3-3-1-43-99 · Riigikohus

3-3-1-43-99

MÄÄRUS

Eesti Vabariigi nimel

Tartus 25. oktoobril 1999

Pihtla Vallavolikogu, Pihtla Vallavalitsuse, Toomas Aaviku ja Ahto Tahki esindaja

kassatsioonkaebuse läbivaatamine maa ostueesõigusega erastamise asjas

Riigikohtu halduskolleegium koosseisus Tõnu Anton (eesistuja), Hele-Kai Remmel ja Harri Salmann

vaatas 14. oktoobril 1999 avalikul kohtuistungil läbi Pihtla Vallavolikogu, Pihtla Vallavalitsuse,

Toomas Aaviku ja Ahto Tahki esindaja Mihkel Tuusi kassatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtu

halduskolleegiumi 28. jaanuari 1999. a. otsuse peale haldusasjas nr. II-3/7/99.

Protsessiosalistena võtsid istungist osa Pihtla Vallavolikogu, Pihtla Vallavalitsuse, Toomas Aaviku ja

Ahto Tahki esindaja Mihkel Tuus, Jaanus Sall ja tema esindaja Ülle Kullör. Juures oli

halduskolleegiumi sekretär Tiiu Varend.

28. detsembril 1979. a. sõlmitud ostu-müügi lepinguga omandas Toomas Aavik endises Pihtla

külanõukogus Vanamõisa külas Kõljala sovhoosi territooriumil asuva endise "Sauna" talu elamu.

Kõljala sovhoosi direktori 16. mai 1983. a. käskkirja nr. 45 punktiga 2 anti T. Aaviku kasutusse

temale kuuluva elamu juurde 0,5 ha õue-aiamaad.Selle käskkirja alusel koostati 4. oktoobril 1986

maa looduses eraldamise akt. T. Aavik ehitas sellele maatükile ehitusloata uue elumaja.

T. Aaviku avalduse alusel otsustas Pihtla Vallavolikogu 10. juuli 1996. a. otsuse nr. 22 punktiga 1.4

väljastada T. Aaviku elamule kasutusloa. Selle otsuse alusel andis Pihtla Vallavalitsus 15. juulil 1996

T. Aavikule ehitise kasutusloa. Pärast seda kanti elamu riiklikusse hooneregistrisse.

18. juulil 1996. a. notariaalselt tõestatud ostu-müügi lepingu järgi müüs T. Aavik temale kuulunud

elamu Ahto Tahki ja Vija Tahki kaasomandisse.

Pihtla Vallavalitsuse 6. aprilli 1998. a. korraldusega nr. 87 määrati Maareformi seaduse § 9 lg 1 p. 1

alusel Vanamõisa külas "Sauna" elamu juurde ostueesõigusega erastatava maaüksuse suuruseks 2 ha

(endise Ranso talu lahustükk nr. 17a). Sama korraldusega jäeti see maatükk endise Ranso talu maa

suhtes õigustatud subjektiks tunnistatud Jaanus Sallile tagastamata.

9. juunil 1998 esitas J. Sall Pihtla Vallavolikogule avalduse, milles palus tühistada vallavolikogu

10. juuli 1996. a. otsuse nr. 22 T. Aavikule kuulunud elamule kasutusloa andmise osas. Pihtla

Vallavolikogu 1. juuli 1998. a. otsusega nr. 31 jäeti J. Salli avaldus rahuldamata.

J. Sall esitas 3. augustil 1998 Saare Maakohtu halduskohtunikule kaebuse, milles palus tunnistada

Pihtla Vallavolikogu 10. juuli 1996. a. otsuse nr. 22 p. 1.4 ja 1. juuli 1998. a. otsuse nr. 31 ning Pihtla

Vallavalitsuse 6. aprilli 1998. a. korralduse nr. 87 seadusevastasteks. Kaebaja leidis, et antud juhtumil

oli ehitisele kasutusloa andmine seadusevastane, sest T. Aavikule kuulunud elamu oli õigusliku

aluseta püstitatud ehitis. Kaebaja väitis, et Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 14 kohaselt ei

või õigusliku aluseta püstitatud ehitisele kasutusloa andmisega rikkuda maa tagastamise õigustatud

subjekti õigusi.

