3-2-1-97-98 · Riigikohus

3-2-1-97-98

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Tartus 14. oktoobril 1998. a

Riigikohtu tsiviilkolleegium koosseisus: eesistuja A. Kull, liikmed L. Laarmaa ja J. Luik,

korteriühistu Lille esindaja vandeadvokaat A. Tammeri osavõtul, vaatas läbi avalikul kohtuistungil

14. septembril 1998. a

Korteriühistu Lille kassatsioonkaebuse alusel Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi

20. aprilli 1998. a otsuse AS-i Hõbevalge hagis korteriühistu Lille ja AS-i Carlina vastu asja

väljanõudmiseks ebaseaduslikust valdusest.

1. veebruaril 1993. a esitas AS Hõbevalge Tartu Linnakohtule hagi Tartu Maakonna REV-i ja

korteriühistu (KÜ) Lille vastu TsK §-de 438 ja 440 alusel omandiõiguse tunnistamiseks 1/5 osale

Tartus Riia 8 elamust, millise osa moodustavad kohvikuruumid. Hagiavalduse kohaselt sõlmiti

15. aprillil 1991. a ühelt poolt AS-i Hõbevalge ja Tartu Pereliidu ning teiselt poolt Tartumaa

Maakonna Remondi- ja Ehitusvalitsuse (REV) õigusjärglase AS-i Abaco ja Sanitaartehniliste Tööde

Valitsuse (STV) vahel leping, mille kohaselt AS Hõbevalge ja Tartu Pereliit annavad ehitajale

kohviku ehitamiseks 700 000 rubla. Ehitaja kohustus objekti valmis ehitama 1991. a IV kvartalis ja

selle ekspluatatsiooni andmisel pidi kohvik võetama hageja bilanssi. 3. juunil 1991. a kinnitatud

protokolliga anti elamu tellija funktsioonid STV-lt üle Tartumaa REV-le. Viimane teatas hagejale, et

andis 10. augustil 1992. a tellija funktsioonid koos elamule tehtud kulutustega üle KÜ-le Lille ning

luges alates 10. augustist 1992. a lõppenuks 15. aprillil 1991. a sõlmitud lepingu ja soovitas pöörduda

KÜ Lille poole uue lepingu sõlmimiseks.

Tartu Linnakohus jättis 12. juuni 1995. a otsusega hagi rahuldamata. Linnakohus asus seisukohale, et

15. aprilli 1991. a leping ei vasta ühise tegutsemise lepingu tunnustele.

Tartu Ringkonnakohtu 27. novembri 1995. a otsusega muudeti linnakohtu otsuse motiveeringut ning

leiti, et 15. aprilli 1991. a leping on ühise tegutsemise leping, kuid hagi jäeti rahuldamata, sest KÜ

Lille polnud 15. aprilli 1991. a sõlmitud ühise tegutsemise lepingu pooleks.

Riigikohus jättis 10. aprilli 1996. a otsusega ringkonnakohtu otsuse muutmata. Riigikohtu otsuse

kohaselt ei ole vaidlustatud ringkonnakohtu järeldust, et 15. aprilli 1991. a leping on ühise

tegutsemise leping, millega reguleeriti lepinguosaliste tegutsemist ühise majandusliku eesmärgi -

ehitada valmis hoone Tartus Riia 8 - saavutamisel. KÜ Lille kui ehitise valdaja vastu, kes AÕS § 90

lg 1 kohaselt loetakse asja omanikuks, kuni ei ole tõendatud vastupidist, on esitatud kohustisõiguslik

hagi TsK §-de 438 ja 440 alusel. Esitatud alusel tegi kohtuotsuse ka ringkonnakohus. Kuna

korteriühistu ei ole ühise tegutsemise lepingu osaline, siis sellest lepingust talle kohustusi ei tulene.

Olenemata sellest, kas hagejal oli ühise tegutsemise lepingu järgi 10. augustil 1992. a omandiõigus

ehitise osale tekkinud, ei saa KÜ Lille vastu esitatud hagi rahuldamise aluseks olla tsiviilkoodeksi

osundatud sätted, sest hageja ja KÜ Lille vahel ei ole lepingulist suhet. Kui esitatakse asjaõiguslik

omandi kaitse hagi, siis selle rahuldamine või mitterahuldamine ei olene sellest, kas hageja on

vaidlustanud korteriühistule tellija funktsioonide üleandmise akti või mitte.

