3-3-1-37-99 · Riigikohus

3-3-1-37-99

MÄÄRUS

Eesti Vabariigi nimel

Tartus 19. oktoobril 1999

A. Rootsi kassatsioonkaebuse läbivaatamine maa ostueesõigusega erastamise korralduse

andmise asjas

Riigikohtu halduskolleegium koosseisus Tõnu Anton (eesistuja), Jüri Põld ja Hele-Kai Remmel

vaatas 7. oktoobril 1999 avalikul kohtuistungil läbi Aivi Rootsi kassatsioonkaebuse Tallinna

Ringkonnakohtu halduskolleegiumi 24. mai 1999. a. otsuse peale haldusasjas nr. II-3/145/99.

Protsessiosalistena võtsid istungist osa Aivi Roots ja tema esindaja Voldemar Gross ning Viimsi

Vallavalitsuse esindaja vandeadvokaadi vanemabi Tiit Vajak. Juures oli halduskolleegiumi sekretär

Tiiu Varend.

ÕVVTK Harju maakonnakomisjoni 5. veebruari 1997. a. otsusega nr. 10531 tunnistati Heino Aas

omandireformi õigustatud subjektiks 1/2 mõttelises osas Harjumaa Viimsi vallas asunud maaüksuse

"Elberi A-133" 2,13 ha maa suhtes. 7. mail 1997. a. sõlmitud maa tagastamise nõudeõiguse

loovutamise lepinguga loovutas H. Aas maa tagastamise nõudeõiguse sellel maal asuva ehitise

omanikule Aivi Rootsile.

Viimsi Vallavalitsuse 21. jaanuari 1997. a. korraldusega nr. 61 otsustati võimaldada Uno Lüüsil

ostueesõigusega erastada Viimsi vallas Tammneeme külas Eelpere maaüksus suurusega 2965 m2.

Korralduse preambulas märgiti, et võttes "aluseks maareformi seaduse § 9 lg 1 ja lg 9, § 22 lg 1 ja

Maakorraldusseaduse § 5 lg 1, lg 2 ja arvestades, et maakorralduse nõuetest lähtudes on otstarbekas

tagada juurdepääs krundile Hallikivi teelt ja arvestades asjaolu, et erastatav maa on isiku poolt

kasutusse võetud enne Aluste jõustumist", andis vallavalitsus selle korralduse. Nimetatud

korraldusega määrati erastatava maa maksustamishind, maa sihtotstarve ja muud erastamise

tingimused.

12. novembril 1998 esitas A. Roots Harju Maakohtu halduskohtunikule kaebuse Viimsi Vallavalitsuse

21. jaanuari 1997. a. korralduse nr. 61 täielikult seadusevastaseks tunnistamiseks. Kaebuse kohaselt

rikub vaidlustatud korraldus kaebuse esitaja kui õigustatud subjekti õigusi, sest sellega vähendati

temale tagastamisele kuuluva maa suurust. Kaebaja leidis, et vaidlustatud korraldus on vastuolus

MRS §-ga 9 lg 1, sest "puuduvad igasugused faktid selle kohta", et tema kui õigustatud subjekt oleks

keeldunud ehitise omaniku U. Lüüsiga kokku leppimast hoonestusõiguse seadmises ehitise omaniku

kasuks. Kaebaja väitis, et Viimsi Vallavalitsus rikkus MRS § 9 lg 9, sest endise S. M. Kirovi nim.

Näidiskalurikolhoosi poolt U. Lüüsile antud individuaalehituskrundi suurendamine polnud

otstarbekas ega õige. Kaebaja väitis, et Viimsi Vallavalitsus rikkus vaidlustatud korralduse andmisel

Maakorraldusseaduse § 4, Vabariigi Valitsuse 6. novembri 1996. a. määrusega nr. 267 kinnitatud Maa

ostueesõigusega erastamise korra punkti 10 alapunkti 3 ja punkti 11 alapunkti 2.

