3-15-1239/14 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Ruth Plaks, Virgo Saarmets ja Maret Altnurme

Otsuse tegemise aeg ja koht

13.04.2017, Tallinn

Haldusasja number

3-15-1239

Haldusasi

Inseneribüroo TeknoPLAN OÜ kaebus Maksu- ja

Tolliameti 20.03.2015 maksuotsuse nr 12.2-3/022943-9

osaliseks tühistamiseks

Menetlusosalised

Kaebaja – Inseneribüroo TeknoPLAN OÜ, volitatud

esindajad

vandeadvokaat

Indrek

Naur

ja

vandeadvokaadi abi Annika Tõlgo

Vastustaja – Maksu- ja Tolliamet, volitatud esindaja

Veiko Soll

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Halduskohtu 06.05.2016 otsus

Menetluse alus ringkonnakohtus

Inseneribüroo TeknoPLAN OÜ apellatsioonkaebus

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta Inseneribüroo TeknoPLAN OÜ apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tallinna

Halduskohtu 06.05.2016 otsus haldusasjas nr 3-15-1239 muutmata.

2. Jätta apellatsioonimenetluse kulud menetlusosaliste endi kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult

teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 15.05.2017, välja arvatud HKMS § 212 lg 1 teises

lauses sätestatud juhul (HKMS § 212 lg 1).

Vastuseks

esitatud

kassatsioonkaebusele

võib

teine

menetlusosaline

esitada

vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse

esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem

kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3).

Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida,

vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses

(HKMS § 213 lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus

kassatsioonkaebuse läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist

vajalikuks (HKMS § 223 lg 1).

Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal

Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata

3-15-1239

2(9)

menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab

menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta

menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Inseneribüroo TeknoPLAN OÜ soetas 09.07.2010 ja 10.05.2011 vastavalt kinnisasjad

asukohaga Kohtu 15-1 ja Kohtu 15-2, Kuressaare (edaspidi ka Kohtu 15). Kinnisasjade

soetamisel käibemaksu ei tasutud. Inseneribüroo TeknoPLAN OÜ tellis Kohtu 15 kinnisasjaga

seoses projekteerimistöid Kuressaare Kommunaalprojekt OÜ-lt ja ehitustöid AS-lt EBC Ehitus

ning kajastas tehtud kulutustelt 2012. a veebruarist 2014. a augustini sisendkäibemaksu

11 487,92 eurot.

2. Inseneribüroo TeknoPLAN OÜ soetas 09.01.2013 AS-lt EBC Ehitus korteriomandi Tiigi 2-6

asukohaga Tiigi tn 2/Tolli tn 12 ning kajastas soetuselt sisendkäibemaksu 11 666,67 eurot.

3. Maksu- ja Tolliamet (MTA) kontrollis 25.03.2014 teate nr 12.2-3/022943-1 (tl 34) ja

16.04.2014 korralduse nr 12.2-3/022943-2 (tl 36-36p) alusel Inseneribüroo TeknoPLAN OÜ

käibemaksu arvestamise, deklareerimise ja tasumise õigsust perioodil 2011. a detsember kuni

2014. a august ning 2014. a detsember seoses Inseneribüroo TeknoPLAN OÜ-le kuuluvate

kinnisasjadega aadressidel Kohtu 15, Tiigi 2-6 ja Tiigi 2-4. Kohtu 15 ja Tiigi 2-6 kinnisasjad

olid ehitamisjärgus ja kasutusele võtmata.

4. MTA koostas 02.02.2015 kontrollakti nr 12.2-3/022943-8 (tl 40-47p), milles leidis, et

Kohtu 15 ja Tiigi 2-6 kinnistuga seotud kulutused ei ole seotud maksustatava käibega ning

Tiigi 2-4 korterit on kasutatud maksustatava käibe tarbeks vaid osaliselt.

1) Kohtu 15-1 ja 15-2 kinnisasjad olid nende soetamise ajal kinnistusraamatu andmetel

korteriomandid, mis asuvad hoones, mille kasutusotstarve on elamu ning asub 100%

elamumaal. Kuigi Inseneribüroo TeknoPLAN OÜ juhatuse liige on selgitanud (2014. a aprillis),

et kinnistule kavatsetakse rajada kohvik, koolitusruum ja bürooruumid, ei kinnita neid väiteid

Kohtu 15 hoone restaureerimist käsitlev ehitusprojekt, mille kohaselt on projekti eesmärgiks

ühendada 2 korterit pereelamuks, välja ehitada katusekorrus ja kavandada läänefassaadile

juurdeehitus. Ka Kuressaare Linnavolikogu 28.10.2010 otsusega kinnitatud Pikk 27 ja Kohtu 15

detailplaneeringu kohaselt jääb Kohtu 15 kui ajaloolise postimaja osa elamumaaks. Kohviku

pidamine eeldab aga ruumide asumist ärimaal. Lisaks on Kohtu 15 rekonstrueerimiseks

väljastatud ehitusloal märgitud hoone kasutamise otstarbeks „üksikelamu“. Inseneribüroo

TeknoPLAN OÜ selgitustest (2014. a oktoobris) nähtuvalt ei ole kinnistuga seotud plaanid

konkretiseerunud ning plaanid sõltuvad Inseneribüroo TeknoPLAN OÜ tegevusest tulevikus.

