3-16-579/33 · Tartu Halduskohus Jõhvi kohtumaja

TARTU HALDUSKOHUS

Jõhvi kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohtuasja number

3-16-579

Otsuse avalikult

teatavakstegemise aeg ja koht

02.12.2016

Kohtunik

Ülle Polluks

Kohtuasi

TÜ

ANALAN

kaebus

Narva-Jõesuu

Linnavalitsuse

menetlustoimingutele

Menetlusvorm

Menetlusosalised

Kirjalik menetlus

Kaebaja TÜ ANALAN

Esindajad v.adv. Aivar Pilv ja Merilin Valdmaa

Vastustaja Narva-Jõesuu linn

Esindaja v.adv. Enno Heringson

Kaasatud haldusorgan Maa-amet

Resolutsioon

1. Jätta vastuväide rahuldamata.

2. Jätta kaebus rahuldamata ja menetluskulu poolte

endi kanda.

Edasikaebamise kord

Menetlusosalisel on õigus esitada kohtuotsusele apellatsioon

vahetult Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul otsuse

avalikult teatavaks tegemisest ehk hiljemalt 02.01.2017.Kui

apellant ei taotle kaebuse lahendamist istungil, võib

ringkonnakohus

apellatsiooni

lahendada

kirjalikus

menetluses.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK, PÕHJENDUSED

1. Narva-Jõesuu Linnavalitsus määras 04.09.2014. a korraldusega nr 320 Narva-Jõesuu

linnas J. Poska 23 teenindusmaa suuruseks ligikaudu 6800 m² ja ehitiste

kordategemise tähtajaks 01.03.2016.

2. Narva-Jõesuu Linnavalitsus lubas 16.09.2014. a korraldusega nr 343 J. Poska 23

kinnistul

hoonete

taastamise

ehitusprojekti

koostamise

ja

määras

projekteerimistingimused.

3. Narva-Jõesuu Linnavalitsus tunnistas 15.05.2015. a korraldusega nr 116 kehtetuks

linnavalitsuse 04.09.2014. a korralduse nr 320 ja 16.09.2014. a korralduse nr 343.

4. Tartu Halduskohus tühistas 17.12.2015. a otsusega haldusasjas nr 3-15-1621 Narva-

Jõesuu Linnavalitsuse 13.05.2015. a korralduse nr 116.

5. TÜ ANALAN esitas 25.01.2016 Narva-Jõesuu Linnavalitsusele taotluse, milles ta

palus linnavalitsusel kooskõlastada J. Poska 23 eskiisprojekt hiljemalt 05.02.2016.

Lisaks esitas TÜ ANALAN 25.01.2016 Narva-Jõesuu Linnavalitsusele taotluse,

milles ta palus J. Poska 23 ehitiste kordategemiseks määratud tähtaja pikendamist

kuni 01.03.2017.

6. Narva-Jõesuu Linnavalitsus jättis 22.02.2016. a kirjaga nr 7-2.7/38-3 J. Poska 23

eskiisprojekti kooskõlastamata (edaspidi vastuskiri 1), sest tulenevalt Narva-Jõesuu

Linnavalitsuse 16.09.2014. a korraldusest nr 343 ei ole TÜ-l ANALAN pädevust

teha ehitusloa menetluseks vajalikke menetlustoiminguid ja esitatud eskiisprojektis

ei ole toodud olemasolevate hoonete inventariseerimisjooniseid või esialgse projekti

jooniseid, mille järgi võib tuvastada esitatud eskiisis projekteeritud hoonete

vastavust selle mahu ja kujude osas väljastatud projekteerimistingimuste p-le 1.6 (vt

I kd tl 46-47).

7. Narva-Jõesuu Linnavalitsus jättis 23.02.2016. a kirjaga nr 7-2.7/3-1 pikendamata J.

Poska 23 maaüksusel asuvate ehitiste kordategemise tähtaja (edaspidi vastuskiri 2),

kuna tähtaja pikendamise ja sellega kaasneva tegevuse (ehitiste taastamine)

eelduseks on, et taastatav ehitis oleks seisundis, mis võimaldaks seda ehitist veel

korda teha. Linnavalitsus märkis, et 06.11.2015 teostatud paikvaatluses käigus on

tuvastatud, et J. Poska 23 maaüksusel puuduvad ehitised või rajatised, mille

teenindamiseks vajalikku maad oleks taotlejal võimalik ostueesõigusega erastada

ning kõnesoleva vundamendi puhul ei ole tegemist ehitisega ehk rajatisega

maareformi seaduse (MaaRS) § 6 lg 3 tähenduses(vt I kd tl 48 jj).

8. TÜ ANALAN esitas 23.03.2016 Tartu Halduskohtule kaebuse, milles ta palus

tühistada Narva-Jõesuu Linnavalitsuse 22.02.2016. a kiri nr 7-2.7/38-3 ja

23.02.2016. a kiri nr 7-2.7/3-1. Lisaks esitas kaebaja esialgse õiguskaitse taotluse,

milles ta palus keelata Narva-Jõesuu Linnavalitsusel kohtuvaidluse ajal J. Poska 23

maaüksuse ostueesõigusega erastamise menetluse lõpetamise otsuse andmine,

ehitiste sundvõõrandamiseks vajalike toimingute tegemine ja haldusakti andmine (vt

I kd tl 1 jj).

9. Kaebaja põhjendused:

Kaebaja eesmärgiks on uue ehitise püstitamine. 22.02.2016. a kiri tuleb tühistada

vastuolu tõttu haldusmenetluse seaduse (HMS) § 54 ja § 56 lg 1 nõuetega. Poska 23

maaüksuse omanik ei ole riik ning pooleli on maaüksuse ostueesõigusega

erastamismenetlus ehitise omanikule TÜ-le ANALAN. Eskiisi kooskõlastamise

õigus on kaebajal ning eskiisprojekt ei ole puudustega.

23.02.2016. a kirja puhul ei ole haldusorgan täitnud motiveerimiskohustust ja see on

vastuolus põhiseaduslike garantiidega. Esineb mõjuv põhjus Poska 23 ehitiste

kordategemise tähtaja pikendamiseks, kuivõrd kaebaja on tõendanud, et ta on

püüdnud ehitisi korda teha. Keelamisabinõu kohaldamine on põhjendatud, kuna

sellega kaasneb põhivaidluse äralangemise võimalus, sest pärast kaebuse rahuldamist

ei ole haldusorganil enam võimalik või otstarbekas kohtu poolt keelatud haldusakti

anda või toimingut sooritada. Esialgse õiguskaitse abinõu kohaldamata jätmine toob

suure tõenäosusega kaasa olukorra, kus kaebajal tuleb tulevikus pöörduda kohtu

poole täiendavate haldusaktide tühistamise nõuetega. Kui vastustaja asub korraldama

edasisi toiminguid oma eesmärkide saavutamiseks (s.o J. Poska 23 ehitise

sundvõõrandamine ja maa munitsipaliseerimine), siis toob see kaebaja jaoks kaasa

pöördumatud õiguslikud tagajärjed ja otsese varalise kahju. Kaebaja on lammutanud

J. Poska 23 kinnistul olevad varasemad hooned.

10. Tartu Halduskohus jättis 21.04.2016. a määrusega TÜ ANALAN esialgse

õiguskaitse taotluse rahuldamata (resolutsiooni p 1) ja kaebuse läbi vaatamata

(resolutsiooni p 2). Kaebaja esitas 06.05.2016 määruskaebuse halduskohtu

21.04.2016 määruse tühistamiseks ning asja tagasi saatmiseks samale kohtule läbi

vaatamiseks ja menetluse jätkamise kohustamiseks. Tartu Ringkonnakohus rahuldas

02.06.2016 määrusega määruskaebuse ning tühistas halduskohtu määruse tervikuna.

Esialgse õiguskaitse meetmena keelas kohus Narva-Jõesuu Linnavalitsusel kuni

haldusasja lõpetava lahendi jõustumiseni J. Poska tn 23 maaüksuse ostueesõigusega

erastamise menetluse lõpetamise otsuse andmise ning J. Poskatn23 asuvate ehitiste

vundamentide (ehitisregistri koodid 120707248, 120707328 ja 120707329)

sundvõõrandamise. Ühtlasi märkis ringkonnakohus, et vaidlustatud vastuskirjade

näol on tegemist menetlustoimingute, mitte haldusaktidega. Narva-Jõesuu

Linnavalitsus esitas 15.06.2016 Riigikohtule määruskaebuse Tartu Ringkonnakohtu

02.06.2016 määrusele. Vastustaja oli seisukohal, et ringkonnakohus on jõudnud

ebaõige tulemuseni, kuna ei ole järginud menetlusnorme ega uurimisprintsiipi ning

on jätnud käsitlemata ja analüüsimata vastavad tõendid ja asjaolud, mis käsitlevad

uute ehitiste rajamist, mitte endiste ehitiste korda tegemist. Vastustaja juhtis

tähelepanu asjaoludele, et kaebaja lõppeesmärgiks on saavutada vaidlusaluse

maaüksuse erastamine, kuid maaüksusel ei ole säilinud ühtegi hoonet ning kaebaja

kavatseb maaüksusele ehitada täiesti uued hooned. Vastustaja märkis, et ülaltoodu

on tuvastatud juba varsema menetluse käigus ning seega ei ole kaebajal erastamise

õigust ja kaebuse eesmärgi saavutamine ei ole enam võimalik.

