3-16-1486/20 · Tallinna Halduskohus Pärnu kohtumaja

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Kristjan Siigur

Otsuse teatavakstegemine

13. jaanuar 2017, Tallinn

Haldusasja number

3-16-1486

Haldusasi

OÜ Kaarma Põllumajandus kaebus Lääne-Saare

Vallavalitsuse 29. detsembri 2015 korralduse nr

739 ja 21. juuni 2016 vaideotsuse nr 2-3/16/283

tühistamise ning kaebaja omandis olevate

ehitiste teenindamiseks vajaliku maa uueks

määramiseks kohustamise nõuetes.

Asja läbivaatamise viis

Kohtuistungil 24. oktoobril 2016

Menetlusosalised

Kaebaja: OÜ Kaarma Põllumajandus

Esindaja: Liivi Tuus

Vastustaja: Lääne-Saare vald

Esindaja: Andrus Lulla, Kaire Müür

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada OÜ Kaarma Põllumajandus kaebus osaliselt ning tühistada Lääne-Saare

Vallavalitsuse 29. detsembri 2015 korraldus nr 739 ja 21. juuni 2016 vaideotsus nr

2-3/16/283 ning kohustada Lääne-Saare Vallavalitsust uuesti otsustama OÜ Kaarma

Põllumajandus omandis olevate ehitiste teenindamiseks vajaliku maa määramise

küsimus.

2. Mõista Lääne-Saare vallalt OÜ Kaarma Põllumajandus kasuks välja menetluskulu

903 (üheksasada kolm) eurot.

Edasikaebamise kord: Menetlusosalistel on õigus kohtuotsuse peale esitada apellatsioonkaebus Tallinna

Ringkonnakohtule hiljemalt 13. veebruaril 2017 (HkMS § 180, § 181 lg 1). Vastuseks teise menetlusosalise

poolt esitatud apellatsioonkaebusele võib esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul

apellatsioonkaebuse menetlusosalisele kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja

jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HkMS § 184). Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb

seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus

menetluses (HkMS § 182 lg 1 p 9). Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada

menetlusabi, tuleb tal Tallinna Ringkonnakohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse

esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HkMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab

menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb,

eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HkMS § 116 lg 6).

VAIDLUSTATUD HALDUSAKT

1. Lääne-Saare Vallavalitsuse 29. detsembri 2015 korraldusega nr 739 määrati OÜ Kaarma Põllumajandus

omandis olevate Asukülas asuvate ehitiste (remonditöökoda, hoiukuur, kütusepaagi ruum, pumbamaja,

masinate pesuplats, asfaltplats ja kruusaplats) juurde 11 600 m2 suurune teenindusmaa. OÜ Kaarma

Põllumajandus esitas eelnimetatud korralduse peale vaide, mille Lääne-Saare Vallavalitsus 21. juuni 2016

korraldusega nr 2-3/16/283 rahuldamata jättis.

KAEBAJA NÕUE JA PÕHJENDUSED

2. OÜ Kaarma Põllumajandus esitas Tallinna Halduskohtule kaebuse, milles taotleb Kaarma

Vallavalitsuse 29. detsembri 2015 korralduse nr 739 ning 21. juuni 2016 korralduse nr 2-3/16/283

tühistamist ning Lääne-Saare Vallavalitsuse kohustamist kaebaja omandis olevate hoonete

kompleksile (kruusaplats, asfaltplats, remonditöökoda, pumbamaja, kütusepaagi ruum, masinate

pesuplats

ja

laoplats)

tervikliku

teenindusmaa

määramiseks

lähtudes

Jüri

Koppeli

Maamõõdubüroo poolt 2014. aastal koostatud plaanist.

3. Esiteks heidab kaebaja ette, et vallavalitsus on jätnud teenindusmaa määramata kaebaja

omandis olevale ning korralduses nimetatud ehitistega ühte kompleksi kuuluvale laoplatsile

(ehitisregistri kood 220301805). Teiseks heidab kaebaja ette, et vaidlustatud korraldusele lisatud

piiriettepanekust jääb arusaamatuks, miks on kaebaja ehitiste teenindamiseks määratava maa

hulka on arvatud ka põllumaad. Kaebaja hinnangul tuleks ehitiste teenindamiseks vajalik maa

määrata lähtudes maamõõtja Jüri Koppeli 15. detsembri 2014 plaanist, ent vallavalitsus pole isegi

põhjendanud, miks sellest lähtuda ei saa. Kaebaja heidab ette, et vaidlusalusest korraldusest ei

nähtu tegelikult mistahes kaalutlusi, miks on teenindusmaa määratud just sellises ulatuses ja

piiridega. Iseäranis leiab kaebaja, et ehitistele teenindusmaa määramisel ei ole kaalutletud

kaebaja põhjendatud huvi teenindusmaa määramiseks (maa erastamiseks) temale kuuluva

hoonete kompleksi kõikide hoonete ja rajatiste juurde ühe tervikuna.

