3-15-1646/94 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Ruth Plaks, Maret Altnurme ja Virgo Saarmets

Otsuse tegemise aeg ja koht

08.12.2016, Tallinn

Haldusasja number

3-15-1646

Haldusasi

KS-K, JHK, EIR, B-PS ja MI kaebus Kuressaare Lin-

navolikogu 28.05.2015 otsuse nr 34 tühistamiseks

Menetlusosalised

Kaebajad – KS-K, JHK, EIR, B-PS, MI, esindajad

v.adv Ramil Pärdi ja adv Sandor Elias

Vastustaja – Kuressaare linn, esindaja Vilma Kippak

Kolmandad isikud – EA, NS, HJS, SÕ, JM, KM

Kolmas isik – OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt,

esindajad v.adv Liisa Linna, Veljo Maripuu

Kolmas isik – OÜ Inseneribüroo TeknoPLAN, esindaja

Veljo Maripuu

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Halduskohtu 03.11.2015 otsus

Menetluse alus ringkonnakohtus

KS-K, JHK, EIR, B-PS ja MI apellatsioonkaebus

Asja läbivaatamine

Kohtuistungil 27.09.2016

RESOLUTSIOON

1. Jätta KS-K, JHK, EIR ja B-PS apellatsioonkaebus rahuldamata.

2. Jätta Tallinna Halduskohtu 03.11.2015 otsus haldusasjas nr 3-15-1646 muutmata

osas, millega jäeti KS-K, JHK, EIR ja B-PS kaebus rahuldamata, mõisteti KS-K-lt,

JHK-lt, EIR-lt ja B-PS-lt solidaarselt OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt kasuks välja

menetluskulu 1040 (üks tuhat nelikümmend) eurot ning jäeti KS-K, JHK, EIR, B-PS,

Kuressaare linna, EA, NS, HJS, SÕ, JM, KM ja OÜ Inseneribüroo TeknoPLAN menet-

luskulud nende endi kanda.

3. Mõista KS-K-lt, JHK-lt, EIR-lt ja B-PS-lt solidaarselt OÜ Kuressaare Kommu-

naalprojekt (registrikood 10250459) kasuks välja apellatsioonimenetluse kulu 1196 (üks

tuhat ükssada üheksakümmend kuus) eurot.

4. Jätta KS-K, JHK, EIR, B-PS, Kuressaare linna, EA, NS, HJS, SÕ, JM, KM ja OÜ

Inseneribüroo TeknoPLAN apellatsioonimenetluse kulud nende endi kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

3-15-1646

2(16)

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult

teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 09.01.2017, välja arvatud HKMS § 212 lg 1 teises

lauses sätestatud juhul (HKMS § 212 lg 1).

Vastuseks esitatud kassatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastukassatsioon-

kaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse esitajale kättetoime-

tamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva

(HKMS § 215 lg 3).

Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida,

vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS

§ 213 lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus kassatsioonkaebu-

se läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist vajalikuks (HKMS

§ 223 lg 1).

Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Rii-

gikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustäh-

taja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taot-

leja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eel-

kõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Kuressaares Tiigi tn 2/Tolli tn 12 asuva kinnistu ehitusõigus oli määratud Kuressaare

Linnavolikogu 23.03.2006 otsusega nr 22 „Tolli tn 12 detailplaneeringu muudatuse kehtesta-

mine“ kehtestatud detailplaneeringus, mis nägi Tiigi tn 2/Tolli tn 12 kinnistule ette sihtotstar-

be 100% elamumaa. Detailplaneering on ellu viidud ning kõnealusele kinnistule on ehitatud

kaks hoonet aadressidega Tiigi tn 2 ja Tolli tn 12. Hoonetele väljastati 2008. a kasutusload

ehitise kasutamise otstarbega „muu kolme või enama korteriga elamu“.

Teiste hulgas KS-K, JHK, B-PS ja EIR on ning MI oli Tiigi tn 2/Tolli tn 12 asuva korterio-

manditeks jaotatud kinnistu korteriomanikud. KS-K-le ja JHK-le kuulub ühisomandina korte-

riomand, mille reaalosaks on Tolli tn 12 korter nr 2. B-PS-le ja EIR-le kuulub kaasomandina

korteriomand, mille reaalosaks on Tolli tn 12 korter nr 4. MI-le kuulus korteriomand, mille

reaalosaks on Tiigi tn 2 korter nr 1.

OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt (korteriomandite, mille reaalosadeks olid Tiigi tn 2 korter

nr 2 ja nr 3, omanik) esitas 31.03.2014 Kuressaare Linnavalitsusele ehitusloa taotluse. Kures-

saare Linnavalitsus otsustas 01.04.2014 korraldusega nr 211 anda ehitusloa Tiigi tn 2 korterite

nr 2 ja nr 3 liitmiseks OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt 19.02.2014 projekti (töö nr T-010-

14) alusel. Kuressaare Linnavalitsus väljastas 02.04.2014 ehitusloa nr 7305 ehitise rekonst-

rueerimiseks. Kuressaare Linnavalitsus andis 03.12.2014 korraldusega nr 877 kasutusloa Tiigi

tn 2 asuvale eluruumile – korterile nr 2. Ehitusloa õigusvastasuse tuvastamise ja kasutusloa

tühistamise nõuded on haldusasja nr 3-14-50437 esemeks.

2. Kuressaare Linnavolikogu tunnistas 28.05.2015 otsusega nr 34 oma 23.03.2006 otsu-

sega nr 22 kehtestatud detailplaneeringu kehtetuks Tiigi tn 2/Tolli tn 12 kinnistu osas vasta-

valt otsusele lisatud skeemile (otsus, seletuskiri, skeem; I kd, tl 54-58).

3. KS-K, JHK, EIR, B-PS ja MI esitasid Tallinna Halduskohtule 29.06.2015 kaebuse

Kuressaare Linnavolikogu 28.05.2015 otsuse nr 34 tühistamiseks.

1) Otsuses viidatud planeerimisseaduse (PlanS) § 27 lg 1 ei saanud olla detailplaneeringu keh-

tetuks tunnistamise aluseks.

3-15-1646

3(16)

2) Vastustaja ei ole teostanud kaalutlusõigust nõuetekohaselt. Arvestamata on jäetud, et kõik

korteriomanikud ei ole andnud nõusolekut korterite bürooruumideks ümberehitamiseks. De-

tailplaneeringu osaline kehtetuks tunnistamine annab OÜ-le Kuressaare Kommunaalprojekt

võimaluse nõuda kasutusloal ja ehitisregistris ruumide kasutusotstarbe muutmist, mis toob

kaasa vajaduse muuta ka katastriüksuse sihtotstarvet. See mõjutaks oluliselt teiste korterioma-

nike õigusi. Maa sihtotstarbe muutmisega seoses suureneks kõigi korteriomanike maksukoor-

mus. Kuigi OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt on lubanud maksutõusu kompenseerida, pole

see millegagi garanteeritud.

3) Kinnistule segaotstarbe määramisega kaasnevad kortereid eluruumidena kasutavatele elani-

kele negatiivsed järelmid: müra, parkimisprobleemid, korterite turuväärtuse vähenemine, rahu

häirimine. Büroopinnad tekitavad eluruumiga võrreldes suuremat müra (rohkem inimesi, teh-

nilised seadmed). Täiendava sissepääsu rajamine vähendab turvatunnet ning helipidavust.

Tundmatute kõrvaliste isikute viibimine kinnistul häirib elanike rahu ja vähendab turvatunnet,

arvestades, et korterbüroost on töötajatel ja klientidel võimalik pääseda kaasomandis olevasse

koridori, sisehoovi ja garaaži.

4) Detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise järel on võimalik, et sarnaseid äripindu tekib kin-

nistule veelgi. Samuti on korteri äriruumidena kasutamise puhul võimalik, et tulevikus asub

seal tegutsema mõni teine isik, kes ei käita arhitektuuribürood, vaid näiteks kohvikut või baa-

ri. Kaebajad ostsid korterid korterelamusse ning neil on õiguspärane ootus, et detailplaneerin-

gut ei muudetaks nende maju puudutavas osas. Otsuses ei ole märgitud, milline on ülekaalu-

kas avalik huvi kaebajate õiguste intensiivseks riiveks nende nõusoleku ja mõjude piisava

analüüsimiseta. Vastustaja on kuritarvitanud planeerimisdiskretsiooni, olles ise õigusvastaselt

või vähemalt vaieldaval õiguslikul alusel loonud olukorra, kus valmis ehitatud büroo kasutus-

otstarbe muutmiseks on vaja tunnistada kehtetuks detailplaneering.

4. Kuressaare linn palus jätta kaebus rahuldamata.

1) Kaebajad on ebaõigesti sidunud ehitise kasutusotstarbe ja maa sihtotstarbe võimaliku

muutmise tagajärjel tekkida võivad negatiivsed tagajärjed detailplaneeringu kehtetuks tunnis-

tamise otsusega. Kaebajate põhjendused seoses maa sihtotstarbe muutmise negatiivsete mõju-

dega ei ole detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise üle toimuvas vaidluses asjakohased.

2) Nõustuda ei saa väitega, nagu oleks vastustaja asunud detailplaneeringu kehtetuks tunnis-

tamisega seadustama varasemate õigusvastaste haldusaktide tõttu tekkinud olukorda. Väide,

nagu aktsepteeriks kohalik omavalitsus eluruumide kasutamist büroona, on meelevaldne.

