3-2-1-64-97 · Riigikohus

3-2-1-64-97

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Tartus 22. mail 1997. a.

Riigikohtu tsiviilkolleegium koosseisus: eesistuja J. Odar, liikmed H. Jõks ja A. Kull, hageja

A. Kärneri ja kostja E. Reimanni esindaja vandeadvokaat A. Targa osavõtul, vaatas läbi avalikul

kohtuistungil 12. mail 1997. a.

Elle Reimanni kassatsioonkaebuse alusel Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi

23. jaanuari 1997. a. otsuse Aare Kärneri hagis Männiku küla ETK OÜ ja Elle Reimanni vastu

ostu-müügilepingu kehtetuks tunnistamiseks.

Hagi kohaselt sõlmis Aare Kärner 15. juunil 1993. a. Männiku Küla ETK Osaühinguga (edaspidi

Männiku Küla) Männiku külas asuva ridaelamu nr. 35 boksi 1 ehitus- ja ostu-müügilepingu. Objekti

eest tasumine toimus lepingujärgselt osade kaupa. 20. juulil 1993 asendasid pooled lepingus

ridaelamu nr. 35 ridaelamuga nr. 37.

30. mail 1994. a. müüs Männiku Küla ridaelamuboksi 37-1 kostja Elle Reimannile.

Hageja palus 4. märtsil 1996. a. esitatud hagis tunnistada kostjate vahelise ostu-müügilepingu

kehtetuks sel motiivil, et talle kuuluv vara võõrandati ilma tema nõusolekuta. 11. jaanuaril 1996. a.

kuulutas Harju Maakohus välja Männiku Küla pankroti. Pankrotihaldur tunnistas hagi ja selgitas, et

E. Reimannil ei tekkinud omandiõigust ridaelamuboksile, kuna võõrandaja ei olnud õigustatud boksi

üle andma. Tegemist on ebaseadusliku ehitisega, kuna puudus seaduspärane maaeraldus. E. Reimann

ei tunnistanud hagi ja väitis, et hagi on esitatud ebaõigel alusel ja ebaõige kostja vastu. E. Reimanni

omandiõigus on kooskõlas AÕS §-ga 81 tekkinud õiguslikul alusel. 3. septembril 1996. a. lõpetas

Harju Maakohus määrusega Männiku Küla pankrotimenetluse, kuna pankrotivarast ei piisanud

pankrotimenetlusega seotud väljamakseteks, ja määras Männiku Küla kui juriidilise isiku

likvideerimisele.

Tallinna Linnakohus rahuldas hagi ja tunnistas 10. juunil 1996. a. kehtetuks elamuboksi ostu-

müügilepingu. Otsuse motiivide kohaselt sõlmisid Männiku Küla ja A. Kärner 15. juunil 1993. a.

vaidlusaluse elamuboksi ehitamise lepingu. 1994. a. septembris ja novembris pooled kooskõlastasid

ja konkretiseerisid elamuboksis tehtavaid töid ja nende maksumust. 3. jaanuaril 1995. a. sõlmisid

pooled veel ühe lepingu, milles Männiku Küla kohustus lõpetama tööd elamuboksis ning hiljemalt

15. märtsiks 1995. a. boksi hagejale üle andma. Hageja tasus boksi eest kokku 203 000 kr. Talle on

boks 21. märtsi 1995. a. aktiga üle antud ning 1995. a. on ta seda asunud ka kasutama. Kohtu

seisukoha järgi omandas hageja elamuboksi valduse lepingute alusel, saades AÕS §-de 33, 34 ja 35

järgi seaduslikuks ja heauskseks valdajaks. 20. juuli 1993. a. leping oli sõlmitud eesmärgiga

vormistada ühe kuu jooksul pärast ettenähtud tööde tegemist maaeraldus ja elamu hageja omandiks

ning 3. jaanuari 1995. a. lepinguga Männiku Küla kinnitas veelkord hageja õiguspärast valdust ja

kohustus tegema toiminguid, mis olid vajalikud elamuboksi juurde kuuluva maa ostmiseks või

hoonestusõiguse seadmiseks. 30. mai 1994. a. Männiku Küla ja E. Reimanni vahel sõlmitud ostu-

müügilepingu alusel ei tekkinud ostjal omandiõigust vaidlusalusele elamuboksile, kuna müüja ei

olnud õigustatud boksi E. Reimannile üle andma, mida ta ka ei teinud. TsK § 242 lg 1 sätestab, et

ostu-müügilepingu järgi kohustub müüja vara üle andma ostja omandisse, ostja aga kohustub vara

vastu võtma ja selle eest tasuma. TsK § 246 järgi on müüja kohustatud teatama ostjale kolmandate

isikute õigustest müüdavale asjale. Männiku Küla ei teatanud ostjale hageja õigustest müüdavale

objektile ning ka faktilist üleandmist ei toimunud, kuna pankrotihalduri väidete kohaselt on

vaidlusalune objekt endiselt Männiku Küla bilansis.

Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium leidis, et linnakohtu otsus on seaduslik ja piisavalt põhjendatud.

Männiku Küla sõlmis vaidlusaluse elamuboksi ehitamiseks 15. juunil 1993. a. lepingu A. Kärneriga

ja 28. märtsil 1994. a. E. Reimanniga ning müüs elamuboksi 30. mail 1995. a. E. Reimannile. Müües

elamuboksi E. Reimannile, jättis Männiku Küla täitmata endale lepingutega võetud kohustused

A. Kärneri ees, mistõttu linnakohus tunnistas õigesti ostu-müügilepingu kehtetuks.

Ringkonnakohtu otsusele esitas kassatsioonkaebuse E. Reimann. Kaebuses märgitakse, et TsK § 355

mõistes oli A. Kärneri ja Männiku Küla vahel sõlmitud tööettevõtuleping. Kokkuleppe Männiku Küla

ehitatavas ridaelamus boksi saamiseks saavutas 1993. a. alguses samuti E. Reimann ja tasus selle eest

13 000 kr. Kirjalikult vormistati kokkulepe 28. märtsil 1994. a., kui E. Reimann tasus täiendavalt 100

000 kr. ehitustegevuse ettemaksu. 30. mail 1994. a. sõlmis ta Männiku Külaga notariaalse ostu-

müügilepingu ja omandas selle alusel vaidlusaluse elamuboksi, mida kuni lepingu sõlmimiseni müüja

kinnituse kohaselt lepingus ei olnud kellelegi teisele võõrandatud ega panditud, see ei seisnud keelu

ega aresti all ja tema kohta polnud tõstetud vaidlust. E. Reimann registreeris ostu-müügilepingu Harju

Maavalitsuse Hooneregistritalituses. Lepingu järgi veel tasumata 276 000 krooni tasus E. Reimann

Eesti Hoiupanga kaudu, kellele pantis 1. juunil 1994. a. elamuboksi. Kassaator peab ringkonnakohtu

otsust ebaõigeks, sest A. Kärnerile põhjustas kahju Männiku Küla, kellega tal oli lepinguline suhe,

mida kohus on tuvastanud, mitte E. Reimann. E. Reimannil ei ole olnud mingisuguseid lepingulisi

suhteid A. Kärneriga, mistõttu tal ei ole ka lepingulisi kohustusi tema ees. Kohus on jätnud

tähelepanuta AÕS § 68, mis tagab E. Reimannile kui omanikule täieliku õigusliku võimu seaduse

nõuete kohaselt vormistatud ostu-müügilepinguga omandatud asja vallata, kasutada ja käsutada ning

nõuda kõigilt teistelt isikutelt nende õiguste rikkumise vältimist ja rikkumise tagajärgede

kõrvaldamist.

16. aprillil 1997. a. andis Riigikohtu loakogu 21. veebruari 1997. a. kuupäeva kandvale

kassatsioonkaebusele menetlusloa. 17. aprillil 1997. a. esitas kassaator kassatsioonkaebuse sisulise

täiendamise taotluse. Selle taotluse jätab tsiviilkolleegium läbi vaatamata, kuna kassatsioonkaebus oli

juba õigeaegselt kassatsioonitähtaja jooksul esitatud ja pärast kassatsioonitähtaja möödumist

22. veebruaril 1997. a., ei saanud TsKS § 324 lg 1 järgi alates 23. veebruarist 1997. a.

kassatsioonkaebuse sisu enam täiendada ega muuta. Riigikohtu tsiviilkolleegium vaatab asja läbi ja

kontrollib kooskõlas TsKS §-ga 336 lg 1 kassatsioonkaebuse alusel, kas apellatsioonikohus on õigesti

kohaldanud ja tõlgendanud materiaalõiguse norme ning järginud protsessiõiguse norme.

