3-2-1-123-00 · Riigikohus

3-2-1-123-00

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Tartus 1. novembril 2000.a

Jüri Ruusi hagi Natalja Šepeli ja AS Kivilill vastu eluruumi kasutusõiguse kaotanuks

tunnistamiseks ning vara ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks ja 67 166 krooni

saamiseks ning AS Kivilill ja Natalja Šepeli vastuhagi Jüri Ruusi vastu rendilepingute tühisuse

tunnustamiseks.

Riigikohtu tsiviilkolleegium, koosseisus eesistuja T. Vernik, liikmed A. Kull ja J. Luik, vaatas

kirjalikus menetluses 2. oktoobril 2000. a läbi Natalja Šepeli ja AS Kivilill kassatsioonkaebuse alusel

Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 4. aprilli 2000. a otsuse tsiviilasjas nr II-2/359/00.

I. Asjaolud ja varasem menetluse käik

AS Kivilill vastu esitatud hagis palus J. Ruus TsK § 173 lg 1 ja § 222 lg-te 1 ja 2 ning rendiseaduse

§ 22 lg 1 alusel välja mõista AS-lt Kivilill saamata jäänud tulu 67 166 krooni 10 senti ja kohustada

AS Kivilill üle andma ruumid Tallinnas Pronksi 10-2. Hagiavalduse kohaselt andis J. Ruus

1. jaanuaril 1997. a sõlmitud üheaastase tähtajaga rendilepinguga AS Kivilill kasutusse korteri

asukohaga Tallinnas Pronksi 10-2. Pärast lepingu tähtaja lõppu ei andnud rentnik vara üle ega ole

hüvitanud pinna ebaseadusliku kasutamise eest saamata jäänud tulu.

N. Šepeli vastu esitatud hagis palus J. Ruus ES § 531 lg-te 1 ja 2 alusel tunnistada N. Šepeli Tallinnas

Pronksi 10-2 eluruumi kasutamise õiguse kaotanuks ja väljakolimisest keeldumisel tõsta ta sellest

eluruumist välja teist eluruumi vastu andmata. Hagi põhjendustel tuleb N. Šepeli eluruumi

kasutamise õigus lugeda lõppenuks alates 17. juunist 1994. a, kui ta andis selle allüürilepingu alusel

AS Kivilill kasutusse. Kuna N. Šepel on faktiliselt elama asunud teise kohta, kaotas ta õiguse

vaidlusalusele eluruumile alates lahkumise päevast.

AS Kivilill ja N. Šepel esitasid vastuhagi. Kostjad palusid tunnistada kehtetuks 1. jaanuari 1996. a ja

31. jaanuari 1997. a rendilepingud. Vastuhagi kohaselt sõlmisid AS Kivilill kui allüürnik ja N. Šepel

kui üürnik 17. juunil 1994. a vaidlusaluse eluruumi suhtes allüürilepingu. 1. jaanuaril 1996. a J. Ruus

ja AS Kivilill vahel sõlmitud rendileping on ebaseaduslik, sest selle sõlmimiseks ei küsitud üürniku

nõusolekut. Ka 31. jaanuari 1997. a rendileping on ebaseaduslik, kuna N. Šepeli ja Kadrioru EEV

vahel oli juba sõlmitud üürileping, mis läks üle korteri uuele omanikule J. Ruusile. Vastuhagis

tuginesid kostjad ORAS §121 lg-le 1 ja TsÜS § 66 lg-le 2.

Tallinna Linnakohtu otsusega rahuldati hagi osaliselt, vastuhagi aga jäeti rahuldamata. Kohtuotsuse

kohaselt sai N. Šepel vaidlusaluse korteri enda kasutusse 14. juuni 1994. a Kadrioru

Kinnisvarahoolduse ME-ga sõlmitud üürilepinguga. 1. novembri 1994. a aktiga anti korter üle

õigusjärgsele omanikule, kes kinkis selle 28. augustil 1995. a J. Ruusile. N. Šepelil oli õiguslik alus

eluruumi kasutamiseks üürilepingu alusel, mis tulenevalt ORAS §-st 121 pikenes kuni 1. novembrini

