2-16-2800/36 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Mati Maksing (eesistuja), Gaida Kivinurm ja Ulvi

Loonurm

Otsuse avalikult teatavaks

tegemise aeg ja koht

16. detsember 2016. a, Tallinn,

kohtu kantselei kaudu

Tsiviilasja number

2-16-2800

Tsiviilasi

HK hagi KK vastu üürisuhte tuvastamiseks

KK ja V-RE hagi HK vastu valduse saamiseks

Vaidlustatud otsus

Harju Maakohtu 9. septembri 2016. a otsus

Kaebuse esitaja ja liik

HK apellatsioonkaebus

Apellatsioonkaebuse hind

3 500 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Apellant: HK (isikukood XXXXXXXXXX), lepinguline

esindaja Madis Truber

Vastustajad: KK (isikukood XXXXXXXXXXX) ja V-

RE (isikukood XXXXXXXXXX), ühine lepinguline

esindaja Tiia Raudmägi

Asja läbivaatamine

Kirjalikus menetluses

RESOLUTSIOON

1. Jätta rahuldamata menetlusosaliste 25. novembri 2016 taotlused täiendavate

dokumentaalsete tõendite vastuvõtmiseks.

2. Jätta Harju Maakohtu 9. septembri 2016 otsuse resolutsioon muutmata, aga

muuta osaliselt otsuse põhjendusi asendades maakohtu otsuse põhjendava osa

punkti 6.1 kuuenda ja kaheksanda lõigu käesoleva otsuse punktiga 18.

3. Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.

4. Menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus jätta apellandi HK kanda.

5. Rahuldada vastustaja KK taotlus määrata kindlaks hüvitatavate menetluskulude

rahaline suurus. Mõista apellandilt HK (isikukood XXXXXXXXXX) vastustaja

KK (isikukood XXXXXXXXXX) kasuks välja 277,20 eurot ja sellelt summalt

viivis võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud määras alates otsuse

jõustumisest kuni kulude hüvitamiseni.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul

alates otsuse kättesaamisest, aga mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult

teatavaks tegemisest. Kassatsioonkaebuse võib Riigikohtusse esitada üksnes vandeadvokaadi

vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kassatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda

2 (8)

kautsjon sõltuvalt tsiviilasja hinnast ja kaebuse ulatusest.

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi

menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi

taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb,

eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või kautsjoni tasumiseks või kaebuses

esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab

kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud

taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista

menetlustähtaja ennistamist.

POOLTE NÕUDED JA NENDE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD

1. HK (apellant) esitas 20. veebruaril 2016 Harju Maakohtule hagi KK (vastustaja I) vastu

üürisuhte tuvastamiseks. Apellant palus tuvastada, et tema ja vastustaja I vahel on alates

oktoobrist 2010 kehtiv üürleping, mille ese on Tallinnas aadressil XXX asuv korteriomand

(kinnistusraamatu

registriosa

nr XXXXXXX,

edaspidi

vastavalt

kas

„vaidlusalune

korteriomand“ või selle reaalosana „korter“).

Hagi alusena tõi apellant esile järgmised asjaolud:

 alates 1976. aastast elasid apellant ja vastustaja I koos oma emaga V-RE (vastustaja II)

ühiselt korteris. Vastustaja I lahkus korterist 1987. aastal, suvel 2010 viis ta

vastustaja II oma koju Rae külla ja 2013. aastal hooldekodusse;

 apellant on korteris kogu aeg elanud;

 alates 2002. aastast olid pooled vaidlusaluse korteriomandi kaasomanikud järgmiselt:

apellandile ja vastustajale I kuulus kummalegi 1/6 suurune mõtteline osa ning

vastustajale II kuulus 2/3 suurune mõtteline osa;

 täitemenetluses nr 007/2010/76042 toimunud apellandi kaasomandi osa võõrandamisel

enampakkumisel ostis vastustaja I apellandi kaasomandi osa, mille tulemusel alates