3) PlanS § 27 lg 1 võimaldab detailplaneeringu kehtetuks tunnistamist, kui kohaliku omavalit-

suse või planeeringualale jääva kinnistu omaniku soovid planeeringu elluviimise osas muutu-

vad, ilma et see oleks seotud ühegi konkreetse objektiivse tingimusega. Detailplaneering on

ehitustegevuse ja maakasutuse aluseks lähiaastatel ning PlanS § 29 lg 1 kohustab kohalikku

omavalitsust muu hulgas detailplaneeringuid üle vaatama ning kaaluma vajadust neid muuta

või tunnistada kehtetuks.

4) Seoses avaliku huviga detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise vastu viitas vastustaja otsu-

se seletuskirjale ning tõi välja, et kinnistu asub linnasüdamest 230 m kaugusel, selle läheduses

paikneb mitmeid sotsiaalobjekte, elamuid, ärihooneid ning elu- ja ärihooneid. Kuressaare Lin-

navolikogu 26.01.2012 otsusega nr 1 kehtestatud Kuressaare linna ja Kaarma valla kon-

taktvööndi ühisplaneeringu seletuskirjas on rõhutatud, et planeeringualal ei saa väheneva rah-

vaarvu tingimustes eeldada ekstensiivset uute alade kasutuselevõttu ning seega on ühisplanee-

ringu ülesehitus maade reserveerimisel konservatiivne, lähtudes olemasolevate ressursside

paremast kasutamisest. Sellest tulenevalt on kohaliku omavalitsuse üks tähtsamatest ülesanne-

test hoida olemasolevaid linnakeskuse piirkondi atraktiivsete ja konkurentsivõimelistena, mil-

leks on otstarbekas kasutada juba olemasolevaid hooneid ja taristuid ning mitte soodustada

3-15-1646

4(16)

äride lahkumist linnakeskusest ega võtta kasutusele uusi alasid. Erinevate kasutustega hooned

tagavad inimeste kohaloleku suuremal osal päevast, mis on säästlikum maakasutus. Detailpla-

neeringu osaliselt kehtetuks tunnistamise järgselt saab kohalik omavalitsus järgnevate aval-

duste põhjal analüüsida ja hinnata, milline on kõige otstarbekam käitumisviis, samas kui de-

tailplaneeringu kehtetuks tunnistamata jätmine välistaks teatud võimalused ning võib piken-

dada vaidluste kulgu. Seonduvalt usalduse kaitsega detailplaneeringu kehtima jäämise suhtes

märkis vastustaja, et otsustamisel arvestati sellega, et detailplaneeringu kehtestamisest oli

möödunud kaheksa aastat ning detailplaneering oli realiseeritud.

5) Põhjendamatu on kaebajate kartus, et detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise tagajärjel

võidakse selliseid äripindu rajada kinnistule veelgi. Kaebajate õigused on kaitstud korterio-

mandiseaduse (KOS) § 11 lg 1 p-s 1 sätestatuga ning võimalusega sõlmida korteriomanike

vahelisi kokkuleppeid, mis välistavad korterite teatud eesmärgil kasutamise.

5. OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt palus jätta kaebus rahuldamata.

1) Vaidlustatud otsusele eelnenud haldusmenetlus oli avalik ja kaebajatele tagati õigus olla ära

kuulatud. Asjakohatud on viited usalduse kaitsele, sest vaidlustatud otsus ei too kaasa seda, et

kaebajad kaotaksid õiguse ehitada kinnistule hooneid, samuti seda, et korterite kasutusotstarve

ja katastriüksuse sihtotstarve elamumaast ärimaaks muutuks automaatselt. Otsus on piisavalt

põhjendatud. PlanS § 29 lg 3 kohaselt oli kohalikul omavalitsusel kohustus iga nelja aasta

tagant vaadata detailplaneeringud üle, mistõttu võttis Kuressaare Linnavolikogu 19.06.2014

vastu otsuse viia läbi detailplaneeringute registri korrastamine ja esitada 2014. a jooksul voli-

kogule ettepanekud realiseeritud ja aegunud detailplaneeringute kehtetuks tunnistamiseks.

Selle otsuse lisaks oleva kaardi kohaselt jääb kõnealune kinnistu vanalinna segahoonestusalas-

se, mitte aga rida- ja korterelamualasse. Eelöeldu tuleneb ka Kuressaare linna ja Kaarma valla

kontaktvööndi ühisplaneeringust.

2) Vaidlustatud otsus ei riku kaebajate subjektiivseid õigusi, sest detailplaneeringu kehtetuks

tunnistamise otsus ei ole õiguslikuks aluseks katastriüksuse sihtotstarbe muutmisele. Selle üle,

kas kolmanda isiku soovitud kasutusotstarbe muudatus väljub tema reaalosa tavakasutusest,

kas on olemas kaasomanike nõusolek selliseks muudatuseks või kas kaebajatel on õigus sellist

muudatust keelata, ei vaielda haldusasjas, vaid tegemist on eraõigusliku vaidlusega.

3) Ainsana asub samas hoones MI-le kuuluv korter, teiste kaebajate korterid asuvad sama kin-

nistu teises hoones. Väide müra suurenemisest on meelevaldne. Kolmas isik on kasutanud

korterit kasutusloa väljastamisest alates (16.12.2014) korter-ateljeena, kus arhitektid on koos-

tanud igapäevaselt arhitektuuriteoseid, ning tänane kasutus ei erine suuresti sellest, mida tooks

kaasa korteri kasutuselevõtt ametlikult bürooruumi kasutusotstarbel. Ümberehitus on teostatud

selliselt, et korteri heliisolatsioon vastaks korterelamus paiknevale bürooruumile esitatavatele

nõuetele. Muul moel rahu häirimine on arhitektuuribüroo kasutusotstarbe puhul samuti välis-

tatud, eraldi sissepääs tänavalt tagab selle, et kolmanda isiku töötajad ega kliendid ei puutuks

kokku muu majarahvaga, ühelgi kliendil ei teki vajadust minna sisehoovi. Kaebajad ei ole

esitanud kinnisvarahindade languse kohta ühtegi tõendit. Kaebajate korterite hind on tõusnud

seoses sellega, et Tiigi tn 2 hoone tänavapoolne korter on võetud kasutusse, on köetud ega

seisa enam tühjalt. Kolmas isik on korduvalt nõustunud maamaksu suurenemise (3,3 eurot

aastas kaebajate omandis oleva kolme korteri kohta) kõigile kaasomanikele hüvitama.

4) Kinnistu kõik kaasomanikud on 28.05.2010 ja 05.07.2013 leppinud notariaalselt kokku

kinnistu kaasomandi kasutamise ja valdamise korras ning seetõttu ei olnud kolmandal isikul

vaja enda korterites tehtud ümberehitustöid, sh täiendava sissepääsu rajamist, teiste korterio-

manikega täiendavalt kooskõlastada. Nimetatud kokkuleppest lähtudes on oma korterites tei-

nud ümberehitustöid ka kaebajad, sh MI.

3-15-1646

5(16)

6. JM leidis, et kaebus on põhjendamatu. OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt on pakkunud

kõigile korteriomanikele kinnistusraamatusse kantava asjaõigusega tagatud võimaluse hüvita-

da maamaksu tõus. JM korter paikneb osaliselt vaidlusaluse korteri peal ning seni pole sealt

kostnud mingit müra töötajate liikumisest ega tehnilistest seadmetest. Projekteerimisbüroo

töövahendid on kompuutrid ja printerid, mis tekitavad vähem müra kui näiteks televiisorid ja

muusikaseadmed. Büroosse ei mahu lõputu arv töötajaid, kes tekitaks rohkem müra kui korte-

rites elavad pered. Bürooga ei kaasne suuremat hulka võõraid inimesi, sest büroo töötajad ja

kliendid kasutavad tänavalt eraldi sissepääsu, neil ei ole vajadust minna hoovi, neil ei ole ga-

raažis parkimiskohti. Büroo töötab tööpäevadel kella 8-17 ning nädalavahetustel, pühade ajal,

õhtuti ning puhkuste ajal ei ole büroos üldjuhul töötajaid. Korteriomanike vahel sõlmitud

kokkuleppe kohaselt on omanikul õigus sõlmida nende ainukasutusse jäävate osade suhtes

üüri-, rendi- ja muid kasutuslepinguid ning seega pole välistatud ka näiteks külaliskorteri pi-

damine. Reaalselt ei ole tänaval olnud mingeid parkimisprobleeme. Kaebajatel on parkimis-

kohad garaažis ning külalised käivad inimestel üldjuhul õhtuti, kui büroos kedagi ei ole. Väide

kinnisvarahindade vähenemise kohta on ebausutav. Alusetu on oletus, et arhitektuuribüroo

ruume võidakse võtta kasutusele kohviku, ööklubi või baarina.

7. Tallinna Halduskohus jättis 03.11.2015 otsusega kaebuse rahuldamata ning mõistis

kaebajatelt OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt kasuks solidaarselt välja menetluskulu 1300

eurot. Muus osas jättis kohus menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.

