3-2-1-101-98 · Riigikohus

3-2-1-101-98

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Tartus 15. oktoobril 1998. a

Riigikohtu tsiviilkolleegium koosseisus: eesistuja H. Jõks, liikmed J. Luik ja A. Kull, hageja U.-

D. Kaasikese osavõtul, vaatas läbi avalikul kohtuistungil 28. septembril 1998. a

Uuno-Diander Kaasikese kassatsioonkaebuse alusel Viru Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi

4. mai 1998. a otsuse Uuno-Diander Kaasikese hagis ETK Ehitusvalitsuse ja Valdek Landmanni

vastu ostu-müügilepingu tühistamiseks.

Lääne-Viru Maakohtule esitatud hagis palus Uuno-Diander Kaasike, tuginedes eluruumide erastamise

seaduse (EES) § 3 lg-le 11, § 4 lg-le 1, § 5 lg 1 p-le 1 ja §-le 9 ning TsÜS §-le 66, § 98 lg-le 4 ja §-le

103, tühistada ETK Ehitusvalitsuse ja V. Landmanni vahel 29. detsembril 1995. a sõlmitud Rakveres

Võidu tn 52 asuva korteri nr 4 ostu-müügilepingu. Hagi põhjenduste kohaselt on hageja Rakveres

Võidu tn 52-4 eluruumi üürnik. 16. mail 1994. a esitas hageja ETK Ehitusvalitsusele avalduse

eluruumi erastamiseks. 7. veebruaril 1995. a hinnati korteri väärtuseks 10 200 krooni ja abihoone

väärtuseks 300 krooni. 29. märtsil 1995. a teatati hagejale, et kuna ta on üürivõlglane, siis korterit

temale ei erastata. Hageja tasus üürivõla 27. aprillil 1995. a. Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelvalve

kolleegiumi 12. aprillil 1995. a otsusega tunnistati kehtetuks EES § 3 lg 1 osas, mis luges erastamise

objektiks kooperatiivse organisatsiooni elamu või korteri, olenemata sellest, kelle vahendite arvel see

on ehitatud. ETK Ehitusvalitsus pakkus hagejale korterit 35 000 krooni eest. Kuna lepingu

tingimused olid vastuvõetamatud, jäi leping sõlmimata. ETK Ehitusvalitsus müüs 29. detsembril

1995. a vaidlusaluse korteri Valdek Landmannile. Hageja leidis, et tehing oli seadusevastane ja

kuulub tühistamisele, kuna enampakkumisel ei saa müüa elamispinda, mille üürnik oli esitanud

õigeaegselt erastamise avalduse. Hageja pole loobunud eluruumide erastamise seadusest tulenevast

ostueesõigusest. Eluruumide erastamise korra p 12 kohaselt võib eluruumide erastamise kohustatud

subjekt lugeda erastamise avalduse esitanud üürniku eluruumi ostmise eesõigusest loobunuks, kui

viimane ei ilmu eluruumi ostma ka pärast teistkordset kutset. TsÜS § 98 lg 4 kohaselt pidi

vaidlusaluse tehingu tegemiseks antud volitus olema notariaalselt tõestatud vormis. ETK

Ehitusvalitsuse esindajana märgitud Jako Okil see aga puudus.

Maakohus jättis hagi rahuldamata. Kohus leidis, et vaidlus hageja õiguste rikkumisest seoses

eluruumi erastamisega ei kuulu maa- ja linnakohtu pädevusse. Tallinna Halduskohtu 19. juuni 1996. a

otsuse kohaselt ei leidnud tõendamist, et ETK Ehitusvalitsus oleks keeldunud vaidlusaluse korteri

erastamisest. Tallinna Ringkonnakohtu 12. septembri 1996. a otsusega jäeti halduskohtu otsus

muutmata. ETK Ehitusvalitsusel oli õigus leida vaidlusalusele korterile ostja, kes nõustus müüja

poolt pakutud tingimustega ning sõlmida temaga ostu-müügileping. Kuna eluruumide erastamise