8. novembrist 2010 kuulub vastustajale I vaidlusaluse korteri kaasomandist 2/6;

 apellandil on vastustajaga I alates 2010. aasta sügisest üürileping. Üürilepingu pooled

leppisid kokku, et apellant tasub vaidlusaluse korteriomandi kommunaalmaksete võla

ja võib seal elada, kui kulutused tasub. Kokku lepiti tähtajalises üürilepingus kuni

vastustaja II surma ja pärandi avanemiseni. Vastustaja I ei ole üürilepingut üles öelnud;

 üürisuhte olemasolu kinnitab vastustaja I vaikiv nõusolek, et apellant elab korteris,

tasub selle kommunaalkulud ja üüri. Apellant tasus korteriga seotud kulud nii enne

suulise üürilepingu sõlmimist kui ka pärast seda. Lisaks tasus ta 30. detsembril 2010

kommunaalteenuste võla 2 537, 50 krooni (162, 18 eurot);

 aastatel 2010 – 2014 tagas apellant korteri heas korras säilimise, investeeris korteri

remonti ning säilitas kinnisvara väärtuse. Teised kaasomanikud ei ole korteri väärtuse

säilimisse investeeringuid teinud;

 alates maist 2014 kuni veebruarini 2015 täitis apellant vastustaja I finantskohustusi,

sest tasus vastustaja I eest vastustaja II ülalpidamiseks hooldekodus 3 000 eurot;

 seoses tõsise haigestumisega 2009. aasta suvel on apellant 80% ulatuses töövõimetu ja

tema ainus regulaarne sissetulek on töövõimetuspension, mis seab väljatõstmise

toimumisel apellandi lootusetusse olukorda, kuna tal puuduvad rahalised vahendid

eluaseme üürimiseks turutingimustel.

3 (8)

Menetluse kestel täiendas apellant hagi alust väitega, et üürilepingu ese oli üksnes 2/6 suurune

osa korteriomandist, mistõttu oli apellandil ka kohustus tasuda kõrvalkuludest 33%. Kuna ta

aga kandis kõik kõrvalkulud, siis ülejäänud 67% ongi üür ehk tasu korteri osa kasutamise eest.

2. Vastustaja I vaidles hagile vastu, tema vastuväited on kokkuvõtvalt järgmised:

 apellandil puudub õiguslik alus vaidlusaluse korteriomandi kasutamiseks;

 suulist ega kirjalikku üürilepingut pooled vaidlusaluse korteriomandi vastustajale I

kuuluva osa osas ei ole sõlminud;

 vastustaja I ei ole sõlminud üürilepingut apellandiga ka vastustaja II eestkostjana ning

vastustajal I puudub igasugune muu kokkulepe apellandiga vaidlusaluse korteriomandi

kasutamiseks;

 apellant kandis korteri kasutajana sellega seotud otsesed kulud, kuid ei ole maksnud

üüri kummalegi kaasomanikule;

 vastustajal I puudub apellandiga ka kokkulepe korteri tasuta kasutamise osas;

 vastustaja I on korduvalt nõudnud endale valduse üleandmist, kuid apellant ei ole

vastustaja I nõuetele reageerinud.

3. Vastustajad esitasid 18. aprillil 2016 Harju Maakohtule vastuhagina pealkirjastatud

hagiavalduse apellandi vastu vaidlusaluse korteriomandi väljanõudmiseks ebaseaduslikust

valdusest. Vastuhagis lähtusid vastustajad samasugusest omandisuhtest ja tegelikust

kasutusest, mille esitas apellant algselt oma hagi alusena. Kuna apellandil puudub korteri

valdamiseks õiguslik alus ja poolte vahel ei ole sõlmitud ühtegi lepingut korteriomandi

valdamiseks, siis võivad vastustajad omanikena nõuda korteriomandi välja apellandi valdusest.

4. Apellant vaidles vastustajate hagile vastu ning jäi selle juurde, et tema ja vastustaja I vahel

on sõlmitud tähtajaline üürileping.