Riigikohtu halduskolleegium jättis 04.08.2016 määrusega kohtuasjas nr 3-7-1-3-447-

16 Narva-Jõesuu Linnavalitsuse määruskaebuse menetlusse võtmata. 30. augusti

2016 määrusega andis halduskohus kaebajale tähtaja kaebuse nõude täpsustamiseks

või muutmiseks.

11. Kaebaja esitas 20.09.2016 Tartu Halduskohtule kaebuse muutmise taotluse, kus

vaidlustab vastuskirja 1 ja vastuskirja 2 kui haldusorgani menetlustoimingud.

Kaebaja muutis kaebust paludes vastustajat kohustada J. Poska 23 eskiisprojekti

kooskõlastama ja pikendama Analan TÜ-le määratud tähtaega J. Poska 23

maaüksusel asuvate ehitiste kordategemiseks (II kd, tl 1 jj). TÜ Analani hinnangul

on vastustaja menetlustoimingud rikkunud põhiseaduslikku subjektiivset õigust

seaduslikule haldusmenetlusele. Ehitusseadus ja vastustaja ehitusmäärus ei võimalda

jätta kaebaja poolt esitatud eskiisprojekti kooskõlastamata, kui see vastab

kehtestatud projekteerimistingimustele. Kaebaja palus ka kohustamiskaebuses

vastustajal pikendada kaebajale antud tähtaega J. Poska 23 maaüksusel asuvate

ehitiste kordategemiseks kuni 01.03.2017. Vaidlusalusel juhul esinevad sellised

mõjuvad põhjused, mis tingivad vastustaja poolt esitatud taotluse rahuldamise ja

tähtaja pikendamise (vt kaebus ja kaebuse täiendused). Seega on põhjendatud

kohustada Narva-Jõesuu Linnavalitsust pikendama korralduses nr 320 määratud J.

Poska 23 maaüksusel asuvate ehitiste kordategemise tähtaega. Kaebaja hinnangul

peaks täiendav mõistlik tähtaeg olema vähemalt 1 aasta pikkune (alates

vastavasisulise otsuse vastuvõtmisest). Kaebaja palub kaebuse täienduses:

kohustada Narva-Jõesuu Linnavalitsust kooskõlastama J. Poska 23 eskiisprojekt;

kohustada Narva-Jõesuu Linnavalitsust pikendama Analan TÜ-le määratud tähtaega

J. Poska 23 maaüksusel asuvate ehitiste kordategemiseks; mõista kaebajale välja

menetluskulu summas 6355.20 € ; Narva- Jõesuu linna menetluskulud jätta tema

enda kanda; märkida kohtuotsuses, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt

tuleb tasuda kohtuotsuse jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lõike

1 teises lauses ettenähtud ulatuses (II kd tl 46 jj).

12. Kaebaja esitas kaebuse täienduses vastuväite kohtu tegevusele kirjaliku menetluse

määramisel ( II kd tl 39 p jj), kuna kaebaja on soovinud asja arutamist

kohtuistungil. Kaebajale kuuluvad vundamendid ning vastustaja ebaseadusliku

tegevuse tagajärjeks võib olla kaebaja omandi sundvõõrandamine. Kohus on

kirjaliku menetluse määramisel lähtunud vastustaja soovist menetluskulusid kokku

hoida. Kaebaja palub kaebaja vastuväide rahuldada, lahendada haldusasi 3-16-579

suulises menetluses ja määrata asja lahendamiseks kohtuistung.

13. Vastustaja Narva-Jõesuu linn ja kaasatud haldusorgan Maa-amet esitasid

kohtule kirjalikud seisukohad (II kd tl 11jj). Narva- Jõesuu linn palub kaebajalt välja

mõista menetluskulu vastustajale osutatud õigusabi 24 h ja 40 min ulatuses hinnaga

132 €/h (sisaldab KM), summas 3256 € (II kd tl 30 jj).

14. Vastustaja ja kaasatud haldusorgan märkisid vastuses, et kohustamisnõude

lahendamisel kontrollib kohus vaidlustatud menetlustoimingute õiguspärasust.

HKMS § 41 lg 3 sätestab, et kohustamiskaebuse rahuldamisel võib kohus kohustada

vastustajat nii haldusakti andma või toimingut tegema kui ka haldusakti andmist või

toimingu tegemist uuesti otsustama.“ Seega kuigi kohus ühest küljest kontrollib

vaidlustatud toimingute õiguspärasust, siis teisest küljest saab kohus kohalikku

omavalitsust kohustada tegema ainult õiguspäraseid toiminguid. Märgitu tähendab,

et kohus peab käesolevas menetluses kontrollima, kas kõiki õigusnorme arvestades

on kohalikul omavalitusel üldse objektiivselt võimalik vastavat kohustamiskaebust

täita. Kohus ei saa küll sekkuda kohaliku omavalituse kaalutlusõiguse teostamisse,

kuid nt olukorras, kus mingi toimingu tegemine ei ole objektiivselt kehtiva õiguse

kohaselt võimalik ja seega kohalikul omavalitusel kaalutlusõigus puudub, ei saa ka

kohus kohalikku omavalitust vastavaks toiminguks sundida. Ka Riigikohus on

korduvalt rõhutanud, et kohus peab kohustamiskaebuste korral kontrollima ka seda,

kas taotletav toiming on üldse lubatud. Käesoleval juhul ongi tegemist olukorraga,

kus kohalikul omavalitusel ei ole objektiivselt võimalik kaebaja soove esitatud kujul

rahuldada, sest õiguslikku regulatsiooni arvestades ei oleks taotletu lubatud. Vt nt

Riigikohtu 18. mai 2009. a määrus asjas nr 3-3-1-5-09 (p 12), samuti 19. novembri

2009 otsus asjas nr 3-3-1-62-09 (p 13).

15. J. Poska 23 ei asu ehitisi, mida korda teha - võimalik on ehitada vaid uued hooned.

Haldusasja toimikus on mitmeid fotosid olukorrast J. Poska 23, Narva-Jõesuus (vt I

kd, tl 48 jj), samuti on uusimad fotod esitatud Tartu Ringkonnakohtule vastustaja 26.

mai 2016. a menetlusdokumendiga, (vt I kd, tl 120 jj ). Ei kohtud ega ka kaebaja ise

ei ole kahtluse alla seadnud, et vastavad fotod kujutavad olukorda just kõnealusel

maa-üksusel praeguse seisuga. Fotodelt nähtub, et tegelikkuses ei ole maaüksusel

käesoleval hetkel enam mitte midagi, mida isegi lennuka fantaasia korral ehitiseks

nimetada. Veelgi enam – säilinud ei ole isegi seda, mida võiks vundamendiks

nimetada - maaüksusel on järel veel vaid aimatavad jäänused kunagi olnud hoonete

vundamentidest

–

täna

kasvavad

otse

endiste

hoonete

asukohtadel

paarikümneaastased kased. Kuna käesoleval juhul on täitmata maa ostueesõigusega

erastamise põhieeldus, s.t et J. Poska 23 maaüksusel puuduvad ehitised (hooned)

MaaRS § 6 lõike 3 tähenduses, millele oleks võimalik teenindamiseks vajalikku

maad määrata ja mida oleks võimalik ostueesõigusega erastada, siis puudub

kaebajaligasugune õigus nimetatud maaüksuse ostueesõigusega erastamiseks.

Lagunenud ja maastikupilti kahjustavate ehitiste kordategemine on võimalik, kuid

püsivalt kasutusest väljalangenud vundamentide kordategemine mitte. Samuti

puudub kohalikul omavalitsusel diskretsiooniruum ehitiste korda tegemise tähtaja

määramiseks, kuivõrd ehitisi maaüksusel ei ole. Samuti ei ole kohalikul

omavalistusel võimalik kooskõlastada eskiisprojekti, mis on koostatud selleks, et

püstitada uus ehitis, mille juurde kaebaja hiljem maad erastada soovib. Seega ei ole

kaebajal võimalik ei ehitise kordategemise tähtaja pikendamise ega eskiisprojekti

kooskõlastamise kohustamisnõuetega saavutada kaebuse eesmärki ning kaebus tuleb

jätta rahuldamata.

