2-16-5198/22 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Mati Maksing, Gaida Kivinurm ja Ulvi Loonurm

Otsuse avalikult teatavaks

tegemise aeg ja koht

13. jaanuar 2017, Tallinn,

kohtu kantselei kaudu

Tsiviilasja number

2-16-5198

Tsiviilasi

Osaühingu DOMUS KINNISVARA VAHENDUS hagi

OÜ Aberratio vastu 14 000 euro ja viivise nõudes

Vaidlustatud otsus

Harju Maakohtu 7. oktoobri 2016 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

OÜ Aberratio apellatsioonkaebus

Apellatsioonkaebuse hind

21 035,84 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja (vastustaja): Osaühing DOMUS KINNISVARA

VAHENDUS (registrikood 11065540), lepinguline

esindaja advokaat Iivi Otto

Kostja (apellant): OÜ Aberratio (registrikood 11661087),

lepinguline esindaja advokaat Indrek Kukk

Asja läbivaatamine

Kirjalikus menetluses

RESOLUTSIOON

1. Harju Maakohtu 7. oktoobri 2016 otsus jätta hagi osalise rahuldamise,

menetluskulude jaotuse ja kindlaksmääramise osas muutmata, aga täpsustada

kulude jaotuse osa, jättes maakohtus kantud menetluskuludest 75% kostja

OÜ Aberratio kanda ja 25% hageja Osaühing DOMUS KINNISVARA

VAHENDUS kanda.

2. Sama otsus on edasi kaebamata jõustunud hagi osaliselt rahuldamata jätmise

osas.

3. Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.

4. Menetluskulud ringkonnakohtus jätta kostja OÜ Aberratio kanda.

5. Rahuldada Osaühingu DOMUS KINNISVARA VAHENDUS taotlus määrata

kindlaks hüvitatavate menetluskulude rahaline suurus. Mõista välja OÜlt

Aberratio (registrikood 11661087)

Osaühingu DOMUS KINNISVARA

VAHENDUS (registrikood 11065540) kasuks ringkonnakohtu menetluskulude

hüvitis 902 eurot ja sellelt summalt viivis võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises

lauses sätestatud määras alates otsuse jõustumisest kuni kulude hüvitamiseni.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse vahetult Riigikohtule 30

päeva

jooksul

alates otsuse kättesaamisest, aga mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult

teatavaks tegemisest. Kassatsioonkaebuse võib Riigikohtusse esitada üksnes vandeadvokaadi

vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kassatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda

kautsjon sõltuvalt tsiviilasja hinnast ja kaebuse ulatusest.

Kassatsioonkaebus võidakse lahendada Riigikohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja

ei taotle selle lahendamist istungil.

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi

menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi

taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb,

eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või kautsjoni tasumiseks või kaebuses

esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab

kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud

taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista

menetlustähtaja ennistamist.

HAGEJA NÕUDED JA NENDE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD

1. Osaühing DOMUS KINNISVARA VAHENDUS (hageja) esitas 1. aprillil 2016 Harju

Maakohtule hagi OÜ Aberratio (kostja) vastu põhivõla 14 000 eurot, viivise 8 330 eurot ja

alates 2. aprillist 2016 edasiulatuva viivise saamiseks määras 0,5% päevas.

Hageja leidis, et tal on pooltevahelise maaklerilepingu alusel õigus nõuda kostjalt kantud

kulutuste hüvitamist 2% ulatuses müügihinnast 700 000 eurot, st summas 14 000 eurot.

Hagi alusena tõi hageja esile järgmised asjaolud:

−

pooled sõlmisid 19. detsembril 2014 kirjaliku maaklerilepingu (edaspidi

„maaklerileping“), mille ps 1 leppisid kokku, et hageja korraldab Tallinnas aadressil

Hospidali 4 asuva kostjale kuuluva nelja korteriomandi (korterid nr 15, 16, 17 ja 18,

edaspidi „kostja korteriomandid“) müügi ning vahendab nende müügilepingut või

osutab kostja huvides müügilepingu sõlmimise võimalusele;

−

kostja sõlmis 28. augustil 2015 kostja korteriomandite võlaõigusliku müügilepingu

