2-16-108755/16 · Tartu Maakohus Tartu kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Maakohus

Kohtunik

Marian Priks

Otsuse

avalikult

teatavaks-

tegemise aeg ja koht

01. veebruar 2017, Tartu kohtumaja

Tsiviilasja number

2-16-108755

Tsiviilasi

Vironia Keskus OÜ hagi Rätsep Taskus OÜ vastu võla

ning viivise nõudes

Tsiviilasja hind

2768,92 eurot

Menetlusosalised

ja

nende

esindajad

Hageja: Vironia Keskus OÜ (registrikood 11939341,

asukoht Küütri 8, Tartu), seaduslik esindaja Kenneth

Karpov (e-post: kenneth@fausto.ee)

Kostja: Rätsep Taskus OÜ (registrikood 12343745,

asukoht Heki 2-1, Ülenurme alevik, Ülenurme vald,

Tartumaa), seaduslik esindaja Elle Kattai (e-post:

ratseptaskus@gmail.com)

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada Vironia Keskus OÜ hagi Rätsep Taskus OÜ vastu osaliselt.

2. Välja mõista Rätsep Taskus OÜ-lt 1123,17 eurot Vironia Keskus OÜ kasuks.

3. Välja mõista Rätsep Taskus OÜ-lt viivis 21.06.2016 seisuga 499,62 eurot Vironia Keskus

OÜ kasuks. Jätta hagi rahuldamata viivisenõude 121,24 euro osas.

4. Välja mõista Rätsep Taskus OÜ-lt viivis 0,2 % põhinõudelt (1123,17 eurolt) päevas iga

viivitatud päeva eest alates 22.06.2016 kuni põhinõude kohase täitmiseni.

5. Otsus toimetada kätte menetlusosalistele.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

6. Jaotada menetluskulud järgmiselt: jätta menetluskuludest 93 % kostja ja 7 % hageja kanda.

7. Välja mõista Rätsep Taskus OÜ-lt riigilõivust 255,75 eurot Vironia Keskus OÜ kasuks.

Muud rahaliselt kindlaksmääratavad menetluskulud Vironia Keskus OÜ-l puuduvad.

Apellatsioonkaebuse esitamine

Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates

otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult

teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta

selle lahendamist istungil.

Selgitus menetlusabi taotlejale

Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka

menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse

põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks,

mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi

andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või

tähtaja pikendamise eesmärgil.

ASJAOLUD

1. Tartu Maakohtu menetluses on Vironia Keskus OÜ (hageja) 21.06.2016 hagi Rätsep Taskus

OÜ (kostja) vastu (tl 23−27, 44-45) järgmistes nõuetes:

a. mõista kostjalt hageja kasuks välja:

i. põhivõlgnevus 1123,17 eurot;

ii. viivis 21.06.2016 seisuga 620,86 eurot;

iii. viivis arvestusega 0,25 % põhivõlgnevuselt päevas iga tasumisega viivitatud

päeva eest alates 22.06.2016 kuni põhivõlgnevuse täieliku tasumiseni.

b. jätta menetluskulud kostja kanda.

Hagiavalduse järgi sõlmisid hageja ja kostja 04.12.2012 äriruumi üürilepingu nr

XXXXXXXXX, milles hageja oli üürileandjaks ja kostja üürnikuks. Vastavalt lepingule

andis hageja kostja kasutusse Tartus, Narva mnt 112 asuvas kaubanduskeskuses paiknevad

ruumid; kostja kohustus tasuma talle esitatud arvete alusel üüri ja kommunaalteenuste eest.

Kostja ei ole oma kohustust täitnud ning on jätnud tasumata talle esitatud arved: arve nr

151321, esitatud 01.10.2015 summas 324,48 eurot, maksetähtaeg 10.10.2015, tasumisega

viivitatud päevi 255, viivis (0,25 % päevas) 206,86 eurot; arve nr 151381, esitatud

30.09.2015 summas 27,80 eurot, maksetähtaeg 14.10.2015, tasumisega viivitatud päevi

251, viivis (0,25 % päevas) 17,44 eurot; arve nr 151455, esitatud 01.11.2015 summas