Haldusasja materjalide juures olevas maa ostueesõigusega erastamise toimikus nr. 1116 on U. Lüüsi

poolt 25. augustil1997 Viimsi Vallavalitsusele antud kirjalik kinnitus selle kohta, et ta vastab MRS

§ 223 lõikes 2 sätestatud sooduskoefitsiendi rakendamiseks nõutavatele tingimustele. Samas toimikus

on AS OPTISET poolt koostatud Eelpere katastriüksuse plaan, millest nähtub, et katastriüksuse

mõõdistamine toimus 18. märtsil 1998.

Harju Maakohtu halduskohtuniku 24. märtsi 1999. a. otsusega haldusasjas nr. 3/1-30/99 jäeti

A. Rootsi kaebus rahuldamata. Halduskohtunik leidis, et endise S. M. Kirovi nim.

Näidiskalurikolhoosi juhatuse 1. detsembri 1989. a. koosoleku protokollilise otsusega anti U. Lüüsile

tähtajata kasutamiseks õue-aiamaa 2000 m2. MRS § 9 lg 1 sätestab, et kui väljaspool linna piire

asuval õigusvastaselt võõrandatud maal asub teise füüsilise isiku omandis olev ehitis ja kui õigustatud

subjekt ning ehitise omanik ei lepi kokku hoonestusõiguse seadmises ehitise omaniku kasuks või

ehitise võõrandamises õigustatud subjektile, ei tagastata õigusvastaselt võõrandatud maad elamu

juures kuni 2 ha ulatuses. Ostueesõigusega erastatava maa suuruse ja piiride määramisel lähtus

Viimsi Vallavalitsus MRS §-st 9 lg 1 ja 9, samuti maakorralduse nõuetest ja planeeringu

otstarbekusest. Kaebaja väide, et vallavalitsus rikkus Maakorraldusseadusega reguleeritud

ümberkruntimise sätteid, on asjakohatu. U. Lüüsile ostueesõigusega erastatava maa suuruse ja piiride

kindlaksmääramisel polnud tegemist ümberkruntimisega Maakorraldusseaduse § 16 mõttes. Kuna

kaebaja omandas õigustatud subjekti staatuse pärast vaidlustatud korralduse andmist, siis poleks ta

saanudki U. Lüüsiga kokku leppida hoonestusõiguse seadmises.

A. Roots esitas selle kohtuotsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus tühistada Harju Maakohtu

halduskohtuniku 24. märtsi 1999. a. otsuse ja teha uus otsus ning rahuldada tema kaebus. Apellant

leidis, et Viimsi Vallavalitsus rikkus MRS § 9 lg 1. Kohaliku omavalitsuse ametnikul tekib õigus maa

jagamiseks alles pärast seda, kui õigustatud subjekti ja ehitise omaniku vahel on osutunud võimatuks

selles sättes märgitud kokkulepete sõlmimine. Antud juhtumil polnud niisuguste kokkulepete

sõlmimine võimalik seetõttu, et polnud veel kedagi õigustatud subjektiks tunnistatud. Apellant leidis,

et vallavalitsus rikkus korralduse andmisel MRS § 9 lg 9, Maakorraldusseaduse §-des 19, 20, 21, 31

ja 32 sätestatud protseduurilisi nõudeid. Tagastatava maa suuruse vähendamist pole temaga

kooskõlastatud.

Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegiumi 24. mai 1999. a. otsusega haldusasjas nr. II-3/145/99

jäeti Harju Maakohtu halduskohtuniku otsus muutmata ja A. Rootsi apellatsioonkaebus rahuldamata.

Ringkonnakohus leidis, et Viimsi Vallavalitsuse 3. mai 1999. a. tõendi nr. 327 alusel asusid

U. Lüüsile kuuluvad hooned vaidlustatud korralduse andmise ajal hajaasustusalal. MRS § 22 lg 1

järgi saab ostueesõigusega maad erastada isik, kellel on õigus osta maad ehitise omanikuna.

