3-2-1-94-99 · Riigikohus

3-2-1-94-99

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Tartus 10. novembril 1999. a

Riigikohtu tsiviilkolleegium koosseisus: eesistuja H. Jõks, liikmed L. Laarmaa ja T. Vernik, hageja

esindaja vandeadvokaat V. Kõve osavõtul, vaatas läbi avalikul kohtuistungil 11. oktoobril 1999. a

Maris Oleski kassatsioonkaebuse alusel Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 17. mai

1999. a otsuse Maris Oleski hagis Kaie Müürsepa, Peep Tammverki, Kätlin Müürsepa, Kristjan

Müürsepa ja Jaak Müürsepa vastu üürilepingute mittepikendamiseks, eluruumist

väljatõstmiseks ning üürivõla 5631 krooni väljamõistmiseks.

Kaie Müürsepp ja Peep Tammverk kasutavad kahe eraldi üürilepingu alusel koos täisealiste laste

Kätlin, Kristjan ja Jaak Müürsepaga 5-toalist korterit Tallinnas Viiralti 3-10.

Kadrioru Kinnisvarahoolduse Munitsipaalettevõte sõlmis kostjatega 28. juulil 1994. a kirjalikud

üürilepingud tähtajaga kuni 1. juuli 1997. a.

Korter tagastati ja anti omandireformi õigustatud subjektile üle 1. novembril 1994. a. ORAS § 121

lg 1 (seaduse täiendus 29. 01. 1997. a) järgi loeti üürileping kehtivaks kolmeks aastaks, alates elamu

omandiõiguse üleminekust õigustatud subjektile, s.o kuni 1. novembrini 1997. a. Omandireformi

õigustatud subjekt müüs korteri ära 14. augustil 1996. a.

Uus omanik, kellele läksid üle üürileandja õigused ja kohustused, teatas kostjatele enne üürilepingu

lõppemist 28. juunil ja 3. oktoobril 1997. a, et ta ei nõustu üürilepingu pikenemisega veel viieks

aastaks ORAS § 121 lg 3 alusel ja palus korteri vabastada 1. novembriks 1997. a, kuna kostjad olid

võlgu 13 kuu üüri ning omanik soovis ise korterisse elama asuda. Viimases teates esitas omanik ka

üüri arvestuse ning nõudis üürivõla tasumist enne lepingutähtaja möödumist. Omanik müüs

12. veebruaril 1998. a korteri Maris Oleskile.

Tallinna Linnakohtule 12. juunil 1998. a esitatud hagis palus M. Olesk kostjatelt välja mõista üürivõla

21 kuu eest (alates omandireformi õigustatud subjekti poolt korteri müümisest augustis 1996. a kuni

hagi esitamiseni kohtusse juunis 1998. a) 5631 krooni, mitte lugeda üürilepinguid pikenenuks veel

viieks aastaks ja kostjad välja tõsta Viiralti 3-10 korterist ORAS § 121 lg 4 p-de 1 ja 2, ES § 33 lg 1

p-de 1 ja 2 ning lg 2 ja ES § 37 lg 1 alusel, kuna üürnikud on korduvalt jätnud täitmata oma

lepingujärgse kohustuse tasuda üüri ja üüritud eluruum on elamiseks vajalik üürileandjale, kes ostis

korteri eluasemelaenuga, et elama asuda praegusest elukohast Kernu vallas Harjumaal

töökohajärgsesse Tallinnasse.

Tallinna Linnakohtu 3. veebruari 1999. a otsusega jäeti hagi rahuldamata. Otsuse põhjenduste

kohaselt pikenesid üürilepingud ORAS § 121 lg 3 alusel veel viieks aastaks, sest korteriomanik ei

vaidlustanud kohtus enne lepingute tähtaja möödumist nende pikenemist. Hagejal ei ole õigust nõuda

omanikutulu ehk üüri selle aja eest, kui ta ei olnud korteri omanik. Hageja jättis kostjatele esitamata

lepingutingimustest tulenevad üüriarved.