1) PlanS § 27 lg 1 kohaselt võis kehtestatud detailplaneeringu või selle osa tunnistada kehte-

tuks, kui kohalik omavalitsus või planeeritava maa-ala kinnistu omanik soovib planeeringu

elluviimisest loobuda. Riigikohus on selgitanud, et nimetatud norm avardab oluliselt detailp-

laneeringu kehtetuks tunnistamise võimalusi, võrreldes üldise haldusaktide kehtetuks tunnis-

tamise regulatsiooniga haldusmenetluse seaduse (HMS) §-des 64-70 ega sea detailplaneeringu

kehtetuks tunnistamist sõltuvusse ühestki objektiivsest tingimusest, vaid viitab üksnes kohali-

ku omavalitsuse või omaniku soovile (Riigikohtu otsus nr 3-3-1-9-14). Põhjendatud pole kae-

bajate seisukoht, nagu välistanuks PlanS § 27 lg 1 kohaldamise see, et detailplaneering oli

realiseeritud. Asjaolu, et krundil on saavutatud detailplaneeringu kohane ehitusmaht, ei välista

detailplaneeringu kehtetuks tunnistamist PlanS § 27 lg 1 alusel. Muu hulgas võib sellise de-

tailplaneeringu kehtetuks tunnistamine olla tingitud soovist muuta edaspidi detailplaneeringus

kindlaks määratud krundi kasutamise sihtotstarvet, nagu see praegusel juhul oligi. Samuti ei

ole õige seisukoht, nagu eeldanuks PlanS § 27 lg 1 kohaldamine kõigi kehtetuks tunnistatava

planeeringuosaga hõlmatud korteriomanditeks jaotatud kinnistu korteriomanike nõusolekut.

Kõnealune säte annab detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise pädevusega organile võimalu-

se kaalutlusõiguse alusel otsustada detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine, kui seda peab

oluliseks kas kohalik omavalitsus või mitme omanikuga kinnistu puhul mõni kinnistu omanik.

See ei tähenda, et iga kinnistu kaasomanik või korteriomanik saaks nõuda detailplaneeringu

kehtetuks tunnistamist, küll aga võib sellise soovi korral menetluse läbi viia ning kaalutlusõi-

guse alusel otsustada, kas jätta detailplaneering (vastavas osas) kehtima või tunnistada kehte-

tuks.

2) Detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine ei piira tegelikult kaebajate omandiõigust. Kae-

bajad saavad enda omandis olevat kinnistut ja selle osaks olevat ehitist kasutada edaspidi täp-

selt samadel tingimustel nagu detailplaneeringu kehtivuse ajal. Isegi kui möönda, et katast-

riüksuse sihtotstarbe muutmine piirab kaebajate omandiõigust, tuleb tähele panna, et detailp-

laneeringu kehtetuks tunnistamine iseenesest ei muuda katastriüksuse sihtotstarvet. Detailpla-

neeringu kehtetuks tunnistamise korral tuleb kohalikul omavalitsusel määrata maakatastrisea-

duse (MaaKatS) §-st 18 ja Vabariigi Valitsuse 23.10.2008 määruse nr 155 „Katastriüksuse

sihtotstarvete liigid ja nende määramise kord“ sätetest tulenevalt sihtotstarve eraldi haldusak-

tiga. Tallinna Ringkonnakohus märkis 31.07.2015 esialgse õiguskaitse määruses, et selline

3-15-1646

6(16)

otsus on haldusakt, mida on võimalik vaidlustada. Kuna hoonestatud maa puhul tuleb katast-

riüksuse sihtotstarve määrata ehitise kasutusotstarbest lähtudes, tuleb kohalikul omavalitsusel

kohases menetluses anda omapoolne heakskiit ka hoone kasutusotstarbe muutmisele. Kui ka-

sutusotstarbe muutmiseks ei ole vaja teostada ehitamist, tuleb kohalikul omavalitsusel viia

omaniku poolt esitatud kasutusteatise alusel läbi ehitusseadustiku (EhS) § 48 lg-tes 5 ja 6 ni-

metatud kontrollimenetlus, mille tulemusena antavat haldusakti või otsust menetluse lõpeta-

mise kohta ilma kasutusteatise esitanud isikule täiendavaid nõudeid esitamata on samuti või-

malik vaidlustada. Kui kasutusotstarbe muutmine eeldab ehitamist, on vajalik eraldi projektee-

rimistingimuste ja ehitusloa väljastamine, mida saab vaidlustada. Eeltoodust tulenevalt ei mõ-

juta detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine vahetult kaebajate õigusi. Nad saavad oman-

diõigust teostada samamoodi ja samas ulatuses, sest detailplaneeringus ettenähtud ehitusmaht

on ammendatud ja kinnistu kasutamine vastavalt senisele otstarbele ei ole takistatud mistahes

moel.

3) Vastustaja ei ole rikkunud kaalutlusõigust. Kuna detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine

ei too vahetult kaasa maa sihtotstarbe muutmist, siis ei pidanud linnavolikogu kaaluma mitte

seda, kas kõnealusel maatükil võiks olla (osaliselt) ärimaa sihtotstarve, ega seda, kas ehitise

kasutusotstarbe muutmine on võimalik ja õigustatud, vaid piisas põhjendatud seisukohast, et

senises detailplaneeringus ettenähtud elamumaa sihtotstarve ei ole ainuvõimalik. Otsuse sele-

tuskirjas on asjakohaselt välja toodud kaalutlus, et detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise

järel on võimalik asuda kaaluma erinevaid alternatiivseid variante, samas kui kehtima jäämine

välistaks selle. Kohaliku omavalitsuse planeerimisdiskretsioon on avar. Detailplaneeringu

kehtetuks tunnistamise otsus peab siiski lähtuma asjakohastest kaalutlustest ega tohi olla mee-

levaldne. HMS § 64 lg-tes 2 ja 3 sätestatuga tuleb arvestada ka PlanS § 27 lg 1 kohaldamisel

ning kaalumisel on olulised PlanS §-des 1 ja 3 sätestatud eesmärgid, huvid ja põhimõtted;

kohalik omavalitsus peab kontrollima, kas detailplaneeringu elluviimisest huvitatud isikute,

ennekõike kinnistuomanike õiguste ja huvide riive on proportsionaalne, pidades silmas de-

tailplaneeringu kehtetuks tunnistamise eesmärke (Riigikohtu otsus nr 3-3-1-9-14).

4) Ei saa väita, et kohalik omavalitsus ei oleks kaalunud erinevate asjassepuutuvate isikute

huve. Otsuse seletuskirjast nähtuvalt esitasid taotluse detailplaneeringu osaliseks kehtetuks

tunnistamiseks kaheksa korteri omanikud. Menetluse käigus on kehtetuks tunnistamise vastu

vaielnud kolme korteri omanikud. Neil asjaoludel on otsuses põhjendatult leitud, et korteri-

omanike enamus pidas kehtetuks tunnistamist otstarbekaks. Kuna kehtetuks tunnistamine

iseenesest katastriüksuse sihtotstarvet ei muuda ega õigusta ehitise kasutusotstarbe muutmist,

ei olnud otsustamiseks vaja, et seda toetaksid kõik korteriomanikud. Samuti on otsuses leitud

õigesti, et detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine ei piira kaebajate omandiõigust. Seetõttu

ei pidanud otsuse tegemisel tehtust põhjalikumalt hindama ja kaaluma kaebajate vastuväiteid.

Otsuse seletuskirjas on korteriomanike enamuse huve käsitletud liialdatult ülekaaluka avaliku

huvina, kuid see eksimus ei olnud ilmselgelt oluline. Avalikke huve on käsitletud, viidates

Kuressaare linna ja Kaarma valla kontaktvööndi ühisplaneeringust tulenevale vajadusele hoi-

da olemasolevaid linnakeskuse piirkondi atraktiivsete ja konkurentsivõimelistena. Seletuskir-

jas on loogiliselt ja usutavalt toodud välja, et erineva kasutusotstarbega hooned tagavad ini-

meste kohaloleku suuremal osal päevast, mis on säästlikum maakasutus üksnes elamispinda-

dega võrreldes. Planeeringute kehtestamise ja kehtetuks tunnistamise kaudu saabki kohalik

omavalitsus suunata oma territooriumil elukorraldust ning teha valikuid, mis tagavad tema

hinnangul parema ja elujõulisema keskkonna. Asjakohatuks ei saa pidada ka tõdemust, et va-

hetult tänava ääres paiknemise ja suurte madalate akende tõttu sobivad OÜ Kuressaare Kom-

munaalprojekt korteriomandi reaalosaks olevad ruumid hästi äripindadeks. Need asjaolud on

piisavad, õigustamaks tõdemust, et vaidlusaluse krundi puhul ei ole ainsa mõeldava sihtotstar-

bena võimalik 100% elamumaa sihtotstarve, vaid tõsiselt kaalumist väärib ka sellele maale

3-15-1646

7(16)

näiteks (üldplaneeringu kohaselt selles piirkonnas võimaliku) osalise ärimaa sihtotstarbe and-

mine ning Tiigi tn 2 hoones büroopinna olemasolu.

