3-2-1-94-96 · Riigikohus

3-2-1-94-96

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Tartus, 19. septembril 1996. a.

Riigikohtu tsiviilkolleegium koosseisus: eesistuja J. Luik, liikmed L. Laarmaa ja T. Vernik, kassaatori

H. Insleri osavõtul, vaatas läbi avalikul kohtuistungil 9. septembril 1996. a.

Heli ja Enn Insleri kassatsioonkaebuse alusel Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi

18. aprilli 1996. a. otsuse Osaühingu Kirna hagis Enn Insleri vastu üürilepingu ennetähtaegseks

lõpetamiseks, üürniku ja temaga koos elavate isikute väljatõstmiseks ning üüri- ja

kommunaalteenuste võlgnevuse nõudes.

3. juulil 1984. a. sõlmitud üürilepingu alusel on Enn Insleri kasutuses Osaühingule (OÜ) Kirna

kuuluv korter Türi-Allikul 4-24. Järva Maakohtule 2. märtsil 1995. a. esitatud hagis palus OÜ Kirna,

tuginedes ES §-dele 37 ja 54 lg. 1 p. 1 eluruumi üürilepingu kostjaga ennetähtaegselt lõpetada, kostja

koos teiste temaga kooselavate isikutega elamispinnalt välja tõsta, kuna kostja on alates 1994. a.

juunist jätnud tasumata üüri ja kommunaalteenuste eest ning temalt sisse nõuda tasumata üüri ja

kommunaalteenuste eest ajavahemikul juuni kuni november 1994. a. 1755 krooni 15 senti.

Võlgnevust on tunnistanud kostja abikaasa H. Insler, kes hagejale esitatud avalduses teatab, milliste

teenuste eest on ta nõus tasuma ja milliste eest mitte. H. Insler tasus 14. detsembril 1994. a.

võlgnevusest 252 krooni 85 senti. Ülejäänud osas võlgnevuse tasumisest keelduti põhjendusega, et

perekond elab oma majas ega kasuta tegelikult korterit.

Järva Maakohtu 20. novembri 1995. a. otsusega rahuldati OÜ Kirna hagi osaliselt

kommunaalteenuste võlgnevuse osas. Ülejäänud osas jäeti hagi rahuldamata.

Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt on hageja ja kostja vahel sõlmitud üürileping Türi-Allikul

asuva korteri kasutamiseks. Nimetatud lepingu p. 2.2 alusel kohustub E. Insler kui üürnik tasuma

õigeaegselt kindlaksmääratud suuruses korteriüüri ja kommunaalteenuste eest. Tasumise tähtaega

lepingus kehtestatud ei ole. Kuni 1994. a. suveni peeti korteriüür ja kommunaalteenused kinni

osaühingus töötavate töötajate palgast, pärast seda tuli igal üürnikul tasuda üüri ja

kommunaalteenuste eest hageja juures kohapeal.

ES § 37 alusel lasub üürnikul kohustus tasuda üüri ja kommunaal- ja muude talle osutatavate teenuste

eest vastavalt üürilepingule. ES § 28 lg. 1 alusel kohustub üürile andja andma eluruumi üürniku

kasutusse teatud tingimustel. Need tingimused on poolte vahel üürilepinguga reguleeritud. Teenustest

osaline loobumine ei ole üürilepinguga reguleeritud. Seega kõik muudatused üürilepingus peavad

olema tehtud poolte kokkuleppel. Seda on aga E. Insler eiranud. Kostja põhjendusi teenuste osaliseks

tasumiseks kohus arvesse ei võtnud. Tema korteris tehtud keskkütteradiaatorite reguleerimiskraanide

kontrolli tulemusena selgus, et kraanid, millised kostja omal riisikol sulges, ei taganud radiaatorite

täielikku väljalülitamist küttesüsteemist.

ES § 54 lg. 1 p. 1 alusel on üürileandjal õigus nõuda üürilepingu ennetähtaegset lõpetamist ja üürniku

väljatõstmist, kui üürnik jätab mõjuva põhjuseta tasumata rohkem kui 3 kuu korteriüüri ja

kommunaalteenuste eest. Kohus luges tõendatuks, et hageja poolt ei esitatud kostjale teenuste arveid

perioodi eest juunist kuni novembrini 1994. a., kuigi kostja nõudis korduvalt nende esitamist. Vastav

arve esitati 15. detsembril 1994. a. Peale arve saamist kostja osaliselt teenuste eest ka tasus summas

252 krooni 85 senti.

Ringkonnakohus jättis Järva Maakohtu otsuse muutmata. Apellatsioonikohtu põhjenduste kohaselt

tuleneb haginõue pooltevahelisest üürilepingust. Üürilepingu p. 2.2 kohaselt on üürniku kohustuseks

õigeaegselt tasuda korteriüüri ja kommunaalteenuste eest.

