2-13-61779/42 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

RESOLUTSIOON

1. Võtta korteriühistu KUREPÕLLU apellatsioonkaebus Harju Maakohtu 12.12.2016

otsuse peale Tallinna Ringkonnakohtu menetlusse.

2. Tühistada Harju Maakohtu 12.12.2016 otsus ja saata tsiviilasi uueks läbivaatamiseks

samale maakohtule.

3. Apellatsioonkaebus rahuldada.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile

kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest.

Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel.

Juhul kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse.

Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse

kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast

menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja

pikendamise eesmärgil.

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Ulvi Loonurm, Imbi Sidok-Toomsalu, Indrek Soots

Otsuse tegemise aeg ja koht

06.02.2017, Tallinn

Kohtuasja number

2-13-61779

Kohtuasi

Korteriühistu KUREPÕLLU hagi MD vastu

võlgnevuse väljamõistmiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 12.12.2016 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Korteriühistu KUREPÕLLU apellatsioonkaebus

Menetlusosalised ja nende esindajad

Hageja korteriühistu KUREPÕLLU (registrikood

80053683), lepinguline esindaja vandeadvokaat

Eve Selberg

Kostja

MD

(isikukood

XXXXXXXXXXX),

lepinguline esindaja vandeadvokaat Arvo Junti

Asjaolud ja hageja nõue

1. Korteriühistu KUREPÕLLU (hageja) esitas 04.01.2016 hagi Harju Maakohtusse MD

(kostja) vastu korteri aadressil Liikuri 10-33, Tallinn majandamis- ja kommunaalkulude

võlgnevuse väljamõistmiseks, olles eelnevalt esitanud samadel asjaoludel 31.12.2013 hagi JK

vastu. Paralleelselt toimunud kohtumenetluses tsiviilasjas 2-11-39897 tuvastati, et korteri

tegelik omanik oli MD, mistõttu hageja asendas kohtu loal kostja ja menetlus JK suhtes lõpetati.

Hageja palus kostjalt välja mõista võlgnevuse 6 055,68 eurot ja viivise 0,07% võlgnetavalt

summalt alates hagiavalduse esitamisest kuni võlgnevuse tasumiseni. Menetluskulud palus

hageja jätta kostja kanda. Hagiavalduse kohaselt on kostja alates 01.05.2007 kuni 31.12.2015

jätnud täielikult või osaliselt tasumata temale igakuiselt esitatud arved majandamiskulude ja

tarbitud teenuste (kommunaalkulud) eest, kuigi on kogu aeg korterit vallanud. Kostjale on

nimetatud perioodil esitatud arveid 6 755,4 euro ulatuses, kuid kostja on nendest jätnud

tasumata 6 055,68 eurot. Igakuiselt pandi majandamis- ja kommunaalkulude arved korteri nr

33 postkasti ja täiendavalt edastas need kostjale ka JK.

Arvetel märgitud summad kujunesid järgmiselt. Igal aastal võtsid korteriühistu liikmed

üldkoosolekul vastu otsused haldus-, hooldus- ja remonditasude suuruse kohta. Kulud veele ja

elektrile sõltusid reaalsest teenuse tarbimisest korteri elanike poolt, s.t summad kujunesid

vastavalt mõõdikute näitudele. Arvetel märgitud positsioon „üldvesi“ tähendas seejuures vee

hulka, mille osas ei esitanud elanikud mõõdikute näitusid või tegid seda väiksemas mahus.

Tasumisele kuuluvad summad muude kulupositsioonide osas lähtusid kostja valduses oleva

eluruumi pinna (65,5 m2) suhtarvust elamu kogupinnaga (6 722,6 m2). Erandiks oli

käterätikukuivati tasu, mille suurus oli määratud üldkoosoleku otsusega korteripõhiselt.

10.04.2015 kohtumäärusega asjas 2-11-39897 tuvastati, et kostja valduses oleva korteri omanik

oli kostja. Seega sai alates viidatud kohtumääruse jõustumisest kostja korteriühistu liikmeks ja

pidi tasuma hagejale majandamiskulusid vastavalt korteriühistuseadusele (KÜS) ja hageja

põhikirjale. Määruses selgitati täiendavalt, et kostja nõudeõigus reaalosa ja omandi

kindlaksmääramisele tekkis siis, kui elamuühistu liikmed otsustasid anda korterid üle ühistu

liikmete omandisse ja asutada korteriühistu. Seega sai kostjat lugeda elamu mõttelise osa

omanikuks hiljemalt hageja asutamise ja registrisse kandmisega, mistõttu oli kostjal kohustus

korteriomandiseaduse (KOS) §-st 13 ja asjaõigusseaduse (AÕS) §-st 75 tulenevalt tasuda

majandamiskulusid ka enne 10.04.2015 tehtud kohtumääruse jõustumist. Eelnevale lisaks

tulenes kostja kohustus tasuda majandamiskulusid otse seadusest KÜS § 7 lg-st 3. KÜS § 17 lg

1 järgi ei oma tähtsust, kas omandi ülemineku hetkel oli tegemist korteri kui vallasasja või

korteriomandi kui kinnisasjaga.