324,48 eurot, maksetähtaeg 10.11.2015, tasumisega viivitatud päevi 224, viivis (0,25 %

päevas) 181,71 eurot; arve nr 151514, esitatud 31.10.2015 summas 38,72 eurot,

maksetähtaeg 14.11.2015, tasumisega viivitatud päevi 220, viivis (0,25 % päevas) 21,30

eurot; arve nr 151588, esitatud 01.12.2015 summas 324,48 eurot, maksetähtaeg 10.12.2015,

tasumisega viivitatud päevi 194, viivis (0,25 % päevas) 157,37 eurot; arve nr 151645,

esitatud 30.11.2015 summas 40,02 eurot, maksetähtaeg 14.12.2015, tasumisega viivitatud

päevi 190, viivis (0,25 % päevas) 19,01 eurot; arve nr 151738, esitatud 31.12.2015 summas

43,19 eurot, maksetähtaeg 14.01.2016, tasumisega viivitatud päevi 159, viivis (0,25 %

päevas) 17,17 eurot. Kokku võlgneb kostja hagejale 21.06.2016 seisuga põhivõlgnevusena

1123,17 eurot ja viivisena 620,86 eurot, lisaks jooksev viivis.

04.07.2016 puuduste kõrvaldamise avalduses (tl 44-45) märgib hageja, et põhivõlgnevus

1123,17 eurot koosneb kahest summast: 1) üüri võlgnevus summas 973,44 eurot koosneb

arvetest, mis on esitatud 2015.a oktoobri-, novembri- ja detsembrikuu eest; 2)

kommunaalkulude võlgnevus summas 149,73 eurot koosneb arvetest, mis on esitatud

2015.a septembri-, oktoobri-, novembri- ja detsembrikuu eest. Kostja on jätnud tasumata

hagejale selliste kommunaalteenuste eest nagu elektrienergia, üldelekter, küte,

heakorrateenus, üldteenused (sh valve ja halduskulud).

2. Kostja vaidleb 13.09.2016 vastuses (tl 52) hagiavaldusele vastu. Kostja selgitab, et soovis

üürilepingut lõpetada, kuna detsembris tuleb uus hinnatõus ja sissetulekud ei suurene. S.M.

soovitas teatada üürilepingu lõpetamisest raamatupidajale M.K.le meili teel, mida kostja ka

tegi 01.06.2015. Kuna kostja teatas kolm kuud ette, siis järeldas ta, et leping lõppeb

01.09.2015. Kui septembris saadeti uus arve, siis teatas kostja selle mittetasumisest.

Seejärel sai kostja meili, milles teatati, et hageja ei arvesta etteteatamist. S.M. helistas

septembri alguses ja soovis, et kostja üüriks veel pool aastat. See ei olnud võimalik, sest

kostja oli juba uue kohaga lepingu sõlminud. S.M. palus siis ühe kuu üüri, millega kostja

oli nõus. Lisaks on kostja tasunud ettemaksu 500 eurot, mida pole tänaseni tagasi saanud.

3. Hageja selgitab 25.10.2016 seisukohas (tl 57-59), et S.M. on üks hageja juhatuse liikmetest.

Hageja kinnitab, et kostja pöördus hageja poole sooviga üürileping ennetähtaegselt

lõpetada, kuid kokkuleppeni ei jõutud. Hageja leiab, et üüripinna hülgamine üürniku poolt

ei vabasta üürnikku oma lepingujärgsete kohustuste täitmisest, sest üürileping on sõlmitud

tähtaegselt viieks aastaks. Ettemaksu all peab kostja ilmselt silmas tagatisraha, mille kostja

tasus lepingu sõlmimisel ning mis kuulub lepingu lõppemisel tagastamisele. Üürileping

praegusel hetkel küll kehtib, aga hageja on leidnud üüripinnale ajutiselt teise

kasutusotstarbe, millest ta on saanud ka tulu, mille tõttu pole ta esitanud kostjale rohkem

üüriarveid, kui hagis nimetatud. Samas on võimalik, et selline kasutusotstarve langeb ära,

millisel juhul peab hageja jätkama üüri nõudmist kostjalt, kuni leping veel kehtib.

4. Kostja märgib 08.11.2016 vastuses (tl 60), et tema pole nõudega rahul, kuna ta on tasunud

ette kahe kuu rendi ning kui tema peaks veel kahe kuu rendilt viivist maksma, siis oleks see

ebaõiglane. Kostja viitab, et viivise protsent on suur – kogu aeg on küsitud 0,2 %, aga nüüd

tahetakse 0,25 %. Samuti pole kostja nõus kommunaalkuludega, kuna tema ei ole ruume

kasutanud.

