2-16-7100/41 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Kersti Kerstna-Vaks, Üllar Roostoja, Kai Kullerkupp

Määruse tegemise aeg ja koht

27. jaanuar 2017, Tartu

Tsiviilasja number

2-16-7100

Tsiviilasi

Imbi-Elle Juksaare avaldus kaasomandi rikkumise

lõpetamiseks ja edasisest rikkumisest hoidumiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 3. novembri 2016. a määrus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

OÜ Purvi Kinnisvara ja Imbi-Elle Juksaare määruskaebused

Menetlusosalised

ja

nende

esindajad

Määruskaebuse esitaja I (puudutatud isik): OÜ Purvi

Kinnisvara (registrikood 12031951, seaduslik esindaja

Kamlesh Kumari Meos, lepinguline esindaja: v.adv Tambet

Laasik

Määruskaebuse esitaja II (avaldaja): Imbi-Elle Juksaar

(isikukood XXX); lepinguline esindaja: adv Andres Kalm

RESOLUTSIOON

1. Jätta rahuldamata Imbi-Elle Juksaare taotlus kohtuliku ekspertiisi korraldamiseks

eesmärgiga selgitada välja Tartus XXX asuva hoone säilitamiseks või hoone hävimise

ärahoidmiseks vältimatute tööde vajadus ja maht.

2. Rahuldada OÜ Purvi Kinnisvara määruskaebus.

3. Jätta rahuldamata Imbi-Elle Juksaare määruskaebus.

4. Tühistada Tartu Maakohtu 3. novembri 2016. a määrus. Teha asjas uus määrus, millega

jätta rahuldamata Imbi-Elle Juksaare avaldus kaasomandi rikkumise lõpetamiseks ja

edasisest rikkumisest hoidumiseks ning OÜ-l Purvi Kinnisvara tavapärase valitsemise

raamidest väljuvate ehitustööde (sh katusevahetus) teostamise keelamiseks.

5. Jätta maakohtus ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud kummagi menetlusosalise

enda kanda.

6. Tühistada käesoleva määruse jõustumisel Tartu Maakohtu 5. mai 2016. a kohtumäärus,

millega kohaldati esialgset õiguskaitset ja keelati OÜ-l Purvi Kinnisvara esialgse

õiguskaitse korras XXX hoone väliskonstruktsioonide ja katuse ehitustööde edasine

teostamine.

Edasikaebamise kord

Menetlusosalisel on õigus esitada määruskaebus Riigikohtule 15 päeva jooksul alates määruse

kättetoimetamisest.

Hagita menetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel.

ASJAOLUD

1. Avaldaja Imbi-Elle Juksaar esitas 5. mail 2016. a Tartu Maakohtule avalduse kinnisasja

kaasomandi eseme ehitustööde teostamise keelamiseks ja taotluse esialgse õiguskaitse

kohaldamiseks.

Avaldaja ja OÜ Purvi Kinnisvara (puudutatud isik) on kinnistu asukohaga XXX Tartu linn,

kaasomanikud. Kinnistul asuvas hones on moodustatud kaks korteriomandit. Korteriomand

nr 1, registriosa nr XXX, mille reaalosaks on mitteeluruum üldpinnaga 152,50 m² ja mille

mõttelise osa suuruseks on 1525/2280, kuulub OÜ-le Purvi Kinnisvara. Korteriomand nr 2,

registriosa nr XXX, mille reaalosaks on eluruum üldpinnaga 75,50 m² ja mille mõttelise osa

suuruseks on 755/2280, kaasomanikeks on avaldaja Imbi-Elle Juksaar 409/755 mõttelises

osas ja puudutatud isik OÜ Purvi Kinnisvara OÜ 346/755 mõttelises osas. Puudutatud isik

omandas 346/755 suuruse mõttelise osa korterist 20.07.2015 müügilepingu alusel, mille

suhtes avaldaja on 16.09.2015 avalduse alusel teostanud ostueesõigust.

Pärast avaldaja poolt ostueesõiguse teostamist alustas puudutatud isik XXX hoones

välisvoodri ja katuse ehitustöödega. 14. jaanuaril 2016 nõudis OÜ Purvi Kinnisvara

avaldajalt ehitustöödega kaasnenud kulude hüvitamist. Avaldaja keeldus kulutuste

hüvitamisest ja nõudis edasisest ehitustegevusest hoidumist, kuna ehitustööde teostamist ei

ole korteriomanikud otsustanud ja omavoliline ehitustegevus rikub avaldaja õigusi.

Puudutatud isik jätkas ehitustegevusega. Avaldajat ei ole ehitusprotsessi mitte mingilgi

viisil kaasatud, samuti ei ole avaldajaga tööde teostamiseks ühtki etappi kooskõlastatud

ning tööde teostamisel pole tema huvidega arvestatud. Tartu Linnavalitsus on avaldajale

teatanud, et ehitustööd eeldanuks ehitusluba ja ehitusprojekti, mida puudutatud isik

taotlenud ei ole.

Hoone välispiirded (sh väliskonstruktsioonid ja katus) on korteriomanike kaasomandis.

Kaasomandi eseme muutmiseks on AÕS § 74 lg 1 järgi vajalik kõigi kaasomanike

kokkulepe. Käesoleval juhul on puudutatud isik alustanud kaasomandi eseme ehitustööde

teostamist ilma, et oleks vastu võetud korteriomanike otsus või kaasomanike kokkulepe.

Avaldaja leiab, et puudutatud isiku käitumine on hea usu vastane ning kantud soovist saada

vaidlusaluse hoone ainuomanikuks.

Avaldaja palus lähtudes AÕS § 72 lõikest 5 keelata puudutatud isikul Tartus XXX asuva

hoone väliskonstruktsioonide ja katuse ehitustööde teostamine, sealhulgas mistahes

kolmanda isiku kaudu, ilma Imbi-Elle Juksaare kirjaliku nõusolekuta.

2. Puudutatud isik vaidles avaldusele vastu leides, et avaldus tuleb jätta läbi vaatamata või

rahuldamata.

Avaldaja nõue on perspektiivitu, esitatud asjaoludel ei ole avaldaja õiguste rikkumine

võimalik. Kuna ehitustööd ei vaja ehitusluba ega –projekti, siis ei saa käsitleda juba tehtud

ja tegemata töid ebaseaduslike töödena. Ekspediarvamusest nähtuvalt on ilmne, et tööde

tegemine on vajalik maja säilimiseks. KOS § 15 lg 2 kui ka AÕS § 72 lg 4 kohaselt ei ole

hädavajalike (maja säilimise tagamiseks) vajalike tööde teostamiseks vaja kaasomanike

nõusolekut.

Puudutatud isik on lasknud teostada vaid hädavajalikke töid, mis on vajalikud kaasomanike

ühise omandi säilimiseks. Nende tööde teostamisest on avaldajat aegsasti teavitatud.

Kavandatud ja tehtud tööd ei vaja ehitusluba ega –projekti.

Kaasomandi esemeks olev hoone on vana ja tugevasti amortiseerunud. OÜ RE-Projekt

koostas 23. oktoobril 2015 hoone tehnilise ekspertiisi nr RE-08-15 XXX, Tartu hoonele.