2002. a. Kohus luges tõendatuks, et N. Šepel on vaidlusalusest korterist lahkunud ja elama asunud

teise kohta. Kohus tunnistas N. Šepeli Pronksi 10-2 eluruumi kasutamise õiguse kaotanuks ja tõstis ta

väljakolimisest keeldumisel ES § 41 lg 1 p 3 kohaselt eluruumist välja. Pronksi 10-2 ruumid on

eluruumid. Kohus leidis, et hageja ja kostjate tahe oli suunatud korteri kasutamiseks mitteeluruumina

lepingute alusel, mille sisuks oli eluruumi rentimine. Keelatud pole eluruumi kasutamine

mitteeluruumina, kuid eluruumi kasutamise otstarbe muutmine peab toimuma elamuseaduse sätete

kohaselt. Kohtule pole esitatud tõendeid selle kohta, et omanikul oleks õigus kasutada vaidlusalust

eluruumi mitteeluruumina. Seega rikkus hageja eluruumide rendile andmisel mitteoluliselt

elamuseadust. Rendileping AS-ga Kivilill lõppes 31. detsembril 1997. a. Pole tõendatud, et AS

Kivilill oleks ruumid tagastanud rendileandjale. AS Kivilill tagastas korteri üürnikule N. Šepelile.

Kuna ruumid ei ole enam AS Kivilill valduses, siis ei saa teda kohustada ruume hagejale üle andma.

Kahju hüvitamisel võttis kohus arvesse, et eluruumiruumi rendileandmiseks puudus hagejal õiguslik

alus. Ka arvestas kohus, et kostjad tasusid kommunaalmakseid 13 333 krooni 90 senti. Kohus leidis,

et mõistlik on AS-lt Kivilill välja mõista 20 000 krooni. Rendilepingute kehtetuks tunnistamiseks ei

ole alust. Lepingud väljendasid poolte tahet, rentnik on ruume faktiliselt kasutanud ja maksnud nende

kasutamise eest kokkulepitud tasu.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

Tallinna Ringkonnakohus tühistas linnakohtu otsuse osas, millega AS-lt Kivilill mõisteti välja 20 000

krooni ja jäeti rahuldamata kostjate vastuhagi rendilepingute kehtetuks tunnistamiseks.

Ringkonnakohus tegi selles osas uue otsuse. Ringkonnakohus jättis rahuldamata J. Ruusi hagi AS

Kivilill vastu 67 166 krooni 10 sendi saamiseks ning kostjate vastuhagi rendilepingute tühisuse

tunnustamiseks. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt puudub alus alates 1. jaanuarist 1998. a saamata

jäänud tuluna rendi väljamõistmiseks AS-lt Kivilill. 1997. a detsembris tagastas AS Kivilill

vaidlusalused ruumid N. Šepelile. Asja materjalide kohaselt elab peale rendilepingute lõppemist

korteris AS Kivilill töötaja.

Linnakohus on õigesti tuvastanud, et N. Šepel on alates 17. juunist 1994. a alatiselt lahkunud Pronksi

10-2 eluruumist. Seda tuvastatud asjaolu ei ole N. Šepel apellatsioonkaebuses vaidlustanud.

Linnakohus on materiaalõiguse normi õigesti kohaldanud. ORAS § 121 ei välista üürileandja õigust

esitada hagi ES § 531 ja § 41 lg 1 p 3 alusel üürniku väljatõstmiseks. Rendilepingute tühisuse

tunnustamise nõude osas leidis ringkonnakohus, et vaidlusaluse korteri omanikuna oli hageja

õigustatud kooskõlas seadusega seda kasutama ja käsutama. Pole tõendatud, et aastatel 1996 ja 1997,

kui AS Kivilill kasutas korterit kontorina, oleks selles tehtud ümberkorraldusi, mis ei võimaldanuks

ruume kasutada ka eluruumidena. ES § 3 lg 2 ja 3 viitab eluruumi kasutamise otstarbe muutmisel

planeerimis- ja ehitusseadusele. Seega peetakse selles sättes silmas eluruumi ehituslikku

ümberkorraldust. Poolte seletuste kohaselt eluruumis ümberehitusi ei tehtud.