Vastuolus ES §-dega 28 ja 37 on E. Insler ühepoolselt keeldunud üürilepingu täitmisest, tasudes

osaliselt kommunaalteenuste eest. E. Insleri eelnev teade OÜ-le Kirna, et ta ei kasuta kõiki

kommunaalteenuseid, ei muuda automaatselt lepingutingimusi.

Kassatsioonkaebuses paluvad E. Insler ja H. Insler ringkonnakohtu otsust muuta kommunaalteenuste

väljamõistmise osas ning jätta hagi selles osas rahuldamata. Kassaatorid leiavad, et absolutiseeritud

on ES § 37 lg. 2 ja mitte tunnistatud üürniku õigust keelduda sellistest teenustest, milliste

mitteosutamine on kolmandate isikute huve riivamata võimalik ja millest keeldumiseks on üürnik

aegsasti esitanud vastava avalduse.

Kohtud jätsid tähelepanuta, et hageja nõue on seadusevastane, kuna Järva Maakohtu halduskohtuniku

7. märtsi 1995. a. otsusega tunnistati täielikult seadusevastaseks osaühingu juhatuse 14. detsembri

1994. a. koosoleku protokolli nr. 20 p. 2, milles oli tekst "... soojust välja lülitada ei saa ja kuna korter

on tema käsutuses, tuleb teenuste eest maksta." Halduskohtuniku otsuses oli põhitähelepanu küll

suunatud kostjate korteri erastamisavalduse rahuldamata jätmise ebaseaduslikkusele, kuid

soojatarbimise kohustusest vabastas halduskohus kostjad samuti.

Vastuses kassatsioonkaebusele ei nõustu OÜ Kirna kassaatorite ES § 37 tõlgendusega, mille kohaselt

peaks üürnik tasuma vaid nende teenuste eest, mida ta soovib vastu võtta. Üürilepingu sõlmimine

tähendab, et üürnik kasutab kogu teenuste kogumit, kui poolte vahel ei ole kokku lepitud teisiti.

Üürniku abikaasa H. Insler ei ole oma avalduses üürileandajale teinud ettepanekut üürilepingu

vastavate sätete muutmiseks, vaid teatab, mille eest ta kavatseb tasuda. Kostjale sobivate maksete

hulgas ei nimeta ta ka üüri, mis on üürilepingu oluline tingimus.

Kassaatorite viide halduskohtu otsusele on asjakohatu, kuna see kohtuotsus ei puuduta üürilepingu

täitmisega seonduvaid küsimusi.

Kolleegiumi istungil jäi kassaator H. Insler kaebuse väidete juurde.

Kolleegium leidis, et kassatsioonkaebuse väited ei anna alust ringkonnakohtu otsuse muutmiseks.

Apellatsioonikohus asus õigesti seisukohale, et OÜ Kirna nõue tuleneb 3. juulil 1984. a. sõlmitud

üürilepingust, mille p. 2.2 kohaselt kohustus üürnik õigeaegselt tasuma korteriüüri ja

kommunaalteenuste eest. Üürilepingu muutmiseks ei ole kostja ettepanekut teinud.

Apellatsioonikohus leidis põhjendatult, et kostja avaldus, milles ta teatas üürile andjale, et ta ei kasuta

kõiki kommunaalteenuseid, ei muuda lepingust tulenevat kohustist tasuda üüri ja kommunaalteenuste

eest. Kuna kostja ühepoolselt keeldus üürilepingu täitmisest kommunaalteenuste osas, on OÜ-l Kirna

ES §-de 28 ja 37 alusel õigus nõuda üürilepingus kokkulepitud kohustuse täitmist.

Alusetu on kassatsioonkaebuses esitatud väide, et halduskohtu 7. märtsi 1995. a. otsusest tulenevalt

on hageja soojatarbimise võlgnevuse nõue seadusevastane. Nimetatud otsus on tehtud korteri

erastamisest keeldumise seaduslikkuse küsimuses. Halduskohus tunnistas seadusliku aluse

puudumise tõttu hageja juhatuse otsuse H. Inslerile korteri erastamisest keeldumises

seadusevastaseks, millega aga ei otsustanud üürilepingust tulenevate poolte õiguste ja kohustuste

seaduslikkuse üle.

Juhindudes TsKS §-st 346 p. 1, kolleegium

o t s u s t a s:

Jätta Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi18. aprilli 1996. a. otsus muutmata ja

kassatsioonkaebus rahuldamata.

Eesistuja J. Luik

Liikmed L. Laarmaa, T. Vernik