Inseneribüroo TeknoPLAN OÜ plaanid ei ole tõendatavad ning välistatud ei ole, et ehitatavad

ruumid võetakse kasutusele eluruumidena. Tehtud ei ole ühtegi toimingut kinnistu

kasutusotstarbe muutmiseks. Väited sellest, et kinnistu on pangalaenu tagatiseks, ei anna alust

sisendkäibemaksu mahaarvamiseks, kuna pangalaenu tagatiseks olemisest ei teki kinnistuga

seoses maksustatavat käivet. Liiga üldised ja paljasõnalised on Inseneribüroo TeknoPLAN OÜ

raamatupidaja väited sellest, et Kohtu 15 kinnistu on kinnisvarainvesteering, mida ettevõte

omab edasimüügi ja/või rentimise otstarbel.

2) Kinnistusraamatu andmetel on Tiigi 2-6 puhul tegemist korteriomandiga, mis asub 100%

elamumaal ja on eluruum. Inseneribüroo TeknoPLAN OÜ raamatupidaja selgitused sellest, et

kinnistul asub ettevõtte Kuressaare kontor, ei vasta tõele, kuna kinnisasi ei olnud MTA poolt

vaatluse läbiviimise ajal kasutuskõlblik. Tingimuslikud ja umbmäärased on Inseneribüroo

TeknoPLAN OÜ selgitused, et plaanib ühendada Tiigi 2-6 kinnisasja hoone esimesel korrusel

paiknevate bürooruumidega, kui ettevõte areneb ja Kuressaares on võimalik palgata sobivat

tööjõudu. Ka selgitustest, et Tiigi 2-6 kinnisasja soetamise hetkel plaaniti ruume kasutada

3-15-1239

3(9)

tagatisena võimalikule pangalaenule, ei anna alust pidada kinnisasjaga seotud kulutusi tehtuks

maksutatava käibe tarbeks. Investeering laenu tagatiseks ei ole seotud maksustatava käibega.

Kindlaid kavatsusi ei saa järeldada ka kaebaja väidetest, et Tiigi 2-6 korter võidakse müüa

vajadusel Kuressaare Kommunaalprojekt OÜ-le või mõnele teisele isikule. On võimalik, et

Kuressaare Kommunaalprojekt OÜ ei saa luba korterite ehitamiseks bürooruumideks, misjärel

ei saa realiseeruda ka Inseneribüroo TeknoPLAN OÜ soov ühendada tulevikus Tiigi 2-6 korter

Kuressaare Kommunaalprojekt OÜ korteritega, kasutamaks ruume maksustatava käibe tarbeks.

Tiigi 2-6 osas ei ole taotletud kasutusluba äriruumile. Kuivõrd Inseneribüroo TeknoPLAN OÜ-l

puudus seega kinnistu soetamise hetkel ja maksumenetluse ajal kindel äriplaan selle

kasutamiseks maksustatava käibe tarbeks, puudus tal õigus korteri soetamisel tasutud

käibemaksu sisendkäibemaksu hulgas maha arvata.

5. Inseneribüroo TeknoPLAN OÜ esitas 10.02.2015 kontrollaktile oma seisukohad (tl 49-50),

milles märkis muu hulgas, et otsustas kasutada käibemaksuseaduse (KMS) § 16 lg 3 p-s 1

sätestatud optsiooniõigust ning teavitas maksuhaldurit 06.02.2015 kirjaga (tl 54), et maksustab

kõik Kohtu 15 ja Tiigi 2-6 kinnisasjadega seotud tehingud.

6. MTA kohustas 20.03.2015 maksuotsusega nr 12.2-3/022943-9 Inseneribüroo TeknoPLAN

OÜ-d tasuma käibemaksu 23 274,07 eurot, vähendades äriühingu sisendkäibemaksu

22 189,91 euro võrra ja suurendades tasumisele kuuluvat käibemaksu 23 274,07 euro võrra.

1) Inseneribüroo TeknoPLAN OÜ on Kohtu 15 kinnisasjaga seoses kajastanud 2012. a

veebruarist 2014. a augustini alusetult sisendkäibemaksu 11 487,92 eurot, kuna kinnistule

tehtud kulutused ei ole seotud maksustatava käibega. Kuivõrd tegemist on eluruumiga ja

äriühing ei ole teinud toiminguid, millest nähtuks kasutusotstarbe muutmise tahe, tuleb eeldada

eluruumiks kohandatud ehitiste kasutuselevõtmist või väljarentimist eluruumina, millest ei teki

maksustatavat käivet, kuni faktiline kasutus ei näita vastupidist. Sisendkäibemaksu

mahaarvamise seisukohalt on oluline kinnisasja tegelik kasutamine. Kindla äriplaani puudumise

tõttu ei saa eluruumina käsitatava ning alles valmimisjärgus hoone ehitamisel hinnata ette selle

reaalset kasutamist, mistõttu ei saa kinnisasja omanik koheselt lugeda ehitamisel tasutud

käibemaksu oma mahaarvatavaks sisendkäibemaksuks.

2) Seoses Tiigi 2-4 korteriomandiga (asukoht Tiigi tn 2//Tolli tn 12, Kuressaare) tuli tasuda

1084,16 eurot käibemaksu;

3) Inseneribüroo TeknoPLAN OÜ kajastas korteriomandi Tiigi 2-6 soetuselt alusetult

sisendkäibemaksu 11 666,67 eurot, teostades pöördmaksustamise. Need kulutused ei ole seotud

maksustatava käibega, kuna äriühingul puudus oma raha kinnisvarasse paigutamise alustamisel

ja ka maksukontrolli läbiviimise ajal kindel teadmine, millisel otstarbel korterit kasutama

hakatakse. Kuna tegemist on eluruumiga ja äriühing ei ole teinud toiminguid, millest nähtuks

kasutusotstarbe muutmise tahe, tuleb eeldada eluruumiks kohandatud ehitiste kasutuselevõtmist

või väljarentimist eluruumina, millest ei teki aga maksustatavat käivet, kuni faktiline kasutus ei

näita vastupidist. Puuduvad objektiivsed tõendid väitmaks, et korterit hakatakse kasutama 100%

kindlusega maksustatava käibe tarbeks.