5. 29.11.2016 kohtumäärusega selgitas kohus pooltele asjas kohaldamisele kuuluvaid

materiaalõiguse sätteid ning tõendamiskoormist. Kohus andis pooltele võimaluse

seisukohtade ning tõendite esitamiseks (tl 62-63).

6. 12.12.2016 esitas hageja täiendavate tõenditena kohtule koondväljavõtte hageja poolt

esitatud ja kostja poolt tasutud arvetest ning arved, mis on kostja poolt tasumata ning

moodustavad hageja põhinõude (tl 69-78).

7. 27.12.2016 teatas kostja, et kuna temal ei ole lepingut, siis ei teadnud ta, et tal on sõlmitud

tähtajaline leping. Kostja teadis vaid, et leping on sõlmitud viieks aastaks ja igal järgneval

aastal tõuseb rent 4 %. Muid tingimusi kostja täpsemalt ei teadnud. Kostja peab

erakorraliseks seda, et tema pidevalt hilines õigeaegselt maksmisega ja pärast üüri tõstmist

oleks veel rohkem hädas. Kuna sissetulekud aina vähenesid, ei jäänud tal muud üle, kui

teatada lepingu lõpetamisest, kuid seda raamatupidajale saadetud meili ei ole kostjal alles

(tl 79).

8. 04.01.2017 teatas kohus pooltele asja arutamisest kirjalikus menetluses, andis pooltele

tähtaja lõplike seisukohtade ja menetluskulude nimekirja esitamiseks ning määras kindlaks

kohtuotsuse avalikult teatavakstegemise aja (tl 80). Kohtu antud tähtajaks ei laekunud

kohtule kummaltki poolelt lõplikke seisukohti ega menetluskulude nimekirja.

KOHTU SEISUKOHT

9. Kohus leiab, et hagi tuleb rahuldada osaliselt. Kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista

põhivõlg 1123,17 eurot ning viivis 21.06.2016 seisuga 499,62 eurot ning jooksev viivis

alates 22.06.2016 kuni põhinõude täitmiseni.

10. Lähtudes poolte seisukohtadest, ei ole poolte vahel vaidlust selles, et hageja ja kostja vahel

on 04.12.2012 sõlmitud äriruumi üürileping nr XXXXXXXXX (edaspidi üürileping, tl 28-

38), milles hageja on üürileandjaks ja kostja üürnikuks.

Üürilepingu p 1.1 ja p 1.2 kohaselt üürileandja annab ja üürnik võtab üürile tähtajaliselt

ning tasu eest üürileandjale kuuluvale kinnistule asukohaga Narva mnt 112, Tartu

üürileandja poolt rajatavas kaubanduskeskuses tekkiva üüripinna orienteeruva suurusega 15

m2. Üürilepingu p 1.3.2 alusel on üüri suurus alates selle üürnikule üleandmisest 250 eurot

kuus, millele lisandub käibemaks. Üürilepingu p 1.7 järgi lisandub üürile tasu üürniku poolt

kasutatavate teenuste (sh külm vesi, soe vesi, vee soojendamine, kanalisatsioon,

elektrienergia, küte, sideteenused jms) ning üldteenuste (sh üldkasutatavate pindade

koristustasu ja hooldus, mh akende ja välisfassaadide pesu, porimattide ja põrandakatete

vahetus jms, prügikonteinerite üür ja tühjendus, jäätmekäitlus, lumekoristus, libeduse tõrje,

kaubanduskeskusega külgnevate tänavaalade koristus, üldelekter, veevarustus, heitvee

äravool, soojavarustus, tehnoseadmete teenindamine ja hoolduskulu, halduskulu jms) eest,

samuti muude vahendatavate või osutatavate teenuste eest (mehitatud valveteenus,

mehhaaniline valveteenus, sideteenused jms). Tasule kõigi nimetatud teenuste eest lisandub

käibemaks seaduses sätestatud korras. Üürilepingu p-s 1.8 on ettenähtud üürileandja õigus

tõsta üüri üks kord igal aastal, kuid korraga mitte rohkem kui 4 % võrra. Üürilepingu p 1.9

kohaselt üürileandja annab ja üürnik võtab ruumid üürile viieks aastaks alates ruumide

üleandmis-vastuvõtmisakti allkirjastamisest. Üürilepingu p 1.10 ning ruumide üleandmise-

vastuvõtmise akti (tl 38) kohaselt on ruumide üleandmine ja vastuvõtmine toimunud

04.12.2012.