4. Seoses vastustaja poolt kohtumenetluses esitatud vastuväitega, mis puudutab teatud ehitiste

lagunemist, selgitab kaebaja, et vaidlus kõnealuste ehitiste juurde maa erastamise küsimuses

algas 2007. aasta märtsis ning veel 2008. aastal tehtud ortofotodelt on selgesti eristatav

kruusaplats, mis külgneb kütuselao platsiga, millel asub kunagine bensiinijaam. Kaebaja viitab ka

8. mail 2009 toimunud paikvaatluse protokollile, millest nähtuvalt oli Asuküla küla endise töökoja

kontori ja endise viljaaida vaheline osa kaetud kruusaga ning ka Kaarma Vallavalitsuse 15. mai

2009 ettekirjutusele nr 7-2.10/236, mis samuti kinnitab kruusaplatsi olemasolu. Kaebaja

hinnangul on loogiline, et peaaegu 10 aastat kestnud vaidluse jooksul, mil kruusaplatsi

sihtotstarbeline kasutamine on olnud häiritud, on platsile kasvanud taimestik. Kaebaja leiab, et

vastustaja poolt esitatud 1977. aasta plaan ei tõenda, et kruusaplatsi näol on tegemist

tootmishoonete vahel asuva vaba maaga. Kaebaja juhib tähelepanu, et 1977. aastal polnud

kruusaplatsi veel rajatudki, samas kui 11. aprilli 2006 korraldusega nr 204 andis Kaarma

Vallavalitsus kasutusload kaebaja laoplatsile ja kruuskattega ning asfaltbetoonkattega platsile.

VASTUSTAJA SEISUKOHT

5. Lääne-Saare vald vaidleb kaebusele vastu, leides esiteks, et kaebaja tellitud maamõõtja on

tegelikult Kaarma valla poolt 2014. aasta oktoobris tehtud piiriettepaneku alusel alustanud

katastriüksuse moodustamise töid, aktsepteerides sellega vallavalitsuse poolt 13. oktoobril 2014

tehtud piiriettepanekut. Laoplatsi (ehitisregistri koodiga 220301805) kohta selgitab vastustaja, et

otsustas 2014. aastal toimunud erastamise eeltoimingute raames moodustada laoplatsist, mis oli

tegelikult ehitatud bensiinijaamaks, eraldiseisva katastriüksuse, mis maakorralduslikult oli

otstarbekas liita tol ajal kaebaja omanduses olnud kõrvalasuva Kuivati kinnistuga, ent kõnealuse

laoplatsi teenindusmaa erastamine jäi kaebajast tingitud põhjustel venima ning praeguseks on

see menetlus peatatud, kuna Kuivati kinnistu on müüdud kolmandale isikule. Seetõttu leiab

vastustaja, et kaebaja nõue arvata laoplats tema omandis olevate teiste hooneid ja rajatisi

teenindava maa hulka, on käesoleva vaidluse raamest väljuv.

6. Viidates Riigikohtu otsustele kohtuasjades 3-3-1-78-06 ja 3-3-1-81-05 leiab vastustaja, et

ehitiste omanik ei pea saama maad erastada igal juhul tema poolt soovitud ulatuses. Vastustaja

selgitab, et on vaidlustatud korralduses kaebaja ehitiste ja rajatiste teenindamiseks vajaliku maa

määramisel aluseks võtnud ehitisregistrisse kantud andmed, välja arvatud laoplatsi osas.

Vastustaja hinnangul hõlmab piiriettepanek kõiki kaebaja ehitisregistrisse kantud hooneid ja

rajatisi, kaasa arvatud kruusaplatsi, ehitisregistri koodiga 220301415. Kruusaplatsi osas selgitab

vastustaja, et see kanti ehitisregistrisse kaebaja taotluse alusel 2006. aastal. Samas toob

vastustaja välja, et ehitisregistri kande lisana on esitatud 1979. aastal koostatud akt Maleva

töökoja ekspluatatsiooni võtmise kohta koos 1977. aasta heakorrastustööde asendiplaaniga,

millisel polnud märgitud ei kruusaplatsi ega teiste ehitiste koordinaate. Vastustaja hinnangul on

kaebusele lisatud Jüri Koppeli Maamõõdutööde poolt koostatud asendiplaanil ja hoiuplatside

