2-15-14816/41 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Andra Pärsimägi, Üllar Roostoja, Triin Uusen-Nacke

Otsuse tegemise aeg ja koht

4. november 2016 Tartu

Tsiviilasja number

2-15-14816

Tsiviilasi

OÜ Purvi Kinnisvara hagi Imbi-Elle Juksaare vastu

ostueesõiguse teostamise tühisuse tuvastamiseks ja

Imbi-Elle Juksaare hagi OÜ Purvi Kinnisvara, Aivo

Villemsoni ja Aavo Villemsoni vastu ebaõige kande

parandamiseks nõusoleku andmiseks ja ostueesõigusega

koormatud kinnisasja väljaandmiseks

Tsiviilasja hind

apellatsioonikohtus

51 000 eurot

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 10. mai 2016 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

OÜ Purvi Kinnisvara apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

4. oktoober 2016

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Apellant: OÜ Purvi Kinnisvara (registrikood: 12031951);

esindaja vandeavokaat Tambet Laasik

Vastustaja: Imbi-Elle Juksaar (isikukood: XXXXXXXXX);

esindaja advokaat Andres Kalm

Kostjad maakohtu menetluses: Aivo Villemson (isikukood:

XXXXXXXXX)

Aavo Villemson (isikukood: XXXXXXXXX)

Kostjate esindaja vandeadvokaat Margo Lemetti

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tartu Maakohtu 10. mai 2016 otsus osas,

milles maakohus jättis rahuldamata OÜ Purvi Kinnisvara

hagi Imbi-Elle Juksaare vastu ostueesõiguse teostamise

tühisuse tuvastamiseks.

2. Teha tühistatud osas uus otsus, millega jätta OÜ Purvi

Kinnisvara hagi Imbi-Elle Juksaare vastu ostueesõiguse

teostamise tühisuse tuvastamiseks läbi vaatamata.

3. Jätta ülejäänud osas Tartu Maakohtu 10. mai 2016

otsus muutmata.

4. Jätta

OÜ Purvi

Kinnisvara

apellatsioonkaebus

rahuldatamata.

5. Jätta rahuldamata OÜ Purvi Kinnisvara taotlus

kohtuotsuse täitmise korra kindlaksmääramiseks.

6. Jätta maakohtu menetluskulude jaotus ja kindlaks

määratud rahaline suurus muutmata. Jätta menetluskulud

ringkonnakohtus OÜ Purvi Kinnisvara kanda.

7. Rahuldada Imbi-Elle Juksaare avaldus menetluskulude

rahaliseks

kindlaksmääramiseks

ringkonnakohtus

osaliselt. Mõista OÜ-lt Purvi Kinnisvara Imbi-Elle

Juksaare kasuks ringkonnakohtus kantud menetluskulude

katteks 1152 (üks tuhat ükssada viiskümmend kaks) eurot

(koos käibemaksuga), s.o lepingulise esindaja kulu.

Hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda

kulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest kuni

täitmiseni viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud

ulatuses.

8. Aivo Villemsonile ja Aavo Villemsonile hüvitatavad

menetluskulud puuduvad.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30

päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest.

Hagimenetluses

Riigikohtus

võib

menetlusosaline

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada

üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole

sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta

esitama

tähtaja

kestel

kassatsioonkaebuse.

Kaebuse

põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva

sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi

taotlemisega,

annab

kohus

mõistliku

tähtaja

pärast

menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole

esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. OÜ Purvi Kinnisvara (hageja) esitas 5. oktoobril 2015 hagi Imbi-Elle Juksaare (kostja I) vastu

ostueesõiguse teostamise tühisuse tuvastamiseks Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa

nr XXX kantud korteriomandi aadressil XXXXX 346/755 mõttelise osa suhtes.

Hagiavalduse kohaselt on hageja XXXXX korteriomandi omanik ning kostja on XXXXX

korteriomandi kaasomanik 409/755 mõttelise osa ulatuses. Ülejäänud 346/755 mõttelist osa

korteriomandist kuulus kuni 20. juulini 2015 Aivo ja Aavo Villemsonile (kostjad II ja III), mil nad

sõlmisid hagejaga korteriomandi mõttelise osa müügilepingu hinnaga 51 000 eurot (I kd, tl 11–

18). Kostjat teavitati lepingust selle sõlmimise päeval.

Kostja I pidi ostueesõiguse teostamise avalduse esitama hiljemalt 20. septembril 2015. Kui kostja

on esitanud ostueesõiguse teostamise avalduse tähtaegselt, on kostja poolt ostueesõiguse

teostamine võlaõigusseaduse (VÕS) § 246 lg 2 järgi välistatud kõrvalkohustuste täitmise

võimatuse tõttu. Hageja on esitanud tsiviilasjas nr 2-14-15866 avalduse XXXXX kinnistu

kasutuskorra kindlaksmääramiseks, kostjate kohustamiseks kõrvaldama ebaseaduslikud

ümberehitused ning kostjate vahelise kasutuskorra kokkuleppe tühisuse tuvastamiseks.

Müügilepingu p-des 1.9.3, 4.5 ja 4.10 sätestatud kõrvalkohustused välistavad kostja I poolt

ostueesõiguse teostamise, kuivõrd kostja I ei saa neid kohustusi täita. Lepingu

p-de 1.9.3 ja 4.10 kohaselt soovivad müüjad (kostjad II ja III) lõpetada vaidluse tsiviilasjas

nr 2-14-15866 ning pooled lepivad kokku, et hageja kohustub tegema kõik endast oleneva, et

tsiviilasjas nr 2-14-15866 toimuv menetlus lõpetataks. Lepingu p 4.5 kohaselt ei nõua hageja

müüjatelt (kostjatelt II ja III) hageja poolt kaasomandi hooldamiseks ja korrashoiuks varem tehtud

kulutuste hüvitamist, samuti loobub mistahes muude võimalike nõuete esitamisest, mis on või

võivad olla seotud lepingu esemega või kaasomandiga. Vastavate sätete lepingusse lisamine oli

müüjate (kostjate II ja III) huvi, et selle lepinguga lõppeksid kõik hageja nõuded nende vastu.

Kostja I ei saa vabastada müüjaid (kostjaid II ja III) nendest kohustustest, mis neil on hageja ees.

Hageja nõustus müüjate nende kohustusest vabastamisega vaid juhul, kui tal on võimalik saada

kinnisasja 346/755 mõttelise osa omanikuks kokkulepitud hinnaga.

Kui kaasomanikud vaidlevad omavahel asja kasutamise üle, ei saa üks kaasomanik astuda teise

asemele ning välistada kolmanda kaasomaniku nimel viimase nõudeid või neist loobuda. Samuti

ei toimu tsiviilasjas nr 2-14-15866 vaidlus üksnes kinnisasjaga seotud asjaõiguse või kinnisasjaga

seotud kohustuse üle, vaid maakohtu menetluses on hageja nõuded kaasomandi kasutuskorra

määramiseks, lepingutingimuste tühisuse tuvastamiseks ja omandi rikkumise kõrvaldamiseks.