seaduse sätteid lepingu sõlmisel ei ole rikutud, siis TsÜS § 66 asjas kohaldamisele ei kuulu. Hagi ei

kuulu rahuldamisele ka TsÜS § 98 lg 4 ja § 103 lg 1 alusel. Vastavalt ETK Ehitusvalitsuse põhikirjale

oli ETK Ehitusvalitsuse juhatajal volitus vaidlusaluse tehingu tegemiseks. Samuti leidis kohus, et

kuivõrd tehing on notariaalselt tõestatud, volitused notari poolt kontrollitud, aktsepteeritud ja

kinnitatud, siis ei ole seaduses tehingu tegemiseks nõutud volituse notariaalselt tõestatud vormi

mittejärgimine sedavõrd oluline seaduserikkumine, et TsÜS § 66 lg 2 alusel tunnistada tehingu

tühisust.

Ringkonnakohus jättis maakohtu otsuse muutmata. Tuginedes Riigikohtu erikogu 17. juuni 1996. a

teises tsiviilasjas tehtud määrusele 3-2-1-34-96, on maakohus õigesti jätnud hindamata asjaolud ja

tõendid, mis olid seotud eluruumi erastamise vaidlusega ning viidanud haldusasjas tehtud lahenditele.

Maakohus ei rikkunud TsKS § 91 sätteid, vaid on halduskohtu lahenditele õigesti viidanud seoses

halduskohtu ning maa- ja linnakohtu pädevusega. Seaduse "Kooperatiivsete, riiklik-kooperatiivsete ja

ühiskondlike organisatsioonide vara taasriigistamise ja erastamise kohta" § 61 jõustus 20. jaanuaril

1996. a. Sellest tulenevalt ei ole arvestatavad apellatsioonkaebuse väited eluruumide erastamise

seaduse sätete rikkumisest ostu-müügilepingu sõlmimisel 29. detsembril 1995. a. Kohtule pole

esitatud tõendeid, et ETK Ehitusvalitsus oli lepingu sõlmimise ajal eluruumi erastamise kohustatud

subjekt. Maakohus on andnud ETK Ehitusvalitsuse esindaja volituse küsimusele TsÜS § 66 lg-st 2

lähtudes õige hinnangu. Apellatsioonkaebuse väited vaidlusaluse korteri omaniku vahetuse

kontrollimata jätmise kohta ei ole aluseks otsuse tühistamisele. Maakonnavalitsuse õiendi kohaselt

kuulub Võidu tn 52 maja ETKVL Ehitusvalitsusele, omandiõigust tõendavate dokumentidena on

nimetatud 4. märtsi 1957. a tüüpakt-leping ning 21. detsembri 1959. a vastuvõtuakt.

Kassatsioonkaebuses palutakse ringkonnakohtu otsuse tühistamist. Kaebuses leitakse, et

ringkonnakohus on otsuse tegemisel vääralt kohaldanud ja tõlgendanud materiaalõiguse norme ning

rikkunud protsessiõiguse normi. Kohus tegi küll kindlaks, et notariaalse ostu-müügilepingu

sõlmimiseks ettenähtud notariaalset volikirja müüja esindajal ei olnud, kuid samas leidis, et see ei ole

käsitletav seaduse olulise rikkumisena. See seisukoht on vastuolus TsÜS § 98 lg-s 4 ja § 103 lg-s 1

sätestatuga. Kohtu poolt on jäetud hindamata apellatsioonkaebuse väide, et vaidlusalust lepingut on

peale lepingu allakirjutamist muudetud, sest esialgselt allakirjutatud lepingu p 3 sätestas, et müüja on

saanud korteri pärimise teel. Avaldus eluruumide erastamiseks oli selleks ajaks lahendamata, kui

sõlmiti vaidlustatud ostu-müügileping. Kohus ei hinnanud ühtki hageja tegu, mis annaksid aluse

kahelda tema soovis eluruumi erastada. TsKS § 91 sätestab, et kohtu poolt ei vaja tõendamist

asjaolud, millised on tuvastatud jõustunud kohtuotsusega teises tsiviilasjas, millest võtavad osa samad

protsessiosalised. See säte ei kehti halduskohtu otsusega tuvastatu kohta.