Hagi ei ole aegunud. Kostja kohustus tasuda korteriühistule majandamiskulusid ja tasu tarbitud

elektri-, soojusenergia ning vee eest tuleneb otseselt seadusest. Seetõttu aeguvad hageja poolt

esitatud nõuded vastavalt tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) §-s 149 märgitule.

Riigikohus on lahendis 3-2-1-42-04 selgitanud, et korteriühistu liikme kohustus tasuda

majandamiskulusid tuleneb otseselt seadusest. Muu hulgas on Riigikohus selgitanud, et ka AÕS

§ 75 lg 1 järgi kannab kaasomanik vastavalt temale kuuluva osa suurusele ühisel asjal lasuvaid

koormatisi, samuti asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi.

Seadus ei näe selle kohustuse tekkimiseks ette kaasomanikevahelise kokkuleppe olemasolu.

Isegi kui lähtuda kolmeaastasest aegumise tähtajast, tuleks praegusel juhul kohaldada TsÜS §

4 ja § 166, mille kohaselt peatus aegumine ajaks, kui kohtute menetluses oli kostja ja JK

vahelised vaidlused omandiõiguse üle. Eelnevast sõltumata tuleks kohtul võlaõigusseaduse

(VÕS) § 6 lg 2 alusel jätta kohaldamata nõude aegumist reguleerivad sätted, sest heas usus

käituvale isikule peaks olema üldteada, et tarbitavaid olmeteenuseid ei osutata tasuta ja nende

eest tuleb tasuda. Praegusel juhul on kümne aasta vältel kõik ülejäänud hageja liikmed maksnud

kinni kostja tarbimise.

Kostja vastuväited

2. Kostja vaidles hagile vastu. Hagi on esitatud vale kostja vastu. Kuni 24.08.2015 oli

vaidlusaluse korteri omanikuks EK Liikur (pankrotis, likvideeritud). 13.09.1998 otsustati

asutada korteriühistu, mis kanti registrisse 29.10.1998. Vastavalt eluruumide erastamise

seaduse (EES) § 219 lg-le 4 kohustus elamuühistu (-kooperatiivi) juhatus kuu aja jooksul pärast

korteriomanike taotluse esitamist ühistu juhatuse ja senise korterivaldaja vahelise lihtkirjaliku

kokkuleppega üle andma korterivaldaja kasutuses oleva korteri tema omandisse. Kostjale

korteriomandit ei antud, vaid see võõrandati kolmandatele isikutele. Võõrandamistehingutel ei

olnud õiguslikke tagajärgi, mistõttu jäi korteri omanikuks jätkuvalt EK Liikur (pankrotis,

likvideeritud) (vt nt HMKm 2-11-39897 ja HMKo 2-04-1099). Alles 24.08.2015 jõustus

kohtulahend, mille alusel sai vaidlusaluse korteri omanikuks kostja. Kuivõrd korteriühistu ees

saab vastutavaks isikuks olla üksnes korteri omanik, ei vastutanud kostja korteriga seonduvate

nõuete eest enne 24.08.2015.

Hageja on hagiavalduses märkinud valesti, et hageja on kostjale perioodil 01.05.2007 kuni

31.12.2015 esitanud arveid maksmiseks 6 755,4 euro ulatuses. Hageja juhatuse 14.10.2005

koosolekul otsustati edastada kõik korteriga nr 33 seonduvad arved JK-le ja seda kuni

15.04.2015. Seega puudus kostjal juurdepääs arvetele ja ühtlasi ka kohustus hageja suhtes.

Kostja on hea tahte märgina tasunud elektrienergia arveid ja kõiki korteri kulusid alates 2015.

aasta märtsist, kuigi sai korteri omanikuks 24.08.2015. Eelnevale lisaks ei ole hageja oma nõuet

tõendanud. Kui ka leida, et kostjal on võlgnevusi hageja ees, tuleks kostjat kohelda sama moodi,

nagu korterite 39/40, 60, 88, 95 ja 104 omanikke, kelle varasem võlgnevus kustutati 25.02.2016

korteriühistu erakorralisel koosolekul põhjendusega, et kõik mainitud korteriomanikud said

omanikeks 13.10.2013.