KÜ Lille ja likvideerimisel oleva AS-i Carlina vastu 20. jaanuaril 1997. a Tartu Linnakohtule esitatud

hagis palus AS Hõbevalge tunnustada tema omandiõigust 1/5 osale elamust Tartus Riia 8, millise osa

moodustavad kohvikuruumid, ja nõuda nimetatud osa välja AS-i Carlina ebaseaduslikust valdusest.

Hagiavalduse kohaselt on Tartu Ringkonnakohtu 27. novembri 1995. a ja Riigikohtu 10. aprilli

1996. a otsusega tuvastatud, et 15. aprilli 1991. a leping vastas ühise tegutsemise lepingu nõuetele

ning lepingu järgi tekkisid tellija õigused ja kohustused kohvikuosale AS-l Hõbevalge. Tartu

Maakonna REV rikkus TsK § 440 lg 3, kui andis 10. augustil 1992. a koostatud aktiga tellija

funktsioonid üle KÜ-le Lille. Hageja viitas TsKS §-le 91 lg 2, mille kohaselt asjaolud, mis on ühes

tsiviilasjas tuvastatud jõustunud kohtuotsusega, ei vaja tõendamist teises tsiviilasjas. Hageja leidis, et

tema omandiõigus elamuosale on tõendatud jõustunud kohtuotsustega.

KÜ Lille vastuväidete kohaselt ei ole AS Abaco kunagi olnud Tartu Maakonna REV-i õigusjärglane.

15. aprilli 1991. a leping vastab tööettevõtu lepingu tunnustele ega ole käsitletav ühise tegutsemise

lepinguna. Lepingu lisas lepiti kokku, et kohviku üleandmine fikseeritakse üleandmise-vastuvõtmise

aktiga. Kuna kohvikut ei ole AS-le Hõbevalge üle antud, siis ei ole temal ka omandiõigust tekkinud.

TsKS § 235 lg 1 kohaselt märgib kohus õiguse tunnustamise otsuses, millist hagejale seaduse või

lepingu alusel kuuluvat vaidlustatud õigust kohus tunnustab. Tsiviilasjas nr 2-47/95 jäeti AS-i

Hõbevalge hagi omandiõiguse tunnustamiseks rahuldamata. Nõue tunnustada omandiõigust 1/5 osale

elamust, millise osa moodustavad kohvikuruumid, on oma osa ühisest asjast reaalosana eraldamise

nõue. Kuna AS Hõbevalge kaasomandi osa on määratlemata, ei ole seda võimalik ühisest asjast

reaalosana eraldada.

16. detsembri 1997. a otsusega Tartu Linnakohus rahuldas hagi. Kohus tunnustas AS-i Hõbevalge

omandiõigust 1/5 osale elamust ning nõudis nimetatud osa välja AS-lt Carlina. Kostjatelt mõisteti

välja riigilõiv 3809 krooni. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt tuleb anda uuesti juriidiline hinnang

15. aprilli 1991. a AS Hõbevalge ja Tartu Maakonna REV-i õigusjärglasena esinenud AS-i Abaco

vahel sõlmitud lepingule, kuna vaidluse osapooled pole identsed eelmise kohtuvaidluse pooltega.

Kohus leidis, et nimetatud leping on ühise tegutsemise leping. Tartu Maakonna REV rikkus TsK

§ 440 lg 3, kui ta andis 10. augustil 1992. a ühepoolselt koostatud aktiga elamu tellija funktsioonid

üle KÜ-le Lille. 10. augustil 1992. a, mil Tartu Maakonna REV asus rikkuma 15. aprilli 1991. a

lepingut, oli AS-l Hõbevalge tekkinud omandiõigus ühiselt Tartu REV-ga ehitatud elamule. AS

Hõbevalge ei saanud Tartu Maakonna REV-i poolse lepingu rikkumise tõttu hakata kohvikut reaalselt

valdama, kasutama ja käsutama, kuid omandiõigus oli AS-l Hõbevalge tekkinud ühise tegutsemise

algusel, millega loodi reaalselt ühist vara. Linnakohus leidis, et AS-l Carlina puudub õiguslik alus

kohvikuruumide valdamiseks, kasutamiseks ja käsutamiseks ning need ruumid kuuluvad

väljanõudmisele kostjatelt hagejale. Kohtukulude panemist kostjatele solidaarselt põhjendas kohus

sellega, et KÜ Lille, võõrandades kohvikuruumid AS-le Carlina, on rikkunud hageja kui

kaasomaniku õigusi nimetatud ruumidele.