pindade skeemil kruusplats asetatud väljapoole vastustaja poolt korraldusele lisatud

piiriettepanekuga määratletud piiri. Vastustaja selgitab, et kaebaja poolt plaanil osundatud

kohale kavandati rajada ringtee, kuid rahaliste vahendite nappuse tõttu jäi see lõpuni ehitamata

ning kaebaja kasutas osa sellest juurdepääsuks Maleva töökoja hoonetele varasemalt talle

kuulunud Kuivati kinnistult. Viidates Riigikohtu otsusele kohtuasjas nr 3-3-1-57-04, leiab

vastustaja, et õigusvastaselt võõrandatud maa õigustatud subjektile tagastamist saab takistada

üksnes selliste ehitiste olemasolu, mida sihtotstarbeliselt kasutatakse või mida on võimalik

sihtotstarbele vastavalt kasutada. Vastustaja hinnangul kinnitavad ka 17. septembril 2012

teostatud paikvaatluse protokollile lisatud fotod, et J. Koppeli plaanile märgitud kruusaplatsi

selles asukohas ei ole olnud, vaid seal asus pinnasetee. Vastustaja märgib ka, et kruusaplatsi

asumist vaidlusaluse piiriettepanekuga hõlmatud piires kinnitab ka Maleva töökoja

põllutööriistade, hoiuplatside ja heakorrastus plaan 1984. aastast, mille kohaselt oli kavas õu

asfalteerida, kuid jäi osaliselt kasutusse kruusakattega platsina asfaldi puuduse tõttu. Seega leiab

vastustaja, et kruusaplats asub kaebaja poolt esitatud plaanil õu nr 1776 positsioonil jäädes

korraldusele lisatud piiriettepaneku piiri sisse.

KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

7. Vaadanud läbi poolte seisukohad ja hinnanud esitatud tõendeid, leian, et OÜ Kaarma

Põllumajandus kaebus tuleb rahuldada osaliselt. Lääne-Saare Vallavalitsuse 29. detsembri 2015

korraldus nr 739 on õigusvastane ning tuleb tühistada ning kohustada vastustajat uuesti

otsustama OÜ Kaarma Põllumajandus omandis olevate Maleva töökoja kompleksi ehitistele

teenindusmaa määramise küsimus. Õigusselguse huvides tuleb tühistada ka vaideotsus. Toimikus

sisalduvad andmed ja tõendid ei ole aga piisavad, asumaks seisukohale, et ainus võimalik ja

mõistlik viis kõnealuse ehitiste kompleksi teenindusmaa määramiseks on teha seda kaebuses

viidatud J. Koppeli koostatud plaani alusel. Seetõttu ei ole vallavalitsuse kaalutlusõigus

teenindusmaa määramise küsimuses olematuks muutunud ning kohtuotsusega ei saa kohustada

vallavalitsust määrama teenindusmaa kaebuses nõutud piirides.

8. Vaidlusaluse korraldusega andmisel on tehtud kaks põhimõttelist viga. Esiteks on ilma

igasuguse adekvaatse põhjenduseta jäetud teenindusmaa määramata kaebajale kuuluvale

laoplatsile (ehitisregistri kood 22030185). Põhimõtteliselt on vallavalitsus vaidlusaluse korralduse

andmisel korranud sedasama viga, mille tõttu tühistas ringkonnakohus haldusasjas nr 3-08-1748

tehtud otsuses 2008. aastal antud Maleva töökoja kompleksi ehitistele teenindusmaa määramise

korraldused. Teiseks ei nähtu, et vallavalitsus oleks välja üldse selgitanud Maleva töökoja

kompleksi kuuluvate ehitiste täpsed asukohad ja suurused. Teisisõnu on ehitistele teenindusmaa

määratud nii, et see, millised ehitised kompleksi kuuluvad, kui suured need on ning kus need

täpselt asuvad ning kas tegemist on ehitistega maareformi seaduse (edaspidi MaaRS) § 6 lõigete

3 ja 31 tähenduses, on nõuetekohaselt välja selgitamata jäänud.

9. Vaidlusaluse teenindusmaa määramise eesmärk on maa ostueesõigusega erastamine.

Maareformi seaduse (MaaRS) § 221 lg 1 ja § 10 lg 1 kohaselt on hajaasustusalal paikneva ehitise

omanikul õigus ostueesõigusega erastada ehitiste alune ja nende teenindamiseks vajalik maa.