Kostjal I ei ole õigust käsutada hagejale kuuluvat vara, st hagejale kuuluvat nõudeõigust.

Lepingu pooled leppisid just sellises ostuhinnas kokku peamiselt seetõttu, et hageja samal ajal

loobus lepingu p-ga 4.5 enda rahalistest nõuetest müüjate vastu. VÕS § 246 kaitseb ka ostjat, mitte

ainult müüjat. Antud juhul viiks kostja I poolt kokkuleppesse astumine kostja I poolt väidetud

viisil selleni, et kostja I saab omandada kinnisasja lähtudes hinnakokkuleppest ning kõik muud

poolte kokkulepitud tingimused ja kohustused jäävad hageja kanda. Tegelikkusele ei vasta kostja I

väide, et lepingu p-d 1.9.3, 4.5 ja 4.10 ei puuduta hageja õigusi, mistõttu ostueesõiguse

teostamisega ei saa neid ka rikkuda. Hageja oli ostjana valmis kulutuste nõudest loobuma vaid

seetõttu, et tal tekib võimalus omandada soodustingimustel kinnisasi.

2. Kostja I vaidles hageja hagile vastu. Kostja I esitas 16. septembril 2015 avalduse hagi

tagamiseks enne hagi esitamist, milles taotles vaidlusaluse korteriomandi mõttelisele osale

keelumärke seadmist selleks, et tal oleks võimalik esitada ostueesõiguse teostamise avaldus

(tsiviilasi

nr 2-15-13770).

Kostja

I

esitas

16. oktoobril

2015

hagi

tsiviilasjas

nr 2-15-15939 hageja ja kostjate II ja III vastu, milles palus kohustada kostjaid II ja III sõlmima

asjaõigusleping registriossa nr XXX kantud korteriomandi 346/755 mõttelise osa omandiõiguse

üleandmiseks hagejale ning asendada kohtulahendiga kostjate II ja III tahteavaldused eelnimetatud

mõttelise osa omandiõiguse üleandmiseks kostjale I ja vastava kande tegemiseks

kinnistusraamatusse. Samuti palus kostja I kohustada hagejat andma nõusolek kinnistusosakonna

registriossa nr XXX kantud korteriomandi 346/755 mõttelise osa omanikuna kostja I

kinnistusraamatusse kandmiseks ning asendada kohtulahendiga hageja tahteavaldused vastava

kande tegemiseks, sealhulgas hageja kui eelnimetatud mõttelise osa omaniku kohta kande

kustutamiseks ning kohustada hagejat andma kostjale I välja vaidlusaluse korteriomandi

reaalosaks olevate kõigi ruumide valdus. Hageja ja kostja I hagid liideti 2. novembri 2015

määrusega ühte menetlusse, jättes tsiviilasja numbriks 2-15-14816.

Kostja I on teostanud ostueesõigust tähtaegselt, s.o kahe kuu jooksul pärast 20. juuli 2015 lepingu

ja selle sisu kohta teate saamist. Kostja I toimetas ostueesõiguse teostamise avaldused kulleri

kaudu kostjatele II ja III kätte vastavalt 18. septembril 2015 ja 19. septembril 2015.

Lepingu p-d 1.9.3 ja 4.10 puudutavad kostjate II ja III vabastamist kohtumenetlusest tsiviilasjas

nr 2-14-15866. Kostja I saab selle kohustuse täita, astudes tsiviilkohtumenetluse seadustiku

(TsMS) § 211 lg 1 alusel müüjate (kostjate II ja III) õigusjärglasena menetlusse omandi ülemineku

ajast alates, vabastades müüjad (kostjaid II ja III) nimetatud vaidlusest.

Lepingu p 4.10 ei ole sõnastatud selliselt, et hagejal on kohustus müüjad (kostjad II ja III)

kohtumenetlusest vabastada (saavutada tulemus), vaid et hageja kohustub tegema selleks

(tulemuse saavutamiseks) kõik endast oleneva. Lepingu p 4.5 puudutab kokkulepet kulude

hüvitamise mittenõudmise kohta. Ka seda kokkulepet saab kostja I täita, st kulude hüvitamist

müüjatelt (kostjatelt II ja III) mitte nõuda. Sõltumata ostueesõiguse teostamisest jääb müüjate ja

hageja vaheline kokkulepe siduvaks ka hagejale.

Lepingu p-des 1.9.3, 4.5 ja 4.10 sätestatud kohustused ei ole kõrvalkohustused VÕS § 246 lg 2

mõttes. Ostueesõiguse teostamine on välistatud vaid juhul, kui kõrvalkohustuse näol on tegemist

kohustusega, mis ei ole rahaliselt hinnatav, eelkõige kui tegemist on isikliku iseloomuga

kohustusega, mille täitmist ei saa asendada kolmanda isiku poolse täitmisega. VÕS § 246 lg 2 on

müüja kaitseks kehtestatud regulatsioon, kuna selle eesmärgiks on tagada, et ostueesõiguse

teostamise tulemusena ei jääks müüja ilma lepingu järgi talle tagatust. Hageja viidatud lepingu

punktid ei puuduta tema õigusi, mistõttu ostueesõiguse teostamisega ei saa neid rikkuda.

Hageja ei ole tõendanud, et ta soetas kinnisasja soodustingimustel. Kostjale I teadaolevalt toimus

müük turuhinnaga ja -tingimustel. Isegi kui eeldada, et hageja ja müüjate vaheline leping oli

kompromiss olid lepinguosalised teadlikud, et kostjal I on vaidlusaluse korteriomandi mõttelise

osa suhtes ostueesõigus.

Kostjale I teadaolevalt ei ole tsiviilasjas nr 2-14-15866 ükski menetlusosaline väitnud, et teisel

korrusel on tegelikult kaks korteriomandit. Selles tsiviilasjas on vaidluse all üksnes

korteriomandite juurde kuuluvate reaalosade tegelikud pindalad, mis asjaõigusseaduse (AÕS) § 73

lg 2 järgi ostueesõiguse teostamist ei mõjuta.

3. Hageja vaidles kostja I hagile vastu. Kostja I õiguste rikkumine ei ole tema poolt esitatud

asjaoludel võimalik, mistõttu kostja hagi tuleb TsMS § 423 lg 2 p 1 alusel jätta läbi vaatamata.