1Home Group ASga (edaspidi „ostja“) müügihinnaga 700 000 eurot;

−

kostja pidas ostjaga läbirääkimisi hageja vahenduseta;

−

tuginedes maaklerlepingu ple 5.3 esitas hageja kostjale nõude kompenseerida hagejale

maaklerlepingu täitmisel kantud kulutused 2% ulatuses müügihinnast, st summas

14 000 eurot ( = 700000 × 2%), aga kostja oma kohustust ei täitnud;

−

maaklerilepingu p 5.1 kohaselt on sama lepingu ps 5.3 nimetatud kulutuste tähtaegsel

mittetasumisel kostja kohustatud tasuma hagejale iga viivitatud päeva eest viivist 0,5%

maksmisele kuuluvast summast.

2. Kostja vaidles hagile vastu, tema vastuväited on kokkuvõtvalt järgmised:

−

kostjale tuli maaklerileping üllatusena, sest seda ei antud üle kostja osa võõrandamisel

uuele juhatuse liikmele. Maaklerileping on fiktiivne ja tagantjärele vormistatud, et

survestada praegust juhatuse liiget;

−

hageja rikkus kõiki maaklerlepinguga endale võetud kohustusi (p 3.1). Ta ei teinud

midagi, et kostja korteriomandeid reaalselt müüa. Sisuliselt ei toimunud alates lepingu

sõlmimisest kuni hagejaga kirjavahetuseni (25. september 2014) mingit müügitööd.

Hageja pole tõendanud, et ta on lepingus enda kohustuseks võetud töid teostanud või

ta üldse oleks midagi üheksa kuu jooksul teinud. Samuti ei informeerinud hageja

kostjat ühestki käsundi täitmise asjaolust. Uuele juhatuse liikmele (juulist

oktoobrini 2015) ei andnud hageja oma tegemistest teada;

2 (8)

−

maaklerilepingu p 5.3 sätestab maaklerlepingu lõppemisel saadava tasu suuruse.

Leping lõppes tähtaja möödumisel 1. detsembril 2015 (p 6.1). Pärast selle tähtaja

möödumist ei ole maakleril õigust tasu nõuda. Kostja nõustus hagejale tasuma 1%

müügitehingu hinnast, kuid seda peale asjaõiguslepingu sõlmimist. Kostja soovis

sellega säilitada poolte vahel õigusrahu. Juhul, kui kohus leiab, et maaklerileping on

kehtiv ja hagejal on õigus maakleritasule, siis palub kostja vähendada tasu suurust

1%le, sest sisuliselt ei tegelenud hageja müügitööga;

−

hageja nõude kujunemine on arusaamatu. Hageja määratles maaklerilepingus kostja

korteriomandite hinnaks kokku 631 075 eurot. Kui hageja oleks oma lepingulisi

kohustusi täitnud, oleks maaklerlepingu pst 5.1 tulenev maakleritasu suurus (4%

müügihinnast) olnud maksimaalselt 25 243 eurot. Seega sama lepingu ps 5.3

nimetatud maakleri kulutused ei saa ületada sellest poolt ehk 12 621,50 eurot

(käibemaksuga). Samas ei ole põhjendatud käibemaksu lisamine teenuse hinnale,

seega ei saa hageja maksimaalne põhinõue olla suurem 10 517,92 eurost

( = 12621,50 : 1,2);

−

maaklerileping on sõlmitud tüüptingimustel ja selles toodud viivisemäär 0,5% päevas

on ebamõistlikult kõrge, mistõttu ka tühine. Mõistlik viivisemäär on võlaõigusseaduse

(VÕS) § 113 lgs 1 määratletud viivisemäär.

MAAKOHTU OTSUS

3. Maakohus rahuldas 7. oktoobri 2016 otsusega (vaidlustatud otsus) hagi osaliselt ja mõistis

kostjalt hageja kasuks välja põhivõla 10 517,92 eurot, viivise 6 205,57 eurot ja alates

2. aprillist 2016 viivise põhivõlalt määras 0,5% päevas kuni põhivõla tasumiseni, kuid mitte

rohkem kui 4 312,35 eurot.