5) Õige ei ole kaebajate väide, et otsuse tegemisel ei arvestatud korteri büroona kasutusele

võtmisest tingitud negatiivseid mõjutusi teistele korteriomanikele. Otsuses on selle tagajärgi

arvestades käsitletud piisava põhjalikkusega nii müra suurenemise kui turuväärtuse vähenemi-

sega seotud väiteid. Mõistlik ja usutav on vastustaja hinnang, et bürooruumide kasutamisest

tulenev müra ei saa olla suurem, võrreldes müraga samade ruumide kasutamisel eluruumide-

na. Kaebajad ei ole esitanud põhjendatud väiteid, mis lubaksid arvata vastupidist. Isegi kui

ruume soovitakse hakata tulevikus kasutama mingisuguseks intensiivsemaks äritegevuseks, on

kohalikul omavalitsusel võimalik esitada kasutusteatise kontrollimise menetluses omanikule

nõudeid, mille täitmine tagaks naabrite huvide kaitse, samuti on naabritel võimalik esitada

eraõiguslikke nõudeid lubamatutest mõjutustest hoidumiseks. Võõraste isikute kinnistul vii-

bimise ja sellega kaasneva turvatunde vähenemisega seoses on otsuses asjakohaselt viidatud

sellele, et korteril on eraldi sissepääs otse tänavalt. Kaebajad ei ole esitanud tõsiseltvõetavaid

vastuväiteid väitele, et büroo klientidel ei ole sisehoovi, garaaži ega ühiskasutatavasse trepi-

kotta asja. Ka 100% elamumaa sihtotstarbega maal asuvas elamus puudub teistel korterioma-

nikel võimalus kontrollida, kes tegelikult korterelamus olevaid kortereid kasutavad, samuti

pole neil alust piirata kellelgi külaliste kutsumist ega oma korteris normaalse müra tekitamist

igapäevase elutegevuse raames. Vastustaja on põhjendatult viidanud ka sellele, et büroopinnad

on üldjuhul kasutuses tööajal, mitte õhtuti. On usutav, et müra ja muud mõjutused naabritele

on pigem väiksemad kui sarnase pinna kasutamisel eluruumina. Teadaolevate andmete pinnalt

ei saanud eluliselt usutavaks pidada, et mistahes äritegevusega seotud kasutusotstarve oleks

Tiigi tn 2 hoone puhul välistatud ning ainumõeldav oleks selle kasutamine täies ulatuses ela-

muna. Kasutusotstarbe muutmisest tingitud täiendavad mõjutused võivad kõne alla tulla ehiti-

se kasutusotstarbe muutmise kontrollimisel või katastriüksuse sihtotstarbe määramisel.

6) Eeltoodu tõttu ei saa vastustajale ette heita, et enne otsuse tegemist ei tehtud mürauurin-

guid. Selliste uuringute tegemise võimalikkusele on otsuses viidatud seoses sellega, et kui

mõnest korterist lähtub häirivat müra, on seda võimalik mõõtmisega tuvastada ning nõuda

lubamatute mõjutuste tekitamisest hoidumist vastavalt KOS §-le 11. Otsuses on uuringute

võimalikkusele viidatud ka kontekstis, et ehitise või selle osa kasutusotstarbe muutmise korral

on kohalikul omavalitsusel EhS § 48 lg-st 6 tulenevalt õigus esitada omanikule nõue viia läbi

mürataseme mõõtmised ning tagada müra hoidmine normtasemel.

7) Krundi kasutusotstarbe muutmisest tingitud kinnisvara hindade langust ei ole põhjalikult

analüüsitud, kuid kaebajad ei ole esitanud ühtegi tõsiseltvõetavat väidet ega tõendit selle koh-

ta, et korterite turuväärtus langeks seoses detailplaneeringu kehtetuks tunnistamisega. Välti-

maks teiste korteriomanike omandiõiguse kahjustamist turuväärtuse langemise tõttu, saab

edaspidi, hoone kasutusotstarbe kontrollimenetluses, seada teatud nõuded ja piirangud äripin-

na kasutamiseks nii, et sellest tingitud mõju oleks võimalikult väike. Usutav ei ole kaebajate

väide, et 100% elamumaa sihtotstarbega maal asuva korteri turuväärtus on igal juhul suurem

kui osaliselt ärimaa sihtotstarbega maal asuval korteril. Võimalik maamaksu tõus ei ole kaeba-

jate jaoks sedavõrd olulise suurusega, et välistaks iseenesest katastriüksuse sihtotstarbe

muutmise. Samas pole vaidlust, et OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt on teinud ettepaneku

maamaks hüvitada ning tagada see asjaõigusliku kinnisomandi kitsendusega. Kohalikul oma-

valitsusel on võimalik panna kolmandale isikule selline nõue ehitise kasutusotstarbe muutmise

kontrollimisel. Asjaolu, et Tiigi tn 2 hoone rajati täielikult elamuna ning korteriomanikud on

ostnud korterid elamus, ei välista seda, et aja möödudes on nii ruumide omaniku kui linna

ruumilise planeerimise huvides otstarbekam võtta mõned ruumid kasutusele mingil muul ots-

tarbel. Korteriomanikul ei ole piiramatut õiguspärast ootust, et kõiki teisi korteriomandite

reaalosi kasutatakse igavesti samal otstarbel, mis neile anti hoone püstitamisel. Korteriomanik

3-15-1646

8(16)

saab nõuda teistest korteritest tulenevate ülemääraste mõjutuste tekitamisest hoidumist, samuti

seda, et avalik-õiguslike meetmetega ei võimaldataks korteris tegevust, mis ilmselgelt toob

kaasa sellised mõjutused, kuid praegusel juhul ei saa väita, et ainus mõistlik ja kaebajate õigu-

si tagav võimalus oleks see, et maale jääb edaspidigi 100% elamumaa sihtotstarve.

8) Praeguse asja lahendamiseks ei ole vaja hinnata 01.04.2014 ehitusloa ja 16.12.2014 kasu-

tusloa õiguspärasust, samuti pole vaja võtta seisukohta korteriomanike vaheliste notariaalsete

kasutuskokkulepete sisu ega Pärnu Maakohtus tsiviilasjas nr 2-14-51980 vaidluse all olevates

küsimustes. Kaebuses toodud sündmuste kronoloogiat arvestades näib detailplaneeringu keh-

tetuks tunnistamine olevat küll suuresti ajendatud sellest, et reaalselt on muudatus (korteri

ümberehitamine bürooks) juba aset leidnud. See pole aga oluline, sest otsuses on adekvaatselt

põhjendatud, miks on linna ruumilise planeerimise eesmärke arvestades otstarbekam mitte

piirduda vaidlusaluse maatüki puhul üksnes elamumaa sihtotstarbega. Tegemist ei ole otsitud

põhjendustega, sest ka üldplaneering toetab vastustaja seisukohti. Muudatust ei ole otsuses

õigustatud asjaoluga, et muudatus on juba tehtud.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES

8. KSK, JHK, EIR, B-PS ja MI palusid apellatsioonkaebuses tühistada halduskohtu

otsus ja rahuldada kaebus.

1) Halduskohus leidis vääralt, et kuna detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise järgselt saavad

kaebajad kasutada kinnistut ja ehitist täpselt samadel tingimustel nagu detailplaneeringu keh-

timise ajal ning kasutus- ja sihtotstarve tuleb määrata eraldi haldusaktiga, siis ei piira detailp-

laneeringu kehtetuks tunnistamine kaebajate omandiõigust. Kohtu lähenemine, justkui ei teki-

taks detailplaneeringu osaline kehtetuks tunnistamine teistele korteriomanikele õiguslikke

järelmeid, on liialt formaalne.

Kõik korteriomanikud ei ole avaldanud nõusolekut korteri büroopinnaks ümberehitamiseks.

Kohtud järeldasid tsiviilasjas nr 2-14-51980, et korteriomandi kasutusotstarbe muutmise kor-

ral on tegemist kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorral-

duse tegemisega, mille puhul on vaja kõigi korteriomanike nõusolekut (kokkulepet), mis

praegusel juhul puudub. Tavapärase valitsemise piire ületab ka korterelamu välisseina täien-

dava sissepääsu rajamine.

Vaidlustatud haldusaktiga võeti kaebajatelt oma õiguste sisulise ja efektiivse kaitse võimalus,

asendades nende nõusoleku nõude „kaasamisega“. Detailplaneeringu osalise kehtetuks tunnis-

tamise järel kaob võimalus takistada OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt tegevust – büroo on

juba valmis ehitatud ning küsimus on ainult kasutusotstarbe muutmises, mille takistamine

võib olla võimatu. Uut kasutusluba pole vaja anda ning kasutusotstarbe muutmiseks piisab

kasutusteatise esitamisest, mida ongi tehtud. Kohalikul omavalitsusel puudub sisuliselt õigus

jätta OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt taotlusi rahuldamata. EhS § 48 lg 5 p 3 sätestab tõe-

poolest võimaluse kaasata vajadusel kasutusotstarbe muutmisel kinnisasja omanik või kinnis-

asjaga piirneva kinnisasja omanik ning kohalik omavalitsus on seda ka teinud. Samas ei ole

kohalik omavalitsus küsinud kaebajatelt mitte nõusolekut, vaid arvamust ning on sidunud ka-

sutusotstarbe muutmise tsiviilvaidlusega, mitte haldusmenetluses väljendatud kõigi omanike

konsensusliku nõusolekuga. Seega ei pruugi muutunud õigus võimaldada kaebajatel vaidlus-

tada kasutusotstarbe muutmise haldusakti motiivil, et kohalik omavalitsus pole tuvastanud

kõigi korteriomanike nõusolekut ehitise kasutusotstarbe muutmiseks, kuna seadus paneb ko-

halikule omavalitsusele kohustuse neid vaid kaasata. Praeguses õiguskorras puudub garantii,

et detailplaneeringu osalise kehtetuks tunnistamise järel ei saa kaebajate nõusolekuta kasutus-

otstarvet muuta.