Tallinna Ringkonnakohtu 17. mai 1999. a otsusega jäeti linnakohtu otsuse resolutsioon muutmata,

kuid muudeti otsuse põhjendusi. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt oli hagejal õigus pöörduda oma

rikutud õiguse kaitseks kohtusse. Seadusest ei tulene, et üürileandja peab enne üürilepingu tähtaja

möödumist esitama kohtule hagi üürilepingu pikenemise vaidlustamiseks. Üürileandja teatas

üürnikele enne lepingutähtaja möödumist lepingute lõppemisest. Hagemisõigus tekkis pärast oma

õiguste rikkumisest teada saamist, s.o pärast lepingutähtaja möödumist 1. novembril 1997. a.

Hagejal oli õigus nõuda üüri aja eest, kui ta ei olnud veel korteri omanik, sest ostu-müügilepingu

p 1.4 kohaselt võttis hageja üle kõik üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused - sealhulgas

õiguse nõuda üüri ja üürivõlgnevust. Kuna kostjad tasusid üüri Kadrioru Majaühisusele vastavalt

eelmise korteriomaniku ja majaühisuse vahel sõlmitud kokkuleppele, siis ei ole neil üürivõlga ja nad

ei ole lepingujärgseid kohustusi täitmata jätnud. Hagejal ei ole olnud tegelikke kulusid ja ta ei ole

pakkunud kostjatele teenuseid, mille eest saaks üüri nõuda. Kas hageja üüriarveid esitas või mitte, ei

oma sellisel juhul tähtsust. Linnakohus on üürivõla nõude jätnud põhjendatult rahuldamata.

Hageja ei tõendanud üüritud eluruumi elamiseks vajalikkust talle või tema perekonnaliikmele ja

linnakohus jättis õigesti hagi rahuldamata hageja mõlema nõude osas.

Kassatsioonkaebuses palus hageja ringkonnakohtu otsuse tühistada. Kohus jättis ebaõigesti kostjatelt

üürivõla välja mõistmata.Üürnik on kohustatud üüri maksma (ES § 28 lg 1). Üür on tasu eluruumi

kasutamise eest (ES § 37 lg 1). Vaidlusaluste üürilepingute p 4.1 järgi määratakse korteriüüri suurus

üürileandja poolt vastavalt tegelikele kuludele, Vabariigi Valitsuse poolt kehtestatud metoodilistele

alustele ja Tallinna linna õigusaktidega kehtestatud korteriüüri määradele. Tallinna Kesklinna

Valitsuse 13. juuni 1994. a korralduse nr 343 p 2 kohaselt on vaidlusaluse korteri põhiüüriks 3 krooni

20 senti eluruumi ühe ruutmeetri eest. Sellele lisandub tasu kommunaal- ja muude teenuste eest, mida

kostjad maksid Kadrioru Majaühisusele. Kostjad jätsid üüri tasumata 21 kuu eest, see on

üürileandjale aluseks keelduda üürilepingute pikendamisest ja kohus oleks pidanud lepingulised

kohustused täitmata jätnud kostjad korterist välja tõstma.

Hageja vajab ise vaidlusalust eluruumi ja kostjad ei ole sellele kunagi vastu vaielnud. Kohus jättis

ebaõigesti kohaldamata ORAS § 121 lg 4 p 2 ja ES § 33 lg 1 p 2. Kohus rikkus protsessiõigusnormi

asudes seisukohale, et hagi sellel alusel on tõendamata. Kui vaidlust ei ole, pole vaja täiendavaid

tõendeid esitada.

Ringkonnakohus rikkus TsMS § 330 lg 4. Toimikutes ei ole tõendit kokkuleppe kohta eelmise

korteriomaniku ja Kadrioru Majaühisuse vahel üüri tasumiseks majaühisusele. Samuti ei ole

toimikutes ühtki dokumenti, mis tõendaks üüri maksmist. Hageja ja kostjate kirjavahetusest selgub, et

kostjad sõnaselgelt keelduvad üüri maksmast.

Ringkonnakohus, muutes hageja apellatsioonkaebuse alusel osaliselt linnakohtu otsuse motiive, oleks

pidanud otsuse resolutsioonis apellatsioonkaebuse osaliselt rahuldama.

Kirjalikus vastuses kassatsioonkaebusele leidsid kostjad, et nende üürileping kehtib, nad maksavad

üüri asutusele, kes on pädev neilt üüri nõudma ning üürivõlgnevus puudub. Puudub seaduslik alus

kostjate väljatõstmiseks.