KOHTU PÕHJENDUSED

16. Esmalt lahendab halduskohus kaebaja vastuväite kohtu tegevusele kirjaliku

menetluse määramisel (II kd tl 39 p jj), kuna kaebaja on soovinud asja arutamist

kohtuistungil. Kaebajale kuuluvad vundamendid ning vastustaja ebaseadusliku

tegevuse tagajärjeks võib olla kaebaja omandi sundvõõrandamine. Kohus on

kirjaliku menetluse määramisel lähtunud vastustaja soovist menetluskulusid kokku

hoida. Kaebaja palub kaebaja vastuväide rahuldada, lahendada haldusasi 3-16-579

suulises menetluses ja määrata asja lahendamiseks kohtuistung.

17. Vastuväite esitamist kohtu tegevusele reguleerib HKMS § 90 lg 1, mille kohaselt

võib vastuväite kohtu tegevusele esitada menetluse juhtimisel, samuti menetlussätete

rikkumise, eelkõige menetlustoimingu tegemise vorminõuete rikkumise kohta.

Vastuväite lahendab kohus määrusega. HKMS § 203 lg-s 1 ja § 235 lg-s 1 sätestatud

edasikaebamise piiranguid arvestades ei ole vastuväite lahendamise kohta tehtud

kohtumääruse peale võimalik edasi kaevata, kuivõrd seadus sellist võimalust ette ei

näe ja taoline määrus ei takista ka asja edasist menetlust. Seega saab määruse peale

esitada vastuväite üksnes apellatsioon- või kassatsioonkaebuses. HKMS § 178 lg 4

kohaselt on mitte edasikaevatav määrus lubatud teha ka pealdisena menetlusosalise

avaldusel, mis määrusega lahendatakse. HKMS ei luba esitada vastuväidet kohtu

tegevusele kohtumääruse või -otsuse sisulise seisukoha peale.

18. Halduskohus küsis Narva-Jõesuu linna ja Maa-ameti seisukohta vastuväitele kohtu

tegevusele kirjaliku menetluse määramisel.

19. Kaebaja on taotlenud haldusasjas nr 3-16-579 istungi korraldamist, kuid ei ole oma

(muudetud) kaebuses suutnud esile tuua, millisel põhjusel on asjas tingimata vajalik

suuline menetlus. Oma 27. oktoobri 2016. a vastuses muudetud kaebusele tõi

vastustaja

viidetega

õiguskirjandusele

ja

õiguspraktikale

esile,

et

menetlusökonoomiliselt on põhjendatud asja lahendamine kirjalikus menetluses.

Kohus määraski 1. novembri 2016. a määrusega asja läbivaatamise kirjalikus

menetluses, millele kaebaja esitas 10. novembri 2016. a seisukohas vastuväite, kuna

kaebaja oli soovinud asja arutamist kohtuistungil. Kaebaja ei ole esile toonud ühtegi

sisulist argumenti, mis veenaks vastustajat, et istungi korraldamine käesolevas asjas

oleks põhjendatud. Kohus on tegelikkuses taganud kaebaja ärakuulamisõiguse

realiseerimise – nagu öeldud, siis „ära kuulamine“ ei tähenda seda, et vastutaja

deklameerib oma seisukohad suuliselt ja kohus „kuulab“ need ära. Kohatu on

vastustaja meelest ka see, et kaebaja püüab kohut survestada viitega tulevase lahendi

tühistamisele. Vastustaja palub jätta vastuväide rahuldamata, kuna lisaks selle

põhimõttelisele ainetusele ei ole veel ka vastuväites endas toodud esile seda, miks

istungi pidamine on käesoleval juhul vajalik ja milliseid asjaolusid ei ole võimalik

ammendavalt uurida kirjalikus menetluses. HKMS § 131 lg 1 p 2 kohaselt on

kirjaliku menetluse eelduseks asjaolud, et asja lahendamiseks olulised asjaolud on

võimalik välja selgitada kohtuistungit korraldamata ning menetlusosalistel puudub

ilmselgelt põhjus kohtuistungi korraldamist nõuda, arvestades kaalul olevaid

õigushüvesid ja vaidluse iseloomu, sealhulgas kui menetlusosaliste vahel on vaidluse

all üksnes õigusküsimused. Kuivõrd isegi vastuväites ei ole kaebaja kohtuistungi

pidamise vajadust põhjendnaud muu kui üldsõnalise retoorikaga, tuleb asuda

seisukohale, et puudub ilmselgelt põhjus kohtuistungi korraldamiseks. Samuti on

täidetud muud HKMS § 131 lg 1 p 2 eeldused.

20. Maa-amet on oma 27.10.2016 kohtule saadetud vastuse (kiri nr 1-9/16/9-14) punktis

43 avaldanud, et HKMS § 131 lg 1 p 2 annab kohtule võimaluse vaadata asi läbi

kirjalikus menetluses, kui asja lahendamiseks olulised asjaolud on võimalik välja

selgitada istungit korraldamata ning menetlusosalistel puudub ilmselgelt põhjus

istungi korraldamist nõuda, arvestades kaalul olevaid õigushüvesid ja vaidluse

iseloomu, sh kui menetlusosaliste vahel on vaidluse all üksnes õigusküsimused.

Maa-ameti on seisukohal, et käesoleval juhul on tegemist just sellise olukorraga,

mistõttu on antud asi võimalik lahendada kirjalikus menetluses. Kaebaja ei ole

kaebuses ega kaebuse muutmises põhjendanud, mis põhjustel on asjas tingimata

vajalik suuline menetlus. Kaebuse esitamisest on möödunud 8 kuud. Selle aja

jooksul on kaebajal olnud võimalik esitada kõik asja lahendamiseks vajalikud

olulised asjaolud ja tõendid. Jääb arusaamatuks, milliseid uusi faktilisi asjaolusid ja

tõendeid soovib kaebaja esitada vahetult kohtuistungil ja miks pole neid olnud

võimalik esitada varem. Kaebaja pole selle kohta ühtegi selgitust ega põhjendust

esitanud. Maa-amet on seisukohal, et käesolevas asjas ei saa olla tegemist

olukorraga, kus kaebaja soovib esitada tõendeid, mida tuleks teiste menetlusosaliste

eest varjata ning mida saaks seetõttu avaldada vahetult alles kohtuistungil (HKMS §

88 lg 2 ja § 79). Maa-ameti hinnangul on kõik asja lahendamiseks olulised faktilised

asjaolud juba ammu välja selgitatud ja menetlusosaliste vahel on vaidluse all üksnes

õigusküsimused. Seega on asi võimalik lahendada kohtuistungit korraldamata

kirjalikus menetluses.

21. Halduskohus nõustub vastustaja ja Maa-ameti seisukohaga ja leiab, et kaebaja

vastuväide ei ole põhjendatud. Vastuväide jääb rahuldamata.

22. Vaidluse esemeks on eskiisprojekti kooskõlastamiseks ning ehitiste korda tegemise

tähtaja pikendamiseks kohustamine.

23. Käesoleva haldusasja materjalide järgi sõlmisid Narva-Jõesuu Linnavalitsus ja TÜ

Brothers Consulting (TÜ Analan õiguseellane) 25.08.1993 munitsipaalomandi ostu-

müügilepingu (I kd, tl 14), mille kohaselt müüdi kämpingu hoone aadressil Narva-

Jõesuu linn, J. Poska tänav. TÜ Analan esitas 30.12.1997 Narva-Jõesuu

Linnavalitsusele avalduse, milles soovis erastada maad aadressil J. Poska tn 23

(kämpingu hooned) (I kd, tl 17 p). Narva-Jõesuu linn keeldus juba 2006. aastal maa

ostueesõigusega erastamisest, kuna kõnealusel maaüksusel ei asunud ehitisi, mille

juurde oleks võimalik maad erastada.

24. Aastal 2014 kanti Narva-Jõesuu Linnavalitsuse 07.07.2014 korralduse nr 253

“Ehitise registrisse kandmiseks aadressil Jaan Poska tn 23, Narva-Jõesuu linn kolm

vundamenti” (I kd, tl 19) alusel kõnealused vundamendid ehitisregistrisse.

Käesoleval ajal nähtub ehitisregistrist, et aadressil J. Poska tn 23 paiknevad kolm

ehitist ehitisregistri koodidega 120707328, 120707329 ja 120707248.

25. Vaatamata varasemale seisukohale, et J. Poska 23 maaüksusel ei ole võimalik ehitiste

puudumise tõttu maad erastada, määras Narva-Jõesuu Linnavalitsus 04.09.2014

korraldusega nr 320 “Narva-Jõesuu linna J. Poska 23 teenindamiseks vajaliku maa ja

kordategemise tähtaja määramine” (I kd, tl 24 p) J. Poska tn 23 teenindusmaa

suuruseks ca 6800 m² ja piirid vastavalt lisale 1, maakasutuse sihtotstarbeks ärimaa

ning ehitiste kordategemise tähtajaks 01.03.2016. Samuti lubas Narva-Jõesuu

Linnavalitsus 16.09.2014 korraldusega nr 343 “Projekteerimistingimuste määramine

J. Poska tn 23 kinnistul hoonete taastamise ehitusprojekti koostamiseks ning

ehitusloa menetluse algatamine” (I kd, tl 25) koostada J. Poska tn 23 kinnistul kolme

hoone taastamise ehitusprojekti, määras projekteerimistingimused, algatas ehitusloa

menetluse ning volitas J. Poska tn 23 kinnistu omanikku läbi viima ehitusloa

menetlusega

vajalikud

kooskõlastustoimingud.

