3-2-1-107-99 · Riigikohus

3-2-1-107-99

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Tartus 22. detsembril 1999. a

Riigikohtu tsiviilkolleegium koosseisus: eesistuja J. Odar, liikmed H. Jõks ja T. Vernik vaatas

kirjalikus menetluses 22. novembril 1999. a läbi

Tallinna linna kassatsioonkaebuse alusel Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 1. juuli

1999. a otsuse AS Treilor hagis Tallinna linna vastu omandiõiguse tunnustamiseks.

Tallinna Linnakohtu 1. märtsi 1999. a otsusega rahuldati TsK § 242 lg 1, 165; AÕS § 81; RS § 13 lg 1

ja TsÜS § 64 alusel AS Treilor hagi ning tunnustati 29. oktoobri 1992. a lepingu alusel tema

omandiõigust Tallinnas Veerenni 53 A asuvale väravavalve ruumile, kaarhall-laole, baasi

olmehoonele, kaarhallile, segusõlmele, tanklale ja puhastusseadmetele, garaa"iboksidele, seadmetele

ning mehhanismidele vastavalt lepingule lisatud loetelule.

Tallinna Ringkonnakohtu 1. juuli 1999. a otsusega lõpetati menetlus AS Treilor nõudes kohustada

Tallinna linna sõlmima rendilepingu objektiks oleva vara ostu-müügileping. Selles osas oli

linnakohus vastu võtnud hagist loobumise, kuid jätnud menetluse lõpetamise otsuse resolutsioonis

märkimata. Samuti muutis ringkonnakohus linnakohtu otsust advokaaditasu suuruse osas. Muus osas

jäeti linnakohtu otsus muutmata.

Tallinna Ringkonnakohtu otsusega on tuvastatud, et Tallinna Linnavalitsuse ja AS Treilor vahel

sõlmiti 29. oktoobril 1992. a likvideeritud Teedeehituse ja Remondi Valitsuse tervikvara rendileping.

Lepingu p 3.1 kohaselt kohustus rendile andja andma rendilepingu objektiks oleva vara vastavalt

lepingu lisadele nr 1 ja 2 1. juuli 1992. a seisuga rentniku bilanssi kontodele 01, 02 ja vastavatele

käibekontodele. Lepingu p 3.2.1 järgi kohustus rentnik võtma arvele seisuga 2. oktoober 1992. a

kontole 95 laenu Tallinna Linnavalitsuselt lisades 1 ja 2 toodud põhi- ja käibevahendite maksumuses

494 450 krooni. Rendilepingu p 6.5.3 kohaselt loetakse rendileping lõppenuks, kui renditasuga on

kustutatud kogu p 3.2.1 nimetatud laen.

Tallinna Linnavolikogu linnavarakomisjoni ja rahanduskomisjoni 16. oktoobri 1996. a koosoleku

protokolli kohaselt tehti Tallinna linnavalitsusele ettepanek lõpetada rendileping AS-ga Treilor;

lugeda seni tasutud summad renditasuks; müüa rendilepingu objektiks olev vara ja määrata selle

alghinnaks 494 725 krooni; müügisummad tasuda enne ostu-müügilepingu sõlmimist. Tallinna

Linnavalitsuse 12. novembri 1996. a korraldusega otsustati teha AS Treilorile ettepanek lõpetada

rendileping ennetähtaegselt, müüa vara hagejale 494 725 krooni eest ja lugeda juba tasutud summad

renditasuks. Tallinna Linnavalitsuse 31. jaanuari 1997. a korraldusega peatati eelmise korralduse

täitmine ja kohustati Kommunaalametit esitama rendileping seisukohavõtuks linnavolikogu

revisjonikomisjonile. Revisjonikomisjon toetas rahanduskomisjoni ja linnavarakomisjoni

rendilepingulõpetamise ja rendilepingu objektiks oleva vara müügi otsust. 31. detsembril 1996. a

tasus AS Treilor rendilepingu objektiks oleva vara ostusumma 494 725 krooni.

Tallinna linna 1994/1995. a eelarvest nähtub, et renditud vara müük toimub AS-le Treilor rendi

kaudu.

Kohus tõlgendas vaidlusalust lepingut kapitalirendilepinguna ehk järelmaksuga ostu-müügilepinguna.

Audiitori arvamusega on põhjendatud, et rentnik sai põhivara arvele võtta üksnes omandiõiguse

üleminekul. Samuti ei saa rentnik rendilepingust tulenevat kohustust kajastada

raamatupidamisarvestuses laenukohutusena, kui pole tegemist kapitalirendiga.

