3-2-1-84-97 · Riigikohus

3-2-1-84-97

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Tartus 19. juunil 1997. a.

Riigikohtu tsiviilkolleegium koosseisus: eesistuja J. Odar, liikmed H. Jõks ja A. Kull, hageja esindaja

vandeadvokaat N. Lausmaa ja kostja esindaja vandeadvokaat V. Võhma osavõtul, vaatas läbi avalikul

kohtuistungil 9. juunil 1997. a.

AS-i Karmi esindaja vandeadvokaat Natalia Lausmaa kassatsioonkaebuse alusel Tallinna

Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 24. märtsi 1997. a. otsuse AS-i Karmi hagis

Munitsipaalettevõtte Osta vastu rendi-pinnalt väljatõstmiseks ning ME Osta vastuhagis

rendilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks.

Hagis palus rentnik AS Karmi välja tõsta rendileandja ME Osta renditud kaupluseruumidest Tallinnas

Endla 53 rendiseaduse § 7 lg 1 alusel, mille kohaselt rendileandja on kohustatud rendile antud vara

rentnikule üle andma. Hagi põhjenduste kohaselt hõivas ME Osta 1995. a. veebruaris AS-i Karmi

kasutuses olnud ruumid ja ei ole neid rentnikul lubanud kasutada vaatamata sellele, et Tallinna

Linnakohtu 21. juuni 1995. a. otsusega, mis seadusjõustus Tallinna Ringkonnakohtu otsusega

8. detsembril 1995. a., tunnustati AS-i Karmi õigust kasutada renditud ruume.

26. jaanuaril 1996. a. esitatud hagis palus ME Osta lõpetada ennetähtaegselt AS-ga Karmi 14. mail

1993. a. sõlmitud rendilepingu RS §-de 17 lg 2, 18 p. 3 ja rendilepingu p 5.3.3 alusel, sest

1. veebruari 1995. a. seisuga oli AS-i Karmi rendivõlgnevus üle kahe kuu summas 79 219 krooni

ning rentnik võlgnes ka viivist 562 486 krooni. Rendilepingu p. 5.3.3 järgi on see rendilepingu

lõpetamise aluseks.

Tallinna Linnakohtu 3. aprilli 1996. a. otsusega rahuldati AS-i Karmi hagi ja otsustati ME Osta välja

tõsta Endla 53 ruumidest. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt tunnistati Tallinna Linnakohtu 21. juuni

1995. a. otsusega AS-i Karmi õigust renditud ruumide kasutamiseks. ME Osta pole seda

võimaldanud ja 1995. a. veebruaris hõivas renditud ruumid, põhjustades sellega rendi pikaajalise

tasumatajätmise. ME Osta hagi rendilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks jäeti rahuldamata. Kohus

leidis, et rendivõlgnevuse 79 219 krooni tasus rentnik 9. veebruaril 1996. a. ja viiviste tasumiseks ME

Osta arvet AS-le Karmi ei esitanud. Seega ei ole põhjust rendilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks.

Tallinna Ringkonnakohtu 12. septembri 1996. a. otsusega jäeti linnakohtu otsus muutmata.

Rendilepingu p. 5.3.3 kohaselt on rendileandjal õigus nõuda lepingu ennetähtaegset lõpetamist, kui

rentnikul on rendivõlg üle kahe kuu. Rendilepingu p. 3.1 kohaselt kohustub rentnik tasuma renti

igakuiselt rendileandja poolt esitatud arvete alusel maksustatavale kuule eelneva kuu 15. kuupäevaks.

Kuivõrd rendileandja ei pidanud ise kinni kokkulepitud korrast, esitades rendiarved tagantjärgi

summeeritult mitme kuu eest ning hõivates 1995. a. veebruari alguses renditud ruumid, muutes

sellega AS-i Karmi majandustegevuse võimatuks, siis ei saa arve esitamiseni möödunud

rendiperioodi lugeda rentniku viivituseks ja ME Osta poolt rendilepingu mittejärgimine välistab

rendilepingu ennetähtaegse lõpetamise.

