3-2-1-40-99 · Riigikohus

3-2-1-40-99

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Tartus 25. mail 1999. a

Riigikohtu tsiviilkolleegium koosseisus eesistuja J. Odar, liikmed H. Jõks, A. Kull, L. Laarmaa,

J. Luik ja T. Vernik, kostjate M. Meieri ja I. Meieri ning hageja esindaja vandeadvokaat R. Teeveeru

osavõtul, vaatas avalikul kohtuistungil 26. aprillil 1999. a läbi

Mare Meieri ja Indrek Meieri kassatsioonkaebuse alusel Tartu Ringkonnakohtu

tsiviilkolleegiumi 25. novembri 1998. a otsuse Lauri-Väino Luha hagis Mare Meieri ja Indrek

Meieri vastu üürilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks ja eluruumist väljatõstmiseks.

Tartu Ringkonnakohtu otsuse kohaselt tagastati Tartu Linnavalitsuse 20. juuni 1995. a korralduse

alusel omandireformi õigustatud subjektile L.-V. Luhale õigusvastaselt võõrandatud varana elamu

Tartus Jakobi 34. Elamu anti hagejale aktiga üle 15. augustil 1995. a. Kostjad M. Meier ja I. Meier

kasutavad Jakobi 34-4 kolmetoalist korterit üürilepingu alusel. Kostjad jätsid maksmata üüri 1995. a

septembri, oktoobri, novembri, detsembri ja 1996. a jaanuari eest.

Tartu Linnakohtule esitatud hagis palus hageja ES § 54 lg 1 p 1 alusel lõpetada kostjatega üürileping

ennetähtaegselt ja tõsta nad eluruumist välja teist eluruumi vastu andmata, sest nad on jätnudtasumata

üüri rohkem kui kolm kuud. Kogu üürivõlgnevusest 2428 krooni 70 senti maksid kostjad 540 krooni

alles 16. veebruaril 1996. a. Üüri nõudmisel on hageja aluseks võtnud Tartu Linnavolikogu 6. aprilli

1995. a määrusega nr 60 kehtestatud põhiüüritariifi ülemmäära 5 krooni üldpinna m2 kohta kuus.

Linnakohus jättis 7. mai 1998. a otsusega hagi rahuldamata. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt ei ole

kostjate väljatõstmine ES § 54 lg 1 p 1 alusel põhjendatud. Hageja üüriarvestusest nähtub, et kostjad

on üüri maksnud, kuid ebaregulaarselt. Üle kolme kuu tekkinud üürivõlgnevuse tasus kostja

M. Meier enne hagiavalduse kohtusse esitamist. M. Meieri seletuse kohaselt arvestas ta üüri 3 krooni

m2 eest, sest selline oli kokkulepe majavalitsusega. Kuna hageja ei informeerinud kostjaid üüri

tõstmisest ja alati ei saanud kostjad õigeaegselt kätte üüriarveid ning üürivõlg võis tekkida ka maja

tagastamise kohta informatsiooni puudumisest, siis asus linnakohus seisukohale, et kostjate üürivõlg

on tekkinud mõjuvatel põhjustel.

Tartu Ringkonnakohus tühistas 25. novembri 1998. a otsusega linnakohtu otsuse ning tegi uue otsuse,

millega rahuldas hagi.

Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei vaidlustanud kostjad hagi aluseks olevat asjaolu, et

nad ei maksnud üüri 1995. aasta septembrist kuni 1996. aasta veebruarini, s.o rohkem kui kolm kuud.

Seega oli hagi esitamise ajaks olemas ES § 54 lg 1 p 1 sätestatud asjaolu üürilepingu ennetähtaegseks

lõpetamiseks ja üürnike väljatõstmiseks. Linnakohus on vääralt järeldanud, et kostjatel olid üüri

maksmata jätmiseks mõjuvad põhjused ja tuvastanud, et nad ei saanud õigeaegselt kätte üüriarveid.