Rendilepingu sõlmimise ja vara hageja bilanssi andmisega avaldasid pooled tahet, et rentnik ostab

vara välja. Õige oli hageja viide TsK §-le 242 lg 1, mille kohaselt müüja kohustub vara üle andma

ostja omandusse ning ostja kohustub vara vastu võtma ja maksma selle eest kindlaksmääratud

rahasumma. TsK § 165 kohaselt loetakse leping sõlmituks, kui poolte vahel on saavutatud kokkulepe

kõigis selle olulistes punktides. Leping võidakse sõlmida ka ettepaneku täitmiseks võtmisega.

Ringkonnakohus leidis, et linnakohus on õigesti tehingut tõlgendanud. Omandiõiguse ülemineku

kokkulepe tuleneb lepingu punktidest 3.1, 3.2.1 ja 6.5.3 ja see polnud vastuolus lepingu sõlmimise

ajal kehtinud seadustega. Lepingu kehtivust pole Tallinna linn vaidlustanud. Tehingut ei tulnud TsÜS

§ 64 lg 3 alusel tõlgendada Tallinna linna kasuks, sest selle järgi tekkisid kohustused mitte ainult

Tallinna linnal, vaid mõlemal poolel. Lepingu lisa nr 3 p 7 kohaselt ei olnud rendile andjal lepingu

ennetähtaegsel lõpetamisel õigust nõuda vara tagastamist tasutud laenu ulatuses.

Ringkonnakohus pidas vääraks apellandi seisukohta rendisuhete jätkumise kohta. Rendileping lõppes

lepingu p 6.5.3 alusel 31. detsembril 1996. a kogu laenusumma tasumisega. AS Treilor on tasunud

Tallinna linnale kokkulepitust 225129 krooni rohkem. Kostja pole makstud summasid vaidlustanud

ega tagastanud. Tehingu raamatupidamislik kajastamine vastas tehingu sisule ja audiitori arvamuse

alusel on kohus selle õigesti tuvastanud. Lepingulise suhte hindamisel ei saa kolleegium arvestada

linnavalitsuse 12. novembri 1996. a korralduses nr 2898-k märgituga, et AS Treilor tasutud summad

tuli lugeda vaid renditasuks. Tallinna linn ei võinud ühepoolselt lepingu tingimusi muuta.

Vaidluse lahendamisel ei oma olulist tähtsust Tallinna Linnavolikogu komisjonide otsused ja linna

eelarve, kuna need kajastavad kostja käitumise iseloomu. Kohtulikud järeldused üksikult ja kogumis

kummutavad kostja vastuväited ning seega pole kohus rikkunud TsMS § 231 lg 4 nõudeid.

Kassatsioonkaebuses palus kostja ringkonnakohtu otsuse tühistada omandiõiguse tunnustamise osas

ning saata asi selles osas uueks läbivaatamiseks ringkonnakohtule.

TsÜS § 64 lg 3 kohaselt tõlgendatakse tehingut kohustatud isiku kasuks. Ringkonnakohus leidis, et

tehingut ei saa ühe poole kasuks tõlgendada, sest ka tehingu teisel poolel olid kohustused. TsÜS § 64

lg 3 on kohaldatav kahekülgsetele tehingutele ning kohustatud isikuna tuleb mõista isikut, kelle

lepingulise kohustuse olemasolu, puudumise või mahu osas on kahtlus tekkinud. Kuna vaidlus käib

selle üle, kas kostjal oli kohustus vara üle anda, siis tuleb tehingut tõlgendada kostja kasuks ning

leida, et tegemist ei ole ei kapitalirendi- ega ostu-müügilepinguga ja omandiõigus varale kuulub

Tallinna linnale.

Omandiõiguse ülemineku kokkulepe lepingus puudub. Kohtuotsuse kohaselt sai AS Treilor põhivara

arvele võtta üksnes selle omandiõiguse ülemineku korral ja laenukohustust bilansis kajastada

kapitalirendi korral. Varaderaamatupidamislikus kajastamises kokkuleppimine loob iseseisva

kohustise, mille järgi pooled kajastavad vara raamatupidamisarvestuses. Tehingu kajastamine

raamatupidamises sõltub tehingu sisust, mitte aga tehingu sisu raamatupidamisliku kajastamise

kokkuleppest. Omandiõiguse ülemineku kokkulepe ei saa tuleneda lepingu mitme punkti vaieldavast

tõlgendamisest või sellest, et muud pooltevahelised kokkulepped toovad kaasa omandiõiguse

ülemineku.