7. Inseneribüroo TeknoPLAN OÜ esitas maksuotsuse peale vaide, mille MTA rahuldas

21.04.2015 vaideotsusega nr 6-1/2714-2 (tl 10-13p) osaliselt. MTA 20.03.2015 maksuotsus

tunnistati kehtetuks Tiigi 2-4 korteriomandilt käibemaksu määramise osas ja tasumisele

kuuluvat käibemaksusummat vähendati 1084,16 euro võrra. Tasumisele kuuluvaks

käibemaksusummaks jäi 22 189,91 eurot (23 274,07-1084,16). MTA teavitas Inseneribüroo

TeknoPLAN OÜ-d 24.04.2015 kirjaga (tl 14), et ei jätka täiendavat kontrollimist Tiigi 2-4

korteri osas.

3-15-1239

4(9)

8. Inseneribüroo TeknoPLAN OÜ esitas 14.05.2015 Tallinna Halduskohtule kaebuse

(tl 2-5p) MTA 20.03.2015 maksuotsuse tühistamiseks osas, milles see jäeti vaideotsuse järel

kehtima, s.o seoses Kohtu 15 ja Tiigi 2-6 kinnisasjade maksustamisega.

1) Vaidlusaluste kinnisasjade puhul on oluline nende kasutamise otstarve (sisu), mitte

registrikanne (vorm). MTA seisukohad, et ruume hakatakse kasutama eluruumina, on

oletuslikud ning tõendamata. MTA rikkus uurimispõhimõtet. Kaebaja viitas mitmel korral, et

ta ei tea veel täpselt, millisel otstarbel ta ruume kasutama hakkab, sest ruumid on alles

ehitamisjärgus. Sellest seisukohast peaks piisama ning kaebaja on järginud maksukorralduse

seaduse (MKS) § 150 lg-t 1. Juhul, kui ruumid antakse üürile eluruumina, tehakse ka

käibemaksu mahaarvamine, kuid ostuhetkel ega hiljem pole kaebajal olnud kavatsust ruume

eluruumina kasutusele võtta. Eelnevat tõendab asjaolu, et korteriomandid on panditud ja

võõrfinantseerimist on kasutatud oma ettevõtluse tarbeks. Ekslik on MTA seisukoht, et

hinnanguid on võimalik anda üksnes registriandmete alusel.

2) Astutud on samme eluruumide sihtotstarbe muutmiseks. Tumala Mõis OÜ esitas 05.12.2009

detailplaneeringu algatamise avalduse, mille taga oli soov Pikk tn 27 ja Kohtu tn 15 kinnistute

ühendamiseks. Nüüdseks on krundid detailplaneeringu alusel ühendatud. Kaebaja juhatuse liige

esitas 29.12.2014 Kuressaare Linnavalitsusele avalduse, milles palus muuta Kohtu tn 15 ja Pikk

tn 27 sihtotstarvet vastavalt Kuressaare Linnavolikogu 28.10.2010 otsusega nr 49 kehtestatud

Pikk tn 27 ja Kohtu tn 15 detailplaneeringule (uue moodustatava krundi Pikk tn 27/Kohtu tn 15

sihtotstarve on ärimaa – 80 % ja elamumaa – 20 %). MTA jättis lõplikult välja selgitamata, kas

Kohtu 15 ja Tiigi 2-6 korteriomandid on KMS tähenduses eluruumid või mitte.

3) Optsiooniõiguse kasutamine tõendab Kohtu 15 ja Tiigi 2-6 korteriomandite kasutamist

äriruumina, kuna eluruumi kasutamisele (üürile) ei tohi käibemaksu lisada. Kaebaja 06.02.2015

teavitusest piisab, et kaebajal tekiks õigus nimetatud kinnisasja müügihinnale ja üüritasule

(äriruumina) käibemaksu lisada ning korteriomanditega seonduvatelt teenustelt ja kaupadelt

sisendkäibemaksu maha arvata.

4) MTA jättis maksuotsuses tähelepanuta topeltmaksustamise ohu. Ühelt poolt on kaebajal

õigus müüa korteriomandid käibemaksuga, kuid teiselt poolt keelab MTA korteriomanditelt

sisendkäibemaksu maha arvata. MTA pööras sellele lühidalt tähelepanu alles vaideotsuses,

viidates KMS §-le 32, kuid jättes täpsustamata asjakohase lõike.

5) MTA jättis kaebaja äriplaani alusetult tähelepanuta. Kaebaja äriplaan seisneb selles, et

Tiigi 2-6 korteriomandit kasutatakse pangalaenu tagatisena ning kaebuse esitamise ajal ei ole

plaanis anda korteriomandit eluruumina üürile. Kaebaja plaanib anda korteriomandi äriruumina

üürile või müüa tulevikus. MTA subjektiivne käsitlus äriplaani puudumise kohta on vastuolus

Riigikohtu 22.06.2009 otsusega nr 3-3-1-43-09. Kaebaja täitis oma selgitamiskohustuse ja

selgitas soetamise otstarvet ning äriplaani, kuid vaatamata sellele leidis MTA, et äriplaan

puudub. Seni, kuni korteriomandid on ehitamisjärgus, on nende ainukene otstarve olla

tagatiseks pangale. Kui korteriomandid on täielikult valmis, antakse need üürile äriruumidena

ja lisatakse igakuulisele üüriarvele käibemaks või müüakse korteriomandid koos

käibemaksuga.

