid jätta kassatsioonkaebuse rahuldamata.

Kolleegium leidis, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 363 p 1 alusel tühistada materiaalõiguse

normi väära kohaldamise tõttu.

Isik, kes on asja üleandmisega omandanud heauskselt, on AÕS § 95 lg 1 kohaselt asja omanik asja

oma valdusse saamisest ka siis, kui võõrandaja ei olnud õigustatud omandit üle andma. Vallasomand

tekib AÕS § 92 lg 1 kohaselt vallasjas üleandmisega, kui võõrandaja annab asja valduse üle

omandajale ja nad on kokku leppinud, et omand läheb üle omandajale. Seega peab üleandmise teel

omandaja olema heauskne nii asja valduse saamise kui ka omandiõiguse üleandmise kokkuleppe ajal.

Vaidlust ei ole selles, et hageja teatas J. Randmale enne müügi- ja asjaõiguslepingu sõlmimist

14. septembril 1998. a, et hoone omanik on tema ning ta ei soovi seda müüa. AÕS § 95 lg 2 järgi on

omandaja pahauskne, kui ta teadis või pidi teadma, et võõrandajal ei olnud õigust omandit üle anda.

Seega pidi J. Randma teadma, et võõrandajal P. Alasepal pole õigust omandit hoonele üle anda.

Apellatsioonikohtu tuvastatust, et ümberehituse projektist, ehitusregistri õiendist, võõrandaja

käitumisest ja P. Alasepa seletusest selgus, et omanik on P. Alasepp, ei järeldu, et J. Randma oli isik,

kes ei teadnud ega pidanud teadma, et võõrandjal ei olnud õigust omandit üle anda. Vallasasja

omandamisel üleandmisega, kui omanik on omandajale teatanud, et võõrandaja pole omanik, jääb

risk asja omandamise suhtes isikule, kes soovis vallasasja omandada.

Ekslik on kassatsioonkaebuse väide, et ringkonnakohus on rajanud otsuse tõenditele, mida ei uuritud

kohtuistungil. Ringkonnakohus luges kooskõlas TsMS § 90 lg 2 tõendiks kostja J. Randma seletuse.

Õige on apellatsioonikohtu seisukoht, et asja müümine mitteomaniku poolt ei muuda müügilepingut

tühiseks ega anna alust lepingu pooleks mitteolevale isikule seda vaidlustada. Ka ei tooks ostu-

müügilepingu kehtetus iseenesest kaasa asjaõigusliku omandiõiguse üleandmise kokkuleppe

kehtetust, mis AÕS § 92 lg 1 kohaselt on omandamise aluseks. Hageja saab oma õigusi kaitsta

asjaõigusliku hagiga olenemata sellest, kas tehingud on tunnistatud kehtetuks või mitte.

Ringkonnakohtus on õigesti leidnud, et kuna hagejale kuulus ehitis vallasasjana, mis on muutunud

vastavalt AÕS RakS §-le 13 lg 1 kinnisasja oluliseks osaks, siis ei saaks hoone väljanõudmise hagi

rahuldada. Küll on hageja esitanud nõude ka kinnistusraamatu kande osas. Kuna kohus luges

J. Randma heauskse omandamise läbi hoone omanikuks, siis seetõttu ei kontrollinud ta hageja seda

nõuet, mis aga heausksuse puudumisel vajab lahendamist.

AÕS § 65 lg 1 kohaselt saab isik, kelle õigust on ebaõige kandega rikutud ja kes soovib kannet

muuta, esitada kande muutmiseks või kustutamiseks hagi. Kinnistusraamatu kanne on AÕS § 57 lg 1

kohaselt ebaõige, kui see on tehtud õigusliku aluseta või see alus on hiljem ära langenud. Erastatud

maa kinnistusraamatusse kandmise õiguslikud alused sätestab AÕS RakS § 11 lg 3.

Juhindudes TsMS §-st 362 p 2 kolleegium

o t s u s t a s:

Tühistada Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 14. veebruari 2001. a otsus ja saata asi

samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

Tagastada Nikolai Alasepale 14. märtsil 2001. a tasutud kautsjon kakssada (200) krooni.

J. Odar, H. Jõks, L. Laarmaa