3-2-1-33-97 · Riigikohus

3-2-1-33-97

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Tartus 14. märtsil 1997. a.

Riigikohtu tsiviilkolleegium koosseisus: eesistuja J. Odar, liikmed H. Jõks ja A. Kull, vaatas läbi

avalikul kohtuistungil 10. märtsil 1997. a.

Rutt Kreslingu ja Endla-Johanna Kreslingu esindaja vandeadvokaadi vanemabi Aivar Kello

kassatsioon-kaebuse alusel Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 29. novembri 1996. a.

otsuse Rutt Kreslingu ja Endla-Johanna Kreslingu kaebuses kinnistamisotsuse peale.

Ringkonnakohtu otsuse kohaselt sõlmisid R. Kresling ja E.-J. Kresling ning AS Ehitusfirma Rand ja

Tuulberg 18. jaanuaril 1996. a. hoonestusõiguse seadmise lepingu. Samaaegselt sõlmitud

asjaõiguslepingu §-s 9.8. taotleti kinnistusraamatusse järgmise kande tegemist: "Hoonestusõiguse

tasu kuulub muutmisele Eesti põhikohaga töötajate keskmise brutopalga või üksikisiku tulumaksu

suuruse muutumisel." Tartu Linnakohtu 8. veebruari 1996. a. määrusega anti pooltele

hoonestusõiguse tasu suuruse muutmise aluste kindlaksmääramiseks tähtaeg kuni 1. märtsini 1996. a.

Määruse põhjenduste kohaselt peab AÕS § 244 lg 2 ja 3 järgi hoonestusõiguse tasu olema

määratletav. Kuna hoonestusõiguse tasu suuruse muutmise alused on kindlaks määramata, siis ei saa

asjaõiguslepingu vastava paragrahvi alusel kinnistusraamatusse kannet teha. 11. märtsi 1996. a.

kinnistamisotsusega jättis linnakohus, tuginedes KRS §-le 47 lg 2 p. 3, rahuldamata taotluse

asjaõiguslepingu § 9.8. alusel kinnistusraamatusse kande tegemiseks, kuna pooled ei määranud neile

antud tähtajaks kindlaks hoonestusõiguse tasu suuruse muutmise aluseid.

Tartu Ringkonnakohus jättis linnakohtu kinnistamisotsuse muutmata. Ringkonnakohus leidis, et

tulenevalt AÕS § 254 lg 2 sätetest tuleb hoonestusõiguse seadmisel hoonestusõiguse eest makstava

tasu suurus või selle suuruse arvutamise alused kogu hoonestusõiguse ajaks ette kindlaks määrata.

Sama paragrahvi 3. lõike kohaselt võib hoonestusõiguse eest makstava tasu suuruse muutmist nõuda,

kui see on sätestatud hoonestusõiguse seadmise aluses. Asjaõiguslepingu § 9.8. sisaldab üksnes

ajalise tingimuse hoonestusõiguse tasu suuruse muutmise kohta ning selles ei ole määratletud seost

hoonestusõiguse tasu suuruse ja Eesti põhikohaga töötajate keskmise brutopalga või üksikisiku

tulumaksu suuruse muutumise vahel. Seetõttu on kinnistamisotsuses asjaõiguslepingu §-s 9.8.

kokkulepitud kande tegemisest keeldumine põhjendatud. Linnakohtu 8. veebruari 1996. a. määruses

ebaõige viitamine AÕS § 254 lg 2 ja 3 asemel AÕS §-le 244 lg 2 ja 3 ei ole vaidlustatud

kinnistamisotsuse muutmise aluseks. Apellatsioonkaebuses toodud viide hoonestusõiguse seadmise

lepingu nendele punktidele, milles pooled olid kokku leppinud hoonestusõiguse tasu suuruse, selle

arvutamise ja muutmise alused, ei ole asjakohane, kuna asjaõiguslepingu § 9.8. viidet nendele

punktidele ei sisalda.

Kassatsioonkaebuses palutakse ringkonnakohtu otsuse tühistamist. Kaebuse kohaselt on

hoonestusõiguse seadmise lepingus kokku lepitud, et hoonestusõiguse tasu on pidevalt muutuv

suurus, olles aga võrdne 1/6 Eesti põhitöökohaga töötajate keskmise brutopalgaga, millele on lisatud