Maareformi seaduse § 9 lg 1 p. 1 sätestab, et kui väljaspool linna piire asuval õigusvastaselt

võõrandatud maal asub teise füüsilise isiku omandis olev ehitis ja kui õigustatud subjekt ning ehitise

omanik ei lepi kokku hoonestusõiguse seadmises ehitise omaniku kasuks või ehitise võõrandamises

õigustatud subjektile, ei tagastata õigusvastaselt võõrandatud maad elamu juures kuni 2 ha ulatuses,

kui õigustatud subjekt ei lepi ehitise omanikuga kokku teisiti. MRS § 23 lg 2 alusel võib

õigusvastaselt võõrandatud maa ostueesõigusega erastamist alustada enne õigusvastaselt võõrandatud

maa tagastamise otsustamist. Ringkonnakohus leidis, et eespool osutatud "sätetest tulenevalt võis

Uno Lüüsile maa ostueesõigusega erastamist alustada enne õigusvastaselt võõrandatud maa

tagastamise otsustamist. Tal oli väljaspool linna piire ja tiheasustusega ala asuva elamu omanikuna

õigus ostueesõigusega erastada õigusvastaselt võõrandatud maad kuni 2 ha, sest sellises ulatuses võib

elamu juures oleva maa jätta tagastamata". Ostueesõigusega erastatava maa ja tagastatava maa

ulatuse kindlaksmääramisel peab kohalik omavalitsus arvestama ehitise omaniku ja õigustatud

subjekti vahel sõlmitud kokkulepetega, kuid selliste kokkulepete puudumine ei takista maa

ostueesõigusega erastamise protsessi, kui ehitise omanik ei soovi tema kasuks hoonestusõiguse

seadmist. Kuna U. Lüüs ei soovi hoonestusõiguse seadmist, vaid tahab saada maa omanikuks, siis ei

oma asjas tähtsust apellandi väited kokkuleppe sõlmimise kohta. Ringkonnakohus asus seisukohale,

et antud haldusasjas pole tegemist maa ümberkruntimisega. Vaidlustatud korraldusega otsustas

vallavalitsus õigusvastaselt võõrandatud maal asuva elamu omanikule maa ostueesõigusega

erastamise küsimuse. Ringkonnakohus leidis, et kaevatav korraldus saab rikkuda A. Rootsi neid

subjektiivseid õigusi, mis tal olid selle korralduse andmise ajal. Kaebaja polnud õigusvastaselt

võõrandatud vara tagastamise avalduse esitaja. Temale loovutati maa tagastamise nõudeõigus alles

pärast korralduse tegemist. Kohalik omavalitsus sai ostueesõigusega erastatava maa ulatuse

määramisel arvestada vaid asjasse puutuvate isikute, sealhulgas maa tagastamise taotlejate ja

moodustatava maaüksuse ostueesõigusega erastaja arvamustega. Maa, mille arvel U. Lüüsi

maaüksust suurendati, ei olnud A. Rootsi kasutuses. A. Roots ei olnud ka U. Lüüsile erastatava

maatüki suhtes piirinaabriks. Ringkonnakohtu otsuses märgiti, et kuna "kahe maaüksuse vahel on tee,

ei piirnenud U. Lüüsi elamu juurde moodustatav katastriüksus maaga, mille ostueesõigusega

erastamise õigus oli A. Rootsil korralduse tegemise ajal".

