3-2-1-36-97 · Riigikohus

3-2-1-36-97

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Tartus 27. märtsil 1997. a.

Riigikohtu tsiviilkolleegium koosseisus: eesistuja H. Jõks, liikmed J. Luik ja T. Vernik, AS-i Täpselt

Kell Viis esindaja vandeadvokaat R. Teeveeru osavõtul, vaatas läbi avalikul kohtuistungil 17. märtsil

1997. a.

AS-i Täpselt Kell Viis kassatsioonkaebuse alusel Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi

25. novembri 1996. a. otsuse AS-i Täpselt Kell Viis hagis Eesti Kohtuarstliku Ekspertiisi Büroo

vastu 413 690 krooni saamiseks.

30. detsembril 1991. a. sõlmitud lepingu kohaselt andis Eesti Kohtuarstliku Ekspertiisi Büroo (Büroo)

Lõuna-Eesti Arengupangale (LEA Pank) rendile ruumid Tallinnas Narva mnt. 46 asuvas hoones

1. jaanuarist 1992. a. kuni 31. detsembrini 2001. a. Vastavalt lepingu p.-le 4 pidi hoone

ümberehitustega seotud kulud kandma LEA Pank. Lepingu ennetähtaegsel lõpetamisel kohustus

Büroo kompenseerima LEA Pangale ümberehituste kulutused proportsionaalselt kasutatud ajale.

30. oktoobril 1992. a. sõlmisid pooled kokkuleppe rendilepingu lõpetamiseks 31. oktoobril 1992. a.

Kokkuleppe p. 3 järgi kohustus Büroo ruumide ümberehitamisega seotud kulud üle kandma LEA

Pangale hiljemalt 15. novembril 1992. a.

AS Täpselt Kell Viis omandas 30. märtsil 1995. a. LEA Panga pankrotihalduriga sõlmitud ostu-

müügi lepingu alusel rendilepingu ennetähtaegsest lõpetamisest tulenevate ümberehituste maksumuse

nõudeõiguse.

Tallinna Linnakohtule esitatud hagis palus AS Täpselt Kell Viis välja mõista Büroolt 413 690 krooni,

see on 91,67 % ümberehituste ja remonditööde maksumusest.

Kostja tunnistas ehitustööde maksumust summas 4 323 krooni, kuna ülejäänud osas ei ole ehitustööd

kooskõlastatud kostjaga.

Linnakohus rahuldas hagi osaliselt ning mõistis Büroolt välja AS-i Täpselt Kell Viis kasuks 37 592

krooni. Otsuse kohaselt nägi 30. detsembril 1991. a. sõlmitud rendilepingu p. 4 ette, et Büroole

kuuluva hoone Narva mnt. 46 ümberehitusega seotud kulud kannab LEA Pank. Linnakohus leidis, et

renditud ruume parendas hageja Büroo loal ning tema poolt tehtud ehitustööde maksumus on 451 282

krooni. 30. oktoobril 1992. a. sõlmitud kokkuleppe järgi kohustus Büroo ruumide ümberehitamise

kulud LEA Pangale üle kandma hiljemalt 15. novembril 1992. a. Rendilepingu p.st 4 tulenevalt pidi

Büroo lepingu ennetähtaegsel lõpetamisel LEA Pangale kompenseerima ümberehituse maksumuse

proportsionaalselt kasutatud ajale. Lepingu alusel kasutas LEA Pank ruume 10 kuud, s. o. 8,33 %

lepingulisest kasutusajast. Hageja nimetatud 91,67 % ei kuulu kohaldamisele, kuna see ei vasta

lepingu sisule, olles kasutatud aja suhtes pöördvõrdeline. Seega kuulub kostja poolt hüvitamisele 37

592 krooni (8,33 % 451 282 kroonist).

Ringkonnakohus jättis linnakohtu otsuse muutmata. Apellatsioonikohus leidis, et linnakohus on

vaidluse õigesti lahendanud 30. detsembri 1991. a. lepingu p. 4 alusel. 30. oktoobril 1992. a. sõlmitud

kokkulepe rendilepingu lõpetamiseks ei muutnud rendilepingu p. 4 kehtivust.

Kassatsioonkaebuses palus AS Täpselt Kell Viis ringkonnakohtu otsuse tühistada materiaalõiguse

normide ebaõige kohaldamise ja tõlgendamise tõttu. Vaidlusaluse tehingu tõlgendamisel tuleb

juhinduda TsÜS §-st 64 lg 1 ning lähtuda tehingu teinud isikute tegelikust tahtest.

Kohus on võtnud aluseks büroopoolse tõlgenduse, selgitamata välja tehingu teinud isikute tegelikku

tahet. TsÜS § 108 lg 1 kohaselt tsiviilõiguse teostamisel ja tsiviilkohustuste täitmisel tuleb toimida

heas usus. Asja menetluses ei ole esitatud ühtegi tõendit selle kohta, et kumbki tehingu pooltest oleks

lepingu sõlmimisel toiminud heade kommete vastaselt, teisele poolele kahju tekitamise sooviga.

Seega tuleb lepingu tõlgendamisel aluseks võtta rendisuhete põhimõtted, mis on kooskõlas heade

kommetega, et säiluks tasakaal poolte õiguste ja kohustuste ning majanduslike huvide osas. Poolte

tegelikku tahet väljendab ka nende hilisem käitumine. Poolte vahel sõlmiti 30. oktoobril 1992. a.

kokkulepe, millega rendileping lõpetati ja muudeti rendilepingu p.-s 4 sätestatud tingimusi.