9. Maksu- ja Tolliamet palus 15.06.2015 vastuses jätta kaebus rahuldamata (tl 28-30).

1) KMS § 29 lg-t 1 tuleb koosmõjus KMS §-ga 16 mõista selliselt, et seni, kuni soetatud vara

näol on tegemist eluruumiga (kinnistusraamatusse märgitud sihtotstarve), tuleb eeldada selle

kasutamist eluruumina. Samas ei piirdunud MTA ainult kinnistusraamatu kandega, vaid uuris

vaidlusaluste kinnistute tegelikku kasutuselevõtmist. Vaatluse ja seletustega on tuvastatud, et

kõnealuste eluruumide kasutamine äriruumidena ei ole leidnud maksuotsuse andmise seisuga

kinnitust. Seega tuli MTA-l lähtuda korterite juriidilisest staatusest. Kaebuses ei ole selgitatud,

millised tõendid MTA-l kogumata või uurimata jäid. Kaebaja viidetest sellele, et ta ei teadnud

3-15-1239

5(9)

täpselt, mis otstarbel ta vaidlusaluseid ruume kasutama hakkab, järeldub, et MTA-l ei olnudki

võimalik muid alternatiive kontrollida ega hinnata. Korteri kasutamine kontorina või äripinnana

rendile andmine ei ole küll välistatud, kuid tuvastatud asjaolud ja kogutud tõendid annavad alust

järeldada, et praegusel juhul on tegemist eluruumidega. Kaebaja esitas MTA-le

maksumenetluse kestel Kuressaare Linnavalitsusele edastatud avalduse Kohtu tn 15

sihtotstarbe muutmise soovi kohta, kuid avalduse esitamiseks puudus muu mõistlik selgitus

peale selle, et kaebaja tahtis MTA jaoks tagantjärele luua olukorda kinnistu soetamisest kaebaja

maksustatava käibe tarbeks. Kaebaja käsitlus on vastuoluline, sest ta viitas ise korduvalt

asjaolule, et ta ei tea veel täpselt, mis otstarbel ta ruume kasutama asub. Kuna maksumenetluses

tuvastati, et eluruume ei ole ühekski muuks otstarbeks kasutatud, ei ole kaebaja kavatsus

korteriomandi(te) kasutamiseks ettevõtluses tõsiseltvõetav.

2) Eluruumide üürile andmine on igal juhul maksuvaba käive. Ainuüksi ebaselge kavatsus ja

sellekohane tehingu deklareerimine käibemaksuarvestuses välistaks MTA õiguse tehingut

vastavalt majanduslikule sisule maksustada ning käibe maksustamine muutuks suvaliseks.

Vastustaja seisukohta kinnitab asjaomane seletuskiri KMS § 16 lg 3 p 1 kohta

(http://www.fin.ee/280/). Korter ehitatakse alaliselt selles elamiseks ja see on ka projektis

kajastatud eluruumina. Menetluse käigus on tuvastatud korterile omased tunnused, millele

kaebaja tegelikult vastu ei vaidle. Seega ei ole korteriomandi soetamisel sisendkäibemaksu

mahaarvamine tulenevalt KMS § 29 lg-st 1 ja §-st 16 lubatav, kuna korteriomand soetatakse

maksuvaba käibe tarbeks. Kaebaja arvates ei sõltu KMS § 29 lg 1 kohaldamine sellest, kas

ruumide

näol

on

tegemist

asjaõigusliku

sihtotstarbe

poolest

eluruumidega

või

mitteeluruumidega. Kaebajaga nõustumine tähendaks seda, et olukorras, kus puuduvad

mistahes tõendid ruumi faktilise kasutamise kohta, tuleks lubada igasuguse ruumi, sh eluruumi

käibemaksuga maksustamist.

3) Topeltmaksustamise oht puudub, sest kui korteri valmimisel võetakse see kasutusele või

antakse rendile kontorina või osutatakse majutusteenust külaliskorterina, siis on kaebajal õigus

korteriomandi soetamisel tasutud sisendkäibemaks KMS § 32 lg 4 alusel maha arvata vastavalt

korteri tegelikule kasutusele 10-aastase korrigeerimisperioodi jooksul (igal aastal 1/10

käibemaksu summast). Tahte tegelikkusele vastamist ja realiseerimist ei ole võimalik

kontrollida enne, kui korter(id) ka tegelikult vastavalt kasutusele võetakse.

4) Kaebaja pole siiani esitanud tõsiseltvõetavat äriplaani just nende eluruumide käibemaksuga

maksustatava käibe tarbeks kasutamise kohta. Asjaolud, millele kaebaja sisendkäibemaksu

mahaarvamisel tugines, on ebausaldusväärsed ega leia tegelikult tulevikus aset.

