3-2-1-37-01 · Riigikohus

3-2-1-37-01

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Tartus 4. aprillil 2001. a

OÜ Keltto Kinnisvara hagi AS Tof & V vastu korteriomandi vabastamiseks ja AS Tof & V

vastuhagi OÜ Keltto Kinnisvara vastu 426 320 krooni saamiseks.

Riigikohtu tsiviilkolleegium, koosseisus eesistuja H. Jõks, liikmed J. Luik ja T. Vernik, vaatas läbi

kirjalikus menetluses 5. märtsil 2001. a AS Tof & V kassatsioonkaebuse alusel Tallinna

Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 29. septembri 2000. a otsuse tsiviilasjas nr II-2/590/00.

I. Asjaolud ja varasem menetluse käik

OÜ Keltto Kinnisvara ja AS Tof & V sõlmisid 30. aprillil 1997. a lepingu pealkirjaga "Korteriomandi

ostu-müügi eelleping". Hageja kohustus ehitama talle kuuluvale kinnistule Tallinnas Narva mnt 53

elamu-büroohoone, jagama kinnisomandi korteriomanditeks ning müüma kostjale 1 380 900 krooni

eest korteriomandi, mille esemeks on kolmetoaline korter nr 18. Vastavalt lepingule tasus kostja

korteri hinnast 138 090 krooni AS-le Ober Haus ja 426 320 krooni hagejale. Kinnisomand jagati

korteriomanditeks 1. septembril 1998. a. Lepingu järgi pidid pooled sõlmima notariaalse korterimandi

ostu-müügilepingu kahe nädala jooksul peale kinnistu korteriomanditeks jagamist. AS Tof & V ei ole

OÜ Keltto Kinnisvara kutsel notari juurde ilmunud. Kostja võttis korteri pretensioone esitamata

vastu. Hageja palus kohustada kostjat vabastama hagejale kuuluv korteriomandi ese Narva mnt 53-

18. 7. mail 1999. a esitatud vastuhagis palus AS Tof & V hagejalt välja mõista 426 320 krooni. AS Tof &

V keeldus notariaalse ostu-müügilepingu sõlmimisest ja korteriomandi vabastamisest

siseviimistlustööde puuduste tõttu. 5. märtsi 1999. a pretensioonis nõudis ta lepingu p-le 4.3

tuginedes hagejalt 426 320 krooni tagastamist ja viivist, kui kostja ei vii korterit 1. aprilliks 1999. a

rahuldavasse seisukorda.

Hageja palus kohaldada vastuhagi suhtes aegumist.

Tallinna linnakohtu 11. veebruari 2000. a otsusega hagi rahuldati. Vastuhagi jäeti aegumise tõttu

rahuldamata.

Kohtuotsuse põhjendusel kuulusid asjas kohaldamisele tsiviilkoodeksi tööettevõttu reguleerivad

sätted. Kostja on võtnud õigeks, et vaidlusalune korter oli alates 7. augustist 1997. a tema kasutuses.

14. juuli 1998. a korteri üleandmise-vastuvõtmise akti p 2 kohaselt kostjal korteri suhtes pretensioone

ei olnud. Ehitusekspertiisi- ja projekteerimisbüroo Ehitusekspert 13. aprilli 1999. a eksperthinnangus

märgitud korteri defektid ja vaegtööd pidid olema kostjale koheselt märgatavad. TsK § 367 lg 1

kohaselt võib tellija esitada hagi tööettevõtja kõrvalekaldumise kohta lepingu tingimustest, mis

halvendavad tööd või muude puuduste kohta töös, kuue kuu jooksul arvates töö vastuvõtmise

päevast, kui aga puudusi ei võida avastada töö tavalise vastuvõtmise juures, siis ühe aasta jooksul.

Seega aegus hagi 8. veebruaril 1998. a. Kostja esitas vastuhagi 7. mail 1999. a.

Kinnistusregistri registriosast nähtuvalt on Narva mnt 53 korterite omanik hageja. AÕS § 68 lg 1

kohaselt on omanikul õigus asja vallata, kasutada ja käsutada ning nõuda kõigilt teistelt isikutelt

nende õiguste rikkumise vältimist ja rikkumise tagajärgede kõrvaldamist. Kostja seadusliku esindaja

väitel on vaidlusalune korter vabastatud, kuid kostja keeldub korterivõtmete üleandmisest, nõudes

ettemaksu tagastamist. Oma väidetavate õiguste tagamiseks vaidlusaluse korteri vabastamisest

keeldumine on seadusevastane.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

Tallinna Ringkonnakohtu 29. septembri 2000. a otsusega jäeti linnakohtu otsus muutmata.

Ringkonnakohtu otsus põhjenduste kohaselt kvalifitseeris kohus pooltevahelised õigussuhted õigesti

tööettevõtuna ja kohaldas tsiviilkoodeksi sätteid. Pooled pealkirjastasid lepingu korteriomandi ostu-

müügi eellepinguna, kuid korteri ostu-müügileping jäi poolte vahel sõlmimata. Kohus kohaldas

õigesti TsK §-le 367 lg 1 tuginedes vastuhagile aegumist. Kostja ei tõendanud, et 5. märtsi 1999. a

pretensioonis esmakordselt nimetatud puudusi ei olnud varem võimalik avastada.