Ringkonnakohus muutis 20. aprilli 1998. a otsusega linnakohtu otsust AS-lt Carlina AS-le Hõbevalge

väljamõistetud elamu mõttelise osa suuruse ja riigilõivu väljamõistmise osas. Apellatsioonikohus

tunnustas AS-i Hõbevalge omandiõigust 6168/30842 mõttelisele osale elamust, vähendades AS-le

Carlina kuuluva mõttelise osa suurust ning luges AS-le Carlina kuuluvaks omandiks 2792/30842

mõttelist osa elamust. Kohus mõistis AS-i Hõbevalge kasuks välja riigilõivu 3809 krooni AS-lt

Carlina. Ringkonnakohtu otsuse kohaselt ei ole lahendatav hagi esitatud vaidluses samade poolte

sama hagieseme üle samadel alustel, milles on jõustunud kohtuotsus tsiviilasjas nr 2-47/95, kuna

lahendatavas asjas on protsessiosalised teised ning hagi ei ole esitatud samadel alustel.

Ringkonnakohus nõustus linnakohtu hinnanguga, et 15. aprilli 1991. a leping on kvalifitseeritav ühise

tegutsemise lepinguna, mille sõlmisid ühelt poolt AS Hõbevalge ja Tartu Pereliit ning teiselt poolt

Sanitaartehniliste Tööde Valitsus ja Tartu Maakonna REV. Nimetatud lepingu kohaselt kohustusid

pooled tegutsema ühise majandusliku eesmärgi nimel, milleks oli valmis ehitada hoone Tartus Riia 8.

Ringkonnakohus leidis, et lepingu ühepoolsel lõpetamisel Tartu Maakonna REV-i poolt 10. augustil

1992. a oli ühise tegutsemise tagajärjel AS-l Hõbevalge tekkinud kaasomand Riia 8 hoone kohviku

osale sellises seisundis, nagu kohvik ja abihooned olid lepingu lõpetamisel ning Tartu Maakonna

REV-l puudus õigus üle anda AS-i Hõbevalge omandit KÜ-le Lille. Samuti puudus Tartu Maakonna

REV-l TsK § 440 lg 3 alusel õigus oma osa üleandmiseks KÜ-le Lille ilma AS-i Hõbevalge

nõusolekuta.

Apellatsioonikohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei tekkinud AS-l Carlina omandit, kuna vastavalt

AÕS §-le 95 lg 1 isik, kes on asja üleandmisega omandanud heauskselt, on asja omanik asja oma

valdusse saamise ajast ka siis, kui võõrandaja ei olnud õigustatud omandit üle andma. Sama

paragrahvi lg 3 alusel omandamist 1. lõike kohaselt ei toimu, kui asi on omanikult varastatud,

kadunud või muul viisil tematahte vastaselt tema valdusest välja läinud. Antud juhul ei olnud KÜ

Lille õigustatud AS-le Hõbevalge kuulunud omandit üle andma ning kuna omand läks AS-i

Hõbevalge valdusest välja tema tahte vastaselt, siis ei toimunud AS-i Carlina poolt omandamist.

Ringkonnakohus asus seisukohale, et KÜ Lille ja AS-i Carlina vahel sõlmitud leping, millega anti

AS-i Carlina omandisse hoone esimene korrus, keldriruum ja üks neljatoaline korter, on vaadeldav

kaasomanike kokkuleppena hoone kasutuskorra kindlaksmääramiseks. Tunnustades omandiõigust

mõttelisele osale hoonest ning arvestades kaasomanike vahel määratud kasutuskorda, on võimalik

välja nõuda AS-i Carlina ebaseaduslikust valdusest esimese korruse ja keldrikorruse ruumid.

