3-3-1-34-01 · Riigikohus

3-3-1-34-01

OTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Tartus 5. juunil 2001

Niina "teini kassatsioonkaebuse läbivaatamine Kaasomandis oleva elamu mõttelise osa

erastamise seaduse kohaldamise asjas

Riigikohtu halduskolleegium koosseisus Tõnu Anton (eesistuja), Hele-Kai Remmel ja Harri Salmann

vaatas 21. mail 2001 kirjalikus menetluses läbi Niina "teini kassatsioonkaebuse Tallinna

Ringkonnakohtu halduskolleegiumi 5. märtsi 2001. a. otsuse peale haldusasjas nr. II-3/71/2001.

Tallinna Kesklinna Valitsus teatas 4. mail 1999 kirjaga nr. 1-27/779 Laulupeo 21 elamu üürnikele

elamu erastamisest mõtteliste osadena ja andis neile õiguse esitada ühe kuu jooksul avaldused kirjas

märgitud elamu mõtteliste osade erastamiseks. Nimetatud kirjas on toodud erastamisele kuuluvate

mõtteliste osade loetelu, milles on märgitud: "11. 3216/68394, mille alghind on 15045.- krooni" ja

"12. 3216/68394, mille alghind on 15045.- krooni".

Niina "tein kasutab üürilepingu alusel Tallinnas Laulupeo 21-15 asuvat korterit. Ta esitas 27. mail

1999 Kesklinna Valitsusele avalduse tema kasutuses oleva korteri nr. 15 üldpinnale vastava elamu

3216/68394 mõttelise osa erastamiseks. Samas elamus asuvat korterit nr. 6, mis moodustab samuti

3216/68394 mõttelist osa elamust, kasutavad üürilepingu alusel Miralda Lizette Kõrva ja Ella

Tammari.

Kesklinna Valitsus teatas N. "teinile 4. mai 2000. a. kirjaga nr. N 1-27/618, et Kaasomandis oleva

elamu mõttelise osa erastamise seaduse §-de 4 ja 5 kohaselt kuuluvad Laulupeo tn. 21 elamus

enampakkumise teel erastamisele alljärgnevad mõttelised osad: "1. 3216/68394 mõttelist osa

alghinnaga 15 045 krooni" ja "2. 3216/68394 mõttelist osa alghinnaga 15 045 krooni" ning et tal on

õigus osaleda 1. juunil 2000 kell 15 toimuval oksjonil.

Tallinna Kesklinna vanema 5. juuni 2000. a. korraldusega nr. 257 kinnitati Laulupeo 21 asuva elamu

mõtteliste osade erastamiseks 1. juunil 2000 korraldatud enampakkumise tulemused.

19. juunil 2000 saatis N. "tein Keskklinna Valitsusele avalduse, milles palus tunnistada Laulupeo 21

elamust 3216/68394 mõttelise osa, mis vastab tema poolt üüritava korteri nr. 15 üldpinnale,

enampakkumisega erastamine kehtetuks. Kesklinna Valitsus teatas N. "teinile 15. juulil 2000 kirjaga

nr. N 1-28/836, et enampakkumise tulemused on kinnitatud ja seadusjõus.

N. "tein esitas 15. augustil 2000 Tallinna Halduskohtule kaebuse, milles palus tunnistada HKMS

§ 26 lg. 1 p. 3 alusel Tallinnas Laulupeo 21 asuva korteri nr. 15 üldpinnale vastava, s.o 3216/68394

mõttelise osa elamust erastamine õigusvastaseks ja välja mõista Tallinna Kesklinna Valitsuselt tema

kasuks kaevatud toiminguga tekitatud kahju summas 484 955 krooni. Kaebuse esitaja leidis, et

kellelgi teisel ei olnud eelisõigust Laulupeo 21-15 korterile vastava elamu mõttelise osa erastamiseks.

Kuna sama elamu korterile nr. 6 vastava 3216/68394 mõttelise osa elamust erastamiseks oli

eelisõigus selle korteri üürnikel M.-L. Kõrval ja E. Tammaril, siis tulnuks nende vahel korraldada

enampakkumine vastavalt Kaasomandis oleva elamu mõttelise osa erastamise seaduse §-le 5 lg. 4.

Kaebuse esitaja leiab, et vaidlustatud seadusevastase toiminguga on Kesklinna Valitsus tekitanud talle

kahju 484 955 krooni.