Haginõue on aegunud osas, mis on esitatud perioodil 01.05.2007-01.01.2013 vastavalt TsÜS §

154 lg-le 1. Nimelt on Riigikohus lahendis 3-2-1-174-11 märkinud, et majandamiskulud KÜS

§ 151 mõttes kujutavad endast perioodilisi kohustusi. Nõndasamuti on perioodiline kohustus ka

korteriühistu liikme küttekulude tasumise kohustus (RKTKo 3-2-1-166-13). Aegumine ei ole

vahepeal peatunud. Nimelt ei mõjuta nõude aegumist mistahes hagi esitamine (RKTKo 3-2-1-

88-12), vaid sama nõude rahuldamise või tunnustamise hagi esitamine, s.t omandiõiguse

tuvastamise nõude või nõuete esitamine ei peata kommunaalkulude maksmise nõude aegumist.

Maakohtu otsus

3. Maakohus jättis hagi rahuldamata. Menetluskulud jättis kohus hageja kanda ja mõistis

hagejalt kostja kasuks välja 1 483 eurot 20 senti.

Seaduse kohaldamise ja praeguse vaidluse lahendamise seisukohalt omas tähtsust, kes ja millal

korteriomandi omanikuks oli või selleks sai. Kohaldamisele ei kuulunud AÕS, KÜS ega KOS,

sest kostja ei olnud korteriomandi omanik enne 24.08.2015. Seega hageja viidatud sätted (KOS

§ 13 lg 1, KÜS § 7 lg 4, KÜS § 17 lg 5) praegusel juhul kohaldamisele ei kuulunud.

Pooltel puudus vaidlus, et kostja oli vaidlusalusel perioodil teenuseid tarbinud, sest valdas

korterit. Teenuste tarbimise ja tarbitud teenuste eest mittemaksmise tõttu oli kostja alusetult

rikastunud. VÕS § 108 lg 1 sätestab, et kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib

võlausaldaja nõuda selle täitmist. Sellisel juhul tuleb hagejal tõendada, kui suured olid tervikuna

korteriühistu majandamiskulud mingis ajavahemikus, mille eest tasumist nõutakse. Seda saab

tõendada nt korteriühistu otsusega, millega määratakse kindlaks mõnd liiki majandamiskulu

suurus. Korteriühistu poolt elamu majandamiseks ostetud teenuste puhul on võimalik

raamatupidamisdokumentidega

tõendada,

kui

palju

oli

korteriühistu

kohustatud

teenuseosutajale tasuma. Samuti peab korteriühistu tõendama asjaolud, mille kindlakstegemine

on vajalik selleks, et jagada majandamiskulud liikmete/teenuste kasutajate vahel. Ainuüksi arve

esitamisest kohustust ei teki ning arve esitamisega ei saa tõendada kui palju pidi kostja

majandamiskulude eest tasuma (RKTKo 3-2-1-53-10, p 14). Hageja nimetatud asjaolusid ei

tõendanud, mistõttu tuli hagi jätta rahuldamata.

Vastavalt VÕS § 6 lg-le 1 peavad võlausaladaja ja võlgnik teineteise suhtes käituma hea usu

põhimõtetest lähtuvalt. Hageja ei ole käitunud hea usu põhimõtete kohaselt. Hageja tegevus oli

vastuolus ka VÕS §-s 7 sätestatud mõistlikkuse põhimõttega.

Hageja apellatsioonkaebus

4. Hageja vaidlustas kohtuotsuse täies ulatuses, sh menetluskulude jaotuse osas ja palus saata

asi uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule. Maakohus rikkus oluliselt nii menetlusõiguse

kui materiaalõiguse norme.

Kohus leidis, et KÜS § 17 lg 5 ei kohaldu, sest korter nr 33 ei olnud vallasasi (vähemalt polnud

see tõendatud). Samas puudus poolte vahel vaidlus, et tegu oli vallasasjaga ja hageja oli vastava

tõendi esitanud. Korter kinnistati alles 12.02.2016. Seega oli kohtu kirjeldatud seisukoht väär.

Kohus ei võtnud seisukohta ka hageja tõlgenduse osas, et kostja oli alates Tallinna

Ringkonnakohtu 10.04.2015 tsiviilasjas nr 2-11-39897 tehtud kohtumääruse jõustumisest KÜS

§ 17 ja KÜS § 5 alusel hageja liikmeks. Seega on maakohus jätnud analüüsimata hageja

õiguslikud põhjendused.