10. Tallinna Halduskohus jättis 06.05.2016 otsusega kaebuse rahuldamata.

1) Vastavalt KMS § 29 lg-le 1 saab sisendkäibemaksu maha arvata teiselt

käibemaksukohustuslaselt ettevõtlusega seotud ja maksustatava käibe tarbeks soetatud

kaupadelt ja teenustelt, välja arvatud maksuvaba käibena käsitletavatelt tehingutelt. Eluruumi

üürile, rendile või kasutusvaldusesse andmine on alati maksuvaba ning muu kinnisasja või selle

osa kasutusse andmine on maksuvaba, kui maksukohustuslane pole maksuvabastusest

loobunud. Üldjuhul tehakse maksuvabastuse kasutamise asjaolud kindlaks ruumide tegeliku

kasutusotstarbe alusel. Kuna käesolevas asjas ei ole vaidlust, et nii Kohtu 15 kui ka Tiigi 2-6

kinnisasi oli vastavalt kinnisasjaga seotud kulutuste tegemise või kinnisasja soetamise ajal alles

valmimisjärgus ja reaalselt neid ei kasutatud, ei saa maksuvabastuse kasutamise asjaolude

kindlakstegemisel lähtuda ruumide tegelikust kasutusest. Ebaõige on kaebaja seisukoht, et

Kohtu 15 kinnisasjaga seoses tehtud kulutustelt ja Tiigi 2-6 ruumide soetuselt sisendkäibemaksu

mahaarvamiseks peaks piisama kaebaja korduvatest selgitustest, et ta ei tea veel täpselt, millisel

otstarbel ta asub neid ehitamisjärgus olevaid ruume kasutama.

3-15-1239

6(9)

2) Maksuhaldur ei ole piiranud sisendkäibemaksu mahaarvamist Kohtu 15 kinnisasjaga seoses

pelgalt formaalsetele (st kinnistusraamatus, detailplaneeringus, ehitusprojektis või ehitusloas

märgitud) andmetele tuginedes, vaid on andnud kaebajale maksumenetluses võimaluse esitada

selgitusi ja tõendeid ning hinnanud neid koostoimes muude tõenditega (kontrollakti p 1.1.2.1).

Kaebaja ei esitanud konkreetset ja usutavat äriplaani Kohtu 15 kinnisasja kasutamise kohta oma

maksustatava käibe tarbeks ning tema maksumenetluses antud seletused ei ole olnud

järjekindlad. Seletustest tuleb kokkuvõttes välja, et esialgne äriplaan – rentida Kohtu 15

kinnisasi naaberkinnistul paiknevale hotelliarendusele – ei ole enam asjakohane, kuid uued

plaanid sõltuvad sellest, milline on kaebaja tegevus tulevikus. Sisuliselt on kaebaja seisukohal,

et võimalikud on kõik kinnisasja maksustatava käibe tarbeks kasutamise variandid. Nii

üldsõnaliste väidete alusel ei ole maksuhalduril võimalik kaebaja äriplaani usutavust

kontrollida. Ka kaebaja 29.12.2014 avaldus ei muuda äriplaani konkreetsemaks ega

usutavamaks. Kaebaja on kaks kuud enne selle avalduse esitamist maksuhaldurile väitnud, et

kogu kinnistu muudetakse ärimaaks. Kaebaja 29.12.2014 avalduses on aga taotletud muuta

Kohtu 15 ja Pikk 27 kinnistu otstarvet vastavalt 28.10.2010 kehtestatud detailplaneeringule, st

selliselt, et krundid liidetakse ja moodustatava krundi sihtotstarve on ärimaa 80% ja elamumaa

20%. Kuressaare Linnavolikogu 28.10.2010 otsusest nr 49 „Pikk tn 27 ja Kohtu tn 15

detailplaneeringu kehtestamine“ selgub, et Kohtu 15 kinnistule jääb alles elamu, mis tuleb

restaureerida ja hoone aluse maa sihtotstarbeks jääb elamumaa. Seega ei saa öelda, et kaebaja

oleks astunud reaalseid samme Kohtu 15 elamu aluse maa sihtotstarbe muutmiseks ärimaaks.

Kohtu 15 kinnisasja omamine pangalaenu tagatisena võib olla seotud kaebaja

majandustegevusega, kuid pelgalt kinnisasja tagatiseks andmisest ei teki maksustatavat käivet.

3) Kaebajal puudub õigus sisendkäibemaksu maha arvata ka Tiigi 2-6 kinnisasja soetamisega

seonduvalt, sest kaebaja ei ole esitanud konkreetset ja usutavat äriplaani ka Tiigi 2-6 kinnisasja

kasutamise kohta oma maksustatava käibe tarbeks. Kuivõrd ka Tiigi 2-6 kinnisasi oli

kinnistusraamatu andmetel korteriomand, mis asub 100% elamumaal ja mille sihtotstarve on

eluruum, võis ka selle puhul eeldada, et seda hakatakse kasutama eluruumina, ning kaebaja pidi

esitama usutavad selgitused ja tõendid vastupidise kasutuse plaanide kohta. Selles, et Tiigi 2-6

ei ole kaebaja kontor, nagu raamatupidaja 04.04.2014 e-kirjas väitis, ei ole enam vaidlust.

Kaebaja ütlustest selgub, et kaebaja peamine eesmärk Tiigi 2-6 kinnistu soetamisel oli selle

kasutamine laenutagatisena, millest aga ei teki maksustatavat käivet. Ülejäänud plaanid olid

„lahtised“.

Korteriühistu

Tolli-Tiigi

andis

küll

28.03.2014

OÜ-le

Kuressaare

Kommunaalprojekt nõusoleku korterite nr 2 ja 3 kasutusotstarbe muutmiseks (tl 176), kuid

Pärnu Maakohtusse esitati hagi üldkoosoleku otsuse tühisuse tuvastamiseks, mille maakohus

võttis 15.05.2014 menetlusse (tsiviilasi nr 2-14-51980, tl 177). Kohtute infosüsteemi andmetel

jõustus 07.12.2015 maakohtu otsus, millega hagi rahuldati. Puuduvad tõendid selle kohta, et

kaebaja oleks taotlenud Tiigi 2-6 kinnisasja kasutusotstarbe muutmist.