Korralduse

lisaks

olevate

projekteerimistingimuste kohaselt nähakse ette hoone taastamine esialgses mahus.

Enne

projekti

koostamist

peab

taotleja

esitama

linnavalitsusele

eskiisi

kooskõlastamiseks. Projekteerimistingimuste tähtaeg on kaks aastat alates

määramisest.

26. Eelnevast tuleneb, et J. Poska tn 23 maa-alale on projekteeritud kokku kolm hoonet,

mis on aga vastuolus Narva-Jõesuu Linnavolikogu 03.10.2012 otsusega nr 120

kehtestatud Narva-Jõesuu linna keskosa detailplaneeringuga, mis lubab J. Poska tn

23 maaüksusele ehitada ühe kuni 3-korruselise hoone. Samuti ei vasta

detailplaneeringule linnavalitsuse 04.09.2014 korraldus nr 320 (I kd, tl 24 p), millega

määrati J. Poska tn 23 maaüksuse maakasutuse sihtotstarbeks ärimaa, sest

detailplaneeringuga on J. Poska tn 23 krundi (Pos 3) kasutamise otstarbeks

planeeritud 50% elamu- ja 50% ärimaa. Sihtotstarbe määramine on otseses vastuolus

maakatastriseaduse § 18 lõikest 2 tuleneva kohustusega, mille kohaselt peab kohalik

omavalitsus detailplaneeringu koostamise kohustuse korral määrama katastriüksuse

sihtotstarbe kehtestatud detailplaneeringu alusel.

27. Vaidlusaluse maaüksuse osas toimub ka maa riigi omandisse jätmise menetlus, mis

on peatunud kuni asjaolude selgumiseni. Menetluse raames on Narva-Jõesuu

Linnavalitsus 04.12.2014 kirjaga nr 5-6/8-1“Dokumentide edastamine”(I kd, tl 19)

esitanud arvamuse maa riigi omandisse jätmise ja õiendi maa staatuse kohta. Õiendis

teatati mh, et maaüksusel piiriettepanekuga AT0608210056 asuvad vundamendid

ehitisregistri koodidega 120707328, 120707329, 120707248, need on lagunenud ja

kasutusest väljalangenud.

28. 3.03.2015 esitas TÜ Merelähedane arhitekt Toomas Mägi Narva-Jõesuu

Linnavalitsusele kooskõlastamiseks J. Poska tn 23 hoonete taastamise eskiisprojekti

(I kd, tl 26-27 p). Kaebaja on korduvalt vastustaja poole pöördunud taotlustega

eskiisprojekti kooskõlastamiseks ning ehitiste korda tegemiseks täiendava tähtaja

andmiseks.

29. 13.05.2015 andis Narva-Jõesuu Linnavalitsus korralduse nr 116 (I kd, tl 39 jj),

millega tunnistas kehtetuks linnavalitsuse 16.09.2014 korralduse nr 343 ning

04.09.2014 korralduse nr 320. Tartu Halduskohus tühistas 17.12.2015 jõustunud

otsusega haldusasjas nr 3-15-1621 Narva-Jõesuu Linnavalitsuse 13.05.2015

korralduse nr 116.

30. Halduskohus leiab, et kaebaja nõue Narva-Jõesuu Linnavalitsuse kohustamiseks J.

Poska tn 23 eskiisprojekti kooskõlastamiseks ning nimetatud maaüksusel asuvate

ehitiste kordategemise tähtaja pikendamiseks on põhjendamatu ning tuleb jätta täies

ulatuses rahuldamata, kuna maaüksusel ei asu ehitisi, mille kordategemine oleks

võimalik ning maa ostueesõigusega erastamine uute ehitiste juurde ei ole võimalik.

31. Käesolevas asjas toimub vaidlus peamiselt selle üle, kas kaebajale kuuluvad J. Poska

tn 23 maaüksusel asuvad vundamendid klassifitseeruvad ehitisteks, mida oleks

võimalik korda teha ning mille juurde oleks võimalik maad ostueesõigusega

erastada.

32. AÕSRS § 13 lõige 3 sätestab, et ehitise omanikul on õigus saada maa omanikuks

MaaRS-s sätestatud alustel ja korras. Ehitisealune maa ei kuulu teistele isikutele

tagastamisele, erastamisele, munitsipaalomandisse andmisele ega riigi omandisse

jätmisele, kui seadusest ei tulene teisiti. Vastavalt MaaRS § 22 lõikele 1 saavad

ostueesõigusega maad erastada isikud, kellel on õigus osta maad ehitise omanikuna

vastavalt MaaRS-le, arvestades §s 21 sätestatud kitsendusi. MaaRS § 6 lõige 3

sätestab, et ehitis MaaRS tähenduses on aluspinnasega kohtkindlalt ühendatud ja

inimtegevuse tulemusena ehitatud terviklik asi, samuti lõpetamata ehitis ja ehitise

püstitamiseks seaduslikus korras välja antud ehitusluba. Ehitis on hoone või rajatis.

Hoone on väliskeskkonnast katuse ja teiste välispiiretega eraldatud siseruumiga

ehitis.

33. Rajatis on ehitis, mis ei ole hoone. Seega on maa ostueesõigusega erastamise

vältimatuks eelduseks ehitise olemasolu ja ehitise omanikul on maa ostueesõigusega

erastamise õigus üksnes juhul, kui ehitis vastab MaaRS § 6 lõikes 3 sätestatud

ehitisele kehtestatud tingimustele.

34. Tulenevalt ülaltoodust on käesolev vaidlus perspektiivitu ega vii kaebajat

lõppeesmärgile ehk J. Poska tn 23 maaüksuse erastamisele. Kohalik omavalitsus ei

saaks teha asjas teistsugust otsust ega määrata tähtaega olematute ehitiste korda

tegemiseks. Samuti ei anna kaebajale soovitud tulemust ehk erastamise õigust

eskiisprojekti kooskõlastamine, mille alusel on kavas rajada maaüksusele täiesti uus

ehitis. Ka kaebuse muutmine selliselt, et kaebaja vaidlustab vastuskirjad kui

menetlustoimingud, mitte kui haldusaktid, ei muuda asja sisulist lahendust ega

lõppetulemust. Sõltumata sellest, kas vastuskirju tõlgendada haldusaktide või

menetlustoimingutena, ei ole need kummalgi juhul õigusvastased, kuna vastustaja

teatas nendega, et kaebajal ei ole õigust J. Poska tn 23 maaüksuse erastamiseks, kuna

maaüksusel puuduvad ehitised, mille juurde oleks võimalik maad erastada.

35. Praegusel juhul on täitmata maa ostueesõigusega erastamise põhieeldus, s.t et J.

Poska tn 23 maaüksusel puuduvad ehitised (hooned) MaaRS § 6 lõike 3 tähenduses,

millele oleks võimalik teenindamiseks vajalikku maad määrata ja mida oleks

kaebajal võimalik ostueesõigusega erastada.

36. Kohustamiskaebuse võimalikkusest eskiisprojekti kooskõlastamiseks. Kaebaja

nõuab jätkuvalt, et vastustaja kooskõlastaks eskiisprojekti.

37. Eskiisprojekti kooskõlastamine on pädeva haldusorgani ehk kohaliku omavalitsuse

üksuse

ülesanne

ja

kaalutlusotsus,

mitte

kohtu

ülesanne.

Eskiisprojekti

kooskõlastamine tähendab selle sisulist hindamist ja otsustust, kas eskiisprojekt

vastab kõigile ehitusseadustikus (edaspidi EhS) sätestatud tingimustele ning

ehitamist reguleerivatele kohaliku omavalitsuse regulatsioonidele. Riigivastutuse

seaduse § 6 lõige 4 sätestab, et kui õigusvastaselt on jäetud andmata haldusakt või

sooritamata toiming, mille andmine või sooritamine tuleb otsustada kaalutlusõiguse

(diskretsiooni) alusel, teeb kohus nõude rahuldamise korral avaliku võimu kandjale

ettekirjutuse asja uueks otsustamiseks.

38. Seega, halduskohus ei saa asuda haldusorgani asemele ega võtta endale haldusorgani

ülesannet ning kohustada haldusorganit antud asjas kindla sisuga otsust tegema.

