3-2-1-87-98 · Riigikohus

3-2-1-87-98

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Tartus 10. septembril 1998. a

Riigikohtu tsiviilkolleegium koosseisus: eesistuja J. Luik, liikmed A. Kull ja L. Laarmaa, hageja

E. Kiiski ja tema esindaja vandeadvokaat L. Nirgi osavõtul, vaatas läbi avalikul kohtuistungil

31. augustil 1998. a

Elena Kiiski kassatsioonkaebuse alusel Viru Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 30. märtsi

1998. a otsuse Elena Kiiski hagis Olga Rogova ja Aleksei Abõzovi vastu eluruumist

väljatõstmiseks.

Lääne-Viru Maakohtule 2. detsembril 1996. a esitatud hagis palus E. Kiiski ES § 54 lg 1 p 1 alusel

eluruumist Rakveres Küti tn 16"11 välja tõsta O. Rogova ja A. Abõzovi. Hagi põhjenduste kohaselt

omandas hageja eluruumi oksjonil ostu-müügilepingu alusel 30. juunil 1996. a, makstes ära

eluruumis üürnikena elavate kostjate üürivõla 12 896 krooni 35 senti. Alates 1. juulist 1996. a (üle 5

kuu) kostjad üüri ei ole tasunud.

Maakohus jättis hagi rahuldamata. Otsuse motiivide järgi ei ole hageja esitanud tõendeid, et tema ja

kostjate vahel oleks sõlmitud üürileping, samuti pole hageja oma nõudeid muul moel tõendanud.

Järelikult puuduvad üürilepingu pooled ja üürileandja, kes oleks volitatud ES § 54 lg 1 p 1 alusel

kostjate väljatõstmist nõudma. Sellest tulenevalt puudub kohtul vajadus arutada ja hinnata

väljatõstmist võimaldavaid asjaolusid.

Viru Ringkonnakohus jättis maakohtu otsuse muutmata. Apellatsioonikohus leidis, et kuna hagi on

esitatud ES § 54 lg 1 p 1 alusel, milles on sätestatud üürilepingu ennetähtaegne lõpetamine

üürileandja algatusel, siis on üürilepingu olemasolu hagi rahuldamise vajalik tingimus. TsKS § 88

lg 1 kohaselt peab kumbki pool tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja

vastuväited. Hageja ei ole kohtule esitanud tõendeid, et enne eluruumi ostu-müügilepingu sõlmimist

olnuks kostjatel kehtiv üürileping.

Kassatsioonkaebuses palus hageja apellatsioonikohtu otsuse tühistada ja saata asi samale kohtule

uueks läbivaatamiseks. Kohtule olid esitatud tõendid, mis kinnitavad kostjatega üürisuhte olemasolu.

Rakvere Elamute Ekspluatatsiooni Valitsus kirjalikke üürilepinguid ei vormistanud, kuid

sissekirjutusi tehti ja üürisummasid arvestati. Kohtu järeldus, et asjas puudub üürileping ning seetõttu

on asja sisuline menetlus välistatud, ei ole põhjendatud. Endise üürileandjaga sõlmitud üürileping ei

ole kirjaliku vormi puudumise tõttu kehtetu. Asjas on kohaldatav ES § 34, mis sätestab üürilepingu

kehtivuse eluruumi üleminekul teisele omanikule.

Vastustajad kassatsioonkaebusele ei vastanud.

Kolleegiumi istungil palusid hageja ja tema esindaja kassatsioonkaebuse rahuldada kaebuses toodud

motiividel.

Kolleegium leidis, et apellatsioonikohtu otsus kuulub TsKS § 347 p 2 alusel tühistamisele

protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu.

Apellatsioonikohus nõustus maakohtu seisukohaga, et hagi ei kuulu rahuldamisele ainuüksi seetõttu,

et hageja pole tõendanud, et ta on üürileandja, kes võiks ES § 54 lg 1 p 1 kohaselt kostjate

väljatõstmist nõuda ning jättis kohtuotsuse muutmata. Kohus on rikkunud TsKS § 232 lg 4 sätteid,

mille kohaseltotsuse põhjendavas osas märgitakse tõendid, millele on rajatud kohtu järeldused,

samuti põhjendused, miks need või teised tõendid tagasi lükatakse. Kohus ei ole põhjendanud, miks

on pooltevahelise suhte määratlemisel jäetud kõik hageja poolt esitatud tõendid arvesse võtmata.

Ringkonnakohus põhjendas apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmist ka sellega, et hageja pole

esitanud tõendeid, et enne vaidlusaluse eluruumi ostmist kasutasid kostjad seda üürilepingu alusel.

Asja materjalidest aga ei nähtu, et poolte vahel oleks vaidlust üürilepingu olemasolu üle enne hageja

poolt eluruumi ostmist. Esimese astme kohtus on kostjate esindajad kinnitanud, et enne hageja poolt

eluruumi ostmist oli kostjatel üürisuhe elamutevalitsusega. Kostjad on oma seletuses omaks võtnud,

et nad ei ole eluruumi kasutamise eest tasunud ega vaidlustanud eluruumi üürilepingu olemasolu.

Teise astme kohtus väitis kostjate esindaja, et hageja pole üürileandja seetõttu, et kostjad ei kirjutanud

hageja koostatud üürilepingule alla. Samas kostjate esindaja leidis, et eluruumi kasutamine kostjate

poolt toimub üürilepingu alusel. Kuna poolte vahel puudus vaidlus üürilepingu olemasolu üle enne

eluruumi ostmist, siis on apellatsioonikohus rikkunud TsKS § 230 lg 3 sätteid, mille kohaselt asjas,

milles poolte kokkulepe on seadusega lubatud ei või kohus otsuses tugineda asjaolule, millele pool ei

ole ise viidanud asja läbivaatamisel.

Asja uuel läbivaatamisel peab kohus silmas pidama, et ES § 34 kohaselt jääb eluruumi omandiõiguse

üleminekul teisele omanikule varem sõlmitud üürileping jõusse ka uue omaniku suhtes.

Juhindudes TsKS §-st 346 p 2, kolleegium

o t s u s t a s:

Tühistada Viru Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 30. märtsi 1998. a otsus ja saata asi uueks

läbivaatamiseks samale apellatsioonikohtule.

Kassatsioonkaebus rahuldada.

Tagastada Elena Kiiskile 17. aprillil 1998. a tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni.

Eesistuja J. Luik

Liikmed A. Kull, Laarmaa