3-2-1-116-98 · Riigikohus

3-2-1-116-98

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Tartus 27. novembril 1998. a

Riigikohtu tsiviilkolleegium koosseisus: eesistuja J. Odar, liikmed A. Kull ja L. Laarmaa, hageja

R. Sõrmuse osavõtul, vaatas läbi avalikul kohtuistungil 2. novembril 1998. a

Rein Sõrmuse kassatsioonkaebuse alusel Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi

4. mai 1998. a otsuse Rein Sõrmuse hagis Pavel Tokmani ja Antonina Tokmani vastu

eluruumist väljatõstmiseks.

Tartu Linnakohtule 1994. a jaanuaris esitatud hagis palus Rein Sõrmus ES § 54 lg 1 p 1 kohaselt

Tartus Vaarika 1"17 eluruumist välja tõsta Pavel Tokmani ja Antonina Tokmani ilma teist eluruumi

vastu andmata ning neilt välja mõista võlgnevus 1978 krooni 40 senti. Hagi põhjenduste kohaselt

omandas R. Sõrmus vaidlusaluse korteri 7. mail 1993. a. Kostjad kasutavad eluruumi P. Tokmaniga

7. veebruaril 1991. a sõlmitud üürilepingu alusel, kuid on mõjuva põhjuseta jätnud tasumata üüri,

kommunaalteenuste ja kütte eest alates 1993. a juunikuust. Täiendavas hagiavalduses palus

R. Sõrmus TsK § 477 kohaselt kostjatelt solidaarselt välja mõista 11 016 krooni üüri ja

kommunaalteenuste eest, mille tema KÜ Vaarika-1 liikmena tasus kostjate eest ühistule kuni

1. detsembrini 1994. a. KÜ Vaarika-1 esitas 1995. a veebruaris kostjate vastu hagi Tartus Vaarika

1"17 eluruumi kasutamiseks sõlmitud üürilepingu lõpetamiseks ja kostjate väljatõstmiseks. Hagi

põhjenduste kohaselt ostis KÜ Vaarika-1 elamu Tartu KEK-lt 17. mail 1993. a. Kostjad ei ole tasunud

korteri nr 17 kasutamise eest üüri ja kommunaalteenuste eest ühistu volitatud esindajale R. Sõrmusele

ning 1993. a juunikuust kuni 1994. a 1. detsembrini moodustab võlgnevus 11 016 krooni. Kohus

kaasas KÜ Vaarika-1 protsessi kolmanda isikuna. R. Sõrmus loobus 22. veebruari 1996. a

kohtuistungil kostjate korterist väljatõstmise ja raha nõudest. Kohus seisukohta hagist loobumise osas

ei võtnud. 17. mail 1996. a KÜ Vaarika-1 vähendas nõuet 4677 kroonini. 23. jaanuari 1997. a

kohtuistungil palus R. Sõrmus võimalust jääda protsessi hagejana, kuna ta on 3. jaanuarist 1997. a

korteri nr 17 omanik. Ka soovis KÜ Vaarika-1 jääda protsessi hagejana. Kohus rahuldas mõlemad

taotlused.

Tartu Linnakohtu 12. mai 1997. a otsusega tõsteti P. Tokman ja A. Tokman kõigi nendega koos

elavate isikutega eluruumist Vaarika 1-17 välja ja mõisteti kostjatelt solidaarselt välja R. Sõrmuse

kasuks 1978 krooni 40 senti. Otsuse motiivide kohaselt ostis R. Sõrmus 3. jaanuaril 1997. a KÜ-lt

Vaarika-1 eluruumi Tartus Vaarika 1"17. Eluruumi kasutab üürnikuna P. Tokman koos abikaasa ja

kahe alaealise lapsega 7. veebruaril 1991. a sõlmitud üürilepingu alusel. Kostjad ei eita, et nad ei

tasunud üüri. Kostjad töötavad, korteriüür on tasumata mõjuva põhjuseta, kostjad olid teadlikud 1978

krooni 40 sendi üüri maksmise kohustusest.

Tartu Ringkonnakohtu 22. septembri 1997. a otsusega linnakohtu otsus tühistati. Ringkonnakohus

tegi osaliselt uue otsuse, millega lõpetas ennetähtaegselt üürilepingu ning väljakolimisest keeldumise

korral otsustas kostjad vaidlusalusest eluruumist välja tõsta kõigi nendega koos elavate isikutega.

R. Sõrmuse nõude üüri ning kommunaalteenuste eest 11 016 krooni saamiseks saatis

apellatsioonikohus esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks.

Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 29. jaanuari 1998. a otsusega tühistati ringkonnakohtu otsus

protsessiõigusnormi väära kohaldamise tõttu osas, millega lõpetati ennetähtaegselt R. Sõrmuse ja

P. Tokmani vahel sõlmitud üürileping ning otsustati väljakolimisest keeldumise korral P. Tokman ja

A. Tokman kõigi nendega koos elavate isikutega tõsta välja eluruumist Tartus Vaarika 1"17 ning

saadeti asi selles osas uueks läbivaatamiseks samale apellatsioonikohtule. Muus osas jäeti

ringkonnakohtu otsus muutmata.