Kostjal I saab olla ostueesõigus vaid juhul, kui XXXXX asuva korteriomandi näol on tegemist ühe

korteriomandiga, mille suhtes kostja on kaasomanikuks. Kui kinnistusraamatu kanne on ebaõige

ning tegemist on kahe eraldiseisva korteriga, siis kostjal I kaasomaniku ostueesõigust olla ei saa,

kuivõrd puudub kaasomand kui ostueesõiguse teostamise keskne eeldus. Tsiviilasjas nr 2-14-

15866 on kostja I tuginenud väitele, et kinnistusraamatu kanne on ebaõige ja XXXXXs asuv

korteriomand kujutab endast kaht eraldi korterit. Hageja on haldusasjas nr 3-14-52261

vaidlustanud Tartu linna poolt ebaõige ehitisregistri muudatuse, mille kohaselt on teisel korrusel

kaks korterit. Kostjal I saab tekkida õigus kinnisasja omandi ja valduse üleandmise nõudmiseks

alles pärast seda, kui ta on täitnud lepingust tuleneva põhikohustuse maksta ostuhind notari

deposiitkontole.

4. Kostjad II ja III teatasid, et kuna neile kuulunud korteriomandi mõtteline osa on müüdud, ei

soovi nad osaleda hageja ja kostja I vahelises vaidluses. Kostjad II ja III ei ole ostueesõiguse

teostamisele vastuväiteid esitanud ja on nõustunud vastavasisulise tehingu vormistamisega.

Kuivõrd kostjad II ja III on ostueesõiguse vabatahtlikuks vormistamiseks valmisolekut avaldanud,

ei olnud kostja I hagi esitamine nende vastu vältimatult vajalik.

MAAKOHTU LAHEND

5. Tartu Maakohus jättis 10. mai 2016 otsusega hageja hagi kostja I vastu ostueesõiguse teostamise

tühisuse tuvastamiseks ning hageja taotluse menetluse peatamiseks tsiviilasjas nr 2-15-14816 kuni

kohtulahendite jõustumiseni tsiviilasjades nr 2-14-15866 ja haldusasjas nr 3-14-52261

rahuldamata. Maakohus rahuldas kostja I hagi hageja, kostja II ja kostja III vastu ebaõige kande

parandamiseks nõusoleku andmiseks ja ostueesõigusega koormatud kinnisasja väljaandmiseks,

kohustas kostjaid II ja III sõlmima kostjaga I asjaõigusleping kinnistusosakonna registriossa

nr XXX kantud korteriomandi 346/755 mõttelise osa omandiõiguse üleandmiseks kostjale I ning

asendas kohtuotsusega kostjate II ja III tahteavaldused eelnimetatud mõttelise osa omandiõiguse

üleandmiseks kostjale I ja vastava kande tegemiseks kinnistusraamatusse. Maakohus kohustas

hagejat andma nõusoleku kinnistusosakonna registriossa nr XXX kantud korteriomandi 346/755

mõttelise osa omanikuna kostja I kinnistusraamatusse kandmiseks ning asendas kohtuotsusega

hageja tahteavalduse vastava kande tegemiseks, sealhulgas hageja kui eelnimetatud mõttelise osa

omaniku kohta kande kustutamiseks. Maakohus kohustas hagejat andma kostjale I välja

kinnistusosakonna registriossa nr XXX kantud korteriomandi reaalosaks olevate kõigi ruumide

valduse. Maakohus jättis jõusse kohtulahendi täitmist tagava abinõuna Tartu Maakohtu 17.

septembri 2015 hagi tagamise määruse tsiviilasjas nr 2-15-13770. Maakohus jaotas

menetluskulud, jättes kostja I menetluskulud hageja kanda, hageja, kostjate II ja III menetluskulud

nende endi kanda, mõistis hagejalt kostja I kasuks viimase menetluskulud 5950 eurot 31 senti, s.o

riigilõiv 1150 eurot, õigusabi osutamisega seondunud kulud 58 eurot 82 senti ja lepingulise

esindaja kulud 4741 eurot 49 senti ning menetluskuludelt viivise alates kohtuotsuse jõustumisest

kuni menetluskulude täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.

Kinnistusraamatust (I kd, tl 9–10, 114–115) nähtuvalt asub XXXXX kinnistul kaks

korteriomandit ning hageja on XXXXX korteriomandi ainuomanik. XXXXX korteriomand on 20.

juulil 2015 sõlmitud lepingu järgselt hageja ja kostja I kaasomandis: hageja mõttelise osa suurus

on 346/755 ja kostja I oma 409/755.

Maakohus leidis, et kostjal I on AÕS § 73 lg 2 kohaselt õigus teostada ostueesõigust, kuna 20. juuli

2015 leping on korteriomandi mõttelise osa müügileping ja kostja I oli selle sõlmimise hetkel

korteriomandi kaasomanik. Hageja ei olnud kaasomanik ega olnud ka seaduse järgi eesõigustatud.

Ostueesõiguse olemasolu põhistamisel on õigesti tuginetud kinnistusraamatu kannetele, kuivõrd

AÕS § 56 lg 1 järgi eeldatakse kinnistusraamatusse kantud andmete õigsust. Kuna korteriomandid

tekivad kinnistusraamatusse kandmisega (KOS § 4 lg 3), ei ole maakohtu hinnangul kinnistul

asuvate korteriomandite arv ebaselge. Kohtule teadaolevalt ei ole kaasomandi olemasolu vaidluse

all tsiviilasjas nr 2-14-15866 ega haldusasjas nr 3-14-52261. Kuna nimetatud tsiviil- ja haldusasja

tulemustest ei sõltu, kas kostjal I saab olla ostueesõigus või mitte, ei ole põhjendatud hageja taotlus

peatada käesoleva tsiviilasja menetlus kuni kohtulahendite jõustumiseni tsiviilasjas nr 2-14-15866

ja haldusasjas nr 3-14-52261.

Maakohus leidis, et kostja I on ostueesõigust teostanud tähtaegselt ning nõuetekohases vormis.

Kostja I on 16. septembril 2015 pöördunud notari poole ostueesõiguse teostamise avalduse

tõestamiseks ja notar on 16. septembril 2015 vastava avalduse tõestanud (I kd, tl 20–23, 109–112).

Kostja I on ostueesõiguse teostamise avaldused kulleri kaudu kostjatele II ja III kätte toimetanud

vastavalt 18. septembril 2015 ja 19. septembril 2015 (I kd, tl 93–100, 125–132).

Maakohus ei nõustunud hageja väitega, et lepingu p-des 1.9.3, 4.5 ja 4.10 sätestatud

kõrvalkohustused välistavad VÕS § 246 lg 2 järgi kostja I poolt ostueesõiguse teostamise, kuivõrd

kostja I ei saa neid kohustusi täita.