Seega, lähtudes üürilepingu p-st 1.9, on poolte vahel sõlmitud tähtajaline üürileping

tähtajaga kuni 04.12.2017.

11. Hagiavalduse kohaselt ei ole kostja täitnud kohustust tasuda üüri ja kommunaalteenuste

eest. Kostjal on tasumata 2015. a oktoobri, novembri ja detsembri üür kokku 973,44 eurot

ning 2015. a septembri, oktoobri, novembri ja detsembri kommunaalkulude eest 149,73

eurot, kokku 1123,17 eurot. Tasumata summadelt on hageja arvestanud ka viivist, mille

tasumist ta nõuab.

Hageja on nõude tõendamiseks esitanud kohtule maksmata arvete kokkuvõtte (tl 39),

koondväljavõtte esitatud ja tasutud arvetest (tl 78) ning kostjale esitatud arved (tl 71-77),

millest nähtub järgmine:

-

01.10.2015 on hageja esitanud kostjale tasumiseks arve nr 151321 summas 324,48 eurot,

maksetähtaeg 10.10.2015, perioodi 01.10.2015 kuni 31.10.2015 üüritasu eest;

-

30.09.2015 on hageja esitanud kostjale tasumiseks arve nr 151381 summas 27,80 eurot,

maksetähtaeg 14.10.2015, september 2015 kommunaalteenuste ja üldteenuste eest;

-

01.11.2015 on hageja esitanud kostjale tasumiseks arve nr 151455 summas 324,48 eurot,

maksetähtaeg 10.11.2015, perioodi 01.11.2015 kuni 30.11.2015 üüritasu eest;

-

31.10.2015 on hageja esitanud kostjale tasumiseks arve nr 151514 summas 38,72 eurot,

maksetähtaeg 14.11.2015, oktoober 2015 kommunaalteenuste ja üldteenuste eest;

-

01.12.2015 on hageja esitanud kostjale tasumiseks arve nr 151588 summas 324,48 eurot,

maksetähtaeg 10.12.2015, perioodi 01.12.2015 kuni 31.12.2015 üüritasu eest;

-

30.11.2015 on hageja esitanud kostjale tasumiseks arve nr 151645 summas 40,02 eurot,

maksetähtaeg 14.12.2015, november 2015 kommunaalteenuste ja üldteenuste eest;

-

31.12.2015 on hageja esitanud kostjale tasumiseks arve nr 151738 summas 43,19 eurot,

maksetähtaeg 14.01.2016, detsember 2015 kommunaalteenuste ja üldteenuste eest.

12. Kostja vaidleb hagile vastu ning leiab, et arved ei kuulu tasumisele, kuna tema on

üürilepingu üles öelnud ning ruume ei kasuta. Kostja teatas üürilepingu ülesütlemise soovist

01.06.2015 kostja raamatupidajale meili teel ning arvestas, et kolmekuulise etteteatamisega

on üürileping üles öeldud alates 01.09.2015. Kui septembris siiski uus arve saadeti, teatas

kostja selle mittetasumisest, mida kostja juhatuse liige S.M. ei aktsepteerinud. Kokkuleppel

S.M.iga tasus kostja septembris 2015 ühe kuu üüri. Lisaks on kostja tasunud üürilepingu

sõlmimisel tagatisraha 500 eurot, mida ei ole temale tagastatud.

13. Seega tuleb kohtul lahendada pooltevaheline vaidlus selles, kas üürileping on kehtiv või

ülesöeldud ning kas ja millises summas kuuluvad hageja poolt kostjale esitatud arved

tasumisele. Viimasena võtab kohus seisukoha viivisenõude osas.

14. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 271 kohaselt üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja)

andma teisele isikule (üürnik) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale

selle eest tasu (üüri).

Eelnevalt (vt p 10) on kohus tuvastanud, et poolte vahel on 04.12.2012 sõlmitud tähtajaline

üürileping tähtajaga kuni 04.12.2017. Ka kostja on oma seisukohas (tl 79) kinnitanud, et

tema teada on leping sõlmitud viieks aastaks. Seetõttu ei ole asjakohane ega ka eluliselt

usutav kostja väide selle kohta, et temal ei olnud üürilepingu eksemplari.