MaaRS § 6 lõikest 33 ning Vabariigi Valitsuse 30. juuni 1998 määruse nr 144 „Ehitise

teenindamiseks vajaliku maa määramise korra kinnitamine“ (edaspidi VVm 1998/144) punktist 1

tulenevalt kohaldatakse ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise korda ka ehitiste

kompleksi osas. Neist sätetest tuleneb üheselt, et majanduslikus mõttes ühtse ja tervikliku

ehitiste kompleksile tuleb üldjuhul määrata ühine teenindusmaa, mis tagab kompleksi kui terviku

sihipärase kasutamise, hooldamise, ohutu ekspluateerimise ja füüsilise säilimise.

10. Põhjendamatu on vastustaja seisukoht, nagu saaks sellest, et kaebaja esitas Kaarma

Vallavalitsuse 13. oktoobri 2014 kirjas nr 5-15/254 väljendatud piiride kulgemise ettepaneku

alusel maamõõtjale katastriüksuse moodustamise tellimise, järeldada, et kaebaja on taganenud

oma varasemast soovist erastada maa kõigi Maleva töökoja ehitiste juurde ühe tervikuna. Nii

kõnealuste ehitiste teenindusmaa määramist puudutanud varasemas kohtuasjas nr 3-08-1748

tehtud kohtuotsusest kui ka Saare maavanema 13. juuli 2015 korraldusest (tl. 23), milles

maavanem tegi Lääne-Saare Vallavalitsusele ettepaneku tunnistada kehtetuks 5. mai 2015

korraldused nr 273 ja 274, nähtub üheselt, et kaebaja on jätkuvalt seisukohal, et hoonete

kompleksile tuleks määrata ühine teenindusmaa. Lähtudes maavanema eelnimetatud

korralduses võetud seisukohast, otsustaski vallavalitsus ehitiste teenindamiseks vajaliku maa

kindlaks määrata ja käesolevas kohtumenetluses vaidluse all oleva korralduse anda. Kaebaja õigus

vaidlustada vallavalitsuse antud ehitiste teenindusmaa määramise korraldust, ei sõltu sellest,

milliseid piiriettepanekuid on vallavalitsuse pädev ametnik kaebajale varasema menetluse käigus

teinud ning kas või milliseid katastriüksuse moodustamise toiminguid on teinud kaebaja poolt

tellitud maamõõtja. Vabariigi Valitsuse 6. novembri 1996 korralduse nr 267 „Maa

ostueesõigusega erastamise korra kinnitamine“ punkti 13 alapunkti 2 teisest lausest tuleneb, et

juhul kui ostueesõigusega erastamisele kuulub ehitise teenindamiseks vajalik maa, määratakse

ostueesõigusega erastatava maa suurus ja piirid kindlaks Vabariigi Valitsuse 30. juuni 1998. a

määrusega nr 144 kinnitatud „Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise korras” (edaspidi

VVm 1998/144) sätestatu kohaselt. VVm 1998/144 § 12 kohaselt on kohaliku omavalitsuse otsus

ehitise teenindamiseks vajaliku maa suuruse ja piiride määramise kohta aluseks katastriüksuse

moodustamisel. Sellest sättest tulenevalt ei saa katastriüksust moodustada enne ehitise

teenindamiseks vajaliku maa suuruse ja piiride määramist ning antud juhul tuleb seega mistahes

katastriüksuse moodustamisele suunatud toiminguid, mis on tehtud enne käesolevas asjas

vaidluse all oleva korralduse andmist, pidada vaidlusaluste ehitiste teenindusmaa määramise

seisukohast tähtsusetuteks.

11. Nii käesoleva kohtuasja materjalidest kui haldusasjas nr 3-08-1748 tehtud kohtuotsusest

nähtuvalt on OÜ Kaarma Põllumajandus taotlenud järjepidevalt Maleva töökoja ehitiste

kompleksile ühe ühtse teenindusmaa määramist. Viimatinimetatud kohtuasjas tehtud otsusega

tühistas ringkonnakohus Kaarma Vallavalitsuse 6. mai 2008 korraldused nr 195 ja 196

peaasjalikult põhjusel, et nende korralduste andmisel ei olnud põhjendatud, miks ei arvestanud

vallavalitsus ehitiste omaniku sooviga määrata teenindusmaa kogu hoonete kompleksile.