Lepingu p-d 1.9.3 ja 4.10 puudutavad kostjate II ja III vabastamist kohtumenetlusest tsiviilasjas

nr 2-14-15866 ja lepingu p 4.5 puudutab kokkulepet mitte nõuda kostjatelt II ja III kulude

hüvitamist. VÕS § 246 lg-s 2 sätestatu reguleerib eelkõige isikliku iseloomuga kõrvalkohustuste

täitmist. Lepingu p-des 1.9.3, 4.5 ja 4.10 sätestatud kohustuste näol ei ole tegemist isikliku

iseloomuga kõrvalkohustustega. Maakohus nõustus kostjaga I, et kostjate II ja III vabastamine

kohtumenetlusest tsiviilasjas nr 2-14-15866 on neile korteriomandi mõttelise osa võõrandamise

korral tagatud TsMS § 211 regulatsiooniga ilma, et lepinguosalised pidanuks selles eraldi kokku

leppima. TsMS § 211 lg-st 1 tuleneb, et kostja I saab tsiviilasjas nr 2-14-15866 astuda menetlusse

kostjate II ja III asemel õigusjärgluse kaudu ning vaidluse lahendamine toimub sel juhul vähemate

menetlusosalistega.

Lepingu p-s 4.5 on sätestatud rahaliselt hinnatava väärtusega kõrvalkohustus, mis ei piira

ostueesõiguse teostamist. Hageja ei ole kostja I poolt ostueesõiguse teostamise tulemusena

kaasomandi hooldamiseks ja korrashoiuks tehtud kulutuste hüvitamise nõudest ilma jäänud. AÕS

§ 72 lg 4 kohaselt on kaasomanikul õigus teha asja säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste

kaasomanike nõusolekuta, kuid ta võib teistelt kaasomanikelt nõuda asja säilitamiseks vajalike

kulutuste hüvitamist võrdeliselt nende osadega.

Hageja väide, et ta soetas korteriomandi mõttelise osa soodustingimustel, on tõendamata.

Hageja seisukoht, et kostja I poolt on ostueesõiguse teostamisest tulenevad kohustused täitmata,

mistõttu on kostja I nõue perspektiivitu ning kostja I hagi tuleks jätta TsMS § 423 lg 2 p 1 alusel

läbi vaatamata, ei ole põhjendatud. Hagi esitamisel, mille alusel ostueesõigust omav isik nõuab

müüjalt ostueesõigusega koormatud vara omandi üleandmiseks vajaliku käsutustehingu sõlmimist

ja selleks vajaliku müüja tahteavalduse ning kinnistusraamatu kande parandamiseks vajaliku ostja

tahteavalduse kohtuotsusega asendamist, peab ostja müügihinna tasuma või hoiustama alles pärast

tema kasuks tehtud kohtuotsuse jõustumist ning müügihinna tasumine või hoiustamine on vastava

otsuse täitmisele pööramise ehk otsuse alusel kinnistusraamatusse kannete tegemise eeldus

(Riigikohtu 20. juuni 2006 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-13-06, p 27).

Ostueesõiguse teostamise tulemusena on AÕS § 257 lg 3 ja § 63 lg 3 kohaselt vaidlusaluse

korteriomandi 346/755 mõttelise osa omandi hagejale üleandmise käsutustehing tühine, st hageja

ostjana on kaotanud tagasiulatuvalt omandi ning omanikuks on endiselt kostjad II ja III. Kostjatel

II ja II on 20. juuli 2015 lepingu järgi kohustus sõlmida vaidlusaluse korteriomandi mõttelise osa

omandiõiguse kostjale I üleandmiseks vastav asjaõigusleping ning esitada vastavad

kinnistamisavaldused. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 alusel tuleb asendada

kostjate II ja III vastavad tahteavaldused kohtulahendiga.

Koos kinnistusraamatu kande parandamise nõudega on kostjal I pärast kostjatega II ja III

asjaõiguslepingu sõlmimist või selleks vajaliku tahteavalduse kohtuotsusega asendamist õigus

nõuda hagejalt ka ostueesõigusega koormatud kinnisasja väljaandmist AÕS § 80 lg 1 alusel.

Kostjad II ja III ei ole kostja I ostueesõiguse teostamisele vastuväiteid esitanud ei kohtueelses ega

kohtumenetluses, nõustudes vabatahtlikult asjakohase käsutuse tegemise ja omandi kostjale I

ülekandmisega. Sellest ning kostja I hagi rahuldamisest tulenevalt jättis maakohus kostja I

menetluskulud TsMS § 162 lg 1 ja § 165 lg 1 alusel hageja kanda ning hageja ja kostjate II ja III

menetluskulud nende endi kanda.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

6. Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada maakohtu

otsus täies ulatuses ning teha asjas uus otsus, millega jätta kostja I hagi täies ulatuses rahuldamata

ja rahuldada hageja hagi, tuvastada, et kostjal I puudub õigus teostada ostueesõigust

kinnistusosakonna registriossa nr XXX kantud korteriomandi 409/755 mõttelise osa suhtes.

Alternatiivselt palub hageja tühistada maakohtu otsus ning saata asi tagasi maakohtule uueks

läbivaatamiseks. Hageja palub määrata kindlaks menetluskulude jaotus ning jätta kõik

menetluskulud, sealhulgas maakohtus kantud kulud, kostja I kanda.

Apellatsioonkaebuse kohaselt on maakohus vääralt tõlgendanud ja kohaldanud VÕS § 246

lg-t 2 ja § 244 lg-t 1. Kostja I poolt ostueesõiguse teostamine on välistatud VÕS § 246 lg 2 tõttu.

20. juuli 2015 lepingu p-des 1.9.3, 4.5 ja 4.10 sätestatud kõrvalkohustused välistavad kostja I poolt

ostueesõiguse teostamise, kuivõrd kostja I ei saa neid kohustusi täita. Maakohus leidis ekslikult,

et lepingu p-des 1.9.3, 4.5 ja 4.10 sätestatud kohustused ei ole isikliku iseloomuga.

TsMS § 211 antud juhul ei kohaldu. Tsiviilasi nr 2-14-15866 on omanike omavaheline vaidlus

ning maakohtu menetluses on hageja nõuded kaasomandi kasutuskorra määramiseks,

lepingutingimuste tühisuse tuvastamiseks ja omandi rikkumise kõrvaldamiseks.

Ostueesõiguse teostajal ei ole õigust käsutada hagejale kuuluvat vara, st hagejale kuuluvat

nõudeõigust. Sellist õigust ei anna talle ka TsMS § 211 lg 1. Hageja on tõendanud korteriomandi

osa soodustingimustel soetamist. Lepingu p-dest 1.9.3, 4.5 ja 4.10 nähtub selgelt ja üheselt

mõistetavalt miks ja kuidas müügihind kujunes. Kuna kostja I ei saa tagada kostjate II ja III jaoks

kohustustest vabanemist hageja ees, oleks kostja I poolt ostueesõiguse teostamine ostueesõiguse

olemusega vastuolus.

Kostjal I ei ole ostueesõigust, kuivõrd puudub kaasomand, mille suhtes ostueesõigust teostada.