4) Asjaolu, et maksuotsuses ei ole käsitletud kaebaja 06.02.2015 maksuvabastusest loobumise

avaldust, ei too kaasa maksuotsuse tühistamist. Maksuhaldur on nn optsiooniõiguse

kasutamisega seonduvat selgitanud vaideotsuses (p 12), kõrvaldades sellega maksuotsuse

motiveerimispuuduse.

Kaebaja

06.02.2015

avaldus

ei

saa

tagantjärele

mõjutada

kontrolliperioodil tehtud tehingute maksustamist, vaid käivet, mis on tekkinud pärast avalduse

esitamist.

5) Kaebaja kartus seoses topeltmaksustamise ohuga ei ole põhjendatud. Kui kaebaja asub

kinnisasju kasutama oma maksustatava käibe tarbeks, on tal KMS § 32 lg-te 4-42 alusel

võimalik 10-aastase korrigeerimisperioodi jooksul sisendkäibemaks hiljem vastavalt

maksustatava käibe osakaalule osaliselt tagasi saada ning käibemaksu kumuleerumist ei teki.

3-15-1239

7(9)

6) Nii Kohtu 15 kui ka Tiigi 2-6 kinnisasja puhul võis maksuhaldur eeldada nende kasutamist

eluruumina ning kaebaja ei ole esitanud usutavaid selgitusi ega tõendeid selle kohta, et tal oli

projekteerimis- ja ehitustööde tegemise (Kohtu 15) või kinnisasja soetamise (Tiigi 2-6) ajal

konkreetne plaan hakata kinnisasju kasutama maksustatava käibe tarbeks. Seega puudus tal

õigus maksuotsusega hõlmatud arvetelt sisendkäibemaksu maha arvata. Kui kaebaja hakkab

edaspidi kinnisasju kasutama oma maksustatava käibe tarbeks, on tal õigus sisendkäibemaksu

maha arvata kooskõlas KMS §-ga 32

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS

11. Inseneribüroo TeknoPLAN OÜ palub 03.06.2016 apellatsioonkaebuses (tl 212-214p)

Tallinna Halduskohtu 06.05.2016 otsus tühistada ja uue otsusega kaebus rahuldada ning

maksuotsus tühistada.

1) Halduskohus on vääralt kohaldanud materiaalõigust (KMS § 16 lg 3 p-d 1-2) ning hinnanud

ebaõigesti asjas esitatud tõendeid (HKMS § 61, HKMS § 158 lg 1). Halduskohtu seisukohad

sellest, et Kohtu 15 ja Tiigi 2-6 ruume hakatakse kasutama eluruumina, on jätkuvalt oletuslikud

ega tugine ühelegi kindlale tõendile. Lähtuda ei saa üksnes eeldusest, et eluruumiks kohandatud

ehitis võetakse kasutusele või renditakse välja eluruumina. Seda eeldust peavad toetama ka

faktid. Kaebaja on mitmel korral viidanud sellele, et ta ei tea veel täpselt, mis otstarbel ta hakkab

ruume kasutama, sest ruumid on alles ehitamisjärgus. Sellest seisukohast peaks piisama. Isegi

juhul, kui kaebaja äriplaan seoses ruumidega on heitlik, oleks kohus pidanud hindama, kas

kaebajal on kavatsus ruume eluruumina kasutusele võtta. Kaebaja esitatud tõenditest ja

selgitustest nähtub selgelt, et kaebajal oli kavatsus võtta ruumid kasutusele äriruumidena ja anda

need rendile ning eluruumina kasutamise kavatsust ei ole. Maksuhaldur on aga otsinud kaebaja

selgitustest ja tõenditest ebaselgusi.

2) Sisendkäibemaksu mahaarvamise õiguse olemasolu hindamisel tuleb lähtuda ruumide

tegelikust kasutusotstarbest. Kaebaja poolt avaldatud plaanid on olnud küll ebaselged, kuid ta

ei ole kordagi maininud maksuhaldurile võimalust, et ruume hakatakse kasutama eluruumina.

Ettevõtja ei pea igas majandusolukorras olema oma äriplaanides täiesti kindel, eriti olukorras,

kus plaanide elluviimine sõltub kolmandatest isikutest (omavalitsus, teised korteriomanikud) ja

suurte bürokraatlike takistuste ületamisest (detailplaneeringu kehtestamine, ehitusluba jne).

Kaebaja soovis maksumenetluses olla aus ja näidata, et plaanid on ebaselged just bürokraatlike

takistuste tõttu.

3) Kohtu 15 kinnisasjale 2012. a veebruarist 2014. a augustini tehtud ehitus- ja

projekteerimistööde näol oli tegemist abistava tegevusega, sest ilma renoveerimiseta ei ole

võimalik asja üürile anda. Samuti on kaebaja astunud samme maa sihtotstarbe muutmiseks,

esitades 29.12.2014 Kuressaare Linnavalitsusele avalduse (tl 16), milles palus muuta

Kuressaares asuvate kinnistute, Kohtu 15 ja Pikk 27 sihtotstarvet vastavalt Kuressaare

Linnavolikogu 28.10.2010 otsusega nr 49 kehtestatud Pikk 27 ja Kohtu 15 detailplaneeringule.

Paraku on menetlus veninud ning vastavalt ehitusseadusele ei ole võimalik muuta sihtotstarvet

enne, kui ehitistele on väljastatud kasutusluba. Samas on kaebajale teadaolevalt linna

üldplaneeringu järgi tegemist segaotstarbega alaga ning kaebajale kuuluvates korteriomandites

on äritegevus lubatud.