Arvestades linnakohtu toimikutes olevaid andmeid, moodustab kohvik 1/5 osa kogu hoone kasulikust

pinnast. Kuna Tartumaa Hooneregistri õiendi kohaselt on Riia 8 hoone registreeritud omanikele

omandina arvestusega, et tervik on 30842/30842, siis moodustab AS-i Hõbevalge poolt väljanõutav

osa 6168/30842 mõttelist osa hoonest.

Kassatsioonkaebuses palus KÜ Lille ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asi uueks

läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Kassaator leidis, et kohus ületas hagi piire, kuna on

rahuldanud hagi ja teinud otsuse, mis ei vasta hageja nõudele, millega rikkus oluliselt TsKS § 230

lg 1 ja 3. Hagiavalduse kohaselt taotleb hageja omandiõiguse tunnustamist 1/5 osale elamust, millise

osa moodustavad kohvikuruumid (reaalosa), ja nimetatud osa väljanõudmist AS-i Carlina

ebaseaduslikust valdusest. Kuid kohus tunnustas hageja omandiõigust 1/5 mõttelisele osale.

Kaebuses leitakse, et kaasomanike puhul ei ole AÕS §-d 80 ja 81 kohaldatavad. Kaasomanik ei saa

vindikatsioonihagiga temale kaasomandiõiguse alusel kuuluvat mõttelist osa välja nõuda teise

kaasomaniku "ebaseaduslikust" valdusest. Teine kaasomanik on asja seaduslik valdaja. Reaalosa

eraldamise nõude rahuldamise eelduseks on kaasomandi olemasolu, kuid reaalosa eraldamise nõue ei

ole samastatav nõudega tunnustada kaasomandit. Kuna hageja kaasomandi tunnustamist mõttelisele

osale ei ole nõudnud ning tema kaasomandi osa on määratlemata, siis reaalosa eraldamise kohta ei

saa kohus otsust teha.

Väär on kohtu seisukoht, et hagejal oli tekkinud kaasomand Tartus Riia 8 hoone osale. TsK § 138

kohaselt tekib lepingu järgi vara omandajal omandiõigus asja üleandmise momendil. TsKS § 232 lg 4

sätteid rikkudes jättis kohus tähelepanuta, et 15. aprilli 1991. a lepingu lisas on lepinguosalised kokku

leppinud, et kohviku üleandmine fikseeritakse üleandmise-vastuvõtmise aktiga. Sama korrati

20. jaanuari 1992. a täiendavas kokkuleppes. Kohus ei ole kindlaks teinud, kas selline üleandmise-

vastuvõtmise akt on koostatud. Tartus Riia 8 asuv ehitis oli nii enne kui pärast 15. aprilli 1991. a

lepingu sõlmimist Tartu Maakonna REV-i valduses, ja seda kuni KÜ-le Lille maja üleandmiseni

10. augustil 1992. a.

Kassatsioonkaebuses leitakse, et ei ole võimalik üheselt kindlaks teha, kas AS-i Hõbevalge ja Tartu

Maakonna REV-i vahelised suhted vastavad ühise tegutsemise lepingu tunnustele. Kõik kokkulepped

hagejaga on sõlminud AS Abaco. AS Abaco ei ole Tartu Maakonna REV-i õigusjärglane. Asja

materjalide hulgas ei ole ühtegi tõendit, mis kinnitaksid hageja ja Tartu Maakonna REV-i vahelist

kokkulepet elamu valmis ehitada või osavõttu elamu ehitamisest sel tingimusel, et elamu saab pärast

valmimist kaasomandiõiguse objektiks.

Kohtuotsus ei vasta TsK §-le 440 lg 2, mille kohaselt ühise tegutsemise lepingu osalise kaasomand

tekib proportsionaalselt tema panusele selle elamu ehitamisel. Kohus tuvastas ainult hageja osamaksu

suuruse ja jättis välja selgitamata ühise tegutsemise lepingu teiste osaliste panuse lepingus märgitud

eesmärgi saavutamiseks. Ilma mõlema lepinguosalise osamaksu suurusi kindlaks tegemata ei ole

võimalik tuvastada kaasomandi suurust.

Kui kohus leidis, et AS-i Carlina ja KÜ Lille vahel 17. märtsil 1993. a sõlmitud lepingu alusel AS-i

Carlina poolt omandamist ei toimunud, siis järelikult on see leping tühine ja kehtetu algusest peale

ning sellele ei saanud kohus vara väljanõudmisel tugineda.