Riigikohtu tsiviilkolleegium tühistas 12. detsembri 1997. a. otsusega ringkonnakohtu otsuse

protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu, leides, et kohtud ei analüüsinud kohtutele esitatud

rendivõla tasumise tõendeid ega põhjendanud, milliste tõendite alusel kohus leidis, et rendiarved

esitati tagantjärgi ja rendileandja ise ei pidanud täpselt kinni kokkulepitud korrast.

Asja uuel arutamisel tühistas ringkonnakohus Tallinna Linnakohtu 3. aprilli 1996. a. otsuse ja uue

otsusega rahuldas ME Osta (kelle õigusjärglaseks on AS Loo ja KO) hagi rendilepingu

ennetähtaegseks lõpetamiseks ja jättis rahuldamata AS-i Karmi hagi ME Osta vastu mitteeluruumist

väljatõstmiseks .

Ringkonnakohtu otsuse kohaselt pidi rentnik tasuma renti 21 287 krooni 20 senti kuus. AS Karmi ei

vaidlustanud asjaolu, et 1. veebruariks 1995. a. oli tal ME Osta ees rendivõlg kokku 79 219 krooni 80

senti. Selle võlgnevuse tasus kostja alles 9. veebruaril 1996. a. Rendivõlg oli tekkinud 28. oktoobri

1994. a. arvest sama aasta neljanda kvartali eest 63 861 krooni 60 senti ning 25. jaanuari 1995. a.

arvest sama aasta jaanuarikuu eest 21 287 krooni 20 senti. Seega oli AS-l Karmi 1. veebruariks

1995. a. maksmata enam kui kahe kuu rent. Rendilepingu p. 5.3.3 kohaselt võis rendileandja nõuda

rendilepingu ennetähtaegset lõpetamist, kui rentnikul on tekkinud rendivõlgnevus enam kui kahe kuu

rendi osas. Selline lepingusäte on kooskõlas rendiseaduse §-s 18 p. 3 sätestatuga. Rendilepingu

kohaselt ei omanud tähtsust, kas rent hiljem tasutakse või mitte. Lepingu kohaselt pidi rentnik

maksma renti rendileandja arvete alusel. Rendileandja viivitus 1994. a. oktoobri ja novembri ning

1995. a. jaanuari eest arvete esitamisega ei võtnud rentnikult kohustust tasuda rent pärast arvete

saamist, tulenevalt TsK §-st 177 lg 2 seitsme päeva jooksul. Kuna rentnik jättis rendi enam kui

aastaks tasumata, ei oma tähendust rendileandja viivitus rendiarvete esitamisel. Asja lahendamisel ei

ole tähtsust ka asjaolul, kas rentnik alates 1. veebruarist 1995. a. renditud ruume tegelikult kasutada

sai või mitte, sest rendivõlg tekkis enne seda kuupäeva. Tallinna Linnakohtu 21. juuni 1995. a. otsus,

mis jõustus Tallinna Ringkonnakohtu 8. detsembri 1995. a. otsusega ja millega tunnustati rentniku

õigust kasutada rendilepingu alusel vaidlusaluseid ruume, ei välista sama rendilepingu ennetähtaegset

lõpetamist rendileandja hagi alusel. Kuna rendileping kuulub lõpetamisele, on välistatud rendileandja

väljatõstmise renditud ruumidest rendilepingu täitmiseks. Hagi renditud ruumide omavolilise

hõivamisega tekitatud kahju hüvitamiseks pole rentnik esitanud.