Kohus võib kohustada haldusorganit eskiisprojekti uuesti läbi vaatama ja võtma

vastu otsust, kas see kooskõlastada või mitte.

39. Oluline on ka asjaolu, et antud juhul ei saaks kohalik omavalitsus kohustamiskaebuse

korral võtta vastu teistsugust otsust. Ka juhul, kui kohus kohustab kohalikku

omavalitsust eskiisprojekti kooskõlastamise taotluse uuesti läbi vaatama, ei muuda

see fakti, et maaüksusel ei asu ühtegi ehitist, mida oleks võimalik veel korda teha.

Juhul, kui kohalik omavalitsus teeb erastamise eeltoimingud vastavalt seaduses

sätestatule, ei ole kohalikul omavalitsusel ka edaspidises menetluses võimalik teha

teistsuguseid otsuseid.

40. Kohustamiskaebuse

võimalikkusest

ehitiste

korda

tegemise

tähtaja

pikendamiseks. Kaebaja taotleb kohtult Narva-Jõesuu linna kohustamist pikendada

J. Poska tn 23 maaüksustel asuvate ehitiste korda tegemise tähtaega ning leiab, et

täiendav mõistlik tähtaeg peaks olema vähemalt üks aasta vastava otsuse

vastuvõtmisest. Kaebaja on seisukohal, et kohustamiskaebus on õigustatud, kuna

ringkonnakohus on 02.06.2016 määruses selgitanud, et antud juhul on

menetlustoimingute

vaidlustamine

kaebajale

tema

õiguste

kaitseks

erastamismenetluses möödapääsmatu. Menetlustoimingute vaidlustamata jätmine

võib kaebaja jaoks kaasa tuua pöördumatud tagajärjed ning lõppeda ehitiste

sundvõõrandamise ja erastamismenetluse lõpetamisega.

41. Seadusest tulenevalt on lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või

maastikupilti tunduvalt kahjustava ehitise omanikule ehitise kordategemiseks tähtaja

määramine kohaliku omavalitsuse diskretsiooniotsus. Ehitise kordategemine on aga

määratlemata õigusmõiste, mida peavad konkreetset olukorda arvestades sisustama

kohalikud omavalitsused. Ehitise kordategemise eelduseks on, et ehitis oleks sellises

seisundis, mis võimaldaks seda ehitist veel korda teha. Ehitise korda tegemisel tuleb

arvestada, et selle mõõtmed, väliskuju ja kasutusotstarve ei erineks ehitisest, mida

korda tehakse. Vastasel korral ei oleks enam tegemist lagunenud ehitise korda

tegemisega, vaid teistsuguse, sisuliselt uue ehitise püstitamisega. Seda, kas tegemist

on MaaRS § 6 lõike 3¹ tähenduses lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust

või maastikupilti tunduvalt kahjustavate ehitisega ning kas ehitise kordategemine on

veel võimalik, tuleb hinnata arvestades ehitiste tegelikku seisukorda ning ehitise

kasutusest väljalangemise aega ja asjaolusid. MaaRS § 6 lõike 3¹ mõttest ja

eesmärgist tulenevalt tähendab ehitise kordategemine eeskätt seda, et lagunenud ja

kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustav hoone

viiakse selle kordategemise käigus endisesse, s.o lagunemise-eelsesse seisukorda

(mis tähendab, et korda tehtud ehitise mõõtmed, väliskuju ja kasutusotstarve ei tohi

erineda ehitise varasematest mõõtmetest, väliskujust ja kasutusotstarbest), mis

võimaldaks hoonet käsitleda ehitisena MaaRS § 6 lõike 3 tähenduses. Seega,

kohaliku omavalitsuse ülesandeks on menetluse käigus välja selgitada ehitise tegelik

seisukord ning hinnata võimalusi ehitise korda tegemiseks, kaasates vajadusel

menetlusse ehitise omaniku ja ehitusspetsialistid, et lähtuvalt väljaselgitatud

asjaoludest ja võimalustest langetada otsus, mis vastaks MaaRS § 6 lõike 3¹ mõttele

ja eesmärgile.

42. Kohustamisnõude osas märgib halduskohus, et analoogselt kaebaja esitatud

eskiisprojekti kooskõlastamise nõudega, ei saa kohus vastustajat kohustada ka

tähtaja pikendamiseks. Selleks, et teha tähtaja pikendamise kohta otsus, on

haldusorganil vaja hinnata asjaolusid ning vastava otsuse tegemise eeldusi. Kohus

saab küll kohustada haldusorganit kaebaja tähtaja pikendamise taotlust uuesti läbi

vaatama ja võtma vastu otsust (kas tähtaega pikendada või mitte), kuid mitte

kohustada haldusorganit tegema kindla sisuga otsust.

43. J. Poska tn 23 maaüksuse omandi küsimus. Vaidluse all on ka küsimus sellest, kas

J. Poska tn 23 maa kuulub riigile või mitte. Vastustaja jättis eskiisprojekti

kooskõlastamata põhjendusel, et maa kuulub riigile (taotluse p 2.2.3 lõik 2). Kaebaja

on aga seisukohal, et vastustajal on kohustus eskiisprojekt kooskõlastada, kuna J.

Poska tn 23 maaüksus ei kuulu riigile.

44. Kaebaja väide, et J. Poska tn 23 maa ei kuulu riigile, ei ole aga õige ning seda

alljärgnevatel

põhjustel.

01.07.1990-01.12.1993

kehtinud

Eesti

Vabariigi

omandiseaduse (OS) § 35 lõige 1 sätestas, et maa on Eesti Vabariigi omanduses.

Eesti Vabariigi Ülemnõukogu (ÜN) 19.12.1990 otsuse “Omandiõiguse järjepidevuse

taastamisest” punktiga 1 otsustati tunnistada Eesti NSV Riigivolikogu 23.07.1940

“Deklaratsiooni

pankade

ja

suurtööstuse

natsionaliseerimise

kohta”

ja

“Deklaratsiooni maa kuulutamisest kogu rahva omanduseks” ning neile järgnenud

teiste omandisuhteid muutnud normatiivaktide vastuvõtmise ja rakendamise

ebaseaduslikkust. ÜN 20.12.1990 otsuse “Maareformist” punktiga 1 otsustati,

lähtudes eelviidatud ÜN 19.12.1990 otsusest ja OS § 35 lõikest 1, lugeda kogu maa,

sh sundvõõrandatud maa kuni selle tagastamise, kompenseerimise ja edasise

kasutamise tingimuste ja korra seadusandliku kindlaksmääramiseni jätkuvalt

Eesti Vabariigi omandiks. Otsuse punktis 2 sätestati, et maa omandivormid Eesti

Vabariigis määratakse kindlaks Eesti Vabariigi omandiseaduse ja ÜN poolt

vastuvõetava maaseadusega. Maareformi käigus määratakse seadusandlikus korras

kindlaks omanikele tagastatav maa ning Eesti Vabariigi omandusse jääv maa. Otsuse

punktist 5 tuleneb, et maa võib olla ostu-müügi ja rendisuhete ning muude tehingute

objektiks vastavalt Eesti Vabariigi seadustele. Otsuse punktis 7 sätestati, et

nimetatud otsus määrab kindlaks maareformi läbiviimise üldpõhimõtted ja on

aluseks maareformi teostamiseks vajalikele õigusaktidele. MaaRS § 1 kohaselt

määrab MaaRS kindlaks maasuhete ümberkorraldamise (maareformi) alused.

MaaRS §-des 2 ja 3 on sätestatud maareformi eesmärk ja sisu. Maareformi eesmärk

on kujundada riiklikul maaomandil rajanevad suhted ümber peamiselt maa

eraomandil põhinevateks suheteks, lähtudes endiste omanike õiguste järjepidevusest

ja praeguste maakasutajate seadusega kaitstud huvidest, ning luua eeldused maa

efektiivsemaks kasutamiseks. Maareformi käigus tagastatakse või kompenseeritakse

endistele omanikele või nende õigusjärglastele õigusvastaselt võõrandatud maa,

antakse tasu eest või tasuta maa eraõigusliku isiku, avalik-õigusliku juriidilise isiku

või kohaliku omavalitsusüksuse omandisse ning määratakse kindlaks riigi omandisse

jäetav maa. MaaRS kohaselt toimub maareform maa tagastamise, maa erastamise,

maa munitsipaalomandisse andmise ja maa riigi omandisse jätmise kaudu. Seega

kuna käeolevaks ajaks ei ole vaidlusaluse maaüksuse osas maareformi veel läbi

viidud, kuulub maaüksus riigile ning vastustaja on õigesti jätnud eskiisprojekti

kooskõlastamata.

45. Kaebaja vallasomandi küsimus.

46. Halduskohus ei nõustu kaebaja seisukohaga, et kui ta ei vaidlusta

menetlustoiminguid, on vastustajal võimalik õigusvastaselt piirata kaebaja

põhiõigusi, võõrandades kaebaja omandi ehk J. Poska tn 23 maaüksusel asuvad

vundamendid.

