3-3-1-22-97 · Riigikohus

3-3-1-22-97

MÄÄRUS

Eesti Vabariigi nimel

Tartus, 23. juulil 1997. a.

V. Penti esindaja kassatsioonkaebuse

läbivaatamine õigusvastaselt võõrandatud

ehitise endisel individualiseeritaval kujul

säilimise tuvastamise asjas

Riigikohtu halduskolleegium koosseisus Tõnu Anton (eesistuja), Hele-Kai Remmel ja Harri Salmann

vaatas 22. juulil 1997. a. avalikul kohtuistungil läbi Väino Penti esindaja vandeadvokaat Äili Rodi

kassatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegiumi 29. aprilli 1997. a. otsusele

haldusasjas nr. II-3/3/11/97.

Protsessiosalistena võtsid istungist osa Väino Pent ja tema esindaja vandeadvokaat Äili Rodi ning

RAS "BIT" esindaja vandeadvokaat Andres Hallmägi.

Tallinna Linna TSN TK 5. veebruari 1952. a. otsusega nr. 88 võeti Arnold-Johannes Pentile Tallinnas,

Luha tn. 38 kuulunud majavaldus võlgade katteks kohaliku nõukogu elamufondi. Tallinna

Linnaarhiivi 14. märtsi 1991. a. teatise nr. 70-121/149 kohaselt asus Luha tn. 38 asuval kinnistul nr.

1297 XIV ühekordne puidust elumaja, kivist pesuköök, puit-segaehitisest töökoda (puidutööstus) ja

puidust ait.

Tallinna Linna TSN TK 17. novembri 1971. a. korraldusega nr. 651-k anti Luha tn. 38 asuva

majavalduse hoone nr. 2 (tööstushoone) kohaliku nõukogu elamufondi bilansist Eesti NSV

Informatsiooni Instituudi Eksperimentaalkombinaadi "BIT" bilanssi.

Ülemkohtu presiidiumi 16. juuni 1993. a. määrusega tsiviilasjas nr. 3-2/25 tühistati Tallinna

Keskrajooni II jaoskonna rahvakohtu 16. juuni 1948. a. otsus ja Ülemkohtu tsiviilasjade

kohtukolleegiumi 21. jaanuari 1950. a. määrus Loomakasvatuse-Piimaühistute Liidu hagis A. Penti

vastu 28039.09 rubla nõudes ning tehti uus otsus, millega jäeti see hagi rahuldamata. Määruse

kohaselt oli Tallinna TSN TK 5. veebruari 1952. a. otsus vastuolus kohtuotsuse täitmise eeskirjadega.

Samas määruses sätestati, et otsus Tallinnas, Luha tn. 38 elamu kommunaalfondi arvamise kohta

kuulub tagasitäitmisele.

Tallinna Linnavalitsuse 9. juuli 1993. a. määruse nr. 262 punktiga 1 tunnistati Ülemkohtu Presiidiumi

16. juuni 1993. a. määruse alusel kehtetuks Tallinna Linna TSN TK 5. veebruari 1952. a. otsus nr. 88

Luha tn. 38 asuva majavalduse (elamu, tööstushoone, pesuköögi ja kuuri) arvamise kohta kohaliku

nõukogu elamufondi. Selle määruse punktiga 2 tunnistati kehtetuks Tallinna Linna TSN TK 17.

novembri 1971. a. korralduse nr. 651 p. 2 Luha tn. 38 asuva hoone nr. 2 (tööstushoone) andmise

kohta Eksperimentaalkombinaadi "BIT" bilanssi. Sama määruse punktiga 3 kohustati Kesklinna

Elamuekspluatatsiooni Valitsust ja RAS "BIT" kandma nimetatud hooned oma bilansist maha ja

andma üle vara endise omaniku pärijatele Ellen Pentile ja Väino Pentile.

