3-2-1-68-97 · Riigikohus

3-2-1-68-97

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Tartus 22. mail 1997. a.

Riigikohtu tsiviilkolleegium koosseisus: eesistuja J. Luik, liikmed L. Laarmaa ja T. Vernik vaatas läbi

avalikul kohtuistungil 12. mail 1997. a.

Pärnu Linnavaraameti kassatsioonkaebuse alusel Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi

7. veebruari 1997. a. otsuse Pärnu Linnavaraameti hagis AS-i Nepman vastu rendivõla nõudes

ja rendilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks.

Pärnu Teeninduskoondis andis 12. veebruaril 1992. a. sõlmitud rendilepingu alusel AS-le Nepman

rendile ruumid Pärnus Jannseni tn. 1 hoones. Rentnik kohustus tasuma renti 4796 rubla 16 kopikat

kuus. Rendilepingu järgi oli rentnikul õigus anda ruume allrendile. Rentnik andiski 20. juulil 1993. a.

osa hoonest allrendile AS-le Noel. Pärnu Linnakohtu 9. novembri 1993. a. otsusega kuulutati välja

AS-i Nepman pankrot. Rendile andja ja pankrotihalduri 1994. a. kokkuleppe alusel pidi rentnik

tasuma renti 5754 krooni 25 senti kuus. 7. juuni 1995. a. sõlmisid rendile andja, AS Nepman ja AS

Noel kokkuleppe, mille kohaselt samast päevast on rendiks 6790 krooni kuus ning alates 1. aprillist

1995. a. asub AS-i Nepman asemele AS Noel. Pärnu Linnakohtu 26. septembri 1995. a. määrusega

AS-i Nepman pankrot lõpetati seoses võlausaldajate nõuete täieliku rahuldamisega. Rendile andja,

AS-i Nepman ja AS-i Noel 1996. a. mais sõlmitud kokkuleppe järgi sai rentnikuks AS Nepman ning

7. juuni 1995. a. kokkulepe lõpetati.

Pärnu Linnakohtule esitatud hagis palus Pärnu Linnavaraamet välja mõista AS-lt Nepman rendivõla

16 866 krooni. Kohtuistungil 16. oktoobril 1996. a. esitas hageja täiendava avalduse, milles palus

rendiseaduse (ReS) § 18 p. 3 alusel ennetähtaegselt rendilepingu lõpetada, kuna kostja ei ole tasunud

renti kolme kuu jooksul tasumise tähtaja möödumise päevast arvates ning välja mõista kostjalt lisaks

16 866 kroonile rendivõlg 13 580 krooni 1996. a. augusti ja septembri eest.

Linnakohus jättis hagi rahuldamata. Kohus leidis, et 17. mai 1996. a. kokkuleppest tulenevalt peab

AS Nepman tasuma renti 12. veebruari 1992. a. lepingu p.-s 7 märgitud suuruses (479 krooni 60 senti

kuus) seni, kuni pooled ei ole rendi muutmises kokku leppinud ReS § 8 lg 2 mõttest tuleneval viisil ja

moel. Lepingujärgse rendisumma tasus kostja kohtuistungi alguseks ning sellega langes ära hagi alus.

Tallinna Ringkonnakohus jättis linnakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohus leidis, et kohus jättis

õigesti hagi rendivõla nõudes rahuldamata, kuna kostja on rendi tasunud. Kuna linnakohus ei teinud

otsust 16. oktoobril 1996. a. esitatud täiendava nõude osas, siis ringkonnakohus täiendas linnakohtu

otsuse resolutsiooni ning jättis hagi rendilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks rahuldamata.

Kassatsioonkaebuses palus Pärnu Linnavaraamet ringkonnakohtu otsuse tühistada materiaalõiguse

normide väära kohaldamise tõttu. Hagi alusena tuleb vaadelda rendi mittetasumist kolme kuu jooksul,

millele peaks järgnema ReS §des 25 ja 18 p. 3 ettenähtud vastutus. Lepingu tõlgendamisel ei

arvestanud kohus TsÜS § 64 sätteid, mille kohaselt tehingu tõlgendamisel lähtutakse tehingu teinud

isikute tegelikust tahtest ning eelistatakse tõlgendust, mille kohaselt tehing jääb kehtima võimalikult

suuremas ulatuses. 1996. a. kokkuleppe sisuks ei ole rendi vähendamine, vaid rentniku lepinguliste

kohustuste üleminek AS-lt Noel AS-le Nepman. Rendi suurust muudeti 1994. a. kokkuleppega ning

see kokkulepe on rendilepingu lahutamatu osa. Ringkonnakohus ei andnud hinnangut hageja väitel

tasumisele kuuluva rendi suuruse kohta.