A. Roots esitas kassatsioonkaebuse, milles palub tühistada Harju Maakohtu halduskohtuniku

24. märtsi 1999. a. otsuse ja Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegiumi 24. mai 1999. a. otsuse ning

teha uus otsus, millega tunnistada Viimsi Vallavalitsuse 21. jaanuari 1997. a. korraldus nr. 61

täielikult seadusevastaseks. Kassatsioonkaebuse kohaselt rikkus ringkonnakohus materiaal- ja

protsessiõiguse norme. Kassaatori arvates eiras ringkonnakohus otsuse tegemisel HKS § 35, sest ta ei

arvestanud kaebaja argumente selle kohta, et erastatava maa suuruse ja piiride määramisel rikuti

seaduses ettenähtud protseduurireegleid. Kassaator väidab, et kohtud pole "ammendavalt tõestanud,

miks U. Lüüsile ostueesõigusega erastatava maa suuruse ja piiride kindlaksmääramisel ei olnud

tegemist ümberkruntimisega MKoS § 16 mõistes". Maakorraldusseaduse § 10 lg 3 kohaselt viiakse

maakorraldustoimingud läbi maakorralduskava alusel. Antud juhtumil maakorralduskava puudub.

Kassaator leiab, et vaidlustatud korraldusega rikkus Viimsi Vallavalitsus MRS § 9 lg 1. Puuduvad

faktid selle kohta, et õigustatud subjekt oleks keeldunud U. Lüüsiga kui ehitise omanikuga kokku

leppimast hoonestusõiguse seadmises või ehitise võõrandamises õigustatud subjektile. Viimsi

Vallavalitsus ignoreeris õigustatud subjekti olemasolu. Kassaator leiab, et vaidlustatud korraldusega

vähendati tagastamisele kuuluva maa suurust temaga kooskõlastamata.

Tutvunud esitatud materjalidega ja ära kuulanud protsessiosalised, Riigikohtu halduskolleegium

leidis:

1. Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 13 lg 3 kohaselt on ehitise omanikul õigus saada maa

omanikuks Maareformi seaduses sätestatud alustel ja korras.

MRS § 22 lg 1 sätestab, et ostueesõigusega saavad maad erastada isikud, kellele maa on antud

põliseks kasutamiseks Eesti NSV taluseaduse alusel või kellel on õigus osta maad ehitise või

istanduse omanikuna vastavalt käesolevale seadusele, arvestades §-s 21 sätestatud kitsendusi, samuti

elamu-, korteri-, garaa"i-, suvila- või aiandusühistu liikmete ühiskasutuses olevat maad. MRS § 221

lg 1 järgi võib ostueesõigusega maad erastada selle seaduse §-des 7, 8, 9, 10 ja 21 sätestatud ulatuses,

kui käesolevast paragrahvist ei tulene teisiti.

MRS § 221 lg 6 sätestab, et erastatava maa suuruse ja piirid määrab vastavuses planeeringu ja

maakorralduse nõuetega kindlaks väljaspool linna kohalik omavalitsus Vabariigi Valitsuse

kehtestatud korras ning linnades kohalik omavalitsus Planeerimis- ja ehitusseaduses sätestatud korras.

Seega omab antud haldusasjas tähtsust see, kas ehitis, mille juurde maad erastatakse, asub linnaga

võrdsustatud tiheasustusega alal või väljaspool linna piire asuval õigusvastaselt võõrandatud maal.

Maareformi seaduse § 7 lg 4 kohaselt määratakse tiheasustusega alad Planeerimis- ja ehitusseaduse

alusel kehtestatud maakonna- või üldplaneeringuga, viimase puudumisel kohaliku omavalitsuse

volikogu ettepanekul maavanema poolt.

2. Vabariigi Valitsuse 6. novembri 1996. a. määrusega nr. 267 on kinnitatud Maa ostueesõigusega

erastamise kord. Selle korra punkt 11 sätestab dokumentide loetelu, mis lisatakse maa

ostueesõigusega erastamise avaldusele. Sama punkti alapunkt 4 järgi tuleb maa ostueesõigusega

erastamise avaldusele lisada avaldaja kirjalik kinnitus selle kohta, et ta vastab MRS §-s 223 lg 2

sätestatud sooduskoefitsiendi rakendamiseks nõutavatele tingimustele.