Kostja M. Meier võttis õigeks, et ta sai Jakobi 34 uuest omanikust teada 1995. aasta septembris või

oktoobris advokaadibüroos "Lõhmus & Teeveer". Samuti sai ta kätte 1995. aasta oktoobrikuu

üüriarve, saades nii teada andmed maja omaniku, üüri maksmise viisi ja koha kohta. Kuna on

tõendatud, et M. Meier oli teadlik uue omaniku olemaolust juba sel ajal, mil üürivõlg rohkem kui

kolm kuud tekkis, siis ei ole kostjate üüri maksmata jätmisel mõjuvaid põhjusi. Hageja poolt

üüriarvete jätmisega kostjate postkasti luges ringkonnakohus need kostjatele kätteantuks. Kostjad ei

tõendanud, et hageja üüriarveid 1995. aasta novembri, detsembri ja 1996. aasta jaanuari kohta ei

esitanud, samuti üüri maksmata jätmise mõjuvaid põhjusi. Lisaks leidis apellatsioonikohus, et

üürilepingu p 4.2 järgi olid kostjad kohustatud maksma hagejale üüri ka nendel kuudel, kui nad isegi

üüriarvet ei saanud.

Ringkonnakohus leidis, et hagi rahuldamata jätmiseks ei anna alust kostjate väide, et nad on üürivõla

tasunud 1996. aasta veebruaris, s.o enne hagi esitamist, sest üürilepingu ennetähtaegse lõpetamise ja

väljatõstmise tingimus oli juba saabunud ning hilisem üürivõla maksmine ei teinud üürilepingu

rikkumist olematuks. Hagi tuleb ES § 54 lg 1 p 1 alusel rahuldada ning kohus ei pea asjas hindama,

kas kostjad pidid maksma üüri alates 1995. aasta septembrist 3 krooni või 5 krooni üldpinna

ruutmeetri kohta.

Kassatsioonkaebuses palusid kostjad tühistada ringkonnakohtu otsuse protsessiõiguse normi olulise

rikkumise ja materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu. Kostja M. Meier sai korteri Jakobi 34 -

4 vahetuse teel ja 15. augustil 1994. a on temaga sõlmitud üürileping. Ringkonnakohtu järeldus, et

kostjad on jätnud mõjuva põhjuseta üüri maksmata rohkem kui kolm kuud, ei tulene asjas tuvastatud

asjaoludest. Uut üürilepingut poolte vahel sõlmitud ei ole. Kostjaid viis eksitusse Tartu Linnavalitsuse

linnavarade osakond. Kui hageja nõudis 1995. aastal kostjate käest üüri, siis ei teatud Tartu

Linnavalituse linnavarade osakonnas, et hageja oleks olnud tunnistatud Jakobi 34 maja osas

õigustatud subjektiks. Apellatsioonikohus kohaldas vääralt TsMS § 91 sätteid, leides, et kostjad pidid

tõendama, et nad ei saanud igal kuul üüriarveid. Hageja pidi tõendama, et ta esitas üüriarved

igakuuliselt.

Apellatsioonikohus kohaldas vääralt ES § 54 lg 1 p 1. Põhjus kostjate väljatõstmiseks oli hagi

esitamise ajaks ära langenud, sest nad olid selleks ajaks üürivõla ära maksnud varem kokkulepitud

määra järgi. Ringkonnakohus on jätnud tähelepanuta asjaolu, et kostjad tegid korteris hädavajaliku

remondi 20 000 krooni ulatuses.

Kirjalikus vastuses leidis hageja, et apellatsioonikohtu otsus on seaduslik ja kassatsioonkaebuse

väited ei anna alust selle tühistamiseks. Kohus kohaldas õigesti ES § 54 lg 1 p 1. Kostjad ei

tõendanud mõjuvaid põhjusi üüri maksmata jätmiseks. TsMS § 91 sätestab tõendamise ja tõendite

esitamise kohustuse. Apellatsioonikohus on otsuse rajanud faktidele, mida kostja ise on õigeks

võtnud, muudele tõenditele ning hageja seadusliku esindaja seletusele. Kostja M. Meier maksis üüri

tagantjärele 1995. aasta septembri-detsembri eest. Samas ei ole üüriarvete kättesaamine vaidluses

määrava tähtsusega, sest üürilepingu p 4.2 kohaselt pidi üürnik tasuma üüri vähemalt lepingus

kokkulepitule vastavalt.