Eksperdi arvamuse kohaselt on hoone remondivajadus ilmselge. Eksperdi hinnangul on

pakilisemad tööd esimese korruse seenkahjustuse arengu peatamine ja välisseinte remont;

katusekatte vahetamine ja sellega kaasnevad tööd. Lähtudes ekspertiisi tulemustest kutsus

XXX valitseja haldusfirma OÜ Randem 3. novembriks 2015 kokku korteriomanike

erakorralise üldkoosoleku. Koosoleku teates selgitati erakorralise remondi vajadust ning

teatele lisati hinnapakkumised tööde maksumuse kohta. Üldkoosolekul otsustati, et avaldaja

annab enda seisukoha tööde tegemise suhtes 10. novembriks 2015. Avaldaja selleks

kuupäevaks oma seisukohti ei avaldanud.

6. novembril 2015 koostas Eesti Mükoloogiauuringute Keskus SA eksperthinnangu nr

2843/1115, millega tuvastati, et hoone tänavapoolse välisseina alumine osa on tugevasti

kahjustatud puitu lagundavate seente ja puitu kahjustavate putukate poolt. Kahjustuse ulatus

võib tingida seina deformatsiooni (vajumise) ning kahjustused siseviimistluses ja

katusekonstruktsioonides; välisseina vooder on mitmetes kohtades seinast irdunud ja

purunenud, mis tingib seina märgumise ja kahjustused; teisel korrusel on katuse läbijooksu

tõttu aktiivselt arenenud hallitusseente kolooniad; hoone konstruktsioonidel on seinte ja

lagede puuduliku soojustuse tulemusena intensiivne vee kondenseerumine, mille

tulemusena aluskonstruktsioonid on kahjustatud.

Kuna tööde tegemise vajadus ning kiireloomulisus oli juba esimese eksperthinnangu pinnalt

ilmselge, pöördus valitseja erinevate ehitusettevõtete poole tööde tegemise maksumuse

väljaselgitamiseks, millised hinnapakkumised saadeti avaldajale koos 3. novembri 2015

korteriomanike koosoleku kutsega. Kuna avaldaja oma seisukohta ega omapoolseid

hinnapakkumisi ei esitanud, tellis puudutatud isik vältimatult vajalikud tööd OÜ-lt Ravelin

kui soodsamailt pakkujalt, kellega sõlmiti vajalike tööde tegemiseks 27. novembril 2015

töövõtuleping. OÜ-lt Ravelin telliti ainult need tööd, mis olid ekspertide hinnagul maja

säilimise tagamiseks vajalik teha koheselt ilma viivituseta. Puudutatud isik on seisukohal,

et kõik tööd – need, mis on juba tehtud, kui ka need, mille teostamise kohus esialgse

õiguskaitse korras on peatanud, on asjatundjate arvamuste kohaselt hädavajalikud. Need on

vajalikud selleks, et välistada maja kahjustuste süvenemine ning kaasomandi eseme

hävimine.

MAAKOHTU LAHEND

3. Tartu Maakohtus rahuldas oma 3. novembri 2016. a määrusega avalduse ning keelas

puudutatud isikul tavapärase valitsemise raamidest väljuvate ehitustööde, sh katusevahetus,

teostamine kuni kaasomanike vahelise kokkuleppe sõlmimiseni. Maakohus jättis

menetluskulud puudutatud isiku kanda ja mõistis puudutatud isikult avaldaja kasuks välja

menetluskulud 3194,16 eurot koos seadusjärgse viivisega.

Kohus märkis, et pooled ei vaidle asjaolu üle, et puudutatud isik on alustanud kaasomandis

oleva kinnistu (hoone) ehitustöödega, s.o fassaaditöödega, mis käesolevaks ajaks on

esialgse õiguskaitse korras peatatud. Vaidlus on selle üle, kas tegemist on vajalike

kulutustega kaasomandi eseme säilimiseks ning kas puudutatud isikul oli õigus ilma teise

kaasomaniku nõusolekuta niisuguseid töid teostada (AÕS § 72 lg 1, 4 ja 5). Üldjuhul

peavad kaasomanikud ühiselt otsustama, kuidas nad kaasomandis olevat asja kasutavad.

Seejuures tuleb kaasomandiga seotud kõige olulisemad küsimused lahedada üksnes

kaasomanike kokkuleppel ja piisav ei ole kaasomanike enamuse otsus. Nii AÕS kui

korteriomandiseaduse kohaselt võivad kaasomanikud (korteriomanikud) teha otsustusi

häälteenamuse alusel niivõrd kuivõrd tehtavad otsused jäävad nn tavakasutuse ja tavapärase

valitsemise piiridesse.

Maakohus leidis, et korteriomanike 3. novembri 2015.a erakorralisel üldkoosolekul arutati

renoveerimistöödega seonduvat, kuid otsust renoveerimistööde teostamiseks vastu ei

võetud. Kaasomanike kokkulepe elamu ehitamistööde teostamiseks puudub.

AÕS § 72 lg 4 järgi võib teise kaasomaniku nõusolekuta teha vaid niisuguseid toiminguid,

mis on vajalikud asja säilitamiseks. Kohaldub ka korteriomandiseadus, mille järgi saab

korteriomanike üldkoosolek otsustada küsimusi, mis jäävad kaasomandi eseme tavapärase

valitsemise ja korrashoiu piiridesse (KOS § 15 lg 3), milliste küsimuste hulka ei kuulu

kaasomandis oleva asja oluline muutmine. AÕS § 74 lg 1 järgi võib kaasomandis olevat

asja või selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike

kokkuleppel.

Küsimuse all on, kas käesoleval juhul on tegemist asja olulise muutmisega elamu

rekonstrueerimise näol või on tegemist vajalike kulutustega asja säilitamise eesmärgil.

Maakohus asus seisukohale, et puudutatud isiku poolt alustatud tööd on osaliselt

käsitatavad (ümber-)ehitamisena Ehitusseadustiku § 4 lg 3 p 1 ja 2 mõttes, mille käigus

muudetakse hoone piirdekonstruktsioone. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et ehitustööde

hulka kuulub nii fassaadi- kui ka katusevahetus. Tööde hulka kuulus fassaadi ja sokli

soojustamine. Hoone lisasoojustamise puhul on tegemist hoone piirdekonstruktsioonide

muutmisega ning seega ehitusseadustiku mõttes ümberehitamisega. Fassaaditööde puhul

asus kohus seisukohale, et tegemist ei ole ehitise ümberehitamisega, vaid elamu

tavapärasesse valitsemisse jääva küsimusega, milleks ei olnud vaja kõigi kaasomanike

kokkulepet. Samas leidis kohus, et katusevahetuse tööde puhul on tegemist suuremahuliste

ehitustöödega, mis hõlmab endas maja väga olulise osa ümbertegemist, seega on tegemist

asja olulise muutmisega, mistõttu ei jää selline toiming tavapärase valitsemise raamidesse.

Seetõttu eeldab nende tööde teostamine kaasomanike vahelise kokkuleppe olemasolu.

Kohus käsitles küsimust, kas tegemist oli vajalike kulutustega ning kas puudutatud isikul

oli õigus ilma teise kaasomaniku nõusolekuta töid teostada.