üksikisiku tulumaks. Hoonestusõiguse eest makstavastasus on kokku lepitud kogu hoonestusõiguse

ajaks kooskõlas AÕS §-ga 254 lg 2, mille kohaselt on õigus kokku leppida ka hoonestusõiguse tasu

suuruse arvutamise alustes. Asjakohane ei ole kohtu väide, et asjaõiguslepingu §-s 9.8. peaks

sisalduma seos hoonestusõiguse tasu suuruse muutmise ja Eesti põhikohaga töötajate keskmise

brutopalga või üksikisiku tulumaksu suuruse muutumise vahel. Hoonestusõiguse tasu on 1/6 Eesti

põhikohaga töötajate keskmist brutopalka, millele lisandub üksikisiku tulumaks. Pole võimalik ette

määratleda, kui suur on see summa ühel või teisel ajamomendil ning selle suurenemise või

vähenemise protsenti. Samuti ei saa nõustuda ringkonnakohtu väitega, et linnakohtu määruses

sisalduv ebaõige viide AÕS §-le 244 lg 2 ja 3 ei oma asjas olulist tähtsust ning ei ole

kinnistamisotsuse muutmise aluseks.

Kirjalikus vastuses AS Ehitusfirma Rand ja Tuulberg nõustus kassatsioonkaebuses toodud väidetega.

Kolleegium leidis, et apellatsioonikohtu otsus kuulub TsKS § 347 p. 1 alusel tühistamisele

materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu.

Ekslik on kassatsioonkaebuses esitatud väide, et Tartu Linnakohtu 8. veebruari 1996. a. määruses

materiaalõiguse normile väär viitamine on kinnistamisotsuse muutmise aluseks. Linnakohtu määruses

on ära näidatud asjaolu, mis kohtu hinnangul takistab kinnistusraamatusse vastava kande tegemist,

samuti selle kõrvaldamise viis ja tähtaeg. Määruses tehtud viga materiaalõiguse normile viitamisel ei

saa iseenesest olla kinnistamisotsuse muutmise aluseks.

AÕS § 64 lg 1 kohaselt tehakse kinnistusraamatu kanne asjaõiguslepingu alusel. R. Kreslingu ja E.-

J. Kreslingu kui maaomanike ning AS-i Ehitusfirma Rand ja Tuulberg kui hoonestaja vahel on

asjaõiguslepingus kokku lepitud hoonestusõiguse koormamises reaalkoormatisega, mille sisuks on

hoonestaja kohustus tasuda hoonestusõiguse eest mõlemale maaomanikule 474 krooni kuus, samuti

sellekohase kande tegemises kinnistusraamatusse (lepingu § 9.4.). Ka on asjaõiguslepingus kokku

lepitud, et hoonestusõiguse tasu kuulub muutmisele Eesti põhikohaga töötajate keskmise brutopalga

või üksikisiku tulumaksu suuruse muutumisel ning et vastav märge kantakse kinnistusraamatusse

(lepingu § 9.8.). AÕS § 254 lg 3 kohaselt võib hoonestusõiguse eest makstava tasu suuruse muutmist

nõuda, kui see on sätestatud hoonestusõiguse seadmise aluses. Selleks, et hoonestusõiguse eest

makstava tasu suuruse muutmise võimalus oleks siduv ka hoonestusõiguse uuele omandajale, peab

see olema kantud kinnistusraamatusse. Asjaõigusleping sisaldab AÕS § 254 lg 2 nõuetele vastavat

kokkulepet hoonestusõiguse eest makstava tasu suuruse kohta. Selleks on perioodilised

kindlaksmääratud suuruses maksed maaomanikele. Samuti sisaldab asjaõigusleping kokkulepet

hoonestusõiguse tasu suuruse muutmise võimaluse ja põhjuse kohta. Hoonestusõiguse eest makstava

tasu suuruse muutmist võib nõuda Eesti põhikohaga töötajate keskmise brutopalga või üksikisiku

tulumaksu suuruse muutumisel. Kokkulepe kinnistusraamatusse märke kandmiseks hoonestusõiguse

eest makstava tasu suuruse muutmise võimaluse ja põhjuse kohta AÕS § 254 lg 3 alusel ei pea

sisaldama AÕS §-s 254 lg 2 sätestatut. Kuna puuduvad takistused hoonestusõiguse tasu suuruse

muutmise võimaluse kandmiseks kinnistusraamatusse, siis KRS § 47 lg 2 p. 3 kohaldamisele ei

kuulu.

Juhindudes TsKS §-st 346 p. 2, kolleegium,

o t s u s t a s:

Tühistada Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 29. novembri 1996. a. otsus ning saata asi

uueks läbivaatamiseks samale apellatsioonikohtule.

Kassatsioonkaebus rahuldada.

Tagastada Aivar Kellole30. detsembril 1996. a. tasutud kautsjon 340 (kolmsada nelikümmend)

krooni.

Eesistuja J. Odar

Liikmed H. Jõks, A. Kull