Kostjal I saab olla AÕS § 73 lg 2 kohane ostueesõigus vaid juhul, kui XXXXX on üks

korteriomand, mille suhtes kostja on kaasomanikuks. Korteriomandi õiguslik staatus tuleneb

kinnistusraamatu kandele lisaks selle osaks olevatest plaanidest. Vaidlusaluse korteriomandi

koosseis tuleneb plaanist nr II ning 30. detsembri 2003 asjaõiguslepingust, mis mõlemad on

tsiviilasjas nr 2-14-15866 vaidluse all.

Kostja I jättis ostueesõiguse teostamisest tulenevad kohustused täitmata, mistõttu on tema nõue

olnud perspektiivitu ning hagiavaldus tuli jätta läbi vaatamata. Ostueesõiguse kehtivuse korral

peab ostueesõiguse teostaja täitma kõik kohustused, mis algse lepingu järgi lasuvad ostjal (VÕS

§ 244 lg 1). Ostjale müügilepingust tulenev keskne kohustus on tasuda müügilepingu eseme

ostuhind. Lepingu p 3 kohaselt peab ostja tasuma ostuhinna enne lepingu sõlmimist notari

deposiitkontole. Kostja I ei ole esitanud tõendeid ostueesõiguse teotamisest tuleneva

põhikohustuse täitmise kohta, vaid on kohtuistungil kinnitanud, et ta seda teinud ei ole. Kostja I

on küll taotlenud, et kohus asendaks hageja nõusoleku kinnistusraamatu kande muutmiseks, kuid

mitte et kohus asendaks hageja tingimusliku nõusoleku kinnistusraamatu kande muutmiseks vaid

juhul, kui hagejale makstakse ostuhind. TsMS § 445 ei võimalda kohtul otsuse täitmise viisi ja

korda määrata kindlaks enda initsiatiivil ilma poole taotluseta. Kui ostja ei esita taotlust

kohtuotsuse täitmise korra kindlaksmääramiseks viisil, et ta peab kinnistusraamatu kande

muutmiseks andma nõusoleku vaid juhul, kui talle eelnevalt hüvitatakse ostuhind, saab kohus

kohustuste täitmise järjekorra määramisel lähtuda vaid lepingu tingimustest ning seadusest. Kui

pooled ei taotle kohtuotsuse täitmise korra kindlaksmääramist, tuleb ostuhind maksta lepingu

tingimuste kohaselt kooskõlas AÕS § 2611 lg-ga 1.

Maakohus on vääralt jaotanud menetluskulusid. Kostja I menetluskulude suurus ei ole

põhjendatud. Kostja I kasuks väljamõistetavad menetluskulud tuleb poole võrra vähendada.

Hageja esitas koos apellatsioonkaebusega Tartu Maakohtu 2. juuni 2015 kohtuistungi protokolli

tsiviilasjas nr 2-14-15866 ning Tartu Linnavalitsuse 30. mai 2016 kirja.

Hageja esitas 29. juulil 2016 taotluse kohtuotsuse täitmise korra kindlaksmääramiseks. Taotluse

kohaselt määras maakohus kindlaks otsuse täitmise korra, mis ei kätke endas ostueesõiguse

teostaja kohustust maksta ostuhinda (AÕS § 2611). Hageja palub TsMS § 445 lg 1 alusel määrata

hageja apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise korral kindlaks kohtuotsuse täitmise kord ning

lisada maakohtu otsuse resolutsiooni järgmine punkt: „kohustada Imbi-Elle Juksaart maksma

OÜ-le Purvi Kinnisvara 51 000 eurot. Teha otsuse resolutsiooni p 5 sätestatud kinnistusraamatu

kanne ainult pärast Imbi-Elle Juksaare poolt OÜ-le Purvi Kinnisvara 51 000 euro maksmist“.

7. Kostja I vaidles hageja apellatsioonkaebusele vastu, palus jätta see läbi vaatamata osas, milles

hageja vaidlustab maakohtu otsuse resolutsiooni p 4, jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja

maakohtu otsus muutmata ning menetluskulud ringkonnakohtu menetluses hageja kanda. Kostja I

palub jätta hageja apellatsioonkaebusega esitatud tõendid vastu võtmata, hageja ei märkinud uute

asjaolude ja tõendite esimese astme kohtus esitamata jätmise põhjust (TsMS § 633 lg 5).

Vastuse kohaselt puudub hagejal õigus nõuda kohtulahendi tühistamist osas, mis teda ei puuduta.

Maakohtu otsuse resolutsiooni kohaselt on kohustatud isikuteks lisaks hagejale ka kostjad II ja III,

kes maakohtu otsust vaidlustanud ei ole.

Ostueesõiguse teostamine ei ole VÕS § 246 lg 2 kohaselt välistatud. Kostja I ei saa küll loobuda

hagejale kuuluvast nõudest, kuid tegemist on rahalise nõudega ja rahalisest nõudest loobumine on

rahaliselt hinnatav. Ekslik on hageja seisukoht, et kostjate II ja III kohtumenetlusest vabastamise

kohustust saab täita ainult hageja isiklikult. Kohus ei ole müügilepingut TsMS § 430 mõttes

kohtuliku kompromissina kinnitanud, tegemist on tavalise võlaõigusliku kohustustehinguga.

VÕS § 246 on müüja kaitseks kehtestatud regulatsioon, mille eesmärgiks on tagada, et

ostueesõiguse teostamise tulemusena ei jääks müüja ilma müügilepingu järgi talle tagatust.

VÕS §-st 246 tulenevaid väiteid ei saa esitada esialgne ostja. Müüja ja ostueesõigust omav isik

saavad sõltumata esialgse ostja nõusolekust leppida kokku VÕS §-s 246 sätestatust erinevalt.

Kostjal I on kaasomaniku ostueesõigus AÕS § 73 lg 2 järgi. Korteriomandid tekivad

kinnistusraamatusse kandmisega (KOS § 4 lg 3). Korteriomand ei saa olla tekkinud

kinnistusraamatu väliselt ning ühe kinnistusraamatusse kantud korteriomandi asemel mitme

korteriomandi olemasolu ei saa põhjendada sellega, et kinnistusraamatu kanne on ebaõige. Kande

aluseks olevad plaanid ja asjaõiguslepingud võivad näidata, milline on korteriomanditeks jaotatud

kinnisasja reaal- ja kaasomandiosade paiknemine, pindala jms, kuid need ei mõjuta seda, mitu

korteriomandit kinnisasjas asub. Viimane sõltub ainuüksi sellest, mitu korteriomandit (kinnistut)

on iseseisva üksusena kinnistusraamatusse kantud (KRS § 51 p 3). Kui kinnisasja tegelik

reaalosadeks jagunemine ei vasta kinnistusraamatust nähtuvatele korteriomanditele, nt üks

korteriomand koosneb kahest eraldi kasutatavast reaalosast, on võimalik jagada korteriomand

kaheks kinnistuks KOS § 4 lg-s 4 sätestatud korras, kuid see ei muuda enne korteriomandi jagamist

olemasolevat kinnistusraamatu kannet ebaõigeks.