Täiendavalt leidis apellant, et vastustajal I puudub sisuline vajadus vaidlusaluse

korteriomandi müügiks ja selle vabastamise nõudmiseks. Vastustajale I kuulub lisaks

vaidlusaluse korteriomandi mõttelisele osale Harjumaal, Maardus, YYY asuvast kinnistust

(registriosa nr YYYYYYYY) 2/6 suurune mõtteline osa ja CCC kinnistu Rae vallas, Rae

külas (registriosa nr CCCCCCC), kus ta ka elab. Vastustajale II kuulub lisaks vaidlusaluse

korteriomandi mõttelisele osale Maardus, YYY asuvast kinnistust 2/3 suurune mõtteline osas

ja BBB kinnistust Harjumaal, Rae vallas, Rae külas (registriosa nr BBBBBBB) 2/4 suurune

mõtteline osa. Seega ei ole vajalik vaidlusaluse korteriomandi müük, et tagada vastustaja II

heaolu ja tema hoolduskulude kandmine hooldekodus.

MAAKOHTU OTSUS

5. Maakohus jättis apellandi hagi rahuldamata ja rahuldas vastustajate hagi. Samuti tühistas

maakohus hagi tagamise. Menetluskulud jättis maakohus apellandi kanda ja määras kindlaks

vastustajale I hüvitatava summa.

6. Maakohus tuvastas, et vaidlusalune korteriomand kuulub kaasomanikena vastustajale I (2/6

suurune mõtteline osa) ja vastustajale II (2/3 suurune mõtteline osa). Apellant oli sama

korteriomandi kaasomanik kuni 8. novembrini 2010, aga kasutab käesoleva ajani korterit oma

elukohana.

7. Maakohus ei nõustunud apellandiga nagu oleks tema ja vastustaja I vahel sõlmitud korteri

üürileping. Seda järeldust põhjendas maakohus järgmiselt.

Üürileping on vormivaba, st ka muus kui kirjalikus vormis sõlmitud eluruumi üürileping võib

olla kehtiv. Suulise üürilepingu puhul kannab üürnik (käesoleval juhul apellant) lepingu

4 (8)

olemasolu tõendamise riski. Üürileping on võlaõigusseaduse (VÕS) § 271 järgi tasuline

kestvusleping ja tulenevalt VÕS § 292 lg-st 1 peab üürnik lisaks üüri maksmisele kandma

muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud). Korteri kommunaalkulude ja elektriarvete

tasumine ega korteri remonti investeerimine ei tõenda üürilepingu olemasolu, kuna lähtuvalt

VÕS §-st 271 lasub üürnikul tasu (üüri) maksmise kohustus. Üüri tasumist ei ole apellant

väitnud ega esitanud ka tõendeid üüri tasumise kohta.

Tasuta kasutamist eristab tasulistest lepingutest asjaolu, et kasutaja ei võlgne kasutusse

andjale asja kasutamise eest midagi. Kui kasutajal mingite kulutuste kandmise kohutus siiski

lasub, ei muuda see lepingut tasuliseks, kuna vastavalt VÕS § 391 peab kasutamiseks antud

eseme säilimiseks vajalikud kulud kandma kasutaja. Lepingut ei muuda tasuliseks ka

kokkulepe, mille kohaselt tasub kasutaja talle eseme kasutamisel osutatud teenuste eest ise.

Üürilepingu olemasolu ei tõenda see, et apellant kasutab korterit alalise elukohana ega ka

asjaolu, et ta täitis alates maist 2014 kostja finantskohustusi (tasus vastustaja II ülalpidamise

eest hooldekodus). Apellant ei esitanud tõendeid korteri remonti investeerimise kohta. Muude

kohustuste väidetav täitmine ega ka kommunaalteenuste võla tasumine ei tõenda üürilepingu

olemasolu.

Hagi rahuldamise aluseks ei saa olla ka asjaolu, et apellant on kasutanud vaidlusalust korterit

oma peamise elukohana ning majanduslikust olukorrast ja invaliidsusest tulenevalt ei ole tal

võimalik korterit turutingimustel üürida. Nimetatu ei kinnita üürilepingu olemasolu.

8. Vastustajate hagi käsitles maakohus vastuhagina ning rahuldas selles esitatud valduse

saamise (vindikatsiooni-) nõude asjaõigusseaduse (AÕS) § 80 lg-te 1 ja 2 alusel järgmistel

kaalutlustel.