3-15-1646

9(16)

Kohalik omavalitsus peab OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt järgmiste sammude järel

muutma ka katastriüksuse sihtotstarbe ning seda lausa automaatselt (MaaKatS § 18 lg 4). Sel-

leks tuleb küll anda eraldi haldusakt, kuid seda ei pruugi olla võimalik ühelgi sisulisel alusel

vaidlustada. Kui ehitise kasutusotstarve on muudetud, toimub katastriüksuse sihtotstarbe

muutmine lisakaalutlusteta omavalitsuse ametitegevuse korras.

2) PlanS § 27 lg 1 sätestab detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise õiguse, kui kohalik oma-

valitsus või planeeritava maa-ala kinnistu omanik soovib planeeringu elluviimisest loobuda.

Praegusel juhul puudub vajalik korteriomanike kokkulepe ning planeering on ellu viidud –

sellest ei ole võimalik enam loobuda. Kohus tegi Riigikohtu praktikast eksliku järelduse, just-

kui saaks PlanS § 27 lg 1 olla praegusel juhul planeeringu kehtetuks tunnistamise aluseks.

Riigikohus rõhutas, et PlanS reguleerib planeeringu kehtetuks tunnistamist üksnes olukorras,

kus kohalik omavalitsus või planeeritava maa-ala kinnistu omanik soovib planeeringu ellu-

viimisest loobuda. Riigikohtu otsuses nr 3-3-1-9-14 oli tegemist olukorraga, kus kohalik oma-

valitsus soovis planeeringu elluviimisest loobuda ja planeeringujärgne juurdeehitus oli välja

ehitamata. Elluviimisest loobumine pole elluviimise järel aga võimalik. Seega tuleb praeguses

asjas igal juhul kohaldada ka HMS sätteid ning langetada piisaval infol rajanev kaalutlusotsus,

mis arvestaks proportsionaalselt nii kaebajate, kolmanda isiku kui avalikke huve ja oleks kõi-

giti tasakaalustatud, sh arvestaks kaebajate õiguspärast ootust ning neile langevaid tagajärgi.

3) Ekslik on halduskohtu hinnang, et kuna detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine ei too

vahetult kaasa maa sihtotstarbe muutmist, siis ei pidanud kohalik omavalitsus ärimaa sihtots-

tarvet ja ehitise kasutusotstarbe muutmist kaaluma. Sisuliselt on kasutus- ja sihtotstarbe

muutmine detailplaneeringu osaliselt kehtetuks tunnistamise paratamatu tagajärg ning mingeid

alternatiive polnud tegelikkuses ette näha. Detailplaneeringu osalise kehtetuks tunnistamise

järel suureneks oluliselt korteriomanike maamaksukoormus (elamumaalt on korteriomanik

maamaksust vabastatud, kuid ärimaa osa eest tuleb tasuda maamaksu) ning puudub garantii, et

kaebajatel õnnestub nõuda OÜ-lt Kuressaare Kommunaalprojekt vastava kohustuse täitmiseks

hüvitist. Maamaksu suurus iseenesest ei väära põhimõtet, et kellegi maksukoormust ei saa

kolmanda isiku huvides omatahtsi tõsta ja vastustaja eelarve mahtu kaebajate arvel suurenda-

da. Segaotstarbe määramisega kaasnevad oma kortereid eluruumidena kasutavatele elanikele

negatiivsed järelmid müra, parkimisprobleemide, korterite turuväärtuse vähenemise ja rahu

häirituse näol. Müraprobleem tekib eelkõige MI-l, kelle korter on vaidlusaluse korteri (tege-

likkuses büroo) kõrval. Kõrvaliste ja tundmatute isikute viibimine kinnistul tekitab kaebajatele

rahu häiritust ja turvatunde vähenemist. Korterbüroost on võimalik pääseda kaasomandis ole-

vasse koridori, sisehoovi, garaaži jne. OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt hinnang, et neil pole

sinna asja, on paljasõnaline. Kõigist eeltoodust asjaoludest tulenevalt väheneb korterite turu-

väärtus. Potentsiaalne ostja ei väärtusta miljööväärtuslikus kuurortlinna vanalinnas äritegevu-

sega kaasnevaid mõjusid. Pole välistatud, et selliseid äripindu rajatakse kinnistule veelgi.

Vastustaja ei ole neid negatiivseid tagajärgi piisava põhjalikkusega kaalunud. Vastustaja on

küll otsuse seletuskirjas käsitlenud müra ja turuväärtuse temaatikat, kuid seda pealiskaudselt.

Arvestades, et detailplaneeringu osaliselt kehtetuks tunnistamise järel võtab kolmas isik korte-

ri büroona kasutusele, jääb arusaamatuks, millisel hetkel on kohalikul omavalitsusel võimalik

müra suurenemist uurida ja leida lahendusi. Menetluse käigus oleks tulnud läbi viia müra- ja

turuväärtuse uuring, mitte lähtuda subjektiivsetest hinnangutest. Asjakohane pole viide, just-

kui saab uuringuid teha hiljem kasutusotstarbe muutmisel või eraõiguslikult. Haldusakt ka-

sutusotstarbe muutmiseks (Kuressaare Linnavalitsuse 03.11.2015 korraldus nr 713) väljastati

ilma mürauuringuta. Mainitud kahjulikke mõjusid tuleb arvestada ka juhuks, kui OÜ Kures-

saare Kommunaalprojekt lõpetab tegevuse ning ruumides alustab tegevust näiteks kohvik,

ööklubi, baar või muu ettevõte. Turuväärtuse osas vastustaja poolt lakooniliselt leitu, et bü-

roopinnad suurendavad ehitise turuväärtust, pole eluliselt usutav. Igasugused häirivad faktorid

3-15-1646

10(16)

langetavad, mitte ei tõsta korterite turuväärtust. Halduskohus pole vastupidist hinnangut põh-

jendanud. Kaebajad on saanud kolme kinnisvarabüroo hindajalt suusõnalise hinnangu, et kor-

terite turuväärtus kuurortlinna vanalinna miljööväärtuslikus piirkonnas kindlasti ei tõuse, kui

sinna on rajatud äriruumid. Vastustaja ei ole kasutanud võimalust uurida täiendavalt (vajadu-

sel eksperte kaasates) müra, parkimise ja turuväärtuse vähenemisega seotud probleeme, tehes

selles osas diskretsioonivea.

4) Lisaks on vastustaja kuritarvitanud planeerimisdiskretsiooni ja loonud ise olukorra, kus

faktiliselt valmis ehitatud büroo kasutusotstarbe muutmiseks on vaja tunnistada detailplanee-

ring osaliselt kehtetuks. Arvestatud ei ole korterelamusse korterid ostnud kaebajate õiguspära-

se ootusega eeldada, et detailplaneeringut nende maju puudutavas osas ei muudeta. Nõustuda

ei saa vaidlustatud haldusakti seletuskirjas ja halduskohtu otsuses toodud arutluskäiguga

üldplaneeringu kohasest soovist edendada linnakeskuse ristkasutust. Omanikku ei saa detailp-

laneeringu muutmisega sundida olemasolevat olukorda muutma. Üldplaneeringust tulenevad

argumendid ja avalik huvi oleks asjakohased, kui kaebajad vaidlustaksid naaberkinnistu de-

tailplaneeringut või sooviksid olemasoleva olukorra muutmist üldplaneeringu vastaseks.

Omavalitsuse sekkumine omandiõigusesse ja olemasolevasse olukorda pole üldplaneeringu

eesmärkidele viidates lubatav. Põhjendamatu on halduskohtu hinnang, et korteriomanike

enamus pidas detailplaneeringu kehtetuks tunnistamist otstarbekaks. Kasutusotstarbe muutmi-

se poolt olevatest korteriomanikest üksnes kolm on erapooletud (OÜ Kuressaare Kommu-

naalprojekt, tema osanik, osaniku abikaasa ja osaniku ämm ei ole erapooletud korteriomani-

kud). Lisaks kaebajatele on erapooletud üksnes kolme korteri omanikud. Seega on tegemist

poolte erapooletute korteriomanike vastuseisuga ning nende käsitlemine n-ö vaidleva vähe-

musena viitab samuti kaalutlusveale. Korteriomanike enamuse huvide käsitlemine ülekaaluka

avaliku huvina on vastupidiselt halduskohtu seisukohale oluline eksimus. Samuti ei ole üle-

kaalukas avalik huvi tõendatud ega põhistatud. Otsuse eesmärk on linna vaikival nõusolekul

ebaseaduslikult rajatud büroo seadustada, kusjuures kohus ei ole ehituse õiguslikule alusele

tähelepanu pööranud.

9. Kuressaare linn palus jätta apellatsioonkaebus rahuldamata.

1) Kaebajad leiavad ebaõigesti, et kuna seni kehtinud detailplaneeringu osalise kehtetuks tun-

nistamise järel ei ole kinnistu võimalik sihtotstarve enam üksnes elamumaa, on sisuliselt ot-

sustatud ka kasutus- ja sihtotstarvete muutmine ja sellega riivatud kaebajate omandiõigust.