Haldusasja juures olevas maa ostueesõigusega erastamise toimikus nr. 1116 on U. Lüüsi avaldus

25. augustist 1997, milles ta ehitise omanikuna annab Viimsi Vallavalitsusele kirjaliku kinnituse selle

kohta, et ta vastab MRS §-s 223 lg 2 sätestatud sooduskoefitsiendi rakendamiseks nõutavatele

tingimustele. Sellele tõendile pole kohtud tähelepanu pööranud.

Avaldaja poolt esitatud dokumentide ja andmete alusel avab ostueesõigusega erastatava maa

asukohajärgne linna- või vallavalitsus maa ostueesõigusega erastamise toimiku ja teostab erastamise

vajalikud eeltoimingud. Maa ostueesõigusega erastamise korra punkti 14 järgi, kui maa taotleja ei

soovi katastriüksuse moodustamist plaani- või kaardimaterjali alusel või plaanimaterjal ei vasta

kehtestatud nõuetele, tellib ta katastriüksuse moodustamise vastavat litsentsi omavalt isikult.

Maamõõtja koostab kohaliku omavalitsuse poolt esitatud piiride kulgemise ettepaneku ja muude

toimikusse kogutud dokumentide alusel katastriüksuse (erastatava maaüksuse) moodustamise

toimiku.

Maa ostueesõigusega erastamise korra punkt 15 sätestab, et pärast katastriüksuse moodustamist

litsentsi omava maamõõtja poolt fikseerib kohalik omavalitsus oma otsuses järgmised maa erastamise

seisukohalt olulised tingimused: maa ostueesõigusega erastamise õiguslik alus koos viitega

maareformi seaduse vastavale sättele; andmed erastamist taotleva isiku kohta; maa asukoht; pindala;

maa sihtotstarve; maa maksustamishind (krooni ruutmeetrilt või hektarilt) ja vajadusel muud maa

erastamise tingimused. Otsuse kinnitatud koopia lisatakse katastriüksuse moodustamise toimikusse.

Haldusasja juures olevas maa ostueesõigusega erastamise toimikus on Eelpere maaüksuse piiride

kooskõlastuse joonis, mis on koostatud maamõõtja poolt 6. jaanuaril 1998, ja katastriüksuse plaan,

millest nähtub, et Eelpere katastriüksuse mõõdistamine on AS OPTISET mõõdistaja poolt toimunud

18. märtsil 1998. Katastriüksuse plaanil on märgitud selle katastriüksuse pindalaks 2965 m2 ja

sihtotstarbeks elamumaa. Ringkonnakohus pole nendele asjas tähtsust omavatele tõenditele

tähelepanu pööranud. Kohus rikkus sellega HKS § 38 lg 4 ja TsMS § 330 lg 4. See oluline

protsessinormide rikkumine võis viia asja ebaõigele otsustamisele.

Ostueesõigusega erastatava maa piirid määratakse lõplikult pärast katastriüksuse moodustamist

kohaliku omavalitsuse korraldusega. Asja uuel läbivaatamisel peab ringkonnakohus kontrollima,

kuidas sai Viimsi Vallavalitsus anda Maa ostueesõigusega erastamise korra punktis 15 märgitud

korralduse enne katastriüksuse moodustamist, ja kas selline korraldus on seaduslik.

Eeltoodu põhjal kuulub kassatsioonkaebus rahuldamisele. Tallinna Ringkonnakohtu

halduskolleegiumi 24. mai 1999. a. otsus tuleb tühistada ja saata asi samale ringkonnakohtule uueks

läbivaatamiseks.

Juhindudes HKS §-dest 57 p. 2 ja 68 lg 3, Riigikohtu halduskolleegium

otsustab:

Rahuldada Aivi Rootsi kassatsioonkaebus.

Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegiumi 24. mai 1999. a. otsus haldusasjas

nr. II-3/145/99 ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule teises koosseisus.

Tagastada Aivi Rootsile kassatsioonikautsjon 625 (kuussada kakskümmend viis) krooni.

Määrus jõustub 19. oktoobril 1999. a. teatavaks tegemisest.

Tõnu Anton, Jüri Põld, Hele-Kai Remmel