Täidetud on vindikatsiooninõude esmane eeldus, sest vastustajad on vaidlusaluse

korteriomandi kaasomanikud. Apellant on korteri valdaja, kes AÕS § 83 lg 1 kohaselt võiks

asja väljaandmisest keelduda, kui tal on omaniku suhtes õigus asja vallata.

Poolte vahel ei ole sõlmitud ühtegi lepingut korteri valdamiseks. Maakohus tuvastas apellandi

nõude lahendamisel, et poolte vahel ei ole sõlmitud üürilepingut ja muudele õiguslikele

alustele apellant korteri valdamiseks ei tugine. Ka kinnistusraamatu väljavõttest ei nähtu, et

apellant kasuks oleks kantud kinnistusraamatusse mõni AÕS § 5 lg 1 kohane piiratud

asjaõigus, mis annaks talle õiguse korterit vallata. Sellest järeldas maakohus, et apellant

valdab korterit õigusliku aluseta.

Asja lahendamisel ei oma tähtsust, et vastustajate tegelik elukoht on mujal ega ka see, milleks

nad korterit vajavad.

9. Hagi rahuldamata jätmise tõttu tühistas maakohus 23. veebruari 2016 määrusega

rakendatud hagi tagamise abinõu.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD

10. Apellant esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse

mõlema hagi osas tühistada ja teha vastupidised otsused: apellandi nõue rahuldada ja

vastustajate nõue jätta rahuldamata.

Apellatsioonkaebuse väited on kokkuvõtvalt järgmised.

Esiteks vaidlustab apellant maakohtu järelduse, et tema ja vastustaja I vahel puudub eluruumi

üürileping. Apellandi väitel on nende vahel suuline üürileping vaidlusalusest korteriomandist

2/6 suuruse osa üürimiseks. Tulenevalt sellest, et üüriti ainult 2/6 korterist, oli apellandil

kohustus tasuda kõrvalkuludest 33%. Kuna ta aga kandis kõik kõrvalkulud, siis ülejäänud

67% ongi üür ehk tasu korteri osa kasutamise eest.

5 (8)

Teiseks ei nõustu apellant maakohtuga nagu nähtuks poolte varasematest e-kirjadest, et

apellandil puudub õiguslik alus korteris viibimiseks. Kuigi 10. aprilli 2011 ja 19. juuni 2012

e-kirjades sisaldub ettepanek korter välja osta, ei välista see veel suulise üürilepingu

olemasolu. Apellandi hinnangul viitab vastustaja I tegelikule tahtele see, et vaatamata

formaalselt esitatud nõuetele, on ta oma tegudega aktsepteerinud, et apellant katab tema kulud

korteri ülalpidamiseks. Vastustaja I ei ole esitanud apellandile ühtegi nõuet üüri maksmiseks,

mis viitab sellele, et aktsepteerib üüri muul viisil tasumist muul viisil (kommunaalkulude ja

vastustaja II ülalpidamiskulu kandmine).

Kolmandaks leiab apellant, et tegemist on perekonnasisese varalise vaidlusega, mille

lahendamisel tuleb arvesse võtta ka perekonnaseaduse (PKS) § 96. Vastustajal I kui

vastustaja II eestkostjal ei ole eelistatud seisundit ülalpidamiskohustust omava apellandi ees.

Vastustaja I on asunud üürisuhet eitama ilmse sooviga korteriomand realiseerida, milleks

puudub vajadus ja võõrandamine ei oleks kooskõlas eestkostetava vastustaja II huvidega

(PKS § 183 lg 1). Apellant eeldab, et vastustaja II tegelik tahe on korteriomand säilitada, et

jätta see apellandi pojale.

Neljas väide käsitleb vastustajate hagi apellandi vastu. Apellandi väitel on ta sõlminud

üürilepingu vastustajaga I (vt vastavalt esimene väide) ja vaidlus ei puuduta vastustaja II

õigusi. Apellant ei valda ega ei kasuta vastustaja II kaasomandi osa ja seetõttu puudub

vastustajal II nõue apellandi vastu.

Viies väide seondub otseselt esimese väitega ja selle kohaselt ei ole apellandi valdus korteri

2/6 suurusele osale ebaseaduslik. Seega ei oleks maakohus tohtinud vastustajate nõuet AÕS

§ 80 lg-te 1 ja 2 alusel rahuldada.