Kuna RAS "BIT" keeldus tema bilansis olevat tööstushoonet üle andmast, esitasid E. Pent ja V. Pent

10. jaanuaril 1994. a. Tallinna Linnakohtusse hagi RAS "BIT" ja Rahandusministeeriumi vastu Luha

tn. 38 asuva õigusvastaselt võõrandatud tööstushoone saamiseks. Tallinna Linnakohtu 7. detsembri

1995. a. otsusega tsiviilasjas nr. 2-3729/95 jäeti see hagi rahuldamata. Tallinna Ringkonnakohtu

tsiviilkolleegiumi 28. veebruari 1996. a. otsusega tsiviilasjas nr. II-2/157/96 jäeti Tallinna Linnakohtu

7. detsembri 1995. a. otsus muutmata. Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi otsuse kohaselt

kuulus kohtuotsus tagasitäitmisele TsPK § 417 sätestatud korras. Kuna tagasitäitmisele kuuluva

kohtuotsuse alusel oli elamu ära võetud A. Pentilt, tuli elamu tagastada samuti temale. A. Pent on

surnud. Kohtule pole esitatud tõendeid selle kohta, et E. Pent ja V. Pent oleksid Tsiviilkoodeksi sätete

kohaselt A. Penti pärijad. Seega pole põhjendatud hagejate nõue anda vaidlusalune tööstushoone

neile üle kohtuotsuse tagasitäitmise korras. Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium leidis, et ORAS § 17

lg. 2 kohaselt tagastatakse õigusvastaselt võõrandatud vara Vabariigi Valitsuse poolt kehtestatud

korras. Vabariigi Valitsuse 5. veebruari 1993. a. määrusega nr. 36 kinnitatud "Õigusvastaselt

võõrandatud vara tagastamise korra" punkti 24 alusel kuulub õigusvastaselt võõrandatud vara

tagastamise otsustamine kohaliku omavalitsuse täitevorgani pädevusse.

ÕVVTK Tallinna linnakomisjoni 22. mai 1995. a. otsusega nr. 5574 loeti Tallinnas Luha tn. 38,

endisel kinnistul nr. 1297 XIV asuv tööstushoone ja krunt suurusega 680,98 m2 omandireformi

objektiks ja nimetatud vara suhtes tunnistati omandireformi õigustatud subjektiks V. Pent. Selle

otsuse punktis 5 sätestati: "Lõpetada menetlus elamu osas, kuna omandiõigus on üle läinud".

ÕVVTK Tallinna linnakomisjoni 10. juuni 1996. a. otsusega nr. 7597 loeti Luha tn. 38 endisel

kinnistul nr. 1297 XIV asuv elamu, pesuköök ja kuur omandireformi objektiks ja selle vara suhtes

tunnistati õigustatud subjektiks V. Pent. Selle otsuse punktiga 6 tühistati ÕVVTK Tallinna

linnakomisjoni 22. mai 1995. a. otsuse nr. 5574 punkt 5.

Tallinna Linnavalitsuse 6. veebruari 1996. a. korraldusega nr. 314-k tagastati "Luha tänav 38 endisel

kinnistul nr. 1297 XIV asuv tööstushoone" V. Pentile. Sama korralduse punkt 2 sätestas: "RAS "BIT"

likvideerimiskomisjonil kanda tööstushoone bilansist maha ja anda Väino Pent`ile aktiga üle".

21. veebruaril 1996. a. esitas RAS "BIT" Tallinna Halduskohtule kaebuse, milles palus tunnistada

Tallinna Linnavalitsuse 6. veebruari 1996. a. korraldus nr. 314-k seadusevastaseks. Kaebuses leiti, et

nimetatud korraldus on vastuolus ORAS §-ga 12 lg. 3 p. 2, sest Luha tn. 38 asuv tööstushoone ei ole

säilinud endisel individualiseeritaval kujul.