Eelnevale lisaks jättis kohus tähelepanuta hageja esitatud tõendid, n.o korteriühistu

üldkoosolekute protokollid, millest nähtusid ühistu otsused haldus-, hooldus- ja remonditasude

kindlaksmääramise kohta. Samuti jättis kohus põhjendamatult arvestamata kostja esindaja

20.10.2016 selgitustega arvetel märgitud kulude kohta. Eelnevaga rikkus kohus TsMS § 232

lg-t 1, mille kohaselt hindab kohus kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning

otsustab oma siseveendumuse kohaselt, kas menetlusosalise esitatud väide on tõendatud või

mitte, arvestades muu hulgas poolte kokkuleppeid tõendamise kohta. Samuti rikkus kohus

TsMS § 442 lg-s 8 sätestatud nõuet, mille kohaselt tuleb kohtul põhjendada, miks ta jätab mõne

tõendiga arvestamata.

Kohtuotsus on vastuoluline osas, milles kohus leidis, et hageja ei ole käitunud kooskõlas hea

usu põhimõttega. Hageja eelnevaga ei nõustunud. Õige on maakohtu viide VÕS § 6 lg-le 1,

mille kohasel peavad võlausaldaja ja võlgnik teineteise suhtes käituma hea usu põhimõtetest

lähtuvalt. Üllatuslikult leidis aga kohus, et hea usu põhimõttega vastuolus on käitunud hageja,

kes nõudis kostjalt tarbitud teenuse eest tasumist. Ühiskonnas kehtivate normide kohaselt tuleb

pidada heaks tavaks eeskätt seda, et teenuseid tarbiv isik nende eest ka tasub ega jäta teenuste

eest tasumist kolmandate isikute kanda. Olukorras, kus kostja ei ole kümne aasta vältel, tuues

põhjenduseks enda osalusel peetavaid kohtuvaidlusi ja sellega kaasnevat õigusselgusetust,

tasunud tarbitud teenuste eest, ei ole õiglane hagejale ette heita hea usu põhimõtete rikkumist.

Ringkonnakohtu seisukoht

5. Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjaliga, leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS §

646, § 656 lg 1 p 5 ja lg 2 ning § 657 lg 1 p 3 alusel tühistada oluliste menetlusõiguse normide

rikkumiste tõttu ja tsiviilasi saata esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks. Kolleegiumi

hinnangul on maakohus asja lahendamisel rikkunud menetlusõiguse norme määral, mis toob

kaasa otsuse tühistamise.

Riigikohus on mitmel korral selgitanud (vt nt RKTKo 3-2-1-68-16, p 54), et kohtu ülesanne on

anda poolte esitatud asjaolude kogumile õiguslik hinnang, s.t kvalifitseerida õigussuhe ja kohus

ei ole seotud poolte antava õigusliku hinnanguga (TsMS § 436 lg 7, § 438 lg 1 ls 2). Sellest

tulenevalt tuleb asja lahendades selgeks teha, mida hageja täpselt soovib ja millised on mingi

õigusnormi järgi nende nõuete rahuldamise eeldused. Norm, mille alusel kohus lahendi teeb, ei

tohi olla menetlusosalistele üllatuseks, mistõttu peab kohus menetluses juhtima poolte

tähelepanu õigussuhte võimalikule kvalifikatsioonile ja võimaldama neil avaldada selle kohta

arvamust (vt nt TsMS § 348 lg-d 1-3, § 351, § 392 lg 1 p-d 1 ja 3, § 400 lg 5, § 401 lg 1, § 436

lg 4). Kohtumaterjalidest nähtuvalt ei ole maakohus menetlusosalistele selgitanud, et hageja

nõude alusnorm võiks pärineda VÕS 52. peatükist ja andnud neile võimalust avaldada selle

kohta arvamust.

Ringkonnakohtu hinnangul tulnuks praeguses asjas kohtul välja selgitada, millal sai kostja

korteri omanikuks ja korteriühistu liikmeks, sest sellest sõltus hageja nõude kvalifikatsioon.

Maakohtu otsusest nähtuvalt ei olnud kostja korteri omanik enne 24.08.2015, kuid ei selgu

otsusest, millal sai kostjast korteriomanik ja mille alusel kohus seesuguse otsustuse tegi. Kohtu

siseveendumuse kujunemine peab olema kohtuotsuses jälgitav. Ringkonnakohus märgib, et

kohtulahendiga asjas 2-11-39897 tuvastati, et Tallinnas Liikuri 10 asuva ehitise eluruumi nr 33

omanik on kostja, kuid viidatud menetluse raames ei määratud kindlaks, millal sai kostjast

korteriomanik.