A. Kärner peab vastuses kassatsioonkaebusele seda põhjendamatuks. Kaebuses soovitakse korduvalt

tõendite ümberhindamist, mis ei kuulu kassatsioonikohtu pädevusse. E. Reimannil ei tekkinud

elamuboksile omandiõigust, kuna müüja ei olnud õigustatud boksi E. Reimannile üle andma ja seda

ta ka ei teinud. Mitte 3. jaanuari 1995. a. leping, vaid selle hindamine kogumis kõigi teiste tõenditega

sai aluseks 30. mai 1994. a. kassaatori ja Männiku Küla vahel sõlmitud lepingu kehtetuks

tunnistamisele. E. Reimanni vastuväited asjaõigusseaduse põhjal ei ole vaidluses kohased.

Kolleegiumi istungil palus kassaatori esindaja apellatsioonikohtu otsuse tühistada kaebuse

motiividele tuginedes. Vastustaja pidas apellatsioonikohtu otsust õigeks.

Kolleegium leidis, et apellatsioonikohtu otsus tuleb tühistada materiaalõiguse normi väära

kohaldamise tõttu TsKS § 347 p. 1 alusel.

Ringkonnakohtu otsuses märgitud põhjused ei anna alust elamuboksi ostu-müügilepingu kehtetuks

tunnistamiseks. Kohtud on pidanud piisavaks aluseks hagi rahuldamisele ja ostu-müügilepingu

kehtetuks tunnistamisele AÕS valdust käsitlevaid üldsätteid paragrahvides 33, 34 ja 35 ning

kohtuotsuses märkinud, et A. Kärner sai nende paragrahvide alusel seaduslikuks heauskseks

valdajaks, mida rikkus E. Reimann. Kohtuotsuses ei ole osundatud seadusele, mis valduse väidetava

rikkumise korral annab aluse Männiku Küla ja E. Reimanni vahel sõlmitud ostu-müügilepingu

kehtetuks tunnistada. Hageja ei ole taotlenud oma õiguste kaitset valduse kaitse hagiga. Kohus on

tuvastanud hageja ja Männiku Küla vahel tööettevõtulepingu olemasolu, mille kohaselt hageja

omandiõigus pidi tekkima pärast elamu valmimist selle üleandmisega hagejale. Kohtuotsusega ei ole

tuvastatud, et enne seda, kui Männiku Küla müüs vaidlusaluse elamuboksi E. Reimannile, oleks

A. Kärneril tekkinud omandiõigus elamuboksile. Tööettevõtulepingust võib tekkida tellija

omandiõigus lepingu objektile selle üleandmisega tellijale pärast lepingus kokku lepitud tööde

tegemist.

Ringkonnakohus leidis, et müüja ei täitnud endale lepingutega võetud kohustusi A. Kärneri ees ja

seepärast on E. Reimanniga sõlmitud ostu-müügileping kehtetu. Niisugune järeldus on kohtul jäänud

õiguslikult motiveerimata. TsK § 246 rikkumine annab ostjale õiguse nõuda kas lepingu lõpetamist ja

kahjude hüvitamist või hinna vastavat alandamist. Ostja ei ole nõudnud lepingu lõpetamist. Selle

lepingu pooleks ei olnud A. Kärner ja tema hagi alusel ostu-müügilepingu tühistamiseks ei piisa

sellest, et A. Kärneril oli sõlmitud Männiku Külaga tööettevõtuleping kavatsusega omandada valmiv

elamuboks. Omandiõiguse tekkimise aluseks vaidlusalusele elamuboksile, arvestades selle ehitamise

tellimusi ja finantseerimist elamuboksi omandada soovivate isikute poolt, võis olla ka ostu-

müügileping. Niisuguse lepingu sõlmis Männiku Küla E. Reimanniga.

Juhindudes TsKS §-st 346 p. 2, kolleegium

o t s u s t a s:

Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 23. jaanuari 1997. a. otsus ja saata asi

uueks läbivaatamiseks samale apellatsioonikohtule.

Elle Reimanni kassatsioonkaebus rahuldada ja tagastada temale 21. veebruaril 1997. a. tasutud

kautsjon 4500 (neli tuhat viissada) krooni.

Eesistuja J. Odar

Liikmed H. Jõks, A. Kull