Vastustaja V. Landmann leiab vastuses kassatsioonkaebusele, et kohtuotsused on seaduslikud.

Vastustaja ETK Ehitusvalitsus leiab, et kassatsioonkaebus on alusetu. Õige on küll kassaatori väide,

et notariaalse ostu-müügilepingu sõlmimiseks TsÜS § 98 lg-s 4 ette nähtud notariaalset volikirja ei

vormistatud, kuid seda asjaolu ei saa käsitleda seaduse olulise rikkumisena TsÜS § 66 lg 2

tähenduses. Vastustaja on seisukohal, et ETK Ehitusvalitsuse juhataja on ettevõtte seaduslik esindaja

ETK Ehitusvalitsuse põhikirja alusel. Kohus kontrollis omandiõigust tõendavaid dokumente, mis olid

notarile esitatud. Need dokumendid tõendavad, et lepingu esialgsesse teksti on märge objekti saamise

kohta pärimise teel sattunud ekslikult. Ostu-müügilepingu pooled kinnitasid ringkonnakohtus, et

tehing on tehtud nende tahte kohaselt.

Kolleegiumi istungil palus kassaator kaebuse rahuldada.

Kolleegium leidis, et apellatsioonikohtu otsus kuulub TsMS § 363 p-de 1 ja 2 alusel tühistamisele

materiaalõiguse normi väära tõlgendamise ja protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu.

Ebaõige on kohtu seisukoht, et Riigikohtu erikogu 17. juuni 1996. a määrusest 3-2-1-34-96 tuleneb,

et vaidlus hageja õiguste rikkumisest seoses eluruumi erastamisega ei kuulu maa- ja linnakohtu

pädevusse. Erikogu otsuse kohaselt kuulub vaidlus eluruumi erastamise üle enne erastatava eluruumi

ostu-müügilepingu sõlmimist halduskohtu pädevusse. Tsiviilkohtu pädevusse kuulub aga vaidlus, mis

tekib eluruumi ostu-müügilepingust. Hageja vaidlustas 29. detsembri 1995. a ostu-müügilepingu,

kuna leidis, et see on vastuolu tõttu eluruumide erastamise seadusega tühine. Ka leidis hageja, et selle

tehinguga rikuti tema õigusi, mis tulenevad eluruumide erastamise seadusest. Vaidlus eluruumi ostu-

müügilepingu üle on tsiviilõiguslik vaidlus, mis kuulub lahendamisele tsiviilkohtumenetluse korras.

Pärast vaidlusaluse ostu-müügilepingu sõlmimist puudub hagejal alus eluruumide erastamise avalik-

õiguslike toimingute vaidlustamiseks halduskohtusse pöörduda, kuna eluruum, mille erastamiseks ta

avalduse esitas, ei ole enam kohustatud subjekti omandis. Vastavalt TsKS § 232 lg-le 4 pidi kohus

võtma seisukoha, kas vaidlusalune ostu-müügileping on vastuolus eluruumide erastamise seadusega

ja kas selle tehinguga rikuti hageja õigusi.