Üürilepingu kestust ja lõppemist reguleerivad VÕS §-d 309 jj. VÕS § 309 lg 1 järgi lõpeb

tähtajaline üürileping tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles

öeldud. Üürilepingu p 6.1 kohaselt lõpeb leping punktis 1.9 nimetatud tähtaja möödumisel

või poolte kirjalikul kokkuleppel. Kohtule ei ole esitatud poolte kirjalikku kokkulepet

üürilepingu lõpetamise kohta. Hageja poolt avaldatu alusel sellist kokkulepet saavutatud ei

ole. Samuti võib kostja seisukohtadest (tl 52, 79) aru saada nii, et ta ei tugine mitte

üürilepingu kokkuleppel lõpetamisele, vaid väidab, et on 01.06.2015 seisuga üürilepingu

erakorraliselt üles öelnud alates 01.09.2015.

Tähtajaline üürileping peaks reeglina lõppema tähtaja möödudes, s.o antud juhul

04.12.2017. VÕS § 313 järgi saab kumbki lepingupool tähtajalise üürilepingu üles öelda

mõjuval põhjusel. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt

poolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta

lepingu täitmist jätkab.

Riigikohus on oma otsustes korduvalt leidnud, et VÕS § 313 rakendamine eeldab mõlema

lepingupoole huvide kaalumist, mille käigus võrreldakse, kas lepingu lõppemist sooviva

poole huvid on olulisemad ja saaksid lepingu jätkumise korral rohkem kahjustada kui teise

lepingupoole huvid lepingu lõppemise korral (vt Riigikohtu lahendeid kohtuasjades nr 3-2-

1-100-04, 3-2-1-62-04, 3-2-1-84-10, 3-2-1-54-10).

Seega, üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks peab esinema õiguslik alus. Ilma õigusliku

aluseta teostatud üürilepingu ülesütlemine on tühine. Tühisel lepingu ülesütlemisel ei ole

õiguslikke tagajärgi – seega ei lõpeta tühine lepingu ülesütlemine üürilepingut ja see kehtib

edasi. Lepingu ülesütlemist sooviv lepingupool kannab kõikide lepingu ülesütlemise

eelduste täitmise tõendamise riski. Lepingust vabaneda sooviv lepingupool peab suutma

tõendada, et leping enam ei kehti, st seda, et on täidetud kõik lepingu ülesütlemise eeldused.

Kui vastav lepingupool kas või ühte asjaolu tõendada ei suuda, siis võib teine lepingupool

tugineda lepingule ja nõuda lepingu täitmist. Lisaks õigusliku aluse esinemisele peab

üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks esinema ka teine eeldus - ülesütlemisavalduse

tegemine teisele lepingupoolele. Lepingu ülesütlemiseks tuleb teha avaldus teisele

lepingupoolele ning teine lepingupool peab vastava avalduse kätte saama. Sellisel juhul

üürileping lõpeb, üürnikul tekib kohustus tagastada üüritud asi ja üürileandjal lõpeb üüri

nõudmise õigus (Võlaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne. Koostajad P. Varul, I.

Kull, V. Kõve, M. Käerdi. Tallinn 2007, lk 236-239).

Kohus on kostjale selgitanud (tl 62-63), et kostjal tuleb tõendada nii õigusliku aluse

esinemist (VÕS § 313) kui ka seaduses sätestatud ülesütlemiskorra järgimist (VÕS § 325)

ning hageja poolt ülesütlemisavalduse kättesaamist (tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 69).

Kostja vastuväidete kohaselt peab kostja üürilepingu erakorralise ülesütlemise mõjuvaks

põhjuseks temal üüri tasumisel tekkinud majanduslikke raskusi. Kostja on selgitanud, et ta

pidevalt hilines õigeaegselt maksmisega, et detsembris (2015) oli tulemas uus üüri tõstmine,

samas tema sissetulekud ei suurenenud, vaid vähenesid, ning pärast üüri tõstmist oleks

kostja olnud veel rohkem raskustes (tl 52, 79).

