3-2-1-72-98 · Riigikohus

3-2-1-72-98

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Tartus 11. juunil 1998. a

Riigikohtu tsiviilkolleegium koosseisus: eesistuja J. Odar, liikmed H. Jõks ja L. Laarmaa vaatas läbi

avalikul kohtuistungil 1. juunil1998. a

Roomet Assavi kassatsioonkaebuse alusel Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi

13. märtsi 1998. a otsuse Hilja-Kristel Karu ja Adele Ulm-Augustase hagis Roomet Assavi ja

Märjamaa valla vastu ostu-müügilepingu kehtetuks tunnistamiseks ja talu maal asuvate

hoonete tagastamiseks omandireformi õigustatud subjektidele.

Hagejad on ÕVVTK Rapla Maakonnakomisjoni 23. septembri 1993. a otsusega nr 4343 tunnistatud

omandireformi õigustatud subjektideks Juhan Ohalt õigusvastaselt võõrandatud endise Tuuleveski A-

25 (kinnistu 10936) maa ja vara suhtes. 9. veebruaril 1994. a andis Varbola sovhoos hagejatele aktiga

nr 707 saekaatri üle.

21. märtsi 1988. a sõlmitud ostu-müügilepingu kohaselt müüs Varbola sovhoos Roomet Assavile

Märjamaa vallas endise Tuuleveski A-25 talu maal asuva elumaja ja kõrvalhoone.

5. märtsi 1997. a esitatud hagis paluti tunnistada eelnimetatud ostu-müügileping kehtetuks TsK § 51

lg 1 ja TsÜS § 70 järgi. Hagiavalduse põhjendustel oli tegemist teeseldud tehinguga, milline oli

tehtud seadusega keelatud tehingu varjamiseks. Õigusvastase võõrandamise ajal kuulus talu Juhan

Ohale, kes omandas talukoha 1934. a ostu-müügilepingu alusel, milles märgitakse ainsa hoonena

tuuleveskit. Elumaja pole talumaal kunagi olnud ega ka hiljem ehitatud. Veski naabrusesse ehitas

J. Oha saekaatri. Kuna Tuuleveski maal asusid tootmishooned, mille omamine oli füüsilisel isikutel

keelatud TsK § 109 lg 2 järgi, siis tehti hoonete müügiga ettekavatsetult teeseldud tehing. Varbola

sovhoos esitas ENSV Agrotööstuskomiteele müügiloa saamiseks teadvalt valeandmed, märkides, et

tegemist on elumaja ja kõrvalhoonega. Loa alusel sõlmis notar 21. märtsil 1988. a ostu-müügilepingu.

Lääne Maakohtu otsusega jäeti hagi rahuldamata. Kohtuotsuse motiivide kohaselt kehtis ostu-

müügilepingu sõlmimise ajal TsK § 109. Selle paragrahvi lg 1 järgi võisid kodanike isiklikus omandis

olla majatarbed, isikliku tarbimise ja mugavuse esemed, koduse majapidamise inventar, elamu ning

isiklikud säästud. TsK § 243 lg 1 kohaselt võis kodaniku isiklikus omanduses olla elamu või selle

osa. Märjamaa Vallavalitsuse 16. aprilli 1997. a tõendi nr 68 järgi on säilinud endisest Tuuleveski

talust tuuleveski hoone ja saekaater. Kuna hooned olid olemas ja sovhoosi bilansis, tagastati need

hagejatele kui õigustatud subjektidele. Tuuleveski maal pole elamut kunagi olnud. Sovhoos kasutas

ainult saeveskit. Seega oli elamu ja kõrvalhoone ostu-müügilepingu näol tegemist teeseldud

tehinguga. Varjatud tehinguks oli sovhoosile kuuluvate tootmishoonete müük kostjale, mis TsK § 109

lg 1 järgi ei saanud olla isikliku omandiõiguse objektiks. TsK § 109 ja 110 tunnistati 13. juunil

1990. a kehtetuks Eesti Vabariigi omandiseadusega, milline on omakorda tunnistatud kehtetuks AÕS

RakS §-ga 25 lg 5 alates 1. detsembrist 1993. a. Kehtiv AÕS ei sea piiranguid, mis olid

tsiviilkoodeksis. Kohus leidis, et varjatud tehing ei ole enam seadusevastane ja on kehtiv.

Tallinna Ringkonnakohus tühistas maakohtu otsuse materiaalõigusnormi ebaõige kohaldamise tõttu.

Ringkonnakohtu 22. septembri 1997. a otsuse motiivide kohaselt oli Tuuleveski talu maadel tuule- ja

saeveski hoone. Majavaldust ei ole sellel kinnistul kunagi asunud. Seega ajal, mil Varbola sovhoos

lepingu järgi müüs ja R. Assavi ostis Tuuleveski elumaja ja kõrvalhoone, nimetatud hooned

puudusid. 21. märtsil 1988. a sõlmitud ostu-müügilepingu kohaselt loeti lepingu objekti üleandmine

ostjale toimunuks lepingu allakirjutamisel ja leping kuulus registreerimisele Rapla rajooni Märjamaa

Küla RSN TK-s. Hooned jäid registreerimata ja 9. veebruari 1994. a aktiga anti hagejatele üle

saekaater ainsa nimetatud kinnistul asuva hoonena.

Ringkonnakohus leidis, et vaidlustatud ostu-müügilepingu sõlmimisel ei ole järgitud seadust ja tehing

on TsK § 51 lg 1 alusel kehtetu. Lepingu sõlmimisel puudus lepingu objekt. Seega nimetatud tehing

on kehtetu puuduste tõttu selle sisus. Tegemist ei ole teeseldud ega varjatud tehinguga.