Kostja I ei ole rikkunud ostuõiguse teostamisest tulenevaid kohustusi. Õigus nõuda müügilepingu

alusel ostuhinna tasumist kuulub kostjatele II ja III, mitte hagejale. Hageja ja kostja I vahel ei ole

lepingulist suhet. Hageja õigused tulenevad seadusest (AÕS § 2611). Kostjal I ei ole kohustust

tasuda ostuhind enne müügilepingu sõlmimist notari deposiitkontole. VÕS § 111 järgse

õiguskaitsevahendi kasutamiseks vajalikku tahteavaldust saab konkludentselt järeldada asjaolust,

et kostja I ei ole senini ostuhinda tasunud, kuid tegutseb aktiivselt, et ostueesõiguse teostamist

maksma panna. AÕS § 2611 lg 1 annab ostjale õiguse keelduda ostueesõigusega isiku omanikuna

kinnistusraamatusse kandmiseks nõusoleku andmisest ja kinnisasja üleandmisest, kuni talle

hüvitatakse tasutud ostuhind. Hageja ei ole nõudnud kostjalt I ostuhinna hüvitamist ega esitanud

kostjale I nõuetele AÕS § 2611 lg 1 kohast vastuväidet. Seega oleks maakohus ületanud TsMS

§ 439 mõttes hagi (ja vastuhagi) lahendamise piire, kui oleks seadnud kostja I hagi rahuldamise

eelduseks selle, et kostja I peab eelnevalt hüvitama hagejale müügilepingu järgse ostuhinna.

Hageja tugineb AÕS § 2611 lg-le 1 ja sellest tulenevale kinnistusraamatu kande muutmiseks

nõusoleku andmisest ja kinnisasja üleandmisest keeldumise õigusele esmakordselt alles

apellatsioonkaebuses. Alles apellatsioonimenetluses sellise vastuväite esitamine on lubamatu

(TsMS § 330 lg 1, § 651).

Hageja taotlus kostja I õigusabikulude suuruse vähendamiseks tuleb jätta rahuldamata.

Kostja I vaidles hageja taotlusele kohtuotsuse täitmise korra kindlaks määramiseks vastu ning

palus jätta see rahuldamata.

8. Kostjad II ja III ei ole apellatsioonimenetluses seisukohti esitanud.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

9. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata. Ringkonnakohus tühistab

maakohtu otsuse osas, milles maakohus jättis rahuldamata hageja nõude kostja I vastu

ostueesõiguse teostamise tühisuse tuvastamiseks. Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue otsuse,

millega jätab hageja nõude kostja I vastu ostueesõiguse teostamise tühisuse tuvastamiseks TsMS

§ 657 lg 3 alusel läbi vaatamata. Ülejäänud osas jätab ringkonnakohus maakohtu otsuse muutmata.

10. Hageja on esitanud nõude ostueesõiguse teostamise tühisuse tuvastamiseks (I kd, tl 2, hageja

apellatsioonkaebuse p 1.1). Tartu Ringkonnakohtu 4. oktoobri 2016 istungil leidis hageja, et ta ei

ole sellist nõuet kohtule esitanud, hageja oli seisukohal, et tema nõudeks on tuvastada, et kostjal I

puudub õigus ostueesõiguse teostamiseks. Hageja ei täpsustanud, millisel õiguslikul alusel peaks

kostjal I selline õigus puuduma, nii hagiavalduses kui apellatsioonkaebuses on hageja olnud

seisukohal, et kostja ostueesõiguse teostamine on tühine VÕS § 246 lg 2 alusel, uut õiguslikku

alust kostja I ostueesõiguse puudumisele ei ole hageja esitanud.

Kohus ei ole otsust tehes TsMS § 436 lg 7 järgi seotud poolte esitatud õiguslike väidetega, kuid

kohus lähtub menetluses hageja esitatud nõudest, selle kujunemise asjaoludest ja esitatud

tõenditest.

11. Tuvastushagi esitamisel peab hagejal olema mingi eesmärk, mida ta üritab hagiga saavutada,

ning kui hageja pärast hagi esitamist kostja tegevuse tulemusena selle eesmärgi saavutab, saab

lugeda, et kostja on TsMS § 168 lg-te 4 ja 5 mõttes hageja nõude rahuldanud (Riigikohtu 9. märtsi

2016 otsus tsiviilasjas 3-2-1-182-15, p 13).

Maakohus on õigesti leidnud, et hageja nõude eesmärgiks on jääda korteriomandi omanikuks.

Praegusel juhul ei ole ostueesõiguse teostamise avaldus suunatud hagejale, vaid VÕS § 244 lg 4

järgi toimub ostueesõiguse teostamine ostueesõigust omava isiku avalduse tegemisega müüjale,

seega kostjatele II ja III. Põhimõtteliselt on hageja huvi suunatud 20. juulil 2015 sõlmitud

asjaõiguslepingu kui käsutuse kehtivuse tuvastamisele ning hagi peaks olema esitatud ka kostja II

ja kostja III vastu. Kui ostja soovib teha hagiga kindlaks, et ostueesõiguse teostamine on tühine,

seega kehtib 20. juuli 2015 asjaõigusleping, oleks tulnud nõue esitada ka müüjate vastu. See, et

maakohus liitis kostja I hagi hageja ja kostjate II ja III vastu ühte menetlusse ei muuda kostjaid II

ja III kostjateks hageja nõudes.

Ringkonnakohus leiab, et hageja eesmärki ei saa praegusel juhul saavutada hageja kui ostja

tuvastushagi alusel ostueesõiguse teostaja tahteavalduse tühistuse tuvastamise või selle kehtivuse

vaidlustamise kaudu.

Ka ostueesõiguse teostamise tühisuse kindlakstegemisele suunatud nõudes on kostjateks lisaks

kostjale I ka kostja II ja kostja III. Hagis märgitud hageja ostueesõiguse teostamise tühisuse

tuvastamise nõude alus, VÕS § 246 lg 2, ei ole ostja iseseisva nõude alus ostueesõigust teostava

isiku vastu (vt otsuse p 13).

Korteriomandi õigusliku staatuse küsimust (apellatsioonkaebuse p 2.3.1) ei saa menetleda

kaasomaniku ostueesõiguse puudumise tuvastamise menetluses.

Ringkonnakohus leiab, et hageja hagi tuleb jätta läbi vaatamata.

12. Ringkonnakohus leiab, et maakohus on õigesti rahuldanud kostja I hagi. Ringkonnakohus

nõustub maakohtu otsuse põhjendustega, apellatsioonkaebuses esitatud väited ei anna alust

maakohtu otsuse tühistamiseks ega muutmiseks.

Kostjad II ja III sõlmisid 20. juulil 2015 hagejaga korteriomandi XXXXX mõttelise osa

müügilepingu hinnaga 51 000 eurot (I kd, tl 11–18). Kostja I on korteriomandi kaasomanik.