II. Kassatsioonkaebus ja selle põhjendused

Kassatsioonkaebuses palus kostja ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asi samale

ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Tööettevõtusuhted pooltel puudusid. 30. aprilli 1997. a

leping tööettevõtulepingu tunnuseid ei sisalda. Kostja tahe oli suunatud korteri ostmisele.

III. Vastus kassatsioonkaebusele

Vastuses kassatsioonkaebusele leidis hageja, et ringkonnakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud.

Kostja ei ole poolte tööettevõtusuhteid eitanud. Ta võttis juba esimese astme kohtu omaks, et

pooltevaheline leping oli tööettevõtuleping.

IV. Riigikohtu otsuse põhjendused ja resolutsioon

Kolleegium leidis, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 363 p 1 alusel materiaalõigusnormi väära

kohaldamise tõttu tühistada vastuhagi rahuldamata jätmise osas.

Kohtud on kvalifitseerinud pooltevahelise suhte tööettevõtuks ja lahendanud vaidluse lähtudes

tsiviilkoodeksi tööettevõttu reguleerivatest sätetest. Kolleegium märgib, et tulenevalt TsMS §-dest

229 lg 2 ja 231 lg 4 on kohus seotud küll asjaoludega, mida pool on asja läbivaatamisel esitanud, kuid

pole seotud poolte kvalifikatsiooniga õigussuhtele. TsK § 355 järgi kohustub tööettevõtja omal

riisikol tegema tellija ülesandel kindlaksmääratud töö omast või tellija materjalist, tellija kohustab töö

vastu võtma ja selle eest tasuma. Seega on tööettevõtulepingu objektiks tööettevõtja töötamise

resultaat. Pooltevahelise 30. aprilli 1997. a lepingu p.-s 2.1 on pooled, OÜ Keltto Kinnisvara müüjana

ja AS Tof & V ostjana kokku leppinud, et müüja ehitab talle kuuluvale kinnistule büroohoone-elamu,

jagab kinnistu korteriomanditeks ning müüb ostjale korteriomandi, mille esemeks on neljandal

korrusel asuv kindlaks määratud eluruum koos selle juurde kuuluva hoone ja maatüki mõttelise

osaga. Samas lepingus lepiti kokku eluruumi valmimise aeg ja valmiduse kriteeriumid, ostu-müügi

hind, selle tasumise kord ja ostu-müügilepingu sõlmimise aeg. Poolte vastutuse osas lepiti kokku, et

ostja keeldumisel ostu-müügilepingu sõlmimisest lepingus ettenähtud tähtajal, tagastab müüja tasutud

rahasumma, millest on maha arvatud leppetrahv, ostjale. Müüja keeldumisel ostu-müügilepingu

sõlmimisest nähti ette ostjale kogu tasutud summa tagastamine ja leppetrahvi tasumine. Samas lepiti

kokku tasutud summade tagastamise kord. Lepingus nähti ette ka viivis juhuks, kui korter ei valmi

hiljemalt kokkulepitud tähtpäevaks.

Eeltoodust nähtub, et pooltevahelise lepingu objektiks ei olnud OÜ Keltto Kinnisvara töö resultaat.

Seega ei saa nõustuda vastuhagi rahuldamata jätmisega aegumise tõttu tsiviilkoodeksi tööettevõttu

reguleerivate sätete alusel.

Kui poolte tahe oli suunatud korteriomandi ostu-müügilepingu sõlmimisele tulevikus, siis märgib

kolleegium, et TsÜS-i §-de 60 lg 1 ja 58 lg 1 järgi tekivad tsiviilõigused ja kohustused ka tehingutest,

mis ei ole seaduses sätestatud, kuid mis pole vastuolus tsiviilseaduse sisu ja mõttega. Puudub põhjus

lugeda ostu-müügi eellepingut vastuolus olevaks tsiviilseaduse sisu ja mõttega. Juhindudes TsMS

§ 362 p-st 2, kolleegium

o t s u s t a s:

Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 29. septembri 2000. a otsus osas, millega

jäeti muutmata Tallinna Linnakohtu 11. veebruari 2000. a otsus AS Tof & V hagi OÜ Keltto

Kinnisvara vastu rahuldamata jätmises ja AS-lt Tof & V kohtukulude 12 902 krooni

väljamõistmises.

Ülejäänud osas jätta ringkonnakohtu otsus muutmata.

Saata asi tühistatud osas samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

Kassatsioonkaebus rahuldada.

Tagastada AS-le Tof & V 7. novembril 2000. a tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni ja

24. novembril 2000. a tasutud 4063 (neli tuhat kuuskümmend kolm) krooni.

H. Jõks, J. Luik, T. Vernik