3-2-1-52-99 · Riigikohus

3-2-1-52-99

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Tartus 20. mail 1999. a

Riigikohtu tsiviilkolleegium koosseisus: eesistuja J. Odar, liikmed A. Kull ja L. Laarmaa, hageja

E. Luige esindaja vandeadvokaat R. Teeveeru ning kostjate J. Koorti ja Ü. Vei esindaja

vandeadvokaat K. Kuusmaa osavõtul, vaatas läbi avalikul kohtuistungil 26. aprillil 1999. a

Ellinor Luige kassatsioonkaebuse alusel Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 23. detsembri

1998. a otsuse Ellinor Luige hagis Ülo Vei, Raili Vei, Jaan Koorti, Asta Koorti ja Raili Koorti

vastu üürilepingu pikendamisest keeldumiseks ning eluruumist väljatõstmiseks.

Tartu Linnakohtule esitatud hagi kohaselt tagastati Tartu Linnavalitsuse 7. oktoobri 1993. a

määrusega ž mõttelist osa majavaldusest Tartus Kungla 1a Georg Luigele, kelle vara päris Ellinor

Luik. Akt õigusvastaselt võõrandatud vara üleandmise kohta vormistati 22. oktoobril 1993. a.

Üürilepingute ülevõtmise ajal kehtinud ES § 67 kohaselt loeti üürilepingud kehtivaks kuni 1. juulini

1997. a, milline kanne on tehtud ka ülevõetud üürilepingutesse. Hageja E. Luik soovib koos

täiskasvanud poja Teet Luigega elama asuda Eestisse, kus neil puudub elamispind. Kostja Ülo Vei on

koos perekonnaliikmetega sisse kirjutatud korterisse Kungla 1a-1, kuid tegelikult elavad Ü. Vei ja

tema perekond Soome Vabariigis. Kostja Jaan Koort koos perekonnaliikmetega elab Kungla 1a-2.

Hageja palus ORAS § 121 ja ES § 33 alusel lugeda Ü. Veiga ja J. Koortiga sõlmitud üürilepingud

alates 1. juulist 1997. a lõppenuks ning tõsta kostjad ja nende perekonnaliikmed eluruumidest välja.

Hageja täiendas 2. septembril 1997. a Ü. Vei ja R. Vei vastu esitatud hagi ja palus lugeda Ü. Veiga

sõlmitud üürileping lõppenuks ning Ü. Vei koos tema perekonnaliikmetega välja tõsta ka ES §-de 38,

41 lg 1 p 3, 46, 54 lg 1 p 2 alusel, sest Ü. Vei on koos perekonnaga lahkunud Eestist ning elama

asunud Soome Vabariiki ning ta on üürileandja loata andnud korteri kasutada teistele isikutele. Kohus

kaasas kostjatena üürnike täisealised perekonnaliikmed Raili Vei, Asta Koorti ja Raili Koorti.

Kostjad vaidlesid hagile vastu. J. Koort leidis, et hageja tahe asuda Eestisse ei ole tõendatud.

1996. aastal vabanes majas 2-toaline korter, kuhu asus elama hageja esindaja Anne Luik. Ü. Vei

väitis, et ta ei ole lahkunud mujale alaliselt elama. Enn Vei elab korteris ajutiselt, allüürisuhet temaga

ei ole.

Tartu Linnakohtu 11. mai 1998. a otsusega jäeti hagi rahuldamata. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt

teatas hageja esindaja 20. oktoobril 1996. a Ü. Veile ja 21. oktoobril 1996. a J. Koortile kirjalikult, et

hageja vajab Kungla 1 a kortereid 1 ja2 elamiseks ega sõlmi pärast üürilepingute lõppemist 1. juulil

1997. a uusi üürilepinguid. Hageja soov asuda elama Eestisse ei ole tõendatud. Hageja kinkis

1995. aastal samas majas vabanenud korteri (" mõttelise osa Kungla 1a kinnistust) Tallinnas õppivale

Karli Luigele, mille tõttu sai võimalikuks A. Luige kolimine vabanenud korterisse, kuhu oleks saanud

kolida kodumaale tagasi pöörduda sooviv hageja. Hageja majavalduse müüki panemine Inglismaal ei

tõenda, et üürile antud eluruum Eestis on elamiseks vajalik üürileandjale endale või tema

perekonnaliikmele, seda enam, et tagastatud majavalduses vabanenud korter on hageja poolt kinnistu

osana ära kingitud kaheksa kuud enne üürilepingu pikendamisest keeldumisest teatamist üürnikele.

Kostja Ü. Veiga sõlmitud üürilepingu p 2.7 kohaselt on üürnik kohustatud vabastama eluruumi, kui ta

kolib teise alalisse elukohta. Ei ole tõendatud, et Ü. Vei koos perekonnaga elab alaliselt Soome

Vabariigis. Esitatud töölepingute kohaselt on Ü. Vei ja R. Vei töösuhe tähtajaline. Samuti on

tõendamata, et kostja ja E. Vei vahel oleks allüürisuhe. Korteris on Ü. Vei perekonna asjad. E. Vei

kasutab Ü. Vei korterit viimase loal, kuni Ü. Vei on Soomes. E. Vei on Kungla 1a-1 ajutine elanik.