Tallinna Halduskohtu 17. novembri 2000. a. otsusega haldusasjas nr. 3-1265/2000 jäeti N. "teini

kaebus rahuldamata. Halduskohtunik leidis, et kaebuse esitaja on vääralt tõlgendanud Kaasomandis

oleva elamu mõttelise osa erastamise seaduse § 4 lg. 1 p. 1 ning § 5 lg. 1 ja lg. 4. Selle seaduse § 4

lg. 1 p. 1 ei anna eelisõigust erastamise õigustatud subjektile kaasomandis oleva elamu konkreetse

mõttelise osa erastamiseks, mis vastab üürilepingu alusel kasutatava korteri mõttelise osa suurusele.

Kaasomandis oleva elamu mõttelise osa erastamise seaduse § 4 lg. 1 p. 1 mõtte kohaselt loetakse

erastamise õigustatud subjektideks esimese eelistusena kõiki antud kaasomandis oleva elamu

üürnikke või ühte üürnikuga alaliselt koos elavat täisealist perekonnaliiget vastavalt Eluruumide

erastamise seaduse § 4 p. 1 sätestatud tingimustele. Kesklinna Valitsuse 4. mai 2000. a. kirjaga nr. 1-

27/618 teatati kaebajale ja kolmandatele isikutele enampakkumise korraldamisest, sest kahele

ühesuurusele mõttelisele osale (3216/68394, alghinnaga 15 045 krooni) elamust olid avalduse

esitanud kolm esimest eelistust omavat selle elamu üürnikku. Kaasomandis oleva elamu mõttelise osa

erastamise seaduse § 5 lg. 4 kohaselt korraldatakse sel juhul avalduse esitanud isikute vahel

enampakkumine Vabariigi Valitsuse kehtestatud korras. Kohus leidis, et Tallinna Kesklinna Valitsus

pole rikkunud eelpoolnimetatud seadust ja Vabariigi Valitsuse 1. juuli 1997. a. määrusega nr. 129

kinnitatud Kaasomandis oleva elamu mõttelise osa erastamiseks korraldatava enampakkumise korra

sätteid. Halduskohtu otsuse kohaselt pole asja läbivaatamisel leidnud tõendamist kaebuse esitaja

subjektiivsete õiguste rikkumine. N. "tein pole vaidlustanud kohtus enampakkumise läbiviimist, mille

tulemused kinnitati linnaosa vanema 5. juuni 2000. a. korraldusega nr. 257. Eeltoodust tuleb

järeldada, et N. "tein loobus Laulupeo 21 elamu 3216/38394 mõttelise osa ostueesõiguse alusel

erastamisest Kaasomandis oleva elamu mõttelise osa erastamise seaduses sätestatud korras ja

tingimustel. Kuna ei ole tõendatud vaidlustatud toimingu õigusvastasus, siis puudub õiguslik alus

taotletud kahju väljamõistmiseks.

N. "tein esitas selle otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus tühistada halduskohtu otsus ja

teha uus otsus ning rahuldada tema kaebus. Apellant leidis, et kohus tõlgendas ebaõigesti

materiaalõiguse norme ja rikkus kohtumenetluse norme.

Tallinna Ringkonnakohtu 5. märtsi 2001. a. otsusega jäeti apellatsioonkaebus rahuldamata ja

Tallinna Halduskohtu 17. novembri 2000. a. otsus muutmata. Ringkonnakohtu otsuse kohaselt on

halduskohus järeldanud Kaasomandis oleva elamu mõttelise osa erastamise seaduse §-dest 4 ja 5

õigesti, et selle seaduse järgi on kaasomandis oleva elamu üürnikel võrdne ostueesõigus kõigi

erastamisele määratud mõtteliste osade ostmiseks. Tulenevalt selle seaduse §-st 5 lg. 1 saab iga

üürnik erastada ainult ühe osa erastamise objektist, kuid see ei pruugi olla tema korteri suurusest

lähtuvalt välja arvutatud osa. Sama paragrahvi 4. lõike kohaselt korraldatakse mõttelise osa

erastamiseks enampakkumine siis, kui üht erastamise objekti taotleb mitu esimest eelistust omavat

isikut. Ringkonnakohus märgib otsuses, et halduskolleegiumile esitatud erastamise avaldustest

nähtub, et "mõttelist osa suurusega 3216/68394 maksumusega 15 045 krooni taotlesid kolm üürnikku.