Ringkonnakohtu 4. mai 1998. a otsusega linnakohtu otsus tühistati osas, millega ennetähtaegselt

lõpetati R. Sõrmuse ja P. Tokmani vahel sõlmitud üürileping ning otsustati väljakolimisest

keeldumise korral P. Tokman ja A. Tokman eluruumist Tartus Vaarika 1"17 välja tõsta kõigi nendega

koos elavate isikutega. Apellatsioonikohus tegi uue otsuse, millega jättis R. Sõrmuse hagi

rahuldamata. Kohtuotsuse põhjenduste järgi peavad ES § 54 lg 1 p 1 kohaldamiseks üürnik ja tema

perekonnaliikmed olema rikkunud üüri- või kommunaalteenuste tasumise kohustist üürileandja ees

rohkem kui kolm kuud. ES § 28 lg 2 sätestab, et üürilepingu järgi üürileandjaks saab olla eluruumi

omanik või tema poolt selleks volitatud isik. ES § 34 järgi jääb eluruumi omandiõiguse või

tiitlipärase valduse üleminekul teisele isikule varem sõlmitud üürileping jõusse ka uue omaniku või

tiitlipärase valdaja suhtes. Kostjad kasutavad vaidlusalust eluruumi Tartu KEK-ga 7. veebruaril

1991. a sõlmitud eluruumi üürilepingu alusel. KÜ Vaarika-1 on elamuühistu. ES §-de 14 lg 1 ja 16

alusel on elamuühistu elamu omanik ning selle liikmetele antakse konkreetsete eluruumide valdamise

ja kasutamise õigus. Üürilepingut sõlmima volitatud isikuks ES § 28 lg 2 mõttes võib elamuühistu

puhul olla ka ühistu liige tema valduses oleva eluruumi osas, kui ta saab üürilepingu sõlmimiseks

nõusoleku temaga koos elavatelt perekonnaliikmetelt (ES § 18). KÜ Vaarika-1 sai Tartus Vaarika 1

asuva elamu omanikuks 17. mail 1993. a sõlmitud ostu-müügilepingu alusel. R. Sõrmus sai küll

elamuühistu liikmeks, kuid ta ei saanud Vaarika 1"17 korteri valdajaks ja kasutajaks, sest P. Tokman

kasutas seda eluruumi enne KÜ Vaarika-1 moodustamist sõlmitud üürilepingu alusel. Seega asus KÜ

Vaarika-1 üürileandja asemele. R. Sõrmus ei ole tõendanud, et tema oli üürileandja sel ajal, kui

P. Tokmani väidetav õigusrikkumine aset leidis. KÜ Vaarika-1 25. mai 1993. a üldkoosoleku

protokolli järgi andis ühistu kõigile ühistu majas mitteelavatele osanikele volituse sõlmida seniste

üürnikega üürileping. P. Tokman ja R. Sõrmus üürilepingut ei sõlminud. KÜ Vaarika-1 poolt

10. septembril 1993. a R. Sõrmusele antud volitusest nähtuvalt oli R. Sõrmus volitatud ühistu nimel

lahendama Vaarika 1"17 korteri haldamisega seotud küsimusi. Linnakohtule esitatud hagiavalduses

pidas KÜ Vaarika-1 ennast Vaarika 1"17 korteri omanikuks ning nõudis P. Tokmani eluruumist

väljatõstmist. Vaidluse lahendamise seisukohalt ei oma tähtsust, et R. Sõrmuse 23. jaanuari 1997. a

avalduse alusel kaasati ta KÜ Vaarika-1 poolt esitatud hagis protsessi hagejana KÜ Vaarika-1

asemele. Kuna poolte vahel puudus väidetava õigusrikkumise ajal üürisuhe, siis ei oma tähtsust, kas

kostjad olid KÜ Vaarika-1 kui üürileandja suhtes üüri ja kommunaalteenuste eest tasumise kohustist

rikkunud. Hagi rahuldamiseks ei anna alust ka asjaolu, et vastustaja sai Vaarika-1 elamu

kaasomanikuks 3. jaanuaril 1997. a sõlmitud ostu-müügilepingu alusel, sest selleks kuupäevaks ei

olnud kostjatel KÜ Vaarika-1 ees enam üüri- ja kommunaalteenuste võlga rohkem kui kolme kuu

eest.