Eelviidatud

korraldustega

määrati

laoplatsile

(ehitisregistri

kood

220301805)

eraldi

teenindusmaa, mis ei olnud muu Maleva töökoja kompleksi teenindusmaaga ühendatud ning

millele puudus viimaselt ka juurdepääs. Käesoleval juhul on vallavalitsus sisuliselt lahendanud

küsimuse täpselt sama moodi, selle erinevusega, et eelnimetatud laoplatsile pole teenindusmaad

üldse määratud. Samas ei nähtu vaidlusalusest korraldusest, vaideotsusest ega kohtumenetluses

esitatud seisukohtadest mistahes loogilist põhjust, miks ei olnud võimalik määrata

teenindusmaad selliselt, et ka eelnimetatud laoplats jääks muude Maleva töökoja kompleksi

ehitistega samale maaüksusele. Vastustaja poolt kohtumenetluses antud selgitus, et laoplatsile

oli otstarbekas määrata eraldi teenindusmaa, millele on juurdepääs Kuivati kinnistult, ei saanud

vaidlusaluse korralduse andmise ajal enam olla asjakohane, kuna Kuivati kinnistu (registriosa nr

3786334, katastriüksus 27002:001:0379) on ole kinnistusraamatu andmetel juba alates 2014.

aasta oktoobrist kaebaja omandis. Seega 2015. aasta detsembris ei olnud mistahes alust asuda

seisukohale, et eelnimetatud laoplatsile on otstarbekas määrata eraldi teenindusmaa, millele on

tagatud juurdepääs Kuivati kinnistu kaudu või mille võiks tulevikus Kuivati kinnistuga liita. Juba

haldusasjas nr 3-08-1748 tehtud kohtuotsuses viitas ringkonnakohus sellele, et eelnimetatud

laoplatsi ning teisi Maleva töökoja kompleksi ehitisi hõlmava ühtse teenindusmaa määramist ei

välista õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamise õigustatud subjekti vajadus pääseda oma

hoovist oma kasutatavale põllumaale, kuna see võimalus säiliks viimasele avalikult kasutatavaid

teid pidi ka siis, kui kaebajale erastataks kogu ehitiste kompleksi hõlmav maa.

12. Eeltoodud põhjustel ei saa nõustuda vastustaja seisukohaga, nagu väljuks laoplatsile

(ehitisregistri kood 22031805) teenindusmaa määramise või määramata jätmise küsimus

käesoleva vaidluse piiridest. Vaidlusalusest haldusaktist, vaideotsusest, vastustaja seletustest ega

toimikus olevatest muudest materjalidest ei selgu, et vallavalitsus oleks asunud seisukohale (veel

vähem seda põhjendanud), et laoplats ehk kunagine tankla-ala ei moodusta teiste Maleva töökoja

ehitistega ühtset kompleksi. Nii 13. oktoobri 2014 kirjas (tl. 35) kui 13. novembri 2014 kirjas (tl.

37) on Kaarma Vallavalitsus üksnes märkinud, et laoplatsist on jätkuvalt võimalik moodustada

eraldiseisev katastriüksus. Kahtlemata on see võimalik, ent see pole kooskõlas ehitiste

kompleksile kui tervikule ühtse teenindusmaa määramise põhimõttega. Seisukohta, et ühele

ehitisele tuleks määrata eraldi teenindusmaa, saaks eeskätt põhjendada sellega, et kõnealune

ehitis ei kuulu teistega samasse kompleksi. Sellekohast adekvaatset põhjendust vastustaja

esitanud ei ole. Samas on vastustaja ise viidanud nii 1977. aastal koostatud heakorrastustööde

asendiplaanile (tl. 42-43) ja 1984. aastal koostatud asendiplaanile (tl. 47), kus tanklat (ehk

praegust laoplatsi (22301805) on käsitletud osana Maleva töökoja kompleksist. Samamoodi nagu

Kaarma Vallavalitsuse 6. mai 2008 korralduste nr 195 ja 196 puhul, ei nähtu ka käesolevas asjas

vaidluse all olevast korraldusest, miks ei ole võimalik määrata teenindusmaad kaebaja omandis

olevate ehitiste kompleksile tervikuna ehk sellist teenindusmaad, mis hõlmaks ka laoplatsi

(22301805) ehk teisisõnu, miks ei ole võimalik saavutada olukorda, kus kõnealune laoplats jääks

tulevikus samale kinnisasjale teiste Maleva töökoja kompleksi hoonetega. Vallavalitsuse

seisukoht, et sellele laoplatsile on võimalik määrata eraldi teenindusmaa, ei saa olla argument,

millega saaks õigustada selle laoplatsi kui teiste ehitistega samasse kompleksi kuuluva ehitise

jäämist eraldi kinnisasjale. Seda iseäranis olukorras, kus selle laoplatsi juurde tulevikus

erastatavale maatükile ei oleks tõenäoliselt mõistlikku juurdepääsu ei kaebaja kinnistult ega

avalikult kasutatavalt teelt. Eelnevast tulenevalt on kaebaja omandis olevate ehitiste

teenindusmaa määramisel tehtud oluline kaalutlusviga ja seetõttu tuleb vaidlusalune korraldus

tühistada.