Kaaludes kummagi poole huve, tuleb esmalt märkida, et tähtajalise üürilepingu puhul peab

reeglina kumbki lepingupool saama lähtuda sellest, et leping kehtib korralise lõppemiseni,

s.o antud juhul tähtaja saabumiseni 04.12.2017. Seega tuleb kohtul võtta seisukoht, kas

kostja poolt esile toodud asjaolud on nii olulised, et kaaluvad üles hageja huvi lepingu

korralise lõppemiseni kehtivuse osas. Väljakujunenud kohtupraktikas ning õigusteoorias on

leitud, et VÕS § 313 raames tuleb ülesütlemine kõne alla vaid siis, kui tekivad mingid

asjaolud, mida lepingu ülesütlemist sooviv lepingupool lepingu sõlmimisel ette ei näinud ja

ette näha ei saanud, sest kui ülesütlemist sooviv lepingupool oleks vastavaid asjaolusid

teadma pidanud, kuid sellest hoolimata vastava üürilepingu sõlmis, siis välistas ta sellega

vastaval alusel üürilepingu ülesütlemise võimaluse (Võlaõigusseadus II. Kommenteeritud

väljaanne. Koostajad P. Varul, I. Kull, V. Kõve, M. Käerdi. Tallinn 2007, lk 238).

Kaaludes hageja ning kostja huve, leiab kohus, et kostjal puudus tema poolt esile toodud

asjaoludel õigus lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks VÕS § 313 lg 1 alusel. Kohtu

hinnangul ei prevaleeri kostja huvid hageja huvide üle, kuna kostja pidi üürilepingut

sõlmides juba arvestama üüri tasumise kohustuse võtmise ning oma majanduslike

võimetega, s.h suutma prognoosida oma sissetulekuid ning üürilepingu sõlmimise tasuvust.

Kohus leiab, et üürniku halb majanduslik olukord ja üüritud pinnal toimuva

majandustegevuse kahjumlikkus ei ole selliseks asjaoluks, mis iseseisvalt annaks aluse

VÕS § 313 lg 1 alusel üürilepingu ülesütlemiseks. Üürilepingu sõlmimine

kaubandustegevuse eesmärgil on seotud mõlema poole äririskiga. Kostja üürnikuna on

iseseisev äriühing, kes sõltumata üürileandjast peab oma majandustegevust korraldama.

Kostja ei ole oma seisukohtades esile toonud, et ta enne üürilepingu ülesütlemise avalduse

tegemist oleks üleüldse pöördunud hageja poole läbirääkimisteks, et kaaluda üürihinna

alandamise võimalusi või muude üürilepingu tingimuste muutmist. Kostja pole väitnud ka

seda, et tema majanduslikud raskused oleksid tingitud ettenägematutest ja erakorralistest

asjaoludest, nt majanduse erakordne madalseis või hüppeline hoogustumine kui selgelt

eristuv anomaalia tsükliliselt kõikuvate majandusprotsesside taustal (vt Riigikohtu otsus

kohtuasjas nr 3-2-1-84-10 p 11).

Kohus peab oluliseks märkida ka seda, et kostja ei ole oma vastuväidete, s.o eelkõige

majanduslike raskuste, tõendamiseks kohtule ühtegi tõendit esitanud. Seega on kostja

vastuväited ka täielikult tõendamata ning kohus ei saa nendega arvestada.

Eeltoodu alusel asub kohus seisukohale, et kostja pole suutnud esile tuua ega tõendada

selliseid erandlikke asjaolusid, mis annaksid VÕS § 313 lg 1 tähenduses mõjuva põhjuse

tähtajalise üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Seega tuleb järeldada, et kostjal

puudub õiguslik alus üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Kuna üürilepingu

erakorralise ülesütlemise esmane eeldus (õigusliku aluse olemasolu) ei ole täidetud, ei asu

kohus analüüsima ka teiste eelduste esinemist (kas kostja on teinud nõuetelevastava

ülesütlemisavalduse ning kas hageja on selle kätte saanud).

Eelnevalt tuvastatu alusel on kohus seisukohal, et poolte vahel 04.12.2012 sõlmitud

üürileping on kehtiv.

15. Kuna üürileping on kehtiv, on hagejal üürileandjana õigus nõuda kostjalt kokkulepitud üüri

ja kõrvalkulude tasumist kuni lepingu tähtaja lõpuni, st, et üürileandja saab nõuda üürnikult

lepingu täitmist. Hageja on märkinud, et ta on leidnud ruumidele vahepeal ajutiselt teise

kasutusotstarbe, mille tõttu pole ta kostjale esitanud rohkem arveid kui hagiavalduses

nimetatud.