Ü. Vei on rikkunud ES § 48 lg 2, mis aga ei ole eluruumist väljatõstmise aluseks ES § 54 lg 1 p 2

kohaselt. Ü. Veiga sõlmitud üürilepingus ei ole sätet ajutiste elanike majutamise kohta. Seega ei ole

Ü. Vei rikkunud üürilepingut, mis võiks olla uue üürilepingu sõlmimisest keeldumise aluseks ES § 33

lg 1 p 1 järgi.

Tartu Ringkonnakohus jättis linnakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohus leidis, et hageja

täiskasvanud poega ei saa lugeda hageja perekonnaliikmeks, sest ta ei ela koos hagejaga ning tal on

oma perekond. Ei ole piisavalt tõendatud, et T. Luik soovib koos oma perekonnaga Eestisse elama

tulla ning asuda elama ühes leibkonnas hagejaga. Üürniku või tema perekonnaliikme alaliselt

lahkumine eluruumist ES § 53 mõttes on üürilepingut ühepoolselt lõpetav õigusliku tähendusega

tegu, mis peab sisaldama üürilepingu lõpetamise tahtlust. Ainuüksi asjaolu, et Ü. Vei elab koos

perekonnaga Soome Vabariigis, ei anna alust väita, et ta on Kungla 1a-1 korterist alaliselt lahkunud.

Hageja tuginemine ES § 54 lg 1 p-le 2 on vastuolus tema varasema käitumisega, sest ta pole enne

1. septembrit 1997. a vaielnud selle vastu, et E. Vei elab Kungla 1a-1 korteris. Selles korteris on

E. Vei elanud mitu aastat ja tasunud hageja esindajale A. Luigele üüri ja kommunaalteenuste eest.

Linnakohus on õigesti leidnud, et allüürisuhet tõendab kirjalik allüürileping. Hageja pole tõendanud,

et E. Vei tasus üüri ja kommunaalteenuste eest oma vahenditest.

Kassatsioonkaebuses palus hageja ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asi ringkonnakohtule

uueks arutamiseks. Kassaator leiab, et kohus on ebaõigesti kohaldanud materiaalõiguse normi ning

oluliselt rikkunud protsessiõiguse normi. Kuna Ü. Vei elab Soome Vabariigis juba aastaid, on seal

korduvalt oma töölepingut pikendanud ning tema lapsed käivad seal koolis, siis on Ü. Vei valinud

endale uue elukoha. Ringkonnakohus ei ole tähelepanu pööranud hageja väitele, et vastavalt TsÜS

§ 21 lg-le 1 loetakse isiku elukohaks kohta, kus ta alaliselt või peamiselt elab. Kohtud on kindlaks

teinud, et Ü. Vei elab Soomes. Seega on ta avaldanud uut elukohta valides soovi üürileping lõpetada,

mida ta ongi teinud. ES § 53 kohaselt loetakse üürileping lõppenuks, kui üürnik asus alatiseks elama

teise elukohta. ES § 54 lg 1 p 2 sätestab, et üürniku poolt eluruumi allüürile andmine kehtivat korda

rikkudes, on aluseks üürilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks ning üürniku väljatõstmiseks. Kohus

tegi kindlaks, et E. Vei elab Kungla 1a-1 korteris mitu aastat ning on maksnud üüri ja

kommunaalteenuste eest. Kuna E. Vei elab korteris juba aastaid, siis ei saa teda pidada ajutiseks

elanikuks. Ka ajutiste elanike majutamise korra rikkumise puhul tuleks kohaldada allüürile andmise

korra rikkumise kohta käivaid sätteid, sest ES § 48 ei sätesta ajutiste elanike majutamise korra

rikkumise võimalikke tagajärgi. Ringkonnakohus ei ole põhjendanud, miks ei ole tähelepanu väärivad

apellatsioonkaebuse põhjendused ja kaebuses viidatud tõendid, millega kinnitati hageja soovi asuda

elama Kungla 1a elamusse. Ringkonnakohus on vaid märkinud, et tõendatud ei ole T. Luige soov

asuda elama Eestisse. Hagejal ei ole Tartus teist elamispinda ning seetõttu ei ole kohtutel asjakohane

nõuda hageja kodumaale naasmise soovi tõendamist.