Teiste kaasomanike nõusolekuta võib asja säilitamiseks vajalikke toiminguid teha

erandkorras siis, kui toimingu tegemisega ei saa oodata seni, kuni kaasomanikud saaksid

toimingu tegemise häälteenamusega otsustada või kokkuleppeliselt heaks kiita. Asja

säilimiseks vajalikeks toiminguteks AÕS § 72 lõike 4 tähenduses, st sellisteks

toiminguteks, mida võib teha teiste kaasomanikega arutamata ja teiste kaasomanike tahtest

sõltumata, ei saa pidada neid toiminguid, mis on küll vajalikud, kuid mille tegemisega saab

oodata senikaua, kui mõistlikult võttes kuluks kaasomanike otsuse vastuvõtmiseks või

kokkuleppe sõlmimiseks. Seega taandub toimingute vajalikkuse hindamine AÕS § 72 lõike

4 tähenduses sellele, kas toimingute tegemisega viivitamine, isegi otsuse vastuvõtmise aja

võrra viivitamine, viiks asja kahjustumiseni või looks asja kahjustumise ohu.

Kohus leidis, et XXX hoone remondivajadus on asjas kinnitust leidnud. Kohtule esitatud

OÜ RE-Projekti hoone tehnilise ekspertiisi nr RE-08-15 kohaselt on hoone remondivajadus

ilmselge. Eksperdi hinnangul on pakilisemad tööd esimese korruse seenkahjustuste arengu

peatamine ja välisseinte remont; katusekatte vahetamine ja sellega kaasnevad tööd. Ekspert

on rõhutanud, et katuse vahetamine ja seenkahjustuste arengu peatamine on esmajärguline

pakiline möödapääsmatu vajadus hoone säilitamiseks. Lisaks on esitatud Eesti

Mükoloogiauuringute Keskus SA eksperthinnang 2843/1115, millest nähtub, et hoone

tänavapoolse välisseina alumine osa on tugevasti kahjustatud puitu lagundavate seente ja

puitu kahjustavate putukate poolt. Ekspert on märkinud, et soovitatavad tegevused oleksid:

esimesel võimalusel avada välisseina tänavapoolne osa ning asendada alumise osa

puitdetailid; asendada välisseina voodri alumised lauad ning värvida kogu hoone kaitsmaks

puitu välismõjurite eest; kontrollida lae ja seinte soojustust ning renoveerida soojustus;

võimalusel vahetada katusekate.

Avaldaja arvates ei ole tegemist kiireloomuliste toimingutega, mida pidanuks tegema ilma

korteriomanike otsuseta ja/või kaasomanike kokkuleppeta. Avaldaja esitas kohtule

asjatundja K. Saha arvamuse, kelle hinnangul kõik teostatud ehitustööd ei sisalda eneses nn

„hädavajalikkuse komponenti“. P. 4.6 on märgitud, et ehitustööd on vajalikud siis, kui nad

välistavad ehitise osalise või tervikliku hävimise, mille osas on arvamuse koostaja

seisukohal, et hoone XXX tehniline ekspertiis ega Eesti Mükoloogiauuringute Keskuse SA

koostatud eksperthinnang ei loo vajalikkuse mehhanismi, mis tegelikkuses luuakse ainult

ehitusprojektiga.

Kohtu poolt ära kuulatud asjatundja Kalle Pildi hinnangul vajab XXX hoone katus

vahetamist ja tuulekast tuleb remontida. Tuulekasti parandamine on kiireloomuline; samuti

on kiireloomuline töö hoone vasakpoolse tiiva katuse vahetamine, kuna katusekalle on

väiksem ning seal on konstruktsioonide purunemisoht suur. Ülejäänud katusevahetustööd

tuleks teha võimalikult kiiresti. Katus on deformeerunud, kahes kohas on tuvastatud seen-

ja putukakahjustused, katuseplaadid on paigast nihkunud, mis suurendab vee läbijooksu

võimalusi. Kui lisategureid ei ole, võib katus püsida 2-3 aastat, kuid suure lumekoormuse

all võib puruneda ka varem. Lisaks oli maja välisfassaadi alumises osas putukakahjustused.

Kui kahjustus on alla 1/3, ei ole asi nii kiire, kui üle 1/3 on kahjustus, siis tuleb kohe midagi

ette võtta.

Kohus asus seisukohale, et suurem osa teostatud ja kavandatavatest töödest on vajalikud,

kuid mitte asja säilimiseks vajalikud ja kiireloomulised AÕS § 72 lg 4 mõttes. Kohus leidis,

et katuse katkise koha parandamine ja alumise fassaadiosa väljavahetamine on olnud piisav

asja säilimiseks, kogu katuse või seina väljavahetamine aga ei kujutaks enam endast

säilitamiseks vajalikke toiminguid. Käesoleval juhul on suurem oht likvideeritud, katuse

läbijooks peatatud ning tänavapoolse välisseina alumine osa välja vahetatud, milles

tulenevalt peaks edasiste mastaapsemate tööde tegemise osas olema saavutatud

kaasomanike kokkulepe.

Kohus leidis, et õiglane on jätta asjas kantud menetluskulud puudutatud isiku kanda.

Puudutatud isik asus praegusel juhul teostama kaasomanike õigusi jättes arvestamata teise

kaasomaniku õigused ja huvid ning põhjustas sellega käesoleva kohtuvaidluse. Kohus

mõistis puudutatud isikult avaldaja kasuks välja menetluskulud summas 3194,16 eurot, sh

kulutused õigusabile 20,3 tunni ulatuses hinnaga 144 eurot/tund (kokku õigusabikulu

2 923,20 eurot).

MÄÄRUSKAEBUSTE ESITAJATE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

4. OÜ Purvi Kinnisvara esitas määruskaebuse, milles palus maakohtu 5. mai ja 3. novembri

2016. a määrused tühistada ja teha uus määrus, millega jätta avaldus läbi vaatamata või

alternatiivselt täies ulatuses rahuldamata.

Määruskaebuse kohaselt ei ole avaldajal õiguslikku kaitsmisväärset huvi keelata

läbijooksva katuse parandamist. AÕS § 72 lg 5 alusel ei saa keelata vajalikke remonttöid.

Kui kaasomanik kuritarvitab remonttööde tegemise õigust, on teasel kaasomanikul õigus

nõuda ebaseaduslik ehituse kõrvaldamist AÕS § 89 lg 1 alusel. Kaasomani proportsiooni

arvestades kahjustab avaldaja oma tegevusega puudutatud isikut oluliselt rohkem kui

iseennast. Avaldaja poolt esiletoodud faktilised asjaolud ei ole subsumeeritavad AÕS § 72

lg 5 alla.

Läbijooksva katuse remonti ei takista ega keela ükski õigusakt. Tartu Linnavalitsus on

17. mai 2016. a kirjaga kinnitanud, et katusetöödeks pole vaja taotleda ehitusluba ega

esitada ehitusteatist koos ehitusprojektiga. Maakohus nõustus toodud seisukohaga, kuid

jõudis vastuolulisele järeldusele, et vajalik on kaasomanike kokkulepe, kuna tehakse väga

olulises ulatuses ümberehitustöid. Katuse parandamine ei ole ümberehitamine EhS § 3

tähenduses. Maakohtu järeldus, nagu oleks tegu asja olulise muutmisega, ei ole õige.