Saare Maakohtu halduskohtuniku 16. oktoobri 1998. a. otsusega haldusasjas nr. 4-39/2-1998 jäeti

J. Salli kaebus rahuldamata. Halduskohtunik leidis, et T. Aavikule maa andmine toimus kooskõlas tol

ajal kehtinud Maakoodeksi §-dega 42, 79 ja 93. Halduskohtunik asus seisukohale, et T. Aaviku

elamule kasutusloa andmine oli samuti seaduslik. Ekslik on kaebaja väide, et A. Tahkil ja V. Tahkil

pole õigust maad ostueesõigusega erastada. Hooneregistris on nad registreeritud elamu omanikena.

Halduskohtunik jõudis järeldusele, et vaidlustatud õigusaktid ei ole vastuolus seadusega.

J. Sall esitas selle kohtuotsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus tühistada otsuse ja teha uus

otsus ning rahuldada tema kaebus. Apellant leidis, et halduskohtunik kohaldas seadust vääralt.

Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegiumi 28. jaanuari 1999. a. otsusega haldusasjas nr. II-3/7/99

rahuldati apellatsioonkaebus, Saare Maakohtu halduskohtuniku 16. oktoobri 1998. a. otsus tühistati ja

tehti uus otsus, millega tunnistati Pihtla Vallavolikogu 10. juuli 1996. a. otsuse nr. 22 punkt 1.4 ning

1. juuli 1998. a. otsus nr. 31 seadusevastasteks. Selle kohtuotsusega tehti Pihtla Vallavolikogule

ettepanek asi uuesti läbi vaadata ja teha uus otsus. Sama kohtuotsusega tunnistati Pihtla Vallavalitsuse

6. aprilli 1998. a. korraldus nr. 87 seadusevastaseks ja tehti vallavalitsusele ettepanek asi uuesti läbi

vaadata ning teha uus otsus. Ringkonnakohus leidis, et Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 14

lg 1 järgi on õigusliku aluseta püstitatud ehitiseks ehitis, mis on püstitatud maakasutusõiguseta või

ehitusloata. Ehitist saab lugeda õiguslikul alusel püstitatuks, kui mõlemad seaduses ettenähtud

tingimused on täidetud. Ringkonnakohus märkis, et "Maareformi seaduse järgi on maa tagastamata

jätmise aluseks nii teisele isikule kuuluva seadusliku ehitise kui ka ehitusloa olemasolu, seega on

kasutusloa ja ehitusloa andmisel maareformis ühesugused õiguslikud tagajärjed". Asjaõigusseaduse

rakendamise seaduse § 14 lg 1 järgi toimub õigusliku aluseta ehitisele kasutusloa andmine

Planeerimis- ja ehitusseaduse § 70 alusel. PES § 70 lg 2 võimaldas ehitusluba välja anda enne

1991. aasta 1. novembrit tekkinud maakasutusõiguse alusel vaid juhul, kui sellega ei rikuta

maareformi õigustatud subjekti õigusi. Sama paragrahvi lõike 3 järgi ei saa anda omavolilisele

ehitisele kasutusluba, kui sellega rikutakse maareformi õigustatud subjekti õigusi. Eeltoodu põhjal on

vaidlustatud vallavolikogu otsused vastuolus Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse §-ga 14 ja PES

§-ga 70 ning vallavalitsuse korraldus on vastuolus MRS §-ga 6 lg 2 p. 3.

Pihtla Vallavolikogu, Pihtla Vallavalitsuse, T. Aaviku ja A. Tahki esindaja M. Tuus esitas

ringkonnakohtu selle otsuse peale kassatsioonkaebuse, milles palub tühistada otsuse ja teha asjas uus

otsus ning jätta J. Salli kaebus rahuldamata. Kassaator leiab, et ringkonnakohus tõlgendas

Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 14 lg 1 ebaõigesti. Ringkonnakohus tegi ebaõige järelduse,

et ehitis, mille püstitamiseks oli küll maakasutusõigus, kuid puudus ehitusluba, on Asjaõigusseaduse

rakendamise seaduse mõttes õigusliku aluseta püstitatud ehitis. Kassaator märgib, et "seaduse

süstemaatilise tõlgendamise järgi on sellist ehitist, mille püstitamiseks oli olemas maakasutusõigus,

kuid puudus ehitusluba, õige lugeda seadusliku aluseta, kuid õiguslikul alusel püstitatud

omavoliliseks ehitiseks". AÕS RakS § 14 eesmärgiks on allutada selles paragrahvis sätestatud

regulatsioonile sellised ehitised, mis on püstitatud ilma igasuguse õigusliku aluseta. T. Aavikule

elamu kasutusloa andmisega seadustati tema poolt omavoliliselt püstitatud ehitis. Seega pole antud

juhtumil tegemist õigusliku aluseta püstitatud ehitisega.

J. Salli esindaja kirjalikus vastuses kassatsioonkaebusele leitakse, et ringkonnakohtu otsus on

seaduslik ja põhjendatud ning kassatsioonkaebus on ilmselt põhjendamatu.

Tutvunud esitatud materjalidega ja ära kuulanud protsessiosalised, Riigikohtu halduskolleegium

leidis:

1. Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 14 lg 1 sätestab, et maakasutusõiguseta või ehitusloata

püstitatud ehitis või selle osa (juurdeehitis), mis on maaga püsivas ühenduses, on Asjaõigusseaduse

§ 16 kohaselt maatüki oluline osa. Maakasutusõiguse või ehitusloata püstitatud ehitise või selle osa

suhtes kohaldatakse Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 13 ning ehitist võib käsutada pärast

kasutusloa andmist ehitisele. Õigusliku aluseta püstitatud ehitisele kasutusloa andmine toimub

Planeerimis- ja ehitusseaduse § 70 alusel. Ehitis kantakse PES § 58 lg 7 järgi ehitiste kohta

peetavasse registrisse pärast kasutusloa saamist.

Kohtutoimikute materjalidest nähtub, et 15. juulil 1996 andis Pihtla Vallavalitsus T. Aavikule

Vanamõisa külas kuulunud elamule kasutusloa. Elamu kanti riiklikusse hooneregistrisse. 18. juulil

1996. a. notariaalselt tõestatud ostu-müügi lepinguga müüs T. Aavik selle elamu A. Tahki ja V. Tahki

kaasomandisse. Seega on antud juhtumil kasutusloa saanud ehitist juba käsutatud Asjaõigusseaduse

rakendamise seaduse § 14 lg 1 mõttes.

2. Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 13 lg 3 kohaselt on ehitise omanikul õigus saada maa

omanikuks maareformi seadustes sätestatud alustel ja korras. MRS § 22 lg 1 järgi saavad teiste hulgas

ostueesõigusega maad erastada isikud, kellel on õigus osta maad ehitise omanikuna.

Asjaõigusseaduse § 81 kohaselt piisab omandiõiguse tunnustamiseks, kui omanik tõendab, et tema

omand on tekkinud õiguslikul alusel. Omandi tõendamiseks võib kasutada lepinguid, testamenti,

sõltumatute registrite kandeid jne., millest ilmneb, et isik on asja omanik. Asjaõigusseaduse § 92 lg 1

kehtestab, et vallasomand tekib vallasasja üleandmisega, kui võõrandaja annab asja valduse üle

omandajale ja nad on kokku leppinud, et omand läheb üle omandajale. Sama seaduse § 95 lg 1

sätestab, et isik, kes on asja üleandmisega omandanud heauskselt, on asja omanik asja oma valdusse

saamise ajast ka siis, kui võõrandaja ei olnud õigustatud omandit üle andma. Selle sätte järgi on

vallasasja omandamine võimalik ka isikult, kes ei olnud õigustatud omandit üle andma.