Apellatsioonkaebuses ei ole hageja esitanud vastuväiteid sellele, et maakohus luges tuvastatuks,

et kostja on teostanud ostueesõigust tähtaegselt ning ostueesõiguse teostamise avaldus on tehtud

nõuetekohases vormis. Maakohus rahuldas kostja I hagi hageja, kostja II ja kostja III vastu ebaõige

kande parandamiseks nõusoleku andmiseks ja ostueesõigusega koormatud kinnisasja

väljaandmiseks ja kohustas kostjaid II ja III sõlmima kostjaga I asjaõigusleping ning asendas

kohtuotsusega kostjate II ja III tahteavaldused eelnimetatud mõttelise osa omandiõiguse

üleandmiseks kostjale I ja vastava kande tegemiseks kinnistusraamatusse. Maakohus kohustas

hagejat andma nõusoleku korteriomandi mõttelise osa omanikuna kostja I kinnistusraamatusse

kandmiseks ning asendas kohtuotsusega hageja tahteavalduse vastava kande tegemiseks,

sealhulgas hageja kui eelnimetatud mõttelise osa omaniku kohta kande kustutamiseks. Maakohus

kohustas hagejat andma kostjale I välja korteriomandi reaalosaks olevate kõigi ruumide valduse.

Tartu Ringkonnakohtu 4. oktoobri 2016 istungil avaldas kostja I seisukohta, et hagis nimetatud

asjaolusid tuleks käsitleda vastuväidetena hagile.

13. Hageja leiab, et kostja I ostueesõiguse teostamine oli välistatud VÕS § 246 lg 2 sätestatud

piirangu tõttu, apellatsioonkaebuse kohaselt on maakohus VÕS § 246 lg-t 2 ebaõigesti kohaldanud.

VÕS § 246 lg 2 kaitseb müüja huve (vt Riigikohtu 18. novembri 2009 otsus tsiviilasjas

nr 3-2-1-121-09). VÕS § 246 reguleerib ostueesõiguse teostamise tagajärjel ostueesõigust omava

isiku ja müüja vahel tekkivat suhet. Normi eesmärgiks on mh see, et müüja ei tohi olla

ostueesõiguse teostamise järel halvemas olukorras kui ta oleks olnud kolmanda isiku (praegusel

juhul hagejaga) sõlmitud lepingu järgselt. Seega saab sellele tugineda müüja, kellele ostueesõiguse

teostamise avaldus suunati. VÕS § 246 annab õiguskaitsevahendite kohaldamise võimaluse

müüjale ja VÕS § 246 lg 2 aitab kaasa sellele, et ostueesõigus sobitub nii palju kui võimalik

soovitud lepingutingimustega.

Tegemist ei ole iseseisva nõude alusega, millele saaks ostja tugineda. Samas võib VÕS § 246 lg 2

olla ostja (praegusel juhul hageja) vastuväiteks ostueesõiguse teostaja tahteavalduse asendamise

nõudele, seda juhul, kui ostja ja müüja on vorminõudeid järgides ostuhinnas kokku leppinud

täiendavalt muust õigussuhtest tulenevas soorituses või õigushüves, mille pooleks ostueesõiguse

teostaja ei ole ja hageja jääks ostueesõiguse teostamise järel sellest õigushüvest ilma.

Hageja poolt vaidlustatud lepingulisi kohustusi sisuliselt hinnates on maakohus põhjendatult

leidnud, et lepingu p-des 1.9.3, 4.5 ja 4.10 sätestatud kohustused ei ole sellised kokkulepped, mis

välistaksid kostja I poolt ostueesõiguse teostamist, kostja I saab kokkulepitud kohustusi täita.

Tegemist on küll lepingujärgsete kõrvalkohustustega VÕS § 246 mõttes, kuid maakohus on õigesti

asunud seisukohale, et pärast kostjatele II ja III kuuluva korteriomandi mõttelise osa omanikuks

saamist on kostjal I võimalik astuda kinnisasjaga seotud asjaõiguseid ja kinnisasjaga seotud

kohustusi puudutavas osas kohtumenetlusse endiste omanike asemel TsMS § 211 alusel. Lepingu

p 1.9.3 on sõnastatud üldise ostja ja müüja soovina ilma konkreetseid toiminguid nimetamata.

Lepingu p 4.5 järgi loobub ostja nõuete esitamisest mis on või võivad olla seotud lepingu esemega

või kaasomandiga, tegemist on samuti üldise iseloomuga kokkuleppega. Lepingu p 4.10 kohustab

hagejat tegema endast oleneva menetluse lõpetamiseks tsiviilasjas nr 2-14-15866, nimetatut on

hagejal võimalik sooritada ka kostja I suhtes, kui kostja I teostab ostueesõigust ja saab kinnisasja

kaasomanikuks.

14. Apellatsioonkaebuse seisukoht, mille kohaselt on maakohus nõustunud, et 20. juuli 2015

leping on kompromiss hageja ja kostjate II ja III vahel, ei ole õige. Maakohus leidis põhjendatult,

et see, et lepinguosalised oleksid kokku leppinud just sellises ostuhinnas kokku peamiselt seetõttu,

et hageja samal ajal loobus enda rahalistest nõuetest müüjate vastu, ei nähtu ei vaidlusalusest

lepingust ega selle sõlmimist ettevalmistavast kirjavahetusest (I kd, tl 34–62). Hageja ei ole

menetluses tõendanud korteriomandi soodustingimustel soetamist. Apellatsioonkaebuses

nimetatud 20. juuli 2015 lepingu p-dest 1.9.3, 4.5 ja 4.10 ei nähtu, et need lepingupunktid oleks

mõjutanud müügihinda. Asjaolu, et korteriomandi väärtus ei vastanud kokkulepitule, ei ole hageja

tõendanud nt asjatundja arvamuse, eksperdi hinnangu vms TsMS § 229 jj nimetatud tõendiga.

Ostueesõigust saab teostada üksnes siis, kui võõrandaja on sõlminud eseme suhtes müügi- või muu

tasulise võõrandamise tehingu (VÕS § 244 lg 3). Ringkonnakohus leiab, et hageja ei ole tuginenud

ühelegi kinnisasja müügi- ja asjaõiguslepingu vorminõudeid järgivale kokkuleppele, mis välistaks

kostja I ostueesõiguse teostamise. Hageja ei ole menetluses tõendanud, et ta soetas korteriomandi

mõttelise osa soodustingimustel.

15. Hageja ei ole apellatsioonkaebuses oma väidet, et tema nõue kostjate II ja III vastu ei sõltu

sellest, kas kostjad II ja III on kinnisasja omanikud või mitte, põhjendanud. Hageja ei ole

põhjendanud, miks on kinnisasja suhtes vajalike kulutuste hüvitamise nõue hagejale kuuluv

eraldiseisev tsiviilõiguslik nõue. Hageja ei ole menetluses esitanud ühtegi asjaolu, mis viitaks

sellele, et hageja kaasomandist tulenev nõue oleks isikliku iseloomuga, mida ei saaks kostja I täita.