Ella Tammar oli taotletava osa aadressiks märkinud Laulupeo 21-6, Niina "tein Laulupeo 21-15,

Miralda-Lisette Kõrva Laulupeo 21/J. Pärna 9 ilma korteri numbrit näitamata. Seega tõlgendas

linnavalitsus õigesti esitatud avaldusi ning määras N. "teini kasutuses oleva korteri osale vastava

elamu osa enampakkumisele, sest sellele osale oli esitanud taotluse mitu esimest eelistust omavat

isikut". N. "teini informeeriti enampakkumise läbiviimisest kirjaga ning seega oli talle antud

võimalus oma ostueesõiguse realiseerimiseks. N. "tein enampakkumisele ei ilmunud ning kohus on

eeltoodust teinud õige järelduse ja käsitlenud tema käitumist erastamisest loobumisena. Kuna antud

juhtumil on tõendamist leidnud, et vaidlustatud toiming ei olnud õigusvastane, siis jättis halduskohus

õigesti rahuldamata kahju hüvitamise nõude.

N. "tein esitas kassatsioonkaebuse, milles palub ringkonnakohtu otsus tühistada ja saata asi uueks

läbivaatamiseks teisele ringkonnakohtule. Kassaator leiab, et ringkonnakohus tõlgendas vääralt

seadust. Kaasomandis oleva elumaja mõtteliste osade erastamise seaduse § 4 lg. 1 p. 1 sätestab, et

erastamise õigustatud subjektiks on esmajärjekorras kaasomandis oleva elumaja üürnik vastavalt

Eluruumide erastamise seaduse §-le 4 p. 1. Kassaator märgib, et "eelmainitud seadusesätted kogumis

konkretiseerivad õigustatud subjekti tunnuseid teatud kindla mõttelise osa suhtes: jutt ei ole mis tahes

üürnikust, vaid üürnikust, kes kasutab konkreetset eluruumi, kellel on selle kasutamise kohta

sõlmitud üürileping". Kaasomandis oleva elumaja mõtteliste osade erastamise seaduse § 5 lg. 1

määratleb mõttelise osa mõistet kui ostueesõigusega erastamise objekti. Sellest määratlusest tuleneb,

et erastamise objektiks olev mõtteline osa on lihtsamalt öeldes konkreetse korteri üldpinna suhe kõigi

maja korterite üldpinna suhtes. Kassaator ei nõustu sellega, et linnavalitsusel polnud antud juhtumil

võimalik kindlaks teha, missuguse konkreetse mõttelise osa erastamisele oli suunatud õigustatud

subjekti M.-L. Kõrva tahteavaldus. Ringkonnakohtu istungil teatasid kolmandad isikud kohtule, et

soovisid erastada ainult seda mõttelist osa, mis vastab nende poolt üürilepingu alusel üüritava korteri

pinnale. Seega on põhjendamatult jäetud kassaator ilma tema poolt üüritava eluruumi pinnale vastava

mõttelise osa eesõigusega erastamise võimalusest.

Riigikohtu halduskolleegiumi seisukoht

1. Eluruumide erastamise seaduse § 3 lg. 11 sätestab, et kaasomandisse kuuluvates elamutes, mille

üheks omanikuks on eluruumide erastamise kohustatud subjekt, asuvad eluruumid erastatakse sama

seaduse alusel juhul, kui kaasomanikud saavutavad kokkuleppe elamu reaalosade

kindlaksmääramiseks. Kui kaasomanikud ei jõua kokkuleppele, erastatakse eluruum eraldi seaduse

alusel.

Selliseks seaduseks on Kaasomandis oleva elamu mõttelise osa erastamise seadus. Kaasomand

eluruumide erastamise kohustatud subjekti ja füüsilise isiku vahel tekib üldjuhul siis, kui

omandireformi käigus tagastatakse õigustatud subjektile ORAS § 12 lg. 9 alusel ehitise säilinud

väärtusele vastav mõtteline osa.