Menetluskulud jättis maakohus osaliselt kostja kanda ning mõistis välja kostjalt hageja kasuks

menetluskulu hüvitise summas 2 096,25 eurot ja sellelt viivise VÕS § 113 lg 1 teises lauses

ettenähtud ulatuses.

4. Maakohus tuvastas, et:

−

pooled sõlmisid 19. detsembril 2014 kirjaliku maaklerilepingu, mille ps 1 leppisid

kokku, et hageja korraldab kostja korteriomandite müügi ja vahendab nende

müügilepingut või osutab kostja huvides müügilepingu sõlmimise võimalusele.

Lepingu allkirjastas kostja poolt toonane juhatuse liige;

−

28. augustil 2015 sõlmis kostja maaklerilepingu esemeks olevate korteriomandite

võlaõigusliku müügilepingu ostjaga, pidades enne ostjaga läbirääkimisi hageja

vahenduseta.

5. Maakohus tugines VÕS § 667 lgtele 1 ja 2 ning märkis, et maaklerlepingu ps 5.3 on pooled

maaklerilepingu täitmisel tekkinud kulude hüvitamises eraldi kokku leppinud.

6. Tõendamist ei leidnud kostja vastuväide, et maaklerileping on fiktiivne ja tagantjärele

vormistatud. Kostja endine juhatuse liige pöördus 1. detsembril 2014 hageja poole sooviga

sõlmida maaklerileping. Hageja esitatud ekirjavahetusest nähtuvalt pidas kostja hagejaga

läbirääkimisi maaklerilepingu sõlmimiseks ja seejärel ka maaklerilepingu täitmise käigus.

Kirjavahetusest nähtub, et sellesse oli kaasatud kostja praegune juhatuse liige.

Samuti ei ole kostja tõendanud, et kostja endine juhatuse liige polnud maaklerilepingust

teadlik. Kostja ei vaidlusta, et hageja praegune juhatuse liige ja endine juhatuse liige on

elukaaslased ning on eluliselt usutav, et praegusel juhatuse liikmel oli lepingu olemasolu

teada. Lisaks on kostja 25. septembri 2015 ekirjas nõustunud tasuma hagejale peale

asjaõiguslepingu sõlmimist hüvitist 1% müügitehingust ja seda kinnitanud ka

3 (8)

1. detsembri 2015 ekirjas. Selles kirjavahetuses ei ole kostja kordagi seadnud maaklerilepingu

olemasolu kahtluse alla. Seega on kostja väited maaklerilepingu fiktiivsusest tõendamata.

Hageja esitatud pooltevaheline ekirjavahetus korteriomandite orienteeruvatest

müügihindadest ja planeeringust, hageja ekirjad välireklaami kavandamiseks ja tellimiseks,

samuti ekirjavahetus kostjaga kortereid reklaamiva internetilehekülje materjali valmimisest

kogumis tõendavad, et hageja osutas kostjale maaklerilepingu alusel teenuseid. Maakohus

järeldas 23. aprilli 2015 ekirjast kostja soovi, et korteriomandite aktiivset müüki ei alustataks

enne kui tellingud maja ümbert on eemaldatud. Seejärel teatas kostja 2015. aasta juunis, et

leidis juba ostja ja palus reklaamimine lõpetada, kuid juulis palus kostja uuesti reklaamiga

alustada.

Kostja kohustus maakleri kulude hüvitamiseks ei sõltu sellest, et maaklerleping lõppes tähtaja

möödumisel 1. detsembril 2015. Hageja ei nõua kostjalt maakleritasu, vaid kulude hüvitamist

lepingu p 5.3 alusel, mis on 50% maaklerilepingu ps 5.1 kokku lepitud maakleritasust.

Viidatud p 5.1 kohaselt sisaldab müügihind maakleritasu 4%, mis sisaldab käibemaksu 20%.

7. Kuna poolte suhted on reguleeritud maaklerilepinguga, tuleb maakleri kulude hüvitise

suuruse kindlaksmääramisel lähtuda samast lepingust. Kostja ja kolmanda isiku vaheline

leping ei ole kohaldatav hageja ja kostja vahelistele suhetele ja seega ei oma tähtsust, mis

hinnaga kostja võõrandas korteriomandid ostjale.