Kohus leidis õigesti, et detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine ei piira kaebajate õigusi, sest

kehtetuks tunnistamine iseenesest ei muuda katastriüksuse sihtotstarvet. Kuna hoonestatud

maa puhul tuleb katastriüksuse sihtotstarve määrata ehitise kasutusotstarbest lähtudes, tuleb

kohalikul omavalitsusel kohases menetluses (kas projekteerimistingimuste väljastamisega või

ehitusteatise alusel) anda heakskiit esmalt hoone kasutusotstarbe muutmise osas. Nii projek-

teerimistingimuste otsus kui ka kasutusteatise alusel läbiviidava kontrollimenetluse tulemuse-

na antav haldusakt on vaidlustatavad.

Korteriomanditeks jagatud kinnistu korteriomanikul ei ole piiramatut õiguspärast ootust selle-

le, et kõigi teiste korteriomandite reaalosi kasutataks igavesti samal otstarbel. Korteriomanik

saab nõuda teistest korteritest tulenevate ülemääraste mõjutuste tekitamisest hoidumist alati ka

KOS-st tulenevatel alustel, samuti seda, et avalik-õiguslike meetmetega ei võimaldataks teis-

tes korterites sellist tegevust, mis tooks ilmselgelt kaasa ülemääraseid mõjusid. Omandiõigus

(seda enam kaasomandiõigus) võib olla kitsendatud teiste isikute õigustega. Huvitatud isikutel

on alati võimalik haldusaktide vaidlustamisega kontrollida haldusorgani otsuste ja kaalutluste

õiguspärasust.

Apellatsioonkaebuses käsitletakse Kuressaare Linnavalitsuse 01.04.2014 korraldusega ehitus-

loa andmist korterite rekonstrueerimiseks ja liitmiseks ning väidetakse alusetult, et korteris on

3-15-1646

11(16)

büroo õigusvastaselt valmis ehitatud. Nimetatud ehitusloa õigusvastasuse tuvastamine on hal-

dusasja nr 3-14-50437 esemeks ning viidatud asjas tehtud esialgse õiguskaitse määrustes ei

ole leitud, et ehitusluba oleks väljastatud ebaseaduslikult. Halduskohus leidis õigesti, et de-

tailplaneeringu vaidluses ei ole vaja hinnata ehitusloa ja kasutusloa õiguspärasust. Siiski peab

vastustaja vajalikuks märkida, et ehitusloa väljastamisel ei ole kohaliku omavalitsuse pädevu-

ses teha otsustusi korterite sisekujunduse, ruumilahenduste jms osas ning keelata kujundada

korterit büroolaadse ruumina. Ehitusluba oli vajalik seonduvalt ehitise piirdekonstruktsiooni-

de, kande- ja jäigastavate konstruktsioonide muutmisega.

2) Kaebajate väited kaalutlusvigade kohta tuginevad ebaõigele eeldusele, et vaidlustatud hal-

dusaktiga kaasnevad kaebajatele vahetult mitmed kahjulikud tagajärjed. Väidetavalt on vas-

tustaja jätnud olulised mõjud piisavalt kaalumata. Kuigi otsusega kaebajatele vahetult mingeid

tagajärgi ei kaasne, pidas vastustaja vajalikuks otsuses analüüsida ja kaalutleda ka tulevikus

vastuvõetava võimaliku otsuse mõju seoses OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt sooviga võtta

korteriomand kasutusse projekteerimisbüroona. Halduskohus on otsuses põhjendatult leidnud,

et väide, nagu ei oleks volikogu arvestanud otsuse tegemisel korteri büroona kasutusele võt-

misest tingitud negatiivseid mõjusid teistele kinnistu korteriomanikele, ei ole õige. Vaidlusta-

tud otsuses on selle tagajärgi arvestades käsitletud projekteerimisbüroo tegevusega võimali-

kult kaasnevaid häiringuid piisava põhjalikkusega. Müra normtasemed on elamute ja büroode

puhul samaväärsed. Korteri eluruumina kasutamisega võivad kaasneda oluliselt suuremad

häiringud. Kogu kinnistu maamaks suureneks 11 eurot aastas. Nõustuda ei saa kaebajate alu-

setu väitega, et linn on planeerimisdiskretsiooni kuritarvitanud ning otsus on tehtud vastustaja

tekitatud õigusvastase olukorra lahendamiseks. Halduskohus leidis õigesti, et linnavolikogu

otsuse tegemisel ei rikutud kaalutlusõigust – kaalutlusõiguse piiridest ei ole väljutud ja erine-

vate isikute huve on vajalikul määral kaalutud.

3) PlanS § 27 lg 1 kohase otsuse tegemiseks ei ole nõutav kõigi planeeringuala kinnistuoma-

nike nõusolek. PlanS § 16 lg 4 p 1 kohaselt on detailplaneeringu koostamisse kaasatavaks

puudutatud isikuks kinnisasja omanik, kelle senist maakasutust või krundi ehitusõigust pla-

neeringuga kavandatu muudab tema tahte vastaselt. Puudutatud isikule ei omistata õigust kee-

lata detailplaneeringu menetlemist, vaid tal on õigus avaldada oma arvamusi ja vastuväiteid

planeeringu kohta, mida kohalikul omavalitsusel tuleb kaaluda.

10. OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt palus jätta apellatsioonkaebus rahuldamata.

1) Halduskohus kohaldas PlanS § 27 lg-t 1 õigesti, leides, et see võimaldab tunnistada detailp-

laneeringu kehtetuks ka juhul, kui selles määratud ehitusmaht oli ühekordselt realiseeritud.

Põhiseaduse ja PlanS § 9 lg-ga 1 ei oleks kooskõlas tõlgendus, mille kohaselt detailplaneerin-

gus ettenähtud ehitusmahu osaline või täielik realiseerimine välistaks PlanS § 27 lg 1 kohal-

damise. Uue detailplaneeringu koostamine ainuüksi selleks, et muuta osaliselt krundi sihtots-

tarvet, oleks ka ebaökonoomne ning vastuolus planeerimisseaduse põhimõtetega. Vastustaja

on saanud läbi viia avatud menetluse ning kõigi huvitatud isikute seisukohti kaaluda. Kui

PlanS § 27 lg 1 kohaseks otsuseks oleks vaja kõigi planeeringuala kinnistute omanike tah-

teavaldust, siis oleks see sättes sõnaselgelt välja toodud. PlanS § 16 lg 4 p 1 kohaselt tuleb

kinnistu omanik kaasata puudutatud isikuna, kusjuures talle ei omistata keelamisõigust, vaid

puudutatud isikule, nii nagu ka teistele, kehtib PlanS §-st 20 tulenev õigus esitada ettepane-

kuid ja vastuväiteid, kuid nende arvesse võtmine jääb kohaliku omavalitsuse kaalutlusõigu-

seks.

2) Kaebajad ei põhjenda omandiõiguse rikkumist sellega, et nad kaotaksid õiguse realiseerida

uuesti või teistkordselt detailplaneeringus ettenähtud ehitusmahtu või kasutusotstarvet. Kaeba-

jate arvates toob vaidlustatud otsus automaatselt kaasa ehitusvabaduse ja kasutusotstarbe

muutmise ärimaaks ning see kujutab kaebajate hinnangul endast omandiõiguse rikkumist.

3-15-1646

12(16)

Detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise otsus ei too kaasa apellatsioonkaebuses viidatud

tagajärgi (müra, parkimisprobleemid, rahu häiritus, korterite turuväärtuse vähenemine). Otsu-

se tagajärjel ei muutu iseenesest katastriüksuse sihtotstarve ega ehitise kasutusotstarve. Vas-

tustaja ei pidanud hindama kasutusotstarbe muudatusest tekkivaid mõjutusi. Ruumide kasutus-

otstarbe muutmise võimalikkust ja sobilikkust tuleb hinnata vastavalt muutmise ajal eksistee-

rivale olukorrale. Vastustaja ei saanud anda otsuse tegemise ajal hinnangut näiteks 10 aasta

pärast kinnistule tekkida võiva restorani või ööklubi kohta. Iga kasutusotstarbe muudatust

tuleb kaaluda eraldi. Ehitisele määratakse kasutusotstarve viie koodikoha täpsusega. Kui ka-

sutusotstarbeks määratakse büroohoone, siis ei saa kolmas isik hakata seal pidama ööklubi.

Kaebajatelt ei ole võetud võimalust olla kaasatud kinnistul asuva ühe ehitise osalise kasutus-

otstarbe muutmise menetlusse. Kaebajad kaasati menetlusse, neile tutvustati kasutusotstarbe

muutmise korralduste eelnõusid, anti võimalus esitada vastuväiteid ja tehti kaalutlusotsus.

3) Kolmanda isiku hinnangul on asjas põhiküsimuseks see, kas kaebajate sisulised vastuargu-

mendid on kaalukamad OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt ja teiste korteriomanike huvidest

ja õigustest ning kas ainuüksi paari korteriomaniku vastuseis saab olla põhjus keelata teistel

enda omandiõigust ja ettevõtlusvabadust teostada. Kolmas isik on tõepoolest kasutanud juba

aasta oma korterit muu hulgas projekteerimisega tegelemiseks, kuid kaebajad ei ole üheski

kohtuasjas ega haldusmenetluses suutnud esitada ühtegi tõendit selle kohta, et suurenenud

oleks müra, esineks probleeme turvalisuse või parkimisega või langenud oleks kinnisvara

väärtus. Kaebajate väide kolme kinnisvarabüroo hindajatelt seisukoha saamise kohta ei vasta

tõele. Pindi Kinnisvara AS, Ober-Haus Kinnisvara ja Arco Vara hindajate kinnituste kohaselt

ei ole nad eksperthinnanguid andnud.