4) Tiigi 2-6 kinnisasja kasutusotstarbe muutmist on takistanud korteriühistu liikmed, olles

vaidlustanud üldkoosolekute otsuseid. Kinnisasja sihtotstarbel puudub määrav tähendus ning

kinnisasja võib kasutada ka teisiti. Tavapraktikaga on kooskõlas see, et Tiigi 2-6 kinnisasja

kasutati esialgu pangalaenu tagatisena, et viia läbi esialgsed renoveerimistööd.

3-15-1239

8(9)

12. Maksu- ja Tolliamet palub jätta apellatsioonkaebus rahuldamata (tl 220-220p).

1) Selliseid tõendeid, mis sisaldavad andmeid kaebaja subjektiivsete kavatsuste kohta, valdab

enamasti ainult kaebaja ise ning maksuhalduri võimalused plaanide kavandamisjärgus neid

kindlaks teha on piiratud. Maksuhaldur on hinnanud asjas tuvastatud ja kaebaja poolt avaldatud

asjaolusid, mis peaksid tõendama, et kaebajal on reaalne kavatsus kasutada kinnisasja

detailplaneeringus või ehitusloas märgitust erinevalt. Kaebaja väited on aga olnud heitlikud ja

paljasõnalised. Asjas puuduvad sellised tõsiseltvõetavad asjaolud, mis kinnitaks kaebaja

kavatsust korteriomandite kasutamiseks ettevõtluses.

2) Plaanide ebaselgust ei tinginud bürokraatlikud takistused. Need takistused ei välistanud

kaebajal objektiivsete tõendite esitamist ega äriplaani konkretiseerimist, mis oleks võimaldanud

kontrollida, kas oli astutud selgeid samme äriplaani realiseerimise suunas. Kaebajal ei olnud

võimalik oma väiteid tõendada, kuna tal puudus üheselt mõistetav äriplaan.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

13. Apellatsioonkaebuse väited ei anna alust selle rahuldamiseks. Halduskohus on põhjendatult

leidnud, et kaebajal puudus õigus seonduvalt Kohtu 15 ja Tiigi 2-6 kinnisasjadega

sisendkäibemaksu maha arvata. Nõustudes halduskohtu vastavate põhjendustega, ei pea

ringkonnakohus vajalikuks kõiki põhjendusi käesolevas otsuses korrata (HKMS § 201 lg 4).

14. Pooled vaidlevad apellatsioonimenetluses jätkuvalt selle üle, kas kaebaja poolt

kontrolliperioodil Kohtu 15 korteriomanditega seoses tehtud kulutused (tasumine ehitus- ja

projekteerimistööde eest) ja Tiigi 2-6 korteriomandi soetamise kulu on seotud kaebaja

ettevõtlusega ja tehtud maksustatava käibe tarbeks. KMS § 29 lg 1 kohaselt on

maksukohustuslase poolt tasumisele kuuluv käibemaksusumma maksustamisperioodil

KMS § 3 lg-s 4 ning lg 6 p-des 5 ja 6 nimetatud tehingutelt või toimingutelt arvestatud

käibemaks, millest on maha arvatud maksustatava käibe tarbeks, samuti ettevõtlusega seotud

§ 4 lg-s 2 nimetatud tehingute või toimingute või välisriigis toimuva ettevõtluse, välja arvatud

maksuvaba käibena käsitatavad tehingud (§ 16), tarbeks kasutatava kauba või teenuse sama

maksustamisperioodi sisendkäibemaks. KMS § 16 lg 2 p-d 2 ja 3 sätestavad üldpõhimõtte, et

käibemaksuga ei maksustata kinnisasja või selle osa üürile, rendile või kasutusvaldusse andmist

ning kinnisasja või selle osa. KMS § 16 lg 3 p-de 1 ja 2 kohaselt on maksukohustuslasel vastava

teavitamiskohustuse täitmisel õigus nimetatud kaupadele ja teenustele lisada käibemaksu, välja

arvatud juhul, kui tegemist on eluruumiga.

15. Halduskohus on praeguses asjas õigesti kohaldanud Riigikohtu 02.03.2016 otsuses

nr 3-3-1-47-15 esitatud seisukohti. Selles lahendis väljendatu kohaselt tuleb valmimisjärgus

ruumide puhul eeldada, et kinnisasja hakatakse kasutama otstarbel, mis on näidatud

detailplaneeringus või ehitusloas, kuid maksukohustuslasele tuleb anda võimalus selgitada ja

tõendada, et elamu või korter on tegelikult soetatud majandustegevuse tarbeks. Seejärel peab

maksuhaldur hindama, kas kavandatud tegevus kujutab endast maksustatavat käivet ja kas

esitatud äriplaan on usutav. Maksukohustuslasele tuleb anda võimalus arvata sisendkäibemaks

kohe maha, kui äriplaani teostumiseks pole seadusandlikke või muid takistusi ning äriplaan on

usutav (Riigikohtu 02.03.2016 otsus nr 3-3-1-47-15, p-d 14-16). Riigikohus on käsitlenud

sarnaseid küsimusi 26.01.2017 otsuses nr 3-3-1-53-16, milles märkis, et kui maksuhaldur on

maksuotsuses mõistlikult ning eluliselt usutavalt põhjendanud oma kahtlust, et ehitist ei ehitata

ettevõtluse tarbeks, peab kahtluse ümber lükkama maksukohustuslane. Samuti selgitas