Maakleri kulude hüvitise suuruse kindlaksmääramisel tuleb lähtuda lepingu ps 2 toodust,

mille alapunktides on kokku lepitud iga korteriomandi osas, millise ruutmeetri hinnaga

võõrandatakse see maakleri vahendusel. Selle järgi kujunevad korteriomandite hinnad

järgmiselt: korter nr 15, üldpinnaga 26,6 m² × 2 400 eurot = 63 840 eurot; korter nr 16,

üldpinnaga 114,5 m² × 1 950 eurot = 223 275 eurot; korter nr 17 üldpinnaga 85,40 m² ×

2 000 eurot = 170 800 eurot; korter nr 18 üldpinnaga 88,80 m² × 1 950 eurot = 173 160 eurot.

Kõigi nelja korteriomandi hind kokku on 631 075 eurot ja maaklerilepingu pdest 5.1 ja 5.3

tulenevalt on maakleri kulutuste hüvitis sellest 2% ehk koos käibemaksuga 12 621,50 eurot.

Riigikohus selgitas 28. mai 2002 otsuse haldusasjas nr 3-3-1-21-02 ps 18, et käibemaksu

rakendatakse lisandunud väärtuse maksuna. Sellise mittekumuleeruva maksu põhitunnus on

sisendkäibemaksu mahaarvamise õigus. Nii tagatakse, et kaupade ja teenuste tarbimine

ettevõtluse tarbeks poleks maksustatud käibemaksuga ega tekiks maksu kumuleerumist.

Riigikohus on korduvalt ka varasemates lahendites rõhutanud, et käibemaks on tarbijat, mitte

aga ettevõtjat koormav maks (8. märtsi 1999 otsus haldusasjas nr 3-3-1-5-99,

7. veebruari 2000 otsus haldusasjas nr 3-3-1-50-99 ja 22. veebruari 2001 otsus haldusasjas

nr 3-3-1-62-00).

Kehtiva käibemaksuseaduse (KMS) § 1 lg 2 sätestab, et käibemaksu rakendatakse lisandunud

väärtuse maksuna, välja arvatud seadusest tulenevatel erijuhtudel. Riigikohtu seisukohad on

kohaldatavad ka KMSle, antud juhul seadusest tulenevad erijuhud puuduvad. Seega tuleb

kostjalt välja mõista maakleri kulude hüvitis käibemaksuta, st summa 10 517,92 eurot.

8. Maaklerilepingu ps 5.1 leppisid pooled kokku, et ps 5.3 nimetatud kulutuste tähtaegsel

mittetasumisel on kostja kohustatud tasuma hagejale iga viivitatud päeva eest viivist 0,5%

maksmisele kuuluvast summast.

Hageja esitas 1. detsembril 2015 kostjale ekirja teel 14 000 euro suuruse nõude koos arvega

nr 153047, mille tasumise tähtpäev oli 4. detsember 2015. Kostja sai ekirja ja arve kätte

1. detsembril 2015. Seega on kostja kohustus muutunud sissenõutavaks. Hageja arvestas

viivist alates 5. detsembrist 2015 kuni 1. aprillini 2016. Kuna kostja peab hüvitama hagejale

maakleri kulud 10 517,92 eurot, on viivis selle summa tasumisega viivitamise eest

6 205,57 eurot.

4 (8)

Kuigi lepingus kokkulepitud viivisemäär (0,5% päevas ehk 182,5% aastas) on kõrgem VÕS

§ 113 lg 1 teise lause järgsest määrast, ei ole see siiski selline, mida pidada seadusega

vastuolus olevaks, isegi kui tegemist oleks tüüptingimusega. Mõlemad pooled sõlmisid

lepingu majandustegevuses ning tegemist ei ole erakordse ja kokkuleppevabadust

kuritarvitava tingimusega. Viivis ei ületa põhinõuet. Neil kaalutlustel kohaldas maakohus

lepingust tulenevat viivisemäära.

