3-2-1-37-00 · Riigikohus

3-2-1-37-00

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Tartus 10. mail 2000. a

AS Mõigu Ehituskoondis hagi Heli Mõttuse vastu üürilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks.

Riigikohtu tsiviilkolleegium, koosseisus eesistuja H. Jõks, liikmed J. Luik ja T. Vernik, vaatas

avalikul kohtuistungil 10. aprillil 2000. a läbi H. Mõttuse kassatsioonkaebuse alusel Tallinna

Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 12. novembri 1999. a otsuse tsiviilasjas nr II-2/1076/99. Istungist

võtsid osa hageja esindaja vandeadvokaat V. Viilol, kostja H. Mõttus ja tema esindaja vandeadvokaat

K. Kägi.

I. Asjaolud ja varasem menetluse käik

Mõigu Ehituskoondis (EK) palus elamuseaduse (ES) § 46 lg 1 ja 54 lg 1 p 2 alusel lõpetada Heli

Mõttusega Harju maakonnas Rae vallas Peetri külas Juhtme 25-4 korteri üürilepingu üürileandja

nõusolekuta korteri allüürile andmise tõttu.

Kostja vaidles hagile vastu. Kostja kasutab eluruumi 14. maist 1986. a, mil see eraldati tema

abikaasale, kes praegu elab eraldi. Kirjaliku üürilepingu sõlmimist elamu varasem valdaja ega selle

õigusjärglasena hageja kunagi taotlenud ei ole. Kostja esitas hagejale avalduse korteri erastamiseks

20. veebruaril 1995. a ning26. septembril 1997. a tasus hageja arvele eluruumi ostuhinna. Hageja on

aga seadusliku aluseta keeldunud eluruumi erastamislepingu sõlmimisest. Kostja leidis, et tema

üürileandja on korteriühistu Juhtme 25, kellele ta maksab tasu kommunaalteenuste eest.

Harju Maakohtu 22. juuni 1999. a otsusega hagi rahuldati. Kohus tuvastas poolte vahel üürisuhte ning

asjaolu, et kostja andis ES § 46 lg-s 1 ette nähtud üürileandja kirjaliku nõusolekuta korteri 1. aprillist

1998. a kuni 1. aprillini 2003. a allüürile. Hageja väidetav takistuste tegemine eluruumi erastamisel ei

puuduta seda vaidlust.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

Tallinna Ringkonnakohtu 12. novembri 1999. a otsusega jäeti maakohtu otsus muutmata.

Hageja tõendas, et on korteri nr 4 omanik ja üürileandja ning kostja selle üürnik. Kohus on otsuses

piisavalt motiveerinud korteri ilma üürileandja loata allüürile andmise tõendatust. Asjaolu, et kostja

pärast hagi esitamist väidetavalt lõpetas allüürilepingu, ei tee olematuks rikkumise fakti. Samuti ei

muuda üürniku seaduserikkumist olematuks see, et kostja ei ole senini hagejale eluruumi erastanud.

II. Kassatsioonkaebus ja selle põhjendused

Kostja palus kassatsioonkaebuses ringkonnakohtu otsuse tühistada materiaalõiguse normi väära

kohaldamise ja protsessiõiguse normi rikkumise tõttu.

Kostjal ei ole kunagi hagejaga üürisuhet olnud. Kostja tasus korteri ekspluatatsiooni- ja

hoolduskulusid AS-le Trestor, hiljem KÜ-le Juhtme 25. Kuigi eluruumi erastamine on lõplikult

vormistamata, pidas kostja end heas usus eluruumi omanikuks, kuna hageja võttis vastu tema tasutud

ostuhinna ja kinnitas kirjalikult, et korter erastatakse ning selle vormistab juhatus.

III. Vastus kassatsioonkaebusele

Hageja leidis, et kaebuse väited ei anna alust ringkonnakohtu otsuse tühistamiseks.

IV. Riigikohtu otsuse põhjendused ja resolutsioon

Kolleegiumi istungil jäid kostja ja tema esindaja kassatsioonkaebuse väidete juurde ja palusid

kaebuse rahuldada. Hageja esindaja leidis, et ringkonnakohtu otsuse tühistamiseks ei ole alust.

Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 363 p 2 alusel tühistada protsessiõiguse

normi rikkumise tõttu.

Ekslik on kassatsioonkaebuse väide, et hageja ei ole korteri Juhtme 25-4 üürileandjaks. Kohtud on

tuvastanud, et korteri omanik ja üürileandja on hageja. Siinjuures ei oma tähtsust kirjaliku

üürilepingu puudumine ja eluruumi kasutamise eest tasu - üüri - mittenõudmine. Kostja kasutab

eluruumi 1986. aastast. Enne tsiviilseadustiku üldosa seaduse jõustumist 1. septembril 1994. a

kehtinud TsK § 49 järgi tõi seadusega nõutud kirjaliku vormi mittejärgimine kaasa tehingu kehtetuse

seaduses otseselt nimetatud juhtudel. Tsiviilkoodeks ja elamukoodeks eluruumi üürilepingu kirjaliku

vormi järgimata jätmisel nimetatud tagajärge ei sätestanud. Samale seisukohale on asutud ka

Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 18. novembri 1998. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-111-98.

Ringkonnakohtu järeldus selles, et hageja erastamiskohutuse täitmata jätmine ei tee olematuks kostja

ES § 46 lg 1 rikkumist - ilma üürileandja kirjaliku loata eluruumi üürile andmist - on iseenesest õige.

Kolleegium ei saa aga nõustuda kohtu põhjendusega, et eluruumi erastamisega seonduvad asjaolud ei

oma vaidluse lahendamisel tähtsust. Kostja on vastuväidetes hagile ning ka apellatsioonkaebuses

viidanud toimingutele, mida ta on väidetavalt teinud eluruumi erastamiseks enne selle allüürile

andmist, samuti põhjustele, miks talle eluruumi ei ole erastatud. Neid kostja väiteid pidi kohus

käsitlema tulenevalt TsÜS §-st 108. Osundatud paragrahvi järgi tuleb tsiviilõiguste teostamisel

toimida heas usus ja õiguse teostamine pole lubatud, kui selle eesmärgiks on kahju tekitamine teisele

isikule. Eelneva tähelepanuta jätmise tõttu ei saa ringkonnakohtu otsust pidada seaduslikuks TsMS

§ 227 lg 1 järgi.

Asja uuel läbivaatamisel tuleb neid kostja väiteid hinnata ja kaaluda, kas hageja õiguse teostamine

pole vastuolus TsÜS §-s 108 sätestatuga.

Kassatsiooniastmes kostja poolt kantud advokaadikulu 2300 krooni väljamõistmine otsustatakse asja

sisulisel läbivaatamisel.

Juhindudes TsMS § 362 p 2, kolleegium

o t s u s t a s:

Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 12. novembri 1999. a otsus ja saata asi

samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

Kassatsioonkaebus rahuldada.

Tagastada Heli Mõttusele 25. novembril 1999. a tasutud kautsjon 625 (kuussada kakskümmend

viis) krooni.

H. Jõks, J. Luik, T. Vernik