13. Kuigi juba eeltoodud põhjus on vaidlusaluse korralduse tühistamiseks piisav, pean vajalikuks

teha ka mõned tähelepanekud poolte vahel vaidluse all oleva kruusaplatsi (ehitisregistri kood

220301415) kohta. Toimiku materjalidest ning poolte poolt kohtuistungil antud selgitustest

tulenevalt on pooled põhimõtteliselt eri meelt selle kruusaplatsi asukoha osas. Vaidlustatud

korralduse kohaselt on vallavalitsus lähtunud ehitisregistri andmetest. Vaidlust pole selles, et

ehitisregistris kruusaplatsi asukohakoordinaate märgitud ei ole. Toimikus pole ka ühtki muud

dokumenti, kust selle rajatise täpne asukoht selguks. Kruusaplatsi kui sellist ei ole märgitud ei

1977. aastal koostatud heakorrastustööde asendiplaanil ega 1984. aastal koostatud plaanil. Selle

rajamise asjaolude kohta pole arusaadavalt ei kaebajal ega vastustajal mitte ühtegi tõendit.

Ehitisregistri andmed ehitise olemasolu kohta ei ole õiguslikult siduva tähendusega ning mõistliku

kahtluse olemasolul või vaidluse tekkimise korral tuleb ehitise olemasolu kontrollida ja selle kohta

vajalikud tõendid koguda. Muuhulgas võib MaaRS § 6 lõikest 31 tuleneda vajadus võtta seisukoht

küsimuses, kas kunagi olemas olnud ehitis (hoone või rajatis) pole mitte lagunenud või kasutusest

välja langenud, millisel juhul on sellise ehitise juurde maa erastamine võimalik üksnes selle korda

tegemise korral. Antud juhul on vastustaja asunud seisukohale, et kruusaplats asub asfaltplatsi

kõrval ehk J. Koppeli koostatud asendiplaanil (tl. 12) näidatud positsioonil „1776“. Kaebaja

seevastu näib olevat arvamusel, et kruusaplats on remonditöökojast kirde suunda jääv ning

eelnimetatud J. Koppeli koostatud plaanil ruuduliselt viirutatud ala. Pidades silmas seda, et

ehitisregistri kohaselt on kruusaplatsi pindala 6675 m2 ja selle mõõdud 166,9x40 meetrit (tl. 14),

ei saa see asuda ei ühes ega teises eelnimetatud kohas, kuna mõlemad poolte nimetatud alad on

pindalalt ilmselgelt väiksemad. Kuigi J. Koppeli plaanil ei ole üheselt selgitatud, mida tähendavad

sinna kantud numbrid, näivad need tähistavat vastava maatüki pindala. Seda seisukohta kinnitab

ka J. Koppeli plaanil näidatud maatükkide ligikaudne mõõtmine Maa-ameti kaardirakenduse

(https://xgis.maaamet.ee/maps/XGis) abil. Seega vastustaja poolt viidatud „positsioonil 1776“

asuva tüki suurus on 1776 m2 ning kaebaja poolt nimetatud ruuduliselt viirutatud ala suurus

1180+677+346=2203 m2 (millele lisandub tee pindala, mis on plaanil eraldi mõõdetud).

Loomulikult võivad ehitisregistri andmed kruusaplatsi pindala kohta olla valed. Samas on

kummagi poole väited kruusaplatsi asukoha kohta täiesti paljasõnalised. Toimikus oleva 1977.

aastal koostatud heakorrastustööde asendiplaanilt (tl. 42-43) ega 25. detsembri 1979. aasta

Maleva töökoja heakorra vastuvõtu aktist (tl. 86) ei nähtu otseselt ei kruusaplatsi olemasolu ega

selle paiknemine.

14. Seda, kuidas ja mille alusel on ehitisregistrisse kantud kruusaplatsi suurus, ei ole toimiku

materjalide põhjal võimalik tuvastada. Juba eelpool viidatud 1977. aasta plaani ning 1979. aasta

akti pinnalt saab teha järelduse, et Maleva töökoja kompleksi heakorrastustööde raames

kavandati kokku 6670 m2 suuruse ala asfalteerimine, ent vajaliku materjali puudusel jäi pind

asfaltiga katmata, ent oli 1979. aastaks kaetud killustik- ja kruusakattega ning ekspluatatsiooniks

kõlblik. 1977. aasta asendiplaanilt nähtuvalt kuulus asfalteeritavate pindade hulka ka töökoha

hoonest (plaanil „PROJEKT. TÖÖKODA I 0,00=10,44) kõrvalt kirde suunas minev tee koos selle

lõpus oleva ringteega bensiinijaama kõrval. 1979. aasta aktist võib järeldada, et asfalteerimiseni

ei jõutud, küll aga sai see tee (sh. selle lõpus olev ringtee) kaetud killustiku-kruusakattega.