Tallinna Halduskohtu 3. septembri 1996. a. otsusega rahuldati RAS "BIT" kaebus, tunnistati Tallinna

Linnavalitsuse 6. veebruari 1996. a. korraldus nr. 314-k seadusevastaseks ning tehti Tallinna

Linnavalitsusele ettepanek asi uuesti läbi vaadata ja teha uus otsus. Halduskohus leidis, et Luha tn. 38

asuv tööstushoone ei ole aktsiaseltsi "Ehitusekspert" arvamuse kohaselt säilinud endisel

individualiseeritaval kujul. Hoone kuju ja suurus on oluliselt muutunud põhiliselt teise korruse

pealeehituse ja endise kinnistu piiridest väljaspoole ehitatud garaaz i rajamisega. Aktsiaseltsi

"Ehitusekspert" eksperthinnangu töö nr. B-133-93 ja 14. augusti 1995. a. arvamuse kohaselt on

Tallinnas, Luha tn. 38 asuva kogu hoonestu kubatuur ümberehituste käigus suurenenud võrreldes

1940. aastaga 38%, sealhulgas tööstushoonel 51%. Kogu hoonestu põhikonstruktsioonide maksumus

võrreldavates hindades on suurenenud 44%, sealhulgas tööstushoonel 63%. Tootmishoone põhiliselt

säilinud esimese korruse eraldamine ei ole võimalik, kuna see teeks ülejäänud hoone sihipärase

kasutamise tehnoloogiliselt võimatuks.

13. septembril 1996. a. esitasid Tallinna Linnavalitsus ja V. Penti esindaja vandeadvokaat Ä.

RodiTallinna Ringkonnakohtule apellatsioonkaebused, milles palusid tühistada halduskohtu 3.

septembri 1996. a. otsuse materiaalõigusnormide ebaõige kohaldamise tõttu ja teha asjas uus otsus,

jättes riikliku aktsiaseltsi "BIT" kaebuse rahuldamata. Põhilise motiivina leidsid apellandid, et

halduskohus laiendas linnavalitsuse korralduse sisu. Kaevatud korraldusega tagastati endisel kinnistul

asuv tööstushoone ja väljaspoole endise kinnistu piire jäävat omavoliliselt ehitatud tööstushoone osa,

s. o. garaaz ühes selle peal asuva kontoriruumiga (mahuga 175 m3 ) ei ole V. Pentile tagastatud.

Ekspertarvamusele hinnangu andmisel ja õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise otsustamisel ei

saanud Tallinna Linnavalitsus tagastada väljaspool kinnistut asuvat ehitist, kuna see ei ole kuulunud

kinnistu koosseisu. Endisel kinnistul asuvate hoonete (tööstushoone, elamu, kuur, pesuköök)

kubatuur oli 1940. a. 1543 m3 ja on käesoleval ajal 2306 m3. Hoonete kubatuuri protsentuaalne

muutus on 49,25%. Õigusvastaselt võõrandatud vara on säilinud endisel individualiseeritaval kujul,

sest ehitiste põhiotstarbel kasutatav kubatuur pole ümberehituste tõttu suurenenud rohkem kui poole

ulatuses. Apellandid väitsid, et väljaspool endise kinnistu nr. 1297 XIV piire asuvat garaaz i ja selle

teisel korrusel asuvaid kontoriruume on võimalik sissekäigu rajamisel kasutada iseseisvalt.

Käesoleval ajal kasutab RAS "BIT" Luha tn. 38 hoonet administratiivhoonena.

Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegiumi 29. aprilli 1997. a. otsusega jäeti Tallinna Halduskohtu

3. septembri 1996. a. otsus haldusasjas nr. 3-98/96 muutmata. Ringkonnakohus leidis, et halduskohus

jõudis põhjendatult järeldusele, et Tallinna Linnavalitsuse kaevatud korraldus on vastuolus ORAS §-

ga 12 lg. 3 p. 2. Ringkonnakohus asus seisukohale, et põhjendamata on apellandi väide, et

õigusvastaselt võõrandatud vara säilivuse hindamisel tuleks endisel kinnistul asuvat majavaldust

käsitleda ühtse tervikuna. Kaevatud korralduse andmise ajal kehtinud ORAS § 12 lg. 8 punktide 1 ja