47. MaaRS § 6 lõike 3¹ kohaselt lagunenud ehitised teeb omanik korda või kõrvaldab,

olenevalt sellest, kas neid on veel võimalik korda teha ja mida kohalik omavalitsus

ehitiste osas otsustab. Seega juhul, kui kaebajal on küll vundamentide jäänuste näol

vallasomand olemas, tuleb seaduses sätestatud juhul ja kohaliku omavalitsuse

vastava otsuse korral kaebajal vundamentide jäänused maaüksuselt nagunii

kõrvaldada, st ära vedada. Juhul, kui on määratud tähtaeg, kuid omanik ei tee ehitisi

määratud tähtajaks korda, siis need sundvõõrandatakse.

48. Asjaoludest nähtuvalt lammutas kaebaja ise J. Poska tn 23 maaüksusel asunud

ehitised, mis oleksid talle andnud erastamise õiguse.

49. Käesolevas asjas ehitiste lammutamise fakti osas vaidlust ei ole ning ka kaebaja on

ise oma varasemates seisukohtades ehitiste lammutamise fakti kinnitanud.

50. Seetõttu on küsitav, kas kaebajal on hoonete näol omand tegelikkuses olemas ka

käesoleval ajal. Asjaõiguse põhimõtete kohaselt lõpeb vallasasja omand asja hävides.

Kohtu pädevuses ei ole hinnata, kas vundamentide jäänuste näol on tegemist veel

vallasasjade kui omandiga või on asjad hävinud ja omand seega lõppenud. Küll aga

on MaaRS § 38 lõike 2 punkti 4 ja keskkonnaministri 02.05.2016 määruse nr 7

„Maa-ameti põhimäärus“ § 5 lõike2 punkti 3 kohaselt Maa-ameti pädevuses anda

selgitusi maareformi kohta ning väita, et antud juhul ei ole erastamise eeldused

täidetud, kuna maaüksusel ehitisi ei asu. Pea hoomamatute ehitusjäätmete kogumi

ehitisena käsitlemine omandina maareformi kontekstis ei ole põhjendatud, kuna maa

erastamine pelgalt ehitusjäätmete juurde võimalik ei ole. Samuti ei ole maad

võimalik erastada ehitisregistrist nähtuvate andmete juurde.

51. Küsimus ehitiste olemasolust J. Poska tn 23 maaüksusel.

52. Kaebaja on seisukohal, et käesoleval juhul kohaldub MaaRS § 6 lõige 31, mille

kohaselt määrab kohalik omavalistus lagunenud ja kasutusest välja langenud ehitiste

kordategemiseks tähtaja ning pärast ehitiste korda tegemist määrab ehitise

teenindamiseks vajaliku maa, mida ehitise omanikul on õigus erastada pärast ehitise

korda tegemist. Kaebaja väitel on maaüksusel olemas ehitised, mida on võimalik

erastada, ning tugineb oma väites kahele asjaolule. Esiteks leiab kaebaja, et kuna

kehtivas ja õiguspärases korralduses nr 320 on mh nõutud kaebajalt hoonete

korrastamist, on ühtlasi ka tuvastatud, et maaüksusel asuvad ehitised, mida on

võimalik korda teha.

53. Ehitiste olemasolu tuvastamine ei toimu korralduse alusel. Nimelt ei nähtu kusagilt

korralduse nr 320 tekstist, et hoonete olemasolu oleks enne korralduse andmist

tuvastatud. Ka ei ole kõnealusele korraldusele lisatud mingeid materjale ehitise

olemasolu tõendamiseks. Asjaolude tuvastamiseks on aga haldusmenetluse raames

läbi viidud paikvaatlus, mille tulemusena selgus, et maaüksusel ei asu hooneid ega

rajatisi, mida oleks üldse võimalik korda teha. Korraldus nr 320 võib olla kehtiv ja

seda ka õigusvastasena, kuid see ei muuda faktilist olukorda ega anna erastamise

õigust ka juhul, kui erastamise eeldused täidetud ei ole. Teiseks tugineb kaebaja oma

väites, et maaüksusel asuvad korda tegemist võimaldavad ehitised ja see on

tuvastatud, haldusasjas nr 3-15-1621 jõustunud kohtuotsusele. Kaebaja sõnul on

nimetatud kohtulahendiga ühemõtteliselt tuvastatud,

et

J. Poska tn

maaüksuselasuvad kaebajale kuulvad ehitised (vundamendid), mida on võimalik

korda teha. Kaebaja leiab, et kuna kohtuotsus on jõustunud, on see pooltele

täitmiseks kohustuslik. Kaebaja heidab vastustajale ette nimetatud varasema

jõustunud halduskohtu lahendi eiramist.

54. Asjakohatu on kaebaja väide, et ülalviidatud jõustunud kohtuotsusega on ehitiste

olemasolu J. Poska tn 23 maaüksusel tuvastatud. Väär on kaebaja seisukoht, et

käesolevas vaidluses tuleb lähtuda haldusasjas nr 3-15-1621 tehtud kohtuotsusest

ning sellest tulenevalt peaks olema just kui tuvastatud, et maaüksusel asuvad

ehitised, mis annavad kaebajale erastamiseõiguse. Kaebaja väitel on käesolevas

menetluses tuvastatud ehitiste puudumise fakt vastuolus jõustunud kohtulahendiga

haldusasjas nr 3-15-1621 (I kd, tl 41p-44). Kaebaja viitab nimetatud lahendi punktile

6 (I kd, tl 43), kus kohus on sedastanud, et kaebaja pole kämpingu hooneid siiski

täielikult kõrvaldanud ning need on lagunenud ja kasutusest väljalangenud kujul

säilinud. Halduskohus ei arvestanud käesolevas asjas põhjendatult haldusasja nr 3-

15-1621 kohtulahendit hoonete olemasolu tõendava tõendina. Tähtsust omab siiski

faktiline olukord maaüksusel.

55. Varasemas menetluses on ühemõtteliselt tuvastatud, et maaüksusel ei asu kaebajale

kuuluvaid ehitisi, mis oleks lagunenud ja kasutusest välja langenud. Ehitised võisid

maaüksusel varem asuda, kuid kaebaja lammutas need ise. Kaebaja poolt viidatud

vaidluses haldusasjas nr 3-15-1621 oli kaebus samamoodi esitatud haldusakti, s.o

Narva-Jõesuu Linnavalitsuse 13.05.2015 korralduse nr 116 tühistamiseks ning

põhinõue ei seisnenud ehitiste olemasolu tuvastamises. Seega asjaolu, et ehitiste

olemasolu küsimust nimetatud lahendis põgusalt käsitleti, on ainult osa kõnealuse

lahendi põhjendustest, mitte aga selle kohtuotsuse resolutsioon, mis on täitmiseks

kohustuslik. Lisaks märgime, et eelnimetatud haldusakti tühistamine haldusasjas nr

3-15-1621 ei muuda kuidagi ehitiste puudumise fakti.

56. Ehitiste puudumine on tuvastatud vastuskirjas nr 2 mainitud paikvaatluse käigus,

millele on lisatud ka paikvaatlusel tehtud fotod, kust vaevu aimatavalt nähtuvad

vundamentide jäänused, mis on pinnase alla mattunud ning kuhu on kasvanud ka

puud (I kd, tl 48jj). Samuti on fotodelt nähtuvalt ilmselge, et kaebaja ei ole

vundamentidega midagi asunud ette võtma. Kuna paikvaatluse käigus on tuvastatud,

et kõnealusel maaüksusel ei asu ehitisi, mis annaksid kaebajale ostueesõigusega

erastamise õiguse, ei ole kohtulahendile haldusasjas nr 3-15-1621 tuginemine antud

vaidluses üldse asjakohane. Ka nimetatud kohtulahendi põhjendustest ei tulene

kusagilt, et kohus oleks ise paikvaatlust teostanud, tõendeid kogunud ning jõudnud

järeldusele, et maaüksusel asuvad ehitised MaaRS § 6 lõike 3¹ mõistes. Kohus

tühistas nimetatud lahendiga vaidlustatud korralduse 116 põhjendusel, et korraldus

oli piisavalt motiveerimata, mitte aga seetõttu, et faktiline olukord kõnealusel

maaüksusel annaks kaebajale õiguse maad erastada.

57. Kohtulahendis on kohus tuginenud vaid OÜ Hades Geodeesia koostatud

topograafilisele kaardile ning ehitisregistri kannetele. Ehitisregistri kanne on aga

üksnes informatiivne, ei oma õiguslikku tähendust ega tõenda ka ehitise maaüksusel

reaalselt eksisteerimist. Ka õigusaktidega ei ole seetõttu ette nähtud maa erastamine

vaid ehitisregistri kande juurde ja alusel, vaid siiski reaalselt eksisteeriva, MaaRS § 6

lõikes 6 sätestatud tunnustele vastavaehitise olemasolul. Seega ei oma antud asjas

tõendina mitte mingit tähtsust haldusasjas nr 3-15-1621 jõustunud kohtuotsus.