Vastustajad vaidlevad kassatsioonkaebusele vastu. Vastustajad leiavad, et 1995. aastal vabanenud

korteri kinkimisega K. Luigele, lõi kassaator sihilikult olukorra, et temale kuuluvas majas vaba

eluruumi ei ole. Ü. Vei on ajutiselt lahkunud Soome, kus ta töötab. Tööst pikematel vaheaegadel elab

ta Kungla 1a-1 eluruumis. E. Vei ei ole allüürnik, vaid ajutine elanik. Üüri ja kommunaalmakseid on

Ü. Vei tasunud oma vahenditest.

Kolleegiumi istungil palus hageja esindaja kassatsioonkaebuse rahuldada selles toodud motiividel,

kostjate J. Koorti ja Ü. Vei esindaja pidas ringkonnakohtu otsust õigeks ning palus jätta kaebuse

rahuldamata.

Kolleegium leidis, et apellatsioonikohtu otsus kuulub TsMS § 363 p 1 alusel osalisele tühistamisele

materiaalõiguse normi väära tõlgendamise tõttu.

Hageja vaidlustas Ü. Vei eesõigust uue üürilepingu sõlmimisele muu hulgas ka selle tõttu, et Ü. Vei

on andnud üürileandja loata korteri kasutada teistele isikutele. Linnakohus leidis, et kuna

üürilepingus puudub säte ajutiste elanike majutamise kohta, siis ei ole Ü. Vei rikkunud üürilepingut,

mis võiks olla uue üürilepingu sõlmimisest keeldumise aluseks ES § 33 lg 1 p 1 järgi.

Apellatsioonikohus jättis esimese astme kohtu otsuse muutmata. ES § 33 lg 1 p 1 kohaselt võib

üürileandja üürniku eesõigust uue lepingu sõlmimisele lepingu tähtaja möödumisel kohtus

vaidlustada, kui üürnik jättis korduvalt täitmata oma lepingujärgsed kohustused või rikkus lepingu

tingimusi. Ebaõige on kohtu seisukoht, et selle sätte järgi võib üürileandja vaidlustada üürniku

eesõigust uue lepingu sõlmimisele vaid lepingus nimetatud tingimuste rikkumise korral. Kuna üürnik

on kohustatud täitma ka seaduses sätestatud eluruumi üürilepingu tingimusi, siis ES § 33 lg 1 p 1

mõtte kohaselt võib üürileandja vaidlustada üürniku eesõigust uue lepingu sõlmimisele ka juhul, kui

üürnik on rikkunud eluruumi üürilepingu tingimusi, mis on sätestatud elamuseaduses. Üheks

seaduses sätestatud eluruumi üürilepingu tingimuseks on see, et üürnik võib üüritud eluruumi

majutada ajutisi elanikke tähtajaga üle pooleteise kuu ainult üürileandja nõusolekul (ES § 48 lg 2)

ning selle tingimuse rikkumine annab üürileandjale õiguse vaidlustada üürniku eesõigust uue lepingu

sõlmimisele ES § 33 lg 1 p 1 kohaselt.

Kassatsioonkaebuses ES §-le 54 lg 1 p 2 ja §-le 53 tuginemine ei ole asjakohane. Hagiavalduses palus

hageja lugeda Tartus Kungla 1a-1 ja Kungla 1a-2 eluruumide kasutamiseks sõlmitud üürilepingud

tähtaja möödumisel 1. juulil 1997. a lõppenuks ja seoses sellega kostjad eluruumidest välja tõsta.

Seega ei ole esitatud hagi ei üürilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks üürileandja algatusel, mida

reguleerib ES § 54, ega ka üürilepingu lõppenuks lugemiseks alates üürniku ja temaga koos elavate

perekonnaliikmete lahkumise päevast, millisel juhul kuulub kohaldamisele ES § 53.

Kuna apellatsioonikohus ei hinnanud tõendeid esimese astme kohtust erinevalt ja jättis linnakohtu

otsuse muutmata, siis ei pidanud apellatsioonikohus TsMS § 330 lg 5 kohaselt otsuses linnakohtu

otsuse põhjendusi kordama. Apellatsioonkaebuse põhjendustele on ringkonnakohtu otsuses vastatud.

Kohtu järeldusi vaidlusaluste eluruumide kasutamiseks sõlmitud üürilepingute tähtaja osas pole

kaebuses vaidlustatud.

Hageja kassatsiooniastme advokaadikulu 3986 krooni väljamõistmine otsustatakse asja sisulisel

läbivaatamisel.

Juhindudes TsMS § 362 p-st 2, kolleegium

o t s u s t a s:

Tühistada Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 23. detsembri 1998. a otsus osas, millega

jäeti muutmata Tartu Linnakohtu 11. mai 1998. a otsus osas, millega jäeti rahuldamata hagi

Ülo Vei ja Raili Vei vastu üürilepingu pikendamisest keeldumiseks ning saata asi tühistatud

osas samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

Muus osas jätta ringkonnakohtu otsus muutmata.

Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

Tagastada Riina Hõrakule 19. jaanuaril 1999. a tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni.

Eesistuja J. Odar

Liikmed: A. Kull, L. Laarmaa