Riigikohtu tsiviilkolleegium tühistas 12. veebruari 1998. a otsusega ringkonnakohtu otsuse

materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu. Ringkonnakohtu otsusega tuvastati, et ostu-

müügilepingu sõlmimise ajal elumaja ja kõrvalhoone krundil puudusid. R. Assavi ostis

tootmishooned. Nende asjaolude põhjal tegi ringkonnakohus järelduse, et vaidlustatud ostu-

müügilepingu sõlmimisel ei järgitud seadust ning tehing oli TsK § 51 lg 1 alusel kehtetu, kuna

tehingu sisu ei vastanud seadusele, sest puudus lepingu objekt. Ringkonnakohtu põhjendus ei ole

õige, kuna ostu-müügilepingu objekt oli olemas. Riigikohtu tsiviilkolleegium leidis, et

ringkonnakohtul on vajalik tuvastada, millises seisundis hooned 1988. a müüdi ning anda tehingule

kooskõlas TsÜS §-ga 70 õiguslik hinnang lähtudes seadustest, mis reguleerisid isikliku omandiõiguse

objekte tehingu tegemise ajal.

Asja uuel läbivaatamisel leidis ringkonnakohus, et maakohtu otsus kuulub tühistamisele

materiaalõigusnormi ebaõige kohaldamise tõttu. Tõendatud on, et vaidlusaluse ostu-müügilepingu

sõlmimise ajal 1988. a olid Tuuleveski talu maadel tuule- ja saeveski hoone; elumaja ja kõrvalhoone

krundil puudusid. Elamu ja kõrvalhoone müük Roomet Assavile oli teeseldud tehing millega varjati

sovhoosile kuuluvate tootmishoonete - tuule- ja saeveski müüki, millised TsK § 109 lg 1 järgi ei

saanud olla isikliku omandiõiguse objektiks. TsÜS § 70 lg 2 kohaselt on teeseldud tehing tühine.

Kassatsioonkaebuses palub kassaator tühistada apellatsioonikohtu otsuse ja teha uue otsuse ning

kohaldada TsÜS § 70 kõiki kolme lõiget. Kassaator leiab, et varjatud tehingu puhul tuleb TsÜS § 70

lg 3 alusel kohaldada varjatud tehingu kohta käivaid sätteid, mille kohus on jätnud tegemata, kui

tunnistas kehtetuks Varbola sovhoosi ja Roomet Assavi vahel 21. märtsil 1988. a sõlmitud elumaja ja

kõrvalhoonete ostu-müügilepingu (teeseldud tehingu).

Vastuses kassatsioonkaebusele leiavad vastustajad, et apellatsioonikohus oleks pidanud otsuse

tegemisel tõesti kohaldama TsÜS § 70 lg 3. TsK § 61 lg 2 ja TsÜS § 70 lg 3 nõuded on sisuliselt

kattuvad. Vastustajad on seisukohal, et uue otsuse motiveerimisel lisanduks sõnastusse vaid viide

TsÜS §-le 70 lg 3, kohtuotsus ise ei muutuks.

Kolleegium leidis, et apellatsioonikohtu otsus kuulub muutmisele. Ringkonnakohus on TsÜS § 70

lg 2 alusel võtnud seisukoha 21. märtsi 1988. a sõlmitud elumaja ja kõrvalhoonete ostu-müügilepingu

suhtes, mis oli teeseldud tehing, ja tunnistanud selle kehtetust. Kohus ei ole aga võtnud seisukohta

varjatud tuule- ja saeveski ostu-müügi tehingu suhtes, mille olemasolu kohustuvastas.

Ringkonnakohus, leidnud, et elamu ja kõrvalhoonete ostu-müügi tehing oli teeseldud, pidi TsÜS § 70

lg 3 kohaselt kohaldama tootmishoonete ostu-müügi kui varjatud tehingu kohta käivaid sätteid.

Hageja taotles Varbola sovhoosi ja Roomet Assavi vahel 21. märtsil 1988. a sõlmitud tehingu

kehtetuks tunnistamist. See nõue sisaldab endas ka varjatud tehingu kehtetuks tunnistamise nõuet,

sest teeseldud tehing on juba seaduse järgi tühine.

Tehingu tegemise ajal oli tuule- ja saeveski, mis TsK § 109 lg 1 järgi ei saanud olla isikliku

omandiõiguse objektiks, müük Roomet Assavile vastuolus TsK §-ga 51 lg 1 ning seetõttu oli nende

ostu-müügileping kehtetu.

Juhindudes TsKS §-st 346 p 4, kolleegium

o t s u s t a s:

Muuta Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 13. märtsi 1998. a otsus ja sõnastada

kohtuotsuse resolutsiooni teine lause järgmisel kujul: Tunnustades Varbola sovhoosi ja Roomet

Assavi vahel 21. märtsil 1988. a sõlmitud elamu ja kõrvalhoonete ostu-müügi tehingu tühisust,

tunnistada eelnimetatud tehinguga varjatud tuule- ja saeveski ostu-müügileping kehtetuks.

Kassatsioonkaebus osaliselt rahuldada ja tagastada Roomet Assavile 23. märtsil 1998. a tasutud

kautsjon 220 (kakssada kakskümmend) krooni.

Eesistuja J. Odar

Liikmed: H. Jõks, L. Laarmaa