58. Ehitise mõistet ei saa tõlgendada meelevaldselt ning ehitis peab vastama väga

konkreetsetele tingimustele.

59. MaaRS § 6 lõike 3 (alates 01.07.2015 kehtiva redaktsiooni) kohaselt on ehitis

MaaRS tähenduses aluspinnasega kohtkindlalt ühendatud ja inimtegevuse

tulemusena ehitatud terviklik asi, samuti lõpetamata ehitis ja ehitise püstitamiseks

seaduslikus korras välja antud ehitusluba. Ehitis on hoone või rajatis. Hoone on

väliskeskkonnast katuse ja teiste välispiiretega eraldatud siseruumiga ehitis. Rajatis

on ehitis, mis ei ole hoone. MaaRS § 6 lõige 3¹ sätestab, et MaaRS tähenduses ei

käsitata ehitisena ajutisi hooneid või rajatisi ning lagunenud ja kasutusest

väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavaid ehitisi. Viimati

nimetatud ehitised teeb omanik korda või kõrvaldab kohaliku omavalitsuse määratud

tähtpäevaks, mis ei või olla lühem kui üks aasta.

60. J. Poska tn 23 maaüksusel asuvaid vundamentide jäänuseid ei saa käsitada ka

pooleliolevate või lõpetamata ehitistena.

61. Ehitist, mis algselt küll vastas MaaRS-s sätestatud hoone tunnustele, kuid millel nt

lagunemise või lammutamise tõttu puuduvad hoone tunnused ja hoonest on järele

jäänud vaid lagunenud vundament, ei saa enam käsitada rajatisena MaaRS § 6 lõike

3 mõttes. Vundament on ehitise oluline osa, mis on sellega püsivalt ühendatud ja

mida ei saa eraldada ehitist või eraldatavat asja oluliselt kahjustamata. Rajatis peab

olema rajatisena kavandatud ja ehitatud, iseseisev asi iseseisva funktsiooniga, mitte

ei ole selleks muutunud loodusjõudude mõjul (lagunemine) või lammutamise või

vandalismi tagajärjel. Käesoleval juhul ei saa vundamenti käsitleda ka kui

lõpetamata ehitist, sest ehitise lagunemise või lammutamise tulemusena ei muutu see

uuesti pooleliolevaks ehitiseks. Pooleliolev ehitis on ehitis, mida ei ole lõpuni

ehitatud ja mis ei ole olnud veel sihipärases kasutuses. Eeltoodust tulenevalt ei ole

käesolevas asjas kõneks olevate vundamentide puhul tegemist ehitistega ehk

rajatistega MaaRS § 6 lõike 3 tähenduses. Kuivõrd vundament on vaid ehitise osa,

mitte aga iseseisev terviklik ehitis ega rajatis, puudub kaebajal seadusest tulenev alus

nõuda vundamentide teenindamiseks vajaliku maa ostueesõigusega erastamist.

62. Ka Tallinna Ringkonnakohus on oma 08.07.2010 otsuse kohtuasjas nr 3-08-1810

põhjendustes märkinud, et hoone ei muundu selle lammutamise või lagunemise

tagajärjel rajatiseks. Kuigi ehitisest võib alles olla vaid vundament (kui sedagi) on

tegemist ikkagi lammutatud/lagunenud hoonega ning hoonest järele jäänud

vundamendi puhul pole tegemist maa erastamise õigust andva iseseisva tervikliku

ehitisega. Lagunenud ja kasutusest väljalangenud ehitise juurde maa ostueesõigusega

erastamine pole kooskõlas maareformi eesmärkidega. Ehitise juurde maa

ostueesõiguse erastamise põhimõtted on olnud kogu aeg samad ning kui hoone ei

vastanud hoonele kehtestatud tunnustele (nt polnud katust, välispiirdeid), siis ei

olnud tegemist MaaRS § 6 lõikes 3 nimetatud objektiga, mille juurde oleks saanud

teenindusmaad selle ostueesõigusega erastamise eesmärgil määrata. MaaRS § 6 lõike

3¹ kehtestamisega loodi alus ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramiseks, mida

ehitise omanikul on õigus erastada pärast ehitise korrastamist, kui ehitis vastab

MaaRS § 6 lõike 3¹ teise lause tunnustele. Riik ei ole ühelgi ajahetkel lubanud maa

erastamist selliste hoonete juurde, mis olid lagunemise/hävinemise tõttu kasutusest

välja langenud. 22.03.1999 jõustunud MaaRS § 6 lõikega 3¹ sätestati, et lagunenud ja

kasutusest väljalangenud ehitiste juurde ei saa maad erastada enne nende

kordategemist, milleks annab kohalik omavalitsus ehitiste omanikule tähtaja, mis ei

või olla lühem kui üks aasta. Vastustaja oleks pidanud kontrollima hoonete

seisukorda, ning tuvastades, et need on sellises seisukorras, mis välistab nende

juurde maa erastamise, otsustama kaebajale tähtaja andmise kas hoonete

kordategemiseks või nende lammutamiseks.

63. Kaebajal ei ole võimalik alustada ehitamist J. Poska tn 23 maaüksusel.

64. Kaebaja väitel rikub vastustaja tema subjektiivseid õigusi muuhulgas ka sellega, et

eskiisprojekti kooskõlastamisest keeldumisel ei ole võimalik väljastada kaebajale

ehitusprojekti ning kaebaja ei saa alustada ehitamisega. Kaebaja arvates on

vastustajal kohustus eskiisprojekt kooskõlastada põhjusel, et see vastab linna poolt

kehtestud projekteerimistingimustele ning ei ehitusseadus ega Narva-Jõesuu linna

ehitusmäärus ei võimalda sel juhul jätta seda kooskõlastamata.

65. Uue ehitise ehitamine J. Poska tn 23 maaüksusele ei ole antud juhul õiguspärane

tegevus. Maareformi mõtteks ei ole maa erastamine mistahes ehitiste jäänuste

juurde. Maa-amet rõhutab, et MaaRS § 6 lõigete 3 ja 3¹ peamine mõte ja eesmärk on

vältida ostueesõiguse põhjendamatut kasutamist, s.t maa ostueesõigusega erastamist

lagunenud ja kasutusest väljalangenud ehitiste või ehitisregistrist nähtuvate

olematute ehitiste tarbeks, ning võimaldada teostada ehitise omaniku maa

ostueesõigust üksnes seaduses sätestatud kriteeriumidele vastava ning otstarbekohast

kasutamist võimaldava ja sihtotstarbelises kasutuses oleva ehitise teenindamiseks

vajaliku maa omandamiseks. MaaRS-s ehitise kordategemise regulatsiooni puhul on

silmas peetud olukordi, kus ehitise kordategemiseks ei ole mingeid lube taotleda

vaja, s.t ehitis peab olema sellises seisukorras, et selle kordategemine ei eelda

projekteerimistingimuste, ehitusprojekti, ehitusloa, vms olemasolu. Ehitise korda

tegemine hõlmab näiteks avatäidete (aknad, uksed) paigaldamist, katuse

parandamist, fassaadi korrastamist jms ehk kõiki selliseid tegevusi, mis ei eelda

ehitusloa taotlemist. Ehitise korda tegemine on seega tegevus, mille raames

parendatakse olemasoleva ehitise seisukorda ning mille tulemusena saab seda ehitist

pärast korrastamist käsitleda ehitisena MaaRS tähenduses. Seega on ehitise

kordategemisevältimatuks

eelduseksolemasolev

ehitis.

Täiesti

uue

ehitise

püstitamine ei ole käsitletav ehitise kordategemisena MaaRS tähenduses. MaaRS § 6

lõike 3 esimene lause kehtis kuni 30.06.2015 järgmises sõnastuses: „Hoone või

rajatis käesoleva seaduse tähenduses on maapinnaga püsivalt ühendatud ehitis

ehitusseaduse tähenduses, samuti lõpetamata ehitis ja ehitise püstitamiseks

seaduslikus korras väljaantud ehitusluba.“

66. Seega olid MaaRS-s hoone ja rajatise mõisted defineeritud ehitusseaduse kaudu.

01.07.2015 kaotas ehitusseadus kehtivuse ning jõustus uus ehitusseadustik (EhS),

milles muutus mh laiemaks ka ehitise mõiste tähendus. EhS-s hõlmab ehitise mõiste

ka seesuguseid ehitisi, mis maareformi mõistes ehitised ei ole ning mille juurde ei

ole võimalik maad erastada. Käesoleval ajal aga ei ole enam kehtivas MaaRS § 6

lõikes 3 viidet EhS-ile, nimetatud säte ise sisaldab juba ehitise ja rajatise

legaaldefinitsioone maareformi kontekstis. Kuna maareformi läbiviimisel on

erisätteks MaaRS, siis tuleb lähtuda just MaaRS-is ehitise kohta sätestatust, mitte

enam EhS-ist.Kui seadusandja mõtteks ja eesmärgiks oleks võimaldada erastamine

igasuguse ehitustegevuse tulemusel valminud ehitise juurde, siis see oleks vastavalt

ka sätestatud. Kuna ehitise korda tegemine maareformi mõistes ei ole sama mis

ehitamine EhS mõistes, siis ongi need täiesti erinevad tegevused ja ehitise mõiste

maareformi kontekstis on toodud maareformi seadusesse.