Maakohus on valesti kohaldanud AÕS § 72 lg 4 ja lg 5 . Remondiküsimusi on kaasomanike

vahel arutatud. Avaldaja osales 3. novembri 2015 korteriomanike erakorralisel

üldkoosolekul, kuid jättis esitamata oma seisukoha 10. novembriks 2015. AÕS § 72 lg 4

muutub sisutühjaks, kui kohaldub vaid kõigi kaasomanike nõusolekul. Katuse

remondivajadus on tõendatud ja vajalik. Juhul, kui läbijooksva ning iga hetk sisse kukkuda

võiva katuse parandamine ei ole vajalik töö TsÜS § 63 p 1 mõistes, jääb arusaamatuks,

milline töö võiks üldse seda olla. Juhul, kui sellist tööd ei saa teha ilma kaasomaniku, kes

soovib maja hävimist ja teise kaasomaniku kahjustamist, nõusolekuta, jääb arusaamatuks,

kuidas kaasomandit üldse kaitsta saab.

Maakohtu lahend ei ole täidetav. Lahendi resolutsioonis keelatud tööd on

konkretiseerimata. Kohtulahendi täitmine eeldaks seda, et kohtutäitur tuvastaks igakordselt,

kas konkreetne ehitustöö väljub tavapärase valitsemise raamidest. Tegemist on

materiaalõigusliku küsimusega, mille lahendamiseks puudub kohtutäituril seadusest tulenev

volitusnorm ning mille lahendamine kohtutäituri poolt oleks vastuolus täitemenetluse

formaliseerituse põhimõttega.

Samas võimaldab umbmäärane sõnastus avaldajal oma õigusi kuritarvitada ja keelata

ükskõik millised remonttööd.

Kaebaja taotleb esialgse õiguskaitse tühistamist (5. mai 2016. a määrus). Katusekate on

osaliselt purunenud, mistõttu puudutatud isik taotleb edasise kahju ärahoidmiseks luba selle

parandamiseks. 8. novembri 2016. a pärastlõunal ilmnes, et eterniitkatuse plaadid on

tänavapoolses osas osaliselt purunenud. Kui lumi sulab, voolab kogu lumi katusest sisse.

Kui sajab veel lund, siis ei suuda katkised eterniitplaadid enam raskusele vastu seista ning

katus langeb vastavas osas sisse. Katkise koha all asub arvutipoe müügisaal.

5. Imbi-Elle Juksaar esitas määruskaebuse, milles palus tühistada maakohtu 3. novembri

2016. a kohtumääruse resolutsiooni p-d 2 ja 4 – 6 osaliselt ning teha tühistatud osas uus

määrus. Avaldaja palub sõnastada kohtumääruse resolutsiooni p 2 järgnevalt: “Keelata OÜ-

l

Purvi

Kinnisvara

XXX

Tartu

asuva

hoone

(ehitusregistri

kood

XXX)

väliskonstruktsioonide ja katuse ehitustööde teostamine, sealhulgas mis tahes kolmanda

isiku kaudu, ilma Imbi-Elle Juksaare kirjaliku nõusolekuta.”

Avaldaja palub määrata asjas kohtulik ekspertiis, määrata eksperdiks Toivo Rattasepp ning

esitada eksperdile vastamiseks järgmisne küsimus: “Kas antud ajahetkel on XXX Tartu

asuva hoone säilitamiseks või hoone hävimise ärahoidmiseks vältimatult vajlaik teha

edasilükkamatuid töid ning kui on, siis milliseid ja millises mahus?”. Avaldaja esitas

ekspertiisitaotluse maakohtus, kuid maakohus jättis selle pärast avaldaja vastuväite

esitamist rahuldamata. Arvestades avaldaja selgitusi menetluse käiugus, vaidluseseme ja

olemasoleva tõendusmaterjali vasturääkivusi ja puudulikkust, on avaldaja seisukohal, et

käesolevas asjas on kohtuliku ekspertiisi korraldamine vajalik.

Juhul, kui eksperdiarvamusest tuleneb, et niisugused tööd on vajalikud, siis välistada

määruse resolutsioonis ehituskeelu alt eksperdiarvamusega tuvastatud hädavajalikud tööd

eksperdiarvamuses nimetatud mahus.

Avaldaja palub jätta puudutatud isiku määruskaebus rahuldamata, v.a eelkäsitletud juhul,

kui eksperdiarvamuse kohaselt on teatud tööd vältimatult vajalikud. Avaldaja palub jätta

rahuldamata taotlus esialgse õiguskaitse määruse tühistamiseks.

Avaldaja palub mõista vastaspoolelt avaldaja kasuks välja menetluskulud maakohtus

4043,76 eurot ning jätta menetluskulud ringkonnakohtus puudutatud isiku kanda.

Puudutatud isiku määruskaebusest ei selgu, miks tuleks avaldus tervikuna rahuldamata

jätta. Avaldust saaks tervikuna rahuldamata jätta siis, kui sisuliselt kõik hoone

väliskonstruktsioonid ja katus ning nende osad oleksid akuutses hävimisohus. Puudutatud

isik ei ole midagi sellist väitnud ega tõendanud. Avaldaja hinnangul ei saa ehituskeeldu

seada osas, milles hoone konstruktsioonid ja nende osad on hävimisohus. Üheski tõendis ei

nimetata hädavajalikke kiireloomulisi töid ega nende mahte. Puudutatud isiku poolt

kohtusse kutsutud asjatundja on avaldanud, et ekspertiisita ei saa vajalikke töid ja nende

mahte kindlaks teha. Asjaolu, et puudutatud isik viis katusetööde teostamise eelnevalt

koosolekule arutamiseks nind et katusetöid ei olnud vaatamata lepingu sõlmimiselel

27.11.2015. a ka veel menetluse alguse ajaks (mai 2016) teostatud, kinnitab, et väidetavalt

vajalikud katusetööd ei ole oma olemuselt kiireloomulised AÕS § 72 lg 4 mõttes, mille

tegemine oleks lubatav avaldaja nõusolekuta. Ainuüksi seetõttu, et katus on 2009. a 30 –

40 % ulatuses vahetatud ning avaldaja on teinud pärast 3. juuli 2016. a tormi katusel töid

kahjustuste likvideerimiseks, ei ole puudutatud isiku väited kogu katuse remondivajadusest

tõsiselt võetavad. Avaldaja väide, et “vet jooksis nagu kraanist”, kais katuse osalise

vahetamise eels olukorra kohta.

Avaldaja nõustub puudutatud isiku seisukohaga, mille kohaselt ei ole maakohtu lahend

täidetav, sest keelatud tööd on konkretiseerimata. Lahendi resolutsioon ei vasta avaldaja

taotletule.

Avaldaja on seisukoha, et maakohus on põhjendamatult vähendanud hüvitatavat lepingulise

esindaja tasu suurust.

6. OÜ Purvi Kinnisvara vaidles Imbi-Elle Juksaare määruskaebusele vastu ja palus jätta see

rahuldamata. Vastustaja on seisukohal, et asjas on olemas ammendavad tõendid selle kohta,

et katus on vana, katki ja vajab remonti. Remondiks ei ole avalik-õiguslikke takistusi ning

puudutatud isiku poolt teha lastud fassaaditööde osas on jõustunud kohtuotsusega juba

tuvastatud nende vajalikkus ning vastav kulu (vastavalt kaasomandi proportsioonile)

avaldajalt välja mõistetud. Avaldaja sooviks on takistada katuse parandamist ning

kahjustada puudutatud isiku omandit.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

7. Ringkonnakohus leiab, et põhjendatud on puudutatud isiku esitatud määruskaebus.

Samuti on osaliselt põhjendatud avaldaja esitatud määruskaebus (osas, milles kaebaja

leidis, et kohtumääruse resolutsioon ei vasta avalduses taotletule ning ei ole seetõttu

täidetav).