Linnavolikogu otsustas 1992. a vara hagejale rendile anda. Hageja on kogu menetluse kestel väitnud,

et kui lepingus omandiõiguse üleminekus kokku lepitigi, siis on leping selles osas kehtetu volituste

ületamise tõttu. Eeltoodud põhjusel lepingu kehtivuse hindamine on võimalik vastuhagi esitamata.

Linnavolikogu komisjonide otsused ei oma käesolevas vaidluses tähtsust, kuna nad on soovituslikud

ega ole kellelegi siduvad.

Vastustaja peab ringkonnakohtu otsust põhjendatuks ja palub selle muutmata jätta.

Kolleegium leidis, et apellatsioonikohtu otsus kuulub tühistamisele TsMS § 363 p 2 alusel

protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu.

Kostja on vastuses hagiavaldusele ja apellatsioonkaebuses väitnud, et kui 29. oktoobri 1992. a

lepingus lepitigi kokku omandiõiguse üleminekus hagejale, siis on leping sõlmitud volitusi ületades,

kuna linnavolikogu otsus nägi ette vara rendile andmise. Selle kostja vastuväite osas kohtu seisukoht

puudub. Eelnevaga on apellatsioonikohus rikkunud TsMS §-s 330 lg 6 sätestatut. Hageja nõude

vaidlustamine selle aluseks oleva lepingu tühisuse tõttu on kostja vastuväide hagile, mille kohta

kohus peab võtma seisukoha. Kui lepingu tõlgendamisel selgub, et poolte vahel on 29. oktoobri

1992. a lepingus omandiõiguse üleminek kokku lepitud, siis tuleb juhinduda lepingu sõlmimise ajal

kohaliku omavalitsuse organite pädevust reguleerinud ENSV kohaliku omavalitsuse aluste seaduse

vastavatest sätetest ja nendega kooskõlas olevatest alamalseisvatest õigusaktidest ja võtta seisukoht,

kas selline kokkulepe on sõlmitud volituste piires. Kui leping on sõlmitud volitusi ületades, tuleb

esitatud asjaolude põhjal võtta seisukoht, kas ja millistel tingimustel on Tallinna linn tehingu heaks

kiitnud. Kui on tuvastatud kehtiv kokkuleppe omandiõiguse üleminekuks, siis tuleb tuvastada, kas

selle tekkimise tingimused on täidetud.

Kas 29. oktoobri 1992. a leping sisaldas renditud vara omandiõiguse ülemineku kokkulepet

rentnikule pärast laenuna vormistatud vara maksumuse tasumist, tuleb välja selgitada lepingu

tõlgendamise teel. Lepingu sõlmimise ajal kehtinud TsK § 138 järgi oli võimalik kokku leppida, et

omandiõigus varale läheb üle pärast vara maksumuse tasumist. Selline kokkulepe pole vastuolus ka

asjaõigusseaduse vallasomandi tekkimist reguleerivate sätetega. Vara raamatupidamisarvestuse ja

maksustamise alased õigusaktid ei reguleeri omandiõiguse tekkimist. TsÜS § 64 kohaselt tuleb

tehingu tõlgendamisel lähtuda eelkõige poolte tegelikust tahtest. Poolte tahe tuleb välja selgitada

lähtudes kõigist kohtu ette toodud asjaoludest. Poolte tahte väljaselgitamisel tuleb arvestada ka poolte

käitumist enne lepingu sõlmimist ja pärast seda. Seega võib lepingu tõlgendamisel arvestada ka

linnavolikogu komisjonide otsuseid ja poolte kokkulepet tehingu raamatupidamisliku kajastamise

kohta. Eelnimetatud dokumendid iseenesest aga vara omandiõiguse üleminekut ei tõenda. Kuna

tehingu tõlgendamine kohustatud isiku kasuks TsÜS § 64 lg 3 järgi eeldab selgust, millise õigussuhte

tekitamisele oli poolte tahe suunatud ning millised on selles õigussuhtes poolte õigused ja

kohustused, siis pole osundatud norm vaidluses õigussuhte kvalifikatsiooni üle kohaldatav.

Juhindudes TsMS §-st 362 p 2, kolleegium

o t s u s t a s:

Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 1. juuli 1999. a otsus tühistada kohtukulude

väljamõistmise osas ja Tallinna Linnakohtu 1. märtsi 1999. a otsuse omandiõiguse

tunnistamiseks muutmata jätmise osas. Tühistatud osas saata asi uueks läbivaatamiseks samale

ringkonnakohtule.

Ringkonnakohtu otsus jätta muutmata menetluse lõpetamise osas.

Kassatsioonkaebus rahuldada.

Eesistuja J. Odar

Liikmed H. Jõks, T. Vernik