II. Kassatsioonkaebus ja selle põhjendused

Kassatsioonkaebuse esitasid kostjad, kes palusid apellatsioonikohtu otsuse tühistada ja teha uue

otsuse, millega tunnistada 1. jaanuari 1996. a ja 31. jaanuari 1997. a rendilepingud tühiseks ja jätta

J. Ruusi hagi N. Šepeli vastu rahuldamata. Kostjad leiavad, et kohtud on ebaõigesti tõlgendanud ja

kohaldanud materiaalõiguse normi. Ebaõige on kohtute seisukoht, et üürnik lahkus alaliselt

vaidlusalusest eluruumist. See pole tõendatud. Kohus on lähtunud J. Ruusi paljasõnalistest väidetest.

J. Ruus oli teadlik, et üürnik andis korteri oma mehe firmale ajutiseks kasutamiseks. J. Ruusi poolt

AS-lt Kivilill raha vastuvõtmist tuleb tõlgendada kui kirjalikku nõusolekut üürnik poolt korteri

allüürile andmiseks. Rendilepingute tühisuse tunnistamise nõue on valesti jäetud rahuldamata.

Pronksi 10-2 ruumid on eluruumid. Eluruume saab rentida üksnes ES § 3 lg-tes 2 ja 3 toodud

tingimustel.

III. Vastus kassatsioonkaebusele

Kirjaliku vastuses kassatsioonkaebusele leidis hageja, et ringkonnakohtu otsus on õige ja palus jätta

kaebuse rahuldamata.

IV. Riigikohtu otsuse põhjendused ja resolutsioon

Kolleegium leidis, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 363 p 1 alusel osaliselt tühistada

materiaalõiguse normi väära tõlgendamise tõttu.

ES § 3 lg 2 kohaselt võib eluruumi omanik valla- või linnavalitsuse loal muuta eluruumi kasutamise

otstarvet ja võtta selle kasutusse mitteeluruumina planeerimis- ja ehitusseaduses ehitise kohta käivate

sätete kohaselt. Eluruumi kasutamise otstarbe muutmine toimub hoone teiste korteriomanike või

korteriühistu nõusolekul. Kolleegium ei nõustu apellatsioonikohtu seisukohaga, et selles sättes

peetakse silmas vaid eluruumi ehituslikku ümberkorraldust. ES § 3 lg-st 2 tuleneb üheselt keeld

muuta eluruumi kasutamise otstarvet, kui selleks puudub valla- või linnavalitsuse luba ning hoone

teiste korteriomanike või korteriühistu nõusolek. Seega tulebvastuhagi lahendamisel esmalt teha

kindlaks, kas vaidlusalused rendilepingud seda keeldu rikuvad ning seejärel võtta seisukoht nende

tehingute tühisuse osas.

Ringkonnakohus on õigesti leidnud, et ORAS § 121 ei võta üürileandjalt õigust nõuda üürniku

tunnistamist eluruumi kasutamise õiguse kaotanuks alatiselt lahkumise tõttu (ES § 531 lg 2).

Linnakohus tuvastas, et N. Šepel on Tallinnas Pronksi 10-2 eluruumist alatiselt lahkunud 17. juunist

1994. a. Kuna seda asjaolu apellatsioonkaebuses ei vaidlustatud, siis jätab kolleegium N. Šepeli

eluruumist lahkumist puudutavad väited tähelepanuta. Tunnistanud N. Šepeli eluruumi kasutamise

õiguse kaotanuks alatise lahkumise tõttu, oli kohtul alus ES § 41 lg 1 p 3 kohaldamiseks.

Juhindudes TsMS § 362 p-st 2, kolleegium

o t s u s t a s:

Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 4. aprilli 2000. a otsus osas, millega jäeti

rahuldamata AS Kivilill ja N. Šepeli vastuhagi J. Ruusi vastu 1. jaanuaril 1996. a ja

31. jaanuaril 1997. a sõlmitud rendilepingute tühisuse tunnustamiseks. Muus osas jätta

ringkonnakohtu otsus muutmata. Saata asi tühistatud osas samale ringkonnakohtule uueks

läbivaatamiseks.

Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

Tagastada N. Šepelile 28. aprillil 2000. a tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni ja AS-le

Kivilill 9. mail 2000. a tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni.

J. Luik, A. Kull, T. Vernik