4) Korteriomanike seotusele ja erapoolikusele viitamine on arusaamatu. Kolmanda isiku juha-

tuse liige ei olnud otsuse tegemise ajal ühegi korteri omanik. Kõik detailplaneeringu kehtetuks

tunnistamise poolt olevad korteriomanikud on iseseisvad isikud, kes ei ole omavahel seotud

tsiviilseadustiku üldosa seaduse ega mingi muu seaduse tähenduses. Vastustaja leidis õigesti,

et KOS mõistes häälteenamus oli otsuse tegemiseks olemas. Asjaolu, et üks poolt olevatest

korteriomanikest on kolmanda isiku juhatuse liikme abikaasa ja teine abikaasa ema, ei oma

mingit tähtsust. Pigem on oluline see, et kõik poolt hääletanud korteriomanikud (v.a OÜ Inse-

neribüroo TeknoPLAN) kasutavad oma kortereid elamiseks aastaringselt, samas kui ükski

kaebajatest ei ela kinnistul ning kaebajad (v.a KS-K) pole oma korterit ka vähemalt aasta

jooksul külastanud.

5) Väited, et ehitamiseks puudus vajalik korteriomanike nõusolek ja ehitamine ei vastanud

kehtivale detailplaneeringule, ei vasta tõele. Ka ei kujuta akna asendamine uksega endast

lammutamist. Viited tsiviilasjas nr 2-14-51980 tehtud lahendile on asjakohatud.

11. OÜ Inseneribüroo TeknoPLAN palus jätta apellatsioonkaebus rahuldamata.

1) OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt on teinud ettepaneku maamaksu hüvitamise kohta. Li-

gikaudu 1 euro suurune maamaksutõus aastas korteriomandi kohta ei tohiks olla probleemiks.

Linnavalitsus korraldas avaliku arutelu, kuhu olid kaasatud korteriomanikud. Linnavalitsus on

käinud kohapeal olukorraga tutvumas ning on analüüsinud kahjulikke mõjusid. Kaebajate

väidetud kahjulikke mõjusid ei esine. Kõrvalistel isikutel ei ole võimalik kinnistu hoovi, kori-

dori ja garaaži pääseda. OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt ruumidesse pääseb otse tänavalt,

kõik sissepääsud kinnistule on lukustatud. Kinnistul parkimine on määratud notariaalse kok-

kuleppega (7 autot maa-aluses lukustatud garaažis). Hoov on nii väike, et selle kasutamine

muuks kui hoonesse sisenemiseks on võimatu. Väide korterite turuväärtuse langemise kohta

on otsitud. Kaebajate korterite läheduses on teisigi äritegevusega tegelevaid ettevõtteid. Ak-

tiivne tegevus (äritegevus ja muu avalik elu) vanalinnas pigem tõstab kinnisvara väärtust,

elamurajoonis elada soovijad kolivad äärelinna või maale. Korteriomanike sugulussuhted ei

3-15-1646

13(16)

oma tähtsust. Iga korteriomanik teeb otsused iseseisvalt ja on huvitatud nii korteri turuväärtu-

se kui rahu säilimisest. Korteriomanikud olid detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise poolt,

mitte erapooletud. Kaebajate põhjendused on otsitud, nad elavad välismaal ega viibi pikemat

aega kohapeal, mistõttu ei näe nad positiivseid mõjusid.

2) Vale on väide, et ehitusluba anti büroopinna ehitamiseks. Luba anti korterite ühendamiseks

ja akna asendamiseks uksega. Ehitustööd on lõpetatud ja välja on antud kasutusluba, mille

alusel OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt kasutab oma ruume korter-ateljeena. Ehitusloa väl-

jastamise aluseks oli korteriomanike enamuse kooskõlastus ehitusprojektile. Vale on väide, et

puudub kõigi kaasomanike nõusolek. See on antud notariaalses vormis. Sarnaseid töid (välis-

seina ukseava rajamine, akna ukseks muutmine, korterite ühendamine, korterite kandeseina

avade tegemine) on tehtud kõigi kaebajate korterites, kusjuures nende ehitustööde puhul ei

küsitud kaasomanike nõusolekuid, vaid ehitustegevus toimus notariaalse kokkuleppe alusel.

OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt on eelnevalt tutvustanud ehitustegevust korteriomanikele

ja ehitanud vastavalt EhS-le ja linnavalitsuse nõudmistele ning ehitamine oli seaduslik.

12. JM palus jätta apellatsioonkaebus rahuldamata.

JM-le kuuluv Tiigi tn 2 korter nr 4 asub osaliselt OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt korteri

peal. OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt korterist ei kosta mingit müra, mida ei saa aga väita

teiste korterite kohta. Müratase büroo tegevusest on väiksem kui elukorterist lähtuv müra.

Seoses kahe elukorteri vähenemise ja ühist koridori kasutavate elanike ja nende külaliste arvu

vähenemisega väheneb olmemüra tunduvalt. Büroo töötajad ja kliendid kasutavad ust tänavalt

ning maja ja hoovi privaatsus tõuseb. Hoovi värav ja koridori uks on lukus. Kliendid ei liigu

büroos omapäi. Lukustatud garaažis ei ole büroo töötajatele ja klientidele parkimiskohti, hoov

on parkimiseks liiga väike ja pealegi on hoov lukustatud. Büroo töötajate liikumist hoovis ja

koridoris saab vajadusel piirata korteriühistu kodukorraga. Parkimisprobleeme ei ole, Tiigi tn

2 maja läheduses on piisavalt parkimiskohti. Kaebajatel on parkimiskohad garaažis. Ruumide

baari või ööklubina kasutusele võtmine eeldab omaette menetlust, milles korteriomanikud

saavad esitada vastuväiteid konkreetse kasutusotstarbe kohta. Enamus korteriomanikest on

kinnistul büroo tegutsemisega nõus, kuna näevad selles positiivseid, mitte negatiivseid mõju-

sid. Detailplaneeringu osaline kehtetuks tunnistamine ei tähenda, et kinnistule saaks automaat-

selt rajada mistahes äriettevõtte. Korteriomandi kohta 0,5-1,5 euro suurust maamaksutõusu ei

saa pidada maksukoormuse oluliseks suurenemiseks. Selle kompenseerib mitmekordselt bü-

rooruumide tegevusest tulenev sääst ühistu kuludes (nt ühine elektrikulu). Maamaksu kom-

penseerimiseks on pakutud notariaalset kokkulepet. Kinnistusraamatusse kantav kokkulepe on

piisav garantii ka omaniku vahetumise korral. Jääb arusaamatuks, kuidas võiks projekteeri-

misbüroo tegevus kinnistu teises hoones, kuhu on eraldi sissekäik tänavalt, alandada Tolli tn

12 korterite väärtust. Tolli tn 12 hoone läheduses on teisigi äriasutusi. Tiigi tn 2 hoone elukor-

terite vähenemine, koridoris ja hoovis liikuvate inimeste väiksem arv ja sellega kaasnev pri-

vaatsuse tõus pigem tõstab korteri turuväärtust. Vanalinnade eluhoonetes tegutsevad üldjuhul

erinevad ettevõtted ja see pigem tõstab vanalinna atraktiivsust. Vanalinn ei ole kuurordiala.

Miljööväärtusliku kuurordiala asukoht on Kuressaares mujal. Vanalinn ei ole ainult elamura-

joon ja arvestada tuleb vanalinna/kesklinna eripäraga. Kaebajate arusaam enamuse mõistest,

erapooletusest ja iseseisvast otsustusõigusest on kummaline. Igal korteriomandil on iseseisev

hääl ja arvamus kujundatakse olenemata sellest, kes omab samal kinnistul olevas hoones kor-

terit. Korteriomanik on huvitatud rahu- ja turvalisuse säilimisest ning sellest, et korteriomandi

väärtus säiliks ja tõuseks.

13. Tallinna Ringkonnakohtu 27.09.2016 istungil toetasid kaebajad oma apellatsioonkaebust

ning vastustaja ja istungil osalenud kolmandad isikud vaidlesid sellele vastu. MI esitas ring-

konnakohtule 28.09.2016 kaebusest loobumise avalduse. Tallinna Ringkonnakohus võttis

10.10.2016 määrusega MI kaebusest loobumise avalduse vastu ja tühistas halduskohtu

3-15-1646

14(16)

03.11.2015 otsuse osas, millega jäeti MI kaebus rahuldamata ja mõisteti kaebajatelt solidaar-

selt OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt kasuks välja menetluskulu 1040 eurot ületavas osas,

s.o 260 eurot. Ringkonnakohus lõpetas MI kaebuse osas haldusasja menetluse ning jättis tema

menetluses osalemisega kaasnenud esimese ja teise astme menetluskulud menetlus-osaliste

endi kanda.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

14. Apelallatsioonkaebuse väited ei anna alust halduskohtu otsuse tühistamiseks ja uue ot-

susega kaebuse rahuldamiseks. Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele märgib ringkonnako-

hus järgmist.