Siiski märkis maakohus, et üldise kohtupraktika, Riigikohtu seisukohtade ja hea usu

põhimõtte kohaselt ei mõisteta võlaõiguslike lepingute alusel viivist välja suuremas ulatuses

kui põhinõue. Sellest juhindudes piiras maakohus tulevikus sissenõutavaks muutunud viivise

summa rahuldatud põhinõude (10 517,92 eurot) ja summaliselt kindlaks määratud viivise

(6 205,57 eurot) vahega summas 4 312,35 eurot ( = 10517,92 – 6205,57).

9. Maakohus hindas hageja nõude rahuldamise ulatuseks 75% ja märkis otsuse põhjendavas

osas, et tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 163 lg 1 alusel tuleb jätta hageja

menetluskulud kostja kanda 75% ulatuses.

Arvestades vaidluse keerukust ja mahukust on põhjendatud ajakuluks:

−

hagiavalduse koostamise ja esitamisega seotud toimingutele 12,1 t. Selle aja sisse peab

mahtuma nii hagiavalduse asjaoludega kurssi viimine, tõendite kogumine,

kliendikonsultatsioonid vajalikus ulatuses ja hagiavalduse kirjalik formuleerimine.

Arvestades õigusabi tunnihinda, on õigusabikulu suuruseks 860 eurot;

−

hageja 8. juuli 2016 seisukoha kostja vastusele, mh kolmanda isiku taotlusele, ajakulu

on põhjendatud 8 t ulatuses, mis teeb hüvitise suuruseks 880 eurot. See aeg vastab

dokumendi mahule ja sisule ning edastatud lisadele;

−

5. mai 2016 määrusega, 8. augusti 2016 määrusega ja kohtu 19. septembri 2016

kirjaga seotud toimingutele ei saanud kuluda kokku enam kui 30 min, st 55 eurot;

−

menetluskulude avalduse koostamisele kulunud 1,7 t ei kuulu hüvitamisele.

Kokku on hagejale osutatud põhjendatud ja vajalikku õigusabi 20,6 t, mis vastab summale

1 795 eurot. Hageja tasus hagi esitamisel riigilõivu 1 000 eurot, mis on menetluskulu ja tuleb

kostjal hüvitada. Kokku on hageja menetluskulud 2 795 eurot. Arvestades hagi rahuldamise

ulatust tuleb kostjal hagejale hüvitada menetluskuludest 75%, mis teeb 2 096,25 eurot.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD

10. Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub vaidlustatud otsuse

tühistada ja uue otsusega jätta hagi täies ulatuses rahuldamata. Menetluskulud palub kostja

panna hageja kanda.

Kostja apellatsiooniväited on kokkuvõtvalt järgmised.

Esiteks on VÕS § 667 erinorm § 628 lg 2 suhtes, mis võimaldab käsundisaaja tehtud kulutuste

hüvitamisest ilma jätta. Käsundisaajale tuleb hüvitada vaid need kulutused, mida viimane on

ka tegelikult teinud.

Lähtudes nimetatud kahe sätte koosmõjust saab maaklerlepingu puhul VÕS § 667 lgle 2

tuginedes samuti nõuda vaid reaalselt tõendatud vajalike ja põhjendatud kulutuste hüvitamist.

Hageja vahendusel ei jõudnud kostjani mitte ühtegi ostuhuvilist ja kostja leidis

korteriomanditele ostja ilma maakleri vahenduseta. Seega on asjakohane Riigikohtu

13. novembri 2012 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-123-13 (eelkõige p 21), milles Riigikohus

sedastas, et seadusega võib vastuolus olla kokkulepe, mis täielikult või põhiosas annab

maaklerile tasunõude lepingu sõlmimisel, kui maakleril ei ole tehinguni jõudmisel kas üldse

mingit rolli või on see roll minimaalne ning selliselt piirataks käsundiandja lepinguvabadust

5 (8)

edasiste lepingute sõlmimiseks ebaproportsionaalselt. Viidatud seisukoht välistab hageja

hüvitisnõuded.

Hageja 8. juuli 2016 menetlusdokumendi lisa nr 16 kõigi oma aladokumentidega puudutab

objekti Tondi 35/Seebi 1, mis ei ole maaklerlepingu ega kostjaga seotud. Nimetatud tõend

tõendab pigem asjaolu, et hageja ei teinud lepingu täitmiseks mitte midagi.