11. Vastustajad vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

12. Ringkonnakohus tutvus menetlusosaliste väidete ja asjas esitatud tõenditega ning leiab, et

tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 2¹ alusel tuleb jätta maakohtu otsuse

resolutsioon muutmata, kuid muuta osaliselt maakohtu põhjendusi vastustajate hagi

lahendamise osas. Apellatsioonkaebus jääb rahuldamata.

13. Menetlusosalised esitasid koos 25. novembri 2016 taotlustega täiendavaid dokumen-

taalseid tõendeid. Ringkonnakohus jätab taotlused rahuldamata, mida põhjendab järgmiselt.

Apellant soovib esitada tema ja vastustaja I kirjavahetuse 2016. aasta oktoobrist, mis kajastab

sel ajal toimunud kompromissläbirääkimisi. Ringkonnakohtu hinnangul ei tõenda need kirjad

ühtegi vaidlusalust asjaolu ja apellant ei ole neid sidunud konkreetselt apellatsioonkaebuse

ühegi väitega. Seetõttu jäävad apellandi taotlused TsMS § 238 lg 1 alusel rahuldamata.

Vastustajad soovivad esitada apellandi ja vastustaja I vahelise e-kirjavahetuse 24.–

25. augustist 2012. Sellega soovivad nad tõendada 2012. aasta suvel korteri vabastamise

nõude esitamist. Ringkonnakohtu hinnangul on selle asjaolu kohta piisavaks tõendiks

maakohtu menetluses juba esitatud 19. juuni 2012 e-kiri (I kd tl 69), mille kättesaamist ei ole

apellant kahtluse alla seadnud. Järelikult tuleb jätta vastustajata täiendav taotlus TsMS § 238

lg 1 p 2 alusel rahuldamata.

14. Enne apellatsioonkaebuse lahendamist märgib ringkonnakohus veel, et maakohus käsitles

vastustajate ühist hagi ekslikult vastuhagina. Tulenevalt TsMS § 373 lg-st 1 on üksnes kostjal

õigus esitada oma protsessuaalne nõue ühiseks läbivaatamiseks põhihagiga (vastuhagi).

Teistel isikutel, sh menetlusse kaasatud kolmandal isikul ei ole võimalust vastuhagi

esitamiseks. Samas võimaldab TsMS § 374 hagide liitmist, mida maakohus on asja

lahendamisel sisuliselt teinud.

6 (8)

Menetlusosalised ei ole nõuete koos menetlemisele vastuväiteid esitanud ja asjaoludest

tulenevalt on see iseenesest ka mõistlik, samuti ei ole tegemist sellise menetlusliku

rikkumisega, mis tingiks maakohtu otsuse tühistamise (vt Riigikohtu 22. novembri 2011 otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-113-11, p 56; 3. oktoobri 2012 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-94-12, p 20 teine

lõik; 3. oktoobri 2013 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-94-13, p 14 teine lõik).

15. Apellandi nõude rahuldamata jätmise osas ei anna apellatsioonkaebuse väited alust

maakohtu otsuse muutmiseks. Ringkonnakohus nõustub maakohtu vastavate põhjendustega

ega korda neid (TsMS § 654 lg 6). Vastuseks apellatsioonkaebuse esimesele kolmele väitele

märgib ringkonnakohus järgmist.

Apellant järgib apellatsioonkaebuse esimese väitega oma põhimõttelist käsitlust, et tema ja

vastustaja I vahel on sõlmitud suuline üürileping. Väidetava lepingu poolte konkreetseid

tahteavaldusi ei ole apellant esile toonud ega tõendanud. Samas on võimalik üürilepingu

sõlmimine ka kaudsete tahteavalduste vahetamise teel (vt nt Riigikohtu 18. aprilli 2006 otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-28-06, p 10 neljas lõik). Siiski on tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS)

§ 68 lg 3 järgi vajalik, et lepingupoole teost peab saama järeldada tahet tuua kaasa õiguslik

tagajärg. Kui vastustajad ka talusid teatava aja vältel apellandipoolset korteri kasutamist, siis

ei saa sellest järeldada tahet tuua kaasa üürilepingu kui tasulise lepingu sõlmimisele suunatud

tagajärg. Apellant ei ole tõendanud oma esimeses väites märgitut nagu oleks tema ja

vastustaja I vahelise väidetava üürilepingu ese ainult 1/3 suurune osa korterist. Maakohus on

õigesti tuvastanud, et apellandi valduses on kogu korter.