2. Kaasomandis oleva elamu mõttelise osa erastamise seaduse § 2 lg. 1 kehtestab, et selle seaduse

järgi on erastamise objektiks kaasomandis oleva elamu mõtteline osa, mille omanik on riik või

kohalik omavalitsus, samuti äriühing, kelle kõik aktsiad või osad kuuluvad riigile või kohalikule

omavalitsusele, või eluruumide erastamise seaduse § 6 punktides 4-6 nimetatud eluruumide

erastamise kohustatud subjekt. Sama paragrahvi lõige 2 sätestab, et selle paragrahvi lõikes 1 märgitud

kaasomandis oleva elamu mõtteline osa erastatakse selle seaduse järgi siis, kui kaasomanikud ei

sõlmi elamu reaalosadeks jagamise kokkulepet või kui kaasomandis olevat elamut ei ole reaalosadeks

jagatud kohtuotsusega.

Antud haldusasja materjalidest ei nähtu selgelt, et Laulupeo 21 asuva elamu puhul on tegemist

kaasomandisse kuuluva elamuga. Esimese ja teise astme kohtuotsusest ega ka kohtutoimikute

materjalidest ei nähtu, milline mõtteline osa sellest elamust kuulub eluruumide erastamise kohustatud

subjektile. Kohtud ei ole nendele asjaoludele tähelepanu pööranud ega kontrollinud, kas Tallinna

Kesklinna Valitsus on Laulupeo 21 eluruumide erastamisel juhindunud põhjendatult Kaasomandis

oleva elamu mõttelise osa erastamise seadusest või oleks tulnud juhinduda Eluruumide erastamise

seadusest.

3. Kaasomandis oleva elamu mõttelise osa erastamise seaduse § 5 lg. 1 kohaselt erastatakse

erastamise objektiks olev mõtteline osa elamust osade kaupa nende suuruse järjekorras, alustades

kõige väiksemast osast. Kohustatud subjekt määrab vastavad osad iga korteri üldpinna ja elamu kõigi

eluruumide üldpinna suhtena. Nende osade summa ei tohi olla suurem, kui on erastamise objektiks

olev mõtteline osa elamust.

Eeltoodust järeldub, et eluruumide erastamise kohustatud subjekt peab enne erastamist kindlaks

määrama erastamisele kuuluvate mõtteliste osade suuruse, seejuures peab erastatava mõttelise osa

suurus vastama reaalselt elamus asuva eluruumi (korteri) suurusele. Erastamist tuleb alustada

üldjuhul kõige väiksemale korterile vastavast mõttelisest osast.

4. Kaasomandis oleva elamu mõttelise osa erastamise seaduse § 4 lg. 1 punkti 1 kohaselt on selle

seaduse alusel erastamise õigustatud subjektiks esimese eelistusena kaasomandis oleva elamu üürnik

või üks temaga alaliselt koos elav täisealine perekonnaliige vastavalt Eluruumide erastamise seaduse

§ 4 punktis 1 sätestatud tingimustele. Eluruumide erastamise seaduse § 4 punkti 1 järgi on eluruumi

erastamise õigustatud subjektiks üürilepingu alusel kasutatava eluruumi üürnik või üks alaliselt

temaga koos elav täisealine perekonnaliige vastavalt üürniku ja temaga koos elavate täisealiste

perekonnaliikmete ja samas eluruumis elavate üürniku täisealiste endiste perekonnaliikmete

omavahelisele kohustatud subjekti poolt kinnitatud kirjalikule kokkuleppele.

Kaasomandis oleva elamu mõttelise osa erastamise seaduse § 5 lg. 2 järgi peab erastamise kohustatud

subjekt teatama ühe kuu jooksul arvates selle seaduse § 2 lõigetes 4 ja 5 sätestatud tähtaja

saabumisest või lõigetes 7 ja 8 sätestatud tingimuste kehtima hakkamisest kirjalikult allkirja vastu

kõikidele kaasomandis oleva elamu esimest eelistust omavatele üürnikele nende eelisõigusest osta

elamu mõtteline osa. Kirjalikus teates peavad olema andmed erastatavate mõtteliste osade suuruse ja

alghinna kohta. Esimest eelistust omaval õigustatud subjektil tuleb erastamises osalemiseks esitada

sama paragrahvi lõike 3 järgi kirjalik avaldus ühe kuu jooksul kirjaliku teate saamise päevast arvates.

Kirjalikus avalduses tuleb näidata, millistele osadele erastamise objektiks olevast mõttelisest osast

isik ostutaotluse esitab.