Vastustaja palus ringkonnakohtu otsuse jätta muutmata.

Kolleegium leidis, et ringkonnakohtu otsus tuleb tühistada materiaalõiguse normi väära kohaldamise

ja protsessiõiguse normi rikkumise tõttu.

TsKS § 146 lg 2 p. 4 ja 5 kohaselt peab hagiavalduses kirjas olema hageja nõue ja asjaolud, millega

hageja põhjendab oma nõuet ja neid asjaolusid kinnitavad tõendid, mida hageja esitab või kavatseb

esitada.

Pärnu Linnavaraamet esitas 8. augustil 1996. a. hagi AS-i Nepman vastu rendivõla 16 866 krooni

väljamõistmiseks, kuna kostja ei täida oma lepingulist kohustust tasuda renti. Hagi esemeks on

renditasu väljamõistmise nõue ning hagi aluseks asjaolu, et rendi tasumata jätmisega on rikutud

hageja rendilepingul põhinevat õigust saada kostjalt renti tema kasutusse antud vara eest.

16. oktoobril 1996. a. esitatud täiendavas avalduses palub hageja välja mõista kostjalt rendivõla

1996. a. augusti ja septembri kuu eest ning ennetähtaegselt rendilepingu lõpetada, kuna kostja ei ole

tasunudrenti kolme kuu jooksul. Täiendava rendi väljamõistmise taotlusega kasvas nõutava rendi

summa 13 580 krooni võrra, kuid rendi nõude ese ja alus jäid samaks. Hageja taotlus rendilepingu

ennetähtaegseks lõpetamiseks on aga iseseisev nõue, mille esemeks on sellel rendilepingul põhinev

rendikohustis (rendisuhe) ning aluseks asjaolu, et rentnik ei ole tasunud renti kolme kuu jooksul.

Nimetatud nõude rahuldamine ei sõltu rendivõla tasumisest ega sellest, millal rentnik rendivõla tasub,

kuna võla tasumisega ei ole võimalik kõrvaldada rendile andja õiguse rikkumist, mis ReS § 18 p. 3

järgi annab talle õiguse nõuda lepingu ennetähtaegset lõpetamist. Rendile andjal on ReS § 18 p. 3

alusel õigus nõuda lepingu ennetähtaegset lõpetamist, kui rentnik ei ole tasunud renti kolme kuu

jooksul tasumise tähtaja möödumise päevast arvates, kui lepingus ei ole ette nähtud teist tähtaega.

ReS § 18 p. 3 kuulub kohaldamisele, kui kohus tuvastab, et rentnik ei ole tasunud renti kolme kuu

jooksul.

TsKS § 232 lg 4 kohaselt märgitakse otsuse põhjendavas osas kohtu tuvastatud asjaolud, tõendid,

millele on rajatud kohtu järeldused, põhjendused, miks kohus need või teised tõendid tagasi lükkab,

samuti seadused, mida kohus kohaldas. Apellatsioonikohus on aga jätnud andmata hinnangu hageja

väitele, et rendi suurust muudeti 1994. a. kokkuleppega ning et see kokkulepe on rendilepingu

lahutamatu osa.

Juhindudes TsKS §-st 346 p. 2, kolleegium

o t s u s t a s:

Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 7. veebruari 1997. a. otsus ja saata asi

uueks läbivaatamiseks samale apellatsioonikohtule.

Kassatsioonkaebus rahuldada.

Tagastada Pärnu Linnavaraametile 3. märtsil 1997. a. tasutud kautsjon 487 (nelisada

kaheksakümmend seitse) krooni 50 senti.

Eesistuja J. Luik

Liikmed L. Laarmaa, T. Vernik