2 kohaselt tuli hinnata iga ehitist kui tervikut ja selle säilivust iseseisvalt. Eeltoodust tulenevalt ei ole

õiged ka apellantide väited, et linnavalitsus otsustas kaevatud korraldusega tagastada V. Pentile vaid

endise kinnistu piiridesse jääva tööstushoone osa, mistõttu ei tule ehitise säilivuse hindamisel

arvestada garaaz i ja selle peal asuva kontoriruumi kubatuure. Sõltuvalt õigusvastaselt võõrandatud

ehitise säilivusest sai kohaliku omavalitsuse täitevorgan ehitise kas tagastada või jätta tagastamata.

Samuti leidis ringkonnakohus, et õiguslikult on põhjendamata V. Penti esindaja väide, et vara endisel

individualiseeritaval kujul säilivuse hindamisel ei saanud Tallinna Linnavalitsus arvestada garaaz i ja

selle pealisehitust ka seetõttu, et see on õigusliku aluseta, s. t. omavoliliselt püstitatud ehitis, kuna

puuduvad tõendid Luha tn. 38 asuva tööstushoonega külgneva garaaz i maakasutuse seaduslikkuse

kohta. ORAS ei sätesta, et ehitise endisel individualiseeritaval kujul säilivuse määramisel ei arvestata

maakasutusõiguseta või ehitusloata püstitatud juurdeehitist. Õigusliku aluseta püstitatud ehitise

olemasolu omab Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 14 alusel tähtsust maa tagastamise

küsimuse otsustamisel. Luha tn. 38 asuva tööstushoone kapitaalremondi projektidel on Tallinna Linna

RSN TK kooskõlastused ja hoone on 29. detsembri 1971. a. kinnitatud riikliku vastuvõtukomisjoni

aktiga ekspluatatsiooni võetud. Väited garaaz i võimaliku lammutamise kohta Planeerimis- ja

ehitusseaduse § 43 alusel on oletuslikud.

30. mail 1997. a. esitas V. Penti esindaja Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegiumi 29. aprilli

1997. a. otsusele kassatsioonkaebuse, milles palub tühistada ringkonnakohtu otsuse ja saata asi uueks

arutamiseks samale ringkonnakohtule teises koosseisus. Kassaator leiab, et ringkonnakohus on

kohaldanud seadust vääralt ja rikkunud oluliselt kohtumenetluse seaduse nõudeid, mis on viinud asja

ebaõigele lahendamisele. Kassaator väidab, et ringkonnakohus kohaldas ORAS § 12 lg. 8 p. 1 ja 2

ebaõigesti ning jõudis väärale järeldusele, et vara endisel individualiseeritaval kujul säilivuse

määramisel tuleb vara koosseisu kuuluvat iga ehitist hinnata iseseisvalt. Kaevatud korralduse

andmise ajal kehtinud ORAS § 12 lg. 8 punktides 1 ja 2 oli sätestatud tingimused ehitiste

hindamiseks, mitte ehitise hindamiseks. Alates 2. märtsist 1997. a. kehtima hakanud ORAS § 12 lg. 8

p. 1 ja 2 redaktsiooni kohaselt vara endisel individualiseeritaval kujul säilivuse hindamisel

käsitletakse iga ehitist eraldi. ORAS-i kui terviku ja § 12 mõttest tuleneb, et tagastamise või

mittetagastamise objektiks on omandireformi objektiks olev õigusvastaselt võõrandatud vara.