Sama seaduse § 5 lg. 1 kohaselt saab iga esimest eelistust omav isik osta ainult ühe osa erastamise

objektist. Ostutaotluse võib see isik esitada ka mitmele erastamise objekti osale.

5. Tallinna Kesklinna Valitsuse 4. mai 1999. a. teatise nr. 1-27/229 kohaselt kuulus Laulupeo 21

asuvas elamus erastamisele mõtteliste osadena: järjekorranumbri 11 all "3216/68394, mille alghind

on 15045.- krooni" ja järjekorranumbri 12 all "3216/68394, mille alghind on 15045.- krooni".

N. "tein esitas 27. mail 1999 Tallinna Kesklinna Valitsusele vormikohase avalduse, milles teatas, et

soovib "kasutada oma ostueesõigust elamu mõttelise osa erastamisel aadressil Laulupeo 21-15".

Sellele korterile vastas 3216/68394 mõttelist osa elamust.

Haldusasja materjalidest ei nähtu, et nimetatud erastamise objekti osale oleks veel keegi selle elamu

üürnikest esitanud ostutaotluse. Kaasomandis oleva elamu mõttelise osa erastamise seaduse § 5 lg. 4

aga sätestab, et ainult siis, kui üht erastamise objekti osa taotleb mitu esimest eelistust omavat isikut,

korraldatakse selle osa erastamiseks avalduse esitanud isikute vahel enampakkumine Vabariigi

Valitsuse kehtestatud korras. Ka Vabariigi Valitsuse 1. juuli 1997. a. määrusega nr. 129 kinnitatud

Kaasomandis oleva elamu mõttelise osa erastamiseks korraldatava enampakkumise korra punkt 4

näeb ette, et kui üht erastamise objekti osa taotleb mitu esimest eelistust omavat isikut, korraldatakse

enampakkumine ainult selle osa erastamiseks avalduse esitanud isikute vahel.

Ringkonnakohus leidis, et "mõttelist osa suurusega 3216/68394 maksumusega 15 045 krooni

taotlesid kolm üürnikku. Ella Tammar oli taotletava osa aadressiks märkinud Laulupeo 21-6, Niina

"tein Laulupeo 21-15, Miralda-Lisette Kõrva Laulupeo 21/J. Pärna 9 ilma korteri numbrit näitamata.

Seega tõlgendas linnavalitsus õigesti esitatud avaldusi ning määras N. "teini kasutuses oleva korteri

osale vastava elamu osa enampakkumisele, sest sellele osale oli esitanud taotluse mitu esimest

eelistust omavat isikut".

Antud juhtumil kuulus erastamisele mitte üks, vaid kaks võrdset erastamise objekti osa.

Ringkonnakohtu otsusest ei nähtu, millistele tõenditele tuginedes leidis Tallinna Kesklinna Valitsus,

et M.-L. Kõrva taotles sama erastamise objekti osa, mida N. "teingi.

6. Ekslik on kohtute seisukoht, et haldusasja läbivaatamisel ei ole leidnud tõendamist kaebuse esitaja

N. "teini subjektiivsete õiguste rikkumine ja seda põhjusel, et ta pole kohtus vaidlustanud Tallinna

Kesklinna vanema 5. juuni 2000. a. korraldust nr. 257, millega kinnitati Laulupeo 21 asuva

kaasomandis oleva elamu mõtteliste osade erastamiseks 1. juunil 2000 korraldatud enampakkumise

tulemused.

Kuna kaebuse esitaja palub kohtule esitatud kaebuses tunnistada õigusvastaseks kogu Tallinnas

Laulupeo 21 asuva korterile nr. 15 vastava 3216/68394 mõttelise osa elamust erastamine

enampakkumise teel, siis hõlmab see taotlus ka linnaosa vanema 5. juuni 2000. a. korraldust nr. 257.

Juhindudes HKMS §-dest 72 lg. 1 p. 2 ja 90 lg. 2, Riigikohtu halduskolleegium

otsustab:

Rahuldada Niina "teini kassatsioonkaebus.

Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegiumi 5. märtsi 2001. a. otsus haldusasjas

nr. II-3/71/2001 ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.

Tagastada kautsjon.

Otsus jõustub 5. juunil 2001 teatavaks tegemisest.

Tõnu Anton, Hele-Kai Remmel, Harri Salmann