Hageja ja kostja ei vaidle selle üle, et kostja on tasunud üüri ning kõrvalkulusid kuni

augustini 2015.a, lisaks ka 2015.a septembrikuu üüri, kuid hilisemalt on jätnud üüri ning

kõrvalkulud tasumata. Kostja on jätnud tasumata 2015. a oktoobri, novembri ja detsembri

üüri kokku 973,44 eurot ning 2015. a septembri, oktoobri, novembri ja detsembri

kommunaalkulude eest 149,73 eurot, kokku 1123,17 eurot, mille tasumist hageja nõuab.

VÕS § 296 lg 3 kohaselt peab üürnik üüri maksma ka aja eest, mil ta ei saanud asja kasutada

temast olenevatel põhjustel, eelkõige oma äraoleku tõttu. Riigikohus on oma lahendi nr 3-

2-1-37-09 punktis 14 väljendanud seisukohta, et ruumide mittekasutamine (üürniku

lahkumine ruumidest) ei mõjuta üüri tasumise kohustust. Seega on kostjal kohustus tasuda

ruumide üüri isegi olukorras, kus ta on ruumidest lahkunud. Kohus leiab, et hageja üüri-

ning kõrvalkulude nõue on üürilepingu p 1.3.2, 1.7, 1.8, 2.1.2, 2.1.3 ja VÕS § 271, § 292 lg

1 ja § 296 lg 3 alusel põhjendatud summas 1123,17 eurot.

Eeltoodust tulenevalt mõistab kohus kostjalt hageja kasuks välja põhivõlgnevuse 1123,17

eurot.

16. Hageja on esitanud ka viivise nõude. Hageja palub mõista kostjalt hageja kasuks välja viivis

21.06.2016 seisuga 620,86 eurot ning viivis arvestusega 0,25 % põhivõlgnevuselt päevas

iga tasumisega viivitatud päeva eest alates 22.06.2016 kuni põhivõlgnevuse täieliku

tasumiseni.

VÕS § 113 lg 1 kohaselt võib rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võlausaldaja

nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest

kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud

intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud

kõrgem intressimäär kui seadusjärgne intressimäär, loetakse viivise määraks lepinguga

ettenähtud viivisemäär.

Üürilepingu p 7.1 kohaselt on pooled kokku leppinud, et lepingujärgselt tasumisele

kuuluvate maksete tasumisega viivitamise korral maksab üürnik üürileandjale viivist

veerand protsenti (0,25 %) viivitatud summalt iga viivitatud päeva eest.

Tulenevalt üürilepingu p-st 2.1.2 kohustus kostja tasuma üüri üürileandja poolt esitatavate

arvete alusel jooksva kuu 10. kuupäevaks. Üürilepingu p 2.1.3 alusel tuli kommunaalkulude

eest tasuda vastavalt kehtestatud tariifidele ja hinnakirjadele või paigaldatud arvestite

näitude alusel igakuiselt, järgneva kuu 10. kuupäevaks. Tasumine toimub vastavalt

üürileandja poolt esitatud arvele või otse vastavaid teenuseid võimaldavatele isikutele

nende poolt esitatud arve alusel.

Kostja on esitanud vastuväite viivisemäärale ning leiab, et viivise protsent on liiga suur,

kuna seni on viivist küsitud 0,2 %, aga hagiavalduses 0,25 % (tl 60). Hageja poolt esitatud

arvetelt (tl 71-77) nähtub tõesti, et viivisemääraks on märgitud 0,2% päevas. Kohus nõustub

kostja vastuväitega ja leiab, et hageja vastuoluline käitumine viivise nõudmisel on hea usu

põhimõtte vastane VÕS § 6 mõttes. VÕS § 6 lg 2 kohaselt ei kohaldata võlasuhtele

seadusest, tavast või tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt

vastuvõtmatu. Kohus on seisukohal, et viivist tuleb arvestada hageja poolt arvetel märgitud

määras 0,2 %.