Apellatsioonkaebuse teine väide ei ole edukas, sest rajaneb valdavalt seisukohal, millised

asjaolud ei välista üürilepingu tuvastamist. Apellandi nõude rahuldamiseks ei ole piisav

üksnes leida kinnitust sellele, et üürileping tema ja vastustaja I vahel ei ole välistatud, vaid

tulenevalt TsMS § 230 lg 1 esimesest lausest pidi apellant tõendama üürilepingu sõlmimise.

Maakohus tuvastas õigesti, et üürilepingu sõlmimist kinnitavaid tõendeid ei ole esitatud.

Siinjuures hindas maakohus üürilepingu tuvastamata jätmisel õigesti ka vastustaja I e-kirju.

Ringkonnakohus ei nõustu apellandi kolmanda väitega, et PKS §-de 96 ja 183 kohaldamisel

tuleks teha maakohtu otsusest erinev otsus. Isikute perekondlikud suhted ei välista nende

vahel võlaõiguslike lepingute sõlmimist ega ka vastavate lepingute puudumisele tuginemist.

16. Vastustajate nõude lahendamise osas nõustub ringkonnakohus maakohtu lõppjäreldusega,

aga peab vajalikuks muuta osaliselt põhjendusi.

Vaidlust ei ole selles, et vastustajad on vaidlusaluse korteriomandi kaasomanikud. Maakohus

tuvastas sisuliselt õigesti, et apellant on (kogu) korteri valdaja. Vastustajate nõude

lahendamisel kohaldas maakohus põhjendatult AÕS §-de 80 ja 83 sätteid. Selles osas nõustub

ringkonnakohus maakohtu põhjendustega ega korda neid (TsMS § 654 lg 6).

17. Vaidlustatud otsuse põhjendava osa p 6.1 kuuendas ja kaheksandas lõigus sedastas

maakohus, et poolte vahel ei ole sõlmitud ühtegi lepingut korteriomandi valduse kohta. Selle

järeldusega ringkonnakohus ei nõustu ja põhjendab oma seisukohta järgnevalt.

Maakohus lähtus menetluslikult sellest, et keegi menetlusosalistest ei ole väitnud tasuta

kasutamise lepingu sõlmimist ja eelkõige hageja tugines ka pärast kohtu vastavate selgituste

esitamist ikka jätkuvalt ainult üürilepingule. Samas on pooled toonud esile asjaolud, mis

viitavad selgelt tasuta kasutamise lepingu sõlmimisele (vt pikemalt järgmine p 18). Kohus ei

ole poolte õigussuhte kvalifitseerimisel seotud sellega, millise õigusliku sisu pooled ise

lepingule annavad, vaid peab lähtuma esile toodud ja vaidluse korral tõendatud asjaoludest (vt

viimati selle kohta Riigikohtu 26. oktoobri 2016 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-91-16, p 11 teine

lõik, aga ka nt 17. veebruari 2016 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-172-15, p 17 esimene lõik).

Maakohus sedastas vaidlustatud otsuse p 5.1 neljandas lõigus, et kohaldamisele kuuluvad

tasuta kasutamise lepingu sätted. Lisaks on maakohus vaidlustatud otsuse põhjendava osa

7 (8)

p 5.1 viiendas ja kuuendas lõigus sisuliselt märkinud asjaolud ja käsitluse, mis viitavad tasuta

kasutamise lepingule. Asudes vastustajate nõude lahendamisel seisukohale, et ka selline

õigussuhe poolte vahel puudub, lahendas maakohus vaidluse vastuoluliselt, millega rikkus

TsMS § 436 lg-st 1 ja § 442 lg-st 8 tulenevat kohtuotsuse seaduslikkuse ja põhjendatuse nõuet

(vt nt Riigikohtu 9. juuni 2016 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-24-16, p 13 neljas lõik).