VÕS § 246 lg 2 esimene lause välistab rahaliselt hinnatavad kohustused nende kohustuste hulgast,

mida ostueesõigust omav isik ei ole võimeline täitma. Kinnisasja suhtes vajalike kulutuste

hüvitamise nõue on rahaline nõue, mille täitmist saab VÕS § 108 lg 1 järgi alati nõuda. Hageja ei

ole toonud välja ühtegi asjaolu, mis annaks alust eeldada, et tegemist oleks kohustusega, mida

tuleb täita mitterahalise sooritusena ja mida ei saa täita kostja I.

VÕS § 244 lg 1 esimese lause järgi loetakse ostueesõiguse teostamise korral ostueesõigust omava

isiku ja müüja vahel sõlmituks müügileping samadel tingimustel, milles müüja ostjaga kokku

leppis. Hageja ei ole menetluses esitanud ühtegi muud vorminõuetele vastavat kokkulepet, mis

annaks alust asuda seisukohale, et kinnisasja hinnas on hageja ja kostja II ning kostja III leppinud

kokku muudes tingimustes, kui 20. juuli 2015 lepingus.

16. Hageja leiab lisaks, et kostjal puudub ostueesõigus, kuna puudub kaasomand, mille suhtes

ostueesõigust teostada. Hageja väitel on kinnistusraamatu kanne ebaõige ning tegemist on kahe

eraldiseisva korteriga, mille suhtes kostjal I kaasomaniku ostueesõigust olla ei saa. Ehitisregistrist

nähtub nagu oleks teisel korrusel kaks korterit. Seega on kinnistusraamatu kanne olnud algusest

peale vale, kuivõrd kahe korteri asemel on XXXXX kantud sisse ühe korterina.

Isik, kelle õigusi on ebaõige kandega rikutud, võib AÕS § 65 lg 1 kohaselt nõuda ebaõige kande

muutmist. Kande muutmiseks on vajalik selle isiku nõusolek, kelle õigusi parandamine puudutab.

Kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, võib tahteavaldust tsiviilseadustiku

üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 kohaselt asendada jõustunud kohtuotsus, millega tuvastatakse

sellise kohustuse olemasolu (Riigikohtu 18. detsembri 2007 otsust nr 3-2-1-125-07, p 18).

Nimetatut ei saa menetleda kaasomaniku ostueesõiguse puudumise tuvastamise menetluses.

17. Ringkonnakohus leiab, et hageja taotlus kohtuotsuse täitmise korra kindlaksmääramiseks tuleb

jätta rahuldamata. AÕS § 2611 lg 1 alusel võib ostja keelduda enda kinnistusraamatust omanikuna

kustutamiseks nõusolekut andmast, kuni ostuhind on talle hüvitatud. Kohus saab rakendada

ostuhinna tasumise tingimust kinnistusraamatu kande parandamiseks nõusoleku andmise

eeldusena vaid juhul, kui esialgne ostja seda menetluses soovib, st mitte omaalgatuslikult

(Riigikohtu 20. juuni 2006 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-13-06, p 27). Hageja ei ole põhjendanud,

miks ta esitas nimetatud taotluse alles ringkonnakohtule, hageja ei ole taotlust kohtule ka

põhistanud.

18. Maakohus on põhjendatult leidnud, et kuna kostjal I on ostueesõiguse teostamise tulemusena

õigus saada vaidlusaluse korteriomandi 346/755 suuruse mõttelise osa omanikuks ja kostja I on

juba selle korteriomandi 409/755 suuruse mõttelise osa omanik, on tal õigus saada kogu

korteriomandi XXXXX Tartu ainuomanikuks. Kostja I nõue hageja vastu kogu korteriomandi

valduse üleandmiseks tuleb rahuldada.

19. Kuna ringkonnakohus ei tühista maakohtu otsust hagi rahuldamise osas, puudub vajadus muuta

menetluskulude jaotust maakohtu menetluses. Ringkonnakohus leiab, et maakohus ei ole

diskretsiooniõiguse piire ületanud ning maakohtu poolt määratud menetluskulude suurus on

põhjendatud ja vajalik. Asjaolu, et hageja kostja I menetluskulude suurusega ei nõustu, samuti, et

hageja enda menetluskulud maakohtus on olnud väiksemad, ei anna alust maakohtu otsuse

muutmiseks.

Seoses apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisega jätab ringkonnakohus TsMS § 171 lg 1 alusel

apellatsioonimenetluse kulud hageja kanda. Kostja I menetluskuludeks ringkonnakohtu

menetluses on lepingulise esindaja kulud 1872 eurot (koos käibemaksuga). Ringkonnakohtu

hinnangul on kostja I menetluskulud ringkonnakohtus põhjendatud ja vajalikud osaliselt.

Ringkonnakohus jätab põhjendatud ja vajaliku kuluna arvestamata kuni ringkonnakohtu

menetluseni teostatud toiminguid, s.o arve nr 160899. Ringkonnakohus peab vajalikuks ja

põhjendatud ajakuluks apellatsioonimenetluses 8 tundi, s.h apellatsioonkaebusega tutvumine ning

vastuse koostamine, hageja taotlusega tutvumine ning seisukoha koostamine, kohtuistungiks

ettevalmistumine ning istungil osalemine. Põhjendatud ja vajaliku kulu hindamisel lähtub

ringkonnakohus tsiviilasja keerukusest, mahust ning asjaolust, et kostjat I esindas nii maa- kui ka

ringkonnakohtu menetluses sama esindaja. Seega oli esindaja ringkonnakohtu menetluses

tsiviilvaidluse asjaoludega kursis ega pidanud kulutama palju aega menetlusdokumentide ja

kohtupraktika analüüsimiseks. Ringkonnakohus peab kostja I esindaja tunnitasu 120 eurot, millele

lisandub käibemaks, põhjendatuks ning rahuldab kostja I menetluskulude kindlaksmääramise

taotluse osaliselt, s.o 960 eurot, millele lisandub käibemaks, menetluskulu koos käibemaksuga

1152 eurot. Ringkonnakohus rahuldab kostja I taotluse apellatsioonimenetlusekuludelt viivise

väljamõistmiseks TsMS § 177 lg 4 alusel ning mõistab hagejalt kostja I kasuks välja

apellatsiooniastme menetluskuludelt 1152 eurot (koos käibemaksuga) kohtuotsuse jõustumisest

alates kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

Kostjad II ja III ei ole apellatsioonimenetluses menetluskulude nimekirja esitanud. Kostjatele II ja

III hüvitatavad menetluskulud puuduvad.

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

Andra Pärsimägi

Üllar Roostoja

Triin Uusen-Nacke