Kolleegiumi istungil palus hageja esindaja apellatsioonikohtu otsuse tühistada kassatsioonkaebuses

esitatud alustel.

Kolleegium leidis, et apellatsioonikohtu otsus tuleb tühistada materiaalõigusnormi väära kohaldamise

ja protsessiõigusnormide rikkumise tõttu.

TsMS § 330 lg 4 kohaselt märgitakse kohtuotsuse põhjendavas osas seadused, mida kohus kohaldas.

Apellatsioonikohus rikkus menetlusnormi, jättes otsuses märkimata, millist seadust kohus kohaldas.

ORAS § 121 reguleerib üürilepingu kehtivust tagastatud elamus ja selle paragrahvi sätted laienevad

üürisuhetele, mille pooleks olev üürnik elas eluruumis elamu tagastamise hetkel (ORAS § 121 lg 11).

Sellest tulenevalt pidi kohus hagi lahendamisel juhinduma hagis viidatud ORAS § 121 lg 4 p-st 1,

mille kohaselt võib üürileandja vaidlustada üürilepingu pikenemist juhul, kui üürnik on korduvalt

jätnud täitmata oma lepingujärgsed kohustused või on korduvalt rikkunud muid lepingutingimusi

ning üürileandja on oma põhikohustused täitnud ja ORAS § 121 lg 4 p-st 2, mille kohaselt võib

üürileandja vaidlustada üürilepingu pikenemise juhul, kui üüritud eluruum on elamiseks vajalik

üürileandjale või tema perekonnaliikmele. Hagis viidatud ES § 33 lg 1 p-d 1 ja 2 ei ole käesolevas

vaidluses kohaldatavad.

Hageja tugines üürinõude esitamisel ES §-le 28 lg 1 ja §-le 37 lg 1 sellises redaktsioonis, nagu see

kehtis vaidlustatud perioodil septembrist 1996. a kuni juunini 1998. a. ES § 28 kohaselt on eluruumi

omanik üürilepingu järgi üürileandjaks, kellele üürnik on kohustatud üüri maksma. Seega oli hagejal

kui korteriomanikul ja üürileandjal õigus kostjatelt üüri nõuda ja kostjad oleksid pidanud üüri

hagejale maksma. Apellatsioonikohtu järeldus, et hageja ei ole õigustatud üüri nõudma, sest vastavalt

Kadrioru Majaühisuse ja korteriomaniku kokkuleppele pidid kostjad üüri tasuma majaühisusele, ei

ole õige. Kohustised tuleb täita nõuetekohasel viisil vastavalt seadusele või lepingu sätetele (TsK

§ 173 lg 1). Kohtu järeldused peavad rajanema kohtule esitatud tõenditel (TsMS § 330 lg 4). Ka ei

nähtu kohtuotsusest, millisel õiguslikul alusel laienes üürnikele korteriomaniku ja majaühisuse

kokkulepe. Üürnike kohustus tasuda üüri üürileandjale (korteriomanikule), tuleneb elamuseadusest,

sest vaidlusalustes üürilepingutes ei ole märgitud, kellele peab üüri maksma.

ES § 37 kohaselt on üür tasu eluruumi kasutamise eest ning selle tasumise kord ja tähtajad

määratakse üürilepinguga, lähtudes Vabariigi Valitsuse poolt kehtestatud alustest. Lisaks tasule

eluruumi kasutamise eest pidi üürnik tasuma kommunaal- ja muude talle osutatavate teenuste eest.

Üürilepingute p 4.1 kohaselt pidi üüri suurus määratama üürileandja poolt vastavalt tegelikele

kuludele, Vabariigi Valitsuse kehtestatud metoodilistele alustele ja Tallinna linna õigusaktidega

kehtestatud üürimääradele. Vaidlusalusel perioodil reguleerisid üüri arvestamist Vabariigi Valitsuse

12. augusti 1993. a määrusega nr 254 kinnitatud "Eluruumide üürileandmisel rakendatavad

korteriüüri arvestamise metoodilised alused", mille kohaselt ei tohtinud korteriüür ületada kohaliku

omavalitsuse kehtestatud piirmäära. Kehtestatud piirmääraks pidas hageja 3 krooni 20 senti korteri 1

m2 eest ning leidis, et ta peab üürnikelt saama 83,8 m2 suuruse korteri kasutamise eest põhiüüri 268

krooni 15 senti kuus ning lisaks sellele pidid üürnikud maksma kulutuste ja teenuste eest.