Maakohtu 3. novembri 2016. a määrus tuleb seega materiaalõigusnormi väära kohaldamise

tõttu tühistada.

Ringkonnakohus peab võimalikuks teha asjas uue määruse, millega jätta rahuldamata Imbi-

Elle Juksaare avaldus kaasomandi rikkumise lõpetamiseks ja edasisest rikkumisest

hoidumiseks; sh keelates kaasomanikul, OÜ-l Purvi Kinnisvara, kaasomandi esemeks oleva

elamu säilitamiseks vajalike remonditööde teostamise. Seega kuulub rahuldamisele

OÜ Purvi Kinnisvara määruskaebus. Imbi-Elle Juksaare määruskaebus jääb rahuldamata.

8. Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus oma lahendis jõudnud osaliselt vastuolulistele

järeldustele.

Kaasomanikul on õigus teha teise kaasomaniku nõusolekuta niisuguseid töid, mis on

vajalikud ja põhjendatud kaasomandi säilitamiseks, sh ka seisundi edasise halvenemise

ärahoidmiseks. Ainult eseme säilitamiseks vajalike (TsÜS § 63 p 1) kulutuste puhul tekib

kaasomanikul AÕS § 72 lg 4 alusel õigus nõuda teistelt kaasomanikelt nõuda asja

säilitamiseks vajalike kulutuste hüvitamist võrdeliselt nende osadega.

Kui tegemist on üksnes kasulike kulutustega, millega eset oluliselt parendatakse (TsÜS

§ 63 p 2), siis ei teki kulutusi teinud kaasomanikul automaatset tagasinõudeõigust teiste

kaasomanike vastu ning kulutused jäävad üldjuhul selle kaasomaniku enda kanda (v.a

juhul, kui esineksid alused nõuda teistelt kaasomanikelt kulutuste vähemalt osalist

hüvitamist käsundita asjaajamise või alusetu rikastumise sätete alusel).

Maakohtu määruse põhjenduste kohaselt on suurem osa puudutatud isiku poolt teostatud ja

kavandatavatest töödest küll iseenesest vajalikud, kuid seda mitte asja säilitamiseks ja

kiireloomulisena. Seega asus maakohus seisukohale, et tegemist ei ole TsÜS § 63 lg 1

mõttes vajalike töödega. Olukorras, kus kohtu hinnangul ei olnud tegemist vältimatult

vajalike töödega (kulutustega), ei tekiks eelduslikult avaldajal ka kohustust kulutusi kanda.

Kohtumäärusest ei nähtu põhjendusi, millisel viisil rikub avaldaja õigusi olukord, kus

kaasomanik teeb hoone parendamiseks kasulikke kulutusi, mis jääksid üksnes puudutatud

isiku kanda.

9. Praeguses asjas on vaidlus selle üle, kas puudutatud isiku, OÜ Purvi Kinnisvara, poolt

kaasomandis oleva hoone remonditööde teostamiseks tehtud kulutused on vajalikud

kulutused TsÜS § 63 p 1 mõttes, mis tooks kaasa mõlemale kaasomanikule kohustuse

osaleda nende kulutuste kandmises AÕS § 72 lg 4 järgi vastavalt nende kaasomandiosa

suurusele.

Avaldaja on palunud kohtul määrata, et puudutatud isikul ei ole õigust teostada ega tellida

kolmandatelt isikutelt kaasomandi esemeks oleva hoone renoveerimistöid ilma avaldaja

kirjaliku nõusolekuta. Samuti on avaldaja palunud kohtul sisuliselt kindlaks teha, kas ja

missugused remonditööd oleksid XXX hoone säilimise seisukohalt vältimatult ja

edasilükkamatult vajalikud – selliste tööde teostamisega ja kulutuste kandmisele avaldaja

vastu ei vaidle, kuid soovib ette teada, missugused tööd ja kulutused oleksid põhjendatud.

Ringkonnakohus märgib, et 23.01.2017. a jõustus kohtuotsus tsiviilasjas nr 2-15-14816,

mille kohaselt on avaldaja I.-E. Juksaar teostanud tulemuslikult ostueesõigust ning tal on

õigus saada korteriomandi 346/755 suuruse mõttelise osa omanikuks puudutatud isiku,

OÜ Purvi Kinnisvara, asemel. Seega muutub ka kaasomanike mõtteliste osade jaotus

praeguse menetluse osaliste vahel, mis iseenesest siiski ei mõjuta käesoleva asja

lahendamist.

Samuti nähtub Kohtu infosüsteemist, et 17.11.2016. a on jõustunud kohtuotsus tsiviilasjas

nr 2-16-3302, mille kohaselt on Tartu Maakohus osaliselt rahuldanud OÜ Purvi Kinnisvara

hagi Imbi-Elle Juksaare vastu kulutuste hüvitamiseks. Hageja (praeguses menetluses

puudutatud isik) nõudis kulutuste hüvitamist summas 2037,46 eurot; kohus pidas

põhjendatuks kulutusi 1481,91 euro ulatuses. Tsiviilasjas nr 2-16-3302 olid vaidluse all

maja välisseinte ja fassaadiga seotud remonditööd, mis on osaliselt ka praeguse vaidluse

esemeks.

10. Oma esialgses, 5. mail 2016. a maakohtule esitatud avalduses ei taotlenud avaldaja

konkreetsete tööde kindlaksmääramist, missuguseid töid on hoone säilitamiseks ja seisundi

edasise halvenemise ärahoidmiseks vältimatult vajalik teha. Taotluse ekspertiisi

korraldamiseks ja edasilükkamatult vajalike tööde väljaselgitamiseks esitas avaldaja

30.09.2016.a; puudutatud isik vaidles sellele vastu viitega sellele, et asjas on juba andnud

enda arvamused riiklikult tunnustatud eksperdid Kalle Pilt ja Kaarel Sahk, sellele lisaks

veel asjatundjad Mihkel Ratas (RE-Projekt OÜ) ja Aare Nurk (Plekimees OÜ). Maakohtu

12.10.2016. a istungil väljendas avaldaja, et tema tahe on, et kohtumäärusega pannakse

kirja need tööd, mis on hädavajalikud, välistamaks edaspidised vaidlused kaasomanike

vahel.

Ringkonnakohus on seisukohal, et arvestades asjas juba kogutud materjale ja tõendeid ei

ole taotlus täiendava kohtuliku ekspertiisi läbiviimiseks põhjendatud ja see tuleb jätta

rahuldamata. Esiteks on fassaaditööde vajalikkust ja põhjendatust hinnatud osaliselt juba

tsiviilasjas nr 2-16-3302 jõustunud kohtulahendiga. Teiseks leiab ringkonnakohus, et

katusekatte vahetamise kohta on senises menetluses kogutud piisavalt kaalukaid tõendeid.