Viivise arvestus hagiavalduse esitamise aja 21.06.2016 seisuga on järgmine:

-

arve nr 151321 summas 324,48 eurot, maksetähtaeg 10.10.2015, tasumisega viivitatud

päevi 255, viivis (0,2 % päevas, s.o 0,65 eurot päevas) 165,75 eurot;

-

arve nr 151381 summas 27,80 eurot, maksetähtaeg 14.10.2015, tasumisega viivitatud päevi

251, viivis (0,2 % päevas, s.o 0,06 eurot päevas) 15,06 eurot;

-

arve nr 151455 summas 324,48 eurot, maksetähtaeg 10.11.2015, tasumisega viivitatud

päevi 224, viivis (0,2 % päevas, s.o 0,65 eurot päevas) 145,60 eurot;

-

arve nr 151514 summas 38,72 eurot, maksetähtaeg 14.11.2015, tasumisega viivitatud päevi

220, viivis (0,2 % päevas, s.o 0,08 eurot päevas) 17,60 eurot;

-

arve nr 151588 summas 324,48 eurot, maksetähtaeg 10.12.2015, tasumisega viivitatud

päevi 194, viivis (0,2 % päevas, s.o 0,65 eurot päevas) 126,10 eurot;

-

arve nr 151645 summas 40,02 eurot, maksetähtaeg 14.12.2015, tasumisega viivitatud päevi

190, viivis (0,2 % päevas, s.o 0,08 eurot päevas) 15,20 eurot;

-

arve nr 151738 summas 43,19 eurot, maksetähtaeg 14.01.2016, tasumisega viivitatud päevi

159, viivis (0,2 % päevas, s.o 0,09 eurot päevas) 14,31 eurot.

Kokku võlgneb kostja hagejale 21.06.2016 seisuga viivisena 499,62 eurot.

Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 367 kohaselt võib viivisenõude koos

põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks

veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult

või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni.

Eeltoodust tulenevalt mõistab kohus kostjalt hageja kasuks välja viivise 21.06.2016 seisuga

summas 499,62 eurot ning alates 22.06.2016 TsMS § 367 alusel arvestusega 0,2 %

põhinõudelt (1123,17 eurolt) päevas iga viivitatud päeva eest kuni põhinõude kohase

täitmiseni. Kohus jätab hagi rahuldamata viivisenõude 121,24 euro osas ning jooksva

viivise osas vähendab viivisemäära 0,2 %-ni päevas.

17. Kostja vastuväidete kohaselt on tema tasunud hagejale ettemaksu 500 eurot, mida pole

tagasi saanud. Kohus selgitab, et vastavalt üürilepingu p-le 1.5 ning VÕS § 308 lg-le 1, on

tagatisraha ettenähtud üürileandjale üürilepingust tulenevate nõuete tagamiseks. VÕS § 308

lg 3 alusel võib üürnik nõuda tagatisraha tagastamist, kui üürileandja ei ole kahe kuu jooksul

pärast üürilepingu lõppemist teatanud oma nõudest üürniku vastu. Kuna üürileping on

kehtiv, tagab kostja poolt tasutud tagatisraha endiselt üürilepingust tulenevaid nõudeid.

Menetluskulud

18. Kohus rahuldas hagi 93 % ulatuses. TsMS § 163 lg-t 1 ja hagi rahuldamise ulatust

arvestades tuleb menetluskulud jaotada järgmiselt: jätta menetluskuludest 93 % kostja

kanda ja 7 % hageja kanda.

19. TsMS § 174 lg-te 1, 2, § 177 lg 1 p 1 alusel määrab kohus kohtuotsuses kindlaks ka

menetluskulude rahalise suuruse.

20. Hageja ei ole menetluskulude nimekirja esitanud. TsMS § 174 lg 1 kohaselt menetluskulude

rahalise suuruse määrab menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses

kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. Kohus

määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks ka siis, kui menetlusosalised ei esita

menetluskulude kindlaksmääramise taotlust, võttes aluseks menetluskulude nimekirja või

tsiviilasja materjalid.

21. Hageja on põhivõlgnevuse ning viivise nõudelt tasunud riigilõivu TsMS § 124 lg 1, § 133

lg 1, 2 ja riigilõivuseaduse § 59 lg 1 ja lisa 1 alusel 275 eurot. Riigilõivust tuleb vastavalt

menetluskulude jaotusele mõista kostjalt hageja kasuks välja 93 %, s.o 255,75 eurot.

22. Toimiku materjalide alusel puuduvad hagejal muud rahaliselt kindlaksmääratavad

menetluskulud.

23. TsMS § 178 lg 1 järgi menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi

peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate

menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega

menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati.

/allkirjastatud digitaalselt/

Kohtunik