Teiseks oleks tulnud kohaldada VÕS 7. ptk sätteid. VÕS § 127 lg 1 kohaselt on kahju

hüvitamise eesmärk kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane

olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei

oleks esinenud. Seega on hageja kohustuseks tõendada eelkõige seda, milliseid kulutusi on ta

lepingu täitmiseks teinud. Seda kohustust ei ole hageja täitnud, mistõttu on hageja nõue kostja

vastu täielikult sisustamata.

Kolmandaks, kuna hagi on täielikult tõendamata, tuleb rahuldamata jätta ka viivisenõue. Teise

võimalusena tuleb viivist vähendada.

Pooltel puudub vaidlus, et maaklerileping sisaldab hageja välja töötatud tüüptingimusi, seda

ka lepingu ps 5.1 märgitud viivisemäära osas. Lepinguga ette nähtud viivise määr 0,5%

päevas on vastuolus heade kommetega, röövellik ja ebamõistlikult kõrge, mistõttu ka tühine.

Mõistlik viivisemäär, mis kuuluks nõude sissenõutavuse korral kohaldamisele, oleks VÕS

§ 113 lgs 1 määratletud viivisemäär.

11. Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

12. Ringkonnakohus tutvus poolte väidete ja asjas esitatud tõenditega ning leiab, et maakohtu

otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 1 alusel jätta sisuliselt

muutmata. Kuna maakohus ei märkinud otsuse resolutsioonis menetluskulude jaotust piisava

selgusega, siis tuleb selles osas otsust täpsustada. Apellatsioonkaebus jääb rahuldamata.

Maakohtu otsus on edasi kaebamata jõustunud osas, milles hagi jäi osaliselt rahuldamata ja

hageja menetluskulud osaliselt tema enda kanda (TsMS § 456 lg 4 teine lause).

13. TsMS § 652 lg 1 p 1 sätestab, et ringkonnakohus võtab apellatsioonkaebuse läbivaatamisel

ja lahendamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud niivõrd, kuivõrd

puuduvad kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli

õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut

tuvastamist vajalikuks.

TsMS § 652 lg 5 kohaselt ringkonnakohus ei kogu, uuri ega hinda uuesti esimese astme kohtu

menetluses kogutud, uuritud ja hinnatud tõendeid, välja arvatud juhul, kui pool vaidlustab

esimese astme kohtu otsuses vastava tõendi hindamise alusel tuvastatud asjaolu või vastava

asjaolu tõendamise menetluse menetlusnormide olulise rikkumise tõttu ja ringkonnakohus

peab tõendi uut uurimist ja hindamist vajalikuks.

Ringkonnakohtu hinnangul ei rikkunud maakohus asjaolude tuvastamisel ega tõendite

hindamisel menetlusnorme, mistõttu saab ringkonnakohus lähtuda maakohtu tuvastatust.

Apellatsioonimenetluses ei tugine pooled uutele asjaoludele ega tõenditele.

Hagi rahuldamise osas nõustub ringkonnakohus maakohtu põhjendustega ja juhindudes TsMS

§ 654 lgst 6 ei korda neid. Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele märgib ringkonnakohus

järgmist.

14. Apellatsioonkaebuse esimene väide ei ole sisuliselt edukas.

Õige on kostja käsitlus, et VÕS § 667 sätted on erinormid § 628 lg 2 suhtes. Kõnealune erisus

seisneb aga eelkõige selles, et maaklerilepingu puhul tuleb kulud maaklerile hüvitada ainult

6 (8)

juhul, kui selles on kokku lepitud (vt ka Riigikohtu 7. aprilli 2008 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-

16-08, p 11 neljas lõik). Maakohus tuvastas õigesti, et pooltel oli kokkulepe kulude

hüvitamise kohta. Ka VÕS § 667 lgs 2 reguleeritud juhul, st kui maakleri vahendamisel või

osutamisel lepingut ei sõlmita, võivad pooled üldisest lepinguvabaduse põhimõttest lähtuvalt

leppida kokku maaklerile hüvitatava kulu summas või selle arvutamise tingimustes.

Pooltevahelise lepingu ps 5.3 ongi pooled sellise kokkuleppe sõlminud.