Riigikohus selles lahendis, et kaupade ja teenuste soetamise eesmärgi üle otsustamisel ei ole

määrav ehitise ehitusõiguslik (s.o ehitus- või kasutusloas märgitud) kasutusotstarve, sest seda

ei määrata samadel alustel elu- ja äriruumide liigitusega võlaõigusseaduse § 272 lg 1

tähenduses, vaid lähtuda tuleb kavatsusest ja tegelikust võimalusest ruume ühel või teisel

otstarbel kasutada. Seetõttu tuleb maksukohustuslasele anda võimalus esitada tõendid ja

3-15-1239

9(9)

põhjendused näitamaks, et kaupu ja teenuseid on soetatud majandustegevuse tarbeks. Kui

äriplaani teostumiseks pole õiguslikke või muid takistusi ning äriplaan on usutav, tuleb

maksukohustuslasele anda võimalus arvata sisendkäibemaks kohe maha (Riigikohtu

26.01.2017 otsus nr 3-3-1-53-16, p 18).

16. Maksuhaldur on kaebajale koostatud kontrollaktis toonud esmalt välja asjaolud, mis

tekitasid kahtluse, et ehitamisjärgus olevale Kohtu 15 kinnistule ehitus- ja projekteerimistööde

tegemine ning samuti ehitusjärgus oleva Tiigi 2-6 kinnistu soetamine ei olnud seotud kaebaja

maksustatava käibega: 1) mõlemad kinnistud paiknevad kinnistusraamatu andmete kohaselt

elamumaal ning on eluruumid; 2) Kohtu 15 hoone restaureerimist käsitleva ehitusprojekti

(tl 102-110) ja ehitusloa (tl 122-126) kohaselt on tegemist elamuga ning projekti eesmärgiks on

ühendada 2 korterit pereelamuks, välja ehitada katusekorrus ja kavandada läänefassaadile

juurdeehitus (tl 107); 3) Kuressaare Linnavolikogu 28.10.2010 otsusega kinnitatud Pikk 27 ja

Kohtu 15 detailplaneeringu kohaselt jääb Kohtu 15 kui ajaloolise postimaja osa elamumaaks

(detailplaneeringu seletuskiri tl 116). Maksuhaldur on andnud kaebajale võimaluse esitada

tõendid ja põhjendused näitamaks, et kinnisasjadega seotud kulutused on siiski tehtud

majandustegevuse tarbeks.

17. Ringkonnakohus nõustub maksuhalduri ja halduskohtu seisukohaga, et kaebaja poolt

esitatud selgituste ja tõendite pinnalt ei ole võimalik jõuda tõsikindlale järeldusele, et kaebajal

oli Kohtu 15 kinnistuga seoses ehitus- ja projekteerimistööde tellimisel ja Tiigi 2-6 kinnisasja

soetamisel kindel kavatsus kasutada neid kinnisasju maksustatava käibe tarbeks. Kaebaja poolt

maksuhaldurile esitatud selgitused on olnud ajas erinevad ega ole olnud konkreetsed. Samuti ei

ole täielikult kattunud kaebaja juhatuse liikme ja raamatupidaja selgitused. Erinevalt juhatuse

liikmest on raamatupidaja korduvalt viidanud KMS § 16 lg 2 p-s 3 nimetatud maksuvabastuse

mittekohaldumise juhule ehk võimalusele müüa ehitis enne selle esmast kasutuselevõttu (tl 128,

171). Kaebaja juhatuse liige on aga ennekõike viidanud võimalusele rentida Kohtu 15 pinnad

välja kohviku ja koolitusruumidena ning ühendada Tiigi 2-6 kinnistu alumisel korrusel asuvate

Kuressaare Kommunaalprojekt OÜ-le kuuluvate bürooruumidega. Halduskohus on tõendeid

kogumis hinnates veenvalt leidnud, et kaebaja ei ole astunud viimati nimetatud plaanide

teostumiseks vajalikke samme. Kaebaja väljendatud plaanid on pigem heitlikud ning on pandud

paljuski sõltuvusse kaebajast endast mitteolenevatest asjaoludest (nt Tiigi 2-6 kinnistu

ühendamine alumisel korrusel asuvate bürooruumidega). Alusetud on kaebaja väited, et

maksuhaldur ja kohus oleks pidanud võtma arvesse ka seda, et ühestki tõendist ei nähtu kavatsus

kasutada ruume eluruumidena. Nagu kohus eelpool selgitas, tuleb ehitamisjärgus olevate

kinnisasjade puhul eeldada, et kinnisasja hakatakse kasutama otstarbel, mis on näidatud

detailplaneeringus

või

ehitusloas

ning

selle

eelduse

ümber

lükkamiseks

tuleb

maksukohustuslasel selgitada ja tõendada, et kinnistu on tegelikult soetatud majandustegevuse

tarbeks. Selle tõendamiseks ei piisa kaebaja paljasõnalistest kinnitustest, et maksukohustuslasel

ei ole kavatsust kasutada kinnistut eluruumina, kuid ta ei tea ka, kuidas ta kinnisasju kasutama

hakkab.

18. Eeltoodust tulenevalt jääb apellatsioonkaebus rahuldamata. HKMS § 108 lg 1 kohaselt

kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti, mistõttu jäävad kaebaja poolt

apellatsioonimenetluses kantud menetluskulud tema enda kanda. Kuivõrd vastustaja ei ole

menetluskulude väljamõistmist taotlenud, jäävad vastustaja võimalikud menetluskulud

HKMS § 109 lg 1 alusel tema enda kanda.

/allkirjastatud digitaalselt/

Maret Altnurme

/allkirjastatud digitaalselt/

Virgo Saarmets

/allkirjastatud digitaalselt/

Ruth Plaks