11. Nn vajalikud kulutused TsÜS § 63 p 1 tähenduses on üldjuhul sellised, mida ei ole

võimalik pikemat aega edasi lükata, ilma, et sellega kaasneks kaasomandi eseme hävimine

või oluline kahjustumine. Ringkonnakohtu arvates ei saa nõustuda maakohtu käsitlusega,

mille kohaselt on kaasomanikul õigus teha ilma teiste kaasomanike nõusolekuta üksnes n-ö

hädapäraseid vahetu hävimisohu tõrjumisele suunatud avariitöid. Kolleegium on

seisukohal, et kui kaasomandi esemeks olev hoone vajab remontimist ning kui

remonditööde edasilükkamine viib selleni, et hoone väärtus ajapikku väheneb, siis on

kaasomanikul õigus teha vajalikke remonditöid ka ilma teiste kaasomanike nõusolekuta.

Kaasomaniku õigus teha ühepoolse otsustuse alusel vajalikke remonditöid ei ole piiratud

üksnes hädaabinõudega. On piisav, kui ilma nende abinõude tarvitusele võtuta oleks asja

säilimine ja heakord ka mõnevõrra pikemas perspektiivis ohustatud ning et majanduslikult

on mõistlik teostada koheselt vajalikud tööd, mis edaspidi niikuinii ette tuleks võtta.

Näiteks asjaolu, et hoonel ei pruugiks senise olukorra jätkudes tekkida võrreldes

olemasoleva seisundiga olulisi täiendavaid kahjustusi veel paari lähema aasta jooksul, ei

tähenda, et tegemist ei võiks olla vajalike töödega TsÜS § 63 p 1 mõttes, mida

kaasomanikul on õigus ette võtta ka teiste kaasomanike nõusolekuta.

Abinõu vajalikkuse hindamisel tuleb seega tugineda objektiivsetele kriteeriumidele.

Seejuures võivad ka asja väärtust suurendavad abinõud olla vajalikud, niivõrd kuivõrd see

vastab majanduslikult mõistlikule arusaamale. Majanduslikult mõistlikuks saab pidada

niisuguseid kulutusi, mis väljenduvad hoone või selle kasutusvõimaluste väärtuse

suurenemises. Alles siis, kui hoone renoveerimine ei ole enam suunatud esmajoones kahju

ärahoidmisele, vaid ülekaalukalt väärtuse suurendamisele, ei ole enam tegemist vajalike

kulutustega AÕS § 72 lg 4 mõttes, vaid pigem kasulike kulutustega, mille hüvitamist ei saa

kaasomanikult ilma tema nõusolekuta nõuda..

12. Ringkonnakohus leiab, et käesolevas asjas on esitatud kaalukaid ja veenvaid tõendeid,

mille kohaselt on XXX asuva hoone katusekatte vahetamine vajalik hoone säilimise

tagamiseks ja selle seisukorra halvenemise vältimiseks TsÜS § 63 p 1 tähenduses.

Ringkonnakohus nõustub selles osas puudutatud isiku seisukohtadega.

Põhjendatud on puudutatud isiku määruskaebuses esiletoodu, mille kohaselt ei saa avaldajal

kui kaasomanikul olla õiguslikku kaitsmisväärset huvi keelata läbijooksva katuse

parandamist. Üldteadaolevalt on hoone kui terviku säilimise seisukohalt äärmiselt oluline

katuse olukord. Sellele ei ole iseenesest vastu vaielnud ka avaldaja. Praegusel juhul taandub

küsimus siiski pigem sellele, kas läbijooksude vältimiseks ja hoone seisukorra edasise

halvenemise ärahoidmiseks on vajalik vahetada kogu katusekate tervikuna või on piisav

olemasoleva katuse nn lappimine. Avaldaja väitel on läbijooksude oht 2016. a augustikuu

seisuga kõrvaldatud (2009. a on paigaldatud osaline valtsplekk ca 30 % katusekatte

ulatuses; 2016. a augustis parandati ventilatsioonikorsten, mille ümbruse kaudu varem vesi

hoonesse pääses; paigaldatud on uus harjaplekk).

Katuse remondivajadus nähtub eelkõige järgmistest tõenditest:

-

OÜ RE-Projekt 23. oktoobri 2013. a hoone tehniline ekspertiis nr RE-08-15 (ekspert

– insener Mihkel Ratas). Arvamuses märgitu kohaselt on katusekatte vahetamine ja

sellega kaasnevad tööd pakilisemate tööde hulgas. Ekspert on rõhutanud, etkatuse

vahetamine ja seenkahjustuste arengu peatamine on esmajärguline pakiline

möödapääsmatu vajadus hoone säilitamiseks.

-

Eesti Mükoloogiauuringute Keskus SA 6. novembri 2015. a eksperthinnang nr

2843/1115 (II kd tl 98 – 102), milles riiklikult tunnustatud ekspert Kalle Pilt on

muuhulgas selgitanud, et teasel korrusel on katuse läbijooksu tõttu aktiivselt

arenenud hallitusseente Stachybotrys chartarum kolooniad. Hallitusseen omab

olulist mõju inimeste tervisele. Hoone katusekonstruktsioonidel on seinte ja lagede

puuduliku soojustuse tulemusena intensiivne vee kondenseerumine, mille tõttu

aluskonstruktsioonid on kahjustatud.

-

AS Randem 5. juuli 2016. a ülevaatuse akt, kus viidatakse hoone katusekatete ja

-konstruktsioonide avariilisele seisundile.

-

16. augusti 2016. a paikvaatluse protokoll, kus asjatundjate kaasabil leidis kinnitust,

et katusest on toimunud läbijooksud. Asjatundjad A. Nurk ja K. Pilt on kinnitanud,

et katusel olev eterniit on täielikult amortiseerunud ja sambla ning puuokste jm

risuga kaetud, eterniidis võivad olla mõrad ning võimalikud on jätkuvad

läbijooksud.

-

Ekspert K. Pildi 30. septembri 2016. a kirjalik arvamus (II kd tl 100), millest

nähtuvalt on ekspert kontrollinud hoone katusekonstruktsioone ajavahemikul 2014 –

2016 korduvalt. Seejuures on läbijooksud osaliselt kõrvaldatud katusekatte osaliselt

plekiga asendamise teel, kuid see ei ole parandanud katuse kui terviku seisundit.

Ekspert mägib kokkuvõtvalt, et katuse seisukord on ebarahuldav ja kohati

varisemisohtlik, katus vajab esimesel võimalusel vahetamist. Nimetatud tööde

teostamisel tuleb tugevdada katuse kahjsutatud aluskonstruktioone ning vajadusel

teostada seenkahjustuse tõrje.

-

Maakohtu 12. oktoobri 2016. a istungil tunnistajana üle kuulatud riikliku eksperdi

K. Pilti ütlused, mille kohaselt vajab hoone katus vältimatult remonti. Võrreldes

2013. aastaga on katuse seisukord pidevalt halvenenud, toimunud on pidevad

läbijooksud. Hoone vasakpoolses osas on katuse purunemise tõenäosus väga suur.

-

OÜ Purvi Kinnisvara poolt koos määruskaebusega esitatud täiendavad tõendid,

mille kohaselt on katuse seisukord 2016. a novembri seisuga veelgi halvenenud.