Kolleegiumi istungil jäid kostjad kassatsioonkaebuse väidete ja hageja esindaja kirjalikus vastuses

esitatud põhjenduste juurde.

Kolleegium leidis, et apellatsioonikohtu otsus tuleb tühistada TsMS § 363 p 2 alusel protsessiõiguse

normi olulise rikkumise tõttu.

Põhjendatud on kassatsioonkaebuse väide, et ringkonnakohus leidis vääralt, et kostjad peavad

tõendama, et nad igakuuliselt üüriarveid ei saanud. Väär on üüriarvete esitamatajätmise tõendamise

kohustuse panemine üürnikele. Kostjad vaidlustasid hageja väite 1995. aasta novembri, detsembri ja

1996. aasta jaanuari üüriarve esitamise kohta ning tulenevalt TsMS § 91 lg-st 1 lasus üüriarvete

esitamise tõendamise kohustus hagejal, mitte kostjatel.

Vastavalt 15. augusti 1994. a eluruumi üürilepingu p-le 4.2 oli üürileandja kohustatud teatama

üürnikule korteri põhiüüri suurusest ja kommunaalteenuste maksetest hiljemalt maksustatava kuu 15.-

ndaks kuupäevaks. Üürnik oli kohustatud tasuma maksed eluruumi kasutamise ja muude talle

osutatud teenuste eest jooksva kuu jooksul. Lepingu p 4.2 järgi oli üürileandjal kohustus teatada

üürnikule maksustatava kuu 15.-ndaks kuupäevaks üüri suurusest ja üürnikul kohustus üür tasuda

samal kuul. Lepingu seda punkti arvestades oleks ringkonnakohus pidanud otsuses põhjendama, miks

ta leiab, et sõltumata üüriarve esitamisest oli üürnik kohustatud maksma igakuuliselt üüri.

Ringkonnakohtu otsuses puudub põhjendus, miks olukorras, kui pole esitatud arveid novembri,

detsembri ja jaanuari üüri kohta, ei saa seda lugeda üüri maksmata jätmise mõjuvaks põhjuseks.

Sellega rikkus ringkonnakohus TsMS § 330 lg 4 sätteid, mille kohaselt otsuse põhjendavas osas

märgitakse ringkonnakohtu tuvastatud asjaolud ja nendest tehtud järeldused, tõendid, millele on

rajatud kohtu järeldused.

Kolleegium jätab tähelepanuta kassatsioonkaebuse väite remondikulude osas kui asjasse

mittepuutuva, sest kostjad hagi remondi maksumuse sissenõudmiseks ei ole esitanud.

Õige on apellatsioonikohtu seisukoht, mille kohaselt üürivõla maksmine enne hagi esitamist ei muuda

olematuks üürnikepoolset üürilepingu tingimuste rikkumist, mis ES § 54 lg 1 p 1 alusel annab

üürileandjale õiguse nõuda üürilepingu ennetähtaegset lõpetamist. Sellega muudab Riigikohtu

tsiviilkolleegium tsiviilasjas nr III-2/1-54/95 (RT III 1995, 15, 184) ja tsiviilasjas nr III-2/1-100/95

(RT III 1996, 4, 53) esitatud seisukohta, mille kohaselt põhjus eluruumist väljatõstmiseks loeti ära

langenuks, kui üürileandja õiguste rikkumine lõpetati enne hagi esitamist.

Hageja poolt Riigikohtus kantud advokaadikulu 2124 krooni väljamõistmine otsustatakse asja

sisulisel lahendamisel.

Juhindudes TsMS § 362 p-st 2, kolleegium

o t s u s t a s :

Tühistada Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 25. novembri 1998. a otsus ja saata asi

uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.

Kassatsioonkaebus rahuldada.

Tagastada Mare Meierile 28. detsembril 1998. a makstud kautsjon 200 (kakssada) krooni ja

Indrek Meierile 18. jaanuaril 1999. a makstud kautsjon 200 (kakssada) krooni.

Eesistuja J. Odar

Liikmed H. Jõks, A. Kull, L. Laarmaa, J. Luik, T. Vernik