Apellatsioonikohus leidis, et üürileandja ei pakkunud üürnikeleteenuseid ega kandnud tegelikke

kulusid ega saa seetõttu üüri nõuda. Apellatsioonikohus ei viidanud otsuses õigusaktile, millest

järelduks, et üüri ei saa nõuda, kui üürileandja ei ole kulutusi kandnud ega teenuseid osutanud. Kohus

jättis tähelepanuta, et lisaks kulude ja teenuste eest tasumisele peab üürnik ES § 37 lg 1 kohaselt

tasuma põhiüüri korteri kasutamise õiguse eest. Kohus peab andma õigusliku hinnangu majaühisuse

poolt üürnikule esitatud arvetele - kas neis sisaldub põhiüür (tasu korteri kasutamise eest) ning tasu

kulutuste ja teenuste eest või üksnes kulutuste ja teenuste tasu.

Kohtu järeldus, et üürnikud ei ole üürivõlglased ja seetõttu ei oma tähtsust asjaolu, kas üürileandja

esitas või ei esitanud üürnikele arveid, ei ole õige. ORAS § 121 lg 4 p 1 järgi on üürilepingu

pikenemise vaidlustamise üheks eelduseks, et üürileandja on oma põhikohustused täitnud.

Üürilepingute p-s 4.2 on sätestatud üürileandja kohustus teatada üürnikule korteriüüri suurus

hiljemalt maksustatava kuu kümnendaks kuupäevaks ja seejärel oli üürnik kohustatud tasuma üüri

kahekümnendaks kuupäevaks; kui üürileandja ettenähtud kuupäevaks üüri suurust ei teatanud, oli

üürnik kohustatud üüri tasuma 10 päeva jooksul, arvates teate saamise päevast. Kohus peab

tuvastama, kas üürileandja on oma kohustuse, teatada õigeaegselt üürnikele üüri suurus, täitnud või

mitte. Kui kohus tuvastab, et üürileandja jättis oma kohustuse täitmata, siis tuleb, arvestades asjaolu,

et üürilepingus ei ole määratud üüri suurust, hinnata, kas on tegemist üürileandja põhikohustuse

täitmata jätmisega või mitte.

TsMS § 228 kohaselt peab kohus otsuse tegema kõigi esitatud nõuete kohta. Apellatsioonikohus

leidis, et kui linnakohus jättis hagi tervikuna rahuldamata, siis jäi rahuldamata ka hageja nõue mitte

pikendada üürilepingut ORAS § 121 lg 4 p 2 alusel seoses sellega, et hageja vajab ise vaidlusalust

eluruumi elamiseks, ning kuna linnakohtu otsuse põhjendavas osas seda nõuet ei käsitletud, siis lisas

apellatsioonikohus selles osas hagi rahuldamata jätmise põhjendusena tõendamatuse. Hageja väitis

hagiavalduses, et ta ostis vaidlusaluse korteri eluasemelaenuga, et elama asuda praegusest elukohast

Kernu vallas Harjumaal töökohajärgsesse Tallinnasse. Apellatsioonikohus ei põhjendanud, miks

hageja eluruumi vajadus ei ole tõendatud, miks kohus ei nõustunud hageja või kostjate väidetega ja

miks olemasolevaid tõendeid ei arvestatud. Kohus rikkus sellega kohtuotsuse sisule TsMS § 330 lg 4

järgi esitatavaid nõudeid.

Kolleegium juhib tähelepanu asjaolule, et hagi esitati kahe üürilepingu järgi. Kumbki üürnik vastutab

üürileandja ees oma üürilepingust tulenevate kohustuste täitmise eest.

Juhindudes TsMS §-st 362 p 2 kolleegium

o t s u s t a s :

Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 17. mai 1999. a otsus ja saata asi uueks läbivaatamiseks

samale ringkonnakohtule.

Kassatsioonkaebus rahuldada.

Tagastada Maris Oleskile 15. juunil 1999. a tasutud kautsjon 400 (nelisada) krooni.

Eesistuja H. Jõks,

Liikmed L. Laarmaa, T. Vernik