18. VÕS § 389 sätestab, et tasuta kasutamise lepinguga kohustub üks isik (kasutusse andja)

andma teisele isikule (kasutaja) üle eseme tasuta kasutamiseks. Isikute vahel tasuta

kasutamise lepingu sõlmimise tuvastamiseks on seega piisav, et kasutusse andja andis eseme

kasutada ega nõudnud selle kasutamise eest tasu, kusjuures tema teost peab nähtuma tahe olla

sellise kasutusõigusega teatava aja vältel lepinguliselt seotud.

Ringkonnakohus tuvastab, et ka pärast 13. oktoobri 2010 enampakkumist (I kd tl 9–11) jäi

apellant vaidlusaluse korteriomandi valdajaks. Viidatud enampakkumise aktist ei nähtu, et

vastustaja I ostjana oleks nõudnud valduse vabastamist. Seejärel jätkasid apellant ja tema

kaudu menetlusväline isik korteriomandiga seotud kulude kandmist, tehes seda nii 2010. ja

2011. aastal kui ka 2012. esimesel poolel (I kd tl 16–18, 23-26). Vastustaja I 24. märtsi 2011

e-kirjast nähtub, et tal ei olnud vastuväiteid apellandi elamisele korteris ja ta möönis apellandi

elukoha muutmist tulevikus ilma selleks konkreetset tähtaega määramata (I kd tl 68). Alles

19. juunil 2012 saatis vastustaja I apellandile e-kirja, milles selgelt avaldas soovi senine

kasutussuhe lõpetada (I kd tl 69).

Seega oli pooltel kokkulepe, et apellant võib vaidlusalust korteriomandit kasutada ja

vastustajad omanikena selle eest tasu ei nõudnud. Korteriomand on küllaltki olulise

väärtusega varaese ja selle teise isiku kasutusse jätmisel pikema aja vältel tuleb eeldada

kasutusse andja (või jätja) tahet olla sellise kasutussuhtega seotud. Tõendamist ei leidnud

apellandi väide, et kokkulepe oli tähtajaline ja seotud vastustaja II eluajaga. Järelikult oli

poolte vahel sõlmitud tähtajatu tasuta kasutamise leping. Nimetatud asjaoludest ei saa ka

järeldada, et tasuta kasutamise leping oleks sõlmitud kindla eesmärgiga.

VÕS § 393 lg 1 järgi peab kasutaja kasutusse antud eseme kasutustähtaja lõppemisel

tagastama. Kui eseme kasutustähtaega ei ole määratud, tuleb ese sama paragrahvi teise lõike

järgi tagastada pärast lepingust tuleneva eseme kasutamise eesmärgi saavutamist. Kasutusse

andja võib nõuda eseme tagastamist ka varem, kui on möödunud aeg, mille jooksul kasutaja

oleks saanud kasutuseesmärgi saavutada. Kui eseme kasutustähtaega ei ole määratud ja see ei

tulene eseme kasutamise eesmärgist, võib kasutusse andja lepingu VÕS § 393 lg 3 järgi üles

öelda ja nõuda eseme tagastamist igal ajal pärast lepingu sõlmimist.

Eeltoodu kohaselt võib kasutusse andja tähtajatu tasuta kasutamise lepingu kooskõlas VÕS

§-ga 195 igal ajal pärast lepingu sõlmimist üles öelda. Tähtajatu tasuta kasutamise lepingu

korraliseks ülesütlemiseks ei ole vaja põhjust (Riigikohtu 4. juuni 2012 otsus tsiviilasjas nr 3-

2-1-70-12, p 10 kolmas lõik). Vastustaja I 19. juuni 2012 e-kirja (I kd tl 69) tuleb käsitleda

tasuta kasutamise lepingu ülesütlemise avaldusena. Sellest nähtub piisava selgusega tahe

korteriomandi valduse saamiseks. TsÜS § 69 lg 1 esimene lause sätestab, et kindlale isikule

(tahteavalduse saaja) suunatud tahteavaldus tuleb tahteavalduse tegija poolt väljendada ja see

muutub kehtivaks kättesaamisega. Ringkonnakohus leiab, et kui asja kasutusse andja on

tähtajatu kasutuslepingu puhul asunud asja tagasi nõudma, siis on vähemalt tasuta kasutamise

lepingu puhul ühtlasi väljendatud ka tahe lepingu ülesütlemiseks. Apellant ei vaidlustanud

viidatud e-kirja kättesaamist.