Ekslik on ringkonnakohtu järeldus, et kuna seaduse "Kooperatiivsete, riiklik-kooperatiivsete ja

ühiskondlike organisatsioonide vara taasriigistamise ja erastamise kohta" § 61, mille kohaselt

kohustatud subjekti omandis olevad elamud ning korterid määratakse kindlaks ja erastatakse

eluruumide erastamise seaduses sätestatud alustel ja korras, jõustus alles 20. jaanuaril 1996. a, s.o

pärast ostu-müügilepingu sõlmimist, siis eluruumide erastamise seaduse rikkumise kohta seisukohta

ei ole vaja võtta. Ka 29. detsembril 1995. a reguleeris eluruumide erastamist eluruumide erastamise

seadus. EES § 6 p 5 järgi on taasriigistamise kohustatud subjekti omandis oleva eluruumi puhul

eluruumi erastamise kohustatud subjektiks taasriigistamise kohustatud subjekt. Seaduse

"Kooperatiivsete, riiklik-kooperatiivsete ja ühiskondlike organisatsioonide vara taasriigistamise ja

erastamise kohta" §-st 2 tulenevalt on taasriigistamise kohustatud subjektiks ka ETKVL-i süsteemi

organisatsioonid. Vabariigi Valitsuse 2. septembri 1992. a määrusega nr 258 arvati ETK ja tema

organisatsioonid taasriigistamise kohustatud subjektide nimekirja. Sellest tulenevalt on samuti väär

apellatsioonikohtu seisukoht, et hageja oleks pidanud tõendama, et ETK Ehitusvalitsus oli lepingu

sõlmimise ajal eluruumi erastamise kohustatud subjekt. ETK Ehitusvalitsus oli eluruumide erastamise

kohustatud subjekt seaduse alusel.

Kohtuotsuses haldusasjas tehtud lahenditele viitamine ei ole õige. Halduskohus leidis, et ETK

Ehitusvalitsus ei ole keeldunud U.-D. Kaasikesele korteri erastamisest, kuna erastamisest

keeldumisena ei saa võtta asjaolu, et 12. aprilliks 1995. a oli korter temale erastamata. Seega ei ole

halduskohus võtnud seisukohta vaidlusaluse ostu-müügilepingu seaduslikkuse suhtes, vaid hinnanud

avalik-õiguslikke toiminguid, mis antud tsiviilvaidluse alusesse ja esemesse ei puutu.

TsÜS § 98 lg 4 kohaselt peab seaduse järgi kohustuslikku notariaalset vormi nõudva tehingu

tegemiseks antud volitus olema notariaalselt tõestatud vormis. Vastavalt TsÜS § 93 lg-le 3 on

seaduses nõutud tehingu notariaalse tõestamise nõude järgimata jätmisel tehing tühine. Seega on

tühine notariaalselt tõestamata vormis volitus, mis on antud seaduse järgi kohustuslikku notariaalset

vormi nõudva tehingu tegemiseks. Väär on ringkonnakohtu seisukoht, et volituseta esinduse suhtes

kuuluvad kohaldamisele TsÜS § 66 lg 2 sätted. Volituseta esindust reguleerib TsÜS § 103. Selle

paragrahvi 1. lõike kohaselt on tehing, mille teise isiku nimel on teinud isik, kellel ei olnud volitust,

tühine. Kuna aga kohus tuvastas, et ETK Ehitusvalitsuse põhikirjast tulenevalt teostas müüja tehingu

seadusliku esindaja kaudu, siis ei oma müüja esindajal notariaalselt tõestatud vormis volituse

puudumine asjas tähtsust.

Asja uuel läbivaatamisel tuleb anda hinnang, kas hageja poolt üürilepingu alusel kasutatava eluruumi

müümine eluruumide erastamise kohustatud subjekti poolt oli kooskõlas eluruumide erastamise

seaduse sätetega, mis kehtisid vaidlusaluse lepingu sõlmimise ajal ning vastavalt sellele vaidlus

lahendada. Eelnevalt tuleb aga tuvastada, kas ETK Ehitusvalitsus saab olla asjas kostjaks.

Juhindudes TsMS § 362 p-st 2, kolleegium

o t s u s t a s:

Viru Ringkonnakohtu 4. mai 1998. a otsus tühistada ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale

apellatsioonikohtule.

Kassatsioonkaebus rahuldada.

Tagastada Uuno-Diander Kaasikesele 1. juunil 1998. a tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni.

Eesistuja H. Jõks

Liikmed A. Kull, J. Luik