Hageja nõude rahuldamist ei välista Riigikohtu 13. novembri 2013 otsuse tsiviilasjas nr 3-2-1-

123-13 p 21 teises lõigus esitatud seisukoht, et seadusega võib vastuolus olla kokkulepe, mis

täielikult või põhiosas annab maaklerile tasunõude lepingu sõlmimisel, kui maakleril ei ole

tehinguni jõudmisel kas üldse mingit rolli või on see roll minimaalne ning selliselt piirataks

käsundiandja lepinguvabadust edasiste lepingute sõlmimiseks ebaproportsionaalselt. Pooled

nägid maaklerilepingus ette maaklerile tasu 4% müügihinnast ja lepingu sõlmimise korral

ilma maakleri vahenduseta kulude hüvitise summas 2% müügihinnast. Selline kokkulepe

arvestab mõistlikul määral põhimõttega, et maakleril ei peaks olema õigust nõuda kogu tasu

olukorras, kus vahendustegevus oli vähene ega olnud edukas. Lisaks on maakohus õigesti

tuvastanud, et hageja tegi toiminguid lepinguga seatud eesmärgi saavutamiseks. Hageja

toimingud ka muude kinnisvaraobjektide osas ei välista maakohtu tuvastatud toiminguid

kostja korteriomandite müügilepingute vahendamisel.

15. Teine väide

ei ole asjakohane.

Maakohus ei pidanud vaidluse lahendamisel kohaldama kahju hüvitamise sätteid, sest hageja

ei nõua kostjalt kahju hüvitamist, vaid lepingu täitmist. Sellise nõude õigusliku aluse

moodustavad koos VÕS § 667 lgga 2 veel § 108 lg 1 ja § 8 lg 2, aga mitte kahju hüvitamist

reguleerivad sätted. Kuna pooltel oli kehtiv kokkulepe, millise summa peab kostja maksma

hagejale maakleri kulude hüvitamiseks, siis ei pidanud hageja oma kulutusi rahaliselt esile

tooma ega tõendama.

16. Kolmas väide

käsitleb viivise määra ja ka see ei ole edukas ega too kaasa maakohtu otsuse

tühistamist või muutmist.

Seaduses ettenähtust kõrgema viivisemäära kokkuleppimine on kooskõlas lepinguvabaduse

põhimõttega (Riigikohtu 14. jaanuari 2009 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-120-08, p 12 kolmas

lõik). See ei välista siiski tuginemist ebamõistlikule viivise määrale ega viivise vähendamise

taotlemist.

Viivise „mõistlik määr“ tuleb sisustada iga konkreetse asja asjaoludest lähtuvalt. Tarbija puhul

on Riigikohus leidnud, et eelduslikult tuleb hinnata VÕS § 42 lg 3 p 5 ja § 42 lg 1 järgi

tühiseks vähemalt selline tarbijaga sõlmitud viivisekokkulepe, kus kokkulepitud viivisemäär

ületab kolmekordset seadusjärgset viivisemäära. Riigikohtu hinnangul kajastab sellises

suurusjärgus lepinguline viivisemäär kohast proportsiooni seadusjärgse viivisemäära suhtes

ning täidab oma eesmärgi, kahjustamata tarbijat ebamõistlikult (10. mai 2016 määrus

tsiviilasjas nr 3-2-1-25-16, p 13 kolmas lõik).

Vaidlust ei ole selles, et käesoleval juhul sõlmisid mõlemad pooled lepingu majandustegevuse

raames. Kuigi lepingus kokkulepitud viivisemäär on oluliselt kõrgem VÕS § 113 lg 1 teise

lause järgsest määrast, ei ole see niivõrd kõrge ja ebamõistlik, et seda pidada seadusega

vastuolus olevaks, isegi kui kokkulepe osutuks tüüptingimuseks. Tegemist ei ole erakordse

ega kokkuleppevabadust kuritarvitava tingimusega ja vaidlustatud otsuse järgi ei ületa viivis

põhinõuet (vrd Riigikohtu 30. aprilli 2013 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-5-13, p 49 teine lõik).