15. Ringkonnakohus nõustub halduskohtu põhjendustega PlanS § 27 lg 1 tõlgendamise ja

kohaldamise kohta ning ei korda neid. Kaebajad ei väida, et vastustajal ei olnud ühelgi juhul

õigust tunnistada detailplaneeringut kehtetuks, vaid leiavad, et kohaldada tuli ka HMS sätteid

ning langetada piisaval infol rajanev kaalutlusotsus, mis arvestaks proportsionaalselt nii kae-

bajate, kolmanda isiku kui avalikke huve ja oleks kõigiti tasakaalustatud. Samal seisukohal on

olnud halduskohus, leides, et detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise otsus peab lähtuma

asjakohastest kaalutlustest ega tohi olla meelevaldne; arvestada tuleb HMS § 64 lg-tes 2 ja 3

sätestatuga; kaalumisel on olulised PlanS §-des 1 ja 3 sätestatud eesmärgid, huvid ja põhimõt-

ted; kohalik omavalitsus peab kontrollima, kas kinnistuomanike õiguste ja huvide riive on

proportsionaalne.

16. Halduskohus ei ole asunud seisukohale, et detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine ei

puudutaks üldse kaebajate õigusi. Halduskohus leidis, et detailplaneeringu kehtetuks tunnis-

tamisel puudub kaebajate omandiõigusele vahetu mõju. Selle seisukohaga tuleb nõustuda, sest

detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine ei too vahetult ega ka paratamatult kaasa hoone ka-

sutusotstarbe ja maa sihtotstarbe muutmist. Ringkonnakohus ei pea HKMS § 201 lg-le 4 tugi-

nedes vajalikuks halduskohtu sellekohaseid põhjendusi korrata.

Nõustuda ei saa kaebajate seisukohaga, et vaidlustatud haldusaktiga võeti neilt oma õiguste

sisulise ja efektiivse kaitse võimalus, asendades nende nõusoleku nõue kaasamisega, mistõttu

kaob neil võimalus takistada ehitise kasutusotstarbe ja maa sihtotstarbe muutmist. Planeeri-

mist ja ehitamist puudutavate haldusaktide andmisel ei ole kõigi kinnistuomanike konsensus-

lik nõusolek olnud ega ole nõutav, küll aga on kinnistuomanikel õigus nõuda oma põhjenda-

tud huvide kaalumist. Küsimus sellest, kas OÜ-le Kuressaare Kommunaalprojekt kuuluva

korteriomandi kasutusotstarbe hilisem muutmine on toimunud õiguspäraselt, ei ole praeguse

vaidluse esemeks. Selle üle vaidlevad menetlusosalised haldusasjades nr 3-15-3232 ja nr 3-15-

3047, kus vaidluse esemeks on Kuressaare Linnavalitsuse 03.11.2015 korraldus nr 715. Kae-

bajatel on võimalus kaitsta oma väidetavalt rikutud õigusi ka eraõiguslike vahenditega ning

selles osas on pooleli menetlus tsiviilasjas nr 2-14-53324 (KSK ja B-PS avaldus korterioman-

diseadusest tulenevate õiguste tuvastamiseks ja OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt vastuaval-

dus tahteavalduse andmiseks kohustamiseks).

17. Kaebajad heidavad apellatsioonkaebuses vastustajale jätkuvalt ette otsuse puudulikku

kaalumist. Kaebajad osutavad jätkuvalt ehitisele ja krundile segaotstarbe määramisega kaas-

nevatele negatiivsetele järelmitele maamaksukoormuse suurenemise, müra, parkimisproblee-

mide, rahu häirituse ja korterite turuväärtuse languse näol. Ringkonnakohtu hinnangul on hal-

duskohus käsitlenud vastustaja poolt kaalutlusõiguse teostamise õiguspärasust piisava põhja-

likkusega. Ringkonnakohus nõustub halduskohtu põhjendustega ja ei pea ka selles osas

HKMS § 201 lg-le 4 tuginedes vajalikuks halduskohtu põhjendusi korrata.

3-15-1646

15(16)

Kaebajate väited kaasnevate negatiivsete tagajärgede kohta on selgelt üle paisutatud. Maa-

maksukoormuse suurenemine on marginaalne ning pealegi on OÜ Kuressaare Kommu-

naalprojekt lubanud selle korteriomanikele hüvitada. Parkimisprobleemide tekkimine (arves-

tades ka asjaolu, et kaebajatel on parkimiskohad garaažis) ja OÜ Kuressaare Kommunaalpro-

jekt korteriomandist võõraste isikute hoovi sattumine on ebatõenäoline. Tänaseks vaidlema

jäänud kaebajate korteriomandid on teises hoones, mistõttu väidetav müraprobleem neid ei

puuduta. Väited kaebajate kinnisvara väärtuse langemise kohta ei ole veenvad. Apellatsiooni-

menetluses kaebajate esitatud eriteadmistega isiku hindamisekspert MM arvamuse (II kd, tl

136) kohaselt vähendab Tiigi tn 2 korterelamusse äripinna rajamine samas majas asuvate kor-

terite turuväärtust 5-20%, sõltuvalt korteri paiknemisest hoones ja äripinna otstarbest. Nagu

märgitud, ei asu vaidlema jäänud kaebajate korteriomandid samas majas (Tiigi tn 2), vaid tei-

ses majas (Tolli tn 12). Isegi kui lähtuda eeldusest, et arvamuses peetakse silmas ka samal

kinnistul asuvas teises korterelamus paiknevate reaalosadega korteriomandeid, siis nähtub

arvamusest, et peamine mõju korteri turuväärtusele tuleneb privaatsuse ja turvatunde vähene-

misest (kõrvaliste isikute viibimine kinnistul ja parkimisvõimaluste halvenemine). Nende as-

jaolude kaasnemist ei pea kohus aga tõenäoliseks. Lisaks kahandab korteriomandite turuväär-

tuse vähenemise väite usutavust asjaolu, et Tiigi tn 2 korter nr 1 (reaalosa üldpind 52,2 m2)

võõrandati 26.09.2016 lepinguga 103 300 euro eest (III kd, tl 165 pöördel). Siinkohal võtab

kohus arvesse, et ostjaks oli OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt, kellel võis olla enda omandi

kõrval asuva korteri omandamiseks erihuvi.

18. Apellatsioonkaebuse väited planeerimisdiskretsiooni kuritarvitamisest on põhjendama-

tud. Kaebajatel ei ole õiguslikult kaitstavat ootust, et kord kehtestatud detailplaneeringut ei

muudeta kunagi. Kaebajad on ilmselgelt n-ö vaidlev vähemus, sest kaheksa korteriomandi

omanikud taotlesid detailplaneeringu kehtetuks tunnistamist. Kaebajate arutlus erapooletutest

ja erapoolikutest korteriomanikest ei ole asjakohane, sest igal korteriomandi omanikul on õi-

gus kujundada oma seisukoht sõltumata sellest, millised on korteriomanike omavahelised suh-

ted. Nagu halduskohus õigesti märkis, ei ole OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt korterite re-

konstrueerimiseks antud ehitusluba ja kasutusluba praeguse vaidluse esemeks, kuid siiski peab

ringkonnakohus vajalikuks osutada, et jättis 08.12.2016 otsusega haldusasjas nr 3-14-50437

rahuldamata ka KS-K, JHK ja B-PS apellatsioonkaebuse Tallinna Halduskohtu 27.04.2016

otsuse tühistamiseks, millega jäeti rahuldamata nimetatud isikute kaebus ehitusloa ja kasutus-

loa peale.

19. Eeltoodud põhjustel jääb KS-K, JHK, EIR ja B-PS apellatsioonkaebus rahuldamata ning

halduskohtu 03.11.2015 otsus muutmata osas, milles ringkonnakohus ei tühistanud

10.10.2016 määrusega halduskohtu otsust seoses MI kaebusest loobumisega.

20. Ringkonnakohus ei tühista KS-K, JHK, EIR ja B-PS kahjuks tehtud halduskohtu otsust,

mistõttu jäävad nende apellatsioonimenetluse kulud HKMS § 108 lg 1 alusel nende endi kan-

da.

21. OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt taotles apellatsiooniastmes esialgu kaebajatelt esin-

daja kulu väljamõistmist summas 1495 eurot. Seoses MI kaebusest loobumisega loobus OÜ

Kuressaare Kommunaalprojekt taotlusest mõista MI-lt välja menetluskulud ning ringkonna-

kohus jättis 10.10.2016 määrusega MI menetluses (sh apellatsioonimenetluses) osalemisega

kaasnenud menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Seega vajab praeguse otsusega jaga-

mist kolmanda isiku apellatsioonimenetluse kulu 1/5 võrra väiksemas suuruses, s.o 1196 eu-

rot. Kulu kandmine ja seotus praeguse asjaga on kuludokumentidega tõendatud ning tegemist

on vajaliku ja põhjendatud menetluskuluga HKMS § 109 lg 6 mõttes. Nimetatud kulu tuleb

HKMS § 108 lg-te 1 ja 8 alusel kaebajatelt kolmanda isiku kasuks välja mõista.

3-15-1646

16(16)

22. Vastustaja ja muud kolmandad isikud ei ole esitanud menetluskulude nimekirja ja kulu-

dokumente, mistõttu jäävad nende võimalikud apellatsioonimenetluse kulud HKMS § 109 lg 1

alusel nende endi kanda.

/allkirjastatud digitaalselt/

Maret Altnurme

/allkirjastatud digitaalselt/

Ruth Plaks

/allkirjastatud digitaalselt/

Virgo Saarmets