67. Käesoleval juhul ongi tegemist olukorraga, kus kaebaja soovib ehitiste korda

tegemise sildi all püstitada uued ehitised ning selles osas ka vaidlust ei ole.

Kaebaja on ise ka veenvalt uue ehitise rajamise kavatsust tõendanud, kui esitas

03.03.2015 TÜ Merelähedane arhitekt Toomas Mägi vahendusel Narva-Jõesuu

Linnavalitsusele kooskõlastamiseks J. Poska tn 23 hoonete taastamise eskiisprojekti

(I kd, tl 26-27 p), millest nähtuvalt kavatsetakse ehitada kaasaegsed majutushooned.

Varasema menetluse raames on kaebaja väitnud, et kaebuse eesmärgiks ei ole maa

erastamine,

vaid

haldusorgani

kohustamine

seadusliku

haldusmenetluse

läbiviimiseks. Teisalt aga on kaebaja oma seisukohtades tuginenud MaaRS § 6

lõikele 3¹ ning nõudnud nimetatud sätte alusel ehitiste korda tegemise tähtaja

määramist. Nimetatud säte aga reguleeribki ehitiste mõistet ja olemust just

maareformi kontekstis ning seda, missugustel tingimustel saab lagunenud ja

kasutusest välja langenud ehitiste teenindamiseks vajalikku maad erastada. Kaebuse

eesmärgiks on tagada kaebajale J. Poska tn 23 maaüksuse ostueesõigusega

erastamise võimaluse säilimine.

Kaebaja on seisukohal, et talle on põhiseadusega tagatud õigus oodata halduse

seaduslikkust ning eelkõige seda, et kohalik omavalitsus ei käitu sõnamurdlikult ja

kõik tegevused on kooskõlas kehtivate seadustega.

Käesoleval juhul aga eirab vastustaja kaebaja hinnangul varasemaid haldusakte ning

võrdse kohtlemise põhimõtet. Kaebaja viitab vastustaja tavapärasele praktikale, mille

kohaselt on vastustaja varem pidanud põhjendatuks vundamentide korrastamist

nende ära vedamise asemel. Vastustaja on varem määranud ehitise korrastamiseks

uue tähtaja ka sellisel juhul, kus ehitise omanik ei ole vastustaja määratud tähtajaks

ehitist korda teinud ega sellega isegi mitte alustanud.

Ka Riigikohtu halduskolleegium on 06.12.2004 kohtuotsuse haldusasjas nr 3-3-1-53-

04 punktis 13 selgelt väljendanud, et kuigi haldusorgan võib oma püsiva praktikaga

anda aluse õiguspärase ootuse tekkimiseks, ei saa usalduse kaitset kohaldada

eesmärgil jätkata ebaõiget halduspraktikat. Ebaõige halduspraktika jätkamist või

laiendamist ei saa nõuda ka toetudes võrdse kohtlemise põhimõttele.

Riigikohtu halduskolleegium on 6. mai 2004. a otsuses asjas nr 3-3-1-19-04 leidnud,

et võrdse kohtlemise põhimõtte rikkumisega pole tegemist, kui haldusorgan ei

korda isiku kasuks viga, mille ta on teinud mõne teise isiku puhul. Riigikohus on

sama seisukohta väljendanud ka oma hilisemas, 29.05.2006 kohtuotsuses nr 3-3-1-

23-06.

Seega ei ole varasema ebaõige halduspraktika kohaldamine õigustatud ka juhul, kui

see rikub isikute ootust võrdsele kohtlemisele või on tekitanud isikutes ootuse

ebaõige halduspraktika kohaldamiseks. Kaebajal ei ole õigust nõuda maaüksuse

erastamist juhul, kui erastamise eeldused on täitamata, põhjendades seda varasema

halduspraktika ja võrdse kohtlemise põhimõttega.

68. Kokkuvõtvalt kohus rõhutab, et lagunenud ja maastikupilti kahjustavate ehitiste

kordategemine on võimalik, kuid püsivalt kasutusest väljalangenud vundamentide

kordategemine mitte. Samuti puudub kohalikul omavalitsusel diskretsiooniruum

ehitiste korda tegemise tähtaja määramiseks, kuivõrd ehitisi maaüksusel ei ole.

Samuti ei ole kohalikul omavalistusel võimalik kooskõlastada eskiisprojekti, mis on

koostatud selleks, et püstitada uus ehitis, mille juurde kaebaja hiljem maad erastada

soovib. Seega ei ole kaebajal võimalik ei ehitise kordategemise tähtaja pikendamise

ega eskiisprojekti kooskõlastamise kohustamisnõuetega saavutada kaebuse eesmärki.

Kuna käesoleval juhul on täitmata maa ostueesõigusega erastamise põhieeldus, s.t et

J. Poska 23 maaüksusel puuduvad ehitised (hooned) MaaRS § 6 lõike 3 tähenduses,

millele oleks võimalik teenindamiseks vajalikku maad määrata ja mida oleks

võimalik ostueesõigusega erastada, siis puudub kaebajal igasugune õigus nimetatud

maaüksuse ostueesõigusega erastamiseks.

69. Halduskohus ei nõustu kaebaja ühegi väite ega seisukohaga, millega kaebaja on

põhistanud oma kaebust ja kaebuse muutmise taotlust. Kaebuses esitatud nõue on

põhjendamatu, mistõttu tuleb kaebus jätta täies ulatuses rahuldamata.

70. Vastavalt HKMS § 108 lg 1 kannab menetluskulud pool kelle kahjuks otsus tehti.

71. Vastustaja esindaja vandeadvokaat Enno Heringson palus kaebajalt välja mõista

menetluskulud summas 3256 eurot. Vastustaja viitab Riigikohtu lahendile nr 3-3-1-

34-15, mille kohaselt õigusabikulude väljamõistmine vastustaja kasuks on

põhjendatud, asjades, mis ei ole kohaliku omavalitsuse põhitegevus. Kohaliku

omavalitsuse korralduse seaduse § 1 lg 1 tulenevalt määratakse nimetatud seadusega

kindlaks kohaliku omavalitsuse ülesanded. Omavalitsusüksuse ülesanded on

konkreetselt määratletud viidatud seaduse §-s 6 – erastamistoimingud nende hulka ei

kuulu. Seadusega on küll ette nähtud, et kohalik omavalitsus teeb maareformi

läbiviimisel küll ettenähtud toiminguid, kuid lõppkokkuvõttes on vastava menetluse

eest vastutavaks ning kohalikke omavalitsusi ja maavanemat kontrollivaks MaaRS §

38 tulenevalt Vabariigi Valitsus Maa-ameti kaudu. Märgitust tulenevalt ei olegi

maareformi toimingud kohaliku omavalitsuse põhiülesandeks, vaid seadusest

tulenevalt kaasnevaks funktsiooniks, millega seonduvates vaidlustes ongi Riigikohus

pidanud

eelviidatud

lahendis

põhjendatuks

haldusorgani

kasuks

õigusabi

väljamõistmise. Sellest tulenevalt palume kaebajalt välja mõista vastustaja kantud

menetluskulu kogu menetluse osas.

72. Kohus aga vastustaja seisukohaga ei nõustu ja leiab, et õigusabikulude

väljamõistmine ei ole põhjendatud. Seda enam, et HKMS § 109 lg 6 alusel

mõistetakse välja üksnes vajalikud ja põhjendatud menetluskulud.

73. Kohtu hinnangul ei esine käesolevas asjas sedavõrd erandlikke asjaolusid, mis

annaksid aluse vastustaja kasuks õigusabikulude väljamõistmiseks. Kohtu arvates ei

ole asi ka materiaal- ega menetlusõiguslikult sedavõrd keerukas, et teised kohaliku

omavalitsuse üksuse ametnikud ei oleks ilmselgelt olnud suutelised halduskohtus

vaidlustatud haldusmenetluse toimingu tegemise aluseks olnud asjaolusid ja

kaalutlusi põhjendama.

74. Seega jäävad kokkuvõttes poolte menetluskulud nende endi kanda.

(digitaalselt allkirjastatud)

Ülle Polluks

kohtunik