Kokkuleppe p. 3 kohaselt kohustus Büroo kandma üle LEA Pangale ümberehituse maksumuse

hiljemalt 15. novembril 1992. a. Kuna kokkuleppes pole viidet rendilepingu p.-le 4, pole eraldi välja

toodud erinevaid võimalikke kulutusi, tähendab sõna kulud antud kontekstis kulutuste kogusummat.

Seega pooltevaheline hilisem kokkulepe lõpetas varasema lepinguga tekkinud tsiviilõigused ja -

kohustused ning tekitas vastavalt TsÜS §-le 58 lg 1 uued tsiviilõigused ja -kohustused, mille kohaselt

bürool tekkis kohustus hüvitada ümberehitustega seotud kõik kulud.

Vastustaja leidis, et lepingu p. 4 saab tõlgendada ainult nii nagu see on kirja pandud. Kaebuse väide

tehingu tõlgendamisele TsÜS §-de 64 ja 108 järgi on ekslik, kuna TsÜS § 170 lg 1 kohaselt omavad

tsiviilseadustiku üldosa seaduse sätted tagasiulatuvat jõudu ainult siis, kui see on näidatud

rakendussätetes (TsÜS §-d 170-180). Ekslikud on kassaatori väited, et poolte suhted põhinevad kahel

lepingul. Olemas on 30. detsembri 1991. a. leping kui põhitekst ning sisuliselt selle lepingu osaks

olev 30. oktoobri 1992. a. kokkulepe kui täiendav.

Kolleegiumi istungil palus kassaatori esindaja apellatsioonikohtu otsuse tühistada kaebuses esitatud

põhjustel.

Kolleegium leidis, et apellatsioonikohtu otsus tuleb tühistada TsKS § 347 p. 1 alusel materiaalõiguse

normi väära kohaldamise tõttu.

Ebaõige on ringkonnakohtu järeldus, et linnakohus on vaidluse õigesti lahendanud 30. detsembri

1991. a. lepingu p. 4 alusel.

AS Täpselt Kell Viis taotles 30. märtsil 1995. a. ostu-müügi lepinguga omandatud LEA Pangale

kuulunud nõudeõiguse alusel rendilepingu ennetähtaegsest lõpetamisest tuleneva ümberehituse

maksumuse väljamõistmist kostjalt. Oma nõudes tugines hageja 30. detsembri 1991. a. lepingu p.-

le 4. Osundatud punktis on kokku lepitud, et hoone ümberehituse maksumuse tasub pank. Samas

punktis sätestati, et lepingu ennetähtaegsel lõpetamisel kompenseerib Büroo pangale läbiviidud

ümberehituse maksumuse proportsionaalselt kasutatud ajale. Hüvitamisele kuuluvate kulutuste

suuruse määramiseks ei ole selle lausemõte üheselt selge, kuna võõrsõna proportsionaalne omab

erinevaid tähendusi: võrdeline, suhteliselt vastav, mõõdukooskõlaline. Seetõttu on vajalik

rendilepingu tõlgendamine.

Enne 1994. aasta 1. septembrit tekkinud ja sel päeval kestvatele õigussuhetele kohaldatakse TsÜS

§ 170 lg 2 järgi tsiviilseadustiku üldosa seaduse sätteid, kui rakendusseadusest ei tulene teisiti. Kuna

30. detsembril 1991. a. sõlmitud rendilepingust tulenev võlasuhe kestab, tuleb selle lepingu

tõlgendamisel kohaldada tsiviilseadustiku üldosa seaduse sätteid.

TsÜS § 64 lg 1 kohaselt tuleb lepingu tõlgendamisel lähtuda eelkõige lepingupoolte tegelikust tahtest,

kui selle sisust ei tulene teisiti. Kuna lepingu tingimus kulutuste hüvitamise kohta on ebaselge, siis

tuleb vaidluse lahendamiseks kindlaks teha, milles lepingupooled selles osas kokku leppisid. Kohtul

tuleb tuvastada, kas vaidlusalune lepingu tingimus vastab rendileandja tahtele - tasuda rentnikule

ümberehituse maksumusest seda suurem osa, mida rohkem rentnik ümberehitatud ruume ise kasutas,

ning rentniku tahtele - saada ümberehituse maksumusest hüvitust seda vähem, mida vähem ta

ümberehitatud ruume kasutas.

Kui selline oligi poolte tegelik tahe, siis tuleb kohtul võtta põhjendatud seisukoht, kas rendilepingu

lõpetamise kokkuleppega asendati TsK § 238 kohaselt rendilepingust tulenev rendileandja kohustus

hüvitada ümberehituse maksumus proportsinaalselt kasutatud ajaga, uue kohustusega, mille kohaselt

tuleb rendileandjal hüvitada ümberehituse kogu maksumus.

Juhindudes TsKS §-st 346 p. 2, kolleegium

o t s u s t a s:

Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 25. novembri 1996. a. otsus ja saata asi

uueks läbivaatamiseks samale apellatsioonikohtule.

Kassatsioonkaebus rahuldada.

Tagastada AS-le Täpselt Kell Viis 27. detsembril 1996. a. tasutud kautsjon 3761 (kolm tuhat

seitsesada kuuskümmend üks) krooni.

Eesistuja H. Jõks

Liikmed: J. Luik, T. Vernik