Kassatsioonkaebuses palus R. Sõrmus ringkonnakohtu otsuse tühistada ja uue otsusega lõpetada

ennetähtaegselt R. Sõrmuse ja P. Tokmani vahel sõlmitud üürileping ning väljakolimisest keeldumise

korral P. Tokman ja A. Tokman välja tõsta Tartus Vaarika 1"17 asuvast eluruumist koos kõigi

nendega koos elavate isikutega teist eluruumi vastu andmata. Kassaator leidis, et ringkonnakohus on

materiaalõiguse normi vääralt kohaldanud ja tõlgendanud. Väär on ringkonnakohtu seisukoht, et

R. Sõrmus ei ole üürileandja, kuna KÜ Vaarika-1 on elamuühistu. KÜ Vaarika-1 andis 25. mai

1993. a üldkoosoleku otsusega kõigile ühistu majas mitteelavatele osanikele volituse seniste

üürnikega üürilepingu sõlmimiseks. Sellega delegeeriti osanikele kõik üürilepingujärgsed üürileandja

õigused ja kohustused. ES § 34 alusel jääb eluruumi omandiõiguse või tiitlipärase valduse üleminekul

teisele isikule varem sõlmitud üürileping jõusse ka uue omaniku või tiitlipärase valdaja suhtes. Sellest

tulenevalt läksid Tartu KEK-i ja P. Tokmani vahel 7. veebruaril 1991. a sõlmitud eluruumi

üürilepingu järgsed üürileandja õigused ja kohustused KÜ Vaarika-1 üldkoosoleku otsuse alusel üle

R. Sõrmusele. ES §-st 18 lg 1 tuleneb, et elamuühistu saab üürileandjaks olla ainult juhul, kui ühistu

liige on ühistust välja astunud või välja arvatud. R. Sõrmus muutus üürileandjaks tema valduses oleva

korteri suhtes siis, kui ta astus ühistu liikmeks.

Kostjad kassatsioonkaebusele ei vastanud.

Kolleegiumi istungil palus hageja kassatsioonkaebuse rahuldada.

Kolleegium leidis, et ringkonnakohtu otsus kuulub TsMS § 363 p 1 alusel tühistamisele

materiaalõiguse normi väära tõlgendamise tõttu.

Ringkonnakohus on õigesti leidnud, et kuna KÜ Vaarika-1 sai Tartus Vaarika 1 elamu omanikuks

17. mai 1993. a ostu-müügilepingu alusel, siis asus ta kooskõlas ES §-ga 34 P. Tokmani ja Tartu

KEK-i vahel 7. veebruaril 1991. a sõlmitud üürilepingus esialgse üürileandja asemele.

Kassatsioonkaebuse viited ES §-le 18 ei ole asjakohased, sest vaidlusaluse eluruumi andis

P. Tokmanile üürile Tartu KEK, mitte aga elamuühistu või elamuühistu liige. Elamuühistust sai

üürileandja seoses elamu ostmisega.

Ringkonnakohtu otsuse kohaselt sai R. Sõrmus Tartus Vaarika 1 elamu kaasomanikuks 3. jaanuaril

1997. a sõlmitud ostu-müügilepingu alusel ja asus selle tulemusel üürilepingus üürileandjana KÜ

Vaarika-1 asemele. Ekslik on apellatsioonikohtu seisukoht, et R. Sõrmus ei saa nõuda kostjate suhtes

ES § 54 lg 1 p 1 kohaldamist seetõttu, et kostjate väidetava õiguserikkumise ajal ei olnud ta

üürileandja. Kui R. Sõrmus asus ES § 34 kohaselt P. Tokmaniga sõlmitud üürilepingus üürileandja

asemele, siis läks temale kui üürilepingus esialgse üürileandja õigusjärglasele üle ka õigus nõuda

üürilepingu ennetähtaegset lõpetamist üürileandja õiguste rikkumise tõttu. Ka on ebaõige

apellatsioonikohtu seisukoht, et üürileandja ei saa nõuda üürilepingu ennetähtaegset lõpetamist ES

§ 54 lg 1 p 1 alusel, kui õiguserikkumine lõpetatakse üürivõla ja kommunaalteenuste võlgnevuse

tasumisega üürileandjale. Võlgnevuse likvideerimine ei tee olematuks üürileandja õiguse rikkumist,

mis ES § 54 lg 1 p 1 järgi annab talle õiguse nõuda üürilepingu ennetähtaegset lõpetamist.

TsMS § 353 lg 1 kohaselt kontrollib Riigikohus kassatsioonkaebuse alusel ja piires, kas

ringkonnakohus on kohtuotsuses õigesti tõlgendanud ja kohaldanud materiaalõiguse norme ning

järginud protsessiõiguse norme. Ringkonnakohtu poolt protsessiõiguse normide järgimist ei ole

kassatsioonkaebuses vaidlustatud.

Juhindudes TsMS § 362 p-st 2, kolleegium

o t s u s t a s:

Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 4. mai 1998. a otsus tühistada ja saata asi uueks

läbivaatamiseks samale kohtule.

Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

Tagastada Rein Sõrmusele 5. juunil 1998. a tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni.

Eesistuja J. Odar

Liikmed A. Kull, L. Laarmaa