Õigusvastaselt on võõrandatud kinnistu koos majavaldusega. Luha tn. 38 majavalduse koosseisu

kuulusid elamu, pesuköök, kuur ja tööstushoone. Kogu hoonestu kubatuur on ümberehituste tõttu

suurenenud vaid 38 %. Kassaator pole nõus ringkonnakohtu seisukohaga, et ORAS §-st 12 lg. 8 ei

tulene, et ehitise endisel individualiseeritaval kujul säilivuse hindamisel ei tuleks arvestada

maakasutusõiguseta või ehitusloata püstitatud juurdeehitusi. Pealegi leidis ringkonnakohus, et Luha

tn. 38 asuva tööstushoone kapitaalremondi projektidel on Tallinna Linna RSN TK kooskõlastused ja

hoone on 29. detsembril 1971. a. kinnitatud riikliku vastuvõtukomisjoni aktiga võetud

ekspluatatsiooni. Kassaator leiab, et sellise otsustuse tegemisel rikkus ringkonnakohus nii

kohtumenetluse norme, hinnates tõendeid valesti, kui ka kohaldas vääralt seadust. Kassaator väidab,

et väljapoole endise kinnistu nr. 1297 XIV piire ehitatud garaaz ja selle teise korruse pealisehitus

(kontoriruum) olid seadusevastased juba nende ehitamise ajal. See juurdeehitis on käesoleva ajani

seadustamata. Seda kinnitab Tallinna Tehnilise Inventariseerimise Büroo 25. augusti 1993. a. õiend

nr. 8040. millest nähtub, et Luha tn. 38 krundi pindala, millel asub elamu, pesuköök, kuur ja

tööstushoone, on jätkuvalt 681 m2. Kassaator väidab, et Omandireformi aluste seadus, mis võeti

vastu õigusvastaste tegudega tekitatud ülekohtu heastamiseks, arvestab vaid omaaegsete seaduslikel

alustel rajatud ehitistega ja tunnustab omandireformi raames vaid hooneid seaduslikult rajanud isikute

õigusi.

RAS "BIT" kirjalikus vastuses kassatsioonkaebusele leitakse, et ringkonnakohtu otsus on

põhjendatud ja seaduslik. Luha tn. 38 asuv tööstushoone ei ole säilinud endisel individualiseeritaval

kujul. Planeerimis- ja ehitusseaduse § 70 lg. 3 võimaldab kõiki ehitisi seadustada.

Tutvunud esitatud materjalidega ja ära kuulanud protsessiosalised, Riigikohtu halduskolleegium

l e i d i s:

1. Ebaõige on kassaatori väide, et antud juhtumil tuleb õigusvastaselt võõrandatud vara

individualiseeritaval kujul säilimise kindlaksmääramisel vaadelda Tallinnas Luha tn. 38, endise

kinnistu nr. 1297 XIV hooneid (elamu, pesuköök, kuur ja tööstushoone) ühtse tervikvarana.

ORAS § 12 lg. 3 p. 2 kohaselt ei kuulu omandireformi objektiks olev õigusvastaselt võõrandatud vara

tagastamisele, kui see ei ole säilinud endisel individualiseeritaval kujul. Vara loetakse endisel

individualiseeritaval kujul säilinuks, kui vara kuju, väärtus ja suurus ei ole oluliselt muutunud.

Kaevatud korralduse andmise ajal kehtinud ORAS§ 12 lg. 8 p. 1 kohaselt loeti ehitised endisel

individualiseeritaval kujul säilinuks, kui nende põhiotstarbel kasutatav kubatuur ei olnud

ümberehituste tõttu suurenenud või vähenenud mitte rohkem kui poole ulatuses võõrandamisaegse

kubatuuriga võrreldes.

Tallinna Linnavalitsuse 6. veebruari 1996. a. korraldusega nr. 314-k tagastati V. Pentile vaid Luha tn.

38 endisel kinnistul nr. 1296 XIV asuv tööstushoone. Õiguslikuks aluseks korralduse andmisel oli

ÕVVTK Tallinna linnakomisjoni 22. mai 1995. a. otsus nr. 5574, millega loeti omandireformi

objektiks Luha tn. 38 endisel kinnistul nr. 1297 asuv tööstushoone ja krunt suurusega 680,98 m2.