13. Kõiki asjas esitatud materjale arvestades ei nõustu ringkonnakohus maakohtuga, et

katusekatte vahetamist ei saa pidada vajalikuks tegevuseks TsÜS § 63 p 1 mõttes, kuivõrd

asja säilitamiseks on olnud piisav katuse katkise koha parandamine. Kaasomandi eseme

säilimiseks vajalike kulutuste tegemine ei piirdu üksnes avariitöödega, vaid hõlmatud on ka

pikemat perspektiivi arvestavad vajalikud ja majanduslikult mõistlikud kulutused.

Ringkonnakohtu hinnangul on asjatundjate arvamustega kinnitust leidnud, et katusekate on

põhjendatud asendada tervikuna, s.o kogu ulatuses, mitte jupikaupa. Piisavalt on

põhjendatud, et vana eterniiti ei ole võimalik osaliselt asendada (plaadid asetuvad servapidi

üksteise peale), muuhulgas ei ole katusele paigaldatud eterniiti enam saadaval. Vana ja

amortiseerunud katusekatte jupikaupa paikamist ei saa pidada jätkusuutlikuks lahenduseks.

OÜ RE-Projekt insener M. Ratas on oma 23.10.2013. a ekspertiisis märkinud, et katusekate

tuleks vahetada kogu ulatuses. Asjaolu, et asjatundja on katusekatte vahetamise märkinud

soovitusena, ei tähenda, et tegemist ei oleks hoone säilimise seisukohalt vajaliku tööga

TsÜS § 63 p 1 tähenduses. Ekspert ei saanudki kehtestada hoone omanikele kohustusi ega

teha ettekirjutusi, vaid tema arvamus sai väljenduda soovituse vormis.

Ka riiklikult tunnustatud ekspert K. Pilt on maakohtu istungil andnud seletusi, mille

kohaselt tuleks vahetada katus tervikuna. Paikamise puhul säilib oht, et paigatud koha

asemel hakkab teine koht läbi laskma. Seejuures ei ole vajadust asendada seda osa

katusekattest, kuhu 2009. aastal on uus plekk juba paigaldatud.

14. Ringkonnakohus peab vajalikuks rõhutada, et kaasomanike vahelises suhtes AÕS § 72

lg 4 kohaldamisel on oluline võtta arvesse ka kaasomanike varalist võimekust, s.o

suutlikkust osaleda kulutuste katmisel. Kavandatavad kulutused, isegi kui need on

majanduslikult põhjendatud, peavad olema kooskõlas kõigi kaasomanike varalise seisundi

ja sellest tuleneva elatusstandardiga. Kulutusi teha sooviv kaasomanik ei saa nõuda teiselt

kaasomanikult viimasele majanduslikult üle jõu käivate kulutuste tegemises osalemist.

Praegusel juhul ei nähtu asja materjalidest, et puudutatud isiku poolt kavandatavad hoone

renoveerimistööd, sh katusevahetustööd, ületaksid oma maksumuselt mõistlikke selleks

vajalikke kulutusi. Kuna puudutatud isikul endal tuleb kanda suurem osa töödeks vajalikest

kuludest, ei ole ka alust arvata, et puudutatud isik valiks katuse parandamiseks

ebamõistlikult kuluka lahenduse. Esitatud hinnapakkumiste kohaselt on katusekatte

vahetamise ja sellega kaasnevate tööde ligikaudseks maksumuseks koos materjalidega

12 000 eurot (OÜ Ravelin pakkumine 20.10.2015) ning seda ei ole iseenesest alust pidada

ebamõistlikult kalliks. Alternatiivsed pakkumised on teinud Plekkmees OÜ (summas

14 938 eurot) ja OÜ K.K.M.Plekksepatööd (summas samuti ca 12 000 eurot) Avaldaja ei

ole esitanud omalt poolt tõendeid, et katusevahetustöid oleks mõistlikult võimalik tellida ka

oluliselt väiksemate kulutustega. Samuti ei ole avaldaja tuginenud sellele, et tal puuduvad

täielikult rahalised vahendid hoone korrashoiuks tehtavate vajalike kulutuste katteks.

15. Seoses fassaaditöödega märgib ringkonnakohus, et vastavalt tsiviilasjas nr 2-16-3302

tehtud kohtuotsusele on esmased tööd puudutatud isiku poolt juba teha lastud; maakohus

hindas kulutuste vajalikkust ja põhjendatust ning mõistis avaldajalt puudutatud isiku kasuks

välja hüvitise vajalikuks peetud kulutuste katteks vastavalt tema kaasomandiosa suurusele.

Maakohtu hinnangul olid vajalikud järgmised tööd: vanade voodrilaudade eemaldamine

1. korrus kuni akendeni, alumise raiekorra vahetus, avatud seinaosa isoleerimine Brotex

võõbaga, nurga dekoratiivlaudade eemaldamine, tellingud ja töölavad, fassaadi

soojustamine kivivillaga, alumise veelaua paigaldamine, uute voodrilaudade paigaldamine

kuni akendeni ning värvimine. Loetletud tööd sisalduvad Ravelin OÜ 23.10.2015

fassaaditööde hinnapakkumises (I kd tl 95).

Hinnapakkumises märgitud töödest ei olnud tsiviilasjas nr 2-16-3302 vaidluse all

järgmised: vanade voordilaudade puhastamine, kruntimine ja värvimine, akende

korrastamine

(aknapalede

dekooride

mahavõtmine,

puhastamine,

värvimine

ja

paigaldamine; akende puhastamine vanast värvist, kruntimine ja värvimine, vajadusel

töökotta toimetamine) ning sokli ääre lahtikaevamine ning soojustamine sügavuseni 0,6 m.

Ringkonnakohus leiab, et nimetatute hulgast võib kaasomandi eseme säilitamiseks

vajalikeks töödeks TsÜS § 163 p 1 ja AÕS § 72 lg 4 mõttes lugeda vaid sokli (vundamendi)

soojustamist, eeldusel, et see on vajalik hoone konstruktsioonide (keldriruumide)

niiskumise ja sellega kaasnevate kahjustuste (hallituse) vältimiseks. Asja materjalidest

nähtuvalt ei taastatud ega taaspaigaldatud hoonele vanu voodrilaudu, vaid selle asemel

paigaldati uued voodrilauad ning vanade voodrilaudadega seonduvad kulud ei saa olla

põhjendatud. Ka akende korrastamise vajalikkust hoone säilimise seisukohalt ei ole

puudutatud isik põhistanud.

Arvestades tsiviilasjas nr 2-16-3302 tehtud kohtulahendit ei ole ringkonnakohtu arvates

praeguses staadiumis alust keelata puudutatud isikul kaasomandis oleva hoone fassaadiga

seotud ehitustööde teostamist. Puudub alus arvata, nagu oleks hoone säilimise seisukohast

veel vajalik fassaadiga seotud oluliste ja mahukate tööde tegemine.

16. Tulenevalt eelmärgitust on ringkonnakohus seisukohal, et alust ei ole keelata

kaasomanikul (puudutatud isikul) ka katuse parandamisega seotud vajalike tööde tegemist.

Lähtudes esitatud hinnapakkumistest puudub ringkonnakohtu arvates vajadus analüüsida

eraldi iga pakkumistes sisalduva tegevuse vajalikkust ja põhjendatust. Pakkumiste sisuks on

kogu katusekatte terviklik vahetamine, mis sisaldab ka vana katte eemaldamist ja

utiliseerimist; samuti kahjustatud katusekonstruktsiooni osade asendamist. Avaldaja ei ole

esile toonud, et pakkumistes toodud materjali või tööde maksumus ületaks mõistlikku taset.