Tulenevalt AÕS § 71 lg-st 4 on kaasomanikul ühise asja suhtes kolmandate isikute ees kõik

omaniku õigused, st piisav on ühe kaasomaniku tahteavaldus. Lisaks on õige vastustajate

käsitlus, et kuna vaidlustamata asjaoludel on vastustaja I vastustaja II eeskostja, siis sai ta

esitada ühise tahteavalduse nende mõlema eest.

8 (8)

Kuna vastustajatel oli õigus tasuta kasutamise leping üles öelda ja vastavalt VÕS § 195 lg 2

esimesele lausele vabastab ülesütlemine mõlemad lepingupooled nende lepinguliste

kohustuste täitmisest, siis lõppes korteriomandi tasuta kasutamise õigus 19. juuni 2012

e-kirjas määratud tähtpäeval ehk 1. juulil 2012. Pärast seda kuupäeva puudus apellandil õigus

korteriomandit vallata ja vindikatsiooninõue tuleb rahuldada maakohtu esitatud põhjendustel,

millega ringkonnakohus eespool p-s 16 nõustus.

Eelneva põhjal ei ole edukad apellatsioonkaebuse neljas ja viies väide ega apellandi varem

maakohtus esitatud väited, millega ta vaidles vastustajate nõudele vastu. Muu hulgas ei pea

tasuta kasutamise lepingu ülesütlemise avaldus vastama neile nõuetele, mille seadus näeb ette

üürilepingu ülesütlemiseks. Kõnealuse nõude on maakohus lõppjärelduses õigesti rahuldanud.

19. Hagi tagamise tühistamise osas tuleb jätta maakohtu otsus muutmata, sest apellandi hagi

jääb rahuldamata. Maakohus on TsMS § 386 lg 4 alusel apellandi hagi tagamise õigesti

tühistanud.

20. Menetluskulud jättis maakohus TsMS § 162 lg 1 alusel õigesti apellandi kanda. Nii sel kui

ka TsMS § 171 lg 1 alusel jäävad tema kanda lisaks apellatsioonimenetluse kulud. Juhindudes

TsMS § 173 lg 1 teisest lausest märgib ringkonnakohus kõigi seniste menetluskulude jaotuse.

TsMS § 177 lg 1 p 1 kohaselt määrab ringkonnakohus kindlaks apellatsioonimenetluse kulud.

Tulenevalt menetluskulude jaotusest tuleb seda teha vastustajate menetluskulude nimekirjade

järgi ja neist esitas nimekirja ainult vastustaja I. Tema menetluskulude nimekirja järgi

moodustuvad apellatsioonimenetluse kulud õigusabikulust 3,3 t eest tasumääraga 84 eurot

(sisaldab käibemaksu).

Ringkonnakohus leiab, et nii vastustaja I esindaja tasumäär kui ka tema toimingud ja ajakulu

(apellatsioonivastuse koostamine 1,3 t, 11. novembri 2016 määrusega tutvumine ja selle

põhjal 25. novembri 2016 seisukoha koostamine kokku 2 t) on vajalikud ja põhjendatud.

Vastustaja I kinnitas, et ta ei ole käibemaksukohustuslane. Seega tuleb apellandilt vastustaja I

kasuks välja mõista 277,20 eurot ( = 3,3 × 84) eurot.

Juhindudes TsMS § 177 lg-st 4 ja vastustaja I taotlusest märgib ringkonnakohus otsuse

resolutsioonis, et välja mõistetud menetluskuludelt tuleb tasuda viivist VÕS § 113 lg 1 teises

lauses ettenähtud määras.

/ allkirjastatud digitaalselt /

/ allkirjastatud digitaalselt /

/ allkirjastatud digitaalselt /

Mati Maksing

Gaida Kivinurm

Ulvi Loonurm