Kassatsioonkaebuses palub AS-i Karmi esindaja tühistada ringkonnakohtu otsuse materiaalõiguse

normi väära kohaldamise tõttu ja saata asi uueks arutamiseks samale kohtule. Kassaator leiab, et

kohus ei selgitanud välja kõiki rendivõla kujunemise ja tasumise asjaolusid ning ei ole andnud

hinnangut pooltevahelisele kommertspandilepingule. Linnakohtu otsuse tegemise ajaks 3. aprillil

1996. a. ei olnud rentnikul rendivõlgnevust rendileandja ees. Rendivõlgnevus oli likvideeritud

16. jaanuaril 1995. a., mil rendileandja nõustus vormistama rendivõlgnevuse 1. jaanuari 1995. a.

seisuga laenuna, mille tagatisena AS Karmi pantis temale kuuluva kaupluse sisustuse

kommertspandina. Seega olid 1994. a. oktoobri ja novembri rendisummad kommertspandilepinguga

tasaarvestatud ja TsK § 234 kohaselt tasaarvestus lõpetab kohustise. Peale kommertspandilepingu

sõlmimist kasutas AS Karmi renditud ruumi kaks nädalat, sest 1. veebruaril 1995. a. hõivas ruumid

ME Osta.

Vastustaja kassatsioonkaebusega ei nõustu. Vastustaja leiab, et AS-i Karmi rendivõlg oli suurem kui

kahe kuu rendi summa ning ta ei olnud renti tasunud enam kui kolme kuu jooksul tähtaja möödumise

päevast. Tasaarvestada saab vaid samaliigilisi nõudeid. Kommertspandileping sõlmiti

rendivõlgnevuse tasumise tagamiseks ning võlga see ei likvideerinud.

Kolleegiumi istungil palus AS-i Karmi esindaja tühistada ringkonnakohtu otsuse ja uue otsusega jätta

hagi rendilepingu lõpetamiseks rahuldamata. Samuti selgitas AS-i Karmi esindaja, et ta ei tea, kas

kommertspandiga tagatud laenulepingu järgi tegelikult raha saadi. AS-i Loo & Ko esindaja kinnitas,

et kommerspandiga tagati rendivõla tasumist.

Kolleegium leidis, et kassatsioonkaebus ei anna alust ringkonnakohtu otsuse tühistamiseks.

Ringkonnakohus tuvastas, et 1. veebruariks 1995. a. võlgnes rentnik enam kui kahe kuu rendi.

Eeltoodust tulenevalt on seaduslik ringkonnakohtu järeldus, et pooltevahelise rendilepingu p.5.3.3

alusel ja kooskõlas RS §-ga 17 lg 2 ja 18 p. 3 tekkis rendileandjal alus nõuda lepingu ennetähtaegset

lõpetamist ja lepingu ennetähtaegse lõpetamise seisukohast ei oma tähtsust, kas pärast 1. veebruari

1995. a. rentnik renditud ruume kasutada sai. Leping ei piiranud rendileandja õigust nõuda

rendilepingu ennetähtaegset lõpetamist rendi hilisema tasumise tõttu. Samuti ei välista rendilepingu

ennetähtaegse lõpetamise nõude rahuldamist see, et rendileandja ei esitanud sellist nõuet varasemas

kohtuvaidluses.

TsKS § 232 lg 3 kohaselt ei või kohus asjas, milles poolte kokkulepe on seadusega lubatud, tugineda

asjaolule, millele pool ise pole viidanud. Nii linnakohtus kui apellatsioonkaebuse vastuses tugines AS

Karmi sellele, et rendivõlg likvideeriti kommertspandilepingu alusel kaubaga. AS-i Karmi pole linna-

ja ringkonnakohtus viidanud asjaolule, et rendivõlg vormistati laenulepinguna ja sellega lõppes

rentniku kohustus maksta renti eelneva perioodi eest tulenevalt TsK §-st 238 lg 1. Seega puudus

ringkonnakohtul alus selles osas seisukohta võtta ja kassatsioonkaebuse vastav väide jääb

tähelepanuta. Väär on kassatsioonkaebuse väide, et rendivõlg tasaarvestati kommertspandilepinguga.

Tasaarvestada saab poolte vastastikusi samaliigilisi nõudeid. Rentnikust pantijal ei tekkinud

kommertspandilepingust rahalist nõuet rendileandjast pandipidaja vastu.

Juhindudes TsKS §-st 346 p. 1, kolleegium

o t s u s t a s:

Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 24. märtsi 1997. a. otsus jätta muutmata ja

kassatsioonkaebus rahuldamata.

Eesistuja J. Odar

Liikmed H. Jõks, A. Kull