Ringkonnakohus peab siiski vajalikuks rõhutada, et kaasomanikel tuleb üksteise suhtes

järgida heas usus käitumise põhimõtteid (TsÜS § 138) ning AÕS § 72 lg-le 4 ning TsÜS

§ 63 lg-le 1 tuginemine ühe kaasomaniku poolt ei tohi muutuda teis(t)e kaasomanike

survestamise abinõuks. Praegusel juhul nähtub asja materjalidest, et kaasomanikud on

omavahel hoone korrastamise teemadel suhelnud ning pidanud mh e-kirja teel läbirääkimisi

(nt I kd tl 35 jj). Alust ei ole asuda seisukohale, nagu suhtuks avaldaja kaasomandis oleva

hoone seisukorda ükskõikselt ning keelduks täielikult hoone olukorra parandamise ja

remontimisega seotud kulutustes osalemast.

17. Ringkonnakohus leiab, et kaasomanikuna oli ja on avaldajal õigus saada teiselt

kaasomanikult (puudutatud isikult) täpset teavet selle kohta, missuguseid töid on teine

kaasomanik juba tellinud (teostanud) ja missuguseid enda hinnangul vältimatuid töid on tal

täiendavalt kavas tellida. Praeguse asja materjalide kohaselt on ringkonnakohtu hinnangul

hoone katusekatte vahetamise ja fassaadi renoveerimisega seotud tööd sellised, mis

kvalifitseeruvad vajalikeks kulutusteks TsÜS § 63 p 1 mõttes ning mille teostamisel on

kaasomanikul iseenesest õigus tugineda AÕS § 72 lõikele 4.

Kolleegiumi arvates tuleb hea usu põhimõtte järgimisel arvestada sedagi, et avaldajaks on

80-a vanune füüsiline isik, kes kasutab hoones olevat korterit enda eluruumina, seevastu

puudutatud isiku näol on tegemist kinnisvara valdkonnas tegutseva äriühinguga. Sellest

tulenevalt lasub oma majandus- ja kutsetegevuses toimival kaasomanikul vähemalt hea usu

põhimõttest tulenev käibekohustus selgitada teisele kaasomanikule arusaadaval viisil

kulutuste vajalikkust ja põhjendatust. Heas usus tegutsemisele ei viita iseenesest puudutatud

isiku suhtlemisstiil, milles viidatakse Purvi Kinnisvara OÜ õigustatusele otsustada justkui

ainuisikuliselt hoone remonditööde mahu ja teostamise üle, ähvardatakse viiviste nõudega

ja kohtusse pöördumisega jne.

18. Ringkonnakohus leiab ühtlasi, et AÕS § 72 lõikest 4 ei tulene kulutused teinud

kaasomanikule õigust seada teisele kaasomanikule ühepoolselt tingimusi kulutuste

katmisel. Praegusel juhul on puudutatud isik oma e-kirjades seadnud avaldajale ühepoolselt

lühiajalisi tähtaegu arvete tasumiseks. Ringkonnakohtu arvates kohaldub kaasomanike

vahelises suhtes vajalike kulutuste katmist puudutavas osas VÕS § 82 lg 3, mille kohaselt

kui kohustuse täitmise aega ei ole kindlaks määratud ja see ei tulene ka võlasuhte

olemusest, tuleb kohustus täita selle täitmiseks mõistlikult vajaliku aja jooksul pärast

võlasuhte tekkimist, arvestades eelkõige kohustuse täitmise kohta, viisi ja olemust.

Ringkonnakohus märgib lisaks, et ehkki kaasomandi eseme säilitamiseks vajalike tööde

puhul ei ole teiste kaasomanike õigused ja huvid iseenesest ohustatud, võib ühe

kaasomaniku poolt AÕS § 72 lg 4 alusel ühepoolselt renoveerimistööde teostamine rikkuda

teise kaasomaniku huve ja õigusi sellega, et tööd tehakse ebakvaliteetselt. Nii näiteks on

avaldaja esindaja oma 05.02.2016. a e-kirjas puudutatud isikule viidanud, et tööd on

teostatud visuaalselt hoone välisilmet kahjustades – kasutatud uued voodrilauad ei ühti

vanade voodrilaudadega profileeringu, viimistluse ega mõõtude poolest. Seda kinnitab

kohtule esitatud fotomaterjal, kust nähtuvalt on fassaadi allosas (kuni akende allservani)

asendatud vanad voodrilauad tõepoolest vanade laudadega võrreldes kitsamate ning

teistsuguse profiiliga laudadega.

Seega, ehkkki ringkonnakohtu arvates on praegusel juhul hoone katusetööde näol tegemist

vajalike kulutustega, mille puhul saab kaasomanik iseenesest tugineda AÕS § 72 lõikele 4,

on kaasomanike vahelistes suhetes igal juhul eelistatav tööde teostamise omavaheline

kooskõlastamine. Hea usu põhimõtte järgimata jätmine võib mõjutada muuhulgas seda,

missuguses ulatuses saab kulutused ühepoolselt teinud kaasomanik nõuda teiselt

kaasomanikult kulutuste hüvitamist.

19. Tartu Maakohtu 5. mai 2016. a kohtumäärusega kohaldati asjas esialgset õiguskaitset ja

keelati puudutatud isikul esialgse õiguskaitse korras kaasomandi esemeks oleva XXX

hoone väliskonstruktsioonide ja katuse ehitustööde edasine teostamine, sh kolmandate

isikute vahendusel, kuni tsiviilasjas tehtava lahendi jõustumiseni.

TsMS § 386 lg 4, TsMS § 477 lg 1 ja § 4471 lg 2 alusel kuulub Tartu Maakohtu 5. mai

2016. a määrus tühistamisel käesoleva kohtumääruse jõustumisel.

20. Ringkonnakohus on seisukohal, et arvestades käesoleva tsiviilasja olemust on

põhjendatud jätta menetluskulud TsMS § 172 lg 1 teise lause alusel kummagi

menetlusosalise enda kanda. Tegemist on kaasomanike vahelise vaidlusega ühise asja

korrashoiuks tehtavate kulutuste üle, asjas tehtav lahend teenib mõlema kaasomaniku huve.

Ehkki avaldus renoveerimistööde keelamiseks jääb lõpptulemusena rahuldamata, ei ole

ringkonnakohtu arvates põhjendatud jätta kulusid kogu ulatuses (sh puudutatud isiku

menetluskulud) avaldaja kanda, kuna asja materjalid viitavad sellele, et puudutatud isik ei

ole suhetes kaasomanikuga (avaldajaga) täiel määral järginud hea usu põhimõtet.

Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et avaldaja poolt õigusabiteenusele tehtud

kulud on osaliselt üle paisutatud. Kaasomanike vahelise vaidluse lahendamiseks toimuvas

hagita menetluses on kohtupraktika kohaselt üldjuhul tavapärane, et iga kaasomanik kannab

ise oma menetluskulud ning menetlusosalisel tuleb seega arvestada tõenäosusega, et

tekkinud kulud jäävad iga kaasomaniku enda kanda.

/allkirjastatud digitaalselt/

Üllar Roostoja

/allkirjastatud digitaalselt/

Kersti Kerstna-Vaks

/allkirjastatud digitaalselt/

Kai Kullerkupp