Vastavalt TsMS § 442 lg-le 8 tuleb otsuse põhjendavas osas märkida kohtu tuvastatud asjaolud

ja nendest tehtud järeldused, tõendid, millele on rajatud kohtu järeldused, samuti seadused,

mida kohus kohaldas. Kohus peab otsuses põhjendama, miks ta ei nõustu hageja või kostja

faktiliste väidetega. Kohus peab otsuses kõiki tõendeid analüüsima. Kui kohus mõnda tõendit

ei arvesta, peab ta seda otsuses põhjendama. Praegusel juhul on maakohus jätnud otsuses

seisukoha võtmata kõikide hageja väidete osas ning teinud mitmeid järeldusi neid eelnevalt või

järgnevalt põhjendamata (hageja väidetav pahauskus ja vastuolu mõistlikkuse põhimõttega).

Samuti on maakohus jätnud täiel määral analüüsimata menetluses esitatud ja kohtu poolt vastu

võetud ning toimikusse lisatud tõendid, sh korteriühistu üldkoosoleku protokollid (II kd tl 108-

151).

Eelnevaga seoses märgib ringkonnakohus, et kohtul on vastavalt TsMS § 392 lg-le 1, § 351 lg-

tele 1 ja 2 ulatuslik selgitamiskohustus. Sealhulgas tuleb kohtul selgitada pooltele

tõendamiskoormist ja selgitada välja tõendid, mida menetlusosalised esitavad oma faktiliste

väidete põhjendamiseks ja esitatud tõendite lubatavus (TsMS § 392 lg 1 p 4). Õige on maakohtu

märkus, et ainuüksi sellest, et korteriühistu esitab arve majandamiskulude tasumiseks, arve

saajale kohustusi ei teki. Järelikult ei saa arvete esitamisega tõendada, kui palju tuli kostjal

majandamiskulude eest tasuda. Kohustuse suurust saab tõendada näiteks korteriühistu otsusega,

millega määratakse kindlaks mõnd liiki majandamiskulude suurus. Korteriühistu poolt elamu

majandamiseks ostetud teenuste (nt kütte) puhul on võimalik raamatupidamisdokumentidega

tõendada, kui palju oli korteriühistu kohustatud teenuseosutajale tasuma. Samas ei nähtu

toimikumaterjalidest, et kohus oleks menetlusosalistele eelnevat varem selgitanud.

Seega on maakohus eelmenetluses rikkunud TsMS § 392 lg 1 p 1, 3 ja 4, mille kohaselt peab

kohus selgitama eelmenetluses mh välja hageja nõuded, poolte faktilised ja õiguslikud väited

esitatud nõuete kohta ning tõendid, mida menetlusosalised esitavad oma faktiliste väidete

põhjendamiseks. Samuti on maakohus jätnud täitmata põhjendamiskohustuse (TsMS § 442 lg

8). Ringkonnakohtul ei ole võimalik asja praegusel juhul ise sisuliselt lahendada, kuna

maakohus on viinud eelmenetluse läbi puudulikult, mille tõttu võivad pooltel olla asja

lahendamiseks olulised asjaolud välja toomata ning seisukohad ja tõendid esitamata. Asja

lahendamiseks oluliste faktiliste asjaolude kogumi olulises ulatuses tuvastamisel või ka selle

puudumise esmakordsel tuvastamisel apellatsiooniastmes rikutaks kassatsioonimenetluse

eripära arvestades poolte õigust kohtuotsuse peale faktiliste asjaolude tuvastamise ja tõendite

hindamise osas edasi kaevata. Eeltoodu põhjal tuleb tsiviilasi saata maakohtule uueks

lahendamiseks eelmenetluse staadiumis.

Asja uuel läbivaatamisel peab maakohus välja selgitama, millal sai kostja korteri omanikuks,

mis alusel või alustel hageja nõue põhineb (kvalifitseerida nõue), anda pooltele võimalus

esitada tõendeid asjas tähtsate asjaolude tõendamiseks. Tõendite esitamisel peab pool

TsMS § 236 lg 3 kohaselt põhjendama, millise asjas tähtsa asjaolu tõendamiseks ta tõendit

esitada soovib.

Menetluskulud

Menetluskulude jaotuse määrab TsMS § 173 lg 3 teise lause alusel maakohus sõltuvalt asja uue

lahendamise tulemustest.

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

Ulvi Loonurm

Imbi Sidok-Toomsalu

Indrek Soots