Vastustaja AS Hõbevalge leidis, et kaebuse väited ei anna alust ringkonnakohtu otsuse tühistamiseks.

Kolleegiumi istungil jäi KÜ Lille esindaja kaebuses esitatud seisukohtade juurde.

Kolleegium leidis, et ringkonnakohtu otsus tuleb protsessiõiguse normide rikkumise ja

materiaalõiguse normide väära kohaldamise tõttu TsMS § 363 p-de 1 ja 2 alusel tühistada.

Õige on kassatsioonkaebuse väide, et kohus rikkus TsKS § 230 lg 1 p 1, mille kohaselt kohus ei või

ületada otsuses poole nõuete piire, ja sama paragrahvi 3. lõikes sätestatut, mille järgi asjas, milles

poolte kokkulepe on seadusega lubatud, ei või kohus tugineda asjaolule, millele pool ise ei ole

viidanud asja läbivaatamisel. AS Hõbevalge ei ole asjaõiguslikus hagis nõudnud omandiõiguse

tunnistamist mõttelisele osale elamust ühise tegutsemise lepingu alusel, vaid AÕS §-dele 80, 81 ja 84

tuginedes omandiõiguse tunnustamist kohvikuruumidele, mis moodustavad 1/5 osa elamust, ning

selle osa väljanõudmist AS-i Carlina ebaseaduslikust valdusest. 20. jaanuari 1997. a hagiavalduses on

AS Hõbevalge hagi ühe alusena märkinud asjaolu, et AS Hõbevalge on Tartus Riia 8 elamuosa

omanik. Seega pidi kohus võtma seisukoha, kas AS-le Hõbevalge kuulub omand elamuosale ja kas

AS Carlina valdab seda õigusliku aluseta.

Kohus kohaldas vääralt AÕS § 80 lg 1, mille kohaselt omanikul on nõudeõigus igaühe vastu, kes

õigusliku aluseta tema asja valdab. Nimetatud sättest tulenevalt saab asja välja nõuda üksnes omanik

mitteomanikult, kusjuures omandiõiguse tunnustamise eelduseks on väidetava omandi õigusliku

aluse olemasolu enne vindikatsioonihagi esitamist. Kooskõlas TsKS § 235 lg-ga 1 pidi kohus õiguse

tunnustamise otsuses märkima, millist hagejale seaduse või lepingu alusel kuuluvat vaidlustatud

õigust kohus tunnustab ja, kui see on vaidlustatud õiguse kaitsmiseks vajalik, kohustama kostjat

õiguserikkumise kõrvaldama. Seega saab kohus AÕS §-de 80 ja 81 alusel kaitsta hageja omandit, kui

hageja tõendab, et talle kuulub asjale omandiõigus, mille alusel on tal nõudeõigus mitteomaniku

vastu.

Sisuliselt väär on ringkonnakohtu otsus AS-i Carlina ebaseaduslikust valdusest elamu mõttelise osana

esimese korruse ja keldrikorruse ruumide väljanõudmises, kuna mõtteline osa ei saa samaaegselt

esineda reaalosana. Samuti ei ole AS-i Carlina valdus jagatav seaduslikuks ja ebaseaduslikuks.

Kaasomandi mõiste sätestab AÕS § 70 lg 3, mille kohaselt on kaasomand kahele või enamale isikule

üheaegselt mõttelistes osades ühises asjas kuuluv omand. Seega kuulub kaasomanikele teatud

kindlaksmääratud osa ühisest omandist, mitte aga konkreetne osa ühisest asjast. Seetõttu on ka

kaasomanike valdus asjale ühine.

Asja uuel läbivaatamisel peab ringkonnakohus vaidluse lahendama hageja nõude aluseks olevaid

asjaolusid ning kostjate vastuväiteid arvestades.

Juhindudes TsMS § 362 p-st 2, kolleegium

o t s u s t a s:

Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 20. aprilli 1998. a otsus tühistada ja saata asi

uueks läbivaatamiseks samale apellatsioonikohtule

Kaebus rahuldada.

Tagastada korteriühistule Lille 20. mail 1998. a tasutaud kautsjon 1036 (üks tuhat

kolmkümmendkuus krooni) ja 50 senti.

Eesistuja A. Kull

Liikmed L. Laarmaa, J. Luik