Luha tn. 38 elamu, pesuköök ja kuur loeti omandireformi objektiks alles ÕVVTK Tallinna

linnakomisjoni 10. juuni 1996. a. otsusega nr. 7597. Alates 1971. aastast oli osa sellel krundil

asuvatest hoonetest (elamu,pesuköök ja kuur) Tallinna Kesklinna Elamuekspluatatsiooni Valitsuse

kasutuses ja tööstushoone ENSV Informatsiooni Instituudi Eksperimentaalkombinaadi "BIT"

(käesoleval ajal RAS "BIT") kasutuses. Seega ekspluateeriti Luha tn. 38 elamut ja tootmishoonet

aastaid eraldi objektidena. Antud juhtumil tuleb kinnistu koosseisu kuulunud tööstushoone

tagastamise otsustamisel vaadelda seda hoonet iseseisva objektina.

2. Ebaõige on Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegiumi seisukoht, et Luha tn. 38 asuvat

tööstushoonet ja selle juurdeehitist (garaaz i ja selle teisel korrusel olevat kontoriruumi) tuleb

vaadelda ühtse objektina.

Tuginedes aktsiaseltsi "Ehitusekspert" arvamusele on kohtud leidnud, et Luha tn. 38 asuv

tootmishoone ei ole säilinud endisel individualiseeritaval kujul, kuna hoone põhiotstarbel kasutatav

kubatuur on ümberehituste tõttu suurenenud 51%. Aktsiaseltsi "Ehitusekspert" poolt koostatud

eksperthinnangu nr. 133-93 kohaselt on hoone põhimõõdud jäänud samaks, hoonele on peale ehitatud

teine korrus kontoriruumideks, juurde on ehitatud trepikoda, kaubalifti " aht ja kinnistu piiridest

väljapoole garaaz teisel korrusel asuvate kontoriruumidega. Hoone kubatuur võõrandamise ajal oli

889 m3, käesoleval ajal on 1825 m3. Seega on hoone põhiotstarbel kasutatav kubatuur suurenenud

936 m3 võrra, millest väljaspool kinnistu piire asuv garaaz koos kontoriruumidega moodustab 175

m3. Ehitusekspertide arvates ei ole tootmishoone põhiliselt säilinud esimese korruse eraldamine

mõeldav, kuna see teeb ülejäänud hoone osa sihipärase kasutamise tehnoloogiliselt võimatuks.

Kaevatud korraldusega tagastas Tallinna Linnavalitsus V. Pentile Luha tn. 38 endisel kinnistul nr.

1297 XIV asuva tööstushoone. Asja materjalidest nähtub, et tööstushoone seadustamata juurdeehitis-

garaaz ja selle peal olev kontoriruum ei asu endisel kinnistul nr. 1297 XIV, vaid on väljaspool selle

kinnistu piire. Antud juhtumil ei saa seadustamata juurdeehitist vaadelda tööstushoone osana. Seega

polnud kaevatavas korralduses märgitud tööstushoone individualiseeritaval kujul säilimise

kindlaksmääramisel alust arvestada garaaz i ja selle peal asuvat kontoriruumi.

Ringkonnakohus ei ole pööranud tähelepanu apellantide väidetele, et väljaspool kinnistut asuvat

juurdeehitist on võimalik eraldi ekspluateerida ja seetõttu tuleb seda juurdeehitist käsitada iseseisva

objektina.

Neil põhjustel kuulub kassatsioonkaebus rahuldamisele. Kuna ringkonnakohus rikkus HKS § 35,

TsKS § 313 lg. 1 ja 232 lg. 4, tuleb kaevatud ringkonnakohtu otsus tühistada ja saata asi uueks

läbivaatamiseks.

Juhindudes HKS §-dest 57 p. 2 ja 68 lg. 3, Riigikohtu halduskolleegium

o t s u s t a b :

Rahuldada kassatsioonkaebus.

Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegiumi 29. aprilli 1997. a. otsus haldusasjas nr.

II-3/3/11/97 ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule teises koosseisus.

Tagastada Väino Pentile kassatsioonikautsjon 422.50 (nelisada kakskümmend kaks krooni ja

50 senti).

Määrus jõustub 24. juulil 1997. a. teatavaks tegemisest.

Tõnu Anton, Hele-Kai Remmel, Harri Salmann