Hageja nõuab kostjalt kulutuste hüvitamist olukorras, kus kostja võõrandas maaklerilepingu

esemeks olevad korteriomandid ise ilma hageja vahenduseta praktiliselt vähem kui kaks kuud

pärast hagejale müügiks juhise andmist (vastavalt 2015. aasta juuli ja august). Kirjeldatud

olukorras on hagejal põhjendatud ja arvestatav huvi sundida kostjat täitma rahalist kohustust

7 (8)

mõistliku aja jooksul. Kostja enda kanda on maakleri vahenduseta sõlmitud müügilepingust

tulenevad riskid, sh ostjalt raha saamise risk. Hageja ei saa muul viisil peale tavalisest

suurema viivise edukalt mõjutada kostjat oma rahalist kohustust täitma või siis selle

täitmisega viivitamist hüvitama. Seega on poolte huve kaaludes käesoleval juhul kohane

viivise määr 0,5% päevas.

Ringkonnakohus märgib, et maakohus ei arvutanud välja viivist otsuse tegemise aja seisuga,

kuigi oleks TsMS § 367 järgi pidanud seda tegema (vt nt Riigikohtu 26. oktoobri 2010 otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-87-10, p 12 kolmas lõik ja selles viidatud 15. oktoobri 2008 otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-69-08, p 29). Sellele rikkumisele kostja apellatsioonkaebuses ei tugine.

Samuti ei ole kostja vaidlustanud viivise arvestust. Kuna juba maakohtu otsuse tegemise ajaks

oli viivise summa kokku ületanud põhinõude (5. detsembrist 2015 kuni 7. oktoobrini 2016 on

307 päeva, st viivis selle perioodi eest moodustab 153,5% põhivõlast), siis ei muuda

kirjeldatud minetus maakohtu otsuse resolutsiooni ebaselgeks.

17. Menetluskulud

jättis maakohus TsMS § 163 lg 1 alusel õigesti võrdeliselt hagi

rahuldamise ulatusega kostja kanda. Samas on vaidlustatud otsuse resolutsioonis

menetluskulude jaotus ebatäpne, kuid selle puuduse saab ringkonnakohus oma otsusega

parandada. Nii tuleb kohtuotsuse resolutsioonis täpsustada, et maakohtus kantud

menetluskuludest jääb 75% kostja kanda ja 25% hageja kanda – nii nagu maakohus sedastas

oma otsuse põhjendavas osas. Summaliselt on maakohus õigesti märkinud, et kostjalt kuulub

hageja kasuks väljamõistmisele 2 096,25 eurot. Kulude kindlaksmääramist ei ole kostja

vaidlustanud.

TsMS § 171 lg 1 alusel jäävad apellatsioonimenetluse kulud kostja kanda ja TsMS § 177 lg 1

p 1 kohaselt määrab ringkonnakohus kindlaks apellatsioonimenetluse kulud. Tulenevalt

menetluskulude jaotusest tuleb seda teha hageja menetluskulude nimekirja järgi.

Hageja menetluskulude nimekirjast nähtuvalt on esindajal aega kulunud apellatsioonkaebuse

läbivaatamisele 0,8 t, ringkonnakohtu 14. novembri 2016 määruse läbivaatamisele 0,2 t ja

kaebusele vastuse koostamisele kokku 7,2 t. Arvestades menetlusdokumentide sisu ja mahtu,

on tegemist põhjendatud ja vajalike õigusabikuludega. Hageja esindajaks on advokaat, kelle

tunnitasu 110 eurot (käibemaksuta) tuleb vastava kvalifikatsiooni puhul hinnata tavapäraseks.

Seega tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista õigusabikulude hüvitamiseks 902 eurot

( = 8,2 × 110).

Juhindudes TsMS § 177 lgst 4 ja hageja taotlusest märgib ringkonnakohus otsuse

resolutsioonis, et välja mõistetud menetluskuludelt tuleb tasuda viivist VÕS § 113 lg 1 teises

lauses ettenähtud määras.

/ allkirjastatud digitaalselt /

/ allkirjastatud digitaalselt /

/ allkirjastatud digitaalselt /

Mati Maksing

Gaida Kivinurm

Ulvi Loonurm

8 (8)