Samasuguse järelduse saab teha ka 1984. aastal koostatud asendiplaanilt (tl. 47), kus kõnealune

tee ja ringtee on selgelt märgitud ja tähistatud kui „olemasolevad ehitised“. Selle kohta, et

eelnimetatud ringtee asukohta oleks rajatud mingisugune muu ehitis, ei ole mistahes tõendeid.

Erinevatel aegadel tehtud fotod (tl 44-46, tl. 82-83, tl. 106) ei saa tõendada kruusaplatsi kui ehitise

olemasolu. Küll aga saab 1977. aasta asendiplaanilt ja 1979. aasta aktil põhjal järeldada, et

bensiinijaam (praegune laoplats) ja muud Maleva töökoja ehitised, sh. mustkattega katmata

jäänud, ent killustik- ja kruusakattega kaetud ning ekspluatatsiooniks kõlbulik tee koos ringteega,

moodustasid ühtse kompleksi. Selle on vallavalitsus Maleva töökoja ehitiste kompleksile

teenindusmaad määrates põhjendamatult tähelepanuta jätnud. Selles, et kõnealust teed ja

ringteed kunagi täielikult valmis või välja ei ehitatud, on vastustajal ilmselt õigus, vähemalt

kavandatud mustkatte alla seda ei viidud. Samas on vastustaja seisukoht selle tee osas

vastuoluline. Ühelt poolt püüab vastustaja väita, et selles kohas ei asu üldse mingit ehitist, teisalt

annab mõista, et tegemist on lagunenud ja kasutusest välja langenud ehitisega. Juhul kui tegemist

on lagunenud ja kasutusest välja langenud ehitisega, tuleb MaaRS § 6 lg 31 kohaselt anda sellise

ehitise omanikule tähtaeg ehitise kordategemiseks ja samas tuleb määrata ka maa, mida ehitise

omanikul on õigus erastada pärast ehitise korrastamist.

15. Maleva töökoja ehitiste kompleksi kuuluvate platside osas toob selgust J. Koppeli koostatud

asendiplaani (tl. 12) võrdlemine 1977. aasta heakorrastustööde asendiplaaniga. J. Koppeli plaanil

on eraldi välja toodud kompleksi hulka kuulunud alad, mis ei jää hoonete alla ja mis on vastavalt

kaetud kas asfaltkattega (tähis A) või kruusaga (tähis Kr). Liites kokku kõik eelnimetatud plaanil

tähisega A tähistatud alade pindalad, on tulemuseks 972+1471+980+306=3729 (m2). See on

ligilähedane ehitisregistri andmetele asfaltplatsi pindala kohta (3617 m2). Muuhulgas ühtib J.

Koppeli plaanil asfalteeritud alana näidatud ala vähemalt üldjoontes ka 2007. aastal Kaarma

Vallavalitsuse (P. Arikas) poolt koostatud plaanil (tl. 119) näidatud asfaltkattega platside

asukohaga. Teisalt, liites muude J. Koppeli plaanil näidatud hoonete alla mitte jäävate

maatükkide

(sh.

neid

läbivate

teede)

pindalad,

on

tulemuseks

1776+1513+1180+677+346+432+293=6217 m2, mis lähedane jällegi ehitisregistris kajastatud

kruusaplatsi pindalale. Kuna see, millest lähtudes J. Koppel oma plaani koostamisel teatud alade

asfalt- või kruusakatte all olevateks luges, pole teada (ja pole ka käesoleva vaidluse seisukohast

oluline), on siiski tähelepanuväärne, et seal kruusa- ja asfaltkatte all olevate ja hooneid

ümbritsevate pindade kogupindala 3729+6217=9946 (m2) on võrdlemisi sarnane ehitisregistrisse

kantud kruusaplatsi ja asfaltplatsi pindalade summaga. Seega eeldusel, et ehitisregistri andmed

on õiged (mida vallavalitsus asja uuel otsustamisel kontrollida võib), saab järeldada, et

kruusaplatsi ja asfaltplatsina ongi ehitisregistris silmas peetud kompleksi hooneid ümbritsevat

vastavalt asfalt- või kruusakattega alasid. Asja uuel otsustamisel saab vallavalitsus ehitisregistri

andmete õigsust kontrollida, samuti võtta seisukoha, kas või milline osa kruusaga kaetud (või