Haldusasja materjalide juures olevas "Sauna" majavalduse toimikus nr. 500/4049 on 18. juulil

1996. a. notariaalselt tõestatud ostu-müügi leping, mille kohaselt T. Aavik müüs ning A. Tahk ja

V. Tahk ostsid võrdsetes mõttelistes osades Pihtla vallas Vanamõisa külas asuvad hooned ja rajatised.

Esimese astme kohtu toimikus on Saare Maakohtu 31. märtsi 1997. a. otsus, millega jäeti Jaanus Salli

hagi Ahto Tahki ja Vija Tahki vastu "Sauna" talu elamu omandaja õiguste ja kohustuste

ülekandmiseks rahuldamata. See kohtuotsus jõustus Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi

26. septembri 1997. a. otsusega tsiviilasjas nr. II-2/724/97. Seega on seadusjõus ostu-müügi leping,

mille alusel on A. Tahk ja V. Tahk Pihtla vallas Vanamõisa külas asuva "Sauna" majavalduse

omanikud. Selle lepingu punktis 6 on sätestatud müüja ja ostja kokkulepe omandi ülemineku kohta.

Lepingu sama punkti järgi anti ehitis lepingule allakirjutamisega üle omandaja valdusse. Saare

Maakonna Hooneregistritalituse 18. novembri 1997. a. tõendi nr. 2012 kohaselt on Pihtla vallas

Vanamõisa külas asuva "Sauna" elamu omanikud A. Tahk ja V. Tahk, kumbki 1/2 mõttelises osas.

Ringkonnakohus pole nendele tõenditele tähelepanu pööranud. Sellega rikkus ringkonnakohus HKS

§ 38 lg 4 ja TsMS § 330 lg 4. Nimetatud protsessiõiguse normide rikkumine võis viia asja ebaõigele

otsustamisele.

3. MRS § 23 lg 6 sätestab, et maa erastatakse Vabariigi Valitsuse kehtestatud korras. Vabariigi

Valitsuse 6. novembri 1996. a. määrusega nr. 267 kinnitatud Maa ostueesõigusega erastamise korra

punkt 11 sätestab, et maa ostueesõigusega erastamise avaldusele lisatakse ehitise omandiõigust

tõendavad dokumendid (hooneregistri teatis, seaduslikus korras väljaantud ehitusluba, väljavõte

ehitusloa väljaandmise registrist, suvila või aiamaja üleandmis-vastuvõtmisakt, ostu-müügileping

vms.) ning avaldaja valduses olevad senist maakasutusõigust tõendavad dokumendid (maa

kasutamiseks andmise otsus, maa looduses eraldamise akt, krundi plaan vms.) ja maa plaanid. Sama

korra punkti 13 kohaselt avab ostueesõigusega erastatava maa asukohajärgne linna- või vallavalitsus

avaldaja poolt esitatud dokumentide ja andmete alusel maa ostueesõigusega erastamise toimiku ja

teostab eeltoimingud.

Vallavalitsuse vaidlustatud korraldusega määrati Vanamõisa külas "Sauna" elamu juurde

ostueesõigusega erastatava maaüksuse suurus. Haldusasja materjalide juures ei ole selle maa

ostueesõigusega erastamise toimikut. Nimetatud toimiku materjalid võivad olla olulised ja vajalikud

vallavalitsuse vaidlustatud korralduse seaduslikkuse kontrollimisel.

Eeltoodu põhjal kuulub kassatsioonkaebus rahuldamisele. Tallinna Ringkonnakohtu

halduskolleegiumi 28. jaanuari 1999. a. otsus tuleb tühistada ja saata asi samale ringkonnakohtule

uueks läbivaatamiseks.

Juhindudes HKS §-dest 57 p. 2 ja 68 lg 3, Riigikohtu halduskolleegium

otsustab:

Rahuldada Pihtla Vallavolikogu, Pihtla Vallavalitsuse, Toomas Aaviku ja Ahto Tahki esindaja

Mihkel Tuusi kassatsioonkaebus.

Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegiumi 28. jaanuari 1999. a. otsus haldusasjas

nr. II-3/7/99 ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule teises koosseisus.

Tagastada Pihtla Vallavolikogu, Pihtla Vallavalitsuse, Toomas Aaviku ja Ahto Tahki esindajale

Mihkel Tuusile kassatsioonikautsjon 625 (kuussada kakskümmend viis) krooni.

Määrus jõustub 25. oktoobril 1999 teatavaks tegemisest.

Tõnu Anton, Hele-Kai Remmel, Harri Salmann