kaetud olnud ) maa-alast on käsitatav ehitisena MaaRS tähenduses. Lähtudes aga ehitiste

kompleksile teenindusmaa määramisel ehitisregistri andmetest, peab tehtud otsusest nähtuma,

kuidas ja mille põhjal on kompleksi suurus kindlaks määratud. Kompleksi moodustavad

konkreetsed ehitised, mille olemasolu on teenindusmaa määramise aluseks ning seega tuleb

paratamatult tuvastada, kus need ehitised paiknevad. Kompleksis paikneva ehitise täpse asukoha

kindlaksmääramine ei pruugi olla vajalik üksnes siis, kui see n-ö kompleksi ringpiiri suurust ega

paiknemist ei mõjuta.

16. Vaatamata käesoleva kohtuotsuse resolutsioonile ning sõltumata sellest, kas pooled selle

edasi kaebavad, teen veelkord ettepaneku püüda lahendada kaebajale maa ostueesõigusega

erastamisega ja endise Paadiku A-16 talu maa tagastamise küsimused, samuti nendega

seonduvad võimalikud maatükkidele juurdepääsuga seotud küsimused, mis arusaadavalt võivad

osutuda veel tulevikus tekkivate vaidluste esemeks, kompromissiga. Vaadeldavate maatükkide

osas on maareform kestnud ebamõistlikult kaua ning kedagi konkreetselt süüdistamata, on ilmne,

et mingil määral on see ka tingitud asjaosaliste paindumatusest. Tekkinud olukorras võiks eeskätt

maa tagastamise üle otsustav ning samas maa ostueesõigusega erastamise eeltoiminguid tegev

kohalik omavalitsus püüda erinevate huvidega isikuid lepitada, selgitada välja nende tegelikud

huvid ning püüda neist lähtudes leida lahendus, millega mõlemad on nõus leppima. Kompromissi

otsides tuleks mõelda sellele, et kompromiss ei ole enamasti lahendus, millega kõik pooled rahul

on, vaid selline, millega kõik on mingisugustel vähem või rohkem pragmaatilistel põhjustel valmis

nõustuma. Kompromissi headus seisneb õigusrahu saavutamises. Loobudes osaliselt millestki,

millele isik arvab enesel õigus olevat, võib seesama isik saada kasu, mis seisneb edasiste vaidluste

ja sellega seotud kulude vältimises. Käesoleva haldusasja toimikus olevate tõendite pinnalt võib

prognoosida, et soovi korral saavad vastandlike huvidega isikud kasvõi selle üle, kas ja millised

ehitised Maleva töökoja kompleksi kuuluvad, kus need asuvad ja kas tegemist on maa

ostueesõigusega erastamist õigustavate ehitistega, samuti selle üle, kas või kuidas korraldada

teatud juurdepääsud tulevikus tekkivatele kinnistutele, pidada palju aja- ja ressursimahukaid

vaidlusi. Nende vältimine peaks olema mõlema käesoleva vaidluse poole huvides.

17. Halduskohtumenetluse seadustiku § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle

kahjuks otsus tehti. Sama paragrahvi 2. lõike kohaselt jagatakse kaebuse osalise rahuldamise

korral menetluskulud proportsionaalselt kaebuse rahuldatud osaga. Kaebaja on esitanud taotluse

15 euro suuruse riigilõivu ning 1620 euro suuruse õigusabikulu välja mõistmiseks. Leian, et kuigi

formaalselt on kaebuses esitatud kohustamisnõue rahuldatud vaid osaliselt, on selle osakaal kogu

kaebuse ja kaebuse esitamisega seotud õigusabikulude mahust ilmselgelt sedavõrd väike, et

menetluskulude jagamisel saab lähtuda HkMS § 108 lõikest 1. Riigilõivu tasumist tõendab

kaebusega koos esitatud tõend (tl. 6). Õigusabikulude kohta on kaebaja kohtuistungil esitanud

arved ja maksekorraldused 888 euro suuruse õigusabikulu tasumise kohta (tl. 75-80). Ülejäänud

õigusabikulude välja mõistmise taotluse ja kuludokumendid on kaebaja esitanud 22. detsembril

2016. Kuivõrd 7. detsembri 2016 kohtumääruse kohaselt tuli täiendavad taotlused ja dokumendid

esitada hiljemalt 19. detsembril 2016, on vastavas osas taotlus esitatud pärast kohtumääruses

antud tähtpäeva möödumist ning see tuleb tähelepanuta jätta. Kaebaja kasuks tuleb seega mõista

välja kokku 15+888=903 eurot.

/allkirjastatud digitaalallkirjaga/

Kristjan Siigur

kohtunik